Codice Civile art. 1117 - Parti comuni dell'edificio. [ 61 - 62 att.] (1).

Le parti comuni: nozione

Il condominio negli edifici fonda, oltre che sul fatto che l'immobile non sia in proprietà esclusiva di un unico soggetto (ovvero in comproprietà indivisa), sulla coesistenza di parti di proprietà individuale e parti di titolarità comune. L'edificio di cui parla l'art. 1117 c.c., infatti, non è dato dall'insieme delle sole sue parti comuni – nel senso che queste si identifichino con quello, esaurendone la definizione – ma è rappresentato dall'insieme complessivo, consistente in un'unità fisico-economica complessa e compiuta che racchiude ogni porzione, di proprietà comune od individuale, del fabbricato medesimo. Non a caso la norma enumera le parti comuni dell'edificio e non descrive, viceversa, questo ultimo come somma delle sole strutture superindividuali (Cass. II, n. 19215/2016).

Quanto a queste ultime, il novellato art. 1117 c.c. chiarisce che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, (a) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune (quali l'area di sedime su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate), (b) le aree destinate a parcheggio ed i locali per i servizi in comune – strumentali, dunque, ad una migliore utilizzazione del condominio e dei servizi dallo stesso offerti (come, ad esempio, la portineria e l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti – ove destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune) nonché (c) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune (come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche).

Rispetto all'originaria formulazione dell'art. 1117 c.c., quella conseguente alla Riforma del 2012 presenta alcune novità contenutistiche (ad esempio, vengono individuati, quali parti e servizi comuni, le facciate, i pilastri, le travi portanti, le aree destinate a parcheggio, nonché i sottotetti destinati per le loro caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune, gli impianti per il condizionamento dell'aria, gli impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo) ed alcune peculiarità di carattere terminologico (Monegat, Le parti comuni, 2013, 85). In particolare, il novellato numero 1) sostituisce all'espressione «proprietari dei diversi piani o porzioni di piano» quella di «proprietari delle singole unità immobiliari»: analogo intervento lessicale è stato condotto sull'art. 1118, comma 1, c.c. (in tema di diritti dei condomini sulle parti comuni), nonché sugli artt. 68 e 69 disp. att. c.c. (a proposito della redazione e revisione delle tabelle millesimali). Si tratta, con evidenza, di una modifica di portata non meramente semantica, quanto sostanziale, da abbinare all'introduzione dell'art. 1117-bis c.c. (che estende, nei limiti della compatibilità, la disciplina di cui al Capo II, Titolo VII, del Libro III a tutte le situazioni in cui più edifici o più condomini abbiano parti comuni), previsione che fa propri gli approdi della giurisprudenza ormai consolidata, che aveva slegato il concetto di «condominio» da quella di edificio esteso in senso verticale, per ricomprendervi anche complessi edilizi sviluppati in orizzontale (quali corpi di fabbrica adiacenti, dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, riconducibili all'elencazione di cui all'art. 1117 c.c.) ovvero la realtà dei supercondomini (costituiti da edifici tra loro indipendenti, sebbene «legati» dal godimento, in comune, di alcuni beni o servizi). Sennonché, l'ampiezza della definizione normativa adottata dal nuovo art. 1117-bis c.c. che, per dar corso all'applicazione estensiva diretta, salvo compatibilità, delle disposizioni di cui agli artt. 1117 ss. c.c., si «accontenta» del presupposto dei più edifici o (anche) delle più unità immobiliari aventi parti comuni, sembra condurre verso la ricomprensione, nell'ambito disciplinare in commento, anche di entità atipiche, che finora trovavano la loro primaria e libera regolamentazione nell'autonomia negoziale, quali, ad esempio, i consorzi di urbanizzazione (sul punto si rinvia al commento al'art. 1118 c.c.).

Si è cioè osservato (Monegat, Le parti comuni, 2013, 85) che, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle singole proprietà individuali (cfr. infra), la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale, ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente, in quanto siano appunto dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.: sicché il legislatore – così recependo consolidati arresti di dottrina e giurisprudenza – non avrebbe fatto altro che adeguare la disciplina giuridica alla realtà urbanistica e alle moderne modalità di realizzazione degli edifici, finalizzate ad un più ampio razionale sfruttamento delle aree urbane e extraurbane, che vedono la costruzione di complessi edilizi sempre più articolati, distinti in autonomi corpi di fabbrica dotati di propri impianti, caratterizzati dalla presenza di una serie di opere e di servizi comuni a tutto il complesso edilizio.

Sempre da un punto di vista terminologico, inoltre, all'art. 1117, n. 1), c.c., l'elencazione beni attratti al regime condominiale è preceduta dall'espressione «tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune», mentre la successiva elencazione è preceduta dall'espressione «come», avente effetto certamente risolutivo della questione, nel passato oggetto di dibattito dottrinario e giurisprudenziale, circa il carattere esemplificativo (e non esaustivo) o tassativo dell'elencazione stessa (cfr. infra); infine, il numero 3) presenta una più ampia catalogazione di opere ed impianti che servono all'uso ed al godimento comune, da considerarsi tali non più solo fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale, ma, in caso di impianti unitari, fino «al punto di utenza» (si rinvia, a tale proposito, al successivo paragrafo «L'alloggio del portiere ed il locale portineria» del commento al presente articolo).

In aggiunta a quanto precede si evidenzia, altresì, che l'incipt della norma estende la disciplina in questione anche in favore dei proprietari «aventi diritto a godimento periodico» dell'unità immobiliare sita nell'edificio, così attraendo nell'orbita della normativa condominiale anche il fenomeno della multiproprietà, regolata dagli artt. 69 e ss. del d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (recante «Codice del consumo, a norma dell'articolo 7 della legge 29 luglio 2003, n. 229»), come novellati dall'art. 12, comma 1, del d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (recante «Modificazioni al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, in attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio») (Pezzullo, 17).

In sostanza, «il testo dell'art. 1117 c.c., così come sostituito dall'art. 1 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013, pur senza apportare eclatanti innovazioni, ma recependo, in gran parte, gli orientamenti cui è pervenuta l'elaborazione della giurisprudenza di legittimità più recente, dà una definizione più articolata della nozione di «parti comuni» dell'edificio e ne integra l'elenco, tuttora non tassativo, ma meramente esemplificativo, già previsto nella precedente formulazione, anche alla luce dei «bisogni» emersi negli ultimi anni e delle nuove tecnologie il cui uso si va sempre più diffondendo (Scrima, 35).

Segue. Ancora sulle parti comuni: la tripartizione

Dalla tripartizione contenuta nell'art. 1117, nn. 1), 2) e 3), c.c. si coglie, dunque, che i beni comuni sono, sostanzialmente, quelli assolutamente necessari ed indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio condominiale ovvero stabilmente destinati all'uso comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti (arg. ex art. 1117, n. 1), c.c. «[...] tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune [...]» e n. 3 c.c.: «[...] le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune [...]»). In questa seconda categoria rientrano, poi, i c.d. beni comuni facoltativi o di pertinenza (art. 1117, n. 2, c.c.) e, cioè, porzioni di edificio che di per sé non sono indispensabili per l'esistenza del condominio, ma che sono comuni a tutti i partecipanti per la loro specifica destinazione che può essere strutturale (come accade per la guardiola della portineria), ovvero convenzionale (come accade, ad esempio, per l'alloggio del portiere costituito da uno degli appartamenti dell'edificio condominiale).

In tal senso, peraltro, era già chiara la Relazione al Re, nella quale veniva evidenziato come la sostanza dell'istituto andasse ricercata nella compresenza, all'interno dell'edificio condominiale, di parti in proprietà individuale e di parti dell'edificio stesso, costituenti «accessori per lo più necessari» delle prime: «con l'art. 341 vengono presi in considerazione gli edifici divisi per piani, per appartamenti o in altro modo, intendendosi in questa locuzione anche gli edifici i cui locali, in tutto o in parte, non siano adibiti ad abitazione, ma destinati ad usi diversi, per es. negozi, uffici, laboratori, ecc. Si enumerano, quindi, le parti dell'edificio le quali debbono rimanere in comunione forzosa pro indiviso, a meno che sussista un titolo di proprietà distinta. Non si è creduto di ammettere che la determinazione delle parti comuni possa essere mutata anche per effetto del possesso».

L'elencazione contenuta all'art. 1117 c.c. ha carattere esemplificativo e non tassativo (Cass. II, n. 14794/2017; Cass. II, n. 7816/2015; Cass. II, n. 1680/2015; Cass. II, n. 4501/2015; Cass. II, n. 12572/2014; Cass. II, n. 5633/2002; Cass. II, n. 7889/2000), con la conseguenza che partecipano della natura condominiale, salvo titolo contrario, tutti quei beni e servizi comunque catalogabili nella tripatrizione di cui si è detto: tale valutazione, peraltro, non può essere generalizzata, ma va fatta in relazione alle singole fattispecie, mediante l'individuazione della precipua funzione oggettivamente svolta dalle singole parti, in rapporto alla proprietà esclusiva ed alla struttura ed alle caratteristiche dell'intero edificio sulla base delle risultanze processuali (Cass. VI-II, n. 21028/2015). Simmetricamente, in virtù del principio di autonomia negoziale, i condomini – ovvero l'originario costruttore, in sede di predisposizione del regolamento contrattuale (Cass. II, n. 8198/1990) – possono convenire, in forza della loro autonomia negoziale, che taluni beni, pur privi delle caratteristiche di cui all'art. 1117 c.c., cionondimeno costituiscano parti comuni, al fine di conferire loro una destinazione indisponibile senza il consenso di tutti e di estendere loro il regime della indivisibilità ed inseparabilità (cfr. art. 1119 c.c.) che è proprio delle parti comuni e che impedisce al singolo condomino di disporne indipendentemente dalla sua proprietà esclusiva, senza il consenso degli altri (Cass. II, n. 6036/1995). In particolare, la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, ad esempio, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari compresa in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l'inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa della forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione (così Cass. II, n. 10370/2021).

In linea generale, dunque, al fine di partecipare del regime di condominialità delineato dall'art. 1117 c.c. occorre, da un lato una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva tali per cui, ove un bene, per le proprie caratteristiche strutturali, serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume – indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dall'entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta (cfr. infra) – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene (Cass. II, n. 884/2018; Cass. II, n. 23300/2017; Cass. II, n. 17993/2010; Cass. II, n. 27145/2007; Cass. II, n. 9093/2007; Cass. II, n. 20673/2006).

Dall'altro, le cose possono ritenersi attratte al regime della condominialità, laddove tra queste e le singole unità immobiliari sussista un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste ultime, dalle quali le prime (e, in specie, muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, facciate ecc.) non possono essere separati: il collegamento, pertanto, implica un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per il godimento ovvero per l'esistenza delle unità singole, ed in tale ultimo caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dall'indivisibilità (Cass. II, n. 962/2005).

Esemplificativa delle considerazioni che precedono è l'ipotesi esaminata da Cass. VI, n. 35514/2021, la quale osserva che rientrano tra le parti comuni i cd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori), per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio. Tuttavia, per stabilire la condominialità di detti beni (nella specie, vano caldaia e contatori), occorre accertare che la relazione di accessorietà ed il collegamento funzionale fra gli impianti o i servizi comuni, da un lato, e le unità in proprietà esclusiva, dall'altro, sussistessero già al momento della nascita del condominio, non rilevando il collegamento creato solo successivamente alla formazione dello stesso, dal quale potrebbe piuttosto discendere la costituzione di una servitù a carico di porzione di proprietà esclusiva.

Riassuntivamente – ed efficacemente – in dottrina si è osservato che, tra parti comuni ed unità in proprietà esclusiva, possono esistere «differenti tipologie relazionali: 1) può, anzitutto, sussistere un legame materiale di incorporazione, che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, ecc.) non possono essere separati; 2) può ravvisarsi, poi, una congiunzione tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco; tale congiunzione è data dalla destinazione che, a sua volta, importa un legame di diversa resistenza: a) le parti comuni possono, infatti, essere essenziali per l'esistenza ed il godimento delle unità singole – nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità –; b) le parti comuni sono semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle unità singole – nel qual caso la cessione in proprietà esclusiva può essere separata dal diritto di condominio sui beni comuni – sicché la presunzione di cui all'art. 1117 c.c. può risultare superata dal titolo» (Mazzon, 825).

Segue. Sulla natura giuridica del condominio: cenni

Il peculiare fenomeno della compresenza, nel medesimo edificio, di parti individuali e parti comuni ha consentito lo sviluppo di diverse teorie in ordine alla natura giuridica del condominio: secondo un primo orientamento, c.d. collettivista, il condominio rappresenterebbe un'entità autonoma avente personalità giuridica non unitaria ma collettiva (Branca, 283); un seconda teoria, c.d. individualista, nega, al contrario, che il condominio possa essere qualificato in termini di «ente» e dà rilevanza, piuttosto, ai proprietari delle singole unità immobiliari (Salis 1959, 258); per altro orientamento (Terzago, 29), invece, una simile operazione di scissione tra parti private e comuni non colga la vera ratio dell'istituto che, in una visione unitaria, «comprende ed abbraccia con le parti comuni, le unità immobiliari, nella particolare posizione topografica di collegamento»: sicché nel condominio dovrebbe individuarsi, più correttamente, un fenomeno di coesistenza di soggetti con interessi personali (i condomini per l'appunto) ed oggetti (le parti comuni) con particolari interessi in funzione dei primi.

In giurisprudenza, invece, la formula più ricorrente – e tradizionale – circa la natura del condominio è da ravvisare in quella che riconduce l'istituto all'ente di gestione: il condominio, cioè, non è un soggetto giuridico dotato di propria personalità distinta da quella di coloro che ne fanno parte, bensì un ente di gestione sfornito di personalità giuridica, che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti e limitatamente all'amministrazione ed al buon uso della cosa comune, senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino (Cass. II, n. 29251/2024, Cass. II, n. 26557/2017; Cass. II, n. 25855/2017; Cass. II, n. 19796/2016). Sennonché tale conclusione, per quanto consolidata e successivamente costantemente riproposta fino all'attualità, ha incontrato un primo – ed importante, per l'autorevolezza della pronunzia – arresto di senso dubitativo (se non proprio contrario) in Cass.  S.U. , n. 9148/2008, che pur affrontando la diversa questione della natura solidale o parziaria delle obbligazione contratte dall'amministratore per conto del condominio, ha chiarito che la figura dell'ente, anche se di mera gestione, presuppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti (diversamente da quanto può accadere, al contrario, in ambito condominiale, laddove la rappresentanza dell'amministratore non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza, salvo che relativamente alle controversie aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune – Cass. II, n. 19796/2016, cit.). Nella medesima circostanza la Corte ha inoltre osservato che gli enti di gestione in senso tecnico (a) raffigurano una categoria definita ancorché unitaria, ai quali sono assegnati ex lege compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (art. 3, l. n. 1589/1956), (b) operano in concreto mediante le società per azioni di diritto comune, di cui detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni (in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi, assicurano l'assistenza finanziaria con i fondi di dotazione) e (c) si connotano, da un punto di vista strutturale, per la soggettività (personalità giuridica pubblica) e l'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione). Tutti elementi, questi, che difettano nel condominio.

Sostanzialmente del medesimo tenore Cass. S.U., n. 19663/2014 la quale, pure registrando il fallimento della Riforma nell'ottica della introduzione della personalità giuridica del condominio, ha tuttavia osservato come le novellate previsioni contenute agli artt. 1129, comma 12, n. 4, c.c., 1135, n. 4, c.c. e 2659 c.c. vanno nella direzione della progressiva configurabilità, in capo al condominio, di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque, sicuramente in atto, di una soggettività giuridica autonoma. Così in motivazione si esprime la Corte: «secondo la concezione tradizionale, per condominio negli edifici dovrebbe intendersi sic et simpliciter la «proprietà comune» di alcune parti dell'edificio, poste a servizio di altre parti dell'edificio (i piani o le porzioni di piano: ossia, normalmente, gli appartamenti) e a queste ultime legate da un rapporto necessario e perpetuo di accessorietà e di complementarietà a senso unico. Così configurato, il condominio si risolve in una comunione meramente strumentale rispetto all'esercizio dei singoli diritti di proprietà esclusiva sui diversi appartamenti: i quali, dal canto loro, seguirebbero «un proprio destino individuale e autonomo», al di fuori della disciplina speciale del condominio e in armonia con la definizione generale della proprietà come diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo (art. 832 c.c.). In dottrina però si è delineata anche un'altra definizione, più ampia, di condominio negli edifici come «situazione mista, di comproprietà e di concorso di proprietà solitarie»: l'una legata alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità. Con lo straordinario diffondersi dei fenomeno, è emerso sempre più chiaramente che, se la comproprietà delle parti comuni dell'edificio è funzionale alle proprietà solitarie degli appartamenti, queste ultime a loro volta vanno incontro, nel loro esercizio da parte dei singoli condomini, a una serie di limiti diversi da quelli ricordati in termini generali dall'art. 832 c.c. e desumibili, direttamente o indirettamente, dai principi espressi dalla normativa speciale sul condominio: limiti che, così come sono stati enucleati in concreto dalla giurisprudenza, rispondono all'esigenza di rendere funzionale l'esercizio della proprietà sui singoli appartamenti con la destinazione delle parti comuni dell'edificio a una utilizzazione collettiva e conforme alle caratteristiche naturali dell'edificio stesso. Pertanto, secondo una parte della dottrina, il condominio si configura come una struttura organizzativa che riproduce, sia pure in embrione, il modello tipico delle associazioni, provvedendo a un'attività di gestione che, in quanto affidata a organi dotati ex lege di poteri essenzialmente inderogabili (art. 1138 c.c., comma 4), tende ad attribuire all'interesse del condominio una rilevanza oggettiva, distinguendolo dagli interessi soggettivi dei singoli condomini. Per evidenziare la tendenziale «oggettivizzazione» di un interesse proprio del condominio, la giurisprudenza suole definire quest'ultimo come «ente di gestione», sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti. La definizione, pur efficace, rischia però di ingenerare equivoci circa la possibilità di attribuire al condominio una soggettività paragonabile a quella correttamente ricollegata agli enti collettivi non riconosciuti come persone giuridiche. Un indirizzo minoritario della dottrina riconosce al condominio la personalità giuridica riconducendo il rapporto anzidetto nell'ambito del rapporto organico, e qualificando l'amministratore come un organo della collettività, munito di un potere di rappresentanza che discende dalla specifica funzione della quale è investito. Alla stregua di tale concezione l'ufficio dell'amministratore avrebbe carattere necessario con estensione della rappresentanza anche ai condomini dissenzienti e con facoltà di agire contro il mandante. Tale indirizzo ha ricevuto nuova linfa dalla legge di riforma del condominio [...]. Infatti, se è pur vero che nel corso dei lavori preparatori di tale legge si era tentato senza successo di introdurre la previsione espressa del riconoscimento della personalità giuridica del condominio, e che l'art. 1139 c.c. rinvia, per quanto non espressamente previsto, alle norme in tema di comunione, per contro, è da sottolineare l'obbligo dell'amministratore, posto dall'art. 1129, comma 12, n. 4), nella formulazione risultante dalle modifiche apportate dalla citata l. n. 220 del 2012, art. 9 di tenere distinta la gestione del patrimonio del condominio e il patrimonio personale suo o di altri condomini, così come la costituzione di un fondo speciale, prevista dall'art. 1135 c.c., n. 4), come sostituito dall'art. 13 della cit. legge, e, soprattutto, la previsione, di cui all'art. 2659 c.c., comma 1 come riformulato dall'art. 17 della legge stessa, in tema di note di trascrizione, secondo la quale, per i condomini è necessario indicare l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale. Ebbene, se pure non è sufficiente che una pluralità di persone sia contitolare di beni destinati ad uno scopo perché sia configurabile la personalità giuridica (si pensi al patrimonio familiare o alla comunione tra coniugi), e se dalle altre disposizioni in tema di condominio non è desumibile il riconoscimento della personalità giuridica in favore dello stesso, riconoscimento dapprima voluto ma poi escluso in sede di stesura finale della l. n. 220 del 2012, tuttavia non possono ignorarsi gli elementi sopra indicati, che vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica, e comunque sicuramente, in atto, di una soggettività giuridica autonoma [...]».

Siffatta posizione della Corte rischia, tuttavia, di creare un «cortocircuito» rispetto ad una giurisprudenza di merito (Trib. Arezzo, 17 febbraio 2012; Trib. Bari, 24 settembre 2008; Trib. Padova, 18 ottobre 2005), come di legittimità (Cass. III, n. 14410/2024, Cass. VI-2, n. 10679/2015; Cass. III, n. 452/2005; Cass. III, n. 10086/2001), ormai consolidata e che vede nel condominio, proprio perché ente sprovvisto di personalità giuridica (Cass. II, n. 2657/2017; Cass. II, n. 25855/2017; Cass. II, n. 4436/2017), un consumatore  (posizione messa in dubbio, tra l'altro, da C.G.U.E. 2 aprile 2020, n. 329, in causa C-329/19, per la quale la disciplina consumeristica troverebbe applicazione rispetto al condominio solamente per via interpretativa e non diretta e da C.G.U.E. 27 ottobre 2022, in causa C-485/21, per la quale la qualifica di consumatore non va attribuita al condominio in sé, ma alla persona fisica, proprietaria di un appartamento in un immobile in regime di condominio, qualora essa stipuli un contratto con un amministratore di condominio ai fini della gestione e della manutenzione delle parti comuni di tale immobile, purché non utilizzi tale appartamento per scopi che rientrano esclusivamente nella sua attività professionale), con le inevitabili conseguenze disciplinari, ad esempio, in tema di clausole derogatorie della competenza (si segnala, al riguardo, Cass. III, n. 32083/2025, la quale ha precisato che  il luogo di residenza o di domicilio del condominio-consumatore si identifica, ex art. 66-bis cod. cons., con quello ove si trova l'edificio, poiché ivi è ravvisabile in concreto il centro degli interessi di tutti i condomini, mentre il domicilio dell'amministratore assume rilievo solo per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, stante la necessità di assicurare la conoscibilità degli atti da parte di un unico soggetto che rappresenta il condominio. Conseguentemente, nella specie la Corte ha rigettato il regolamento facoltativo di competenza proposto da un condominio che, convenuto in giudizio presso il tribunale del luogo in cui era ubicato lo stabile condominiale, per il pagamento di una fornitura di energia elettrica, aveva sostenuto che il foro del consumatore doveva identificarsi con il luogo di domicilio dell'amministratore. Nel medesimo senso cfr. anche Cass. II, n. 12416/2025), ovvero di inopponibilità dei contratti pluriennali conclusi dall'amministratore in mancanza di autorizzazione ovvero ratifica assembleare.

Secondo un'ancor più recente analisi dottrinaria (Scarpa 2017, 360), poi, la tesi tradizionale – volta ad escludere la configurabilità del condominio quale autonomo centro di interessi – sarebbe smentita da dati normativi ulteriori rispetto a quelli poc'anzi citati. In particolare, muovendo dall'art. 1117, n. 1), c.c., si evidenzia come esso contempli, ai nn. 1), 2) e 3), rispettivamente le» parti dell'edificio necessarie all'uso comune», i «sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune», «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune». In tema di comunione ordinaria, invece, l'art. 1102 c.c. non adopera l'espressione «uso comune», ma quella di «uso della cosa comune», peraltro in chiave limitativa del diritto del singolo comunista, nel senso che tale uso non impedisca agli altri di «farne pari uso secondo il loro diritto»: la differenza terminologica – si osserva – sarebbe, in realtà, disciplinare, fondando sulla considerazione per cui nella comunione ordinaria, diversamente da quanto accade nel condominio, l'uso e il godimento della cosa comune effettivamente costituiscono non già lo scopo della relazione di comproprietà quanto, piuttosto, un argine dell'utilizzazione individuale, quale effetto di una legislazione che non si rapporta mai con un interesse generale, perché in realtà volta a perseguire solo l'interesse del singolo comproprietario. D'altra parte, le differenze tra comunione ordinaria e condominio sono strutturali, giacché i due distinti regimi di contitolarità poggiano su regole del tutto diverse: il primo, provvisorio e votato naturalmente allo scioglimento (art. 1111 c.c.); l'altro, al contrario, stabile e tendenzialmente perpetuo (art. 1119 c.c.). Nel condominio, al contrario, il godimento dei beni comuni non rappresenta (unicamente) un limite, ma si confonde con lo scopo del diritto stesso di condominio: la «relazione di accessorietà» ricavabile dall'art. 1117 c.c. si giustifica per il fatto che le parti comuni sono necessarie per l'esistenza, ovvero sono permanentemente destinate all'uso o al godimento comune.

La questione è, dunque, più complessa di quel che appare, giacché non è limitata ad una disquisizione di carattere teorico ma coinvolge l'essenza stessa dell'istituto «condominio» e la sua astratta configurabilità quale portatore di un interesse collettivo, diverso dalla somma dei singoli interessi individuali (con le inevitabili conseguenze «a cascata» che dall'adesione all'una ovvero all'altra impostazione derivano. Si è già accennato alla problematica condominio-consumatore): si spiega in tal senso, dunque, l'ordinanza interlocutoria resa da Cass. II, n. 27101/2017, con cui la sezione semplice ha investito della questione le Sezioni Unite.

Pronunciandosi sulla rimessione di cui si è appena dato conto (coinvolgente, in realtà, la più ampia tematica della rappresentanza cd. reciproca tra amministratore e condomini), Cass. S.U., n. 10934/2019, pur negando in radice la possibilità di discutere, in ambito condominiale, di personalità giuridica (si legge in motivazione, al § 3.1, che "questo orientamento, salvi i poteri di rappresentanza dell'amministratore di cui all'art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause, come quella odierna, relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del condominio"), cionondimeno riconosce l'esistenza di una vera e propria "breccia" rispetto a tale principio, rappresentata dalle Sezioni Unite del 2014, confinando, tuttavia, il relativo dictum "alla peculiare situazione giuridica esaminata, cioè a quel diritto all'equa riparazione regolato dalle disposizioni sovranazionali prima ancora che da quelle nazionali di impronta applicativa".

Un simile esito (sostanzialmente riconducibile ad una sorta di doppio binario) era stato, peraltro, recentemente ipotizzato da Tormen (648 ss.) il quale, nel muovere da una "prospettiva funzionale, che conduca al superamento di eccessi di formalismo nel compiere valutazioni circa la soggettività dell'ente di gestione e prenda atto dell'opportunità di un vaglio non condizionato da schemi formali prefissati. La valutazione richiesta all'interprete non consisterebbe tanto nel comprendere se, in via generale e assoluta, il condominio sia sempre soggetto distinto rispetto i condomini; quanto piuttosto nel capire, in via funzionale, se il diritto oggetto della controversia riguardi le esigenze della comunità condominiale, ovvero incida su un diritto direttamente riferibile al singolo condomino", concludeva nel senso che, quale esito della rimessione della questione alle Sezioni Unite, sarebbe stato "più pragmatico immaginare il condominio come figura complessa e dinamica, in grado di cambiare volto a seconda del modo di porsi con l'esterno: parte unica quando gli interessi in gioco appartengono alla comunità condominiale; pluralità di parti negli altri casi".

Nonostante l'autorevole intervento delle Sezioni Unite, la questione non sembra essersi sopita: non mancano, infatti, arresti di legittimità che continuano ad attribuire al condominio una soggettività giuridica distinta da quella dei singoli condomini, così finendo per negare a questi ultimi la legittimazione a proporre, uti singuli, l'opposizione al decreto ingiuntivo notificato nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore.

Osserva, in particolare, Cass. II, n. 7053/2024 che “la giurisprudenza di questa Corte è ormai orientata nel senso che, nelle controversie condominiali, la legittimazione ad agire può essere riconosciuta ai singoli condomini solo nel caso in cui la lite investa il diritto degli stessi sulle parti comuni dell'edificio, nei cui confronti il condomino vanta la posizione di comproprietario pro quota e quindi è titolare di una autonoma situazione giuridica soggettiva distinta dal condominio, inteso come soggetto unitario, e dagli altri partecipanti ( Cass. S.U. n. 10934 del 2019; Cass. n. 22116 del 2023). Viceversa, quando la controversia non ha ad oggetto la tutela o l'esercizio di diritti reali su parti o servizi comuni, ma posizioni di natura obbligatoria volte a soddisfare esigenze comuni della collettività condominiale, la legittimazione spetta al solo amministratore, potendo il singolo condomino svolgere intervento adesivo dipendente, ma non anche proporre impugnazione avverso la sentenza che abbia visto il condominio soccombente. In particolare, pronunce di questa Corte negano la legittimazione concorrente del singolo condominio ad impugnare la sentenza di accoglimento di una impugnazione di delibera dell'assemblea condominiale proposta da altro condomino, in giudizi quindi che vedono contrapposto il condomino che agisce ai sensi dell'art. 1137 cod. civ. ed il condominio e, per esso, il suo amministratore (Cass. n. 360 del 2024; Cass. n. 29748 del 2017; Cass. n. 19223 del 2011)”. Muovendo da tali premesse, nonché dall'ulteriore considerazione per cui il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo trova le sue parti necessarie nel creditore che agisce nella fase monitoria e nel destinatario dell'ingiunzione di pagamento, la Corte nega legittimazione alla proposizione dell'opposizione ex art. 645 c.p.c. in capo al singolo condominio, spettando essa unicamente all'amministratore di condominio, non orientando “in senso diverso l'osservazione che la mancata opposizione del decreto ingiuntivo da parte dell'amministratore di condominio, rendendo definitiva la pretesa creditoria azionata in via monitoria, determina ripercussioni negative sulla situazione patrimoniale degli altri condomini, esponendoli, in caso di mancato pagamento dell'ente, all'azione esecutiva per il loro debito pro quota. Questi effetti sono infatti insiti nella scelta normativa di conferire al condominio una soggettività giuridica distinta dai singoli condomini, attribuendo all'amministratore la rappresentanza unitaria dei suoi partecipanti”.

La soluzione proposta non risulta, invero, appagante: fare riferimento quale tertium comparationis alla (sola) giurisprudenza in tema di impugnazione delle delibere assembleari (contenzioso che effettivamente vede quale legittimato passivo l'amministratore di condominio) implica – tutto sommato - disconoscere la persistente validità dell'ampia e consolidata giurisprudenza che si è formata a proposito di azioni (che reali possono non essere) destinate a riverberare direttamente i propri effetti sui singoli condomini, in cui non si disconosce (anzi, al contrario, si afferma) la legittimazione processuale attiva del singolo condomino. Tipico è il caso, ad esempio, delle azioni derivanti dal contratto di appalto concluso dal condominio (cfr. anche, da ultimo Cass. II, n. 29251/2024); ugualmente è a dirsi per il caso di domanda avente ad oggetto il risarcimento del danno subito dalla cosa comune: essendo l'obbligazione divisibile, in quanto tale e per sua natura il denaro che ne costituisce l'oggetto, nulla impedisce che ciascun partecipante agisca singolarmente per esigere il soddisfacimento della sua parte di credito (così Cass. III, n. 1492/1971); lo stesso dicasi, ancora, a proposito della - pacifica - legittimazione del singolo condominio a proporre opposizione a precetto notificato sulla base di un decreto ingiuntivo non opposto, per fare ivi valere “le ragioni che si traducono nella stessa mancanza del titolo esecutivo o in altri vizi del procedimento esecutivo” (Cass. III, n. 5811/2022).

Il tutto senza dimenticare che la citata Cass. n. 7053 del 2024 si pone in contrasto con una ormai consolidata giurisprudenza in tema di legittimazione del singolo condominio a proporre opposizione a decreto ingiuntivo, “giacché tale provvedimento può estendere i propri effetti ed essere posto in esecuzione anche contro i singoli condòmini, la cui responsabilità, in proporzione delle rispettive quote, deriva dall'esistenza dell'obbligazione assunta nell'interesse dello stesso condominio” (cfr., tra le tante, Cass. II, n. 40857/2021 e Cass. II, n. 5811/2022). 

La «presunzione» di condominialità

La formulazione letterale dell'incipit dell'art. 1117 c.c. («sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio [...] se non risulta il contrario dal titolo») ha portato sovente a discorre di «presunzione» di condominialità, nel senso che la norma conterrebbe una presunzione di comunione relativamente a quelle parti dell'edificio ovvero ai servizi che servono all'uso ed al godimento di tutti i condomini (in tal senso cfr. anche Cass. II, n. 4906/2018; Cass. II, n. 28395/2017; Cass. II, n. 14809/2017; Cass. II, n. 23257/2016), avente carattere semplice (o iuris tantum), in quanto suscettibile di essere superata dalla prova dell'esistenza di un titolo contrario (cfr. infra).

Il precetto trova applicazione, peraltro, anche rispetto agli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore del codice civile del 1942, il quale ha abrogato la previgente disciplina ed ha regolato compiutamente l'intera materia (Cass. II, n. 7369/1991; Cass. II, n. 694/1993), nonché quando si tratti di parti comuni non già di uno stesso edificio, ma di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di detti immobili, ancorché insistenti sull'area appartenente al proprietario di uno solo degli stessi; la presunzione è tuttavia invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenuti ad una stessa persona - o a più persone "pro indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati ovvero con il contributo economico dei proprietari degli altri stabili (Cass. VI, n. 17022/2019).

