L’osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l’approfondimento dell’attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la provincia autonoma di Bolzano con il provvedimento del 23 settembre 2026, n. 28 (pubblicato nel B.U.R. Trentino Alto Adige del 24 settembre 2026, n. 3), disciplina i criteri e modalità per il rilevamento nelle strutture ricettive, la determinazione del limite massimo e l'assegnazione di posti letto. In dettaglio, le modifiche approvate dispongono che qualora il titolo abilitativo edilizio sia stato legittimamente rilasciato entro i termini previsti e sia successivamente annullato per vizi di natura procedurale, sono fatti salvi i diritti acquisiti con riferimento alla realizzazione dei posti letto. Resta, in ogni caso, esclusa la possibilità di procedere a un incremento del numero dei posti letto già assentiti.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

• Il mantenimento dello stato di fatto dannoso sino alla sua eliminazione

I comproprietari convenivano in giudizio il condominio, chiedendone la condanna, ex art. 2051 c.c., al risarcimento dei danni subiti per l'insorgere di macchie di umidità e muffa all'interno della loro abitazione, causate da vizio costruttivo. Il condominio convenuto si era costituito eccependo, tra l'altro, l'intervenuta prescrizione del diritto risarcitorio azionato, trattandosi di problematiche già presenti nel 1992, al momento dell'acquisto dell'immobile; il medesimo condominio aveva rilevato pure che, per i medesimi fatti, gli attori avevano agito ex art. 1669 c.c. già nei confronti dell'impresa costruttrice, ottenendone la condanna al risarcimento dei danni. Secondo la Suprema Corte, quando il danno all’unità immobiliare di proprietà esclusiva è ricondotto non al solo vizio originario di costruzione (oggetto dell’azione ex art. 1669 c.c. contro il costruttore), ma alla condotta del condominio, che omette nel tempo gli interventi necessari di manutenzione e adeguamento delle parti comuni (nella specie mancata coibentazione delle facciate, con conseguenti fenomeni di condensa e muffa), l’illecito imputato al condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. ha natura permanente. Esso si identifica nel mantenimento dello stato di fatto dannoso sino alla sua eliminazione e si configura come autonomo rispetto all’originario illecito costruttivo (Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 2026, n. 26117).

• Le attività di manutenzione di un muro di contenimento

La controversia riguarda l'obbligo di manutenzione di un muro di contenimento posto al confine tra il fondo di proprietà e il fondo sottostante sul quale insiste il fabbricato condominiale. In particolare, su iniziativa dell'amministratore del condominio, venne eseguito sul muro un intervento consistente nell'asportazione della sua parte superiore. Secondo l'accertamento recepito dal giudice di primo grado, tale intervento era stato determinato dall'esigenza di eliminare una situazione di pericolo per le persone e le cose presenti nel fondo sottostante. Secondo la Suprema Corte, il proprietario di un muro di contenimento su cui non grava validamente alcun obbligo reale o propter rem di manutenzione a carico di terzi rimane l’unico tenuto alla manutenzione ordinaria e straordinaria del manufatto; l’intervento del proprietario del fondo sottostante o del condominio che, rimuovendo la parte pericolante del muro, elimini una situazione di pericolo per persone e cose, non integra fatto illecito e non dà luogo né ad obbligo di ripristino né a risarcimento del danno (Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 2026, n. 26106).

• Gli effetti della sostituzione della delibera impugnata

Il condomino impugnava dinanzi al Tribunale la delibera assembleare, avente a oggetto l'installazione di un ascensore nell'androne condominiale. In particolare, l'attore sosteneva che la delibera era nulla per indeterminatezza dell'oggetto e che, comunque, si trattava di innovazione lesiva del decoro architettonico, della stabilità e della sicurezza dell'edificio, con conseguente sua annullabilità. Nella resistenza del condominio, i giudici di merito, rilevato che la delibera impugnata era stata revocata e sostituita dall'assemblea, dichiaravano cessata la materia del contendere e condannavano il convenuto al pagamento delle spese processuali secondo il criterio della soccombenza virtuale. Secondo i giudici di legittimità, sebbene la Corte di merito si era soffermata sugli aspetti concernenti la questione dell'asserita nullità della delibera assembleare per indeterminatezza o indeterminabilità del relativo oggetto, la motivazione della sentenza impugnata non poteva essere oggetto di censura per il solo fatto di non aver preso in esame tutti i profili di invalidità della delibera sostituita e, in particolare, la questione relativa all'asserita lesione del decoro architettonico e della sicurezza del fabbricato, non potendosi ritenere che una delibazione funzionale alla sola pronuncia sulle spese in base al criterio della soccombenza virtuale debba essere intesa quale analitico esame del merito, la cui necessità è venuta meno proprio per effetto della cessazione della materia del contendere (Cass. civ., sez. II, 25 settembre 2026, n. 25790).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

