Concordato e autorizzazione allo scioglimento di un preliminare di compravendita immobiliare

Recentemente mi è capitato di presentare una domanda di concordato preventivo con richiesta di autorizzazione allo scioglimento di contratti pendenti tra cui un contratto preliminare di compravendita immobiliare non trascritto per il quale il promissario acquirente ha trascritto domanda giudiziale per esecuzione in forma specifica antecedentemente il deposito della domanda. Nella richiesta di chiarimenti, il Tribunale avrebbe escluso la possibilità di autorizzare lo scioglimento di tale contratto. Non sarei d'accordo con tale impostazione in quanto il fatto che il promissario acquirente abbia deciso di trascrivere una domanda giudiziale non toglie che si tratti sempre di un contratto pendente senza che tale iniziativa del promissario acquirente modifichi lo status di quest'ultimo ed elevi il contratto sino a renderlo non scioglibile. Non mi sembra infatti che la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. comporti un'intangibilità del contratto pendente essendo tale impostazione contraria alla ratio della norma.

CONCORDATO PREVENTIVO E CONTRATTI PENDENTI - Il nuovo art. 169-bis l. fall. (introdotto dall'art. 33 D.L. 22 giugno 2012, n. 83 - c.d. Decreto Sviluppo - convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, n. 183) consente al debitore di chiedere, nel ricorso alla procedura di concordato preventivo di cui all'art. 161 l. fall., che il Tribunale - o, in alternativa, successivamente al decreto di ammissione alla medesima, il giudice delegato - lo autorizzi a sciogliersi dai contratti in corso di esecuzione alla data della presentazione del ricorso. Su richiesta del debitore può essere altresì autorizzata la sospensione del contratto per non più di sessanta giorni, prorogabili una sola volta.
La disciplina di cui all'art. 169-bis - la cui ratio è quella di consentire al debitore di liberarsi dei contratti gravosi, ai quali, in alcuni casi, è addebitabile la crisi - per espressa previsione normativa (art. 169-bis, comma 4, l. fall.) non si applica però:
- ai rapporti di lavoro subordinato;
- ai contratti di locazione di immobili;
- ai contratti preliminari di vendita di immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado che siano stati trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. (se il concordato è stato richiesto dal promittente venditore);
- ai contratti preliminari di immobili ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente;
- ai contratti di finanziamento destinati ad uno specifico affare.
In ogni caso, la sospensione e lo scioglimento dei contratti pendenti sono condizionati al pagamento di un indennizzo equivalente al risarcimento del danno conseguente al mancato adempimento, anche se tale credito va soddisfatto come credito anteriore al concordato preventivo, e non in prededuzione, con l'evidente intento normativo di non appesantire la posizione del debitore.
Dalla lettura del citato art. 169-bis emerge, pertanto, che nel concordato preventivo - come riformato dal decreto sviluppo - la continuazione dei contratti preesistenti rappresenta la regola, mentre lo scioglimento (così come la sospensione) dei medesimi costituisce l'eccezione (nello stesso senso, Trib. Terni 12 ottobre 2012).
La disposizione anzidetta deve essere, peraltro, coordinata con il novellato art. 186-bis, comma 3, l. fall., che completa la disciplina stabilendo che il concordato preventivo con continuità non è di per sé causa di risoluzione dei contratti pendenti alla data di deposito del ricorso, anche stipulati con pubbliche amministrazioni, con inefficacia di tutte le clausole contrattuali contrarie. Da ciò consegue che, nel concordato preventivo con continuità, è rimesso sempre e soltanto agli organi della procedura stabilire se i contratti pendenti si sciolgono o meno, e solo nell'interesse dell'impresa e dei creditori. In tale ottica, quindi, il disposto di cui al terzo comma dell'art. 186-bis l. fall. rappresenta un'eccezione al principio generale di cui all'art. 169-bis l. fall..

CONCLUSIONI - Nella fattispecie prospettata, la decisione circa lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita - che, non essendo trascritto, non rientra comunque tra i contratti pendenti per i quali il legislatore ha espressamente previsto la continuazione - compete al Tribunale, il quale, pare lecito ritenere, valutata la trascrizione della domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c. fatta dal promissario acquirente e l'eventuale impatto negativo in termini economici che lo scioglimento avrebbe potuto provocare sulla procedura, ha quindi negato l'autorizzazione a sciogliere il contratto optando, conseguentemente, per la continuazione del medesimo. Non va dimenticato, al riguardo, che l'autorizzazione da parte del tribunale/giudice delegato allo scioglimento di un contratto preesistente nella procedura di concordato preventivo non è un atto dovuto, ma frutto di valutazioni che tengano conto principalmente dell'interesse della procedura e, quindi, dei creditori.
Deve peraltro evidenziarsi che il diniego di autorizzazione potrebbe essere derivato anche dall'eventuale adesione alla tesi affermata da una parte della giurisprudenza di legittimità - secondo cui il successivo accoglimento della domanda ex art. 2932 cc., trascritta prima della domanda di concordato, spiegherebbe efficacia retroattiva, sì da rendere l'acquirente proprietario già ex ante e quindi non più pendente il contratto.