La ricostruzione nei termini predetti del regime proprietario disegnato dall'art. 1117 c.c. è stata, tuttavia, contestata da parte della dottrina (Branca, 370), che non ritiene potersi discorrere di presunzione relativa, giacché una simile qualificazione dovrebbe portare ad ammetterebbe qualsivoglia prova atta a sconfessare il regime di condominialità, mentre è lo stesso art. 1117 c.c. che limita tale possibilità espressamente alla sola dimostrazione dell'esistenza di un titolo contrario. Un diverso orientamento (Girino, 350), allora, ne ha tentato una qualificazione in termini di «presunzione relativa sui generis»: nel senso, cioè, che nel genus presunzione relativa troverebbe cittadinanza una species – cui va ricondotta, per l'appunto, quella fissata dall'art. 1117 c.c. – caratterizzata dall'ammissibilità di un solo mezzo di prova per sovvertire gli effetti della presunzione medesima. Segue tale impostazione anche a autorevole dottrina (TRIOLA, 2017) per cui “la risposta alla domanda se l’art. 1117 c.c. preveda o meno una c.d. presunzione legale relativa di condominialità, non può che essere positiva, se si parte dalla premessa che le presunzioni legali relative assumono un preciso contenuto statuitivo consistente nell’imporre a colui in pregiudizio del quale sono dettate, l’onere della prova contraria. Per quanto riguarda l’art. 1117 c.c. – precisa l’autore - l’unica particolarità è rappresentata dal fatto che la prova contraria non è libera, ma deve consistere nel titolo originario (individuabile nell’atto con il quale è nato il condominio) o sopravvenuto (usucapione)”. Il tutto in ossequio al principio per cui la norma che istituisce una presunzione legale può prevedere specifiche limitazioni alla prova contraria (Cass. II, n. 10/1973).  Secondo altro orientamento, ancora, non si dovrebbe proprio discorrere di presunzione, giacché si verserebbe semplicemente in presenza di un regime legale di proprietà (e, cioè, il diritto di condominio) fissato come tale dal legislatore in difetto di titolo contrario (Visco 1976, 132 ss.) Del pari (Cavallaro, 49) ritiene la norma del tutto estranea al regime delle presunzioni e, in specie, a quelle legali relative, chiarendo che, (a) se la presunzione costituisce un mezzo di prova che consente, mediante un sillogismo, di risalire da un fatto noto ad un fatto ignoto e (b) se come fatto noto dal quale muove la presunzione in oggetto si assume l'assenza di un titolo contrario, non si comprende, allora, come (c) lo stesso fatto possa essere parte fondante del meccanismo presuntivo e allo stesso tempo mezzo per escluderne l'operatività. In senso contrario all'impostazione da ultimo esposta, però, si è ribattuto che la norma, pervenendo da un fatto noto (la proprietà comune) ad un fatto ignoto (la proprietà esclusiva) realizza certamente il dettato di cui all'art. 2727 c.c.: sicché non essendo revocabile in dubbio che di presunzione si tratti, pur tuttavia essa va correttamente ricondotta al genus «presunzioni legali» (cfr. l'art. 2728 c.c.) giacché le presunzioni semplici non possono essere ammesse nei casi in cui la legge esclude la prova per testimoni (cfr. l'art. 2729, comma 2, c.c.) e cui è riconducibile quello di specie, in cui la prova contraria può essere fornita unicamente col titolo.

La questione, invero, è di non poco rilievo, considerato che, generalmente, chi intenda opporsi agli effetti di una presunzione effettivamente può, per il principio di libertà dei mezzi di prova, fornire la prova contraria con ogni mezzo ed anche ricorrendo, a propria volta, a presunzioni semplici (Cass. VI n. 11102/2017).

Il dibattito dottrinario di cui si è dato conto ha avuto il suo epilogo in un noto arresto di legittimità, reso dalla Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite (Cass.  S.U. , n. 7449/1993), ove si è chiarito che l'art. 1117 c.c. non sancisce affatto una presunzione legale di comunione, limitandosi essa, piuttosto, a precisare che i beni ivi elencati – recte, quelli con le caratteristiche ivi riportate – sono comuni, a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base al titolo: e che la norma non abbia previsto una presunzione risulta, non solo dalla sua chiara lettera, che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione per cui il codice civile discorre esplicitamente di presunzione ogni qual volta ha voluto richiamare questo mezzo probatorio, con riguardo ad altre situazioni (cfr. gli artt. 880, 881 e 899 c.c.). Se, dunque, con la disposizione dell'art. 1117 c.c. si fosse voluto effettivamente prevedere una «presunzione» di comunione (o, più correttamente, di condominialità), si sarebbe dovuto ammettere la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo. Nella stessa occasione la Corte rileva, altresì, che allorché le precedenti pronunzie di legittimità avevano richiamato il concetto di «presunzione», non l'avevano fatto in senso proprio, non avendo inteso, cioè, affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all'art. 1117 c.c. potesse essere fornita con ogni mezzo (e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce), avendo piuttosto inteso escludere dal novero delle cose comuni quelle parti che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, osserva la Corte che, nella parte in cui avevano ritenuto che «la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario», le precedenti pronunzie di legittimità, benché avessero erroneamente richiamato il concetto di presunzione, avevano però enunciato il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all'uso e al godimento di una parte dell'immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà. Sicché, in ultima analisi, l'equivoco di fondo in relazione al regime proprietario e probatorio di cui all'art. 1117 c.c. consiste nel ritenere che la cd. presunzione legale di condominialità possa essere vinta sia dalla destinazione particolare del bene, sia dal titolo, mentre è solo da quest'ultimo che una cosa comune può risultare di proprietà singola, in quanto la destinazione particolare esclude già all'origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni e che ad esso possa quindi riferirsi la norma dell'art. 1117 c.c.

In conclusione, la disposizione non contempla un'ipotesi di presunzione (legale) di comunione, sia perché manca un esplicito riferimento a tale istituto, sia perché la prova della proprietà esclusiva non può essere data con ogni mezzo, come di regola accade in tutti i casi di presunzione legale relativa, ma soltanto tramite il titolo.

In coerente linea di continuità con tale arresto, Cass. II, n. 6005/2008 ribadisce che l'art. 1117 c.c., con riferimento ai beni in esso indicati e a quegli altri che assolvano in vario modo alle medesime funzioni, atteso il carattere non tassativo dell'elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione) ma solo in forza di un titolo specifico (e, dunque, inevitabilmente in forma scritta, trattandosi di beni immobili). E, più recentemente, Cass. II, n. 4501/2015 la quale, partendo dall'identico presupposto, ha ritenuto corretto il criterio di giudizio adottato dal giudice del merito che, trascurando possibili elementi desumibili da meri comportamenti degli originari unici proprietari, concentri l'indagine sull'esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare ai danti causa nell'atto costitutivo del condominio.

La recente Cass. II, n. 3852/2020, facendo proprie le conclusioni che precedono, ne trae alcune conclusioni ulteriori: a) la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unita immobiliari che costituiscono l'edificio, sicché per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono "pro quota", senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità; b) l'individuazione delle parti comuni operata dall'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera "presunzione" di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali (cfr., anche, più di recente, Cass. II, n. 21440/2022, sulla quale si tornerà funditus infra, sub § 4); c) la "presunzione" legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio dispensa il condominio dalla prova del suo diritto e, in particolare, dalla cd. probatio diabolica. Ne consegue che, quando un condomino pretenda l'appartenenza in proprietà esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del condominio, ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene.     

Il titolo contrario

Come anticipato nel paragrafo che precede, il regime proprietario dei beni e servizi che partecipano della natura e funzione di quelli elencati all'art. 1117 c.c. è quello della titolarità esclusiva, solo laddove il titolo precluda l'insorgenza  ex lege  del rapporto di condominialità giacché, in mancanza, essi ricadono nel regime di proprietà comune, indipendentemente  dall'uso concreto che di tali beni facciano i condomini, ove si tratti di strutture essenziali all'esistenza stessa del fabbricato.

Così espressamente, in motivazione, Cass. II, n. 4419/2013, la quale chiarisce che il principio dell'esclusione del rapporto di comproprietà necessaria «astrattamente valido nell'ipotesi che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l'uso e il godimento comune, non può essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare. Così dicasi delle scale e, tanto più, dell'unica scala dell'edificio diviso per piani, poiché, come è evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l'asserita circostanza che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano. La presunzione dell'art. 1117 c.c., può essere vinta solo dalla prova del titolo».

Del medesimo tenore Cass. II, n. 27262/2021(pronunciatasi sull'argomento con precipuo riferimento all'ipotesi della titolarità – individuale o comune -  terrazzo a livello), per cui, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, in base ad un titolo contrario da individuare negli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché nel regolamento di condominio espressamente accettato dai singoli condomini in occasione del loro acquisto, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano.  

Analoga è la posizione di Cass. II, n. 21440/2022, la quale chiarisce che l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni. Ancor più chiaramente Cass. II, n. 14714/2025 afferma che al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla “presunzione” di cui all'art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto: con la conseguenza che, se in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulta riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni.

Il principio va collegato al novellato art. 1118, commi 2 e 3, c.c., laddove è previsto che il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali: esiste, infatti, un inscindibile collegamento tra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale, onde appare necessario impedire al condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione di beni dei quali egli continuerebbe comunque a godere pur dopo avervi rinunziato (si rinvia al commento all'art. 1118 c.c.).

Diversamente – come chiarito da Cass. S.U. , n. 7449/1993, cit. – l'avere il bene, astrattamente riconducibile alle categorie di cui all'art. 1117 c.c., obiettive caratteristiche strutturali, tali da essere destinato in modo esclusivo all'uso o al godimento di una porzione in proprietà esclusiva, è circostanza che determina, ex se, il venir meno del presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cass. II, n. 30791/2024; Cass. II, n. 24189/2021; Cass. II, n. 7704/2016; Cass. II, n. 12572/2014): in assenza, cioè, di un'esplicita volontà manifestata dalle parti all'atto del primo trasferimento (avente, come si vedrà, valenza costitutiva del condominio), non potrebbe riconoscersi alcuna valenza costitutiva o probatoria del regime proprietario esclusivo di un bene all'atto meramente unilaterale dell'originario proprietario, potendosi al più rilevare l'esistenza di circostanze oggettive tali da escludere ragionevolmente la natura condominiale del bene stesso, qualora i connotati strutturali o la collocazione dello stesso ne rendano evidente, al momento della compravendita, la destinazione nell'interesse esclusivo del proprietario originario o dell'acquirente (Cass. II, n. 12980/2016).

Costante è la giurisprudenza sul punto: così Cass. II, n. 1680/2015  (in senso conforme Cass. II, n. 10073/2018), la quale rileva che la presunzione in esame non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari: tipico è il caso, ad esempio, della canna fumaria inserita nel muro perimetrale comune, ma destinata a servire un solo immobile (Cass. II, n. 16306/2012) ovvero del lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. «condominio orizzontale» (Cass. II, n. 22466/2010). Su tale aspetto si tornerà infra, nel corso della trattazione. Ma nel medesimo senso anche Cass. II, n. 3908/2014, la quale evidenzia che, al fine di stabilire se sussiste o meno la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., il giudice di merito deve tener conto della effettiva e concreta destinazione funzionale ad uso collettivo degli spazi in questione in un contesto nel quale il condominio risultasse già costituto, ed accertare se a quell'epoca l'assetto complessivo dell'edificio fosse tale da far ritenere che tali aree (ove non comprese nelle alienazioni) fossero di fatto connotate da obiettiva e funzionale destinazione ad un uso collettivo: in caso positivo gli spazi si devono presumere comuni ai sensi della disposizione sopra citata, mentre in caso negativo devono restare di proprietà del costruttore il quale, successivamente, può liberamente disporne.

Spetta, poi, esclusivamente al giudice di merito – trattandosi di una valutazione in fatto, sottratta al giudizio di legittimità ove adeguatamente motivata (Cass. II, n. 11195/2010) – accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose, se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali  oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (Cass. II, n., 7704/2016).

Il fenomeno si intreccia, evidentemente, con la tematica del condominio parziale.

Segue. Il condominio parziale: cenni

Il c.d. «condominio parziale» rappresenta quel particolare fenomeno in virtù del quale la contitolarità dei beni e servizi comuni sia  ab ovo  limitata ad alcuni soltanto dei proprietari esclusivi delle unità immobiliari site nell'edificio condominiale: in sostanza, esistono alcuni beni e servizi destinati, per oggettive caratteristiche materiali e funzionali, al godimento solo di una parte dell'edificio ovvero di un gruppo di condomini rispetto ai quali – solo – si pone un problema di contitolarità nei termini di cui all'art. 1117 c.c. giacché, come appena chiarito, la destinazione particolare vince la «presunzione» legale di comunione necessaria in favore di tutti i condomini, alla stessa maniera di un titolo contrario come post riforma Chiara è la definizione che del fenomeno ha fornito la giurisprudenza: la fattispecie del condominio parziale è automaticamente configurabile ex lege tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (così Cass. II, n. 791/2020. Nel merito Trib. Novara, 11 marzo 2025);

Problemi non si pongono, ovviamente, allorché sia il titolo e non la destinazione concreta ad indirizzare la ricostruzione circa il regime proprietario da applicare, non potendosi escludere che un bene, pur strutturalmente idoneo a servire l'intero edificio, possa essere può essere oggetto di comproprietà limitata ai soli condomini che hanno assunto l'iniziativa di acquisirlo (Petrolati 1999, 535).

Anche in relazione al fenomeno del «condominio parziale» (il conio dell'espressione si deve ad un noto Autore – Salis 1960, 393 – in un lavoro a commento di Cass. II, n. 913/1960), nel silenzio del legislatore – ante come post riforma – il compito di definire il contorno della categoria e delinearne la disciplina è toccato alla giurisprudenza, la quale si è mossa, invero, non senza iniziali esitazioni, frutto delle divisioni intestine alla dottrina: quest'ultima, infatti, è stata a lungo divisa tra i sostenitori di una tesi contraria all'ammissibilità del fenomeno ed una di indirizzo diametralmente opposto.

In senso contrario alla configurabilità dell'istituto si è osservato (Branca, 373; Guidi, 70) che l'unica possibilità che il vincolo di condominialità necessaria non riguardi tutti i proprietari esclusivi, ma solo taluni di essi, va ricercata, al pari di quanto avviene per le parti astrattamente riconducibili all'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. ma di proprietà individuale – in un titolo convenzionale – rappresentato dagli atti di acquisto o dal regolamento contrattuale di condominio – ovvero nella presenza di «edifici autonomi» (arg. ex art. 61 disp. att. c.c.), in mancanza dei quali tutti inevitabilmente partecipano delle sorti della «parte»: alle delibere che la riguardano, nonché alla relativa comproprietà. D'altronde, è la stessa formulazione dell'art. 1117 c.c., messa a confronto con l'art. 5 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56, che confermerebbe tale soluzione: era, infatti, ivi espressamente previsto che «la proprietà delle cose indicate nell'articolo precedente può essere comune a tutti o soltanto ad alcuni condomini dell'edificio», mentre l'art. 1117 c.c. prevede che i beni ivi elencati (nonché, per quanto detto, quelli agli stessi assimilabili) «sono comuni a tutti», così escludendo in radice la possibilità che la contitolarità della totalità dei condomini, ove non superata, nei termini predetti, in favore di un gruppo più ristretto ovvero in favore del singolo condomino (e, in tal caso, anche in base alle caratteristiche oggettive di destinazione del bene a singole unità in proprietà esclusiva), riguardi solo alcuni e non tutti. A quanto precede aggiungasi, infine, che l'art. 1123, comma 3, c.c., nel prevedere la ripartizione delle spese di manutenzione tra i soli condomini ai quali le parti comuni servono, sarebbe del tutto superfluo ove la comproprietà fosse già ristretta a tali partecipanti al condominio mentre l'art. 1136 c.c., nel disciplinare le maggioranze assembleari, fa riferimento ai partecipanti ed al valore del condominio considerati nella sua totalità, anche quando non tutti i condomini sono direttamente interessati alla decisione. Altra dottrina (Viganò, 387) non riconosce giuridica legittimazione all'istituto, affidando all'art. 1123, comma 3, c.c. il mero ruolo di norma volta a dettare precetti di risoluzione di conflitti tra condomini, fermo restando che la relazione di accessorietà sussisterebbe sempre e comunque, pur atteggiandosi, in concreto, nei modi più vari.

A favore dell'ammissibilità dell'istituto, al contrario, altri autori (Visco 1966, 38; Salis 1959, 12; Salis 1963, 908) hanno evidenziato che l'art. 1117 c.c. prevede certamente un regime di comproprietà necessaria in favore di tutti i condomini, ma pur sempre a condizione che i beni e servizi siano necessari all'uso ed al godimento comune. In adesione a tale riflessione, ad esempio, si è osservato (Peretti Griva, 114) che un andito, un pianerottolo, un ballatoio che servono soltanto l'ingresso di due condomini, si devono intendere comuni solo a questi; un lastrico solare, che copra soltanto una parte dell'edificio, è comune solo ai proprietari delle unità condominiali sottostanti; il cortile circoscritto dalle porzioni di una sola parte dell'edificio non può che presumersi comunione solo ai titolari di quelle porzioni; né pare rilevante, inoltre, il riferimento all'art. 61 disp. att. c.c., che disciplina l'ipotesi di un edificio strutturato in corpi di fabbrica autonomi, idonei ad essere separati dalla loro iniziale unità ed essere divisi per comporre due distinti condominii, in quanto tale previsione ma non sembra escludere la possibilità che, nell'ambito di uno stesso edificio condominiale, alcune delle parti riconducibili all'art. 1117 c.c. non siano comuni a tutti i partecipanti ma solo – e pur sempre in regime di comproprietà – a taluni di essi; ancora, non appare decisivo neppure il riferimento all'art. 1123, comma 3, c.c. ove la previsione venga correttamente letta in combinato disposto proprio con l'art. 1117 c.c. nonché con il precedente comma 2 del medesimo art. 1123 c.c.: in base a tale ultima disposizione, infatti, quando una cosa comune è destinata a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in funzione dell'uso che ciascuno può fare e, pertanto, se anche il comma 3 non fosse presente, in applicazione del principio di cui al comma 2 non potrebbe che concludersi nel senso per cui, ove manchi la possibilità stessa dell'uso, inevitabilmente manca anche l'obbligo di contribuire alle spese; quanto ai quorum costitutivi e deliberativi dell'assemblea, poi, ancora una volta si sarebbe fatto dire alla norma più di quello che essa effettivamente reca in sé: certamente – si osserva (Triola 1996, 1313) – l'art. 1136 c.c. contempla l'ipotesi «ordinaria» in cui le parti comuni dell'edificio sono necessarie o utili a tutti i condomini, ma da qui ad escludere in radice la possibilità di calcolare maggioranze «variabili», ai fini della costituzione dell'organo assembleare e della formazione della relativa volontà nel caso la comproprietà di alcune parti comuni o servizi si limitata a taluni solo dei condomini e non ad altri, ce ne passa. Per concludere sul punto, infine, un ulteriore riscontro normativo circa la configurabilità dell'istituto in esame sarebbe fornito (De Tilla, 33) dall'art. 1121, comma 1, c.c. (concernente le innovazioni gravose o voluttuarie al servizio dei soli condomini che ne hanno sostenuto la spesa), essendo indubbio che la comproprietà di essa è limitata a coloro che ne hanno affrontato gli oneri di realizzazione, pur essendo «aperta» a coloro che intendono successivamente aderirvi attraverso la contribuzione alle spese di esecuzione e manutenzione (cfr. l'art. 1121, comma 3, c.c.): come confermato dalla costante giurisprudenza, si determina in tal caso l'insorgenza, all'interno del condominio, di una comunione parziale dei proprietari dell'innovazione, del tutto analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi (Cass. II, n. 20713/2017, in tema di realizzazione di impianto di ascensore).

I contrastanti orientamenti dottrinari hanno costituito le fondamenta per un vivace dibattito giurisprudenziale, ormai in realtà sopito, siccome assestatosi nel senso dell'ammissibilità della figura.

Una impostazione decisamente minoritaria (Cass. II, n. 1357/1996) riteneva, infatti che rappresentasse «un errore di diritto [...] ritenere, per altro del tutto apoditticamente, che, allorquando in uno stesso edificio condominiale esistano più scale poste concretamente al servizio di parti diverse di tale edificio, ognuna di esse appartenga in proprietà comune soltanto al gruppo di condomini che ne trae utilità. Siffatta opinione contrasta con la lettera e con la ratio dell'art. 1117, n. 1), c.c. il quale, stabilendo che le scale dell'edificio condominiale, al pari delle altre cose ivi nominativamente indicate, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano dell'edificio stesso, se il contrario non risulta dal titolo, non consente di distinguere a seconda che si tratti di una o di più scale e di creare, nel secondo caso, distinti gruppi di condomini cui imputare la comunione ma fissa un principio valido anche per l'ipotesi di utilizzazione separata di una pluralità di cose, principio giustificato dall'unitarietà della collettività condominiale e dall'interesse di tutti condomini alla sorte delle parti essenziali dell'immobile. Se si opinasse diversamente si potrebbe giungere all'assurda conclusione che un muro maestro o una parte di fondazioni, tanto per fare un esempio, non siano comuni a tutti i condomini sol perché le proprietà esclusive di un gruppo di essi sono ubicate in un'ala dell'edificio che non sarebbe direttamente compromessa dal venir meno della loro integrità e della loro funzionalità statica. Non vale argomentare, poi, che il n. 1) dell'art. 1117 c.c. fa seguire all'elencazione nominativa la locuzione «... e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune», trattandosi, all'evidenza, di un'espressione di chiusura la quale sta a significare che detta elencazione non è esaustiva, potendovi essere altre cose aventi, al pari di quelle prima indicate, la caratteristica di essere, per definizione, essenziali all'uso comune, così da doversi considerare, salvo titolo negoziale contrario, di proprietà comune di tutti, quand'anche sia soltanto un gruppo di condomini a trarne concreta utilità. Non ignora la Corte l'indirizzo giurisprudenziale, richiamato nella gravata sentenza, secondo cui la presunzione di comunione enunciata da detta norma non è assoluta e viene meno quando una delle parti in essa considerate serve, per caratteristiche strutturali e funzionali, al godimento di una porzione dell'immobile formante oggetto di autonomo e separato diritto di proprietà in quanto la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione alla stessa stregua di un titolo contrario (Cass. II, n. 8233/1990; Cass. II, n. 6362/1980), ma, a prescindere dalla difficoltà concettuale di una siffatta equiparazione, non sembra che tale indirizzo sia conforme alla lettera e alla ratio della norma poiché questa, come si è già detto, includendo, tra l'altro, le scale tra le cose comuni in quanto necessarie per definizione all'uso comune, non consente di distinguere, in assenza di un esplicito titolo negoziale contrario, tra l'ipotesi di unica scala e quella di più scale al servizio di distinti gruppi di condomini. D'altro canto, se si ammettesse una simile distinzione, rimarrebbe privo di razionale giustificazione il disposto dell'art. 1123, ult. comma, c.c. secondo cui, qualora un edificio abbia più scale, cortili lastrici solari opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Tale disposizione, infatti, sarebbe del tutto superflua ove si negasse la comunione di quelle cose in capo ai condomini che non ne traggono utilità, poiché in tal caso il loro obbligo di partecipazione alle spese manutentive e conservative sarebbe automaticamente escluso in radice dall'assenza di ogni loro diritto di comproprietà sulle cose stesse, atteso che, ai sensi del primo comma dello stesso art. 1123 c.c., il presupposto ineliminabile del nascere di detto obbligo è il fatto che si tratti di «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti costumi dell'edificio». Non è superfluo aggiungere che neppure troverebbe logica spiegazione razionale, ove si accettasse il confutato orientamento, l'art. 61 delle disp. att. c.c. che consente di sciogliere il condominio e di costituirne uno separato qualora un edificio o gruppo di edifici appartenenti per piani o per porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi norma anch'essa inutile ove si ritenesse che, indipendentemente dalla separazione, la parte di edificio dotata di scale e servizi propri abbia già una propria autonomia».

Nello stesso senso si sono altresì pronunziate Cass. II, n. 158/1966; Cass. II, n. 1985/1970; Cass. II, n. 758/1975; Cass. II, n. 6362/1980; Cass. II, n. 1951/1980.

Secondo altra tesi – come detto, dominante – invece, il «condominio parziale» raffigura una categoria radicata nell'esperienza e riconosciuta dalla giurisprudenza [...] Indipendentemente dal titolo [...] nell'ambito della più vasta contitolarità si ammette la costituzione per legge dei cosiddetti condomini parziali sul fondamento del collegamento strumentale tra i beni: vale a dire, sulla base della necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero della destinazione all'uso o al servizio di determinate cose, servizi ed impianti limitatamente a vantaggio di talune unità immobiliari. Per la verità, l'asserto che la proprietà comune appartenga necessariamente a tutti i partecipanti e non si frazioni, neppure in casi eccezionali, se non in virtù del titolo, non è più condiviso e, in effetti, non regge alla critica, fondata sulla ricognizione non aprioristica dei dati positivi. I presupposti per la attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Pertanto, del diritto (soggettivo) di condominio formano oggetto soltanto i servizi e gli impianti, effettivamente uniti alle unità abitative dal collegamento strumentale: vale a dire, le sole parti di uso comune, che siano necessarie per l'esistenza, ovvero siano destinate all'uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano» (Cass. II, n. 7885/1994).

In particolare, è stato osservato che la disposizione da cui risulta con certezza che le cose, i servizi e gli impianti di uso comune dell'edificio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti si rinviene nell'art. 1123, comma 3, c.c., alla cui stregua l'obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava soltanto sui condomini, ai quali appartiene la proprietà comune: «il testo non recepisce il criterio, che si assume valido in generale per la ripartizione delle spese per le parti comuni, secondo cui i contributi si suddividono tra i condomini in ragione dell'utilità. Se così fosse, il precetto sarebbe del tutto superfluo, perché ripeterebbe quello dettato dal capoverso precedente. Posto che l'art. 1123, comma 2, c.c. ripartisce il concorso nelle spese per le parti comuni, destinate a servire le unità immobiliari in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può farne, dal contributo implicitamente esonera coloro i quali, per ragioni obbiettive afferenti alla struttura o alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero non sono destinate all'uso o al servizio dei loro piano porzioni di piano. Se i proprietari delle unità immobiliari, non collegate con determinate parti comuni, fossero esonerati dal concorso nelle spese in virtù del criterio dell'utilità statuito dall'art. 1123, comma 2, c.c., il disposto dell'art. 1123, comma 3, c.c. sarebbe del tutto identico a quello fissato nel comma precedente e configurerebbe un duplicato inutile. In realtà, l'art. 1123 c.c. nei distinti capoversi contempla ipotesi differenti. Mentre al comma 2 regola solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese per l'uso, al comma 3 disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione. La ragione della previsione espressa è che le cose, i servizi e gli impianti, essendo collegati materialmente e per la destinazione soltanto con alcune unità immobiliari, appartengono in comune solamente ai proprietari di queste. La disposizione, cioè, contempla l'ipotesi del condominio parziale. L'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione posta a carico soltanto di alcuni dei partecipanti si riconduce al principio generale, che presiede alla suddivisione delle spese per la conservazione, secondo cui i condomini sono obbligati sempre in proporzione con le quote ed indipendentemente dalla misura dell'uso. Perciò, l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione grava soltanto su taluni condomini come conseguenza della delimitazione della appartenenza» (cfr. anche Cass. II, n. 12641/2016; Cass. II, n. 4127/2016; Cass. II, n. 1680/2015; Cass. II, n. 17875/2013; Cass. II, n. 2363/2012; Cass. II, n. 23851/2010).

Più recentemente, poi, è stato altresì chiarito come il fondamento del «condominio parziale» vada rinvenuto non solo negli artt. 1117 e 1123, comma 3, c.c. (quale ipotesi di mancanza di nesso strutturale e/o funzionale tra i beni o servizi e l'intero edificio condominiale), ma anche nella presenza di una clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale che, in deroga al menzionato art. 1117 c.c., attribuisca la titolarità esclusiva di un bene ovvero un impianto solo ad un gruppo di condomini (Cass. II, n. 12641/2016. Negli stessi termini, sostanzialmente, Cass. II, n. 15749/2002).

Segue. Il titolo contrario: atti inter vivos

Chiarito, dunque, che il regime di comproprietà può astrattamente riguardare tutti, ovvero alcuni solo dei condomini e che quest'ultima ipotesi (intesa nei termini innanzi precisati di «condomino parziale») configura, già di per sé (sempre che non sia a propria volta derogata in favore di un regime di proprietà esclusiva) ed al pari del caso dei beni destinati al godimento di una porzione in titolarità del singolo condomino, una deroga al principio di condominialità necessaria prevista dall'art. 1117 c.c. (recte, un'ipotesi di esclusione dell'operatività di detto regime legale), occorre soffermarsi su quali siano i titoli contrari in grado di determinare l'inoperatività della «presunzione» di condominialità.

Muovendo, anzitutto, dagli atti inter vivos, tale titolo va certamente ravvisato nel negozio giuridico che ha dato vita al condominio quale, ad esempio, (a) il regolamento contrattuale predisposto dall'originario costruttore, trascritto o richiamato nei singoli atti di acquisto, ovvero (b) il primo atto di trasferimento dall'originario costruttore/proprietario unico in favore del primo acquirente.

Partendo dall'ipotesi relativa a primo atto di alienazione dall'originario costruttore in favore del primo acquirente, esso segna il momento in cui, da un lato, il condominio viene ad esistenza  ipso iure et facto (così, tra le tante, Cass. II, n. 19829/2004) e, dall'altro, si trasferiscono ai singoli acquirenti delle unità immobiliari ivi ubicate anche le corrispondenti quote delle parti (che si «presumono») comuni, di cui non è, pertanto, più consentita la disponibilità separata, a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini. In ambito condominiale, infatti, la peculiarità del rapporto tra accessorio e principale è da ravvisare nel fatto che, diversamente dalla regola generale prevista dall'art. 818 c.c., le cose accessorie vengono qui assoggettate ad un diritto in diverso da quello che invece concerne il bene «principale» oggetto di trasferimento: non la proprietà individuale, ma la «proprietà comune», quale conseguenza della circostanza che la relazione di accessorietà collega contestualmente cose, impianti e servizi con più unità immobiliari in proprietà solitaria, considerate come principali (De Giorgi, 930).

Ne consegue che: a) a seguito del frazionamento della proprietà di un immobile che dia luogo alla formazione di un condominio, l'acquirente di una parte di esso, salvo che il titolo - per l'appunto - non disponga diversamente, entra a far parte del condominio ipso jure et factorelativamente alle parti comuni ex art. 1117 c.c. esistenti al momento dell'alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell'esercizio dell'autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità (Cass. II, n. 32875/2023); b) costituito il condominio, l'originario costruttore non può più utilmente disporre, come proprietario unico, di detti beni, divenuti ex lege comuni in assenza di contraria previsione né, tantomeno, concedere o creare su di essi diritti reali limitati come le servitù – e, tanto, neppure per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell'art. 1062 c.c. – stante la carenza, all'atto della divisione del fondo (preteso) dominante da quello (preteso) servente, della appartenenza di essi allo stesso soggetto (Cass. II, n. 3257/2004).

Onde scongiurare il descritto effetto legale della nascita di un regime di comproprietà, occorre dunque valutare se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti e se, dunque, da esso emerga – o meno – l'inequivocabile volontà delle parti di riservare al costruttore/venditore la proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, sarebbero potenzialmente destinati all'uso comune, non potendosi la proprietà comune superare per via induttiva o per fatti concludenti (Cass. II, n. 12381/2023; Cass. II, n. 3257/2004; Cass. II, n. 16292/2002). La ricerca di tale volontà va condotta, in applicazione degli ordinari criteri di ermeneutica contrattuale, ex artt. 1362 ss. c.c. (Cass. II, n. 3862/1998), in base ad elementi di significato certo e univoco, idonei a fare ritenere che la parte in contestazione sia stata considerata, dalla comune volontà dei contraenti, oggetto della proprietà esclusiva di uno di essi: sicché, mentre è da escludere che possano svolgere tale funzione (a) la clausola inserita nel primo atto di compravendita, a mezzo della quale l'acquirente conferisca genericamente al venditore la facoltà di predisporre un futuro regolamento di condominio cui è demandata l'individuazione delle parti comuni, difettando dei requisiti di specificità e determinatezza necessari per introdurre deroghe alla presunzione di cui si discute (Trib. Udine, 27 marzo 2013) ovvero (rispetto all'area costituita dalla proiezione delle scale, sulle verticali in alto e in basso) (b) la clausola del regolamento contrattuale di condominio, contenente la generica riserva dell'originario proprietario di apportare al fabbricato le modifiche murarie che avesse ritenuto opportune, non altrettanto è da dirsi con riferimento alle piante planimetriche allegate al contratto di compravendita e da questo espressamente richiamate per meglio definire l'oggetto negoziale (App. Palermo, 22 marzo 2011; Cass. II, n. 2518/1978: per stabilire se, in base al titolo, una determinata parte dell'edificio condominiale sia esclusa dal novero di quelle comuni non è necessario che nel titolo vi sia un'espressa dichiarazione di volontà in tal senso, essendo sufficiente che esso offra elementi – nella specie, le menzionate piante – che facciano ritenere che la parte immobiliare di che trattasi, diversamente da quanto sarebbe desumibile dalla sua destinazione di fatto, sia proprietà esclusiva di un determinato soggetto). In tale indagine ricostruttiva della volontà delle parti non è tuttavia necessario che il superamento del regime legale di comproprietà risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che, da esso, emergano elementi univoci  in contrasto con l'esistenza di un diritto di comunione, la quale deve necessariamente fondarsi su elementi obbiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo: pertanto, allorché il bene, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali serva in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, in guisa da rilevare che si tratta di un bene avente una sua autonomia e indipendenza, non legato ad una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, viene meno il presupposto stesso per l'operatività della detta presunzione (Cass. II, n. 8119/2004; Cass. II, n. 24015/2004).

