La responsabilità dell’amministratore di condominio in relazione a lavori straordinari con bonus fiscali

Bonus edilizi e complessità dei rapporti tra le parti

Nei lavori straordinari sono coinvolte diverse parti. Essendo necessario un contratto di appalto, le prime due parti interessate sono il condominio (committente) e l’impresa che realizza i lavori (appaltatore). Se per i lavori è necessario un finanziamento, interviene anche una banca. Se poi i lavori danno diritto a un credito d’imposta, come avviene quasi sempre (seppure con aliquote che i vari Governi hanno variato nel corso del tempo), è necessario interfacciarsi con l’Agenzia delle entrate, per perfezionare la detrazione. Il condominio inoltre agisce tramite il suo amministratore, il quale potrebbe curare tutti o alcuni dei profili fiscali coinvolti nell’operazione. La presenza di questa pluralità di parti rende talvolta difficile identificare chi sia il responsabile in caso di mancato godimento dei benefici fiscali.

Uno dei casi in cui potrebbe sussistere la responsabilità dell’amministratore di condominio si ha quando non riesce la cessione del credito d’imposta spettante ai condomini. Questo tema è giunto all’attenzione dei giudici, in considerazione della normativa speciale degli ultimi anni sul superbonus, sul sismabonus e sul bonus facciate che consentiva la cessione dei crediti d’imposta.

Il Tribunale di Ancona (Trib. Ancona 30 ottobre 2025) si è occupato di un’azione in giudizio contro l’amministratore di un condominio. Un condominio adotta due distinte delibere: a febbraio 2020 l’esecuzione di lavori di manutenzione del fabbricato mediante il bonus facciate e a novembre 2020 la cessione del corrispondente credito d’imposta. La normativa sul bonus facciate prevedeva che il 90% del prezzo dell’appalto potesse essere portato in detrazione, mentre il 10% rimaneva a carico dei condomini. Uno dei condomini versa sul conto condominiale la quota di sua spettanza, per circa € 18.000. A un certo punto, la banca contattata dall’amministratore per l’acquisto del credito d’imposta comunica di non essere disponibile ad acquistare il credito. Per questa ragione i lavori non vengono realizzati e il condomino agisce in giudizio contro l’amministratore chiedendo il risarcimento del danno.

Il Tribunale di Ancona rigetta la domanda attivata dal singolo condomino nei confronti dell’amministratore, in quanto questi non ha alcuna responsabilità. Il mancato acquisto del credito è una scelta della banca, rispetto alla quale l’amministratore è estraneo. Emerge dall’istruttoria che, comunque, l’amministratore aveva proposto di rivolgersi ad altra banca, ma il condominio non aveva dato seguito alla sua proposta.

La sentenza del Tribunale di Ancona è corretta nei suoi risultati: non c’è alcun profilo di responsabilità ascrivibile all’amministratore. Il condomino, tra l’altro, non quantifica bene l’ammontare del danno che chiede. Egli aveva pagato circa € 18.000 al condominio per l’esecuzione dei lavori. Se tuttavia i lavori non sono stati eseguiti, quell’importo gli deve essere restituito. In altre parole, non solo manca la responsabilità dell’amministratore, ma manca anche un reale danno patito dal condomino.

La mancata trasmissione dei moduli per la cessione del credito

Nel caso di un condominio, quale soggetto deve curare i profili fiscali, nel caso si voglia effettuare la cessione del credito? La risposta a questa domanda non è facile. Vengono in considerazione numerosi possibili responsabili. In primo luogo, senza dubbio, il singolo condomino. Questi è proprietario pro quota delle parti comuni. Il credito d’imposta matura in capo al proprietario, che ne può disporre come preferisce, ad esempio portandolo in detrazione. In secondo luogo, viene in considerazione l’amministratore del condominio, il quale può gestire la trasmissione delle pratiche all’Agenzia delle entrate. In terzo luogo, talvolta, è l’impresa appaltatrice che assume l’incarico di gestire i profili fiscali dei lavori straordinari. Altre volte ancora viene in considerazione un’impresa diversa dall’appaltatore, denominata contraente generale, che cura anche gli aspetti fiscali. Nulla vieta poi ai singoli condomini di affidarsi a commercialisti di loro fiducia per l’espletamento delle pratiche concernenti le detrazioni fiscali.

Il Tribunale di Torino (Trib. Torino 18 dicembre 2025) ha affermato la responsabilità dell’amministratore che aveva omesso la trasmissione all’Agenzia delle entrate dei moduli di cessione del credito per i condomini. Il condominio deliberava l’esecuzione di lavori condominiali di efficientamento energetico, con diritto alla detrazione al 65%, approvando i preventivi presentati da una ditta individuale che aveva accordato il beneficio dello sconto in fattura. Al termine dei lavori, l’impresa emetteva due fatture, in relazione alle quali il condominio pagava le somme eccedenti quelle detraibili. L’amministratore ometteva tuttavia di presentare la comunicazione di opzione per lo sconto in fattura all’Agenzia delle entrate, cagionando così un danno al condominio.

