Vendita forzata immobiliare

Inquadramento

L’assetto consegnato alla vendita forzata immobiliare dal legislatore del 1942 è stato profondamente ridisegnato dalle riforme degli ultimi anni. Tra le innovazioni più rilevanti va segnalato il portale delle vendite pubbliche ex art. 15 del d.l. n. 83 del 2015 che contiene gli avvisi di tutte le vendite forzate, per assicurare la massima informazione dei potenziali offerenti, con accesso ad un'unica area web gestita dal Ministero della giustizia. Conseguentemente, il rivisitato art. 490 c.p.c. da un lato preclude ai singoli tribunali la pubblicazione di avvisi di vendita su siti autonomamente individuati e/o diversi da quelli adottati da altri uffici giudiziari; dall’altro supera, per le vendite immobiliari, l'anacronistica previsione di pubblicizzare l'avviso di vendita nell'albo del tribunale. Ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 490 c.p.c. la divulgazione a mezzo stampa diventa, inoltre, una forma di pubblicità eventuale poiché presuppone un'apposita istanza del creditore procedente o di altro intervenuto munito di titolo esecutivo; rimane fermo il potere del giudice di disporre d'ufficio forme di pubblicità cartacea, in seguito alle modifiche apportate dalla legge di conversione all'incipit del comma 3 dell'art. 490 c.p.c.

È stato altresì introdotto l'art. 631-bis c.p.c. dove si prevede una nuova ipotesi di estinzione del processo esecutivo per omessa o irregolare pubblicità sul portale delle vendite pubbliche. Se la pubblicazione - per causa imputabile al creditore pignorante (o ad altro intervenuto munito di titolo esecutivo) - non è effettuata nel termine stabilito, il giudice dichiara l'estinzione del processo. Il legislatore recepisce ed attua in via preventiva l'insegnamento della Suprema Corte secondo il quale i vizi in materia di pubblicità si ripercuotono direttamente sulla stabilità della vendita forzata, invalidando il trasferimento a favore dell'aggiudicatario.

L'estinzione non opera se l'omissione (o la tardività) della pubblicità è stata determinata da cause riconducibili ai sistemi informatici del dominio giustizia, sempre che il disservizio sia attestato a norma dell'ultimo comma dell'art. 161-quater disp. att. c.p.c. L'omessa esecuzione - addebitabile a incuria o inerzia del creditore - delle forme di pubblicità disposte dal g.e., diverse dalla pubblicazione dell'avviso di vendita sul portale delle vendite pubbliche, pur non dando luogo all'estinzione del processo esecutivo ai sensi dell'art. 631-bis c.p.c., comporta, prima della vendita, la chiusura anticipata della procedura, e, dopo la vendita, ove tempestivamente denunciata con opposizione agli atti esecutivi, la caducazione del decreto di trasferimento. L'estinzione ex art. 631-bis c.p.c. per omessa pubblicazione dell'avviso di vendita sul portale delle vendite pubbliche presuppone che il termine per la relativa pubblicazione - fissato dal giudice dell'esecuzione o dal professionista delegato, o implicitamente desunto dal riferimento dell'art. 490, comma 3, c.p.c., al periodo di "almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte" - sia spirato invano in conseguenza dell'inerzia (o dell'inadempimento) del creditore. (Cass. civ. 14 marzo 2022, n. 8113).

La pubblicità sul portale delle vendite pubbliche è imposta anche al curatore nella liquidazione giudiziale. Ed infatti per il comma 5 dell'art. 216 c.c.i.i. il curatore effettua la pubblicità, sul portale delle vendite pubbliche, dell’avviso contenente tutti i dati che possono interessare il pubblico o della ordinanza di vendita e di ogni altro atto o documento ritenuto utile e può ricorrere anche a ulteriori forme di pubblicità idonee ad assicurare la massima informazione e partecipazione degli interessati, da effettuarsi almeno trenta giorni prima della vendita. Il termine può essere ridotto, previa autorizzazione del giudice delegato, esclusivamente nei casi di assoluta urgenza.

Regime dell'offerta

In forza degli artt. 503 e 569 c.p.c., la vendita forzata immobiliare segue le forme di cui agli artt. 571-574 c.p.c.

Ad eccezione del debitore e dei soggetti contemplati dall'art. 1471 c.c., chiunque è ammesso ad offrire per acquistare l'immobile a norma dell'art. 571 c.p.c. La disposizione lascia intendere che possono presentare offerte non solo i creditori, ma anche i terzi datori di ipoteca, l'acquirente assoggettato a revocatoria ordinaria ed il coniuge dell'esecutato, in regime di comunione (Cass. civ. 2 febbraio 1982, n. 605; Cass. civ. 23 luglio 1979, n. 4407).

