Codice Civile art. 2665 - Omissioni o inesattezze nelle note.

L'invalidità della trascrizione

Occorre anzitutto chiarire che la previsione di cui all'art. 2674, comma 1, del rifiuto del conservatore di procedere alla trascrizione nel caso di presentazione di note incomplete, riduce la portata della norma in commento alle sole trascrizioni effettuate dal conservatore venendo meno ai suoi obblighi (Triola, 969). Partendo dalla premessa secondo cui la trascrizione è una forma di pubblicità di un mutamento giuridico, la dottrina sostiene che l'efficacia giuridica della trascrizione è subordinata all'effettiva esistenza del mutamento che si vuole rendere pubblico. In effetti, si parla della trascrizione come fattispecie secondaria (Pugliatti, 401) su cui non possono non riflettersi i vizi che compromettono la validità del negozio. Pertanto, laddove si ha una trascrizione inefficace a causa dell'invalidità o inesistenza del mutamento giuridico, piuttosto che parlare di invalidità della trascrizione (che, al contrario, dal punto di vista formale, può essere del tutto regolare) è più appropriato parlare di sua inutilità/inidoneità definitiva.

Infatti, laddove l'atto invalido i) venga integrato o rinnovato, occorre rinnovare anche la trascrizione; ii) nel caso, invece, di sentenza che dichiari nullo o annulli un negozio, per rendere inefficiente la trascrizione operata, è richiesta l'attuazione di una pubblicità complementare mediante l'annotazione della sentenza a margine della precedente trascrizione (Pugliatti, 402).

La distinzione tra nullità ed annullabilità non è applicabile alla materia de qua; in effetti, la trascrizione invalida è sempre nulla o inesistente, rilevabile d'ufficio dal giudice, in quanto non sono state osservate le norme cogenti che ne regolano il procedimento attuativo (Pugliatti, 402).

Sulla scorta del novellato art. 2664, non è più revocabile in dubbio la essenzialità del ruolo giocato dalla nota nell'economia della norma in esame che ruota, appunto, tutta attorno alle omissioni ed inesattezze riscontrabili nella nota in base alle previsioni di cui agli artt. 2659 e 2660.

Omissioni e inesattezze

Tra le indicazioni che secondo gli artt. 2659 e 2660 debbono essere contenute nella nota non tutte sono essenziali per la validità della trascrizione.

Anzi, la regola è che l'omissione o l'inesattezza di alcune di esse non nuoce alla validità della trascrizione (Natoli, Ferrucci, 217), tranne che non induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico, a cui si riferisce l'atto o, rispettivamente, la sentenza o la domanda sulla cui base viene richiesta la trascrizione. Pertanto, sono solo le omissioni o le inesattezze che inducono incertezza su qualcuno degli elementi essenziali appena indicati che rendono invalida la trascrizione.

Individuare il singolo caso in cui si abbia incertezza produttiva dell'invalidità della trascrizione è una valutazione di fatto di competenza del giudice di merito e non censurabile in Cassazione.

Si segnala come le nuove modalità di presentazione su supporto informatico e trasmissione telematica alle conservatorie delle note e delle domande di annotazione, hanno condotto il Ministero delle Finanze a predisporre delle guide operative di nota che hanno lo scopo di mettere gli utenti delle conservatorie in grado di presentare note redatte sul supporto magnetico con la certezza che i dati forniti siano formalmente corretti. Utilizzando queste nuove procedure si ha, inoltre, la certezza che le note non saranno rifiutate per problemi di incompatibilità con i controlli effettuati sul sistema automatico della conservatoria.

Insufficienze soggettive e relative ai beni ed alla natura del rapporto giuridico

Per ciò che concerne il profilo soggettivo potenzialmente generativo di quell'incertezza invalidante di cui narra la norma in esame si evidenzia come le persone di cui fa menzione la norma sono i soggetti del rapporto giuridico. Rispetto all'art. 2659, n. 1, in tal caso il legislatore non parla di parti, in quanto in senso tecnico le parti del contratto possono essere anche diverse dai soggetti del rapporto di quel mutamento giuridico di cui la trascrizione è pubblicità (Ferri, D'Orazi Flavoni, Zanelli, 427).

La omissione di ogni indicazione relativa alle persone, pacificamente, genera la nullità della trascrizione, mentre l'inesatta o incompleta indicazione determina invalidità allorché induca incertezza sull'identificazione dei soggetti. Tale incertezza deve avere una consistenza oggettiva, cioè deve essere insuperabile per chiunque consulti il registro particolare delle trascrizioni con una normale diligenza ed intelligenza, attenendosi al solo contenuto della nota con esclusione del ricorso ad altre fonti di conoscenza (Ferri, D'Orazi, Flavoni, Zanelli, 427).

Per ciò che concerne il bene si precisa che le indicazioni che, ai fini della trascrizione, servono a designare specificamente l'immobile si rinvengono nell'art. 2659 a cui si rinvia.