Lavori urgenti su frontalini ammalorati e inibizione dell'accesso ai locali commerciali: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
02 Ottobre 2026
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l’integrazione dell’intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L’obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l’IA, se ben integrata con l’esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all’approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell’applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella controversia esaminata dal giudice (Trib. Napoli 16 settembre 2026, n. 12266), gli attori, conduttore e subconduttore degli immobili adibiti a sale per spettacoli teatrali ed attività di ristorazione, denunciavano un dissesto causato dal distacco di intonaco dai frontalini dei balconi dell’edificio. I Vigili del Fuoco, dopo la verificava dello stato di ammaloramento, prescrivevano l’inibizione a tutti gli affacci della verticale interessata e l’interdizione pedonale e veicolare dell’area sottostante, quindi, impedendo di fatto l’accesso ai locali gestiti dalle ricorrenti. Dopo i lavori di messa in sicurezza, gli attori deducevano che, in conseguenza della forzata chiusura dei locali, subivano danni quantificabili, tra mancati incassi e spese inutili, in circa 60 mila euro e, pertanto, chiedevano la condanna del convenuto al risarcimento dei danni. Costituendosi in giudizio, il condominio rilevava che le ricorrenti avevano, comunque, altri due ingressi da cui si poteva agevolmente entrare senza alcun pericolo in quanto zona mai transennata; in ogni caso, non vi era alcuna prova dei danni lamentati. Le questioni giuridiche Può l'attesa della delibera assembleare e del preventivo nulla osta della Soprintendenza per un immobile vincolato giustificare il ritardo nell'esecuzione di interventi di messa in sicurezza delle parti comuni? Il ragionamento del magistrato Secondo il giudicante, il condominio aveva il diritto ed anche l’obbligo, stante l’ordinanza urgente emanata, di effettuare i lavori di messa in sicurezza dell’edificio. Tali lavori, però, comportando la chiusura dell’accesso dei locali gestiti dalle istanti, aventi peraltro destinazione commerciale, andavano effettuati con la massima rapidità possibile in ossequio al principio del neminem ledere; la circostanza che fosse disponibile un altro accesso all’edificio non era rilevante, trattandosi dell’uscita di sicurezza come da documentazione allegata. Si trattava di lavori di modesto importo e di facile e rapida esecuzione e, pertanto, gli stessi avrebbero potuto essere eseguiti nel giro di una decina di giorni (nel caso di specie, invece, sono stati eseguiti dopo 3 settimane). Il ritardo, a detta del convenuto, era da imputarsi alla necessità di ottenere la delibera assembleare di autorizzazione all’esecuzione dei lavori, nonché l’autorizzazione della Soprintendenza ai Beni Culturali trattandosi di immobile vincolato. Tuttavia, come rilevato dal giudicante, i lavori, avendo natura di urgenza, non necessitavano di preventiva autorizzazione del condominio né della raccolta dei fondi; il condominio avrebbe dovuto avere un fondo per le spese urgenti di lieve entità e se non lo aveva, la conseguenza era imputet sibi. Inoltre, come previsto dall’art. 27 d.lgs. n. 42/2004, nel caso di assoluta urgenza, possono essere effettuati gli interventi provvisori indispensabili per evitare danni al bene tutelato, purché ne sia data immediata comunicazione alla soprintendenza. In conclusione, la domanda è stata accolta in quanto vi era stato un ritardo colpevole, comportando la condanna del condominio al risarcimento del danno causato alle attrici quale lucro cessante ai sensi sia dell’art. 2043 c.c. che dell’art. 2051 c.c., rispetto al quale non era stata fornita la prova liberatoria. Dopo aver sottoposto il provvedimento all’IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l’IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Nell'esaminare il provvedimento, l'intelligenza artificiale, analizzando il dictum del Tribunale di Napoli, individua il nucleo della fattispecie nella violazione degli obblighi di custodia e di neminem laedere spettanti al condominio quale custode delle parti comuni. L'IA ricostruisce la catena causale rilevando che, sebbene l'intervento di ripristino fosse di ridotta complessità tecnica e di modesta entità economica, l'inerzia del condominio aveva protratto lo stato di inagibilità per circa tre settimane. L'IA evidenzia come il giudice abbia correttamente scisso la legittimità/doverosità dell'intervento urgente dal dovere di tempestività, qualificando come colposo e fonte di danno risarcibile il lasso temporale ingiustificato e eccedente il tempo strettamente necessario per l'allestimento e l'esecuzione del cantiere (stimato dal giudicante in dieci giorni). Nelle sue conclusioni sulla gestione del caso, l'IA rimarca la linearità dell'iter decisorio che coniuga la tutela del diritto d'impresa con la disciplina condominiale: la pronuncia si inserisce perfettamente nel solco