• La richiesta di svincolo del conto corrente pignorato

A seguito di pignoramento presso terzi, il condominio, intestatario di un conto corrente postale, proponeva ricorso d'urgenza al fine di ottenere l'immediato svincolo. A parere del condominio, il creditore non aveva iscritto a ruolo il pignoramento e non erano stati effettuati gli adempimenti informativi richiamati dagli artt. 543 c.p.c. e 164-ter disp. att. c.p.c., rispettivamente relativi all'iscrizione e alla mancata iscrizione a ruolo. Nonostante il provvedimento di svincolo da parte del giudice, l’istituto non provvedeva. Secondo il giudice, la sussistenza dell'attualità e concretezza del pregiudizio lamentato, tenuto conto del fatto che il protrarsi della condotta illegittima comporterebbe un danno economico significativo nei confronti della ricorrente, essendo le somme giacenti nel suddetto conto necessarie per far fronte alle esigenze del condominio. Dunque, la mancanza di una richiesta concorde delle parti non costituiva, da sola, un ostacolo alla cessazione della materia del contendere, dichiarabile anche d'ufficio; mancava, invece, il riscontro dell'effettiva eliminazione del vincolo, che avrebbe consentito al giudice di valutare se le ragioni della controversia fossero venute meno. In conclusione è stato confermato integralmente il decreto di immediato svincolo (Trib. Cagliari 1° ottobre 2026).

• L’inerzia dell’amministratore degli interventi già approvati

Un condomino proponeva ricorso ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c., deducendo l'inerzia del condominio e dell'amministratrice e, pertanto, chiedeva l'immediata esecuzione degli interventi già approvati. Secondo il giudice, l'assemblea condominiale aveva esaminato i preventivi di spesa per la sostituzione completa delle rastrelliere e approvato il preventivo riguardante l'impianto di autoclave. Inoltre, dalla documentazione allegata era emersa la situazione di inerzia nell'esecuzione della delibera e, al contempo, la consapevolezza anche in capo all'amministratore, di provvedere con urgenza ai lavori di manutenzione straordinaria della rastrelliera dei contatori perché non funzionanti e al ripristino dell'autoclave e dei serbatoi di accumulo. Pertanto, il Tribunale ha ordinato di provvedere all'amministratore del condominio. Il decreto ha prescritto di provvedere con urgenza agli interventi sull'autoclave, nei termini oggettivi già definiti dalla deliberazione, senza fissare una scadenza espressa in giorni (Trib. Cagliari 28 settembre 2026).

• L’obbligo di eliminare le deiezioni dei colombi

Il condominio richiedeva un intervento radicale di pulizia dell'appartamento disabitato da alcuni anni. Difatti, sul balcone stazionavano stabilmente numerosi colombi, le cui deiezioni percolavano negli spazi inferiori, soprattutto sul balcone del primo piano, la cui ringhiera era stata descritta come gravemente corrosa. Nonostante i solleciti dell’amministratore, la proprietaria rimaneva inerte. Anche i sanitari avevano evidenziato che il terrazzo afferente all'immobile posto al secondo piano vi era un copioso imbrattamento della parete e della soglia sottostante la ringhiera da guano di colombo. Non si trattava, dunque, soltanto delle lamentele dei residenti, ma di un degrado riscontrato anche dal servizio sanitario e documentato nelle immagini prodotte. Secondo il giudice, l'urgenza riguardava la persistenza di un fenomeno suscettibile di aggravamento, non alla sola presenza dei volatili e, pertanto, l'accoglimento è stato circoscritto alla resistente con l'ordine di eseguire un immediato intervento radicale di pulizia dell'appartamento e, in particolare, del balcone (Trib. Napoli 29 settembre 2026).