La giurisprudenza, di merito come di legittimità, è costante nell'affermare il fondamentale valore, nella ricognizione del regime proprietario delle parti astrattamente riconducibili a quelle comuni, del primo atto di trasferimento. Così Cass. II, n. 11812/2011, ha chiarito che, alla finalità di indagine in questione, occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto: sicché, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (così anche Cass. II, n. 20693/2018 e Cass. II, n. 14714/2025). Del medesimo tenore la successiva Cass. II, n. 23257/2016, alla cui stregua, se in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata a uso solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (così anche Cass. II, n. 9035/2016). Il principio è stato ulteriormente specificato da Cass. II, n. 13460/2016per cui, al fine di sottrarre i beni astrattamente riconducibili all'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. al regime di comproprietà e dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di una porzione esclusiva, il titolo contrario va individuato non già nei successivi atti di compravendita o donazione delle singole unità immobiliari, bensì nell'originario atto costitutivo del condominio e, cioè, nel negozio posto in essere da colui o da coloro che hanno per primi costituito il condominio dell'edificio in quanto è tale negozio, rappresentando la fonte comune dei diritti dei condomini, che ne determina l'estensione e le limitazioni reciproche.

Ancora nel medesimo senso Cass. VI, n. 35514/2021, la quale osserva che rientrano tra le parti comuni i cd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori), per essere vincolati all'uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell'edificio: tuttavia, per stabilire la condominialità di detti beni (nella specie, vano caldaia e contatori), occorre accertare che la relazione di accessorietà ed il collegamento funzionale fra gli impianti o i servizi comuni, da un lato, e le unità in proprietà esclusiva, dall'altro, sussistessero già al momento della nascita del condominio, non rilevando il collegamento creato solo successivamente alla formazione dello stesso, dal quale potrebbe piuttosto discendere la costituzione di una servitù a carico di porzione di proprietà esclusiva.

Non rilevano quale titolo contrario, invece: a) i dati catastali, utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione, atti a fornire la prova della titolarità esclusiva (Cass. II, n. 1947/2014; Cass. II, n. 9523/2014); b) l'inclusione del bene, come esclusivo, nelle tabelle millesimali (Cass. II, n. 20249/2009; Cass. II, n. 17928/2007; Trib. Bari, 11 febbraio 2013), le quali hanno una funzione meramente accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare, mentre non incidono sui diritti reali spettanti a ciascun condomino, la cui valutazione va compiuta facendo riferimento ai titoli di trasferimento delle unità immobiliari e al relativo regolamento, ove predisposto (Cass. II, n. 7709/2007); c) il frazionamento-accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio oggetto di controversia, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti (Cass. II, n. 9523/2014; Cass. II, n. 21478/2012).

Rispetto, invece, al regolamento contrattuale predisposto dall'originario costruttore, esso, come noto, può avere vario contenuto (si rinvia, sul punto, al commento all'art. 1138 c.c.): ai fini che in questa sede interessano, tuttavia, è pacificamente ammesso che esso possa contenere, oltre all'indicazione delle parti dell'edificio di proprietà comune ed alle norme relative all'amministrazione e gestione delle cose comuni, anche la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. Ove ciò avvenga e, dunque, il regolamento contrattuale individui beni o parti dell'edificio destinati al godimento di una unità immobiliare in proprietà esclusiva, il rapporto che si instaura tra questa ed il bene astrattamente riconducibile al novero di quelli di cui all'art. 1117 c.c. ha natura pertinenziale in senso proprio, essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio e, dunque, dal soggetto legittimato, per tale sua originaria qualità all'instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817 comma 2 e 818 c.c. Ciò implica, in altri termini, il venir mero del rapporto di accessorietà sui generis (di cui si è detto in precedenza e) che nel condominio lega, ai sensi dell'art. 1117 c.c., le parti comuni a quelle individuali (per cui, con il trasferimento della proprietà esclusiva su quest'ultime, viene altresì trasferito il diritto di comproprietà sulle prime) e la reviviscenza del principio generale accessorium  sequitur principale, con una perfetta sovrapposizione del diritto (di proprietà singolare) trasferito relativamente ai due beni (principale ed accessorio).

Con riferimento alla clausola istitutiva, in favore di una porzione in proprietà individuale, del diritto “reale” d'uso esclusivo su beni astrattamente riconducibili a quelli comuni ex art. 1117 c.c., Cass. S.U., n. 28972/2020 ha evidenziato come essa, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto (a) trasferire la proprietà ovvero, (b) sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d'uso ex art. 1021 c.c. ovvero, (c) ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente inter partes) di natura obbligatoria.

Un'interessante commistione, a tale proposito, si può determinare tra clausole derogatorie del regime di riparto delle spese e clausole derogatorie del regime condominiale ex art. 1117 c.c.: poiché la disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni (artt. 1123-1125 c.c.) è suscettibile di deroga con atto negoziale e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, la giurisprudenza ritiene legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale, per taluno dei condomini, dall'obbligo di partecipare alle spese medesime (la questione sarà affrontata nel commento all'art. 1123 c.c. ed in quello all'art. 1118 c.c., in relazione alle clausole di pagamento degli oneri di gestione ordinaria per i condomini nonostante il legittimo distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato). Sennonché, l'ulteriore conseguenza che se ne deve trarre è che, in quest'ultima ipotesi e nei riguardi della suddetta categoria di condomini, deve ritenersi superata la «presunzione» di comproprietà su quella parte del fabbricato (Cass. II, n. 14697/2015; Cass. II, n. 5975/2004). Nel medesimo senso si è pronunziata Cass. II, n. 14697/2015, a proposito del superamento del regime di comproprietà di un ascensore in presenza di una clausola del regolamento condominiale integralmente esonerativa di alcuni partecipanti dall'onere di contribuire alle relative spese

La casistica è, comunque, assai varia. Così, ad esempio, si è recentemente ritenuto che, al fine di accertare se l'uso esclusivo di un'area esterna al fabbricato, altrimenti idonea a soddisfare le esigenze di accesso all'edificio di tutti i partecipanti, sia attribuito ad uno o più condomini, è irrilevante – secondo un principio più volte ribadito anche in precedenza – la circostanza che l'area stessa, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, occorrendo all'uopo un titolo di fonte negoziale (ravvisabile, per l'appunto, nel regolamento condominiale c.d. contrattuale) che conferisca al bene natura pertinenziale e la cui interpretazione presuppone un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito (Cass. II, n. 20712/2017); analogamente si è riconosciuto che un regolamento può riservare la proprietà esclusiva delle scale a favore di alcuni condomini (Cass. II, n. 5657/2015), pur restando chiaro, a contrario, che la presunzione di proprietà condominiale delle scale non viene superata dal mero fatto per cui il regolamento condominiale, tra varie scale esistenti per l'accesso al lastrico di copertura, ne privilegi una, espressamente indicandola come “normale via di accesso” ad esso (Cass. II, n. 13200/1999). Quanto, infine, al caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune in distinte unità immobiliari, a seguito dell'attribuzione di una o più di esse in sede di esecuzione forzata, Cass. II, n. 1615/2024rileva come si determini, in conseguenza, una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - funzionali all'uso comune (art. 1117 c.c.), presunzione che può essere superata soltanto ove risulti, nel primo decreto con il quale il giudice trasferisce all'aggiudicatario un lotto del bene espropriato, ripetendo la descrizione dell'immobile contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno degli aggiudicatari dei distinti lotti la proprietà delle suindicate parti.

Segue. Atti mortis causa

È discusso se possa integrare il titolo richiesto dall'art. 1117 c.c. il testamento; la questione, invero, è stata oggetto di indagine sia in dottrina che in giurisprudenza.

Gli autori che si sono occupati della questione (Dogliotti-Figone, 41; Girino, 350; Salis 1959, 10; Terzago, 56) hanno ritenuto di dovere distinguere due ipotesi. La prima, concernente il caso del testatore, unico proprietario, in vita, di un edificio, il quale, mediante testamento, disponga l'assegnazione in proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari di cui lo stesso si compone, in favore di eredi e/o legatari, contestualmente disciplinando il regime giuridico delle cose rientranti nel novero di quelle di cui all'art. 1117 c.c. in modo difforme rispetto a quanto previsto ex lege. In tal caso, si osserva, alcunché osterebbe alla identificazione del «titolo contrario» nelle disposizioni di ultima volontà del de cuius, attraverso una loro equiparazione, quoad  effectum, al regolamento di natura contrattuale. La seconda, afferente il diverso caso di una successione che abbia ad oggetto un'unità immobiliare sita in un preesistente condominio, nel qual caso è invece escluso che il de cuius possa disporre, in favore dei propri eredi o legatari, di parti di proprietà comune, potendo attribuire agli stessi unicamente i diritti di cui era titolare in vita.

La giurisprudenza si è invece occupata della questione in tre  soli precedenti: Cass. II, n. 2328/1969, Cass. II, n. 16292/2002 e Cass. II, n. 5337/2017. Nel primo caso, la Corte, ha affrontato l'attuale tema di indagine in maniera sostanzialmente indiretta: pacifica la non necessità, al fine di escludere la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 c.c., che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi tali da farlo considerare in contrasto con l'esistenza di un diritto di comunione, il Supremo Consesso ha quindi chiarito che utili elementi a tal fine possono dal comportamento del testatore, mentre è del tutto irrilevante il comportamento tenuto dall'erede o dal legatario. Nel secondo frangente, invece, il thema  decidendum ha riguardato proprio la natura del testamento redatto dall'unico originario proprietario e, in specie, se esso possa assurgere a titolo contrario, idoneo ad escludere il regime di comproprietà come previsto dall'art. 1117 c.c.: nella specie, in particolare, il proprietario esclusivo di un edificio aveva con testamento istituito una persona erede universale ed attribuito con legato ad altre persone singole unità immobiliari, senza tuttavia stabilire alcunché in ordine alle parti comuni dell'edificio, delle quali l'erede universale rivendicava la proprietà esclusiva ed i legatari la proprietà comune. Orbene, la Corte ha, nell'occasione, confermato la decisione dei giudici di merito, che avevano ritenuto quello specifico testamento inidoneo a consentire il superamento del regime legale di comproprietà, siccome privo di elementi di significato certo ed univoco in tal senso: tale dicutm, tuttavia, non può che trarsi la conclusione che, ove tali elementi vi fossero stati, le disposizioni di ultima volontà del de cuius ben avrebbero potuto «colorare» quelle parti comuni in termini di proprietà singolare. Nella terza – e più recente – circostanza, infine, la Corte ha ritenuto che il testamento rappresenti titolo idoneo ad escludere l'operatività dell'art. 1117 c.c. rispetto ai beni contemplati dalla stessa scheda testamentaria, così consentendo l'attrazione dei beni ereditari nel regime della proprietà singolare.

Il problema allora si sposta sulle regole ermeneutiche da seguire in tal caso. È stato, al riguardo, da tempo chiarito che, nell'interpretazione, del testamento il giudice di merito, mediante un apprezzamento di fatto incensurabile in cassazione se congruamente motivato, deve accertare, in conformità al principio enunciato dall'art. 1362 c.c., applicabile, con gli opportuni adattamenti, anche in materia testamentaria, quale sia stata l'effettiva volontà del testatore, valutando congiuntamente l'elemento letterale e quello logico ed in omaggio al canone di conservazione del testamento (Cass. II, n. 23393/2017): in tale ottica, la volontà del testatore va individuata sulla base dell'esame globale della scheda testamentaria e non di ciascuna singola disposizione, sicché può anche attribuirsi alle parole usate dal testatore un significato diverso da quello tecnico e letterale, purché non contrastante e antitetico (Cass. II, n. 15931/2015). In sostanza, «in materia testamentaria, si deve propendere per un'interpretazione «volontaristica» che acquista, rispetto a tale atto, un'evidenza assoluta, senza eguali in nessun'altra forma negoziale. La volontà del de cuius attraverso l'interpretazione del testamento, deve essere realizzata a pieno, tramite una penetrante ricerca – al di là della mera dichiarazione – della volontà effettiva, la quale va individuata sulla base dell'esame globale della scheda e, nei casi dubbi, anche degli elementi estrinseci come la cultura, la mentalità e l'ambiente di vita del testatore. Il voluto è, dunque, destinato a prevalere sul dichiarato... [Sicché] per escludere la presunzione di proprietà comune ex art. 1117 c.c., allorché il titolo sia costituito da un testamento, è sufficiente che da questo emergano elementi tali da farlo considerare in contrasto con l'esistenza di un diritto in comunione, preferendosi, alla luce del favor testamenti nell'esame di una clausola suscettibile di più interpretazioni, comunque quella che consenta alla volontà del testatore di avere pratica e concreta attuazione» (Criscuoli, 563).

Segue. L'usucapione

Ancora, il «titolo contrario» richiesto dall'art. 1117 c.c. è stato identificato nell'accertamento dell'avvenuta usucapione, a favore di uno solo dei condomini, della proprietà esclusiva del bene nato come comune (Cass. II, n. 11268/1998;  Trib. Milano, 6 dicembre 2018), dovendosi tuttavia avere l'accortezza di precisare che, in tal caso, il titolo non è costituito dall'usucapione – che, in sé e per sé rappresenta un fatto – bensì dalla sentenza che la accerta: ed infatti, l'usucapione non integra, di per sé, un titolo di proprietà ma costituisce, piuttosto, l'effetto legale di un possesso pubblico, pacifico, ininterrotto e continuato.

Né a soluzione contraria potrebbero indurre gli artt. 1119 e 1117 c.c. (invariati, per quanto riguarda i profili di intersezione con la tematica in esame, anche a seguito della Riforma del 2013) (Celeste 2016, 145). Quanto alla prima delle citate disposizioni, si osserva che l'indivisibilità delle parti comuni dell'edificio ivi sancita va intesa non già in senso assoluto, ma soltanto nel senso che il condomino non può ottenere la divisione senza il consenso di tutti gli altri, non anche che il bene sia inalienabile: i due concetti (indivisibilità ed inalienabilità) sono infatti diversi tra loro e, «se è possibile a tutti i condomini, in pieno accordo tra loro, alienare la cosa comune, non v'è motivo per escludere che altri possa usucapirla, anche se ad usucapire sia taluno tra i condomini che abbia, però, goduto di un possesso idoneo e diverso da quello esercitato iure condomino». Passando, poi, all'art. 1117 c.c., si osserva che la norma non prescrive che il «titolo contrario» all'instaurarsi del regime condominiale debba necessariamente consistere in un atto scritto: «tanto si può dire soltanto dei titoli di natura negoziale e, più particolarmente, costitutivi o traslativi che, avendo in oggetto diritti reali sui beni immobili, devono assumere necessariamente la forma scritta, ma non si può dire altrettanto degli acquisti a titolo originario, ugualmente validi come l'usucapione, i limiti della quale coincidono con quelli del possesso». D'altronde, la diversa opinione è smentita dalla considerazione per cui un'eventuale limitazione – introdotta, peraltro, in via interpretativa – all'acquisto per usucapione della proprietà individuale nei rapporti tra condomini, non potrebbe avere alcun effetto nei confronti del terzo estraneo al condominio, che abbia posseduto il bene comune, non rilevando, ai fini dell'usucapione medesima, che la cosa fosse stata anteriormente di proprietà di più persone, diversamente o in maniera indivisa. Sicché, per concludere, non si comprenderebbe quale la differenza tra la posizione del terzo e quella del condomino che abbia compiuto atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Ad ulteriore conforto circa la pacifica derogabilità del regime condominiale in virtù dell'avvenuta usucapione della proprietà individuale, si pone, poi, la consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 1632/1983) che, in materia di diritti reali, considera l'usucapione come un equipollente al titolo.

Tanto doverosamente premesso, dunque, è noto che, affinché si abbia possesso  ad usucapionem è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo e non interrotto che dimostri inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena e, quindi, una signoria sulla cosa che permanga per tutto il tempo indispensabile per usucapire, senza interruzione, sia per quanto riguarda l'animus che il corpus, e che tale rapporto che si instaura con il bene non sia dovuto a mera tolleranza, la quale è da ravvisarsi tutte le volte che il godimento della cosa, lungi dal rivelare l'intenzione del soggetto di svolgere un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, tragga origine da spirito di condiscendenza.

Il principio, costantemente affermato a proposito del possesso individualmente esercitato sul bene (Cass. II, n. 3898/2017; Cass. II, n. 3923/2016; Cass. II, n. 17459/2015; Cass. II, n. 8833/2015; Cass. II, n. 2044/2015; Trib. Salerno, 2 agosto 2017; Trib. Roma, 2 maggio 2017), va ribadito ma ulteriormente raffinato in ipotesi di compossesso di più soggetti sulla medesima res. Sebbene, infatti, il nostro ordinamento non disciplini espressamente tale figura (nonostante la sua iniziale previsione nell'art. 523 del progetto preliminare al codice civile – il quale prevedeva la possibilità che il possesso potesse appartenere a più persone per quote indivise o in solido, a seconda che il corrispondente diritto fosse divisibile o indivisibile, con l'ulteriore precisazione per cui, «nel primo caso si ha compossesso anche senza determinazione di quote quando tutti intendono possedere insieme l'intero»), cionondimeno esso è pacificamente riconosciuto, quale situazione di possesso esercitato congiuntamente da più soggetti sulla medesima cosa, in relazione ad uno stesso diritto reale e riconducendo a tale ipotesi l'uso della cosa comune da parte dei comproprietari, ex art. 1102 c.c., dei beni indivisi da parte dei coeredi, ex art. 714 c.c., dei beni facenti parte della comunione legale fra i coniugi e, per l'appunto, delle parti comuni degli edifici ad opera dei condomini (a tale ultimo riguardo cfr. Cass. II, n. 16496/2005).

Ed infatti, può anzitutto verificarsi il caso di un immobile di proprietà esclusiva, sul quale il proprietario ed un terzo esercitino un compossesso  pro indiviso, con conseguente possibilità di usucapione, da parte del terzo che eserciti il potere di fatto sulla cosa per il tempo all'uopo necessario, del diritto di comproprietà: tale situazione di compossesso, che consiste nell'esercizio del comune potere di fatto sulla cosa da parte di due soggetti, non esige l'esclusione del possesso del proprietario (giacché in tal caso si tratterebbe di possesso esclusivo), ovvero che il compossessore effettivo ignori la esistenza del diritto altrui, non valendo la contraria eventualità ad escludere l'animus possidendi che sorregge i comportamenti effettivamente tenuti dal possessore, il quale abbia usato della cosa uti  condominus (Cass. II, n. 16914/2011; Cass. II, n. 21425/2004; Cass. II, n. 13082/2002; Trib. Milano, 3 marzo 2015).

Può, del pari, verificarsi il caso di bene in comunione, rispetto al quale il comproprietario usucapisca la proprietà esclusiva dell'intero (ovvero anche solo di un'altra quota: Cass. II, n. 26241/2011), esercitando un potere di fatto esclusivo ed inequivocabilmente incompatibile con il godimento degli altri titolari: in tale evenienza, il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei compossessori non è – di per sé – idoneo a fare ritenere lo stato di fatto così determinatosi funzionale all'esercizio del possesso ad usucapionem e non anche, invece, conseguenza di un atteggiamento di mera tolleranza da parte dell'altro compossessore, risultando al contrario necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla  res communis da parte dell'interessato attraverso una attività durevole, apertamente contrastante e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene (Cass. II, n. 23964/2012; Cass. II, n. 19478/2007). Non sono a tal fine sufficienti, però, atti soltanto di gestione, siccome ex lege consentiti al singolo partecipante (cfr. gli artt. 1102, comma 1, e 1105, comma 1, c.c.), o atti che comportano solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune (Cass. II, n. 16841/2005) o l'assunzione degli oneri di ordinaria e straordinaria amministrazione (Cass. II, n. 10284/1990) ovvero, ancora, atti familiarmente tollerati dagli altri (Cass. II, n. 17462/2009), o l'astensione degli altri partecipanti dall'uso della cosa comune (Cass. II, n. 9359/2021),  fermo restando che l'indagine volta a stabilire se determinate attività pongano in essere una situazione di possesso, utile ai fini dell'usucapione, ovvero siano dovute a mera tolleranza di chi potrebbe opporvisi, così da non poter servire di fondamento all'acquisto del possesso, ai sensi dell'art. 1144 c.c., è indagine riservata al giudice di merito, implicando un apprezzamento in fatto (Cass. II, n. 17630/2013).

È in questo secondo ambito che va, dunque, collocato il caso del condomino che intenda usucapire la proprietà esclusiva di un bene altrimenti comune ex art. 1117 c.c.: occorre, cioè, che lo stesso ponga in essere atti idonei a mutare il titolo del possesso prima esercitato pro indiviso, in maniera costante e durevole nel tempo, sì da manifestare un possesso esclusivo sul bene, esercitato non più uti  condominus, ma animo domini, in guisa da risultare incompatibile con l'esercizio dell'altrui possesso. Non è pertanto sufficiente (in negativo) che gli altri condomini non abbiano fatto uso del bene (non essendo il non uso contemplato tra le cause di estinzione del diritto di comproprietà, stante imprescrittibilità del diritto di proprietà), mentre occorre che l'usucapente abbia compiuto atti idonei a manifestare (in positivo) il mutamento del titolo del suo possesso (cfr. l'art. 1102, comma 2, c.c.), non occorrendo a tal fine, però, una vera e propria interversione del possesso (cfr. gli artt. 1141 e 1164 c.c.) quanto, piuttosto, atti, univocamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo.

La giurisprudenza è costante nel ripetere i principi suddetti. Così, si trova ripetutamente affermato che il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune (Cass. II, n. 1806/1984; Cass. II, n. 4985/1977), bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti  condominus, senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire (Cass. II, n. 17322/2010; Cass. II, n. 18478/2007; Cass. II, n. 9903/2006; Cass. II, n. 11419/2003; Cass. II, n. 1392/2002; Cass. II, n. 12260/2002). Analogamente è stato affermato che il condomino che deduce di aver usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti unicamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà (Cass. II, n. 20039/2016). Peraltro, proprio perché non è ipotizzabile, nell'ambito della comunione, un mutamento della detenzione in possesso né, tantomeno, una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, al contempo, denoti inequivocabilmente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva: (Cass. II, n. 17321/2015. Nella giurisprudenza di merito, cfr. App. Bari, 18 dicembre 2019): sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere, ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva (Cass. II, n. 11903/2015).

Qualora, poi, un condomino agisca per ottenere l'accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione, in suo favore, della proprietà esclusiva di una parte altrimenti rientrante nell'ambito di quelle comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull'estensione dei diritti dei singoli sicché, da un lato, ove ciò non avvenga, l'invalida costituzione del contraddittorio può, in difetto di giudicato espresso o implicito sul punto, essere eccepita per la prima volta o rilevata d'ufficio anche in sede di legittimità e, dall'altro, nel caso di tempestiva impugnazione della sentenza di primo grado nei confronti di taluni soltanto di essi, il giudice d'appello deve disporre, a pena di nullità della sentenza, l'integrazione del contraddittorio, ai sensi dell'art. 331 c.p.c. nei confronti dei litisconsorti pretermessi (Cass. II, n. 848/2007).

Di contrario avviso, invece, una isolata posizione dottrinaria (Visco 1976, 203), la quale ritiene invece necessaria l'interversione, rilevando che la previsione è dettata proprio dal disposto dell'art. 1102 c.c., laddove prescrive che il partecipante non può estendere il diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso: se, cioè, occorre il compimento di atti idonei a mutare il titolo del possesso, ci si chiede come si possa affermare che l'usucapione nel campo condominiale non richiederebbe l'interversione del titolo, tanto più che l'art. 1164 c.c. si inquadra nel principio generale fissato dall'art. 1141 c.c., per cui il mutamento nella detenzione in possesso non avviene finché il titolo non è stato mutato.

Esistono, in ogni caso, dei limiti alla possibilità di usucapire la proprietà di parti astrattamente comuni.

Come, infatti, chiarito da Cass. II, n. 8119/2004, il possesso dei condomini sulle parti comuni di un edificio si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi (a) siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), oppure (b) siano utili soggettivamente e, perciò, la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio per scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o per aria condizionata). Mentre, infatti, nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che l'unità immobiliare – e soltanto per traslato il proprietario – trae da tali utilità, nel secondo caso esso coincide con l'espletamento della predetta attività da parte del proprietario (cfr. anche Cass. II, n. 855/2000). Ciò implica che una possibilità di usucapibilità si pone esclusivamente avuto riguardo alla seconda categoria di beni e non alla prima, giacché i beni riconducibili a quest'ultima continuerebbero a fornire la loro utilità oggettiva a tutte le unità immobiliari, pur dopo l'eventuale appropriazione da parte del singolo condomino.

Da ultimo va osservato come anche in ambito condominiale possa trovare applicazione, nella ricorrenza dei presupposti, la disciplina dell'usucapione abbreviata decennale, ex art. 1159 c.c., il cui elemento oggettivo essenziale è rappresentato dall'esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento e al conseguente acquisto immediato del diritto, e che, in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un'esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l'acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede "a non domino". In proposito, Cass. II, n. 40835/2021 osserva che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell'usucapione decennale, qualora si ravvisi il titolo idoneo in un atto di alienazione di un'unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento e, piuttosto, lo ricomprenda tra le parti comuni, i sensi dell'art. 1117 c.c., cui si estende l'effetto traslativo pro quota.

Esemplificativi, in materia di usucapione in ambito condominiale, sono i casi del lastrico solare (sebbene, sul punto, il discorso sia più articolato) e del sottosuolo.

SI osserva tradizionalmente che la natura condominiale del lastrico solare, affermata dall'art. 1117 c.c., può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell'unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune (Cass. II, n. 4501/2015). Osserva in proposito Cass. II, n. 9035/2016 – ribadendo principi già ampiamente esaminati in precedenza – che se è vero che l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione solo esemplificativa e non tassativa dei beni che si presumono comuni, poiché sono tali anche quelli aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune, salvo che risulti diversamente dal titolo, mentre, al contrario, tale presunzione non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (in termini, Cass. II, n. 1680/2015), è altrettanto vero che il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune: sicché la «presunzione» di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c. può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Tale destinazione al servizio o godimento esclusivo del singolo condomino difetterebbe, dunque, nel caso di lastrico solare, che in ogni caso continuerebbe a svolgere la sua funzione primaria di copertura.

ennonché, si pone in contrasto con tale consolidata impostazione la recente Cass. II, n. 9280/2020, la quale afferma il principio, diametralmente opposto, della usucapibilità della proprietà esclusiva del lastrico solare. In particolare, dal regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall'art. 1126 c.c., emerge chiaramente - si osserva - la configurabilità di un "uso esclusivo" del lastrico (o di parte di esso), al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l'ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva: si trova ripetutamente affermato, infatti, che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.. Sicché, "ammessa l'appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione , dovendosi ritenere superata l'affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato (Cass. n. 3544/1968, ). È vero, al contrario, che l'utilitas concettualmente insopprimibile - copertura dell'edificio - che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell'usucapione".   

Medesima la conclusione a proposito del tetto (Cass. II, n. 3544/1968), mentre a conclusioni parzialmente diverse si giunge a proposito della proprietà superficiaria della costruzione realizzata in  sopraelevazione sul lastrico solare, tematica che, pur esorbitando dalla questione concernente l'identificazione del «titolo contrario» richiesto dall'art. 1117 c.c., pare comunque opportuno, per completezza, trattare in questa sede (rinviando in ogni caso al commento all'art. 1127 c.c. per l'approfondimento dell'argomento). L'art. 1127 c.c. conferisce, infatti, al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio ed al proprietario esclusivo del lastrico solare, a particolari condizioni, la facoltà di realizzare nuovi piani o nuove fabbriche in sopraelevazione, con l'obbligo di corrispondere un'indennità agli altri condomini e salvo che dall'opera possa derivare pregiudizio alle condizioni statiche dell'edificio, all'aspetto architettonico ovvero alla possibilità di fruire di aria o di luce da parte dei piani sottostanti. Sennonché, mentre questi ultimi due limiti sono rimovibili con la volontà di coloro che abbiano interessi configgenti al consolidamento del diritto, il primo limite, rappresentato dalle condizioni statiche dell'edificio, rappresenta un elemento di carattere assoluto-costitutivo concernente la stessa esistenza del diritto di sopraelevazione.

Questa differenza sostanziale si riverbera sulla disciplina della prescrizione relativa alla azione diretta al ripristino dello stato dei luoghi nei confronti del condomino che abbia eretto un'opera in sopraelevazione (Cass. II, n. 17035/2012) e, conseguentemente, alle possibilità di sua usucapione: ed infatti, ove l'azione venga esercitata per conservare l'originale aspetto e decoro architettonico dell'edificio e, quindi, a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni, la stessa è soggetta a prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha sopraelevato in violazione dell'obbligo di cui al comma 3 dell'art. 1127 c.c. acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha realizzata. Laddove, al contrario, la sopraelevazione comprometta le condizioni statiche dell'edificio (determinando una situazione di potenziale pericolo rispetto alla sua stabilità, quale conseguenza della violazione di norme tecniche, anche di carattere antisismico), la questione non involge più un limite al diritto del condomino di sopraelevare quanto, piuttosto, il presupposto stesso dell'esercizio di tale diritto e, perciò, la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile, con conseguente inusucapibilità della proprietà superficiaria.

Non diversamente da quanto esposto per il lastrico solare è da dirsi con riferimento al sottosuolo, la cui nozione si coglie per «derivazione».

Ed infatti, allorché l'art. 1117, n. 1), c.c. discorre, di «suolo su cui sorge l'edificio» – con riferimento al quale stabilisce una presunzione di comunione – si intende che esso faccia pacificamente riferimento ad un'area di terreno ossia una superficie, delimitata in senso orizzontale e verticale, sulla quale poggia il pavimento del pianterreno e insiste, sviluppandosi in altezza, la parte fuori terra dell'intero edificio; in senso orizzontale, come larghezza e lunghezza, il suolo su cui sorge l'edificio è quello occupato e circondato dalle fondamenta e dai muri perimetrali dell'edificio stesso; in senso verticale, come profondità, è quello immediatamente al di sotto di tale area superficiaria. Pertanto «il suolo su cui sorge» l'edificio non è la superficie a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, né la superficie a base di queste, bensì quella porzione di terreno sulla quale viene a poggiare l'intero edificio e, immediatamente, la parte infima dello stesso. Si differenzia da esso (pur tuttavia essendo incluso in esso. Il punto sarà chiarito nel successivo paragrafo  «Suolo, sottosuolo e fondazioni» del commento al presente articolo) lo spazio sottostante al piano di campagna su cui sorge l'edificio, posto tra i muri maestri, i pilastri o altre opere che integrano le fondazioni e fino a tale livello, che rientra, invece, nel concetto di sottosuolo che, ancorché non menzionato espressamente dall'art. 1117 c.c., deve comunque considerarsi, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, oggetto di proprietà comune, in virtù del combinato disposto di detta norma e dell'art. 840 c.c. e con riguardo alla funzione di sostegno ugualmente svolta dal sottosuolo, indipendentemente dalla destinazione a servizi di interesse collettivo o dalla possibilità di siffatta utilizzazione.

Orbene, si è già ampiamente esposto che, per l'esclusione della «presunzione» di proprietà comune, non é necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci che siano in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo: con la conseguenza che allorché il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serva in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, che forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà ovvero risulti comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, viene meno il presupposto per l'applicazione del regime di condominialità.

Sennonché, ove anche il sottosuolo non fosse materialmente utilizzato in qualche modo da parte del condominio, non per questo sarebbe usucapibile dal singolo, perché da un lato ne sussiste ab origine l'utilità comune, in ragione della funzione di sostegno che esso svolge contribuendo alla stabilità dell'edificio mentre, sotto altro profilo, è idonea a manifestare il dominio sul bene comune anche la mera possibilità di sua utilizzazione.

Di senso opposto, tuttavia, le conclusioni della recente giurisprudenza di legittimità, per cui l'escavazione del sottosuolo di un edificio condominiale e l'utilizzo dello spazio ricavato al vantaggio esclusivo di un condomino non solo limita l'uso ed il godimento del sottosuolo da parte degli altri condomini, ma si concretizza in una appropriazione del bene comune, laddove il volume risultante dalla escavazione venga inglobato, come accertato nella fattispecie, nella proprietà esclusiva di un condomino, ed in tal modo definitivamente sottratto ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri (Cass. II, n. 11667/2015).

La questione relativa all'usucapibilità di beni comuni sarà ulteriormente approfondita nel successivo paragrafo «Gli atti idonei a mutare il titolo del possesso sul bene comune» del commento al presente articolo.

Segue. L'usucapione delle aree pertinenziali destinate a parcheggio

La speciale normativa urbanistica (art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dall'art. 18 della l. 6 agosto 1967, n. 765, e modificato dall'art. 9 della l. 23 aprile 1989, n. 122, ed art. 26, comma 4, della l. 28 febbraio 1985, n. 47) impone, in tema di spazi adibiti a parcheggi negli edifici di nuova costruzione, un vincolo pubblicistico di destinazione di una determinata area a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato (1 metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione), con un nesso pertinenziale tra gli spazi asserviti e l'intero edificio. Alcunché la legge speciale dispone, tuttavia, in merito alla natura giuridica di tale vincolo: ciò che ha consentito lo sviluppo di due teorie giurisprudenziali tra loro diametralmente opposte.

