Atto di citazione di risarcimento danni nei confronti del mediatoreInquadramentoCon l'atto di citazione l'acquirente di un immobile chiede il risarcimento dei danni patrimoniali subìti in conseguenza della omessa informazione, da parte del mediatore, di circostanze a sua conoscenza in ordine a gravi irregolarità urbanistiche. FormulaTRIBUNALE ORDINARIO DI .... 1 ATTO DI CITAZIONE 2 Sig. ...., nata a .... il .... (C.F. 3 n. .... ), Sig. ...., nata a .... il .... (C.F. n. .... ), e Sig. ...., nata a .... il .... (C.F. n. .... ), residenti tutte in ...., alla via .... n. ...., ed elettivamente domiciliate in ...., alla via .... n. ...., presso lo studio dell'avvocato .... (C.F. .... - fax .... - PEC .... 4 ), che le rappresenta e difende, in forza di procura speciale in calce (oppure a margine) del presente atto; PREMESSO CHE — nel mese di ....si affidavano - per l'acquisto di un'abitazione - all'Agenzia Immobiliare .... 5; — la convenuta proponeva a parte attrice l'immobile di proprietà della Sig.ra .... sito in .... ed effettuava con gli stessi una visita presso l'unità immobiliare, garantendo che lo stesso era stato completamente ristrutturato; — in data sottoscrivevano - presso la medesima Agenzia di .... - una proposta d'acquisto con la quale s'impegnavano ad acquistare l'unità immobiliare di proprietà della Signora ....; — il ...., dinanzi al Notaio ...., la Signora .... trasferiva in loro favore la proprietà del descritto appartamento ad uso civile di abitazione; — contestualmente alla firma del rogito notarile corrispondevano all'Immobiliare .... la somma di euro .... a titolo di provvigioni e al Notaio ....la somma di euro ....per l'atto di vendita; — in data .... venivano a conoscenza - tramite la documentazione prodotta dall'Ufficio Tecnico del Comune di .... - delle gravi irregolarità urbanistiche dell'immobile, il quale risulta privo dei requisiti finalizzati alla abitabilità; — pertanto, l'oggetto di compravendita immobiliare è privo delle caratteristiche promesse; — dalla ricostruzione della vicenda sopra descritta emerge un comportamento scorretto dell'agenzia, che ha intenzionalmente occultato lo status dell'immobile, comportamento comprovato dalla richiesta dell'agenzia stessa - con la collaborazione di parte venditrice - di una DIA per la definizione provvisoria della pratica edilizio/urbanistica dell'unità immobiliare, incaricando di tale incombenza lo studio del Geom. ....; — il rapporto instauratosi tra l'attore e la convenuta è riconducibile nell'alveo della mediazione atipica, la quale, a differenza della mediazione tipica (fondata su un contratto a prestazioni corrispettive), ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni (Cass. III, n. 19066/2006); — in data .... è stato esperito con esito negativo il procedimento di negoziazione assistita di cui all'art. 3 del d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162, come risulta dalla diffida inviata in data .... con raccomandata a/r n. ...., in cui l'attore ha espressamente invitato la controparte a stipulare una convenzione di negoziazione con le seguenti modalità .... 6; — tale invito non è stato seguito da adesione (oppure) è stato seguito da rifiuto entro trenta giorni dalla sua ricezione (oppure) è decorso il periodo di tempo di cui all'articolo 2, comma 2, lettera a), del d.l. n. 132/2014 cit., come risulta da .... Tutto ciò premesso, i Sigg. ...., come sopra rappresentati e difesi, CITANO la società ...., con sede legale in ...., alla via .... n. .... (C.F. e P.I. n. .... ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Sig. ...., nato a .... il .... (C.F. ....), residente in .... nella via .... n. ...., a comparire innanzi il Tribunale ordinario di ...., Sezione e Giudice Istruttore a designarsi ai sensi dell'art. 168-bis c.p.c., all'udienza del .... , ora di rito, con invito alla parte convenuta a costituirsi nel termine di settanta giorni prima dell'udienza indicata ai sensi e nelle forme stabilite dall'articolo 166 e a comparire, nell'udienza indicata, dinanzi al giudice designato ai sensi dell'articolo 168-bis, AVVERTE il convenuto che:
