Codice Civile art. 889 - Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi.

Presunzione assoluta di danno

In ordine alla possibilità derogatoria contemplata nell'ultimo capoverso della norma in commento, la giurisprudenza (Cass. II, n. 14273/2019; Cass. II, n. 20046/2018; Cass. II, n. 6235/2010; Cass. II, n. 2558/2009; Cass. II, n. 12491/1995) ha chiarito che l'art. 889, comma 2, nel prevedere per i tubi di acqua pura o lurida la distanza di almeno un metro dal confine, si fonda su una presunzione assoluta di dannosità per infiltrazioni o trasudamenti che non ammette la prova contraria, per cui la norma del comma 3 del medesimo art. 889, per la quale “sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali”, deve essere intesa nel senso che questi possono stabilire una distanza maggiore rispetto a quella minima fissata dal codice, ma non una minore.

Derogabilità convenzionale della disciplina

Al contempo, la convenzione con cui il proprietario del fondo autorizza il vicino confinante ad eseguire le opere previste dall'art. 889 a distanza inferiore a quella prescritta da tale norma, deve ritenersi consentita, essendo tale normativa dettata a tutela di interessi privati e non anche a salvaguardare l'interesse pubblico; tuttavia detta convenzione deve essere redatta in forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 4), dando luogo alla costituzione di una vera e propria servitù prediale a carico del fondo che viene a subire la menomazione di carattere reale e a vantaggio dell'altro fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio, senza che sia a tal fine sufficiente una convenzione solo verbale e quindi ammissibile una prova per testimoni diretta a dimostrare una tale convenzione, essendosi al di fuori del caso in cui il contraente abbia senza colpa perduto il documento ad substantiam che gli forniva la prova stessa ai sensi dell'art. 2724 (Cass. II, n. 6575/1984).

Misurazione della distanza

La giurisprudenza si è occupata, altresì, di individuare correttamente le modalità per la misurazione delle distanze minime dei manufatti sopra elencati dal confine.

In quest'ottica, si è statuito (Cass. II, n. 2479/1987) che, ove il muro divisorio esistente sul confine si appartenga in via esclusiva al proprietario del manufatto, la distanza deve essere misurata tra quest'ultimo ed il confine effettivo; mentre, qualora il muro divisorio sia comune ai proprietari dei fondi contigui, la distanza va calcolata dalla parte esterna del muro più vicina al manufatto, essendo in tal caso il confine costituito dal detto muro e non dalla sua linea mediana, dacché l'intero muro, in quanto indiviso, si considera anche altrui rispetto al proprietario del fondo nel quale è ubicata l'opera in questione.

Casistica

L'elenco di opere di cui sopra deve considerarsi meramente esemplificativo e non tassativo, tuttavia per le opere non contemplate espressamente dal testo della norma, non soccorre la presunzione iuris et de iure di danno, e sarà pertanto necessario accertare in concreto se in base alle loro caratteristiche, ricorra l'esistenza di un'uguale potenzialità dannosa che imponga una parità di trattamento.

In quest'ottica, la dottrina ritiene comunemente che la norma riguardi qualsiasi opera o manufatto destinato o destinabile al passaggio di sostanze fluide, liquide o gassose che siano perciò potenzialmente nocive per il pericolo di infiltrazioni o per altro motivo (Augustin, Nota in tema di distanze per pozzi, in Giur it., 1996, 3).

I giudici di legittimità hanno analizzato i singoli manufatti contenuti nell'elenco di cui all'art. 889, esaminando anche fattispecie analoghe al fine di vagliarne o meno la compatibilità.

Il termine “cisterna”, richiamato nella disciplina delle distanze dall'art. 889, deve essere riferito non solo ai manufatti, in tutto o in parte, interrati adibiti per la raccolta di acque piovane, ma, più in generale, ad ogni manufatto in muratura, anche non interrato, per la raccolta dell'acqua che con qualsiasi mezzo (ed anche con tubi) vi viene addotta, ricorrendo, in misura maggiore per i manufatti non interrati o seminterrati destinati alla raccolta di acqua non piovana, quelle esigenze di sicurezza che impongono la limitazione prevista dall'art. 889 cit. (Cass. II, n. 10146/1994).

L'art. 889, comma 2, nel prescrivere la distanza di almeno un metro dal confine per l'installazione dei tubi dell'acqua del gas e simili si riferisce alle condotte o tubazioni che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose e comportino quindi un permanente pericolo per il fondo del vicino in relazione alla naturale possibilità di infiltrazioni e fughe, sicché esso non è applicabile ad un manufatto, quale una bombola di gas per uso domestico, non espressamente contemplato nello stesso art. 889 e quindi non assistito da alcuna presunzione di pericolosità, nei cui confronti trova invece applicazione il successivo art. 890 con la conseguenza che la sua pericolosità va accertata in concreto (Cass. II, n. 7152/1995).

La distanza di almeno un metro dal confine che l'art. 889, comma 2, prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose e, conseguentemente, comportino un permanente pericolo per il fondo del vicino, in relazione alla naturale possibilità di infiltrazioni; detta norma pertanto non è applicabile alle canne fumarie per la dispersione dei fumi delle caldaie ed agli impianti di condizionamento d'aria, che vanno soggetti alla regolamentazione di cui all'art. 890 e, quindi, posti alla distanza che nel caso concreto risulti necessaria a preservare da pregiudizi il fondo del vicino (Cass. II, n. 23973/2018; Cass. II, n. 10652/1994; Cass. II, n. 12927/1991; Cass. II, n. 4089/1979; Cass. II, n. 4719/1977).

Applicabilità all'edificio in condominio

Per concludere, la giurisprudenza ha verificato la compatibilità della disposizione in commento qualora “calata” della realtà condominiale.

Invero, in quest'ultima, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell'art. 889, trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali (Cass. II, n. 12520/2010; Cass. II, n. 16958/2006; Cass. II, n. 13852/2001).

Pertanto, in materia di distanze, l'art. 889, comma 2, nella parte in cui stabilisce che per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili, deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine, è applicabile anche quando sul confine vi sia un muro divisorio comune, trattandosi di lex specialis rispetto alle norme che regolano l'uso delle cose comuni (art. 1102), salva la derogabilità negli edifici condominiali per l'incompatibilità del rispetto della suindicata distanza con la struttura stessa di tali edifici e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini (Cass. II, n. 29644/2020).

Nella stessa ottica, da ultimo, si è affermato che, in tema di condominio, le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell'edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini, conseguendone che, anche con riferimento ai tubi dell'impianto di riscaldamento, l'art. 889 è derogabile solo ove la distanza prevista sia incompatibile con la struttura degli edifici condominiali (Cass. II, n. 1989/2016).

D'altronde, la disposizione dell'art. 889 relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell'immobile, tale da essere adeguata all'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene, conseguendone che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio — trattandosi di un'esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell'essenzialità — giustifica la mancata applicazione dell'art. 889 negli edifici in condominio (Cass. II, n. 13313/2009);  cui adde, di recente, Cass. II, n. 17549/2019: nella specie, si è ritenuto che il giudice avesse omesso di accertare se la rigorosa osservanza dell'art. 889  non fosse irragionevole, considerando - alla luce dell'accertamento svolto dal C.T.U. - che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implicasse di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini, e avendo, al contrario, la Corte d'Appello concluso, senza alcun cenno alle risultanze peritali e senza operare il contemperamento degli interessi, che lo spostamento della condotta fosse dipeso da una scelta deliberata degli attori e non da esigenze inderogabili).