Codice Civile art. 2827 - Luogo dell'iscrizione.

Luogo dell'iscrizione

L'ipoteca si costituisce ai sensi dell'art. 2808, comma 2, mediante iscrizione nei registri immobiliari. In questo senso si è visto come l'iscrizione è pubblicità costitutiva del diritto reale d'ipoteca nei confronti dei terzi, fra le parti del negozio di concessione e, in caso di terzo datore d'ipoteca, nei confronti del debitore: nasce l'obbligo del debitore e del datore di astenersi dal compiere atti dai quali possa derivare danno alla cosa ipotecata, l'onere del creditore di pignorare anche i beni ipotecati se vuole assoggettare ad espropriazione beni non ipotecati, l'indivisibilità del debito ereditario (Fragali, 763). Si ha in sostanza una fattispecie complessa a formazione progressiva per cui non si può avere alcuna produzione di effetti, qualora manchi il titolo ipotecario o l'iscrizione (Tamburrino, 206). Tuttavia, valore costitutivo dell'iscrizione non equivale a valore probante, ciò vuol dire che la stessa non dia prova della validità del titolo costitutivo e dell'ipoteca stessa. La validità della costituzione (iscrizione) dipende sempre dalla validità del titolo.

In dottrina è comune l'affermazione secondo cui l'iscrizione viene eseguita mediante un procedimento, sul tipo di quello amministrativo, ma che rimane nell'ambito del diritto privato.

In giurisprudenza si ritiene che il procedimento d'iscrizione sia regolato da norme di ordine pubblico, poste a tutela dei terzi e, pertanto, le modalità d'iscrizione non possono essere modificate dal richiedente, se non sono consentite dalla legge (Cass., n. 599/1970).

La norma in commento disciplina l'ufficio ed il luogo nel quale si effettua la iscrizione delle ipoteche.

Per il principio di specialità, proprio anche del pegno, l'iscrizione deve avvenire per ogni singolo bene presso le singole conservatorie (art. 2827) e deve sempre indicare la somma per cui è eseguita (artt. 2809 e 2838). Inoltre, per il principio di indivisibilità, anch'esso comune al pegno, l'ipoteca sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte (art. 2809, comma 2) (Cervelli, 117).

La competenza funzionale e, quindi, inderogabile appartiene all'ufficio dei registri immobiliari; competente per territorio è la conservatoria nella cui circoscrizione rientra il comune nel cui ambito amministrativo è ubicato l'immobile.

Tale principio sembra trovare anche un riscontro giurisprudenziale, sia pure nel contiguo ambito delle trascrizioni immobiliari, del pari governate da norme di ordine pubblico. È stato infatti affermato l'obbligo del Conservatore dei Registri Immobiliari di comunicare agli interessati l'eventuale erronea esecuzione della formalità, per difetto di competenza territoriale della Conservatoria (Cass. I, n. 7802/1995).