per ivi sentire accogliere le seguenti CONCLUSIONI Voglia il Giudice di Pace o l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione o eccezione: condannare, previo accertamento del suo inadempimento all'obbligo di comunicare circostanze a sua conoscenza, la convenuta alla restituzione, in loro favore, della somma di euro .... corrisposta a titolo di provvigioni, nonché delle spese notarili per un importo di euro ...., e così per complessivi euro ....; con vittoria di spese e compensi professionali di avvocato, oltre IVA e CPA, come per legge. Si deduce prova per testi sui seguenti capitoli: 1) Vero che ....; 2) Si indicano quali testimoni i signori .... Si depositano i seguenti documenti: 1) ....; 2) ....; 3) ....; 4) ....; 5) ....; 6) .... Si riserva di produrre altri documenti e di articolare ulteriori mezzi istruttori con le memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la concessione dei cui termini sin da ora viene richiesta. Ai sensi dell'art. 14 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 («Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di spese di giustizia»), si dichiara che il valore del presente procedimento è pari a Euro .... e, pertanto, il contributo unificato è dovuto nella misura di Euro .... 7 Luogo e data .... Firma Avv. .... PROCURA SPECIALE 8 (SE NON APPOSTA A MARGINE) [1] · La competenza per valore spetta al Giudice di Pace ove la somma richiesta sia inferiore ad euro venticinquemila e la relativa domanda si propone con ricorso chiedendo la fissazione, ai sensi dell'art. 2814 undecies comma 2 c.p.c., con decreto emesso entro cinque giorni dalla designazione del Giudice, l'udienza di comparizione delle parti, con concessione del termine per la notificazione del ricorso e del decreto di fissazione di udienza e assegnazione del termine per la costituzione dei convenuti che dovrà avvenire non oltre dieci giorni prima dell'udienza, con avvertimento che la mancata costituzione o la costituzione oltre i termini comporterà le decadenze di cui agli artt. 38,167 e 281 undecies, comma 3 e 4 c.p.c., che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'articolo 86 o da leggi speciali, e che esso convenuto, sussistendone i presupposti di legge, può presentare istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato, che in caso di mancata costituzione si procederà in sua legittima e dichiaranda contumacia. Per quanto attiene ai fori facoltativi previsti dagli artt. 18-20 c.p.c. la competenza territoriale si radica con riferimento al luogo nel quale deve essere eseguita la prestazione dedotta in giudizio, in quanto, ai sensi dell'art. 1182, comma 3, c.c., l'obbligazione di pagare una somma determinata deve essere eseguita nel domicilio del creditore e che detto criterio trova applicazione anche con riferimento alle obbligazioni di restituzione di ciò che è stato indebitamente pagato, rientrando tra i crediti liquidi ed esigibili anche quelli di ammontare determinabile in base ad elementi certi e prestabiliti risultanti da titolo convenzionale o giudiziale. Peraltro, quando l'azione di ripetizione di indebito viene esercitata, postulandosi la richiesta di accertamento dell'inesistenza oggettiva o soggettiva (anche a seguito di risoluzione) del rapporto obbligatorio, in esecuzione del quale venne eseguita la prestazione di cui si chiede la restituzione, poiché l'oggetto della domanda è complesso - inerendo in primo luogo all'accertamento di detta inesistenza e soltanto consequenzialmente all'accertamento della esistenza dell'obbligazione restitutoria e alla condanna alla prestazione di restituzione - l'applicazione dei fori concorrenti di cui all'art. 20 c.p.c., cioè del foro dell'insorgenza dell'obbligazione e del forum destinatae solutionis e, quindi, delle norme sostanziali che a tale fine vengono in rilievo (come l'art. 1182 c.c. per il luogo di adempimento dell'obbligazione), va fatta riferendosi non all'obbligazione di restituzione dell'indebito in quanto tale, bensì all'obbligazione in esecuzione della quale venne eseguita la prestazione indebita e, pertanto, il foro dell'insorgenza è quello in cui sorse il rapporto obbligatorio, la cui inesistenza oggettiva o soggettiva si chiede di accertare, mentre il foro dell'adempimento è quello in cui avrebbe dovuto essere adempiuta l'obbligazione che si assume indebita in quanto eseguita in esecuzione di quel rapporto. Soltanto allorquando la domanda di ripetizione si basi su un giudicato già formatosi sull'inesistenza oggettiva o soggettiva del rapporto obbligatorio, in esecuzione del quale venne eseguita la prestazione, ovvero su un negozio inter partes, che abbia accertato tale inesistenza e la cui validità non venga prospettata come contestata, l'applicazione dell'art. 20 c.p.c. e delle norme sostanziali che esso presuppone va fatta con riferimento all'obbligazione di restituzione, onde il forum contractus (cioè il luogo di insorgenza di tale obbligazione) è, nel primo