La previsione di una ampia legittimazione ad offrire sconta però quelle disposizioni che sanciscono diversi divieti d’acquisto. Non possono, difatti, offrire: a) il concessionario della riscossione in relazione ai beni venduti in sede esattoriale (art. 55, d.P.R. n. 602/1973); b) i genitori esercenti la potestà sui figli minori in relazione ai beni degli stessi (art. 323 c.c.); c) il tutore ed il protutore in relazione ai beni del minore (art. 378 c.c.); d) le categorie di cui all’art. 1471 c.c., nelle quali vanno annoverati gli ufficiali pubblici rispetto ai beni che sono venduti per il tramite del loro ministero (nel qual caso il divieto è sancito a pena di nullità) e coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano i beni altrui, (pena invece l’annullabilità). Quest’ultimo divieto esclude la legittimazione ad offrire in capo a diversi soggetti quali il g.e., il cancelliere, l’ufficiale giudiziario che ha effettuato il pignoramento, il custode, l’amministratore giudiziario, l’esperto stimatore ed il professionista delegato.

L'offerta può essere presentata personalmente, a mezzo di avvocato che può anche offrire per persona da nominare. L’art. 571 c.p.c. richiama esclusivamente il comma 3 dell’art. 579 c.p.c. concernente la possibilità di presentare, nella vendita all’incanto, l’offerta per persona da nominare. Per questa ragione la giurisprudenza ha ritenuto inammissibile l’offerta nella vendita senza incanto fatta a mezzo di mandatario munito di procura speciale che non sia anche avvocato, stante il carattere eccezionale della disposizione di cui all’art. 579, comma 2, c.p.c. (Cass. civ. 13 gennaio 2005, n. 578). La Corte ha pure ribadito che, ai sensi dell’art. 571 c.p.c., l’offerta deve effettuarsi personalmente dall’offerente oppure a mezzo di un avvocato anche nella gara successiva all’apertura delle buste; e che il termine procuratore legale va sostituito con quello di avvocato (Cass. civ. 5 maggio 2016, n. 8951).

Nella sola vendita all'incanto, l’offerta può essere proposta a mezzo di mandatario munito di procura speciale, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 579 c.p.c. (Cass. civ. 12 aprile 1988, n. 2871, in FI, 1989, I, 1923, con nota di VACCARELLA, Orientamenti e disorientamenti giurisprudenziali in tema di aumento di sesto).

Nel caso di persone giuridiche l’offerta è proposta dal soggetto che ne abbia la rappresentanza in base all’atto costitutivo ed alle eventuali modifiche. La rappresentanza di s.r.l. e s.p.a. deve risultare dall’atto costitutivo, rispettivamente ex art. 2463, n. 8 c.c., e art. 2328, n. 9, c.c. All’offerta, in questo caso, va allegata documentazione (ad es. una visura camerale, dalla quale risultino i poteri rappresentativi dell’offerente) Nell’ipotesi di società di capitali (che acquistano personalità giuridica solo con l’iscrizione nel registro delle imprese), chi abbia agito in nome della società prima dell’iscrizione nel suddetto registro delle imprese va qualificato come falsus procurator; pertanto, una volta acquisita la personalità giuridica, la società può ratificare gli atti posti in essere dal rappresentante senza potere. La ratifica è ammessa se il negozio sia successivo alla costituzione della società (benché prima dell’iscrizione nel registro), nel qual caso gli effetti della ratifica retroagiscono al momento della costituzione della società. Di contro la ratifica non è ammessa per i negozi conclusi prima della costituzione della società, non potendo il falsus procurator spendere il nome di un soggetto inesistente (Cass. civ. 10 dicembre 2005, n. 27335). L’offerta può essere legittimamente presentata da più co-offerenti a condizione che siano rispettate le formalità previste dalla legge. Parimenti è valida ed efficace l’offerta formulata da due o più soggetti che chiedono l’acquisto pro indiviso per quote diseguali, perché la ripartizione interna delle quote di titolarità non incide sull’unicità del rapporto processuale e sostanziale.

Il comma 3 dell'art. 571 c.p.c. qualifica l'offerta «espressamente irrevocabile» per la durata di centoventi giorni dalla data di «presentazione». Sicché una volta depositata in cancelleria (o presso lo studio del professionista se le operazioni di vendita sono state delegate), la busta chiusa non può più essere ritirata fino aquando l'offerta è stata dichiarata nulla o inefficace; ovvero la vendita si è conclusa con l'aggiudicazione a favore di altro offerente.

È efficace l’offerta priva dell’imposta di bollo, trattandosi di mera irregolarità fiscale, come pure quella che non contiene l’indicazione del prezzo, se il valore sia ricavabile con precisione dall’importo della cauzione. A tale proposito va detto che sovente gli offerenti incorrono nell’equivoco di allegare all’offerta una cauzione pari al 10% del prezzo base e non già del prezzo offerto, incorrendo così nella sanzione della inefficacia. Alle suddette ipotesi di inefficacia vanno poi aggiunte tutte quelle situazioni in cui sia assolutamente incerto il nome dell’offerente e/o il bene per il quale l’offerta viene presentata. Al contrario, si ritiene valida l’offerta che non contiene l’indicazione del bene che si intende acquistare, ma la vendita abbia ad oggetto un unico lotto. L’offerta che contempla un termine per il versamento del saldo del prezzo superiore a quello previsto dall’art. 569, comma 3, c.p.c. (120 giorni) o a quello indicato nell’ordinanza di vendita, è sicuramente efficace ma, a norma dei commi 1 e 2 dell’art. 571 c.p.c. non consente all’offerente di beneficiare del termine più ampio indicato nell’offerta.

