Codice Civile art. 1606 - Estinzione del diritto del locatore.

Presupposti per l'operatività della norma

Poiché, per assumere la qualità di locatore, non è necessario essere titolare di un diritto reale sul bene locato, bastando invece la semplice disponibilità di esso in virtù di un titolo non contrario a norme imperative e la possibilità materiale di trasferirne al conduttore la detenzione, tale qualità può appartenere al promissario acquirente dell'immobile cui ne sia stato trasferito il possesso, con la conseguenza che — ove il diritto del locatore sulla cosa si estingua con effetto retroattivo per risoluzione del preliminare — le locazioni da lui concluse ed aventi data certa sono mantenute, purché siano fatte senza frode e non eccedano il triennio, trovando applicazione — anche in tale situazione — il disposto di cui all'art. 1606 (secondo cui nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo le locazioni concluse dal locatore, aventi data certa, sono «mantenute») la cui disciplina mira soltanto a fissare un limite di durata della loro ulteriore efficacia (Cass. n. 2752/2015).

Pertanto, in materia di locazione di immobili urbani, l'art. 1606, comma 1, stabilendo che, nei casi in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingue con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse aventi data certa sono mantenute, purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio, presuppone che sia sussistente il diritto del locatore alla data di stipula del contratto di locazione e che, successivamente, si verifichi un fatto estintivo di tale diritto, avente efficacia retroattiva; pertanto, la norma non è applicabile se il locatore, al momento della stipula del contratto, non era titolare del diritto di dare in locazione l'immobile, non essendo a detto fine sufficiente che egli ne avesse il possesso senza titolo (Cass. n. 7189/2003).

La disposizione di cui all'art. 1606 a tenore del quale, nel caso in cui il diritto del locatore sulla cosa locata si estingua con effetto retroattivo, le locazioni da lui concluse, aventi data certa, sono mantenute purché siano state fatte senza frode e non eccedano il triennio, trova applicazione anche nel caso che il diritto del locatore venga meno a seguito di rescissione del negozio (nella specie, divisione ereditaria) che gli attribuiva il potere di disporre della cosa locata (Cass. n. 1175/1983).