Legge - 27/07/1978 - n. 392 art. 37 - Successione nel contratto.Successione nel contratto. In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente. InquadramentoSulla falsariga del disposto affidato all'art. 6 della legge, anche l'articolo in esame è intitolato e disciplina il fenomeno della successione nel contratto di locazione, in particolare, nel contratto di locazione ad uso non abitativo, al verificarsi di determinati eventi giuridici, inter vivos o mortis causa. L' esigenza che, anche qui, il legislatore intende tutelare e garantire, è pur sempre quella della continuazione del rapporto di godimento nell'immobile, nel tentativo di favorire la prosecuzione dell'attività produttiva e quindi la «continuazione dell'impresa» (Bucci, Malpica, Redivo, 467); in un'ottica di tenore chiaramente «produttivistica». Successione mortis causa nel contrattoDue sono i fatti giuridici che, in correlazione con la morte del conduttore, legittimano la successione nel rapporto locativo intestato al defunto: ovvero, un fenomeno di successione mortis causa; oppure l'esistenza di «un precedente rapporto risultante da atto di data certa». Nel primo caso per il subentro è necessaria l'accettazione tacita (ad es., mediante versamento del canone locativo) o espressa di eredità (Catricalà, 430-431; Cosentino, 357). Anche l'acquisto per legato legittima la successione nel rapporto (Catricalà, 429; Di Marzio, 297), sempre che vi sia continuazione dell'impresa. L'acquisto del diritto al subingresso si verifica ex lege d il locatore non ha possibilità di opporvisi (Bucci, Malpica, Redivo, 468). Nel secondo caso la legge richiede un «precedente rapporto risultante da atto di data certa». Si ritiene che la norma sia applicabile alla società di fatto, in cui uno solo dei soci sia conduttore; come pure all'ipotesi di co-intestazione di licenza commerciale; o di cessione aziendale ad effetto differito, in quanto sottoposta a condizione sospensiva o termine iniziale (Catricalà, 431 e segg.; Cosentino, 357; Bucci, Malpica, Redivo, 470). Appare maggiormente discusso se il fenomeno successorio possa operare in presenza di impresa familiare (art. 230-bis c.c.) (per la negativa, ad es., Grasselli, 564). Va avvertito che il primo comma della norma pone l'accento sul fatto costitutivo del diritto al subentro nel rapporto individuato nella «continuazione dell'attività» d'impresa da parte dei successori. I primi commentatori avevano, opportunamente, posto in correlazione il requisito in discorso, seppur espresso lessicalmente in modo impreciso, con la ratio legis ad esso sotteso; nel senso che il legislatore avrebbe inteso garantire, entro certi limiti, ai soggetti testè ricordati la possibilità di continuazione dell’attività d’impresa a condizione che tali soggetti «usino l’immobile per svolgervi l’attività cui in precedenza era stato destinato» (Catricalà, 429; Cosentino, 356). In effetti ci si chiede che senso avrebbe garantire la continuazione nella posizione contrattuale a soggetto diverso dal precedente conduttore, se poi l’immobile non venga dallo stesso utilizzato e senza dare la possibilità al locatore di opporvisi. In realtà, la nomofilachia, con orientamento ormai fermo, ha evidenziato che la continuazione del rapporto locatizio è condizionato «alla sola titolarità astratta del diritto alla continuazione di tale attività senza richiedere anche il fatto materiale della continuazione della stessa», dato che tale requisito, richiesto dal precedente regime giuridico (art. 1, comma 4, l. 253/1950) «non è stato più indicato dal legislatore nell'art. 37» (Cass. n. 2629/1993; Cass. n. 1359/1994; Cass. n. 1093/1998. In dottrina favorevoli, Bucci, Malpica, Redivo, 468). Attualmente si afferma che l'art. 37 della l. n. 392 del 1978 nel prevedere, in ordine alle locazioni ad uso non abitativo, con disposizione innovativa rispetto a quelle degli articoli 1, comma 4, della l. 253 del 1950 e 2-bis della l. n. 351 del 1974, che, in caso di morte del conduttore, subentrino coloro i quali, per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all'apertura della successione), abbiano diritto di continuare l'attività, salvo che manifestino volontà contraria, non renda necessario l'ulteriore requisito dell'esercizio diretto dell'attività richiesto dalle disposizioni previgenti. La dottrina sembra avere metabolizzato questo principio di diritto (Lazzaro, Di Marzio, 669; Grasselli, 563). Per quanto ci pare che nella norma sia presente una mera imperfezione lessicale («hanno diritto di continuarne l'attività»), dato che nel comma successivo, il presupposto per la successione nel contratto è dato dalla prosecuzione effettiva dell'attività. Successione del coniugeAnche il comma 2° della disposizione garantisce il diritto alla successione nel rapporto di locazione, in tal caso a beneficio del coniuge, per quanto lo stesso non si stato parte del rapporto. Il fenomeno si verifica a queste condizioni: in presenza del rapporto di coniugio (irrilevante essendo la mera convivenza di fatto: Bucci, Malpica, Redivo, 474) e di successiva «separazione legale o consensuale» o «scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio»; laddove il coniuge continui la stessa attività d'impresa; sempre che quest'attività fosse in precedenza «esercitata assieme all'altro coniuge» prima della separazione o del divorzio; e a condizione (inespressa) che l'altro coniuge l'abbia