Le modalità di deposito

Le offerte vanno depositate nella cancelleria (o nel luogo indicato dal professionista delegato) nel termine stabilito nell'ordinanza di vendita, con la specificazione del prezzo, del tempo e delle condizioni di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione della convenienza della proposta di acquisto (come alla disponibilità dell'offerente all'accollo del mutuo già concesso all'esecutato). L'offerente ha l'obbligo di prestare cauzione, nel rispetto delle modalità stabilite nell'ordinanza di vendita e, comunque, in misura non inferiore ad un decimo del prezzo proposto; se la cauzione deve essere versata tramite assegno circolare è necessario sia inserito nella busta da depositare.

A scongiurare il rischio di turbative d'asta, l'ult. comma dell'art. 571 c.p.c. contiene una serie di accorgimenti sulle modalità di proposizione e raccolta delle offerte. L'offerta deve depositarsi in busta chiusa ed anonima, sulla quale va annotato – previa identificazione – il nome del soggetto che esegue materialmente il deposito, oltre a quello del giudice dell'esecuzione e la data della vendita.

L'offerta, proposta ai sensi dell'art. 571 c.p.c., è inefficace se inferiore di oltre un quarto al prezzo base indicato nell'ordinanza di vendita; o se non è stata versata la cauzione nella misura e con le modalità specificate dal giudice nel medesimo provvedimento.

Deliberazione sull'offerta unica

Nel vecchio regime, l'offerta unica - superiore al prezzo base dell'immobile aumentato di un quinto - non lasciava spazi alla discrezionalità del giudice che, ex art. 572, comma 2, c.p.c., doveva aggiudicare il bene. L'attuale formulazione della norma segna indiscutibilmente un'inversione di rotta a beneficio della celere definizione dell'espropriazione forzata. Il giudice (o il professionista) aggiudica “senz'altro” il bene ogni volta che l'offerta è pari o superiore al prezzo base; di contro se l'offerta unica è inferiore a tale importo nei limiti di un quarto (recte non è inferiore al 75%) il giudice può aggiudicare il bene solo se ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita, sempre che non siano state presentate istanze di assegnazione ex art. 588 c.p.c. L'aggiudicazione non costituisce una scelta obbligata ma presuppone il convincimento del giudice di non potere conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita.

Tuttavia, se la pubblicità è stata eseguita regolarmente, non si vede perché un nuovo tentativo di vendita dovrebbe condurre ad un prezzo migliore. Né il giudice potrebbe rifiutare l'aggiudicazione e indire una nuova vendita solo perché è pervenuta un'offerta invalida. Se così fosse si finirebbe per legittimare interferenze indebite da parte del debitore o di soggetti a questi collegati che, con il deposito di offerte c.d. “civetta” tentano di ottenere un rinvio dell'aggiudicazione.

A conferma della limitata discrezionalità del giudice va rilevato che in caso di mancata aggiudicazione, il prezzo base del successivo tentativo di vendita viene ridotto di un quarto: esso pertanto corrisponde all'offerta minima del precedente tentativo di vendita per la quale il giudice ha negato l'aggiudicazione. Se così è, non sembra che il giudice possa ragionevolmente disporre un tentativo di vendita per un prezzo base che coincide con l'offerta minima rifiutata, salvo disattendere la scelta legislativa di accelerare la definizione del processo esecutivo.

Di contro il giudice può non aggiudicare l'immobile in caso di fatti nuovi sopravvenuti o di mutamenti della situazione sostanziale che rendono non più attuale la determinazione del prezzo base di cui agli artt. 568 s. c.p.c. (si pensi, ad es., ad un mutamento del piano regolatore; all'estinzione dell'usufrutto durante l'espropriazione della nuda proprietà).

Gare tra gli offerenti

In presenza di più offerte, il giudice invita «in ogni caso» gli offerenti a una gara sull'offerta più alta: l'art. 573, comma 1, c.p.c. esclude che il giudice possa aggiudicare direttamente il bene a favore del migliore offerente, perché tenuto a disporre la gara anche quando tutte le offerte pervenute siano inferiori al prezzo base (nei limiti di un quarto). A ritenere diversamente si impedirebbe il rilancio sull'offerta più elevata, pregiudicando la migliore fruttuosità della vendita. Se gli offerenti non aderiscono all'invito alla gara, il giudice non può disporre una nuova vendita e l'aggiudicazione ha luogo automaticamente a favore del migliore offerente (anche laddove tutte le offerte siano inferiori, nel limite di un quarto, al prezzo base), sempre che non siano state presentate istanze di assegnazione ex art. 589 c.p.c.