caso, quello del luogo di esecuzione del pagamento indebito e, nel secondo caso, quello della conclusione del negozio, mentre il forum destinatae solutionis è quello del creditore della prestazione indebita, ai sensi del comma 3 dell'art. 1182 c.c. per il caso che la somma indebita sia stata determinata dal giudicato o dal negozio, e quello del debitore, ai sensi del comma 4 dello stesso articolo, ove tale determinazione sia mancata (Cass. III, n. 453/2007). [2] In tutti gli atti introduttivi di un giudizio e in tutti gli atti di prima difesa devono essere indicati le generalità complete della parte, la residenza o sede, il domicilio eletto presso il difensore ed il codice fiscale, oltre che della parte, anche dei rappresentanti in giudizio (art. 23, comma 50, d.l. 6 luglio 2011, n. 98, conv., con modif., dalla l. 15 luglio 2011, n. 111). [3] L'indicazione del codice fiscale dell'avvocato è prevista, oltre che dall'art. 23, comma 50, d.l. n. 98/2011, conv. con modif. dalla legge n. 111/2011, dall'art. 125, comma 1, c.p.c., come modificato dall'art. 4, comma 8, d.l. n. 193/2009 conv. con modif. dalla legge n. 24/2010. [4] A partire dal 18 agosto 2014, gli atti di parte, redatti dagli avvocati, che introducono il giudizio o una fase giudiziale, non devono più contenere l'indicazione dell'indirizzo di PEC del difensore: v. art. 125 c.p.c. e art. 13, comma 3 bis, d.P.R. 115/2002, modificati dall'art. 45-bis d.l. 90/2014 conv., con modif., dalla legge n. 114/2014. L'indicazione del numero di fax dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c. e dall'art. 13, comma 3-bis, d.P.R. 115/2002, modificati dall'art. 45-bis d.l. 90/2014, conv. con modif., dalla legge n. 114/2014. Ai sensi dell'art. 13, comma 3-bis, d.P.R. cit., «Ove il difensore non indichi il proprio numero di fax ...ovvero qualora la parte ometta di indicare il codice fiscale .... il contributo unificato è aumentato della metà». [5] Il conferimento ad un mediatore professionale dell'incarico di reperire un acquirente od un venditore di un immobile dà vita ad un contratto di mandato e non di mediazione, essendo quest'ultima incompatibile con qualsiasi vincolo tra il mediatore e le parti. Da ciò consegue che nell'ipotesi suddetta il c.d. “mediatore”: a) ha l'obbligo, e non la facoltà, di attivarsi per la conclusione dell'affare; b) può pretendere la provvigione dalla sola parte che gli ha conferito l'incarico; c) è tenuto, quando il mandante sia un consumatore, al rispetto della normativa sui contratti di consumo di cui al d.lgs. n. 206 del 2005; d) nel caso di inadempimento dei propri obblighi, risponde a titolo contrattuale nei confronti della parte dalla quale ha ricevuto l'incarico, ed a titolo aquiliano nei confronti dell'altra parte (Cass. III, n. 16382/2009). [6] È obbligatorio il ricorso alla procedura di negoziazione assistita (che costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale) nelle ipotesi in cui la somma pretesa non superi l'importo di 50.000 euro (art. 3 d.l. n. 132/2014, conv. con modif. in l. n. 162/2014) e dovrà essere prodotta la relativa documentazione. Va, in proposito, ricordato che la negoziazione è prescritta, quando si intende proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti 50.000 Euro, ad eccezione delle controversie assoggettate alla disciplina della c.d. mediazione obbligatoria (in altri termini, la procedura di negoziazione assistita non opera quando è prevista la mediazione obbligatoria). Ebbene, quest'ultima non è prescritta in subiecta materia, se si fa eccezione per il risarcimento del danno derivante da responsabilità medica. In ogni caso, la negoziazione non è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (e, quindi, è sempre e solo volontaria) per le controversie concernenti obbligazioni contrattuali derivanti da contratti conclusi tra professionisti e consumatori (art. 3 l. n. 162/2014). [7] La dichiarazione di valore è prevista dall'art. 14, comma 2, d.P.R. n. 115/2002 secondo cui “Il valore dei processi, determinato ai sensi del codice di procedura civile, senza tener conto degli interessi, deve risultare da apposita dichiarazione resa dalla parte nelle conclusioni dell'atto introduttivo, anche nell'ipotesi di prenotazione a debito”. Orbene, l'art. 13, comma 6 del medesimo decreto prevede la conseguenza dell'omissione della predetta dichiarazione di valore affermando che “Se manca la dichiarazione di cui all'articolo 14, il processo si presume del valore indicato al comma 1, lettera g)...”; pertanto, si presume che il