Secondo una teoria «oggettiva» (o liberista), la norma porrebbe solo un vincolo oggettivo di destinazione: gli spazi per parcheggio previsti dalla legge (che stabilisce uno standard urbanistico) non sarebbero gravati da alcun vincolo di tipo soggettivo, che ne prescriva l'utilizzazione da parte dei soli proprietari delle unità immobiliari situate nel fabbricato cui tali parcheggi accedono, quanto di tipo meramente oggettivo, nel senso che sarebbe imposta la destinazione a parcheggio di determinati spazi, senza obbligo di indicarne gli utilizzatori (si tratterebbe, secondo alcuni autori, di servitù di uso pubblico) – i parcheggi, pertanto, potrebbero essere liberamente attribuiti non solo in proprietà, ma anche in uso a soggetti che non siano proprietari o comunque utilizzatori di unità immobiliari poste nel fabbricato di cui lo spazio per parcheggio fa parte o di cui costituisce pertinenza.

Secondo l'opposta teoria, «soggettiva» (o vincolista), invece, gli spazi per parcheggio di cui alla c.d. legge Ponte sarebbero gravati da un vincolo inderogabile di destinazione di tipo, appunto, soggettivo, onde gli stessi dovrebbero essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l'edificio cui detti spazi accedono. Ne discende che il proprietario non può vendere l'immobile, senza contestualmente trasferire anche il diritto di utilizzare il posto auto.

A dirimere il contrasto sono quindi intervenute le Sezioni Unite della Corte Suprema di Cassazione (Cass. S.U., n. 6600/1984; Cass. S.U., n. 6601/1984; Cass. S.U., n. 6602/1984), le quali hanno affermato che l'art. 18 della legge cd. Ponte costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile, finalizzata a tutelare interessi di natura pubblicistica, i quali si riferiscono tanto al rapporto tra costruttore e autorità amministrativa competente in materia urbanistica, quanto ai rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di vincolare la loro destinazione ad uso diretto delle persone che stabilmente occupano le costruzioni o ad esse abitualmente accedono.

Conseguentemente, in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini, il posto-auto è parte comune dell'edificio (cfr. anche il novellato art. 1117, n. 2, c.c.), se ricavato all'interno dello stesso e pertinenza, legata ad un vincolo di destinazione funzionale, se posto all'esterno. Dalla necessità di adibire una quota minima di spazio a parcheggio condominiale consegue la nullità delle pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l'uso del parcheggio con conseguente integrazione ope legis di una clausola di riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino.

Sennonché si è recentemente statuito (Trib. Bari, 3 marzo 2017) che «deve darsi atto che il diritto all'uso dell'area pertinente al fabbricato per parcheggio dell'auto è di natura reale e pertanto suscettibile di prescrizione – per il combinato disposto degli artt. 1026 e 1014 c.c. – dopo vent'anni dall'acquisto dell'unità immobiliare (cfr. Cass. II, n. 1214/2012; Cass. II, n. 17600/2015; più di recente Cass. II, n. 23669/2016 «Il diritto del condomino a usare i parcheggi della legge ponte si estingue dopo vent'anni di mancato utilizzo: il vincolo posto dall'articolo 14-sexies della legge urbanistica, infatti, punta soltanto a mantenere una certa proporzione fra cubature edificate e parcheggi disponibili mentre la sua permanenza ben può essere assicurata dal proprietario degli spazi che può ad esempio darli in affitto a terzi: in altre parole, il solo fatto che l'area debba comunque essere utilizzata per la sosta delle auto non esclude che il diritto all'uso del proprietario dell'appartamento sia imprescrittibile ex articolo 2934 c.c.»). Invero, la scissione tra la proprietà dell'appartamento e l'uso del relativo spazio adibito a parcheggio assolve finalità pratiche, perché non tutti i proprietari di un alloggio sono necessariamente anche possessori di un veicolo, e lo scopo della norma è quello di mantenere una data proporzione tra cubatura edificata e parcheggi disponibili. Tale interesse pubblico non giustifica però l'imprescrittibilità del diritto d'uso del proprietario dell'appartamento ai sensi dell'art. 2934, comma 2, c.c.: «vi osta la duplice ragione che detta norma nel riferirsi ai diritti indisponibili intende i c.d. iura status, vale a dire i diritti relativi alla stato e alla capacita delle persone, il diritto di proprietà, nel senso della imprescrittibilità dell'azione di rivendicazione e delle facoltà che formano il contenuto di un diritto soggettivo (v. Cass. II, n. 2386/1962); e che proprio il carattere pubblico e permanente del vincolo di destinazione pone quest'ultimo al riparo dalle vicende private, essendo indifferente, ai fini del corretto assetto urbanistico del territorio, se l'area di parcheggio sia goduta dai proprietari di quei medesimi appartamenti in relazione ai quali essa è stata calcolata, ovvero da terzi» come del resto dimostra l'evoluzione dell'art. 41-sexies legge urbanistica, cui l'art. 12, comma 9, della l. n. 246 del 2005 ha aggiunto un secondo comma, in base al quale «gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse (cfr. predetta Cass. II, n. 23669/2016)». Nello stesso senso Trib. Roma, 5 novembre 2013.

Segue. L'usucapione di servitù su parti comuni

Per completezza di trattazione occorre soffermarsi, infine, sull'ammissibilità della costituzione, in favore di un condomino e per usucapione, di una servitù su beni comuni i quali, dunque, pur non essendo sottratti al regime della condominialità, sono piuttosto destinati all'utilità della proprietà individuale di un condomino.

Positiva è la risposta che si trae dalla giurisprudenza, la quale anzitutto osserva che il principio nemini res sua servit non si applica in tema di condominio negli edifici, non sussistendo la (necessaria) identità delle posizioni soggettive (dovendosi, all'uopo, distinguere tra la qualità di proprietario e quella di comproprietario), così che la possibilità di costituire servitù sulle parti comuni dell'edificio a vantaggio dei piani (o degli appartamenti) in proprietà esclusiva si ammette quando il condomino non usi delle cose comuni iure proprietatis, bensì iure servitutis: ne consegue che, ove ciascun condomino utilizzi le cose, gli impianti ed i servizi comuni nel rispetto della loro destinazione, egli ne gode in virtù e per effetto del proprio diritto di condominio ma, se delle cose stesse gode secondo una destinazione diversa, è nella facoltà degli altri partecipanti alla comunione impedire tale forma abusiva di godimento, ovvero consentirla espressamente, con la ulteriore conseguenza che, riconosciuto al condomino, con carattere definitivo, il diritto di godere delle cose degli impianti e dei servizi comuni in modo diverso da quello consentito dalla loro specifica destinazione, e qualora tale godimento si risolva in un peso imposto su di esse a vantaggio di un piano o di una porzione di piano di proprietà esclusiva, tale diritto deve qualificarsi come vera e propria servitù prediale costituita su di una cosa comune a vantaggio di un piano o di una porzione di piano dell'edificio (Cass. II, n. 3749/1999; Cass. II, n. 6994/1998).

Se, dunque, di servitù si tratta, esse, ove connotate dal requisito dell'apparenza, sono suscettibili di essere costituite anche per usucapione.

La lettura della giurisprudenza (sia pure pronunziatasi in termini, per così dire, «repressivi» del fenomeno) conferma tale conclusione. Così, ad esempio, l'illegittima costruzione in appoggio al muro perimetrale dell'edificio condominiale, eseguita dal condomino che sia anche proprietario esclusivo del suolo adiacente a detto muro, può dar luogo alla costituzione per usucapione di una servitù a favore del fondo di proprietà esclusiva ed a carico di quello di proprietà condominiale e, comportando un uso della cosa comune in violazione dell'art. 1102 c.c., costituisce una lesione del diritto di proprietà degli altri condomini, la quale, salvi – per l'appunto – gli effetti dell'usucapione, è perseguibile senza limiti temporali quanto al diritto di ottenere la rimozione dell'opera illegittima, mentre il diritto al risarcimento del danno, conseguendo ad un illecito permanente, dato dall'iniziale comportamento lesivo e dalla successiva omessa eliminazione della situazione illegittima, soggiace a prescrizione pro rata temporis (Cass. II, n. 4427/1985). Del pari, è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti non partecipanti al condominio, con conseguente alterazione della destinazione, giacché in tal modo viene imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini (Cass. II, n. 5410/2024; Cass. II, n. 32437/2019; Cass. II, n. 4501/2015; Cass. II, n. 14807/2014; Cass. II, n. 10606/2014; Cass. II, n. 21395/2013); né – ha chiarito Cass. VI-2, n. 5060/2020- è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria - si da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all'ornamento dell'altra - mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune.

Specificazione di tale principio è contenuta in Cass. II, n. 25775/2016, per cui, in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Segue. L'accessione

Sull'operatività, in materia condominiale, dell'istituto dell'accessione, quale possibilità, riconosciuta al condomino che costruisca su una parte comune, di sottrarre quest'ultima, attraverso l'attività edificatoria, al regime della comunione indivisa, è recentemente intervenuta Cass. S.U., n. 3873/2018 che, a seguito di una ampia ricostruzione dell'istituto, ha fornito risposta negativa al quesito.

L'accessione costituisce, infatti, un mero fatto giuridico, che opera per il solo fatto dell'incorporazione: l'acquisto della proprietà per accessione prescinde, infatti, dalla volontà di alcuno, né è escluso dalla buona fede del costruttore; sicché, nel caso di comunione del suolo e di costruzione eseguita su di esso da uno o da alcuni soltanto dei comunisti, tutti i comproprietari del suolo (costruttori e non costruttori) acquistano la proprietà della costruzione, in rapporto alle rispettive quote, per il semplice fatto di essere comproprietari del suolo. È ben vero – prosegue la Corte – che l'art. 934 c.c. fa salve le deroghe alla regola dell'accessione previste dalla «legge» o dal «titolo», ma alcuna delle deroghe all'operare dell'accessione previste dalla «legge» – quella relativa, cioè, alle opere destinate all'esercizio della servitù eseguite dal proprietario del fondo dominante sul fondo servente (art. 1069 c.c.); o quelle relative alle addizioni eseguite dall'enfiteuta (art. 975, comma 3, c.c.), dall'usufruttuario (art. 986, comma 2, c.c.), dal possessore (art. 1150, comma 5, c.c.) e dal locatore (art. 1593 c.c.), laddove lo ius tollendi opera quasi sempre in deroga all'accessione, se non ne venga nocumento alla cosa – riguardano il caso della comunione del suolo. Con riferimento al «titolo», poi, costituiscono titoli idonei a impedire l'operare dell'accessione, quelli costitutivi di diritti reali, fra i quali si colloca, oltre alla costituzione diretta di un diritto di superficie (art. 952 ss. c.c.), la c.d. concessione ad aedificandum, con la quale il proprietario del suolo rinuncia a fare propria la costruzione che sorgerà su di esso. Trattandosi di contratti relativi a diritti reali immobiliari, essi, ai sensi dell'art. 1350 c.c., devono rivestire la forma scritta ad substantiam (Cass. I, n. 1543/1999; Cass. II, n. 11120/1997); del pari per iscritto deve risultare la rinuncia del proprietario al diritto di accessione, che si traduce sostanzialmente nella costituzione di un diritto di superficie (Cass. I, n. 2946/1966). Perciò, in mancanza di valido contrario titolo, qualunque costruzione edificata sul suolo comune – non solo da terzi (caso che ricadrebbe nelle fattispecie di cui agli artt. 936 e 937 c.c.), ma anche da uno o da alcuni soltanto dei comproprietari – diviene  ipso iure, per il solo fatto dell'incorporazione e a prescindere dalla volontà manifestata dalle parti al di fuori delle forme prescritte dall'art. 1350 c.c., di proprietà comune di tutti comproprietari del suolo, in proporzione alle rispettive quote dominicali.

Quanto, poi, al «regime giuridico» che disciplina i rapporti tra il comproprietario costruttore e gli altri comproprietari (divenuti ope legis comproprietari della costruzione), nulla disponendo in proposito l'art. 934 c.c., né potendo trovare applicazione l'art. 936 c.c. (disposizione relativa alle «Opere fatte da un terzo» e non potendo il comproprietario essere qualificato «terzo» rispetto agli altri comproprietari del suolo. Cfr. Cass. II, n. 743/2009; Cass. II, n. 10699/1994), la disciplina viene ricavata dalle norme che regolano la comunione.

Invero – prosegue la Corte – la costruzione su suolo comune – in quanto innovazione – deve essere deliberata secondo quanto previsto dall'art. 1108 c.c. (per la comunione ordinaria) e dagli artt. 1120 e 1121 c.c. (per il condominio degli edifici), sempre col limite di non pregiudicare il godimento della cosa comune da parte di alcuno dei partecipanti. Sicché, quando la costruzione è stata edificata senza la preventiva autorizzazione della maggioranza dei condomini ovvero quando essa pregiudichi comunque il godimento della cosa comune da parte di tutti i comproprietari, il comproprietario che ha patito pregiudizio dalla costruzione può esercitare – nei confronti del comproprietario costruttore – le ordinarie azioni possessorie e l'azione di rivendicazione, oltre allo ius  tollendi, pretendendo la demolizione dell'opera lesiva del suo diritto mediante il ricorso alla tutela in forma specifica ex art. 2933 c.c.; la demolizione dell'opera può essere anche decisa – al di fuori del caso di lesione del diritto del singolo comunista – dalla maggioranza dei comproprietari ai sensi dell'art. 1108 c.c. Sennonché, l'esercizio dello ius  tollendi va coniugato con il principio di «tolleranza», col principio di «affidamento» e con quello di «buona fede», principi generali immanenti all'ordinamento giuridico, in quanto tali sottesi all'intera disciplina del codice civile, che devono sempre essere tenuti in conto dal giudice. Sicché occorre tenere distinti il caso in cui il comproprietario costruttore abbia agito contro l'esplicito divieto del comproprietario o all'insaputa di questi dal diverso caso in cui egli abbia agito, se non col consenso, quanto meno a scienza e senza opposizioni dell'altro comproprietario (dunque, anche con la tolleranza). Nel primo caso, ove vi sia stata violazione delle norme in tema di condominio, va riconosciuto lo ius  tollendi al comproprietario non costruttore, il quale può senz'altro agire per ottenere il ripristino dello status quo ante. Nel secondo caso, invece, essendovi stato il consenso esplicito o anche meramente implicito del comproprietario non costruttore, va escluso – a tutela della buona fede e dell'affidamento del costruttore – che il primo possa pretendere la demolizione dell'opera. Ove lo  ius tollendi  non venga (o non possa essere) esercitato, sorge, in favore del comproprietario costruttore, un diritto di credito nei confronti degli altri comunisti, divenuti per accessione comproprietari dell'opera, che sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l'edificazione dell'opera, secondo le norme che regolano la comunione e gli altri istituti di volta in volta applicabili.

Segue. La delibera assembleare

La deroga all'attribuzione legale al condominio di parti e servizi inclusi nell'elencazione dell'art. 1117 c.c., con contestuale loro attribuzione in proprietà al singolo, può derivare anche da un dalla deliberazione adottata – successivamente alla costituzione del condominio medesimo –all'unanimità dei valori millesimali (dunque, mille millesimi), con cui venga accertata l'estensione dei diritti di proprietà esclusiva dei singoli (Cass. II, n. 1568/1999; Cass. II, n. 5657/2015). Trattandosi di incidere sulla pregressa comproprietà originaria ex lege di siffatti parti o servizi ed implicando tale decisione l'esclusione dal vincolo reale di alcuni dei condomini (Cass. II, n. 6090/2020), con contestuale determinazione dell'ambito dei beni comuni e dell'estensione delle proprietà esclusive, sarebbe inidonea una deliberazione assembleare assunta a maggioranza, posto che tale deliberazione, per sortire l’effetto traslativo della proprietà, deve assumere un valore contrattuale (Cass. II, n. 21896/2023): ai fini dell'acquisto a titolo derivativo della proprietà di un bene immobile, non è infatti mai idoneo un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, rappresentato da un contratto avente forma scritta, donde risulti la volontà attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo (Cass. II, n. 20612/2017).

Così, in applicazione di tale principio, Cass. II, n. 15444/2007 ha confermato la sentenza d'appello che aveva ritenuto nullo l'accordo avente ad oggetto la cessione del diritto reale d'uso del pianerottolo del quarto piano di un edificio e della sovrastante scala a chiocciola, in quanto privo del necessario consenso di tutti i condomini e in particolare di quello dei proprietari dei negozi siti al piano terreno e con accesso alla strada, da doversi considerare, in assenza di titolo contrario, anch'essi comproprietari.

Peculiare, è poi, il caso si alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale – ipotesi in cui Cass. VI, n. 35957/2021chiarisce che si applica ad esso la disciplina della comunione in generale (cfr. infra) – per effetto di una deliberazione di soppressione del servizio di portierato (Cass. II, n. 642/1996), essendo ancora discusso se, a tale ultimo riguardo, occorra il rispetto della maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. – nel rispetto, peraltro, dei principi fissati dall'art. 1120 c.c. per le innovazioni e senza arrecare a taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri (Cass. II, n. 88/2002; Cass. II, n. 5083/1993; Cass. II, n. 4437/1985) – ovvero, qualora il servizio di portierato sia previsto nel regolamento di condominio, occorra la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., comportando la sua soppressione una modificazione del regolamento (Cass. II, n. 12290/2001; Cass. II, n. 3708/1995).

All'alba della Riforma, tuttavia, v'è chi (Monegat, Le parti comuni, 2013, 85 ss.) ha ritenuto la questione suscettibile di essere riconsiderata, tenuto conto soprattutto dell'introduzione dell'art. 1117- ter c.c. e delle peculiari regole che reggono le modificazioni alle destinazioni d'uso, ora differenziate dalle innovazioni in senso stretto disciplinate dal successivo art. 1120 c.c. La richiamata disposizione contempla, infatti, la possibilità che, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio (quindi, ottocento millesimi), adotti una deliberazione con cui venga modificata la destinazione d'uso delle parti comuni: sicché tale deliberazione, all'atto pratico, concretizzerebbe «un negozio a prestazioni corrispettive da cui i condomini, a fronte della rinuncia all'utilizzo della parte comune condominiale di volta in volta interessata e, se del caso, della dismissione di parte delle cose comuni e della perdita del relativo diritto dominicale, trarranno un utile da impiegare per finalità condominiali». Peraltro, l'ultimo comma dell'art. 1117-ter c.c., nella parte in cui pone il divieto delle modificazioni delle destinazioni d'uso di parti comuni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico, non ha invece assimilato a tali ipotesi quella, decisamente più compromettente per i diritti i individuali dei singoli sulle parti comuni e contemplata, al contrario, dall'art. 1120, ult. comma, c.c., in cui la modificazione della destinazione d'uso renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso od al godimento anche di un solo condomino, così consentendo di ritenere ammissibili (anche) deliberazioni che approvino, con la speciale maggioranza di cui si è detto (e non necessariamente all'unanimità), modificazioni di destinazione d'uso che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Se ne dovrebbe trarre, in conclusione, che venuta meno la destinazione del bene al godimento o servizio in favore di tutti i condomini, ne dovrebbe discendere, quale logica conseguenza, il superamento del principio unanimistico per l'attribuzione in (com)proprietà del bene ad una parte più ristretta di condomini ovvero, in casi estremi (allorché, cioè, il mutamento di destinazione precluda l'uso a tutti, salvo che ad uno), ad uno solo di essi.

Sembra, tuttavia, che una simile conclusione, non possa essere seguita: sol facendosi riferimento all'art. 1119 c.c. è evidente che il codice continui a richiedere, ai fini della divisibilità delle parti comuni dell'edificio, l'unanimità dei consensi. Sicché, la comproprietà su una delle parti comuni (e, dunque, in ultima analisi, lo scioglimento della comunione su quel particolare bene) non potrebbe venire meno che nel rispetto di tale consenso unanime.

Inoltre, sempre a proposito della funzione dell'art. 1117-ter c.c., si è osservato (Corona, 15) che «avuto riguardo al significato letterale, il mutamento della destinazione d'uso esclude l'esecuzione di opere edili: il mutamento della destinazione d'uso non ha carattere strutturale ma meramente funzionale, consistente nella modifica della utilizzazione e del godimento attuati dagli interessati [...] la modificazione della destinazione d'uso si esaurisce nel mutamento funzionale, nel mutamento del tipo di utilizzazione o di godimento della cosa, la quale di per sé permette differenti forme di sfruttamento». Il che implica che la modifica ammessa dalla previsione in questione sarebbe solo quella sempre reversibile tale, cioè, da consentire in ogni momento la riammissione dei condomini eventualmente esclusi al godimento di quel peculiare bene interessato dalla delibera: ed in tal modo si spiegherebbe, dunque, anche la mancata riproduzione, all'ultimo comma dell'art. 1117-ter c.c. del divieto di modificazioni che precludano il godimento del bene o del servizio anche ad un solo condomino e, in ultima analisi, l'impraticabilità di una soluzione che a maggioranza sottragga il bene al regime condominiale.

Ad ogni buon conto, la medesima dottrina favorevole alla tesi della sufficienza della maggioranza speciale ex art. 1117-ter c.c. per la deroga al regime di condominialità ha comunque escluso che un simile ragionamento possa riguardare indistintamente tutte le parti comuni, dovendosi certamente escludere quelle la cui ontologica sussistenza è indefettibile per la conformazione stessa del condominio (come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri, le travi portanti e le scale, ecc).

Ulteriore problema che si può configurare a proposito della delibera quale titolo «contrario» alla natura comune è quello dipendente dall'applicazione dell'art. 71- quater disp. att. c.c. A seguito della Riforma del 2012 e del d.l. 21 giugno 2013, n. 69 (recante «Disposizioni urgenti per il rilancio dell'economia»), conv. con modif. dalla l. 9 agosto 2013, n. 98, che ha reintrodotto anche in materia condominiale, a far data dal 21 settembre 2013, la mediazione come condizione di procedibilità della domanda giudiziale (dopo che essa era stata «espulsa» dall'ordinamento a seguito della pronunzia della Corte Cost., n. 272/2012), chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa, tra l'altro, ad una controversia in materia di condominio è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione, il quale rappresenta condizione di procedibilità della domanda giudiziale: rientrano nell'ambito di operatività della disposizione le cause derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli artt. da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice: quindi, tutte le controversie relative, sia agli artt. da 1117 a 1139 c.c., sia alle fattispecie disciplinate nelle disposizioni di attuazione del codice stesso. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato ed al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. e la proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la medesima maggioranza: dunque, la medesima maggioranza richiesta per deliberare sulle liti attive e passive. Sennonché è dubbio se essa possa essere sufficiente per approvare qualunque tipo di conciliazione. La questione si pone proprio considerando l'orientamento, pacifico, per cui non rientra tra i poteri dell'assemblea compiere atti dispositivi dei beni comuni, per i quali è, invece, richiesto il consenso di tutti i comunisti – e, quindi, della totalità dei condomini. Sicché si pone, in ultima analisi, il problema della interferenza dell'art. 71-quater disp. att. c.c. con gli artt. 1117, 1118, 1123 e 1136 c.c. in termini di specialità o meno.

Si è allora osservato che in un sistema di norme dove le maggioranze previste dalla legge sono assolutamente vincolanti ed inderogabili (ex art. 1138, comma 4, c.c.), è da escludersi che un'eventuale deroga avvenga per il tramite di una disciplina – sicuramente posteriore e, quindi, astrattamente idonea a porsi rispetto alla prima in rapporto di specialità, ma – dettata ad altri fini (in specie, la deflazione del contenzioso giudiziario). «Meglio quindi ritenere che la previsione dell'art. 71- quater disp. att. c.c. sia una norma di mera garanzia, finalizzata cioè ad ottenere un'approvazione dell'accordo di conciliazione con una maggioranza superiore a quelle ordinariamente (cioè, per deliberazioni al di fuori della mediazione) previste dal codice civile, e non certo finalizzata a prescrivere maggioranze inferiori a quelle già poste dalla disciplina condominiale o, addirittura, dal diritto dei contratti. In altri termini, la maggioranza prevista dall'art. 71-quater citato non va posta in relazione con i quorum maggiori del codice civile (o addirittura con la necessità dell'unanimità), ma con i quorum minori (i quali, come visto, non sono affatto pochi). Detto ancora in altro modo, l'art. 71- quater – per l'accordo di conciliazione – determina l'effetto di aumentare i quorum più bassi, ma non quello di abbassare quelli più alti che rimarranno sempre vincolanti (come pure l'unanimità) anche nel caso in cui la medesima «decisione» sia contenuta in un accordo di conciliazione» (Salciarini, 2018).

Il controlimite al «titolo contrario»: il vincolo di destinazione

Se, come detto, il titolo contrario esclude il regime di contitolarità e depone per l'attribuzione del singolo bene o servizio (che altrimenti sarebbe comune) in proprietà esclusiva del singolo condomino, cionondimeno in giurisprudenza si è individuato una sorta di controlimite alle facoltà del proprietario individuale, attribuendo rilievo alla materiale destinazione del bene ad asservimento della comune utilità e giungendo a configurare, in ultima analisi, un vincolo di destinazione d'uso, limitativo delle facoltà di utilizzo del bene anche nell'ipotesi in cui esso appartenga ad un unico proprietario.

Detto in altri termini, in presenza di un simile vincolo, l'esercizio del diritto di proprietà non potrebbe esercitarsi in maniera incompatibile con la destinazione oggettivamente impressa, che dunque ne costituirebbe una sorta di limite intrinseco (Cass. II, n. 3168/1974): sicché pur appartenendo ad un condomino, una certa parte dell'immobile rimarrebbe comunque destinata al servizio o godimento collettivo dei condomini, in quanto parte integrante dell'immobile o necessaria per l'espletamento di un servizio condominiale (Cass. II, n. 5167/1986).

Del medesimo tenore Cass. II, n. 6474/2005 (nonché Cass. II, n. 4435/2001) la quale, relativamente alle parti dell'edificio indicate al n. 2) dell'art. 1117 c.c. (e, in particolare, all'alloggio del portiere – cfr. infra), suscettibili di utilizzazione individuale (giacché la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità), chiarisce che, ove esse siano oggetto di trasferimento separato in favore del singolo, occorre comunque accertare se l'atto che le sottrae alla «presunzione» di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, in tale ultimo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio  propter rem, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi aventi causa dei singoli appartamenti,  pur difettando la relativa trascrizione. Di recente Cass. II, n. 13229/2019 ha affermato il medesimo in relazione ad una fattispecie peculiare, in cui i pilastri di sostegno di un edificio, facente parte di un più ampio complesso immobiliare composto da tre corpi di fabbrica, separati da giunti tecnici, fungeva da sostegno anche di una parte comune ai tre edifici e rappresentato da un camminamento sottostante ad un porticato: nella specie, la Suprema Corte ha chiarito che la destinazione al sostegno di tale parte comune implica, indipendentemente dal regime proprietario del pilastro, la ripartizione delle spese tra tutti i condomini dei tre condominii, in base all'art. 1123, comma 1, c.c. 

Tale impostazione, molto criticata in dottrina (Di Martino, 982; Bottoni, 1339), la quale evidenzia la forzatura interpretativa, ad opera della giurisprudenza, dell'art. 1117 c.c., viene ricondotta all'esigenza di tutelare dell'interesse comune dei condomini con riguardo ai beni elencati nell'art. 1117 c.c. e, in particolare, di quelli menzionati al n. 1), in relazione ai quali è avvertito in maniera più incisiva il carattere di indispensabilità rispetto alla struttura condominiale giacché «l'attribuzione esclusiva di uno di tali beni potrebbe infatti incidere sulla conformazione funzionale dell'intero edificio, permettendo al singolo proprietario di una porzione immobiliare rivestente interesse comune il compimento di atti potenzialmente incompatibili con gli interessi sottesi alla generalità dei condomini. In decisioni precedenti e più analitiche sul punto è stato osservato, infatti, in relazione a taluni beni quali potrebbero essere un muro perimetrale, un lastrico solare od un cortile, che il proprietario esclusivo del medesimo non potrebbe certamente disporre di tali beni in contrasto con le destinazioni funzionali di essi che consentono di sorreggere l'edificio, nel proteggere gli appartamenti sottostanti, nel dare luce e veduta alle finestre che vi si affacciano» (Bottoni, 1339).

La riconduzione della fattispecie alla categoria delle obbligazioni propter rem implica alcune conseguenze disciplinari, ulteriori rispetto a quelle – già evidenziate – concernenti la non necessità di trascrizione del vincolo: ed infatti, se anche protratto per oltre vent'anni, il mancato rispetto della destinazione non importa affatto l'estinzione del rapporto obbligatorio (come invece accadrebbe per il caso di non uso ventennale, ove si fosse in presenza di una servitù) ma, anzi, consente ai condomini di agire per ottenere l'eliminazione della situazione determinata dalla violazione stessa, avendo quest'ultima carattere permanente (Cass. II, n. 24141/2007), occorrendo ai fini della dismissione della destinazione una volontà espressa dei condomini (Cass. III, n. 18501/2012).

Del tutto diverso – e, dunque, da non confondere con quello in esame – è, invece, il vincolo di destinazione imposto dal regolamento di condominio alle proprietà individuali: può accadere, cioè, che il regolamento contrattuale vieti espressamente una particolare destinazione degli immobili (es: affittacamere o B& B) ovvero imponga unicamente una tipologia di uso (es.: civile abitazione), sì da escludere tutte le altre.

Si è soliti distinguere, in proposito, tra clausole del regolamento che impongono pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, e le clausole che, al contrario, impongono prestazioni positive a carico di alcuni ed a favore di altri condomini o di soggetti diversi: nel primo caso si è in presenza di un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari, nel secondo di un onere reale e nel terzo di un'obbligazione propter rem non trascrivibili (cfr. Cass. II, n. 11684/1990). Con riferimento precipuo alla prima tipologia, è consolidato il principio per cui le clausole contenute nel regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio (costruttore), accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, in quanto volte a restringere i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, vanno intese come costitutive su queste ultime di servitù reciproche (Cass. II, n. 14898/2013): l'opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va dunque regolata secondo le norme proprie della servitù e, quindi, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi dell'art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. e dell'art. 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. II, n. 17493/2014; Cass. II, n. 21024/2016; Cass. II, n. 6769/2018), fermo restando che, anche in assenza di trascrizione, il regolamento (ed i limiti in esso contenuti) può comunque valere nei confronti del terzo acquirente, ove questi ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto (non ponendosi neppure, in tal caso, una questione di opponibilità in senso tecnico). Resta ovviamente inteso che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusive contenute nel regolamento di condominio devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito, ciò in quanto deve desumersi da detto regolamento in modo inequivoco la volontà delle parti, che costituisce requisito indispensabile ai fini della costituzione convenzionale delle reciproche servitù (Cass. II, n. 16894/2025).

Si è osservato in dottrina (Monegat, Le parti comuni, 2013, 85) che la modifica cui l'art. 2659, comma 1, n. 1), c.c. è stato sottoposto dalla l. n. 220/2012, sarebbe volta proprio a rendere opponibile all'acquirente di una unità posta nel condominio la clausola del regolamento che vieta la destinazione delle unità poste nel fabbricato a determinati usi.

Peraltro, da un punto di vista squisitamente processuale Cass. II, n. 6769/2018, cit. ha recentemente chiarito – in linea distonica rispetto alla meno recente giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 11812/2011; Cass. II, n. 994/1981) – la questione relativa alla mancata trascrizione di una clausola del regolamento di condominio, contenente limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, ed alla conseguente inopponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti, non costituisce oggetto di un'eccezione in senso stretto, quanto di un'eccezione in senso lato, sicché il suo rilievo non è subordinato alla tempestiva allegazione della parte interessata, ma rimane ammissibile indipendentemente dalla maturazione delle preclusioni assertive o istruttorie.

L'uso dei beni comuni

Ai sensi dell'art. 1102 c.c. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa; il partecipante, tuttavia, non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Trattasi, dunque, di previsione dettata in tema di comunione ordinaria ma che pacificamente trova applicazione in materia condominiale, giusta il rinvio contenuto all'art. 1139 c.c. (cfr., da ultimo, Cass. II, n. 15705/2017): in tal senso è peraltro chiara la Relazione al Re, ove si esplicita che la mancata riproduzione, in materia condominiale, di una norma analoga a quella contenuta nell'art. 10 r.d. n. 56/1934 trova la propria giustificazione proprio nell'esistenza dei limiti all'uso della cosa comune contenuti dell'art. 1102 c.c.

L'uso dei beni comuni, in ambito condominiale, non è tuttavia limitato esclusivamente ai proprietari delle unità immobiliare site nello stabile, ma si estende anche agli altri soggetti che su di esse vantino diritti reali o personali di godimento quali, ad esempio, l'usufruttuario, l' habitator o il conduttore: in simili frangenti, anzi, è più corretto affermare che al godimento dei beni comuni da parte del proprietario (che non ne viene totalmente escluso) si affianca quello di tali altri soggetti. Il principio è estremamente chiaro in materia locatizia, laddove è stato affermato che, malgrado il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento, sia della singola unità immobiliare che dei servizi accessori e delle parti comuni dell'edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull'entità immobiliare locata – ancorché in un ambito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore – con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti (Cass. III, n. 6467/1981).