Laddove gli offerenti aderiscano alla gara, l'immobile è aggiudicato a favore del soggetto che ha effettuato il rilancio più alto; tuttavia se il miglior prezzo offerto è inferiore (nei limiti di un quarto) a quello base ed è stata depositata istanza di assegnazione, opera la regola di carattere generale che impone agli offerenti una gara al rialzo che ha come base l'importo dell'assegnazione ex art. 589 c.p.c. Diversamente da quanto prevede l'art. 572, comma 3, c.p.c. il giudice non può disporre una nuova vendita se la migliore offerta non supera il prezzo base, ma è tenuto ad aggiudicare (o assegnare) l'immobile. Tale conclusione rappresenta una scelta obbligata perché manca la previsione normativa del potere del giudice di rinviare l'aggiudicazione, e perché la gara assicura la sostanziale affidabilità ed equità della vendita.

Dopo la deliberazione sull'offerta o dopo la gara il giudice aggiudica il bene con decreto dove specifica le modalità per versare il saldo ed il termine entro il quale il pagamento deve essere compiuto.

Vendite telematiche

Dal 10 aprile 2018 è obbligatorio, salvo alcune deroghe, lo svolgimento in modalità telematica della vendita forzata immobiliare, nel rispetto di uno dei tre modelli di cui all’art. 2, d.m. n. 32/2015, modelli che affiancano quello regolato dagli artt. 571 ss. c.p.c.

Ai sensi dell’art. 569, comma 4, c.p.c., come modificato dal d.l. n. 59/2016, il giudice dispone, con l’ordinanza di vendita, «che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’art. 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice ». L’obbligatorietà delle forme telematiche presenta, tuttavia, carattere recessivo rispetto alla migliore soddisfazione del ceto creditorio e/o alla celerità della procedura, posto che il giudice può avvalersi delle forme tradizionali (analogiche) ogni volta che la vendita telematica risulti «pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura».

Va preliminarmente precisato che identica disciplina è prevista dal comma 6 dell’art. 530 c.p.c. in relazione alla vendita mobiliare; e che questa innovazione è stata introdotta dall’art. 48, comma 1, d.l. n. 90/2014, convertito in l. n. 114/2014. Il legislatore ha, dunque, gradualmente codificato il sistema delle vendite telematiche, iniziando dalle vendite mobiliari per passare successivamente a quelle immobiliari ed ai beni mobili registrati di valore elevato.

Quanto alle vendite telematiche immobiliari valgano le seguenti considerazioni. Ove il giudice ordini la vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c. adotta le forme telematiche, specificando le modalità per il singolo subprocedimento: si pensi alla scelta del gestore e della tipologia di vendita (sincrona, asincrona, sincrona mista), alla disciplina per il deposito delle offerte di acquisto e dello svolgimento della gara tra gli offerenti “analogici” e “digitali” qualora si adottino le forme della vendita sincrona mista.

L’art. 2, d.m. n. 32/2015, disciplina tre diverse modalità di vendita, così definite:

1) la vendita sincrona telematica, (ex art. 21, d.m. n. 32/2015), dove la presentazione delle offerte e i rilanci sono effettuati «esclusivamente in via telematica nella medesima unità di tempo e con la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura e di tutti gli offerenti» (art. 2, lett. f). Possono parteciparvi i soli soggetti abilitati dal referente della procedura, previa verifica dei requisiti tecnici e formali delle offerte presentate telematicamente; da qui l’ulteriore precisazione che la cauzione è necessariamente versata mediante bonifico bancario e non, come accade per la modalità c.d. tradizionale, tramite deposito di assegno circolare;

2) la vendita asincrona (a tempo) (anche denominata “ebay”), dove la presentazione delle offerte è consentita solo in via telematica e la gara si svolge in un lasso temporale predeterminato, senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura (ex art. 2, lett. h; art. 24);

3) la vendita sincrona mista (cioè telematica e, ad un tempo, tradizionale), modalità che coincide sia con quella descritta sub 1), sia con quella di cui agli artt. 571 ss. c.p.c. In questo caso la gara si svolge con la contemporanea partecipazione di soggetti collegati telematicamente e di soggetti presenti innanzi al giudice (o al referente della procedura); la presentazione delle offerte o della domanda di partecipazione è possibile in via telematica o su supporto analogico mediante deposito in cancelleria (art. 22) e i rilanci possono essere fatti rispettivamente con l’una o l’altra modalità, in via telematica o comparendo innanzi al giudice o al referente della procedura (art. 2, lett. g). Si aggiunga che questa modalità, seppur telematica, assicura anche la partecipazione degli offerenti che vogliono avvalersi delle sole modalità tradizionali; tuttavia presuppone che il professionista delegato (o altro referente) si occupi sia delle offerte depositate da soggetti presenti fisicamente e sia di quelle proposte on line, con l’ulteriore incombenza di rendere conoscibili tempestivamente le offerte dei primi ai secondi (e viceversa), con contestuale verbalizzazione.