Il Tribunale di Torino osserva, anzitutto, che sull’amministratore incombono degli obblighi in esecuzione del contratto di mandato che lo lega al condominio. Nel caso di specie, l’incarico dell’amministratore deve reputarsi comprendere anche la gestione della pratica amministrativa per fruire dei bonus fiscali, che avrebbero consentito un notevole risparmio di spesa. L’amministratore omette però di presentare all’Agenzia delle entrate la comunicazione di opzione dello sconto in fattura. Egli non aveva nemmeno richiesto il visto di conformità e l’asseverazione della congruità delle spese necessari per la fruizione delle detrazioni. Il giudice torinese esamina le delibere condominiali. Da questi atti non emerge che ci sia stato uno specifico ed espresso incarico di curare gli adempimenti concernenti la detrazione dei crediti d’imposta relativi ai lavori condominiali. Secondo il giudice torinese, tuttavia, questi adempimenti si devono ritenere ricompresi nei suoi compiti, quale mandatario dei condomini in relazione alla corretta esecuzione di lavori condominiali straordinari.

Accertata dunque la responsabilità dell’amministratore, il Tribunale di Torino passa alla quantificazione del danno. L’unica voce di danno che viene riconosciuta è la parcella di un professionista fiscale per € 3.360. A seguito difatti del mancato perfezionamento dello sconto in fattura, uno dei condomini si era rivolto a un professionista per tutti gli adempimenti necessari a portare in detrazione il corrispettivo pagato per i lavori.

L’errata compilazione dei moduli per la cessione del credito

Il Tribunale di Pescara (Trib. Pescara 25 marzo 2025) ha affrontato un caso di mancata cessione del credito e di azione di responsabilità intentata da un condomino. Un condominio delibera di effettuare determinati lavori che danno diritto alla detrazione fiscale rientrando nell’àmbito di applicazione della normativa sul superbonus. Si prevede che l’impresa applichi lo sconto in fattura. Tutti i condomini partecipano all’iniziativa. Sennonché, nelle more tra le delibere condominiali e l’esecuzione dei lavori, una condomina muore, lasciando due eredi. Gli eredi compilano il modulo per la cessione del credito indicandosi come proprietari dell’unità immobiliare. L’Agenzia delle entrate blocca tuttavia la cessione, in quanto l’appartamento risulta ancora intestato alla defunta. La conseguenza è che, non riuscendo la cessione, i due eredi si trovano costretti a pagare la loro quota di corrispettivo dei lavori, per l’importo ingente di circa € 77.000.

Gli eredi agiscono in giudizio nei confronti dell’impresa appaltatrice e dell’amministratore di condominio, sostenendo la tesi che - per colpa di questi - non è riuscita la cessione del credito, con conseguente loro perdita economica. Il Tribunale di Pescara rigetta però la domanda. Viene esaminata dal giudice pescarese il testo del modulo di cessione, firmato dai due eredi, nel quale hanno dichiarato di essere proprietari dell’immobile (e, conseguentemente, delle parti comuni dell’edificio) Questa circostanza, tuttavia, non corrisponde al vero, in quanto non era stata presentata la dichiarazione di successione. La sentenza osserva che l’amministratore di condominio non ha il dovere di controllare la correttezza delle dichiarazioni rilasciate dai singoli condomini.

Il Tribunale di Pescara rileva che l’amministratore di condominio ha il dovere di effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condomini per i lavori eseguiti sulle parti comune del fabbricato. Tuttavia, oltre tale adempimento, la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del singolo condomino comporta la responsabilità dell’amministratore solo se è dimostrato che questo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento. Nel caso di specie, l’accesso alla detrazione fiscale è stato impedito non dal fatto dell’amministratore, ma dal fatto proprio dei condomini.

