Codice Civile art. 2855 - Estensione degli effetti della iscrizione.

Le spese

La giurisprudenza ha ritenuto che, a seguito di surroga nella posizione del creditore ipotecario, mediante annotazione a margine della iscrizione ipotecaria, il credito prende lo stesso grado dell'ipoteca iscritta, ma il privilegio ipotecario non si estende alle spese necessarie per l'annotazione, avendo quest'ultima solo funzione di opponibilità ai terzi della modifica soggettiva del credito e non partecipando della funzione di costituzione o di mantenimento della ipoteca (Cass. III, n. 1671/2016).  

Gli interessi

Si è detto che per gli interessi, la deroga al principio di specialità dell'ipoteca è relativa in quanto è necessaria l'iscrizione espressa, tramite l'indicazione della misura; in mancanza l'ipoteca non sussiste neppure per gli interessi al tasso legale (Cass. VI, n. 3494/2012).

Si ha, quindi, deroga al principio di specialità soltanto per quanto concerne il titolo nel senso che questo da diritto all'iscrizione anche se, da esso la garanzia degli interessi non risulta espressamente. 

In tema di ammissione al passivo del fallimento, al creditore ipotecario, in forza dell'art. 54, comma 3, l.fall., che fa rinvio all'art. 2855 c.c., è attribuita collocazione prelatizia sugli interessi convenzionali maturati nell'annata contrattuale in corso alla data del fallimento e nelle due annate precedenti, nonché con riferimento agli ulteriori interessi legali maturati sino alla data della vendita, riprendendo per il resto vigore il principio generale della sospensione degli interessi post fallimentari ex art. 55 l.fall, sicché al creditore in parola non spettano neppure in via chirografaria gli interessi convenzionali dalla data della vendita sino al deposito del riparto (Cass. I, n. 22954/2020).

Il limite della somma iscritta

La somma indicata nella nota di iscrizione ex art. 2809 costituisce il limite della garanzia ipotecaria posto a tutela della libera circolazione dei beni e dei terzi acquirenti (Tamburrino, 68).

Nel caso di crediti per capitale garantiti da ipoteca occorre distinguere il disposto dei commi 2 e 3 dell'art. 2855, dal momento che il comma 2 considera i limiti di estensione della garanzia ipotecaria limitandola agli interessi corrispettivi, nel triennio ivi considerato (biennio precedente ed anno in corso al momento del pignoramento) e colpendo con la nullità gli accordi non conformi ai limiti legali, laddove il comma 3 ha per oggetto la disciplina dei limiti di estensione della garanzia ipotecaria agli interessi moratori (tali dovendo in ogni caso qualificarsi, ex art. 1219, comma 1, gli interessi maturati dopo la notifica del precetto), i quali, successivamente all'anno del pignoramento e fino alla data della vendita, beneficiano dell'estensione del medesimo grado della originaria garanzia ipotecaria, ma solo nella misura ridotta ex lege al tasso legale (Cass. III, n. 4927/2018).

Il limite dell'indicazione della misura degli interessi

La giurisprudenza ha affermato che l'estensione della garanzia ipotecaria presuppone che l'ammontare della somma iscritta corrisponda al netto capitale e che nell'iscrizione sia indicata la misura degli interessi convenzionali. Purché la misura degli interessi sia indicata nell'iscrizione ipotecaria, l'estensione non è da intendersi limitata entro i limiti dell'ammontare della somma per la quale è stata compiuta l'iscrizione medesima (Cass. I, n. 2761/2012).

La portata dell'estensione

Il legislatore intende garantire i terzi dal pericolo che il creditore non eserciti subito l'azione esecutiva, ma interrompendo i termini di prescrizione, lasci maturare un gran numero di annualità di interessi. A questo scopo viene fissato il principio che con l'iscrizione preventiva possono essere garantite solo le due annate di interessi anteriori a quella in corso al momento del pignoramento (quella in corso alla data del pignoramento è pure dovuta).

Per estendere la garanzia ad altri arretrati è necessaria un'iscrizione particolare che prende grado dalla sua data.

La giurisprudenza ha precisato che la previsione del terzo comma dell’art. 2855 si applica agli interessi, qualunque natura essi abbiano, moratoria o corrispettiva, non potendosi escludere i primi, sia per l'impossibilità di operare una lettura dell'art. 2855 che correli il comma terzo al secondo (che fa riferimento ai soli interessi corrispettivi), sia perché dal termine dell'annata in corso al momento del pignoramento possono decorrere solo quelli moratori (Cass. III, n. 17044/2014).

Interessi maturati dopo l'annata in corso alla data del pignoramento

Per quanto concerne gli interessi maturati dopo l'annata in corso alla data del pignoramento, opera l'iscrizione preventiva purché essi siano menzionati nella stessa, ma tale operatività incontra un duplice ordine di limiti: per un verso, tali interessi sono garantiti solo nella misura legale e, per altro verso, sono garantiti solo fino alla data della vendita; ciò allo scopo di evitare il pregiudizio che agli altri creditori e al terzo acquirente potrebbe derivare dalle lungaggini della procedura esecutiva.