cessata. La dizione normativa appare imprecisa, laddove richiama indifferentemente la separazione «legale o consensuale», intendendo forse unicamente riferirsi alla separazione personale di cui all'art. 151 c.c., restando quindi irrilevante la semplice separazione di fatto (Bucci, Malpica, Redivo, 474; contra Catricalà, 434). Il fenomeno successorio prescinde da un provvedimento giurisdizionale, che è invece necessario per la successione nel rapporto ad uso abitativo ex art. 6 (Cosentino, 361), rilevando, piuttosto, un apposito patto inter partes , ovvero un verbale di separazione omologato. Nessuna comunicazione è prevista a beneficio del locatore. È poi necessario che il coniuge, prima della separazione o del divorzio, esercitasse l'attività d'impresa unitamente all'altro coniuge, pur non essendo quest'ultimo parte nel contratto di locazione; e che poi, solo quest'ultimo continui nell'immobile « la stessa attività» , l 'altro cessando di esercitarla. È necessario pertanto che l'attività d'impresa esercitata dal nuovo conduttore sia la medesima attività esercitata dal precedente conduttore (Catricalà , 435, il quale segnala che non sarebbe possibile trasformare uno studio d'avvocato in uno studio di notaio o di commercialista, un ambulatorio medico generico in studio dentistico, etc.). Successione dei professionistiIl comma 3 della norma in commento disciplina la fattispecie della successione nella locazione di immobile in coutenza (Di Marzio, 297). In particolare, a favore di «professionisti, artigiani o commercianti», dettando una disposizione speciale, come tale non estensibile per analogia ad ulteriori categorie non previste, quali ad es., industriali o assicuratori (Cosentino, 358; Bucci, Malpica, Redivo, 472; Grasselli, 566). Conformemente ad una parte della dottrina (Cosentino, 358; Grasselli, 566. Contra Catricalà, 436), la giurisprudenza ritiene che il fenomeno successorio in oggetto «presuppone che l'uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o anche successivamente consentito» (Cass. n. 288/1989; Cass. n. 11.349/1990; Cass. n. 13317/2015). Il presupposto per la successione nel contratto di locazione, con subentro congiuntivo della chiamata, è ammesso, non solo quale effetto del decesso del conduttore, ma sempre che i successori vi esplichino attività del medesimo tipo (Cass. n. 8286/1991). Il fenomeno successorio opera di diritto, salva sempre la facoltà di rinunzia da parte del destinatario (Consentino, 359). La modifica soggettiva al contratto di locazione, a differenza dalle altre ipotesi normativamente date, è espressamente previsto vada comunicata al locatore, cui il comma successivo conferisce facoltà di opposizione, come in avviene in ipotesi di cessione d'azienda (a norma dell'art. 36 l. n. 392/1978), « per gravi motivi». Al riguardo soccorre l 'elaborazione interpretativa a questo riguardo formatasi. La successione opera solo a favore di «professionisti, artigiani o commercianti», non a favore di dipendenti del titolare del contratto (Cass. n. 2695/1963, nel regime vincolistico) o di sostituti del contitolare dello studio (Trib. Roma 15 giugno 1963, in Riv. Giur. ed., 1984, 301). La successione tuttavia opera pure nel caso di recesso del titolare del contratto, sempre che l'immobile fosse goduto congiuntamente da altri «professionisti, artigiani o commercianti», i quali possono continuare a godere del rapporto in locazione, per quanto non fossero parti del contratto. Come è stato osservato, il termine «recesso» va inteso in senso strettamente tecnico, non ricomprendendo l'eventuale invio di disdetta da parte del locatore (Catricalà, 438; Cosentino, 362). Nonostante qualche voce contraria, non pare dubbio che il recesso previsto dalla norma possa concernere tanto il recesso per gravi motivi (art. 27, 8° comma, l. n. 392; Catricalà, 438; Grasselli, 567), quanto il recesso convenzionale, ad nutum (art. 27, 7° comma, l. cit.: Cosentino, 362), in difetto di disposizioni limitative. Onde permettere la decorrenza del termine di trenta giorni da una data sufficientemente certa, per eventualmente permettere al locatore di esperire opposizione al subentro del nuovo conduttore, è preferibile ritenere che la comunicazione di recesso e subentro (indicante i nomi dei subentranti), debba rivestire forma scritta (Cosentino, 362; Bucci, Malpica, Redivo, 476) ovvero, venga effettuata tramite lettera raccomandata, notificata tramite ufficiale giudiziario, oppure, per presa visione; senza che possa valere, quale forma equipollente, l'effettiva conoscenza aliunde acquisita da parte del locatore, come da taluno affermato (Catricalà, 439). I gravi motivi posti a fondamento dell'opposizione devono essere riferiti alla persona del successore e non del locatore (Cass. n. 6129/1993). La previsione di successione nel rapporto è stata ritenuta inapplicabile alla locazione conclusa da ente pubblico non economico in qualità di conduttore (Cass. n. 790/1992). BibliografiaBucci, Malpica, Redivo, Manuale delle locazioni, Padova, 1989; Cosentino, in Cosentino, Vitucci, Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Torino, 1986; Di Marzio, Le locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, in La locazione, a cura di Cuffaro, Bologna, 2009, 255 e segg.; Grasselli, in Grasselli, Masoni, Le locazioni, Padova, 2013, Lazzaro, Di Marzio, Le locazioni per uso non abitativo, Milano, 2005, V° ed., I. |