L’utilizzo di pagamenti tracciabili e “parlanti”

Un altro profilo di possibile responsabilità dell’amministratore si realizza quando questi non rispetta le normative fiscali in tema di pagamenti tracciabili e “parlanti”. Simili questioni sono state oggetto di un’ordinanza della Corte di cassazione (Cass. civ., sez. V, 4 marzo 2020, n. 6086). Vengono realizzati in un condominio dei lavori che danno diritto alle detrazioni fiscali (ai tempi, per quel tipo di lavori l’aliquota di detrazione era del 36%). Una condomina non riesce a usufruire della detrazione in quanto l’Agenzia delle entrate disconosce l’operazione. La condomina reputa responsabile l’amministratore di condominio e lo cita in giudizio. Emerge durante il processo che l’amministratore aveva ricevuto il bonifico da parte della condomina, così come da parte degli altri condomini. Tuttavia, al momento di effettuare il versamento all’impresa appaltatrice, non aveva posto in essere un bonifico “parlante”. Per questa ragione il credito d’imposta viene disconosciuto dall’Agenzia delle entrate. La Corte di Cassazione osserva che il condominio, a mezzo del suo amministratore, deve osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti dei compensi pattuiti con il contratto d’appalto. L’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile ricade nel mandato affidato all’amministratore. Rientra tra i doveri di diligenza dell’amministratore effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini la facoltà di godere della detrazione fiscale. In conclusione, viene confermata la responsabilità dell’amministratore, che deve risarcire al condomino gli importi per i quali avrebbe potuto usufruire della detrazione.

Questa tematica dei bonifici c.d. “parlanti” ha come base normativa un decreto del Ministro delle finanze (d.m. 18 febbraio 1998, n. 41: regolamento recante norme di attuazione e procedure di controllo di cui all’art. 1 della l. 27 dicembre 1997, n. 449, in materia di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia). L’art. 1, comma 3, di questo decreto stabilisce che: «il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato». La disposizione prevede dunque un meccanismo tracciabile: bonifico bancario. Inoltre, il bonifico deve avere un contenuto minimo necessario: causale del versamento ed estremi fiscali delle parti interessate.

Come emerge dall’ordinanza della Corte di Cassazione che abbiamo citato, questa disposizione viene presa seriamente non solo dall’Agenzia delle entrate, ma anche dall’autorità giudiziaria. Del resto, l’art. 4 del medesimo d.m. n. 41/1998 chiarisce che la detrazione non è riconosciuta se non vengono osservate le modalità di pagamento che abbiamo illustrato.

Una vicenda in parte simile è giunta di recente all’attenzione dell’autorità giudiziaria, essendosene occupata il Tribunale di Latina (Trib. Latina 1° febbraio 2025). Un condominio delibera l’effettuazione di lavori straordinari. L’amministratore raccoglie dai singoli condomini la quota di loro spettanza e provvede a saldare quanto dovuto all’impresa appaltatrice. Tuttavia, per questi pagamenti non vengono emesse fatture. Conseguentemente i condomini non sono in grado di beneficiare della detrazione fiscale, prevista nella misura del 36%. Il primo amministratore viene sostituito con un nuovo amministratore e il condominio avvia una causa contro il vecchio amministratore, addebitandogli una serie di irregolarità, tra cui quella relativa alla mancata richiesta all’impresa appaltatrice dell’emissione di regolari fatture.

Il Tribunale di Latina osserva che, nel mandato affidato all’amministratore, va ricompresa l’esecuzione degli adempimenti previsti per poter godere della detrazione fiscale, richiamando l’ordinanza della Corte di cassazione del 2020. L’effettuazione dei pagamenti in modo tracciabile rientra nel mandato affidato all’amministratore semplicemente in relazione alla tipologia di lavori eseguiti sul bene comune. L’amministratore ha dunque il compito di effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condomini, in conformità al d.m. n. 41/1998. Nel caso di specie, veniva sottoscritto contratto di appalto per € 46.200 e i condomini versavano l’intera somma. Tuttavia, non venivano emesse fatture. Il giudice latinense reputa l’amministratore responsabile del danno patito dai condomini. Il danno viene liquidato nella misura di € 16.632, ossia il 36% del prezzo dell’appalto.

In conclusione

Dall’esame della giurisprudenza emerge che l’amministratore di condominio può essere reputato responsabile nel caso in cui i singoli condomini non riescano a usufruire delle detrazioni fiscali. Bisogna però distinguere i casi in cui la responsabilità è di terzi, come nell’ipotesi in cui la banca non acquisti il credito d’imposta. Nel dubbio, gli orientamenti giurisprudenziali ritengono che l’amministratore debba fare tutto quanto necessario per assicurare che gli adempimenti fiscali vengano compiuti in modo corretto, al fine di far conseguire ai singoli condomini il risultato utile di portare in detrazione il credito.

Riferimenti

Aglietta, Obblighi fiscali relativi al condominio e adempimenti a cura dell’amministratore, in Altalex.com;

Messineo, Amministratore di condominio: gli obblighi di adempimento fiscale, di tenuta della contabilità e dei registri del condominio, in Condominioweb.com;

Villani - Pansardi, Responsabilità fiscale dell’amministratore di condominio, Santarcangelo di Romagna, 2017.