Caratteristica comune alle tipologie di vendita descritte sub 1) e 2) è che tutti i rilanci effettuati durante la gara, la presentazione dell’offerta (completa dei dati individuati dall’art. 12 del d.m. citato — dati che coincidono con quelli attualmente richiesti per le offerte di cui agli artt. 571 ss. c.p.c. — oltre ai dati del bonifico, al numero di telefono per le comunicazioni ed ai dati della PEC), il versamento della cauzione siano effettuati con modalità esclusivamente telematiche. Per presentare l’offerta e partecipare all’eventuale gara gli offerenti debbono, quindi, essere in grado di utilizzare il mezzo telematico.

Si è detto che il giudice, laddove ritenga la vendita telematica pregiudizievole per i creditori o per il celere svolgimento della procedura, può optare per le (sole) modalità tradizionali. Tuttavia l’art. 569, comma 4, c.p.c., non individua i criteri che debbono sorreggere la valutazione del giudice che rimane così libero di motivare nell’ordinanza di vendita la scelta di non avvalersi delle forme telematiche a causa, ad esempio, della tipologia del bene, del mercato di riferimento, delle difficoltà dei potenziali interessati ad avvalersi dei mezzi telematici, ecc.

Ci pare, pertanto, viziata ed opponibile ex art. 617 c.p.c. l’ordinanza di vendita in cui il giudice dispone le forme tradizionali senza motivazione oppure con una motivazione generica (si pensi alla formula “sussistono giusti motivi” oppure ad un generico pregiudizio per i creditori o per la rapidità della procedura).

La vendita all'incanto

Accanto alla vendita senza incanto, il legislatore configura, sub artt. 576 ss. c.p.c., una diversa modalità di vendita forzata: quella ai pubblici incanti. Le regole di questa diversa disciplina presentano una struttura ed una sequenza analoga a quella propria della vendita senza incanto (pubblicità, offerte, e gara per l’individuazione del migliore offerente); tuttavia quelle procedure in cui si seguivano le forme della vendita senza incanto conducevano a migliori risultati sia in punto di valori di aggiudicazione, sia di celerità nella soddisfazione dei creditori. Ciò a causa di tre caratteristiche esclusive della vendita senza incanto che possono così riassumersi:

a) la segretezza, data dal fatto che l’offerta viene inserita in busta chiusa anonima (salvo il nominativo del depositante) limitando così pressioni illegittime da parte del debitore sulla persona dell’offerente; b) l’irrevocabilità dell’offerta: in caso di ripensamenti la procedura ha ormai acquisito la cauzione dell’offerente che non può pretenderne la restituzione fino allo svolgimento della vendita; ove poi sia stata accolta la sua offerta e dichiarato aggiudicatario, è tenuto – anche se non ha presenziato alla vendita – al versamento del saldo prezzo, perché in difetto la cauzione è ormai acquisita alla massa attiva; c) la definitività dell’aggiudicazione che consiste nel fatto che una volta individuato il miglior offerente, l’aggiudicazione non può essere più travolta da successive offerte migliorative ex art. 584 c.p.c. con un allungamento dei tempi della vendita. Senza trascurare che la definitività comporta inoltre che l’offerente seriamente interessato all’acquisto, consapevole dell’impossibilità di formulare una successiva offerta in aumento, è costretto a proporre in sede di gara ex art. 573 c.p.c. la migliore offerta che in quel momento può permettersi.

Così per assicurare a tutte le vendite forzate immobiliari i benefici determinati dalla segretezza e dall’irrevocabilità dell’offerta e dalla definitività dell’aggiudicazione, gli artt. 503, comma 2, c.p.c. e 569, comma 3, c.p.c. consentono al g.e. di disporre la vendita con incanto solo quandoritiene probabile che con tale modalità si riesca a raggiungere un prezzo superiore della metà rispetto al prezzo base dell'immobile. Appare evidente che tale previsione, laddove subordina la vendita all'incanto a una sorta di valutazione irrealistica rispetto a un'aggiudicazione per un valore superiore al 150% del prezzo base, abroga di fatto la vendita all’incanto. La scelta di non espungere gli artt. 576 ss. dal c.p.c. si comprende meglio se si considera che residuano comunque peculiari tipologie di vendita forzata che sono rette da tale normativa.

Ipotesi marginali di sopravvivenza dell'incanto

Il d.l. n. 132/2014 (convertito con la l. n. 162/2014) ha modificato l'art. 503 c.p.c. che, quale norma di carattere generale sui modi della vendita forzata, ha subordinato l'incanto alla circostanza che «il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore alla metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell'art. 568».