La tematica è stata particolarmente approfondita in relazione all'ipotesi di concessione in locazione unità immobiliari di proprietà esclusiva, essendosi chiarito che tale contratto origina il godimento, da parte del conduttore, non solo delle porzioni in proprietà esclusiva, ma anche delle parti comuni, tanto da riconoscere al locatario la facoltà di apporre targhe ed insegne sul muro perimetrale (Cass. II, n. 6229/1986. Contra, però, App. Roma, 4 ottobre 2010, per cui l'utilizzazione della cosa comune presuppone la sussistenza di un titolo sulle parti comuni dell'edificio che, in quanto riconducibile alla categoria dei diritti reali, compete solo al condomino e non anche al conduttore, titolare solo di un diritto di credito nascente dal contratto, con conseguente preclusione, allo stesso, non solo della facoltà di alterare e modificare la cosa locata ma, a maggior ragione, delle parti comuni dell'edificio): sicché il conduttore può liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, al pari del proprietario e fatte salve eventuali limitazioni specifiche contenute nel titolo negoziale (Cass. II, n. 205/1964), purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite c.d. interno) e purché non risulti alterata la destinazione di dette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite c.d. esterno) (Cass. II, n. 14598/2021; Cass. II, n. 3874/1997; Cass. II, n. 2331/1981). Logica conseguenza del principio appena esposto è l'ulteriore affermazione per cui il conduttore, il cui godimento del bene – nei termini di cui alle previsioni contrattuali – risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti, ha diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale, derivante dall'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa locata – comprensiva, se si tratta di immobile sito in un condominio, delle parti e dei servizi comuni – in condizioni da servire all'uso convenuto, ove quei fatti gli producano pregiudizi ulteriori e diversi rispetto alla diminuzione o perdita del godimento del bene locato (Cass. III, n. 19181/2003). Simmetricamente, però, il locatore deve garantire il rispetto, da parte del conduttore, delle disposizioni contenute nell'art. 1102 c.c. ben potendo, nel caso di utilizzo improprio del bene comune da parte di quest'ultimo, agire per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento delle obbligazioni di cui all'art. 1587 c.c. (Trib. Ragusa, 20 febbraio 2025).

Tornando all'esame della norma, essa contempla ipotesi tra loro sostanzialmente diverse: a) l'art. 1102, comma 1, prima parte, c.c. definisce un particolare potere del condomino consistente nel «servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» (cd. limite interno); b) l'art. 1102, comma 1, seconda parte, c.c. prevede la possibilità, per il singolo condomino, di «apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il [proprio] migliore godimento della cosa» (cd. limite esterno); c) il comma 2 dell'art. 1102 c.c., infine, consente al comunista di «estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se [...] compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

Si è rilevato, in dottrina (Scarpa 2017, 360), che, anche in virtù dell'applicabilità al condominio dell'art. 1102 c.c., è stata costantemente negata l'esistenza di un interesse collettivo del condominio in quanto  tale, correlato all'uso ed alla gestione dei beni comuni: «definito l'interesse come la relazione intercorrente tra un'esigenza e la res che sia idonea a soddisfare tale esigenza, gli argomenti di solito portati per avversare la configurabilità di interessi collettivi in ambito condominiale poggiano sulla negazione della possibilità di riferire, sotto il profilo dell'imputazione soggettiva, interessi in via autonoma ed immediata alla collettività dei partecipanti, intesa come insieme unificato, che pur si muove regolato dal metodo collegiale ed è dominato dal principio maggioritario. Non si potrebbe ravvisare, a dire di questa impostazione, un interesse collettivo dei condomini, perché al più, nel condominio di edifici, si avrebbe una sommatoria meramente economica, ma giuridicamente irrilevante, di interessi individuali identici, seppur comuni a ciascuno dei proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari. Non la titolarità, ma soltanto l'esercizio, dei poteri e delle facoltà di questi interessi comuni verrebbe, perciò, attribuita all'amministratore o all'assemblea, rimanendo essi essenzialmente spettanti in dimensione individuale a ciascuno dei membri del gruppo». In sostanza, non potrebbe discorrersi di attività comune di uso o di godimento delle cose e dei servizi condominiali, perché l'ordinamento regolerebbe, al contrario, un uso o godimento uguale, ma individuale, esercitato da ciascuno per proprio conto. Sennonché – si opina – la lettera dal dato normativo dovrebbe portare a superare tale conclusione: ed infatti, mentre l'art. 1117, comma 1, c.c., rispettivamente contempla, ai nn. 1), 2) e 3), le «parti dell'edificio necessarie all'uso comune», i «sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune», «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune», l'art. 1102 c.c. non usa la medesima espressione, ma quella di «uso della cosa comune», con l'evidente finalità di porre allo stesso un chiaro limite, consistente nel non impedire agli altri di «farne pari uso secondo il loro diritto». In particolare, questa impostazione dottrinaria evidenzia come una simile macroscopica differenza fondi sulla considerazione per cui nella comunione semplice, a differenza che nel condominio, l'uso e il godimento della cosa comune costituisce non già lo scopo della relazione di comproprietà quanto, piuttosto, «un argine dell'utilizzazione individuale». In altri termini, la comunione ordinaria non si rapporta mai con un interesse generale e si esaurisce, al contrario, nella contitolarità del bene che ne forma oggetto, senza legami o vincoli di strumentalità rispetto ad altri beni: ciò che emerge e prevale, cioè, è l'interesse del singolo comproprietario. Al contrario, «nel condominio di edifici il godimento dei beni comuni è non unicamente un limite, quanto lo scopo del diritto stesso di condominio: la «relazione di accessorietà», implicita negli artt. 1117 e 1117-bis c.c., trova il suo fondamento nel fatto che le parti comuni siano necessarie per l'esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune». Certamente non difettano, nella disciplina del condominio edilizio, disposizioni che guardano al mero godimento individuale: esso, tuttavia, diversamente dal caso della comunione, non rappresenta un'attività da tutelare, quanto un vero e proprio limite di competenza delle potestà deliberative dell'assemblea o dell'autonomia negoziale (ad es., l'art. 1119 c.c. consente la divisione delle parti comuni, a condizione che essa sia deliberata con il consenso unanime e sempre che non renda più incomodo l'uso della cosa riservato a ciascun condomino. Del pari, l'art. 1120, comma 1, c.c. vieta alla maggioranza, per quanto qualificata, di deliberare quelle innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino). Né sarebbe sufficiente riferirsi al rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c., onde sostenere la sovrapposizione, in parte qua, tra comunione ordinaria e condominio negli edifici: tale norma, infatti, certamente prevede l'applicazione, in materia condominiale, delle norme sulla comunione in generale, ma lo consente soltanto per quanto non espressamente previsto negli artt. 1117 ss. c.c., mentre esistono almeno tre norme specifiche che, in tale ultimo ambito, depongono inequivocabilmente per l'esistenza in un autonomo e distinto interesse comune o condominiale relativo alle parti ed ai servizi comuni: 1) l'art. 1117-ter c.c., che faculta l'assemblea, con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti e dei quattro quinti del valore dell'edificio, a modificare la destinazione d'uso delle parti comuni «per soddisfare esigenze di interessi condominiali»; 2) l'art. 1123, comma 1, c.c., che ripartisce le spese necessarie «per la prestazione dei servizi nell'interesse comune»; 3) l'art. 1130, n. 2, c.c., che affida all'amministratore il compito di disciplinare anche «la fruizione dei servizi nell'interesse comune».

Prima di procedere con l'esame, nelle specifico, delle facoltà di godimento consentite al singolo sui beni comuni ex art. 1102 c.c., va precisato che si osserva comunemente come quest'ultima norma regoli il fenomeno delle modificazioni alle parti comuni, le quali vanno distinte dalle innovazioni, rinvenienti la propria disciplina nel successivo art. 1120 c.c. Si tratta, invero, di una differenza di carattere sostanziale e rilevante, giacché entrambe le nome contemplano la realizzazione di opere per il migliore godimento della cosa comune: mentre, però, la seconda disposizione richiede che l'innovazione sia autorizzata dalla maggioranza dei condomini in assemblea, con attribuzione delle relative spese a tutti i comproprietari, l'art. 1102 c.c., al contrario, consente al singolo condomino di effettuare direttamente ed autonomamente ogni modifica voluta a proprie spese, senza autorizzazione alcuna da parte dell'assemblea e senza che gli altri condomini partecipino alla spesa.

Se ne è tratta dunque la conclusione per cui il potenziale conflitto tra le due norme andrebbe risolto facendo riferimento alla distinzione tra modifiche di interesse comune (riconducibili al novero delle innovazioni) e modifiche di interesse individuale (le modifiche, cioè, in senso stretto): in sostanza, nell'ipotesi in cui l'interesse perseguito dal condomino sia di natura personale e individuale, l'opera da realizzare è da qualificare in termini di modifica ex art. 1102 c.c. mentre, nella diversa ipotesi in cui l'interesse perseguito dallo stesso risulti di natura collettiva, è destinato a trovare applicazione l'art. 1120 c.c. (Bianca 2007, 186; Crusco, 913)

A ciò aggiungasi che in giurisprudenza si è altresì chiarito che la distinzione tra le due fattispecie vada rinvenuta nel fatto che nel caso delle modifiche, diversamente dal caso delle innovazioni, la cosa comune non subisce cambiamenti strutturali. Così, ad esempio, si è ritenuto che per innovazioni delle cose comuni, ai sensi dell'art. 1120 c.c., si intendono non tutte le modificazioni, ma solamente quelle modifiche che, determinando l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (Trib. Teramo, 15 aprile 2015); più in generale, si è sostenuto che le innovazioni vere e proprie sono configurabili solo per nuove opere che immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in quanto ne rendono impossibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria (e che, pertanto, devono essere deliberate dall'assemblea nell'interesse di tutti i condomini) (Cass. II, n. 17099/2016).

Sicché recentemente la Suprema Corte, riconducendo ad unità le varie pronunzie ed i molteplici orientamenti intervenuti sul tema, ha infine chiarito che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cass. VI-2, n. 3440/2022; Cass. II, n. 20712/2017).

Più recentemente Cass. VI, n. 35957/2021 ha di nuovo osservato che deve considerarsi innovazione, agli effetti dell'art. 1120 c.c., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, secondo un accertamento che implica un'indagine di fatto del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se sostenuta da corretta e congrua motivazione (così, ad esempio, si è negato il carattere di innovazione all'opera di rivestimento ligneo delle porte degli ascensori condominiali, trattandosi di un intervento diretto a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone però immutate la consistenza e la destinazione).

Il criterio – come sarà precisato anche infra, a proposito dei vari possibili usi delle cose comuni – merita comunque di essere (se non modificato, quantomeno parzialmente) precisato, alla luce dell'introduzione dell'art. 1117-ter c.c., che ha introdotto la possibilità di procedere alla modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni. Ed infatti, se la «classica» distinzione tra modificazioni ed innovazioni fondava, tra l'altro, sulla circostanza per cui queste ultime, diversamente dalle prime, consistono in opere di trasformazione che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione (Cass. II, n. 18052/2012), si rende allora necessario individuare un ulteriore criterio di distinzione tra le innovazioni in senso proprio e la nuova fattispecie disciplinata dal richiamato art. 1117-ter c.c. che, sempre per soddisfare esigenze di interesse condominiale (dunque, dal punto di vista soggettivo, essa partecipa appieno della natura delle innovazioni), l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può deliberare di modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

Orbene, si è già osservato, a tale proposito (si rinvia al precedente paragrafo «La delibera assembleare» del presente commento, a proposito della delibera assembleare quale titolo idoneo a superare il regime di condominialità previsto dall'art. 1117 c.c.) che «avuto riguardo al significato letterale, il mutamento della destinazione d'uso esclude l'esecuzione di opere edili: il mutamento della destinazione d'uso non ha carattere strutturale ma meramente funzionale, consistente nella modifica della utilizzazione e del godimento attuati dagli interessati [...] la modificazione della destinazione d'uso si esaurisce nel mutamento funzionale, nel mutamento del tipo di utilizzazione o di godimento della cosa, la quale di per sé permette differenti forme di sfruttamento» (Corona, 15). Il che implica che, la modifica ammessa dalla previsione in questione sarebbe solo quella sempre reversibile tale, cioè, da consentire in ogni momento la riammissione dei condomini eventualmente esclusi al godimento di quel peculiare bene interessato dalla delibera: ed in tal modo si spiegherebbe, dunque, anche la mancata riproduzione, all'ultimo comma dell'art. 1117-ter c.c. del divieto di modificazioni che precludano il godimento del bene o del servizio anche ad un solo condomino e, in ultima analisi, l'impraticabilità di una soluzione che a maggioranza sottragga il bene al regime condominiale.

Sicché, fermo l'approfondimento che sarà svolto sul punto nel commento all'art. 1117-ter c.c., in via di prima approssimazione può concludersi nel senso di tracciare alcuni criteri discretivi tra le tre categorie predette: a) la modificazione della destinazione d'uso concerne il mutamento di destinazione funzionale, mentre l'innovazione in senso proprio implica alterazioni di carattere materiale; b) le innovazioni c.d. «ordinarie» sono approvate con la maggioranza dell'art. 1136, comma 5, c.c. (la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio); le innovazioni c.d. «tecnologiche» sono approvate con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c. (la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio); le innovazioni c.d. «vietate» devono essere approvate all'unanimità; le modificazioni delle destinazioni d'uso sono approvate con la maggioranza dell'art. 1117-ter, comma 1, c.c. (i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio); c) sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120, ult. comma, c.c.), mentre sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico (art. 1117-ter, ultimo comma, c.c.). Dunque, le modifiche ex art. 1117-ter c.c. possono rendere il bene inservibile al godimento ed all'uso anche di un solo condomino (la possibile ratio di una simile possibilità va rinvenuta, come detto, nella considerazione per cui le modifiche, non intaccando la struttura del bene o servizio, non sono irreversibili e, dunque, non solo resta intatta la comproprietà, ma la privazione potrebbe essere anche solo temporanea).

Va da ultimo evidenziato che la l. n. 220 del 2012 ha previsto, mediante l'introduzione dell'art. 1122-bis c.c., un'ulteriore categoria di innovazioni, cd. «tecnologiche» (di carattere analogo, cioè, rispetto a quelle destinate al servizio dell'intero condominio e contemplate dall'art. 1120, comma 2, c.c.), a favore della proprietà esclusiva: è ivi previsto, infatti, che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche; è consentita, inoltre, l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Rinviando al commento all'art. 1122-bis c.c. per gli approfondimenti sul punto, in questa sede appaiono opportune solo alcune precisazioni: a) le installazioni relative agli impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, devono essere realizzate in ossequio a due limiti e, precisamente, nel rispetto del «minor pregiudizio» nonché del decoro architettonico dell'edificio, mentre per gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità, l'unica precondizione è rappresentata dalla «idoneità» della superficie prescelta; b) se non si rendono necessarie modificazioni (nel senso di alterazioni strutturali) alle parti comuni, è escluso qualsivoglia intervento dell'assemblea; c) al contrario, se sono necessarie modificazioni alle parti comuni, l'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al comma 5 dell'art. 1136 c.c. (la stessa, cioè, richiesta per le innovazioni ordinarie dall'art. 1120, comma 1, c.c.) adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio; d) infine, se, nell'ipotesi di realizzazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, si rendono necessarie modificazioni alle parti comuni l'assemblea, con la maggioranza di cui al comma 5 dell'art. 1136 provvede a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Per concludere sul punto, il diritto all'utilizzo della cosa comune non incontra solamente i imiti imposti dall'art. 1102 c.c., ma anche ulteriori forme di regolamentazione, contemplate da altre disposizioni – non necessariamente dettate, peraltro, nella specifica in materia condominiale (quali ad esempio, le previsioni contenute negli artt. 1120, comma 4 e 1121, comma 2, c.c.): è il caso, ad esempio, delle norme sulle distanze – la cui applicabilità in materia è comunque oggetto di vivace dibattito giurisprudenziale (cfr. infra) – sulle immissioni (ex art. 844 c.c.) e sull'abbattimento delle barriere architettoniche.

Segue. L'abbattimento delle barriere architettoniche e la «solidarietà condominiale»

In materia di eliminazione di barriere architettoniche, la l. 9 gennaio 1989, n. 13 (recante «Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati»), costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici: sicché – si è detto – la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale, non possono essere esclusi unicamente in forza di disposizione del regolamento condominiale che subordini l'esecuzione di qualunque opera che interessi le strutture portanti, modifichi impianti generali o che comunque alteri l'aspetto architettonico dell'edificio all'autorizzazione del condominio, risultando una tale disposizione del regolamento condominiale recessiva rispetto all'esecuzione di opere indispensabili, ai fini di una effettiva abitabilità dell'immobile, pur nel rispetto dei limiti previsti dall'art. 1102 c.c. Nel compiere tale verifica, il giudice di merito dovrà tenere conto del principio di solidarietà condominiale, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, che prescinde dall'effettiva utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati (Cass. II, n. 7938/2017).

La recente giurisprudenza ha dunque «creato», in linea di continuità con quanto affermato da Cass. II, n. 14019/2012 – sulla quale ci si soffermerà più approfonditamente nel paragrafo successivo – un nuovo principio di interpretazione dei limiti alle facoltà di godimento del singolo condomino sui beni comuni.

Attenta dottrina (Sicchiero, 69) ha in proposito rilevato come la solidarietà costituzionale (art. 2 Cost.) abbia trovato, nel campo del diritto privato, un ampio e concreto spazio operativo, essendo difficile «contestare l'affermazione per cui «il principio di correttezza e buona fede – il quale, secondo la relazione ministeriale al codice civile, «richiama nella sfera del creditore la considerazione dell'interesse del debitore e nella sfera del debitore il giusto riguardo all'interesse del creditore» – deve essere inteso in senso oggettivo in quanto enuncia un dovere di solidarietà, fondato sull'art. 2 Cost., che, operando come un criterio di reciprocità, esplica la sua rilevanza nell'imporre a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, sicché dalla violazione di tale regola di comportamento può discendere, anche di per sé, un danno risarcibile»: il passaggio ulteriore è allora quello di portare la «regola della solidarietà» nella realtà «statica dei rapporti proprietari e segnatamente in quelli condominiali». Si osserva, in proposito, che il diritto di proprietà è, per sua natura, volto a sopportare dei limiti, sia in virtù della specifica dimensione costituzionale in cui è inserto (il riferimento è all'art. 42, comma 2, Cost., per cui la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti) sia per espressa previsione codicistica (il riferimento è, chiaramente, all'art. 832 c.c., che sottopone il diritto del proprietario di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo al rispetto dei limiti ed all'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico). Entro questo perimetro di indagine si è dunque osservato come, in ambito condominiale, in taluni casi sia stato lo stesso legislatore ad intervenire: così, ai sensi del novellato art. 1118, comma 4, c.c., è riconosciuta al singolo condomino la facoltà di staccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento; analogamente, il legislatore è intervenuto per regolamentare il regime degli spazi pertinenziali a parcheggio (cfr. l'art. 18 l. n. 765/1967) o per il controllo dei consumi di riscaldamento (cfr. l'art. 9, comma 5, lett. b), d.lgs. n. 102 del 2014, come modificato dal d.lgs. n. 141 del 2016 che ha imposto ai condomini di dotarsi «di contatori individuali per misurare l'effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare». Ma la vera novità dell'indirizzo giurisprudenziale in commento consiste, allora, nella individuazione di un più generale limite alle facoltà individuali, attraverso una rivisitazione della tradizionale lettura dell'art. 2 l. n. 13/1989 (disposizione che richiedeva, per la propria operatività, la sussistenza della situazione di disagio fisico del tipo indicato dalla legge, che in ogni caso doveva essere dimostrata da chi accampasse la pretesa, con preclusione, per gli altri membri della compagine sociale, della facoltà di procedere agli interventi necessari ove non portatori di quelle disabilità) e nell'affermazione, al contrario, dell'opposto principio per cui le modifiche dirette al superamento delle barriere architettoniche sono di per sé consentite se non, addirittura, obbligatorie, dovendo le disposizioni che regolano la materia ritenersi vigenti indipendentemente dall'effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte di persone disabili e consentire un accesso non ostacolato anche alle persone che, in condizione dell'età avanzata, pur non essendo portatori di handicap, abbiano comunque disagi fisici e difficoltà motorie.

Rivisitazione della norma condotta, a ben vedere, proprio in base al principio di solidarietà costituzionale, sembrando che la Corte abbia infine recepito il principio, da tempo affermato in dottrina (Celeste 1999, 567), per cui di fronte al conflitto tra interessi meritevoli, «gli artt. 2, 3 e 42 Cost. devono far prevalere la tutela del soggetto disagiato di fronte alla modesta sottrazione di alcune parti comuni dello stabile al godimento degli altri condomini, perché proprio il principio di solidarietà consente di affiancare agli ordinari limiti del codice anche un generale dovere di cooperazione tra i partecipanti al condominio» (Sicchiero, 72). Entrano dunque in gioco valori costituzionali preminenti, poiché l'eventuale sottrazione di alcune parti comuni dello stabile al godimento degli altri condomini va correlata con (e diviene recessiva rispetto al)la tutela della salute (art. 32 Cost.), sia come diritto del singolo, sia quale espressione dell'interesse della collettività all'eliminazione di discriminazioni dipendenti da situazioni di invalidità (art. 3 Cost.), nel rispetto del principio solidaristico che deve animare e guidare i rapporti tra i consociati (art. 2 Cost.) ed infine nello spirito della funzione sociale che la proprietà privata svolge nel nostro ordinamento (art. 42 Cost.) (così Ruscello, 837). In sostanza, la l. n. 13 del 1989 si rivela come normativa portatrice di preminenti ragioni di pubblico interesse, in quanto cerca di realizzare un equo contemperamento dei contrapposti interessi, mediando tra le esigenze dei condomini sotto il profilo estetico ed utilitario e l'interesse del soggetto minorato ad una esistenza libera e dignitosa, attraverso la tutela e garanzia di diritti fondamentali, quali la libertà di spostarsi (Petrolati 1993, 683).

La pronunzia indicata nell'incipit di questo paragrafo non appare isolata e rappresenta, anzi, l'esito di un lento ma inarrestabile percorso, inaugurato quasi cinque anni prima da Cass. II, n. 18334/2012, la quale aveva chiarito che alla luce di una lettura costituzionalmente orientata ed in applicazione sia del principio di solidarietà condominiale che della Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità 13 dicembre 2006, ratificata con l. 3 marzo 2009, n. 18, la deliberazione di installazione di ascensore con una maggioranza inferiore a quella prescritta dall'art. 1120 c.c. è valida anche in mancanza di specificazione del fine di eliminazione delle barriere architettoniche ai sensi dell'art. 2 l. n. 13/1989 e, altresì, in assenza di disabili nell'edificio, in quanto nella stessa è immanente la finalità legittima di consentire l'accesso ai portatori di handicap senza difficoltà in tutti gli edifici e non solo presso la propria abitazione, essendo ostativo non il mero disagio bensì solo l'inservibilità della cosa comune al godimento e uso anche di un solo condomino, intesa come concreta inutilizzabilità secondo la sua naturale fruibilità, con la salvaguardia comunque del decoro architettonico e la sicurezza da valutare, però, nella loro essenzialità ed incidenza negativa non minimale. Sostanzialmente nel medesimo senso, poi, Cass. II, n. 3858/2016, per cui la l. n. 13/1989, art. 2, comma 2, prevede una forma di autotutela, consentendo al portatore di handicap di superare il rifiuto del condominio e di installare a sue spese servo scala o altre strutture mobili, ovvero di modificare l'ampiezza delle porte d'accesso. Mentre, però, ai fini della installazione del dispositivo antibarriera è stata ritenuta necessaria la presenza di un soggetto residente portatore di handicap (principio che appare ormai superato), anche in funzione della erogazione di contributi pubblici e, dunque, la genesi dell'innovazione in autotutela è strettamente legata alla persona affetta da minorazione, non altrettanto è a dirsi dell'uso del dispositivo, che può servire contemporaneamente altri soggetti che vivono nel medesimo condominio, dovendosi in ogni caso ritenere che la funzione antibarriera – realizzata con il contributo pubblico – non venga meno con la persona nel cui interesse il dispositivo è stato installato. Sicché, «sulla base di tali considerazioni, che inducono ad escludere la configurabilità di un «diritto personalissimo» all'uso dell'impianto, si deve concludere che nel caso di specie i convenuti [...] fossero legittimati a proseguire il processo in quanto eredi del predetto [originario utilizzatore dell'impianto], e al contempo portatori di un interesse proprio alla definizione della controversia in tema di uso del dispositivo servo scala, in quanto condomini e potenziali utilizzatori dello stesso». La recente Cass. II, n. 2050/2019 ha peraltro chiarito che le prescrizioni tecniche dettate dall'art. 8 d.m. n. 236/1989, contenente "Regolamento di attuazione dell'art. 1 l. 9 gennaio 1989, n.13. Prescrizioni tecniche necessarie  a  garantire  l'accessibilità l'adattabilità la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata" (nella specie, in ordine alla larghezza minima delle rampe delle scale, indicata nella misura di m. 1,20), possono essere derogate mediante scrittura privata poiché l'art. 7 del medesimo d.m. consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione.

Il medesimo principio ha, di recente, trovato terreno fecondo per la propria operatività in tema di spazi a parcheggio destinati a portatori di disabilità, in un caso di inapplicabilità delle prescrizioni contenute nella l. n. 13/1989, da un lato, per essere stato l'edificio condominiale costruito anteriormente all'entrata in vigore della legge medesima, e dall'altro – pur essendo tale disciplina destinata a trovare applicazione anche alle costruzioni preesistenti alla sua entrata in vigore – per riguardare l'intervento in questione opere diverse da quelle tassativamente consentite dall'art. 2.

In particolare, si è ritenuto che l'interesse dell'invalido ad ottenere, nell'ambito del cortile condominiale, un posto auto da riservarsi alle persone disabili, debba essere collegato al diritto inviolabile ad una normale vita di relazione, tutelato dall'art. 2 Cost., ed al diritto alla salute, ex art. 32 Cost.: «detti valori – si legge in Trib. Como, 27 ottobre 2017 – si reputano preminenti a fronte del diritto di proprietà ex art. 42, comma 2, Cost., che può al contrario subire limitazioni al fine di assicurare il rispetto del dovere di solidarietà, enunciato dall'art. 2 Cost., che mira a consentire proprio l'adeguato svolgimento della personalità, rimuovendo gli ostacoli che si frappongono al superamento di situazioni di disuguaglianza (ex art. 3, comma 2, Cost.). La tutela di tali principi ha chiaramente trovato consacrazione nella l. n. 13/1989 nonché in l. n. 104/1992 (legge-quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone portatrici di handicap). Alla luce del quadro normativo appena evocato e dei principi di rango costituzionale che nel caso di specie vengono in rilievo, anche l'art. 1102 c.c. deve essere interpretato alla luce di questi ultimi, contemperando i diritti di tutti i condomini all'utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture o servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell'edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia. Infatti sul punto giova richiamare i principi espressi dalla Suprema Corte, secondo cui le limitazioni all'uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c., sono consentite ove tollerabili. In particolare, si ritiene tollerabile anche una modesta compressione del diritto all'uso della cosa comune quando essa sia giustificata dall'interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio (cfr. Cass. 8 maggio 2000 n. 1572). Pertanto considerato che nel caso di specie a fronte di un giudizio di bilanciamento dei valori ed interessi in gioco il diritto del portatore di handicap, con seri problemi di deambulazione e necessità di accompagnamento e cura, peraltro dotato di contrassegno ai sensi della normativa speciale, di poter accedere allo stabile condominiale, parcheggiando presso l'area comune, o di trovare assistenza quotidiana con l'accesso anche tramite vettura in maniera agevole si reputa preminente a fronte del recessivo interesse degli altri condomini, rispetto ai quali non sono stati dedotti analoghe difficoltà, atteso che nel caso di specie rimarrebbe in ogni caso un altro posto auto, passibile di godimento turnario tra i restanti condomini, la mancata assegnazione del posto auto al sig. (omissis) a tutela del coniuge disabile deve ritenersi del tutto illegittima poiché posta in essere in violazione dell'art. 1102 c.c. nella sua lettura costituzionalmente orientata».

Chiarisce, infine, T.A.R. Lazio - Roma, 28 novembre 2018 che gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche, come la realizzazione di ascensori interni, montacarichi, servoscala e rampe, rientrano tra i lavori di edilizia libera.

Segue. L'uso più intenso della cosa comune

Come anticipato nel paragrafo precedente, l'art. 1102, comma 1, prima parte, c.c. consente al condomino di servirsi della cosa comune purché, come detto, non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; la seconda parte del medesimo comma prevede, poi, la possibilità, per il singolo condomino/comunista, di apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il [proprio] migliore godimento della cosa.

Il rispetto della norma richiede, quindi, l'osservanza di una duplice condizione: a) non devono essere realizzate modificazioni (nel senso che il comunista non può da solo né stabilire, né alterare la destinazione originaria della cosa comune); b) deve essere rispettato il pari godimento degli altri condomini. A rendere illecito l'uso basta, pertanto, il mancato rispetto dell'una o dell'altra prescrizione (Cass. II, n. 14633/2012; Cass. II, n. 19205/2011; Cass. II, n. 3188/2011), mentre, ove tali limiti siano rispettati, il singolo condomino può servirsi del bene comune anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità (Cass. II, n. 6458/2019). È estraneo, invece, al concetto di "abuso" della cosa comune, il suo utilizzo in assenza di eventuali concessioni o autorizzazioni amministrative, carenza rilevante esclusivamente nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, ma non tra condomini, salvo che si deduca e dimostri che, in concreto, l'inosservanza di una norma ordinata a garantire parametri di sicurezza si sia tradotta nel pregiudizio degli interessi perseguiti dalla normativa in materia condominiale (Cass. II, n. 4439/2020).

Tra i due limiti, quello che concerne il divieto di alterazione della destinazione è considerato in posizione di preminenza, potendosi salvaguardare gli interessi degli altri condomini solo col rispetto della destinazione impressa alla cosa comune (Cass. II, n. 4195/1984).

La disposizione non rientra, peraltro, tra quelle dichiarate inderogabili dall'art. 1138, comma 4, c.c.: sicché i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale ovvero da delibere assembleari adottate con i quorum prescritti dalla legge, fermo restando che non è comunque consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (in senso conforme, Cass. II, n. 27233/2013).

Il principio è stato recentemente ribadito in giurisprudenza (Cass. II, n. 2114/2018) a proposito della ritenuta legittimità di una clausola regolamentare con la quale era stato stabilito che le parti in comune non potessero essere normalmente occupate od ingombrate dai singoli proprietari con opere di carattere provvisorio e che gli accessi e cortili avrebbero dovuto essere riservati al passaggio dei comproprietari, con la precisazione che il transito dei veicoli doveva ritenersi consentito per il solo tempo strettamente necessario al carico e scarico di persone e bagagli e con la conseguenza che – in caso di inosservanza della disposizione – si sarebbe provveduto alla rimozione degli impedimenti, anche in via coatta, a spese del contravventore. Nella specie si è altresì osservato come, in realtà, la clausola fosse addirittura migliorativa del godimento da parte dei condomini, favorendo il libero transito dei veicoli. Del pari è stato chiarito che la delibera dell'assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli (Cass. II, n. 23076/2018).

In relazione al concetto di «alterazione della  destinazione», si fa normalmente riferimento al divieto di modalità di godimento individuali che possano pregiudicare la funzione naturale o originariamente impressa al bene per le esigenze funzionali e strutturali dell'edificio: la destinazione della cosa indica, più propriamente, le modalità con cui essa va utilizzata e può essere fissata ex lege o dagli stessi comunisti (in tale ultimo caso, peraltro, se la destinazione è impressa col consenso unanime di tutti i comunisti, essa va rispettata, anche se contraria alla funzione naturale della cosa o agli usi).

 La destinazione della cosa comune, indica la direzione della funzione della cosa comune (Cass. II, n. 13213/2019)che, specifica Cass. II, n. 18038/2020, dev'essere determinata attraverso (a) elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l'uso della cosa, (b) elementi giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi ed (c) elementi di fatto, quali le caratteristiche della cosa. In mancanza di accordo unanime o di deliberazione maggioritaria circa l'uso delle parti comuni, la destinazione di queste ultime, rilevante ai fini del divieto di alterazione ex art. 1102 cit., può inoltre risultare anche (d) dalla pratica costante e senza contrasti dei condomini e, cioè, dall'uso ultimo voluto e realizzato dai partecipanti alla comunione, che il giudice di merito deve accertare.

Discende da quanto precede che risulta essenziale, ad un primo livello di indagine, la verifica della compatibilità di determinati usi individuali, pure ammissibili in astratto, con la funzione svolta dalla parte comune nell'interesse generale soprattutto e, ad un più approfondito esame, se tale incompatibilità debba essere attuale (e, quindi, certa o altamente probabile) ovvero anche soltanto potenziale (quindi, anche solo futura ed eventuale).

Avuto riguardo al concetto di «godimento», infine, esso designa due differenti realtà: quella dell'utilizzazione obiettiva della res, e quella del suo godimento soggettivo in senso proprio. Con la prima, s'intende l'utilità prodotta (indipendentemente da qualsiasi attività umana) in favore delle unità immobiliari dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose, degli impianti, dei servizi (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, cortili); la seconda, invece, consiste nell'uso delle parti comuni quale effetto dell'attività personale dei titolari dei piani o porzioni di piano (utilizzazione di anditi, stenditoi, ascensori, impianti centralizzati di riscaldamento e condizionamento) (Cass. II, n. 16469/2005; Cass. II, n. 1624/1982).

Per quanto concerne, invece, «il pari godimento», la finalità della norma è quella di preservare un esercizio equilibrato della cosa comune tra i comproprietari: ciascun condomino può, dunque, servirsi della cosa comune in modo esclusivo, anche se per un periodo di tempo limitato, senza che ciò incida negativamente nei confronti degli altri comproprietari circa l'utilizzo fissato dai condomini. In altri termini, ciascuno può trarre un adeguato o miglior godimento possibile della cosa, purché non si alteri l'equilibrio dell'analogo diritto dei comproprietari.

È stato, però, recentemente osservato (Cass. VI-2, n. 8618/2019) che, giacché l'art 1102 c.c. non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni dell'uso individuale della cosa comune da parte di ciascun condomino, può costituire abuso anche l'occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà.