• Le responsabilità del condominio per lo scarico di acque reflue non autorizzato

Il ricorrente proponeva opposizione contro un'ordinanza-ingiunzione che gli imponeva il pagamento di una sanzione per la violazione relativa a uno scarico di acque reflue non autorizzato. La violazione era stata contestata nei confronti del ricorrente quando era amministratore dell’edificio; l'ordinanza ingiunzione, invece, dopo la cessazione dell'incarico. Dunque, l’opponente (precedente amministratore) rilevava di non avere tenuto alcuna condotta personalmente rimproverabile in quanto l'assemblea non aveva approvato i lavori necessari per adeguare lo scarico. Secondo il giudice, l'obbligo di richiedere il rinnovo dell'autorizzazione allo scarico non gravava di certo sull'amministratore, ma sui singoli condomini, proprietari dell'impianto fognario ai sensi dell'art. 1117 c.c., con la conseguenza che l'amministratore non può essere chiamato a rispondere solidalmente con i condomini, per un'azione che non rientra nel suo potere compiere. Il giudice ha quindi escluso una responsabilità personale anche per la mancata esecuzione degli interventi di adeguamento. Le opere sono state qualificate come straordinarie e l'assemblea non ne aveva deliberato l'esecuzione (Trib. Catania 30 settembre 2026, n. 4308).

• La responsabilità dell’amministratore della truffa telematica

L'amministratore cessato dall'incarico era stato accusato di avere consentito l'esecuzione di cinque bonifici verso soggetti estranei alla gestione. Il professionista, invece, rilevato di essere stato vittima della cosiddetta "truffa dello storno". Difatti, secondo la sua ricostruzione, un operatore telefonico aveva segnalato presunti pagamenti fraudolenti sui conti, prospettando la necessità di annullarli mediante codici OTP. Secondo il giudice, l’amministratore, senza effettuare alcun controllo preventivo, decideva di dar seguito a quanto richiesto dal sedicente "operatore" e solo giunti alla quattordicesima transazione a seguito di un controllo effettuato da una dipendente dello studio, compiva quelle necessarie verifiche sull'APP della Banca che avrebbe dovuto svolgere preventivamente e si avvedeva che le operazioni, anziché essere state stornate, erano tutte autorizzate in uscita. Pertanto, la condanna ha riguardato l'intero ammanco, maggiorato degli interessi determinati ai sensi dell'art. 1284, primo comma, c.c., dal pagamento alla proposizione della domanda, e del quarto comma dalla domanda al saldo (Trib. Milano 17 settembre 2026, n. 7130).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

• La servitù di passaggio non impedisce al proprietario del fondo servente di realizzare le opere urgenti

Il ricorrente è proprietario del negozio al piano terra con un magazzino interrato e dell'appartamento al secondo piano. Sul lato ovest del fabbricato c'è una rampa carrabile, che consente di accedere sia a una scala che conduce a un terrazzo al primo piano, dal quale si accede all'unità immobiliare delle controinteressate posta al secondo piano (unità immobiliare che quindi gode di una servitù di passaggio pedonale a carico della scala e del terrazzo), sia a un cortile situato sul retro dell'edificio, dal quale si accede a un altro edificio di proprietà di terzi. I Vigili del Fuoco sono intervenuti presso l'immobile per "dissesto statico" della rampa; sulla base di questa comunicazione il Sindaco ha ordinato al ricorrente, "in qualità di proprietario del locale interrato ricadente al di sotto della rampa” di provvedere. Il ricorrente censura il provvedimento perché non rivolto anche alle controinteressate, che a suo avviso sarebbero comproprietarie dell'area su cui insiste la rampa. Secondo i giudici amministrativi, invece, è legittima la scelta del Comune di rivolgere l'ordinanza indifferibile e urgente al solo ricorrente, essendo pacifico che egli è proprietario della rampa, ed essendo irrilevante ai fini dell'esecuzione dell'ordinanza accertare previamente se egli ne sia proprietario esclusivo, oppure comproprietario pro quota assieme ad altri. Quanto poi alla servitù di passaggio, la sua esistenza non impedisce certo al proprietario del fondo servente di realizzare le opere urgenti per la conservazione del fondo stesso, e pertanto anche sotto questo profilo il ricorrente è legittimato ad eseguire sulla rampa le opere necessarie per ottemperare all'ordinanza, pur senza il consenso degli eventuali titolari di servitù di passaggio (T.A.R. Lombardia-Brescia 29 settembre 2026, n. 1300).

Riferimenti

Limite massimo e l'assegnazione di posti letto, in Bollettino.Regione.Taa.it, 24 settembre 2026.