Tra le altre disposizioni che prevedono la sopravvivenza dell'incanto nell'espropriazione immobiliare va segnalato l'art. 569, comma 3, c.p.c. laddove attribuisce al giudice il potere di adottare le forme di cui all'art. 576 c.p.c. al momento della pronuncia della ordinanza, anche in alternativa alle forme della vendita senza incanto. Tale previsione viene però coordinata con il contenuto dell'art. 503 c.p.c., espressamente richiamato e lascia intendere che:

a) l'incanto non presuppone più un tentativo di vendita dall'esito negativo, ma la convinzione del giudice che possa essere economicamente più vantaggioso;

b) il provvedimento di vendita emesso ai sensi dell'art. 569 c.p.c. non disciplina più, oltre alla vendita senza incanto, anche la fase (eventuale) con incanto.

Qualora il bene non sia stato aggiudicato (o assegnato) al primo esperimento di vendita senza incanto, segue una nuova vendita ai sensi dell'art. 571 c.p.c., salvo che il giudice non ritenga probabile un'aggiudicazione particolarmente vantaggiosa con la modalità della vendita all'incanto, specificando le ragioni.

Discorso in parte diverso va fatto per il terzo ed ultimo comma dell'art. 587, c.p.c. ove si stabilisce che, in caso di inadempienza dell'aggiudicatario, «per il nuovo incanto si procede a norma degli artt. 576 e ss.». Che si tratti di una svista del legislatore del 2015 e di un mancato coordinamento con la disciplina previgente lo riprova la stessa formulazione normativa quando dà per scontato che la precedente vendita si sia svolta con le forme dell'incanto. Si deve pertanto concludere che il giudice, in caso di inadempimento dell'aggiudicatario, dispone una nuova vendita ai sensi dell'art. 571 c.p.c., salvo che ritenga probabile che con l'incanto il bene possa essere aggiudicato per un importo superiore alla metà rispetto al prezzo base del bene, nel rispetto dell'art. 503 c.p.c.

La selezione e la tutela dell'aggiudicatario

Il giorno fissato per la disamina delle offerte il g.e. o il professionista redige preliminarmente il verbale dando atto delle persone presenti; quindi, aperte le buste e verificato il loro contenuto, esamina la regolarità delle offerte e della cauzione versata quanto ad importo e modalità. Le offerte irregolari, sentite le parti, vengono dichiarate inefficaci con immediata restituzione della cauzione, ove l’offerente sia presente. Il verbale contiene, inoltre, le circostanze di luogo e tempo nelle quali tali operazioni si sono svolte, le generalità delle persone ammesse, la descrizione delle attività svolte e la dichiarazione dell'aggiudicazione provvisoria con l'identificazione dell'aggiudicatario (art. 591-bis, comma 5, c.p.c.). Il verbale è sottoscritto dal solo professionista (art. 591-bis, comma 6, c.p.c.). In una fattispecie in cui si contestava, tra l’altro, che il verbale recasse l’intestazione “vendita con incanto”, mentre in realtà le operazioni avevano seguito il sistema del “senza incanto”, è stato affermato che l'intestazione del verbale non costituisce neppure "atto di esecuzione", rispetto al quale è esperibile il rimedio dell'art. 617 c.p.c. nel senso cioè che la regolarità formale della vendita non dipende dall'intestazione del verbale, ma dalle modalità con cui essa si svolge; sicché, l’inesatta intestazione del verbale si traduce in un mero errore materiale (Cass. civ. 29 settembre 2009, n. 20814).

È direttamente la proposizione della miglior offerta ad individuare l’aggiudicatario quale soggetto che è tenuto a versare il saldo del prezzo e, al contempo, titolare del diritto al trasferimento del bene sia pure subordinatamente al verificarsi di determinati eventi. Pertanto, dopo la deliberazione sull’offerta unica o dopo la gara il giudice aggiudica il bene, con decreto ex art. 574 c.p.c., in capo al miglior offerente, anche se assente, specificando le modalità ed il termine per versare il saldo. Il termine perentorio per il versamento del saldo da parte dell'aggiudicatario è quello stabilito dal giudice con l'ordinanza di vendita; ne deriva, in questa ipotesi, che la mancata comparizione dello stesso aggiudicatario all’udienza fissata per l'esame delle offerte non impone di comunicargliene l'esito e non giustifica una dilazione del termine in questione; al contrario, il diverso termine fissato dal medesimo giudice con il decreto previsto dall'art. 574, comma 1, c.p.c. trova applicazione solo qualora la menzionata ordinanza non contenga indicazioni al riguardo (Cass. 2 luglio 2021, n. 18841). Se poi la migliore offerta di acquisto è stata presentata mediante l’accredito, a mezzo di bonifico o deposito su conto corrente intestato alla procedura, il termine per il saldo del prezzo è di novanta giorni a norma dell’art. 173-quinquies disp. att. c.p.c.