valore del procedimento sia quello dello scaglione più elevato (i.e. superiore a 520.000,00 Euro) con obbligo di versamento di un contributo unificato più elevato. L'indicazione del numero di fax dell'avvocato è prevista dall'art. 125 c.p.c. come modificato dalla disposizione sopra citata. Ai sensi del citato art. 13, comma 3-bis: “Ove il difensore non indichi il proprio numero di fax ...ovvero qualora la parte ometta di indicare il codice fiscale .... il contributo unificato è aumentato della metà”. [8] La procura può essere generale o speciale (art. 83 c.p.c.). Nel caso di procura generale alle liti, redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, dovranno esserne indicati gli estremi. La procura speciale, invece, può essere apposta in calce o a margine del ricorso. Nell'ipotesi di scelta di deposito telematico del ricorso (art. 16-bis comma 1-bis d.l. n. 179/2012) occorrerà indicare la seguente dicitura: “giusta procura allegata mediante strumenti informatici e apposta in calce al presente ricorso ai sensi dell'art. 83 comma 3 c.p.c.”. CommentoL'art. 1754 c.c. non afferma che il mediatore deve essere incaricato da entrambe le parti, ma che tale è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto. Ed ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore, onde un eventuale successivo suo rifiuto non sarebbe idoneo a rompere il nesso di causalità tra la conclusione dell'affare, effettuata in seguito direttamente tra le parti, e l'opera mediatrice precedentemente esplicata. In altri termini, la mediazione tipica è soltanto quella svolta dal mediatore in modo autonomo, senza essere legato alle parti da alcun vincolo di mandato o di altro tipo e non costituisce un negozio giuridico, ma un'attività materiale dalla quale la legge fa scaturire il diritto alla provvigione. In virtù del “contatto sociale” che si crea tra il mediatore professionale e le parti, nella controversia tra essi pendente trovano applicazione le norme sui contratti, con la conseguenza che il mediatore, per andare esente da responsabilità, deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile nell'adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico, ai sensi dell'art. 1176, secondo comma, c.c., e di non aver agito in posizione di mandatario (Cass. III, n. 21737/2010). Nel caso in cui il mediatore agisca, invece, come mandatario, assume su di sé i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente recando danni a terzi, è tenuto a favore di questi ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. (non escludendosi in proposito un'eventuale corresponsabilità del mandante; cfr. Cass. III, n. 16382/2009). Il mediatore, tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione (Cass. n. 16382/2009, cit.). Non può essere addebitato al mediatore il ritardo per la stipula di un preliminare avente ad oggetto un immobile, quando dall'istruttoria emerga che il medesimo si sia adoperato per una celere conclusione del contratto (Trib. Monza, I, 16 giugno 2016, n. 1712, in un caso in cui il mediatore si era personalmente impegnato a contattare il notaio rogante cui avrebbe dovuto fornire tutto quanto necessario per la stipulazione del contratto di compravendita). In generale, il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l'ordinaria diligenza l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l'acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (Cass. III, n. 6926/2012). La mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione (Cass. III, n. 16623/2010). Nella giurisprudenza di merito si assiste ad un contrasto di vedute. A fronte di un orientamento meno rigoroso, secondo cui, in tema di vendita e mediazione immobiliare, non rientrerebbe nell'obbligo di diligenza richiesto al mediatore dall'art. 1759 c.c., in mancanza di conferimento di uno specifico incarico in tal senso, anche il dovere di compiere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica, quali sono quelle volte all'accertamento di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile oggetto di compravendita (Trib. Massa, 19 maggio 2016, n. 500; Trib. Milano, 9 ottobre 2013, n. 12552; Trib. Belluno, 2 novembre 2011), ve ne è un altro più rigoroso, a tenore del quale il mediatore ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile rientrando, tra queste ultime, le informazioni sulla esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli (Trib. Bari, III, 2 maggio 2016, n. 2442; Trib. Salerno, 6 aprile 2010; Trib. Monza, I, 7 aprile 2008). È altresì a darsi atto di un indirizzo intermedio, in base al quale il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), per individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle (Trib. Palermo, III, 24 maggio 2012, n. 2256). Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente. A maggior ragione, dunque, il mediatore deve essere riconosciuto responsabile qualora sia a conoscenza di informazioni che siano state sottaciute dal venditore al compratore e non le comunichi a quest'ultimo (Trib. Parma, 23 agosto 2013, n. 1103). In caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. II, n. 19075/2012). Invece, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell'affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell'immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (si pensi alla natura abusiva di una veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l'obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente (Cass. II, n. 18140/2015; conf. Cass. n. 16623/2010, cit.). Proprio perché ha, nei confronti dell'intermediato, il duplice obbligo di dichiarare le circostanze rilevanti dell'affare delle quali sia a conoscenza, e di tacere le circostanze delle quali egli non abbia sicura contezza, viene meno a tali obblighi il mediatore che, richiesto dal venditore, dichiari la sicura affidabilità del compratore pur non avendolo mai conosciuto (Cass. III, n. 19951/2008). L'art. 1759, comma 1, c.c., laddove impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e sicurezza dell'affare, che possono influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché alla luce della disciplina dettata dalla l. n. 39 del 1989, che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), e condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6; Trib. Parma, 23 agosto 2013, n. 1103). All'agenzia immobiliare non può imputarsi alcun inadempimento colpevole in relazione alla divergente stima del bene immobile oggetto di compravendita, ove risulti aver effettuato una valutazione sommaria, essendo sprovvista di competenze tecniche per eseguire una stima particolarmente analitica, eseguibile solo da un tecnico qualificato. Tuttavia, non può dubitarsi che sul medesimo mediatore, - trattandosi di un operatore qualificato, tenuto ad adempiere la prestazione richiesta dalle parti con la dovuta diligenza professionale - grava pur sempre l'obbligo di assistere i clienti in maniera adeguata, al fine di assicurare la stipula del contratto di compravendita immobiliare a condizioni eque per entrambe le parti interessate ad avvalersi della relativa prestazione, la cui inosservanza rende legittimo il rifiuto ad adempiere al pagamento del relativo compenso (Trib. Bari, II, 5 febbraio 2008, n. 299). Pertanto, allorquando sia stato espressamente convenuto che il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile e non già alla sua misura, di guisa che le differenze non eccedenti il ventesimo restino irrilevanti, alcuna responsabilità per omessa informazione è configurabile, ex art. 1759 c.c., nei confronti del mediatore (Trib. Bari, III, 6 febbraio 2007, n. 316). L'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili che possono influire sulla conclusione del contratto non è limitato solo a quelle che influiscono sul consenso, ma si estende anche ad altre circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto secondo condizioni diverse (Trib. Genova, III, 15 febbraio 2010). Di recente le Sezioni Unite sono intervenute sul contrasto giurisprudenziale relativo alla configurabilità, nell'ambito della contrattualistica civile, della figura negoziale – da collocarsi accanto a quella della mediazione ordinaria – della mediazione c.d. atipica, tratteggiandone le caratteristiche distintive ed individuando le conseguenti ricadute sull'esercizio professionale da parte dei mediatori non iscritti nel relativo albo (Cass. S.U.n. 19161/2017). In particolare, hanno statuito che il contratto di procacciamento di affari configura una mediazione atipica ed è, pertanto, soggetto – proprio in quanto rientrante nell'ambito della figura più generale della mediazione ordinaria – alle disposizioni previste dalla relativa normativa sulla necessità dell'iscrizione dei relativi agenti nell'albo prescritto (oggi dal d.lgs. n. 59/2010 e, in precedenza, dalla l. n. 39/1989), indispensabilità che ricorre anche con riferimento all'espletamento di attività di intermediazione il cui affare riguardi beni mobili, a condizione che essa venga svolta in modo continuativo (e, quindi, non occasionale). |