I principi espressi in precedenza sono sviluppati con abbondanza e ricchezza di motivazione dagli interventi della giurisprudenza: così, al fine di stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo possa ritenersi consentito, siccome esplicitato in maniera rispettosa delle condizioni predette, non si deve fare riferimento all'uso concreto fatto della cosa dagli altri contitolari in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno, dovendosi concludere nel senso che l'uso deve ritenersi in ogni caso consentito se l'utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall'uso individuale del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso non dia luogo a servitù a carico del bene comune (Cass. II, n. 10453/2001; Cass. II, n. 8886/2000). Questo criterio – pacificamente e costantemente affermato nella giurisprudenza di legittimità – va tuttavia ulteriormente precisato, giacché: 1) l'uso paritetico della cosa comune – oggetto di tutela ad opera della previsione in esame – deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche dell'identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare (Cass. II, n. 28111/2018;  Cass. II, n. 4617/2007; Cass. II, n. 8808/2003); 2) il principio della parità di godimento tra tutti i condomini impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare  un uso del bene, dal punto di vista quantitativo o qualitativo, diverso – più o meno intenso, cioè – dagli altri (Cass. II, n. 26226/2006; Cass. II, n. 21902/2004): «il criterio generale della proporzionalità dell'uso individuale al valore della partecipazione alla proprietà comune (artt. 1102 e 1118, comma 1, c.c.) pure derogabile dal regolamento condominiale, è di difficile attuazione poiché la misura (millesimale) della partecipazione alla comproprietà, non si traduce agevolmente in un uso proporzionale che non sempre è misurabile in concreto (si pensi agli usi possibili del tetto e delle facciate), tenendo anche presente che nei condominii anche di normali dimensioni, una ripartizione dell'uso che sia proporzionale alla partecipazione alla quota di comproprietà là dove fosse possibile misurare l'uso in termini di superficie o di tempo, potrebbe risultare incompatibile con le dimensioni della parte comune, salvo ipotizzare una disciplina turnaria compatibile con la natura della parte» (Scripelliti, 1236). Tale principio va, tuttavia, precisato, alla luce di quanto previsto dall'art. 1117-ter c.c. essendo oggi consentito all'assemblea, con la speciale maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condomino, che rappresentino i quattro quinti del valore millesimale complessivo, di escludere taluno dei condomini dall'uso di beni astrattamente comuni: ciò implica, quale conseguenza, che, ferma restando la indifferenza, rispetto all'uso del bene comune, della caratura millesimale (la quale non influisce, dunque, sulla facoltà di godimento del bene soggetto al regime della condominialità), cionondimeno alcuni dei condomini potrebbero essere del tutto esclusi dall'uso di un determinato bene o servizio; 3) nel caso in cui il godimento pregresso non sia più esercitabile allo stesso modo per taluno soltanto dei partecipanti, a causa del mutamento puramente elettivo delle sue condizioni personali, questi non può esigere potestativamente nei confronti degli altri una diversa modalità di utilizzazione della cosa comune, in senso turnario (cfr. infra) ovvero mediante altre soluzioni che impegnino ulteriori e/o differenti parti oggetto di comunione, sia perché il godimento promiscuo è per sua natura modale, di talché il singolo condomino ha l'onere di conformare ai limiti anche quantitativi del bene le proprie aspettative di utilizzo, sia in quanto differenti opzioni di godimento comune possono essere realizzate in via autonoma, ma non già imposte tramite l'intervento eteronomo del giudice, che nello specifico dispone soltanto di poteri interdittivi (Cass. II, n. 15203/2011); 4) ove sia prevedibile che gli altri partecipanti non possano fare pari uso della cosa comune, la modifica apportata a quest'ultima da un singolo condomino è da ritenere legittima poiché non è configurabile una lesione dei diritti degli altri partecipanti se tale impedimento trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato (Cass. VI-2, n. 857/2019);  5) del pari, Trib. Torino, 26 aprile 2019 chiarisce che il semplice godimento esclusivo del bene ad opera di uno dei comproprietari, in via di principio, non assume l'idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno degli altri comproprietari, e, ancor meno, in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, con la conseguenza che colui che utilizza in via esclusiva il bene comune non è tenuto a corrispondere alcunché al comproprietario pro indiviso che rimanga inerte e/o, a maggior ragione se abbia consentito, in modo certo ed inequivoco, detto uso esclusivo;   6) la nozione di pari uso della cosa comune, di cui all'art. 1102 c.c., sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo, implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti, onde – osserva Cass. VI-2, n. 11870/2021) il proprietario di un vano terraneo dell'edificio condominiale non può eseguire, in corrispondenza dell'accesso al proprio locale, modificazioni della pavimentazione e dell'arredo del marciapiede condominiale, per consentirne l'attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

In una mutata concezione dei rapporti condominiali , ispirata ad una diversa, meno restrittiva e decisamente più elastica interpretazione delle reciproche limitazioni rispetto all'uso dei beni comuni , la giurisprudenza di legittimità, innovando il proprio contrario precedente orientamento ( Cass. II, n. 972/2006; Cass. II, n. 24414/2006; Cass. II, n. 972/2006; Cass. II, n. 1737/2005), ha recentemente chiarito (Cass. II, n. 14107/2012; Cass. II, n. 14109/2012) che il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, cd. terrazza a tasca) , a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene; conclusione giustificata sulla base di una rinnovata concezione dell'art. 1102 c.c. , fondata su una «visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correttezza dei rapporti». In particolare, si legge in motivazione, «qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione. Non lo si può chiedere in funzione di un'astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr. Cass. II, n. 4617/2007), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l'uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr. Cass. II, n. 17208/2008 che ha escluso la legittimità dell'installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone)».

In sostanza – questo il ragionamento della Corte – sulla base della premessa che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (cfr. supra) e considerando che i rapporti condominiali sono informati al principio di solidarietà (il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione), ove sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto. Muovendo dunque da principi di carattere specificamente solidaristico, la rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative, appare una conclusione scontata, con una conseguente valorizzazione ed espansione delle facoltà connesse al diritto proprietà del singolo: in altri termini – per usare un'espressione tratta dalla motivazione della Corte – «non è coerente, né credibile, intendere la clausola del «pari uso della cosa comune» come veicolo per giustificare impedimenti all'estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo». La destinazione della cosa, di cui è vietata l'alterazione, è allora da intendere in una prospettiva dinamica  del bene considerato, tenendo presente che ciò che deve essere preservata è la complessiva destinazione della cosa comune, da salvare in relazione alla sua funzione e non alla sua immodificabile consistenza materiale (così, per tornare al caso affrontato, in quella occasione dalla Corte, la soppressione di una piccola parte del tetto, che ne determini un uso più intenso da parte del condomino, al contempo salvaguardandone la funzione di copertura, non è stata intesa come alterazione della destinazione – di copertura, per l'appunto, dei locali sottostanti – comunque assolta dal bene nel suo complesso). Ovviamente il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari della fattispecie concreta, risolvendosi in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo per motivi attinenti alla motivazione.

La conclusione è stata, poi, confermata da alcune pronunzie successive e può ritenersi ormai acquisita al patrimonio interpretativo dell'art. 1102 c.c.: così Cass. VI-II, n. 2500/2013 ha affermato, in applicazione del medesimo principio, che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti – da un giudizio di fatto, sindacabile in sede di legittimità solo riguardo alla motivazione – che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso (nel medesimo senso Cass. II, 2126/2021 che, nel chiarire gli elementi su cui fare fondare siffatta valutazione, precisa che l'intervento non deve dare luogo a modifiche significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e va attuato con tecniche costruttive tali, da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali); ancora, per Cass. II, n. 6253/2017, il condomino che abbia in uso esclusivo il lastrico di copertura dell'edificio e che sia proprietario dell'appartamento sottostante ad esso può, ove siano rispettati i limiti ex art. 1102 c.c., collegare l'uno e l'altro mediante il taglio delle travi e la realizzazione di un'apertura nel solaio, con sovrastante bussola, non potendosi ritenere, salvo inibire qualsiasi intervento sulla cosa comune, che l'esecuzione di tali opere, necessarie alla realizzazione del collegamento, di per sé violi detti limiti e dovendosi, invece, verificare se da esse derivi un'alterazione della cosa comune che ne impedisca l'uso, come ad esempio, una diminuzione della funzione di copertura o della sicurezza statica del solaio; Cass. VI-II, n. 1850/2018 ha ulteriormente confermato che il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale può legittimamente modificare una limitata parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, a condizione che l'intervento non comporti modifiche significative della consistenza del bene comune e, mediante opere adeguate, venga salvaguardata la funzione di copertura e protezione svolta in precedenza dal tetto preesistente; da ultimo Cass. II, n. 31462/2018ha osservato come l'ampliamento di una scala padronale, al fine di consentire l'esecuzione di un'opera indispensabile per l'effettiva abitabilità di un immobile, non può essere escluso per disposizioni condominiali che subordinino i lavori all'autorizzazione del condominio, occorrendo contemperare tali prescrizioni con il principio della solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, trattandosi di un diritto fondamentale che prescinde dall'effettiva utilizzazione, da parte di costoro, degli edifici interessati e che conferisce comunque legittimità all'intervento innovativo, purché lo stesso sia idoneo, anche se non ad eliminare del tutto, quantomeno ad attenuare sensibilmente le condizioni di disagio nella fruizione del bene primario dell'abitazione. 

Avuto riguardo al riparto dell'onere della prova, il superamento dei limiti del pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c. deve essere dedotto e provato dal comproprietario che agisce in giudizio per ottenere la rimozione dell'opera nei confronti del condomino che abbia apportato modifiche alla "res", trattandosi di fatto costitutivo, inerente alle condizioni dell'azione esperita (così Cass. VI-2, n. 35213/2021, la quale evidenzia, altresì, che, il convenuto può limitarsi a contestare genericamente l'avversa domanda, salvo che invochi a suo favore fatti o titoli diversi, impeditivi, limitativi o estintivi del diritto invocato dalla controparte, nel qual caso ne assume l'onere della prova). In applicazione di tale principio, dunque, App. Napoli, 26 marzo 2019 chiarisce che, qualora venga effettuata un'opera su una parte del cortile condominiale, quale bene comune, con la configurabilità di un uso più inteso del bene condominiale, disciplinato dagli artt. 1102 e 1120 c.c., il condomino che voglia contestare la predetta opera, non solo deve allegare e dimostrare l'assenza di autorizzazione di parte dei condomini ad occupare una zona del cortile comune, ma anche il pregiudizio che da tale uso più intenso del bene comune gli sia derivato in termini di compromissione del suo pari uso dell'area comune (prova ritenuta non fornita, nella specie, dall'appellante ove, comunque, all'interesse di quest'ultimo all'uso del cortile si contrapponeva l'esigenza di superamento delle barriere architettoniche per una parte di condomini, con prevalenza di quest'ultima, in applicazione del principio della solidarietà condominiale: ed infatti, nel concreto, la limitazione della proprietà degli altri condomini non risultava incompatibile con la realizzazione dell'opera - consistente nel vano ascensore, non essendovi un'alterazione della destinazione della cosa comune o l'ostacolo agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, giacché l'area occupata dal vano ascensore era molto ridotta rispetto alla residua zona libera del medesimo cortile, comodamente fruibile dai condomini nella sua restante maggior estensione. La Corte ha pertanto ritenuto che, anche laddove il suolo su cui era stato posizionato l'ascensore fosse stato comune, non vi sarebbe stata alcuna violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., con conseguente legittimità dell'opera). 

La casistica relativa all'applicazione dell'art. 1102, comma 1, c.c. è varia e riguarda molteplici fattispecie; rinviando a ciascuna di esse per i doverosi approfondimenti, a titolo esemplificativo si può tuttavia ricordare che: a) l'apertura di finestre su di un cortile condominiale, sempre che non alteri il decoro architettonico dell'edificio (Cass. II, n. 14607/2012; Trib. Roma, 20 maggio 2020), costituisce opera legittima ed inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit, sia per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (Cass. II, n. 14652/2013); b) è invece illegittima l'apertura di un varco, realizzata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, volta a mettere in comunicazione un locale di proprietà esclusiva di uno dei condomini ubicato nel medesimo fabbricato con altro immobile, pure di sua proprietà, ma estraneo al condominio in quanto detta utilizzazione, comportando la cessione a favore di soggetti estranei al condominio del godimento di un bene comune, ne altera la destinazione, venendo in tal modo imposto un peso sul muro perimetrale che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è invece necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio (Cass. II, n. 21395/2013; Cass. II, n. 5132/2019; Cass., VI-2, n. 5060/2020). Non dissimilmente, è illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell'edificio condominiale, al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva con l'andito di una scala destinata a servire un'altra parte di fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione di cosa comune (principio affermato da Cass. VI-2, n. 35955/2021 in reazione ad una controversia proposta da un condominio, avente un'unica entrata e due scale, nei confronti di un condomino che aveva aperto un varco sul pianerottolo della scala che non serviva l'appartamento di sua proprietà); c) il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano realizzate a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sullo stesso (Cass. II, n. 17099/2006); d) va invece escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, nel caso in cui la presenza di veicoli in sosta, oltre a rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisce ad un condomino di utilizzare il cortile per l'introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno (Cass. II, n. 27940/2013); e) rappresenta espressione del diritto di comproprietà dei condomini sulle parti comuni, corrispondendo alla normale destinazione di queste, l'apposizione di targhe, insegne, tende o vetrine nel prospetto dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 12298/2003 App. Torino, 19 maggio 2020); f) il condomino non può innestare, sul muro perimetrale dell'edificio comune, una costruzione di sua esclusiva proprietà se non ottiene il consenso di tutti i condomini: tale muro, infatti, è destinato al servizio esclusivo di detto edificio – di cui costituisce parte organica – e, pertanto, ciascun condomino può usarne, ai sensi dell'art. 1102 c.c., solo per il miglior godimento della parte di fabbricato di sua proprietà esclusiva, ma non anche a favore di un immobile distinto dall'edificio comune, non trovando applicazione l'art. 884 c.c. che consente al comproprietario del muro comune di appoggiarvi la costruzione di sua proprietà esclusiva (Cass. II, n. 16117/2000); g) rientra tra le facoltà riconosciute al comproprietario dall'art. 1102 c.c. l'installazione, a proprie spese e con consegna delle chiavi agli altri condomini, di un cancello sul passaggio comune, in quanto la stessa non impedisce l'altrui pari uso configurando, piuttosto, un atto compiuto nell'esercizio del diritto di apportare alla cosa comune le modifiche necessarie per il suo miglioramento (Cass. II, n. 8394/2000); h) la costruzione su una terrazza condominiale, da parte di un condomino, di un torrino che contiene una scala a chiocciola e crea un accesso diretto riservato, collegato all'unità immobiliare in proprietà esclusiva, oltre a poter determinare l'appropriazione, da parte di detto condomino, della superficie del torrino, costituisce una modifica strutturale del terrazzo - non riconducibile, peraltro, all'esercizio del diritto di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. - rispetto alla sua primitiva configurazione, risultandone alterata unilateralmente la funzione e la destinazione della porzione occupata, siccome assoggettata ad un uso estraneo a quello originario comune, che viene perciò soppresso, con violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altri condomini (Cass. II, n. 41490/2021).

Segue. Gli atti idonei a mutare il titolo del possesso sul bene comune: rinvio

L'art. 1102, comma 2, c.c. consente al comunista (e, dunque, al condomino) di estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Come già ampiamente esposto in precedenza, è normativamente sancita la possibilità di mutamento dell'originario compossesso in possesso esclusivo, valido ai fini dell'usucapione del diritto contro uno o più condomini/comunisti: né a tal fine occorre dimostrare l'avvenuta interversio possessionis (gli atti attraverso cui si compie l'interversio possessionis sono quelli previsti dagli artt. 1141 e 1164 c.c., rispettivamente per il mutamento della detenzione in possesso, e del possesso di un diritto reale su cosa altrui, in possesso corrispondente all'esercizio della proprietà) essendo piuttosto sufficiente l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività: si richiede, infatti, che tale mutamento del titolo si concreti in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibili con il permanere del compossesso altrui sulla stessa e non soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dar luogo a una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.

Ciò implica, in termini pratici, che per usucapire la cosa di proprietà comune il condomino deve fornire la prova di avere sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, tenendo una condotta univocamente ed inequivocabilmente diretta a rivelare che in lui si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso – condotta costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore – non essendo sufficiente la dimostrazione del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini, trattandosi di comportamento, quest'ultimo, in sé non probante, considerata l'imprescrittibilità del diritto di proprietà.

Un'applicazione pratica di tali principi si legge in Cass. II, n. 24647/2010, la quale chiarisce che, poiché l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento, fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale.

Per l'approfondimento dell'argomento si rinvia, in ogni caso, al precedente paragrafo «L'usucapione» del commento al presente articolo.

Usi «alternativi» delle parti comuni

In aggiunta (o, meglio, in sostituzione) all'utilizzazione ordinaria (siccome contestuale e perfettamente paritetica) dei beni comuni va dato conto dell'esistenza di modalità d'uso «alternative» di essi, così sinteticamente descrivibili:

1) uso frazionato: il bene comune ha caratteristiche fisico/strutturali tali da potere essere goduto contemporaneamente, ma in maniera divisa (frazionata, per l'appunto), da ciascuno dei condomini. In simile evenienza i partecipanti alla comunione (ovvero il giudice, in caso di controversia sulle modalità d'uso) possono accordarsi tra loro circa l'utilizzazione di parte del bene ad opera di uno dei comproprietari purché, a norma dell'art. 1102 c.c., tale utilizzazione rientri tra quelle cui è destinata la cosa comune e non alteri od ostacoli il godimento degli altri comproprietari (Cass. II, n. 8429/2006; Cass. II, n. 5085/2006; Cass. II, n. 10175/1998). Non si versa, però, in presenza di un'assegnazione definitiva, che corrisponderebbe ad una vera e propria (inammissibile) divisione della cosa, giacché i condomini continuano ad essere titolari di tutto il bene, mentre l'accordo concerne unicamente la rinuncia al godimento delle zone o delle parti date agli altri. Conclusione, questa, confermata dal rilievo per cui, per la stipulazione della convenzione con cui si procede all'attribuzione pro quota non occorre la forma scritta, non vertendosi in ipotesi di scioglimento, né, tantomeno, di divisione della comunione (Cass. II, n. 8429/2006, cit.; Cass. II, n. 1428/1984), stante la natura meramente obbligatoria del patto di assegnazione in godimento. Chiara, in questo senso, anche la recente giurisprudenza di legittimità, la quale osserva che, qualora la cosa comune fosse alterata o definitivamente sottratta definitivamente alla possibilità di godimento collettivo nei termini funzionali originariamente praticati, non si rientrerebbe più nell'ambito dell'uso frazionato consentito, ma nell'appropriazione di parte della cosa comune, per legittimare la quale è necessario il consenso negoziale di tutti i partecipanti: consenso che – trattandosi di beni immobili – deve essere espresso in forma scritta ad substantiam (Cass. II, n. 14694/2015). Un simile percorso ricostruttivo è accolto anche in dottrina, la quale evidenzia come solo la conclusione di un accordo del tipo da ultimo delineato richiederebbe, avendo natura reale, la forma scritta e l'unanimità dei consensi dei condomini (Dogliotti-Figone, 178). Va tuttavia segnalata l'esistenza di una contraria opinione, la quale ritiene che l'effetto dell'accordo volto a definire l'uso frazionato del bene comune sia anche di natura reale, giacché il singolo condomino verrebbe quindi ad acquistare un diritto reale sulla porzione di bene assegnatogli, non essendo in alcun modo consentito agli altri comunisti di intervenire sulla frazione dell'altro nemmeno nel caso in cui la cosa non venga utilizzata (Fedele, 70).

2) uso turnario: diversamente dall'ipotesi che precede, può invece accadere che la cosa abbia caratteristiche fisico/strutturali tali da non consentire una sua utilizzazione simultanea in favore di tutti i comunisti e questi, tuttavia intendano comunque godere in via diretta della res. In simile ipotesi, il frazionamento non avverrà nello spazio, ma nel tempo, dovendosi fissare con precisione i periodi in cui ciascuno dei condomini ha il diritto di godere della cosa (Cass. II, n. 24647/2010): i comproprietari, infatti, con le maggioranze prescritte dall'art. 1136, comma 2, c.c. (così Cass. II, n. 16398/2025. Si tratta, infatti, di una delibera che mantiene un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso e godimento delle cose comuni, che non diminuisce, né lede i diritti di alcuno dei comunisti.Cfr. Cass. II, n. 15460/2002; Cass. II, n. 4131/2001) stabiliscono, dunque, dei turni, in cui ciascuno di essi ha diritto ad usare individualmente ed in via esclusiva il bene, senza possibilità di intromissione ad opera degli altri. È peraltro chiaro che ma, fino a quando non vi sia la richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere l'idoneità a produrre qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo (Cass. II, n. 30369/2023). Quanto ai presupposti applicativi, la dottrina è tuttavia divisa: a fronte di chi ritiene necessario, onde giustificare il ricorso all'uso turnario, che l'uso promiscuo sia impossibile o irragionevole (Fragali, 292), vi è un diverso orientamento che ritiene, al contrario, sufficiente che l'uso promiscuo sia semplicemente più scomodo (Salis 1967, 1284). Tale modalità di uso alternativo del bene comune è stata recentemente affrontata a proposito dell'utilizzo turnario di un cortile condominiale, insufficiente a contenere tutte le macchine dei proprietari delle unità immobiliari site nel condominio, quale spazio a parcheggio (Cass. II, n. 12485/2012): nella specie è stato affermato che la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel momento l'area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'art. 1102 c.c., ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea; né la volontà collettiva espressa in assemblea, la quale, preso atto dell'impossibilità del simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, escluda l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, comporta una violazione dell'art. 1138 c.c., in quanto non impedisce il godimento individuale del bene comune, ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterna, tale da negare l'avvicendamento nel godimento o da indurre all'incertezza del suo avverarsi. In senso del tutto analogo la recente Cass. II, n. 29747/2017 la quale evidenzia che, se la natura del bene di proprietà comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta (cfr. infra) oppure, appunto, mediante avvicendamento con un uso turnario da parte dei comproprietari, utilizzo che costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte della maggioranza, in quanto non ne impedisce il godimento individuale ed evita, piuttosto, che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli comunisti, venga meno, per i restanti, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa durante i rispettivi turni, senza subire alcuna interferenza esterne. In dottrina è tuttavia discusso il presupposto;

3) uso indiretto: con tale locuzione si intende indicare, in senso proprio, l'eventualità per cui i condomini, considerata la natura della cosa comune (ad es., un appartamento, in cui, evidentemente, non si può pretendere che i contitolari del diritto abbiano la voglia o la possibilità di convivere), non possono godere direttamente del bene e, pertanto, addivengono ad una soluzione diversa, preferendo, piuttosto, una sua utilizzazione indiretta (così, nell'esempio proposto, i condomini decidono di locare l'abitazione ad un terzo, dividendo tra di loro il provento della locazione in misura proporzionale al valore della quota di ciascuno). Detto in altri termini, l'impossibilità di uso diretto del bene comune da parte di tutti i comproprietari – anche attraverso frazionamenti spazio/temporali – rappresenta il presupposto giustificativo del ricorso a questa forma di uso dei beni comuni, che può essere disposto per consenso unanime dall'assemblea a maggioranza dei partecipanti alla comunione, o eventualmente, dall'autorità giudiziaria, cui ciascun comunista può ricorrere. L'uso indiretto ha, dunque, carattere residuale, nel senso che può essere disposto con deliberazione a maggioranza dei partecipanti alla comunione (od, in mancanza, dal giudice, cui ciascuno di questi può ricorrere) soltanto quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di turni temporali o frazionamento degli spazi, con conseguente nullità, ove assunta in mancanza di tali condizioni della delibera assembleare che, a semplice maggioranza, disponga l'uso indiretto della cosa in comunione (Cass. II, n. 22435/2011; Cass. II, n. 15460/2002; Cass. II, n. 4131/2001; Cass. II, n. 6010/1984), in quanto adottata in violazione dell'art. 1102 c.c. a mente del quale ciascun comproprietario ha diritto all'uso diretto del bene. Ove, al contrario, ricorrano i suddetti presupposti, la delibera può essere assunta a maggioranza – sempre che quello oggetto della delibera si configuri in termini di atto di ordinaria amministrazione (es.: locazione infranovennale del bene comune: Cass. II, n. 4131/2001). Caso classico di uso indiretto della cosa comune è rappresentato dalla locazione di essa ad un solo condomino ovvero a terzi: in tal caso, trovando applicazione il dettato di cui all'art. 1108 c.c., ove si tratti di locazioni aventi durata ultranovennale, occorre il consenso di tutti i partecipanti alla comunione mentre per la conclusione di locazioni di durata infranovennale è stata ritenuta sufficiente anche la volontà di uno solo dei condomini, senza la necessità di alcun passaggio assembleare, in virtù del principio della concorrenza – in difetto di prova contraria – di pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri (Cass. II, n. 1986/2016; Cass. II, n. 9113/1995), rispondendo, peraltro, a regole di comune esperienza che uno o alcuni dei comproprietari gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, mentre l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di colui o di coloro che apparivano agire per tutti. Il principio ha trovato conferma, peraltro, anche in materia tributario, essendosi chiarito che, in ipotesi di locazione stipulata da un solo comproprietario, alla richiesta di registrazione del contratto, nonché al pagamento della relativa imposta, sono tenuti, ai sensi degli artt. 3, comma 1, lett. a), 10, comma 1, lett. a), e 57, comma 1, del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, tutti i contraenti, in solido tra loro, dovendosi intendere per tali anche gli altri comproprietari dell'immobile concesso in locazione, presumendosi, fino a prova contraria, che la locazione sia stata stipulata con il consenso di tutti e, quindi, sia, ex latere locatoris, unitaria (Cass. V, n. 4580/2015). Da un punto di vista ricostruttivo, in particolare, la giurisprudenza di legittimità configura la fattispecie in termini di negotiorum  gestio  (Cass.  S.U. , n. 11135/2012): sicché, non potendo il contratto di locazione produrre effetti diretti nei confronti di soggetti che non sono parti di esso, se non nei casi espressamente previsti dalla legge e finché non ratifichino l'operato del gestore d'affari ex art. 2032 c.c., da un lato, i condomini/comproprietari non locatori non acquistano la titolarità delle situazioni giuridiche attive e passive scaturenti dal contratto, né la legittimazione all'esercizio delle azioni giudiziarie o comunque far valere pretese fondate sul contratto, dall'altro, il conduttore è tenuto ad adempiere l'obbligazione di pagamento del canone al solo comproprietario locatore. Dal momento della ratifica, invece, i condomini/comproprietari non locatori (e, quindi, il condominio) possono esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa (sul punto si tornerà nel paragrafo successivo).

Laddove, infine, la cosa comune sia potenzialmente fruttifera ed uno dei comproprietari ne goda  singulatim , in assenza di un titolo che giustifichi l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, lo stesso è tenuto a corrispondere agli altri comproprietari, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione  pro quota  del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono – solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione – essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile (Cass. II, n. 20394/2013). Nella giurisprudenza di merito cfr. anche App. Catania, 21 gennaio 2020).

In senso analogo è stato chiarito che, nel caso in cui uno dei comunisti utilizzi il bene quale esclusivo possessore e non consenta all'altro comproprietario, nonostante la richiesta formulata, di godere per la sua quota del bene comune ex art. 1102 c.c., quest'ultimo ha il diritto di essere comunque indennizzato per la compressione del suo diritto, mediante un conguaglio in denaro che esprime l'equivalente economico di una porzione di tale bene e pertanto costituisce debito di valore, da adeguarsi, anche d'ufficio e in grado di appello, alla stregua della lievitazione del prezzo di mercato del bene (Cass. II, n. 7881/2011).

Segue. Uso indiretto delle cose comuni: la locazione delle parti comuni

Come anticipato nel paragrafo precedente, ipotesi tipica di uso indiretto della cosa comune va ravvisato nella sua locazione ad uno dei condomini ovvero a terzi estranei al condomini: trova applicazione, in tal caso, la disciplina dettata dall'art. 1108, comma 3, c.c. (applicabile al condominio in virtù del richiamo contenuto nel successivo art. 1139 c.c.) che richiede il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per la stipulazione di locazioni di durata ultranovennale che abbiano ad oggetto la cosa comune, ritenendosi al contrario sufficiente, per la conclusione di locazioni di durata infranovennale, invece, anche la volontà di uno solo dei compartecipanti, in virtù – come anticipato poc'anzi – del principio della concorrenza, in difetto di prova contraria, di pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, sulla base della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri. Ciò implica che l'unico limite alla libertà negoziale del singolo condomino va individuato nel rispetto di una diversa e contraria volontà della maggioranza dei compartecipi (Cass. II, n. 2363/1992).

Tale impostazione si spiega, in particolare, attraverso il richiamo all'art. 1572 c.c., che individua nella locazione ultranovennale un atto eccedente l'ordinaria amministrazione: il che implica, mediante una lettura a contrario della norma, che la locazione infranovennale deve considerarsi quale atto di ordinaria amministrazione, con l'ulteriore conseguenza che ne discende per cui, in assenza di norme derogative, trova applicazione la disciplina dettata dall'art. 1105, comma 1, c.c. e, in virtù del quale tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Cionondimeno, sono stati comunque ritenuti efficaci i contratti di locazione stipulati dal singolo comunista, anche se con durata ultranovennale, con la precisazione, però, che seppure in tal caso la locazione della cosa comune sorge validamente, resa comunque salvo il diritto degli altri comproprietari ad agire per il risarcimento dei danni nei contri del condomino-locatore, ove la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (Cass. II, n. 5890/1982).

Il principio generale di cui si è detto, ad ogni buon conto, trova il proprio fondamento nella considerazione per cui tra i partecipanti alla comunione esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi può procedere alla locazione della cosa comune ed agire per la cessazione o la risoluzione del contratto e la consegna del bene locato, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salvo prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri (Cass. II, n. 4005/1995; Cass. II, n. 1309/1987). Il medesimo principio della reciproca rappresentanza vale, poi, in relazione alla fase terminale del contratto, non occorrendo che la disdetta (artt. 3 della l. n. 431 del 1998 e 29 della l. n. 392 del 1978) sia sottoscritta da tutti i condomini, in quanto si è pur sempre in presenza di una parte unica a latere locatoris: si ritiene pertanto sufficiente che alla disdetta provveda anche un solo condomino (Cass. II, n. 10394/2002; Cass. II, n. 5518/1985). Ove, invece, vi provveda l'amministratore, in assenza di previo mandato assembleare, questi deve considerarsi alla stregua di un falsus procurator il cui operato, tuttavia, è ratificabile ex post e con efficacia ex tunc dalla compagine condominiale, anche dopo l'instaurazione – ma, comunque, prima della conclusione – del procedimento di sfratto per finita locazione (Cass. II, n. 6075/1995)

Può accadere, ancora, che il contratto di locazione di un bene comune venga concluso direttamente dall'amministratore, in assenza di specifico mandato assembleare: ove si tratti di locazione infranovennale e, dunque, di un atto di ordinaria amministrazione, la Suprema Corte ha concluso per l'efficacia e la validità del contratto, essendo possibile conseguire la finalità del miglior godimento delle cose comuni (art. 1106 c.c.) anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta; pertanto, ove l'amministratore del condominio abbia locato il bene condominiale in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, è valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice e non qualificata (Cass. II, n. 10446/1998).

Può darsi il caso che la stipulazione del contratto di locazione avvenga tra il condominio ed uno dei condomini (dunque, un soggetto che non può certamente considerarsi terzo rispetto alla parte locatrice). In una simile evenienza, la giurisprudenza è estremamente chiara nel precisare che, quand'anche venga pronunciata risoluzione del contratto per scadenza del termine o inadempimento del conduttore, questi – avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota di proprietà – non può essere condannato al rilascio del bene medesimo agli altri comproprietari, restando, invece, ai comunisti la facoltà di disciplinare l'ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento (Cass. n. 6405/1999; Cass. n. 8110/1991).

Regime giuridico particolare è quello che si delinea, invece, per la concessione al portiere (ma anche al guardiano o al custode. Cfr. Cass. III, n. 3680/1984) di un alloggio sito all'interno dello stabile condominiale ed all'uopo destinato che, ove non appartenente in proprietà esclusiva ad alcuno dei condomini, si «presume» comune, ex art. 1117, n. 2), c.c.: ed infatti, lungi dal potersi configurare, in tal caso, un rapporto locatizio tipico, si ritiene comunemente essersi in presenza di una prestazione accessoria al contratto di portierato, del quale segue le sorti essendo a questo funzionalmente collegata, costituendone un parziale corrispettivo (Cass. L, n. 18649/2012). Tale patto accessorio, dunque, non integra gli estremi di un autonomo contratto di locazione, ma segue le sorti del contratto cui accede, con conseguente obbligo di rilascio dell'immobile al momento della cessazione del rapporto di lavoro (Trib. Milano, 6 dicembre 2016; Trib. Firenze, 13 gennaio 2015), potendo il condominio, in persona dell'amministratore p.t. eventualmente agire con la speciale procedura prevista dall'art. 659 c.p.c. (Cass. III, n. 1768/2012; Cass. III, n. 7162/1991; Cass. III, n. 4780/1985).

In altri termini, la concessione in uso dell'alloggio per l'espletamento delle mansioni di portierato o di pulizia dello stabile costituisce una prestazione accessoria del rapporto di lavoro, la quale perde automaticamente la sua obbligatorietà e non è più dovuta con la cessazione del medesimo rapporto, che ne è il necessario presupposto (Celeste 2015, 224).