Il ruolo svolto dall’aggiudicatario è assolutamente centrale per la stessa fruttuosità del processo esecutivo.

Innanzitutto, risulterebbe arduo individuare potenziali interessati all’acquisto di un bene pignorato, disposti, in caso di accoglimento dell’opposizione del debitore, ad accettare l’inconveniente di doverlo restituire, accontentandosi di recuperare in tutto o in parte quanto versato; senza lamentare la perdita di tempo e di denaro per la partecipazione alla vendita.

In secondo luogo, la tutela dell’aggiudicatario costituisce, a ben guardare, il fine mediato dell’espropriazione. Se è vero che tale procedura è finalizzata alla soddisfazione dei creditori, non è men vero che gli importi da distribuire loro sono quelli versati dall’aggiudicatario per l’acquisto dell’immobile pignorato. Da questa prospettiva negare tutela del terzo aggiudicatario (e, quindi ai danari versati nelle casse della procedura) significa negarla alle ragioni dei creditori alla cui soddisfazione tali danari sono “funzionalmente” destinati.

Così gradualmente, a partire dalle riforme del 2005-2006 il legislatore ha preso atto che per migliorare l’efficienza dell’espropriazione immobiliare occorreva ridurre le differenze tra vendita volontaria e vendita forzata, passando prima per la salvaguardia delle ragioni del soggetto interessato all’acquisto, dell’offerente poi, quindi dell’aggiudicatario e, infine (cioè dopo la pronuncia del decreto di trasferimento) dell’acquirente.

In tal senso depongono diverse norme finora esaminate come quelle sulla pubblicità da effettuare necessariamente attraverso specifici siti internet, sulla perizia analitica ed accessibile a tutti, sulla possibilità di visionare il bene prima del deposito delle offerte, sulle vendite telematiche, sul rinvio della vendita, possibile ex art. 161 bis disp. att. solo col consenso di chi ha depositato l’offerta, ecc.

Né mancano le norme che presidiano la cd. stabilità (dell’aggiudicazione e quindi) della vendita: si pensi alla preferenza riconosciuta dall’art. 569 c.p.c. alla vendita senza incanto dove l’aggiudicazione non può essere rimessa in discussione da offerte in aumento; all’art. 632 c.p.c. per il quale l’estinzione precedente l’aggiudicazione rende inefficaci tutti gli atti compiuti nel corso del processo esecutivo; se, invece, è successiva all’aggiudicazione, assicura al debitore il diritto alla restituzione delle somme versate dall’aggiudicatario (o all’eventuale conguaglio pagato dall’assegnatario); all’art. 187 bis disp. att. c.p.c. che fa salva l’aggiudicazione in tutte le ipotesi di chiusura anticipata del processo esecutivo; all’art. 2929 c.c. in materia di nullità degli atti anteriori alla vendita che non si riflettono sulla posizione dell’aggiudicatario, salvo il caso di collusione tra aggiudicatario e creditore.

Una vistosa deroga a questo regime è rappresentata dai vizi in materia di pubblicità rispetto ai quali la tutela dell’aggiudicatario deve necessariamente cedere il passo; ciò in quanto si presume che se la pubblicità fosse stata regolarmente espletata, probabilmente avrebbe partecipato alla vendita un maggior numero di offerenti, con un valore d’aggiudicazione più elevato. Da qui l’affermazione che anche le forme di pubblicità ulteriori rispetto a quelle minime ex art. 490 c.p.c., devono essere rigorosamente rispettate a garanzia dell'uguaglianza e parità tra tutti i potenziali partecipanti alla gara, nonché dell'affidamento di ciascuno di essi nella trasparenza e legalità della procedura; pertanto, la loro violazione comporta l'illegittimità dell'aggiudicazione, che può essere fatta valere da tutti i soggetti del processo esecutivo, incluso il debitore (Ex multis, Cass. civ. 13 novembre 2023, n. 31547; Cass. civ. 6 dicembre 2022, n. 35867; Cass. civ. 7 maggio 2015, n. 9255).

V’è ancora da dire che la stabilità dell’aggiudicazione è un valore da tutelare non solo rispetto alle posizioni dell’aggiudicatario, ma anche rispetto a quelle dei creditori. Ed infatti, l’art. 2922 c.c. nega all’aggiudicatario l’impugnativa della vendita forzata per lesione come pure l’operatività della garanzia per i vizi; la natura coattiva del trasferimento esclude l’imputabilità del trasferimento all’alienante e, conseguentemente, l’actio redhibitoria, di risoluzione del contratto, l’actio quanti minoris, di riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.) e di lesione (art. 1448 c.c.), nonché quella di risarcimento del danno (art. 1494 c.c.).

Ulteriori tentativi di vendita ed amministrazione giudiziaria

Se il bene non è stato aggiudicato o assegnato, il giudice può, ai sensi dell'art. 591 c.p.c.:

disporre l'amministrazione giudiziaria; b) porre in vendita l'immobile all'incanto, sempre che – come detto - sussistano presupposti di cui all'; c) stabilire una nuova vendita, fissando un prezzo base inferiore al precedente nel limite di un quarto.