della giurisprudenza che sanziona la celerità mancata dell'amministratore condominiale nei lavori urgenti. La decisione adottata dimostra una gestione processuale sintetica e pragmatica, in cui il giudice, senza concedere ingressi a manovre dilatorie o consulenze d'ufficio sovrabbondanti, liquida l'effettivo pregiudizio economico mediante un giudizio di tipo prognostico-equitativo supportato dalla documentazione allegata dalle parti. Oltre a ciò, l’IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'analisi condotta dall'Intelligenza Artificiale offre uno spaccato nitido e formalmente ineccepibile della struttura logico-deduttiva adottata dal Tribunale di Napoli. Tuttavia, da un punto di vista strettamente dogmatico e giusprivatistico, occorre svolgere alcune considerazioni critiche su come la macchina rispecchia e talvolta appiattisce le sfumature concettuali della sentenza. Il Giudice partenopeo richiama contestualmente l'art. 2043 c.c. e l'art. 2051 c.c. L'IA recepisce questa sovrapposizione senza sollevare la classica questione teorica relativa al rapporto tra responsabilità aquiliana generale per colpa e responsabilità oggettiva o da posizione di custodia. Difatti, nel diritto immobiliare e condominiale, la qualificazione dell'azione ex art. 2051 c.c. implica che il danneggiato (in questo caso il conduttore/subconduttore dell'immobile) debba provare esclusivamente il nesso causale tra la res in custodia (i frontalini sbalzati dei balconi appartenenti al condominio o al proprietario dell'unità al piano superiore) e il danno patito (l'impossibilità di esercitare l'attività commerciale per la chiusura dell'accesso); il condominio, di contro, può liberarsi unicamente provando il caso fortuito, l'intervento del terzo o il fatto del danneggiato. Il Tribunale, nello snodo motivazionale centrale, sposta l'asse della valutazione dal "fatto della caduta dei calcinacci" (fatto in sé che ha generato il legittimo intervento dei VV.FF.) all'"inerzia nell'esecuzione delle opere di messa in sicurezza". Ciò che viene sanzionato non è soltanto l'evento dannoso originario, bensì l'omissione nell'eliminazione della situazione di pericolo entro un tempo ragionevole. A tal proposito, giova ricordare che:
Dunque, l'IA individua correttamente questi passaggii, ma un giurista esperto deve notare come il giudice abbia trasformato una responsabilità potenzialmente oggettiva (la custodia della struttura edilizia) in una responsabilità per colpa del condominio, la quale consiste nel non aver attivato immediatamente la procedura d'urgenza. Quanto agli aspetti giurisprudenziali, di seguito alcune precisazioni rilevanti.
In tema di responsabilità per colpa, l'amministratore di condominio, ex art. 40, comma 2, c.p., è titolare di una posizione di garanzia, in virtù della quale è gravato dall'obbligo di attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo per l'incolumità di terzi. La posizione di garanzia discende dal potere, attribuito all'amministratore dalle norme del Codice civile, di compiere gli atti di manutenzione e di gestione della cosa comune e quelli di amministrazione straordinaria, anche in assenza di delibera assembleare, in caso urgenza (Cass. pen., sez. V, 12 giugno 2026, n. 21697).
In tema di responsabilità da cose in custodia, la prova liberatoria consistente nel caso fortuito reintroduce nel paradigma legislativo dell'art. 2051 c.c. la componente soggettiva, potendo detta prova essere fornita sia in forma diretta mediante l'individuazione dell'agente esterno che abbia concretamente azionato la serie causale produttrice del danno, sia in forma indiretta, provando che l'evento dannoso si sarebbe comunque prodotto malgrado l'osservanza di tutte le cautele ed accortezze proprie della magna diligentia che connota l'agire del dilingentissimus (Trib. Taranto 21 febbraio 2025, n. 412).
In tema di condominio negli edifici, l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione, in quanto l'assemblea, così facendo, agirebbe al di fuori dei suoi poteri ex art. 1135 c.c.. Pertanto, solo laddove i balconi rechino rivestimenti esterni o elementi decorativi ed ornamentali tali da conferire al fabbricato un profilo estetico più gradevole, tali parti dei balconi devono considerarsi comuni (App. Roma 27 giugno 2022, n. 4447).
In tema di lavori da effettuare all'interno di una delle unità immobiliari se dalla documentazione versata non emerga una situazione di urgenza né di pericolo, come evidenziato nel verbale dei Vigili del Fuoco, unitamente al decorso di un ampio lasso di tempo ed all'assenza di supporti normativi a sostegno dell'azione attivata dal condominio per intimare il condomino all'esecuzione dei lavori (non trattandosi né di parti comuni - artt. 843, 1105 c.c. - né dell'esecuzione di opere che rechino danno alle parti comuni - art. 1122 c.c.), il condominio non dispone di alcun titolo coercibile per ottenere una condanna all'esecuzione delle opere nell'appartamento di proprietà del condomino (Trib. Ferrara 27 maggio 2025, n. 520). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