Da tale peculiare inquadramento della fattispecie e dalla sua non riconducibilità allo schema della locazione (o del comodato) consegue l'inapplicabilità della relativa disciplina, anche per quanto concerne la fissazione della data dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, ai sensi dell'art. 55 della l. n. 392 del 1978 (Pret. Salerno-Eboli 12 giugno 1997; Pret. Bologna 4 giugno 1981) o per la previa disdetta (Cass. III, n. 330/1973; Trib. Napoli, 20 giugno 1985) o per le disposizioni dell'art. 1597 c.c. in tema di rinnovazione tacita (Cass. L, n. 1674/1986): né ciò determina una possibile discriminazione rispetto agli altri tipi di rapporti locatizi, con conseguente profilarsi di una questione di legittimità costituzionale in relazione all'art. 3 Cost., giacché – come detto – il godimento trova la sua fonte nel contratto del lavoro e non in un contratto di locazione, sì che resta giustificata la diversità di trattamento assicurata delle rispettive normative.

La cessazione del rapporto, peraltro, può avvenire per qualunque causa, sia che si tratti, dunque, del licenziamento o del decesso del portiere (in questo caso l'azione di rilascio, in caso di mancata spontanea restituzione, andrà proposta contro gli eredi), che della soppressione del servizio di portierato o sostituzione con altro similare, al fine di destinare aliunde i relativi locali. In relazione al licenziamento, il relativo potere rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 2), c.c., con possibilità, per l'assemblea chiamata a ratificarne l'operato, di revocare il licenziamento. Il licenziamento, deciso dall'amministratore o deliberato dall'assemblea, va comunque comunicato per iscritto al portiere, e non posto direttamente in esecuzione con il suo allontanamento, altrimenti spettando al lavoratore stesso, che abbia continuato ad offrire la prestazione al condominio, le retribuzioni non percepite (Cass. L, n. 14949/2000). Avuto riguardo alla soppressione del servizio, invece, la giurisprudenza è ondivaga, nel senso che, mentre in alcuni casi si è ritenuto che solo l'assemblea, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c., possa deliberare la modificazione (o la soppressione) del servizio di portierato – nel rispetto, peraltro, dei principi fissati dall'art. 1120 c.c. per le innovazioni e senza arrecare a taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri (Cass. II, n. 88/2002; Cass. II, n. 5083/1993; Cass. II, n. 4437/1985), in altri frangenti si è sostenuto che, qualora il servizio di portierato sia previsto nel regolamento di condominio, comportando la sua soppressione una modificazione del regolamento, occorre la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. II, n. 12290/2001; Cass. II, n. 3708/1995).

È stato comunque chiarito che la soppressione del servizio di portierato, se incide sul rapporto con il dipendente, non ha uguale effetto sulla condominialità dei locali destinati al servizio stesso, «non comportando affatto un ritrasferimento del diritto di proprietà sull'alloggio del portiere al venditore costruttore, a meno che non sia stata manifestata un'espressa volontà pattizia di operare il trapasso del bene nei singoli contratti di vendita delle unità immobiliari» (Scarpa 2018, 221).

Nel delineare il perimetro operativo dell'art. 659 c.p.c. la giurisprudenza ha avuto anzitutto modo di chiarire che sull'esecuzione della conseguente obbligazione restitutoria non può incidere il mancato adempimento, da parte del datore di lavoro, alla obbligazione, derivante da una particolare pattuizione che lo vincoli a concedere in locazione all'ex dipendente un'altra abitazione o, in caso di non disponibilità di alloggi, a corrispondergli un'indennità sostitutiva, giacché la mancata restituzione dell'alloggio di servizio non ha alcuna fonte di legittimazione, dato che il lavoratore può solo vantare il diritto alla stipulazione di un contratto di locazione relativamente ad un diverso immobile, mentre mancano i presupposti per la proposizione da parte sua di un'eccezione di inadempimento, poiché un nesso di corrispettività è configurabile solo nell'ambito di un medesimo rapporto contrattuale. D'altra parte, il godimento dell'abitazione rimarrebbe privo di causa e neanche potrebbe farsi valere un diritto di ritenzione, facoltà giuridica non rispondente ad un principio generale e prevista dalla legge, in via eccezionale, solo in fattispecie determinate (Cass. L, n. 8477/1996). La particolare procedura ex art. 659 c.p.c. è, inoltre, applicabile anche quando il datore di lavoro conceda al lavoratore il godimento di un immobile con contratto distinto rispetto a quello di lavoro subordinato, purché sussista un collegamento tra i due contratti, il cui accertamento è riservato all'apprezzamento di fatto del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione concreta, coerente e completa (Cass. III, n. 6800/2003). È stato infine controverso, nel passato, se la speciale procedura monitoria potesse applicarsi in ogni caso di cessazione del rapporto, dovuto a qualunque motivo, o solo ai casi di scadenza del termine del contratto ovvero anche nel caso di licenziamento nel contratto a tempo indeterminato. Intervenuta sul punto, Corte cost., n. 238/1975 ha dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale della norma, nella parte in cui non distingueva tra le varie ipotesi di cessazione del rapporto e, specificamente, tra quella di scadenza del termine e quella di licenziamento illegittimo, affermando che, «in entrambi i casi, il rilascio dell'immobile, osservandosi la procedura speciale dell'art. 659 c.p.c., può essere ordinato solo quando, relativamente allo scioglimento, non esista più contestazione»: il che, detto in altri termini, implica che, in ipotesi di licenziamento, prima di iniziare il procedimento ex art. 659 c.p.c. il rapporto deve essere dichiarato estinto irrevocabilmente in altra sede e, in particolare, l'inadempimento causa del licenziamento del portiere deve essere stato accertato. Così si è ritenuto che la pendenza, innanzi al giudice del lavoro, della controversia relativa alla legittimità del licenziamento, con richiesta di condanna del datore di lavoro alla «riassunzione entro 3 giorni o al risarcimento del danno», non configuri in concreto elemento ostativo alla pronuncia provvisoria di rilascio, in quanto, anche in caso di accoglimento della domanda del lavoratore, questi non avrebbe diritto comunque alla reintegra nel posto di lavoro, dal momento che «la riassunzione sarebbe comunque alternativa al risarcimento del danno, con opzione in favore dello stesso datore di lavoro eventualmente soccombente» (Trib. Roma, 31 gennaio 2005).

Peculiare è, al contrario, l'ipotesi in cui l'immobile adibito ad alloggio del portiere risulti di proprietà di un terzo o di un condomino in via esclusiva: si sarebbe in presenza, in simile circostanza, di una vera e propria locazione laddove, però, il conduttore-condominio non gode direttamente l'immobile, ma lo devolve ad un terzo, il portiere per l'appunto, suo dipendente (Trib. Milano, 1 aprile 1990; Trib. Napoli, 31 gennaio 1986; Pret. Napoli, 26 luglio 1986). Tale ipotesi esula, tuttavia, dal campo applicativo della disciplina speciale sia in tema di locazioni ad uso abitativo, in quanto manca l'identità tra la figura del conduttore (i.e. il condominio, ente di gestione) e l'utilizzatore del bene, tra l'altro in funzione dell'attività dal secondo svolta per conto del primo, sia ad uso diverso, non potendosi invocare, per un ente condominiale, le esigenze di tutela esistenti per i conduttori che esercitano attività commerciali, industriali, artigianali o professionali, come anche quelle ricreative, assistenziali, scolastiche, ecc.: tale contratto, pertanto, dovrebbero essere regolati esclusivamente dalle norme del codice civile (Cass. III, n. 11068/1995).

Ancora diversa dalle precedente, infine, è l'ipotesi di immobile di proprietà esclusiva di un condomino, con vincolo di destinazione ad alloggio del portiere: sul punto, tuttavia, si rinvia a successivo paragrafo «L'alloggio del portiere ed il locale portineria» del commento al presente articolo.

L’uso esclusivo dei beni comuni

A chiusura dell’illustrazione dei possibili “usi” cui i beni comuni sono soggetti, merita menzione, infine, la previsione - di carattere convenzionale - di un diritto reale di uso esclusivo su di essi: la prassi negoziale (in specie di derivazione notarile), infatti, ha affiancato all'uso "comune" (anche di carattere  più intenso), legalmente disciplinato dal menzionato art. 1102 c.c.., l'"uso esclusivo" dei beni teoricamente rientranti nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c., in virtù di clausola negoziale attributiva, al singolo condominio, di diritti e facoltà da esercitare individualmente sugli stessi.

[*GIURI*] La questione circa la validità di  una siffatta clausola ha ingenerato, infatti, determinato, infatti, un contrasto nella giurisprudenza di legittimità tra chi (Cass. II, n. 24301/2017. Conformi Cass. II, n. 24958/2018 e Cass. II, n. 22059/2019) ha ritenuto il diritto reale d'uso esclusivo “nient'altro che la conformazione di un aspetto strutturale della comunione, sulla base di una deroga convenzionale all'art. 1102 c.c.” (con la conseguenza che esso non solo non confliggerebbe con il principio del numerus clausus dei diritti reali (rappresentando, una "manifestazione del diritto del condomino sulle parti comuni", ma sarebbe anche "tendenzialmente perpetuo e trasferibile", non condividendo con il diritto d’uso ex art. 1021 c.c. i limiti di durata, né quelli di trasferibilità né, ancora, le modalità di estinzione) e chi (Cass. II, n. 193/2020), nel valutare un caso di diritto reale d'uso esclusivo istituito in favore di una persona giuridica, ne ha al contrario limitato la durata al trentennio, non potendosi ipotizzare la costituzione di un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l'ordinamento.

Nel rimettere la questione alle Sezioni Unite, Cass. II, n. 31420/2019 ha evidenziato come la “conformazione” negoziale della comproprietà, che si avrebbe attribuendo ad un comunista l'uso esclusivo della res comune ed ai restanti utilità minori, o, più probabilmente, nulle, “involge evidentemente il più classico problema della utilizzabilità delle obbligazioni come espressioni di autonomia privata volte a regolare le modalità di esercizio dei diritti reali, opponendosi dai teorici che la libertà negoziale possa conformare unicamente i rapporti di debito, e non anche le situazioni reali: tale severa conclusione trova il suo fondamento sempre nel tradizionale principio del numerus clausus dei diritti reali, il quale si reputa ispirato da una esigenza di ordine pubblico, restando riservata al legislatore la facoltà di dar vita a nuove figure che arricchiscano i "tipi" reali normativi”.  Nella medesima circostanza, inoltre, la Corte ha chiarito che: 1) non poteva apparire risolutiva la qualificazione del diritto di uso esclusivo di un bene comune in termini di uso ex artt. 1021 e ss. c.c., giacché ad essa conseguirebbe, altresì, il divieto di cedere il diritto stesso, in forza dell'art. 1024 c.c., salvo espressa pattuizione di deroga ad opera delle parti (Cass. II, n. 4599/2006); 2) difficoltà ricostruttive non di minore impatto conseguono alla riconduzione del diritto d'uso sulla parte condominiale ai diritti personali di godimento, dovendo in tal caso soggiacere alla regola della relatività degli effetti del contratto, di cui all'art. 1372 c.c., con la conseguenza ulteriore che le obbligazioni con esso assunte in favore del proprietario di una determinata unità immobiliare non si trasferirebbero all'acquirente della stessa, se non attraverso uno degli strumenti negoziali all'uopo predisposti dall'ordinamento (delegazione, espromissione, accollo e cessione del contratto) (Cass. II, n. 1666/1975).

Le Sezioni Unite, intervenute a risolvere il contrato, hanno osservato, in via del tutto preliminare, che le norme invocate a sostegno della configurabilità di un diritto reale d’uso esclusivo in materia condominiale (e, in specie, gli artt. 1126, 1122, comma 1, 1120, comma 2, c.c. 1122-bis c.c., nonché 6, comma 2, lett. b, del d. lgs. n. 122 del 2005) sono, in realtà, espressione di facoltà connesse all’esercizio del diritto di proprietà ovvero di quel godimento turnario e frazionato dei beni comuni che l’art. 1102 c.c. consente; la previsione specifica contenuta, per il lastrico solare, all’art. 1126 c.c., anzi, dimostra che la disciplina dell’uso esclusivo “è riferita ad una situazione del tutto peculiare, quale quella dei lastrici solari, che, pur svolgendo una funzione necessaria di copertura dell'edificio, e costituendo come tali parti comuni, possono però essere oggetto di calpestio, per la loro conformazione ed ubicazione, soltanto da uno o alcuni condomini, sicché l'uso esclusivo nel senso sopra descritto non priva gli altri condomini di alcunché, perché essi non vi potrebbero comunque di fatto accedere”

Esclusa, quindi, la possibilità di individuare nel diritto d’uso esclusivo su parti condominiali un diritto reale limitato atipico stante, da un lato, il numerus clausus e la tipicità dei diritti reali e, dall’altro, lo svuotamento che – diversamente dalle ipotesi di uso frazionato o turnario - ne conseguirebbe rispetto al nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, la Corte ha piuttosto riportato la questione sul piano interpretativo, affermando il principio trascritto in epigrafe, espressione del principio di conservazione degli effetti giuridici, plasticamente illustrato dall'art. 1367 cod. civ. in tema di interpretazione del contratto: sicché, in presenza di  una clausola "costitutiva" di un diritto "reale" di uso esclusivo (atipico e, per ciò stesso nullo, occorre verificare se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto piuttosto (a) trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l'applicazione dell'art. 1419 c.c., (b) costituire un diritto reale d'uso “tipico” ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora (c) se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in un contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (che la S.C. perimetra “ovviamente inter partes") di natura obbligatoria.

I singoli beni comuni: il cortile e le aree esterne

Il cortile è lo spazio scoperto esistente all'interno di un condominio – e quindi la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d'aria – la cui funzione primaria è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di essa si affacciano (Cass. II, n. 5551/2016; Cass. II, n. 9875/2012; Cass. II, n. 714/1998) e che, sotto altro profilo, consente l'accesso al fabbricato (Cass. II, n. 16241/2003), il deposito temporaneo di materiali o il parcheggio delle autovetture (Cass. II, n. 13879/2010; Cass. II, n. 14128/2000; App. Napoli, 25 luglio 2023), non incidendo su tali funzioni ulteriori l'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass. II, n. 13879/2010): conforme rispetto a tale definizione è anche la dottrina (Visco1976, 676). Vengono inoltre ricondotti alla nozione di «cortile» anche gli spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio, quali aree verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c. (Cass. II, n. 7889/2000; Cass. II, n. 16241/2003; Cass. II, n. 730/2008; Cass. II, n. 2532/2017).

L'estensione della nozione di «cortile» fino a ricomprendervi le aree esterne (in tal senso, nella giurisprudenza di merito, anche Trib. Vasto, 31 luglio 2025) è tuttavia controversa: nonostante anche la giurisprudenza amministrativa recepisca il principio per cui, avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 c.c., vanno comunque ritenute comuni a norma della suddetta disposizione (Cons. St., IV, n. 757/2012), cionondimeno è stato rilevato, in senso contrario, che il suolo che cade in regime di comunione, ex art. 1117, n. 1), c.c. è esclusivamente quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali, con conseguente estraneità ad esso degli spazi antistanti ovvero adiacenti all'edificio condominiale (Cass. II, n. 2702/1982; Trib. Salerno, 25 maggio 2016). Anche la recente giurisprudenza di legittimità, peraltro, ha affrontato la questione, risolvendola nel senso di escludere gli spazi esterni all'edificio condominiale dal regime di comproprietà, salvo che il titolo ne regoli in tal senso l'appartenenza:» per un verso – si legge nella motivazione di Cass. II, n. 11444/2015 – il «suolo su cui sorge l'edificio», che a norma dell'art. 1117, n. 1), c.c., è presunto comune tra i condomini di un edificio, è soltanto quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni (cfr. Cass. II, n. 273/1984). Per altro verso [...] costituisce cortile – del pari a norma dell'art. 1117, n. 1), c.c. presunto comune tra i condomini di un edificio – lo spazio scoperto circondato dai corpi di fabbrica di uno stesso edificio o da più fabbricati contermini, che sia destinato, nell'ambito di un rapporto condominiale – o implicante, comunque, una disciplina, a carattere interno, di interessi comuni od omogenei – a fornire, in via primaria, aria e luce agli edifici che vi si affacciano ed a servire, in via complementare, da disimpegno per le esigenze degli immobili che lo circondano, consentendo il traffico delle persone e, in via eventuale, dei veicoli (cfr. Cass. II, n. 3380/1977). Per altro verso ancora, [...] il suolo adiacente o circostante l'edificio condominiale può rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo (cfr. Cass. II, n. 273/1984)». Donde la conclusione per cui il giardino adiacente l'edificio condominiale, se non è occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali, né destinato al servizio delle unità che vi si affacciano, non costituisce il «suolo su cui sorge l'edificio», né, rispettivamente, un «cortile» e la sua natura comune non può essere «presunta» a norma dell'art. 1117, n. 1, c.c., ma deve risultare da un apposito titolo.

Tale tiolo, peraltro, non può essere rinvenuto nel regolamento di condominio, inopponibile al terzo estraneo alla comunione: sicché, la proprietà condominiale di un fondo separato e autonomo rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere da quest'ultimo rivendicata soltanto sulla base di un titolo petitorio formatosi precedentemente in suo favore (Cass. II, n. 7917/2023). Allo stesso modo Cass. II, n. 8012/2012   (e, più recentemente, Cass. II, n. 27996/2023) ha rilevato che, in base all'art. 1117 c.c., potendo l'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito, ne consegue che, ai fini dell'accertamento dell'appartenenza al condominio di garages ubicati in un blocco edilizio separato rispetto all'edificio in cui si trovano gli appartamenti condominiali, alcun rilievo va ascritto alla presenza, tra gli allegati al regolamento di condominio, di una tabella di ripartizione delle spese dei medesimi garages tra i corrispondenti proprietari, né alla circostanza che il cortile condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene, non costituendo il regolamento un titolo di proprietà, e non facendo l'uso promiscuo di un bene presumere la contitolarità dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.

Ad ogni buon conto si rimanda, per un approfondimento sul punto, al paragrafo «Suolo, sottosuolo e fondazioni» del commento al presente articolo.

Peculiare, poi, il caso affrontato da Cass. VI-II, n. 5831/2017, relativamente all'individuazione del regime proprietario di un'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e di cui sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari: la Corte ha, infatti, ritenuto di poter considerare la stessa di natura condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967, ove venga accertato (gravando il relativo onere della prova a carico di chi vanti il diritto di uso a parcheggio) che tale area sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che poi, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura.

Il cortile rientra espressamente, ex art. 1117, n. 1), c.c. tra i beni comuni a tutti i condomini (Cass. II, n. 19829/2004; Cass. II, n. 3257/2004). Per quanto esposto nei precedenti paragrafi, tale regime proprietario va tuttavia escluso allorché: a) esso sia accessibile da – ovvero destinato al servizio di – una sola ovvero alcune delle unità immobiliare site nell'edificio condominiale, nel qual caso deve considerarsi pertinenziale alla prima ovvero comune solo ai proprietari di tali abitazioni (Cass. II, n. 4787/2007; Cass. II, n. 14128/2000) e non anche a coloro che sul cortile abbiano solo la possibilità di aprire luci o vedute (i quali ultimi vantano su di esso solo un diritto di servitù e non di comproprietà). In senso contrario, però Cass. II, n. 2142/1976, la quale ritiene che, in un caso simile, il cortile sarebbe comunque comune anche alle unità immobiliari che vi si affacciano, giacché la ratio della norma contenuta nell'art. 1117 c.c. fonda sulla funzionalità obiettiva dei beni ivi indicati. nonché Cass. II, n. 23316/2020, la quale esclude che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale. Tale impostazione è seguita, peraltro, anche in dottrina (Branca, 341; Visco 1976, 185. Contra Salis 1959, 49) la quale ritiene che la presunzione di comunione del cortile coinvolga anche i proprietari delle botteghe che pure non se ne servano; b) sia presente un titolo contrario, rappresentato, more solito, (b.1) dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario/costruttore ad altro soggetto dal quale risultino, in modo chiaro ed inequivoco, elementi rivelatori dell'esclusione della condominialità (Cass. II, n. 11812/2011; Cass. II, n. 11877/2002) – sicché, non sarebbe idoneo all'uopo un regolamento condominiale che non ricomprenda il cortile tra i beni comuni (App. Bari, 3 giugno 1960) ovvero (b.2) dall'avvenuta usucapione, a favore di uno solo dei condomini, della proprietà esclusiva del cortile medesimo (Cass. II, n. 11268/1998).

Soggiace al medesimo regime giuridico del cortile (Cass. II, n. 17556/2014; Cass. II, n. 4350/2000; Cass. II, n. 11435/1993; Trib. Genova, 3 marzo 2013; App. Palermo, 9 febbraio 2012) il cd. cavedio – sovente anche identificato, con terminologia varia, in termini di chiostrina, vanella o pozzo luce – giacché esso non rappresenta altro che un cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (ad esempio bagni, disimpegni e servizi).

Proprio in virtù di tale funzione primaria e diversamente da quanto appena illustrato per il cortile, con riferimento al cavedio la presunzione di proprietà comune non può essere vinta, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall'appartamento di uno dei condomini, o dal fatto che costui abbia provveduto anche a collocarvi una pilozza, lo scaldabagno o l'impianto di illuminazione (Cass. II, n. 17556/2014, cit.), in quanto l'utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del bene che è – come detto – quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l'edificio condominiale (Cass. II, n. 2309/1978; Cass. II, n. 4625/1984). Nello stesso senso Trib. Milano, 4 giugno 2015, che rileva come il regime di comproprietà non viene meno per il sol fatto che al cavedio si acceda solo dall'appartamento di un condomino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità (nella specie, corridoio in pietra, griglie metalliche, scale, loggiato).

A lungo dibattuta è stata, invece, la natura dell'area cortilizia interposta tra più edifici: nel passato si era, infatti, ritenuto che la destinazione all'utilità di entrambi gli immobili, se titolata, desse luogo ad un caso di supercondominio mentre la destinazione al comune vantaggio, ove non formalizzata, non fosse «di per sé sufficiente a giustificare l'applicazione della disciplina del condominio, quanto, piuttosto, il ricorso alla nozione e regolamentazione delle pertinenze, se di esse può essere ritenuta l'applicabilità al rapporto tra immobili» (Girino-Baroli). La questione appare, tuttavia, superata, alla luce del novellato art. 1117-bis c.c. e, comunque, già risolta dalla giurisprudenza di legittimità, anteriormente alla Riforma del 2012, nel senso dell'applicazione della disciplina del condominio.

Quanto a quest'ultima, si trova costantemente affermato che la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., trova applicazione, sia pure in via analogica (Cass. II, n. 9982/1996; Cass. II, n. 4881/1993; Cass. II, n. 7630/1991; Cass. II, n. 318/1982; Cass. II, n. 3501/1975), anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi come, per l'appunto, nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano (Cass. II, n. 17993/2010; Cass. II, n. 14559/2004). Il principio è stato poi recentemente ribadito da Cass. II, n. 3739/2018 e Cass. II, n. 26766/2014.

In merito, poi, alla rilevanza della novella legislativa, ai fini della risoluzione della questione problematica in esame, si è osservato (Scalettaris, 373) che l'art. 1117- bis c.c. fissa l'ambito di applicazione della disciplina del condominio, ricomprendendovi, tra gli altri, il caso in cui «più edifici» abbiano una o più parti comuni: l'ipotesi, dunque, di edifici autonomi che siano oggetto di proprietà esclusiva e solitaria (o anche oggetto di comunione, ma comunque non di condominio) che abbiano beni in comune. Sicché la disciplina del condominio deve considerarsi applicabile al caso in esame – e, con essa, la «presunzione» di condominialità dell'area cortilizia rispetto ai due edifici autonomini cui la stessa è ugualmente servente – in via  diretta – e non più analogica – giacché la funzione dell'art. 1117-bis c.c. non è quella di estendere la disciplina propria del condominio a realtà diverse dalla figura del condominio quanto, piuttosto, quella di delineare tutte le realtà che possono (recte, devono) qualificarsi in termini di condominio.

Sono invece esclusi dalla nozione di cortile le terrazze, anche quando soddisfano alcune delle funzioni proprie del cortile, stante la sostanziale differenza di struttura e destinazione tra i due tipi di opere (Cass. II, n. 675/1957), nonché i balconi su di esso prospicienti (Cass. II, n. 2543/1976).

Segue. Il cortile con funzione di copertura di vani sottostanti

Come chiarito in precedenza, il cortile può assolvere a funzioni diverse ed ultronee da quella – primaria – di fornire aria e luce alle unità immobiliari che si affacciano su di esso: in particolare, ben può accadere che l'area cortilizia svolga anche la funzione di copertura di locali ad esso sottostanti, di proprietà comune o individuale.

La fattispecie rileva non già in sé quanto, piuttosto, avuto riguardo al criterio da seguire per il riparto delle relative spese di manutenzione: fermo l'approfondimento che sul punto sarà svolto nei commenti relativi agli articoli all'uopo dedicati – ed ai quali fin d'ora si rinvia – in questa sede appare tuttavia opportuno precisare che in tale evenienza, ove sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi vanno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini, mentre i lavori relativi alla struttura vanno suddivisi in due quote, la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti nel piano interrato, non trovando applicazione i criteri previsti dall'art. 1126 c.c., bensì- analogicamente – quelli di cui al precedente art. 1125 c.c., così verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. (Cass. II, n. 2243/2012. In dottrina si rinvia a Monegat, 2010).

Particolare menzione meritano, a tale proposito, due pronunzie della Suprema Corte: 1)  Cass. II, n. 18194/2005 – che rappresenta il vero e proprio leading case in materia – esclude, «nonostante la apparente somiglianza dei presupposti di fatto, che possa farsi applicazione analogica dell'art. 1126 c.c., il quale stabilisce che quando l'uso del lastrico solare (ed a maggior ragione la proprietà) non è in comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzione del lastrico. Nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1126 c.c. – si legge in motivazione – l'accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo trova una spiegazione (salvo vedere in seguito se la soluzione adottata sia del tutto logica) nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso. Nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condomini dei locali sottostanti. Ad una applicazione analogica dell'art. 1126 c.c. osta anche la considerazione che può dubitarsi della razionalità della scelta del legislatore. Se, infatti, può sembrare logico porre per un terzo a carico di chi ha la proprietà o l'uso esclusivo del lastrico solare le spese di riparazione o di manutenzione della pavimentazione (ivi compresa la parte destinata alla impermeabilizzazione), non altrettanto logico sembra porre in uguale misura a carico di tale oggetto le spese di riparazione della struttura portante del lastrico, essendo del tutto improbabile che le stesse siano rese necessarie dall'uso esclusivo. Sussistono, invece, le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, secondo comma, c.c. Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l'usura della pavimentazione del cortile è determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi  eadem ratio ibi  eadem  legis  dispositio»; 2) si pone sulla stessa lunghezza d'onda la più recente Cass. II, n. 10858/2010 che osserva come «a) nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1126 c.c., l'accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l'uso esclusivo trova una spiegazione nell'uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso, mentre nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini; b) ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative ai condomini dei locali sottostanti; c) in tale ipotesi (che ricorre appunto nella fattispecie in esame) è quindi da escludere l'applicazione analogica dell'art. 1126 c.c., sussistendo invece le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., «il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123 c.c., comma 2» (in tali sensi testualmente citata sentenza n. 18194/2005). Una situazione sostanzialmente analoga è ravvisabile nel caso in esame, in quanto – come dedotto in fatto dalla ricorrente – l'usura della pavimentazione del cortile è determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini: da ciò l'applicazione del principio «ubi  eadem ratio ibi  eadem  legis dispositio» (nello stesso senso, successivamente, si sono pronunziate anche Cass. II, n. 16890/2025; Cass., II, n. 23250/2023; Cass. II, n. 30935/2018; Cass. II, n. 21337/2017; Cass. VI-II, n. 12177/2017; Cass. II, n. 15841/2011 e Cass. II, n. 2243/2012; Trib. Bari, 28 luglio 2015; Trib. Roma, 2 gennaio 2015. Contra, però, Cass. II, n. 11283/1998).

Segue. Usi particolari del cortile comune

In quanto bene comune, il cortile condominiale è – come esposto in precedenza – soggetto all'applicazione dell'art. 1102 c.c. e, particolarmente, ad una facoltà di utilizzo da parte del singolo condomino, sì da rendere il bene stesso maggiormente adatto rispetto alle proprie esigenze individuali: la casistica giurisprudenziale che si registra in proposito è vastissima.

Così: 1) è stata esclusa l'alterazione della destinazione del cortile comune, nel caso di ubicazione ivi di un'officina meccanica, in quanto, considerato il limitato numero dei clienti giornalieri che vi si recavano, la modesta entità del traffico dei veicoli è stata ritenuta di scarsa incidenza sull'utilizzazione della cosa comune da parte degli altri comproprietari (Cass. II, n. 1072/2005); 2) è illegittima la costruzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche della area scoperta soprastante a copertura di locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall'uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune (Cass. II, n. 6817/1988). Di tenore analogo Cass. II, n. 4996/1994, per cui il comproprietario di un cortile destinato al parcheggio delle autovetture dei condomini non può utilizzarne una parte per la costruzione di una autorimessa per la propria auto, in quanto tale attività altera sia la consistenza strutturale della cosa comune che la destinazione funzionale della stessa, così utilizzata, oltre che per la sosta della autovettura, per il deposito dei relativi accessori e di altri beni; 3) l'utilizzo del cortile comune non può essere limitato per iniziativa di un condomino che, adducendo come ragione giustificativa la ristrettezza dello spazio a disposizione, vi posizioni delle piante e un cancello impedendo, così, il transito e la sosta temporanea delle auto (Cass. II, n. 6178/2014); 4) va escluso il diritto di parcheggiare nel cortile condominiale, se la presenza di veicoli in sosta, oltre a rendere scomodo il raggiungimento a piedi delle singole unità immobiliari, impedisce a un condomino di utilizzare il cortile per l'introduzione di automezzi nei vani di sua proprietà posti a pianterreno (Cass. II, n. 27940/2013); 5) l'uso particolare che il comproprietario faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo una centrale termica del proprio impianto di riscaldamento non è estraneo alla destinazione normale di tale area, a condizione che si verifichi che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni di fatto, detto uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile un medesimo e analogo uso particolare (Cass. II, n. 4386/2007). Del pari, il condomino può legittimamente scavare il sottosuolo del cortile per installarvi tubi finalizzati all'allacciamento di un bene di sua proprietà esclusiva agli impianti idrico-fognario centrali posto che, da un lato, non viene alterata la destinazione, propria del cortile, ad illuminare ed arieggiare le unità immobiliari degli altri condomini e, dall'altro, rientra nella funzione sussidiaria del sottosuolo del cortile il passaggio di tubi e condutture (Cass. II, n. 18661/2015; Cass. II, n. 9785/1997; Trib. Salerno, 12 febbraio 2013, a proposito della posa in opera delle tubazioni per il passaggio dei cavi dell'impianto citofonico); 6) è legittima la costruzione di sporti sul cortile realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile (che, come detto, consiste nel fornire aria e luce agli immobili circostanti) né le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini (Cass. II, n. 172/1993); 7) la costruzione di balconi e pensili sul cortile comune è consentita al singolo condomino purché, ai sensi dell'art. 1102 c.c., non risulti alterata la destinazione del bene comune e non sia impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. II, n. 54/2014; Cass. II, n. 12569/2002). In senso opposto, tuttavia, è stato osservato che la costruzione di manufatti nel cortile comune è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche, pertanto, quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti (nella specie, ballatoio), con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi (Cass. II, n. 6004/2012; Cass. II, n. 3098/2005). Ed infatti, se nella nozione di cortile rientra anche la sovrastante colonna d'aria, (quale applicazione del principio generale posto dall'art. 840 c.c. avuto riguardo all'estensione del diritto di proprietà), va da sé che ogni forma di utilizzazione di quest'ultima, che ne impedisca il pari uso da parte degli altri condomini, deve considerarsi illecito (sicché sarà al contrario certamente possibile aprire sul cortile luci e vedute – cfr. infra, a proposito dei muri perimetrali); 8) tra gli usi propri cui è destinato un cortile comune vi è quello di consentire ai condomini l'accesso alle rispettive unità immobiliari anche con mezzi meccanici, al fine di esercitarvi le attività – anche diverse rispetto a quelle compiute in passato – che non siano vietate dal regolamento condominiale, posto che tale uso non può ritenersi condizionato né dalla natura dell'attività legittimamente svolta né dall'eventuale, più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass. II, n. 5848/2006); 9) la condotta del condomino, consistente nella stabile occupazione – mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura – di una porzione del cortile comune, configura un abuso, poiché impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l'equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà (Cass. II, n. 3640/2004). Nel medesimo senso, più recentemente, Cass. II, n. 6178/2014 per cui l'utilizzo del cortile comune non può essere limitato per iniziativa di un condomino  che, adducendo come ragione giustificativa la ristrettezza dello spazio a disposizione, vi posizioni delle piante e un cancello  impedendo, così, il transito  e la sosta temporanea delle auto; 10) qualora il cortile di un condominio sia destinato all'esclusivo transito pedonale, il proprietario dei vani terranei non può  aprire su di esso un accesso per automezzi, posto che tale modifica esorbita dall'ambito di un uso più intenso ed esteso dell'area comune, rientrando in quello delle innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1102 c.c. (Cass. II, n. 9273/1991); 11) il condomino può procedere all'installazione, nel cortile comune, di una colonna di ascensore, tanto più nell'ipotesi in cui tra i condomini utilizzatori dell'impianto installato vi siano dei soggetti portatori di disabilità, beneficiari delle previsioni di cui alla l. n. 13 del 1989 (ora d.P.R. n. 380 del 2001) in tema di superamento delle barriere architettoniche (Cass. II, n. 14096/2012; Trib. Bologna, 28 novembre 2017; Trib. Torino 30 aprile 2004), senza che rilevi, ove siano rispettati i limiti di cui all'art. 1102 c.c., la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute (Cass. II, n.14809/2014;  TAR Campania – Salerno, 9 marzo 2016; Trib. Bari, 18 novembre 2015); 12) è ritenuta lecita l'apertura di luci e vedute sul cortile, posto che una simile attività rientra nelle facoltà connesse al diritto di comproprietà, essendo inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit, sia per la considerazione che i cortili, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (Cass. II, n. 13874/2010; Cass. II, n. 4386/2007). In applicazione del medesimo principio, peraltro, al condomino proprietario di altro immobile esterno rispetto al condominio non è consentito aprire su di esso vedute, dandosi altrimenti vita ad una servitù (Cass. II, n. 21128/1971); 13) è lecita, altresì, la realizzazione di c.d. bocche di lupo che pongano in comunicazione gli scantinati di proprietà esclusiva di un condomino ed il cortile comune, in quanto dette aperture non pregiudicano la normale destinazione del cortile che è quella anzitutto di dare aria e luce alle singole unità immobiliari (Cass. II, n. 1378/1970); 14) è, ancora, legittima la piantagione di essenze arboree e floreali nel cortile comune (Cass. II, n. 3188/2011); 15) quando taluno dei condòmini (ovvero conduttori di unità site all'interno dello stabile) occupi il cortile antistante l'edificio condominiale e destinato ad uso pubblico con tendoni, tavolini e gazebo, dietro pagamento di un canone e nel pieno rispetto delle procedure amministrative, tale uso particolare non può essere contestato dagli altri condomini, posto che il posizionamento temporaneo dei gazebo è consono alla destinazione d'uso pubblico del terreno (Trib. Monza 31 agosto 2006).