Quest'ultima ipotesi, senza dubbio, è quella più frequente; con la precisazione che, nella prassi, il giudice autorizza in via preventiva il professionista delegato ad eseguire una nuova vendita con un brezzo base diminuito di un quarto rispetto al precedente.

Si aggiunga che il secondo tentativo vendita segue, salvo ipotesi eccezionali, le forme stabilite dagli artt. 571 ss. c.p.c. con indicazione del prezzo base (eventualmente ridotto nei limiti di un quarto o del 25%) e l'offerta minima (vale a dire il nuovo prezzo base necessariamente decurtato di un quarto o del 25%); e che, rispetto al passato, la falcidia sia sul prezzo base, sia sull'offerta minima dovrebbe facilitare l'aggiudicazione.

Sembra però necessario che il giudice (o il professionista delegato) non decurti automaticamente il prezzo base di un quarto, perché destinato a subire un'ulteriore ed inevitabile riduzione di un quarto per la determinazione dell'offerta minima. In altre parole, per contenere il rischio di un'aggiudicazione a prezzo vile, determinata dalla doppia falcidia (sul prezzo base e sull'offerta minima, il giudice (o il professionista delegato) deve valutare attentamente le circostanze del caso e ridurre il prezzo base nei valori massimi previsti dall'art. 591 quando si tratta di beni che non molto richiesti sul mercato immobiliare, riservando a quelli di pregio o particolarmente appetibili una decurtazione inferiore al 25%.

In ogni caso, per evitare poi che il bene possa essere venduto a prezzo vile, il secondo comma dell'art. 591 c.p.c. – modificato dal d.l. n. 59/2016 – stabilisce che dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, il ribasso non può superare la metà del prezzo base.

Con riferimento ai provvedimenti di cui all'art. 591 c.p.c., l'ultimo comma di questa disposizione continua a prevedere che se l'immobile non viene aggiudicato neanche il secondo esperimento di vendita, il giudice è tenuto ad accogliere un'eventuale istanza di assegnazione (ammissibile), fissando il termine per il versamento del conguaglio. Si tratta, a ben guardare, di una novità introdotta dal d.l. n. 83/2015, che non è stata coordinata con le successive modifiche (apportate dalla legge di conversione del 2015 all'art. 573 c.p.c.) che vincolano il giudice ad accogliere – sin dal primo tentativo di vendita - l'istanza di assegnazione ex art. 589 c.p.c. quando le offerte presentate sono inferiori al prezzo base dell'immobile. Ed infatti, in tale fattispecie la domanda del creditore è ostativa all'aggiudicazione, in quanto maggiormente conveniente.

In definitiva, l'art. 591 c.p.c. rimette alla discrezionalità del giudice la scelta tra una ulteriore vendita con un ribasso del prezzo base (eventualmente inferiore al 25%) finalizzato alla ricerca di una rapida modalità di liquidazione e l'amministrazione giudiziaria dell'immobile, diretta a congelare la procedura in attesa di tempi in cui il mercato sia più favorevole (Cass. civ., sez. III, 15 luglio 2009, n. 16453). In altri termini se un ennesimo tentativo di vendita non sembra destinato a concludersi con l'aggiudicazione, né sono state proposte (o accolte) istanze di assegnazione, il giudice può d'ufficio disporre l'amministrazione giudiziaria del bene, per un periodo non superiore a tre anni. Resta da dire che l'amministrazione giudiziaria costituisce una scelta esclusiva del giudice dell'esecuzione che non può mai essere rimessa al professionista delegato.

Riferimenti

BONGIORNO, voce Espropriazione immobiliare, in Digesto disc. priv. - sez. civ., Torino 1992, VIII, 41 ss.;

FARINA, L'aggiudicazione nel sistema delle vendite forzate, Napoli 2012, 19 ss.;

ID., L'ennesima espropriazione immobiliare efficiente (ovvero accelerata, conveniente, rateizzata e cameralizzata, in Riv. dir. proc., 2016, 127 ss.;

MERLIN, La vendita forzata immobiliare e la custodia dell'immobile pignorato, in AA.VV., Il processo civile di riforma in riforma, Le monografie del Corriere giuridico, collana diretta da V. Carbone, Milano 2006, 130;

MICCOLIS, Le modifiche alla disciplina dell'esecuzione forzata. Quadro generale, in Foro it., 2015, c. 79;

SALETTI, Cumulo ed eccesso di espropriazione forzata, in Riv. dir. proc., 1984, 506 ss.;

SATTA, L'esecuzione forzata, Milano 1937, 186 ss.;

TEDOLDI, voce Vendita ed assegnazione forzata, in Dig. disc. priv., sez. civ., Torino 1999, XIX, 665