Con specifico riferimento, poi, alla destinazione del cortile comune al parcheggio delle autovetture dei condomini (Cass. II, n. 9875/2012; Cass. II, n. 14128/2000; Cass. II, n. 2255/2000; Trib. Roma, 24 gennaio 2017) – sebbene tale modalità di godimento sia da escludere, già in nuce allorché il cortile, per sua peculiare conformazione, sia idoneo soltanto al passaggio delle persone ed al transito dei veicoli diretti nelle rimesse aventi accesso dal medesimo (Cass. II, n. 27940/2013) – occorrono alcune precisazioni, in considerazione delle diverse evenienze che possono verificarsi: 1) può anzitutto accadere che il regolamento di condominio nulla disponga in merito. Premesso a tal proposito che la clausola del regolamento contrattuale di condominio che specifica la destinazione di una parte comune, senza escludere usi simili o comunque compatibili con quello indicato, non può essere interpretata estensivamente finendo per vietare ogni destinazione diversa da quella espressamente menzionata (sicché l'eventuale destinazione di una corte a zona di passaggio non esclude la possibilità di suo utilizzo anche quale area di parcheggio. Cass. II, n. 13728/2012), valgono, in tal caso, le considerazioni svolte in precedenza circa l'uso particolare del cortile, nel senso che il parcheggio o la sosta delle autovetture deve ritenersi consentita a condizione che non venga impedito l'uguale diritto degli altri condomini e fatto salvo quanto si dirà infra, sub 3); 2) potrebbe, poi, darsi il caso del regolamento di condominio che contempli tale facoltà, ammettendola ovvero negandola: nell'una come nell'altra evenienza, si è in presenza di un vincolo di natura reale, assimilabile ad un onere reale ovvero ad una servitù reciproca (Cass. S.U. , n. 943/1999; Cass. II, n. 5626/2002), con conseguente imprescrittibilità dell'azione con cui i comproprietari lamentino la violazione della destinazione del cortile, siccome indirizzata alla tutela del diritto di comproprietà (Cass. II, n. 2106/2004); 3) può, infine, accadere che l'utilizzazione del cortile con finalità di parcheggio sia disciplinata e regolamentata dall'assemblea dei condomini. In proposito, alla stregua del costante orientamento di legittimità, occorre ulteriormente distinguere, giacché: 3.1) la delibera con cui l'assemblea condominiale decide di determinare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni separate di cui ciascun condominio può disporre, può essere adottata con le maggioranze dell'art. 1136, comma 5, c.c. e non necessariamente all'unanimità (Cass. II, n. 6573/2015; Cass. II, n. 9875/2012; Cass. II, n. 15319/2011; Cass. II, n. 21287/2004; Cass. II, n. 6673/1988); 3.2) occorre, al contrario, l'unanimità dei consensi allorché si deliberi la trasformazione del cortile (o di parte di esso) in un'area edificabile destinata all'installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse a beneficio di alcuni soltanto dei condomini (configurandosi in tal caso un'innovazione vietata a norma dell'art. 1120, comma 2 – ora comma 4 – c.c., in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con la sottrazione all'uso ed al godimento anche di un solo condomino) ovvero l'assemblea assegni nominativamente, a favore di singoli condomini, posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura (in quanto tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono a seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune animo domini, della relativa proprietà a titolo di usucapione: Cass. II, n. 1104/2004. Nel medesimo senso Cass. II, n. 11034/2016), ovvero, ancora, disponga la delimitazione di posti auto nel cortile comune in numero corrispondente alle unità immobiliari ad uso abitativo escludendo i titolari dei locali commerciali e consentendo a chi desideri di realizzare una copertura a proprie spese (trattandosi di delibera cui consegue l'assegnazione individuale ad uso esclusivo di parti dell'area di uso comune, con preclusione all'uso ed al godimento da parte di altri condomini).

Più in generale si è osservato (Palombella, 7 ss.), a commento di Cass. II, n. 11034/2016, che «ove [...] si tratti di sottrarre l'uso ed il godimento di un bene comune ad uno ovvero ad un gruppo di condomini, riservandone l'utilizzo ad esclusivo vantaggio di altri, la situazione cambia radicalmente. In tale ultima ipotesi entra in gioco l'art. 1120 c.c. che, all'ultimo comma, vieta «le innovazioni [...] che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino» nonché l'art. 1102 c.c. che prevede come «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché [...] non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto» vietando a ciascun condomino di «estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti». In buona sostanza, l'assemblea, a maggioranza, può deliberare di utilizzare il cortile come parcheggio ma non può decidere, sic et simpliciter, che esso venga utilizzato solo da alcuni condomini, a discapito degli altri, senza alcun limite temporale. Sarebbe quindi legittima la delibera, anche assunta a maggioranza, che permetta l'utilizzo turnario dei posti auto tra i vari condomini ma non quella che deliberi la trasformazione del cortile comune in posto auto riservato perennemente ad un singolo condomino o in favore di un gruppo specifico di condomini in quanto, in questo caso, sarebbe leso il diritto-cardine di ciascun condomino di utilizzare i beni comuni. Anzi, la Cassazione sottolinea che la delibera assunta a maggioranza, che riserva solo in favore di alcuni condomini l'utilizzo esclusivo del cortile deve essere dichiarata nulla e, come tale, potrà essere impugnata ben oltre il termine dei trenta giorni previsto per l'impugnativa delle delibere nulle [...]».

La questione merita, tuttavia, di essere approfondita – e, forse, rivisitata – a seguito dell'introduzione dell'art. 1117-ter c.c. e della possibilità, con la particolare maggioranza ivi prescritta, di mutare la destinazione d'uso dei beni comuni, finanche precludendola ad alcuni condomini.

I muri maestri

Tra i beni che l'art. 1117 c.c. indica come necessari all'esistenza stessa dell'edificio condominiale sono inclusi i «muri maestri», quelli, cioè, portanti dell'edificio, che ne costituiscono l'ossatura (Dogliotti-Figone, 48), indipendentemente dal fatto che essi siano interni ovvero esterni (Cass. II, n. 11435/1993) e che hanno la funzione di circoscrivere la proprietà dell'edificio rispetto alla superficie esterna ad esso. L'art. 1117 c.c. si riferisce a tutta l'estensione dei muri, dalle fondamenta alla copertura dell'edificio (Cass. II, n. 4710/1977 e Cass. II, n. 3133/1971).

Muri maestri si rinvengono, pertanto, anche all'interno delle proprietà esclusive, purché abbiano funzione portante o di sostegno dell'edificio (Salis 1959, 28).

Interessante osservare come tali consolidati principi si scontrino con un isolato precedente di legittimità (Cass. II, n. 10008/1991), in cui si evidenzia come l'uso del cemento armato abbia profondamente modificato la funzione primaria dei muri perimetrali, che non sarebbe più quella di assicurare la stabilità dell'edificio, bensì soltanto quella di delimitarlo esternamente, essendo la funzione portante esercitata dai pilastri e dalle architravi in conglomerato cementizio. Sennonché la conclusione classica non appare meritevole di essere abbandonata giacché, da un lato, essa appare ancora valida per gli edifici eretti con tecniche costruttive e, soprattutto, materiali edilizi diversi dal cemento armato mentre, dall'altro, il novellato art. 1117, n. 1) c.c. include espressamente pilastri e travi portanti, in aggiunta ai muri maestri, tra i beni comuni.

Rientrano nella nozione varie tipologie di manufatti:  a) i muri perimetrali dell'edificio che, anche se privi di natura e funzione portante, in ogni caso delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica. In altri termini, il muro perimetrale è comune perché dà sagoma all'edificio e ne assicura la fruibilità abitativa e la conservazione rispetto agli agenti atmosferici: esso può essere portante, ossia maestro ma, anche ove privo di detta funzione strutturale, non risulta esclusa la comproprietà per essere comunque condominiale (Cass. II, n. 11288/2018). Essi sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici (Cass. II, n. 4430/2012; Cass. II, n. 4978/2007; Cass. II, n. 3867/1986; Cass. II, n. 839/1978; Cass. II, n. 5732/1978. In senso contrario, però Cass. II, n. 3654/1958). Come argutamente indicato in dottrina (Mazzon, 841) i muri perimetrali vanno intesi come muri maestri in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, lo proteggono dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e – non ultimo – delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso; b) i muri perimetrali degli edifici in cemento armato (pannelli di rivestimento o di riempimento) delimitanti un edificio in condominio rispetto ad altro edificio condominiale costruito in aderenza, che appartengono a tutti i comproprietari del suolo, in quanto costruiti su suolo comune, e pertanto, costituendo un elemento strutturale dell'immobile di cui beneficiano tutti i condomini, appartengono a tutti i proprietari dei piani o delle porzioni di piano facenti parte del fabbricato in regime di condominio (Cass. II, n. 23453/2004; Cass. II, n. 2773/1992); c) la facciata di prospetto di un edificio (cfr. anche infra, a proposito della tutela del decoro architettonico) che costituisce una delle strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato (Cass. II, n. 945/1998; Cass. II, n. 298/1977): oggi, a seguito della Riforma del 2012, la facciata è stata espressamente ricompresa, come bene «autonomo», tra le parti comuni necessarie, ex art. 1117, n. 1), c.c. Proprio con riferimento alla facciata condominiale ed alla possibilità che su di essa siano realizzati balconi aggettanti, la giurisprudenza tende a distinguere quale parte di essi faccia parte della facciata (e, dunque, sia comune a tutti i condomini): mentre, infatti, i balconi non rientrano tra le parti comuni, non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, (sicché essi costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Cfr. Cass. II, n. 25192/2025 e, nella giurisprudenza di merito, Trib. Palermo, 17 aprile 2018), il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni, ove svolgano una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. II, n. 30071/2017); d) il muro di contenimento di un giardino di proprietà esclusiva (e comunque di confine tra la proprietà privata e quella condominiale), le cui spese di conservazione devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà (Cass. II, n. 10270/2014. Contra, però, Cass. II, n. 577/1981); e) il cornicione aggettante, in quanto elemento decorativo e protettivo delle facciate e non parte della copertura dell'edificio (con conseguente ripartizione delle relative spese di rifacimento ai sensi dell'art. 1123 c.c. e non ex art. 1126 c.c.) (App. Genova, 24 luglio 2025).

Al contrario, non appartengono alla categoria dei muri: 1) le chiostrine – e, cioè, i cortili interni destinati a dare aria e luce a determinati piani o porzioni di piano, attribuite per titolo in proprietà esclusiva ai proprietari dei piani superiori – che configurano beni giuridici diversi rispetto ai muri maestri (interni) dell'edificio, che le delimitano: solo questi ultimi, infatti, in quanto parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, essendo destinati a sorreggere l'edificio, appartengono in proprietà comune a tutti i partecipanti al condominio (Cass. II, n. 11435/1993); 2) un muro, di ridotte dimensioni, delimitante un terreno di proprietà esclusiva di un condomino, ove lo stesso risulti inidoneo a tutelare la sicurezza del condominio quale muro di cinta, e idoneo soltanto a delimitare la detta proprietà esclusiva come muro divisorio (Cass. II, n. 577/1981); 3) le finestre che si aprono sul muro e che, per loro natura e destinazione, sono inidonee al godimento promiscuo da parte di tutti i condomini (Cass. II, n. 2285/1968); 4) i muri di tramezzo, privi di qualsivoglia funzione portante ed atti unicamente a dividere gli ambienti all'interno di un'unità immobiliare (nel qual caso sono di proprietà esclusiva del relativo titolare) ovvero due unità immobiliari tra loro (nel qual caso saranno in regime di comunione tra i proprietari esclusivi delle proprietà divise, ex art. 880 c.c.) (Cass. II, n. 903/1975; Cass. II, n. 1135/1971); 5) un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva, pur inserito nella struttura del complesso immobiliare (con ciò che ne consegue in termini di onere delle spese di riparazione), atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino e, quindi, a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero qualora sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale o l'atto costitutivo del condominio) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune, così convenzionalmente assimilandolo ai muri maestri ed alle facciate (Cass. VI-2, n. 22155/2018; Cass. II, n. 662/2023).

Discussa è, invece, la natura del muro divisorio di due condominii realizzati all'interno del medesimo edificio strutturalmente unico: nega la natura comune di tale struttura Cass. II, n. 2448/1979 mentre, più recentemente, essa è stata affermata da Cass. II, n. 25775/2016 la quale, a proposito dell'apertura di un varco nel muro divisorio tra i due diversi condominii, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, ha ritenuto illecita una simile utilizzazione del muro, in quanto implicante la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., per l'appunto il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

I muri che rivestono le caratteristiche innanzi indicate sono comuni, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117 c.c.; allorché, poi, si tratti di supercondominio ovvero – in ogni caso – di fattispecie comunque riconducibile all'art. 1117-bis c.c., la (con)titolarità del muro va limitata ai soli (com)proprietari dell'edificio in cui è inserito il muro.

Anche relativamente ai muri la «presunzione» di cui all'art. 1117 c.c., può essere ovviamente vinta da un titolo contrario, che riconduca il manufatto alla titolarità esclusiva di un condomino (Cass. II, n. 1593/1973; Cass. II, n. 3133/1971). La questione, se non problematica in sé, ha tuttavia suscitato non poche perplessità con riferimento alla individuazione del criterio di imputazione e ripartizione delle spese necessarie alla conservazione del muro stesso. Si è espressamente occupata dell'argomento Cass. II, n. 1154/1996, la quale ha chiarito che «il muro portante dell'edificio, così come ogni altra cosa, impianto o servizio elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù del titolo può appartenere in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio. Nondimeno, essendo il muro indispensabile per l'esistenza dell'edificio, in quanto svolge la funzione di sorreggere tutti i piani e le porzioni di piano e di proteggerli dagli agenti atmosferici, la proprietà esclusiva di esso non impedisce che gli altri condomini se ne avvantaggino, ricavando appunto l'utilità del sostegno dei loro piani o porzioni di piano e della protezione degli stessi dagli agenti atmosferici. Sul muro, pertanto, con la proprietà esclusiva concorre una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell'edificio sono titolari della proprietà solitaria dei piani o delle porzioni di piano. Donde la conseguenza che tutti i condomini – i quali ricavano una utilità dalla res, necessaria per l'esistenza e per la protezione dei loro immobili – sono tenuti a sopportare le spese per la conservazione della cosa [...] salvo che il proprietario esclusivo, in base ad una espressa e specifica pattuizione, così come si è riservata la proprietà, per titolo abbia assunto anche l'impegno di sostenere da solo queste spese, con esonero degli altri partecipanti da ogni concorso. La validità della ricostruzione proposta è confermata dalla statuizione dettata dall'art. 882, commi 1 e 2, c.c., secondo cui «le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno» [...] e «il comproprietario di un muro comune può esimersi dall'obbligo di contribuire nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, purché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza». La disposizione riguarda l'ipotesi del muro comune a più persone; non afferisce espressamente al caso, di cui si discute, concernente il muro (di sostegno dell'edificio composto da più unità immobiliari in proprietà, separata) che, per titolo, appartiene in proprietà esclusiva ad un solo condomino. Nondimeno la norma presenta interesse per il caso in esame per la ragione della impossibilità di sottrarsi al contributo nelle spese di riparazione e ricostruzione, rinunziando alla comproprietà, quando il muro sostiene un edificio o una porzione di edificio di spettanza del contitolare. Evidentemente la ratio della norma è che, nonostante la rinunzia, la utilità del muro per l'edificio di spettanza del rinunziante non viene meno. Con la dismissione del suo diritto di comproprietà, il rinunziante non può, per ragioni obbiettive, rinunziare a servirsi del muro, in quanto esso è necessario per l'esistenza e per il godimento del suo edificio. Anche nell'ipotesi di rinunzia al diritto di comproprietà, egli continua a godere del muro ed il perdurare della comunione di godimento importa necessariamente il persistere delle obbligazioni, che alla comunione sono connesse. La giustificazione della norma, dunque, si rinviene nella comunione di godimento del muro, ragion per cui può concludersi che le obbligazioni di contribuire alle spese non mutano tanto se sul muro esiste la comunione del diritto di proprietà, quanto se esiste la mera comunione di godimento. Risolta la questione della imputazione delle spese, si pone il problema ulteriore della loro ripartizione. Il quesito è se i condomini siano tenuti, alla stregua del principio generale enunciato dall'art. 1123, comma 1, c.c., in proporzione alle quote di comproprietà (che, nella specie, non afferiscono alla cosa, essendo questa di proprietà esclusiva); ovvero sulla base di altri criteri di ripartizione, previsti per esempio per il lastrico solare (art. 1126 c.c.). Nella specie, trova applicazione il criterio consueto della suddivisione delle spese in proporzione alle quote di cui all'art. 1118, comma 1, c.c., previsto dall'art. 1123, comma 1, c.c. Non si applica il criterio fissato dall'art. 1126 c.c. che, per i lastrici solari di uso esclusivo, pone un terzo delle spese a carico dei condomini titolari dell'uso esclusivo ed i due terzi a carico di tutti gli altri condomini dell'edificio, o della parte di esso, cui il lastrico solare serve. Per la verità, la ratio di questa norma consiste nella differente utilità offerta ai condomini, i quali godono dell'uso esclusivo, ed a quelli, che beneficiano della semplice copertura: differente utilità, che per il muro maestro non si riscontra. Non si applica neppure il criterio stabilito per le scale dall'art. 1124, comma 1, c.c., che ripartisce metà delle spese in ragione del valore di singoli piani o porzioni di piano e l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Questa disposizione contiene una norma a sé che, sulla base della altezza dei piani dal suolo, esplicitamente riconosce alle scale una diversa utilità. Orbene, in difetto di espressa previsione normativa, la utilità della comunione di godimento del muro deve commisurarsi secondo la consueta proporzione fissata per la comproprietà, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1117,1118, comma 1 e 1123, comma 1, c.c. Allo stesso modo della comunione di proprietà, là misura della comunione di godimento del muro si ragguaglia al servizio, che la cosa rende ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Poiché praticamente non è possibile misurare detta utilità, anche per la comunione di godimento del muro appare necessario ricorrere al criterio empirico, ma di facile attuazione, prescelto dalla legge per commisurare la comproprietà di esso e rappresentato dalla proporzione al valore del piano o delle porzioni di piano. Del resto, decidendo su un caso consimile, la giurisprudenza afferma che, in tema di condominio, non è applicabile il criterio posto dall'art. 1101, comma 1, c.c. in materia di comunione, avuto riguardo alla funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio rispetto alle parti in proprietà esclusiva: donde il principio che le spese di rifacimento di una cosa comune si ripartiscono, ai sensi degli artt. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in proprietà esclusiva. (Cass., sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064). Posto che il muro dell'edificio soggetto al regime del condominio, appartenente in proprietà esclusiva ad un solo condominio, è indispensabile per l'esistenza dell'edificio medesimo, quindi, su di esso concorre la comunione di godimento degli altri condomini, in ragione delle quote di ciascuno, segue che tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione in proporzione alle quote, secondo il principio generale enunciato dall'art. 1123, comma 1, c.c.

In sostanza, dunque, un muro portante che appartenga in proprietà esclusiva ad uno solo dei partecipanti al condominio è comunque indispensabile per l'esistenza dell'edificio: sicché, con la proprietà esclusiva del singolo concorre una comunione di godimento in favore di tutti coloro i quali, nell'edificio, sono titolari della proprietà solitaria di unità immobiliari. Ne consegue che «tutti i condomini – i quali ricavano una utilità dalla cosa, necessaria per l'esistenza e per la protezione dei loro immobili – sono tenuti a contribuire alle spese per la conservazione del muro in questione in proporzione alle rispettive quote, secondo il principio generale enunciato dall'art. 1123, comma 1, c.c.» (De Tilla, 88).

È fatta ovviamente salva la possibilità che il proprietario esclusivo abbia integralmente assunto su di sé anche gli oneri relativi alla manutenzione e ricostruzione del muro in proprietà individuale: in tal caso va dunque escluso qualsivoglia concorso degli altri condomini a tali spese (Cass. II, n. 1154/1996).

Segue. L'uso del muro

I muri maestri (e, più in generale, quelli «comuni») possono svolgere funzioni diverse, ultronee rispetto a quella, pur sempre principale, di sostegno dell'edificio condominiale.

Così, si è anzitutto rilevato che il muro comune, oltre a sorreggere l'edificio e, spesso, delimitarlo all'esterno come all'interno, ha anche la funzione, tra le altre, di consentire l'apertura o l'ampliamento di porte e finestre, attività che non ne altera l'entità materiale né, tantomeno, modifica la sua destinazione, integrando, piuttosto, una consentita modificazione della cosa comune (Cass. II, n. 8830/2003; Cass. II, n. 1499/1995; Cass. II, n. 240/1997; Cass. II, n. 4996/1994). Ed infatti, premesso che nell'esercizio delle facoltà riconosciute al condomino ex art. 1102 c.c., vanno rispetti i limiti rappresentati dal non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio (cfr. infra), dal non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, dal non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, dal non alterare la destinazione a cui il bene e preposto e dai divieti indicati dell'art. 1120 c.c. (cfr. anche Trib. Napoli, 16 maggio 2017), l'apertura di finestre su area di proprietà comune e indivisa costituisce – salvo il caso in cui le aperture vengano poste in essere a vantaggio di un immobile distinto da quello al servizio l'area di affaccio era stata originariamente destinata (Cass. II, n. 4386/2007) – opera inidonea all'esercizio di un diritto di servitù di veduta, sia per il principio nemini res sua servit, che per la considerazione che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono ben fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta, pertanto, anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva (Cass. II, n. 53/2014). Nel medesimo senso, ancora, Cass. II, n. 13874/2010, la quale ha affrontato il caso di trasformazione in veduta di un preesistente luce aperta sul cortile condominiale, Cass. II, n. 20200/2005 e, con riferimento al cortile comune a due corpi di fabbrica, Cass. II, n. 4386/2007.

Neppure la trasformazione in balcone, ad opera di un condomino, di una o più finestre del suo appartamento, realizzata attraverso il loro ampliamento, a livello dell'unità immobiliare in sua proprietà singolare, nel muro perimetrale comune ed innestando in questo lo sporto di base del balcone-terrazza, realizza un'innovazione, ex art. 1120 c.c., versandosi piuttosto, in presenza di quell'uso individuale della cosa comune il cui ambito e i cui limiti sono disciplinati dagli artt. 1102 e 1122 c.c.: si tratta, dunque, di una attività consentita, a condizione che i limiti predetti vengano – secondo l'apprezzamento del Giudice di merito – rispettati (Cass. II, n. 10704/1994; Cass. II, n. 5122/1990; Cass. II, n. 9644/1987; Cass. II, n. 2676/1980; Cass. II, n. 3351/1977; Cass. II, n. 473/1967; Cass. II, n. 1678/1963; Cass. II, n. 263/1962). Non è invece ammesso il procedimento inverso, consistente, cioè, nella trasformazione in luce di un precedente balcone: la facoltà di trasformare una veduta illegittima in luce, quale si desume dall'art. 903 c.c., presuppone, infatti, che anche questa debba essere aperta lungo il medesimo muro preesistente, in mancanza del quale non può darsi trasformazione dell'una apertura nell'altra: sicché è da escludere che la veduta esercitata da un balcone posto a distanza inferiore a quella di cui all'art. 905, comma 2, c.c., possa essere eliminata e trasformata in luce, previo tamponamento su tre lati del balcone stesso, cioè creando ex novo dei muri che, a loro volta, integrerebbero gli estremi di una costruzione da tenere a distanza ancora maggiore, in quanto la reintegrazione di un diritto leso non può essere attuata provocando una lesione di tipo diverso (Cass. II, n. 5594/2016).

Tirando le somme di quanto precede, dunque, può concludersi nel senso che la realizzazione di aperture nel muro comune che rispettino i presupposti di cui si è detto non costituisce un'innovazione vietata (cfr. art. 1120, ultimo comma c.c.), non alterando l'essenza né modifica la destinazione del muro, la cui funzione primaria consiste nel chiudere i locali verso l'esterno e sorreggere il tetto di copertura dell'edificio condominiale: sicché, ove detti presupposti siano rispettati, non occorre alcuna previa delibera assembleare autorizzativa alla realizzazione dell'apertura.

In applicazione dei suesposti principi è stato pertanto affermato che l'ampliamento o l'apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino, o la trasformazione di una finestra, che prospetta il cortile comune, in porta di accesso al medesimo, mediante l'abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non costituisce, di per sé, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune che fa capo, come ius  possidendi, a tutti i condomini (Cass. II, n. 703/1987) e, pertanto, non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondo altrui (artt. 900 e 907 c.c.), ma quelle che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa, senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione, di non alterare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio e di non ledere i diritti degli altri condomini (Cass. II, n. 6929/1982).

Quanto appena chiarito consente di riflettere su un ulteriore profilo disciplinare – evidentemente connesso – afferente il rispetto, in caso di realizzazione di aperture sul muro comune, della normativa sulle distanze: se, cioè, tale disciplina sia in grado di limitare l'esercizio della facoltà in questione. In proposito rappresenta principio consolidato quello per cui le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime giacché nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c.: ed infatti, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione (Cass. II, n. 6546/2010; Cass. II, n. 7044/2004). Sicché, in ultima analisi, le nuove aperture o eventuali ampliamenti di quelle preesistenti, ove rispettino i limiti ex art. 1102 c.c., sono da considerare legittimi, anche se realizzati senza il rispetto delle norme dettate in tema di distanze per luci e vedute. Diversamente è da dirsi, invece, in relazione alla violazione della normativa sulle distanze nei rapporti tra proprietà individuali (e non, dunque, tra proprietà individuale e beni comuni): in questo caso, infatti, in quanto compatibili con la disciplina della comunione essendo rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti tra proprietà individuali, le norme sulle distanze tornano a trovare applicazione, anche se uno dei condomini utilizzi parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c., con la conseguenza che la condotta del singolo trova il suo limite nella lesione dei diritti degli altri condomini (Cass. II, n. 14646/2006).  

In senso conforme, più recentemente, Cass. II, n. 5732/2019, relativamente alla illegittimità, per violazione della normativa sulle distanze, di un manufatto realizzato non già su di un'area comune, ma a copertura di un'area scoperta annessa alla proprietà esclusiva di un condomino ed a sua volta appartenente a quest'ultimo in regime di proprietà esclusiva).  

Esorbita da tale ipotesi, ovviamente, il caso di aperture eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, giacché in tale caso l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni e l'insorgere del condominio, e dall'altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia (Cass. II, n. 6923/2015).

Segue. Il decoro architettonico: «bene comune» a tutela dell'uso dei beni comuni (la facciata)

Come visto, uno dei limiti imposti all'uso dei muri maestri e, più nello specifico, della facciata va rinvenuto nel divieto di alterazione del «decoro architettonico» dell'edificio o di parte di esso (Trib. Catania, 2 maggio 2017) con tale accezione dovendosi intendere l'estetica conferita allo stabile dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante, atta ad imprimere alle varie parti dell'edificio, nonché all'edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia e specifica identità, visibile ed apprezzabile dall'esterno (Cass. II, n. 10006/2017; Cass. II, n. 1718/2016; Cass. II, n. 851/2007; Cass. II, n. 17398/2004), a prescindere dal suo pregio artistico (Cass. II, n. 10350/2011; Cass. II, n. 27551/2005) e dall'impatto con l'ambiente circostante (Cass. II, n. 1286/2010; Cass. S.U. , n. 2552/1975). Più di recente è stato tuttavia osservato che la lesione del decoro architettonico può avere riguardo anche alle facciate interne dell'edificio (Cass. II, n. 1718/2016, cit.).

Il decoro architettonico rappresenta, invero, un «bene comune» in senso proprio, il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare: accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia ma, piuttosto, la alterano sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento – comunque opinabile – del risultato estetico della modifica, la quale deve ritenersi non consentita quand'anche essa, nel suo complesso, possa apparire a taluno gradevole (Cass. II, n. 17398/2004). Il codice civile se ne occupa a proposito di innovazioni e di mutamento di destinazione d'uso delle parti comuni e, cioè, rispettivamente agli artt. 1120, comma 4 (comma 2, anteriormente alla novella introdotta con la legge di Riforma), 1122-bis, commi 1 e 3, nonché 1117-ter, comma 5, c.c., chiarendo che non  sono consentite le innovazioni – anche di carattere tecnologico, ove rivolte al miglior godimento di una porzione in proprietà individuale – ed i mutamenti delle destinazioni d'uso che alterino il decoro architettonico dell'edificio: ne consegue che la sua alterazione può essere dovuta sia ad opere realizzate su parti comuni, sia ad opere realizzate su parti di proprietà esclusiva (Cass. II, n. 2743/2005; Cass. n. 17398/2004). Sennonché, pur essendo legislativamente contemplato in relazione alle indicate fattispecie, il divieto in esame è pacificamente applicabile, sia pure in via analogica, anche alle modifiche consentite ex art. 1102, comma 1, c.c., per evidente identità di ratio (Cass. II, n. 14607/2012; Cass. II, n. 13261/2004; Cass. II, n. 12343/2003; Cass. II, n. 4314/2002): ed infatti, giacché l'art. 1102 c.c., nel vietare le modifiche pregiudizievoli alle parti comuni dell'edificio, fa riferimento non soltanto al danno materiale, quale modificazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma a tutte le opere che elidono o riducono in modo apprezzabile le utilità da essa detraibili, anche se di ordine edonistico, ne discende quale inevitabile conseguenza che devono ritenersi altresì vietate tutte quelle modifiche che comportino un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato (Cass. II, n. 1076/2005; Trib. Trieste, 17 novembre 2017).

Si è anzi osservato, a tale proposito, che il divieto di alterazione del decoro architettonico rappresenta un principio di carattere generale e che la originaria collocazione espressa nella norma destinata a disciplinare le innovazioni fondi sulla considerazione per cui in tal modo avrebbe inteso rimarcare il fatto che tale divieto rappresenta un limite invalicabile anche per la maggioranza dei condomini (Trib. Milano, 30 novembre 2016). Sempre in giurisprudenza si è poi chiarito che, l'alterazione del decoro architettonico richiede, per la sua stessa configurazione, che si tratti di opere eseguite alterando l'aspetto esteriore del fabbricato condominiale, essendo logicamente inconfigurabile una simile lesione in conseguenza di lavorazioni eseguite all'interno della singola unità immobiliare, ex art. 1122 c.c. (Cass. II, n. 1326/2012) e che non giustifica né, tantomeno, assume portata scriminante l'eventuale presenza di atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità amministrative, posto che gli stessi devono intendersi come concessi con salvezza dei diritti dei terzi (Cass. II, n. 1936/1977; Cass. S.U. , n. 2552/1975).

La ratio della tutela riservata al decoro architettonico va rinvenuta nella necessità di contrastare la diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all'intero edificio e, quindi, anche alle singole unità immobiliari che lo compongono.

Pertanto, pur essendosi chiarito che il pregiudizio economico è una conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico (Cass., II, n. 25790/2020; Cass. II, n. 8174/2012; Cass. II, n. 7625/2006; Cass. II, n. 5899/2004), cionondimeno, ove sorga contestazione sul punto il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa abbia determinato o meno un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità (Cass. II, n. 53/2014; Cass. II, n. 18334/2012).

Quanto, poi, ai criteri generali sulla cui base il giudice è tenuto a valutare se una determinata opera (innovazione, uso più intenso o modifica che sia) pregiudichi il decoro architettonico di un edificio, occorre maggiore o minore rigore, in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente – ed in quale misura – un'unitarietà di linee e di stile suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'opus novum nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti alterazioni operate da altri condomini (Cass. II, n. 21835/2007; Cass. II, n. 5417/2002), non potendo essere ignorata l'eventuale situazione di degrado dovuta a preesistenti modificazioni per le quali non sia stato esercitato il diritto a pretendere il ripristino (Trib. Ascoli Piceno, 14 novembre 2017 ; Trib. Pisa 5 ottobre 2010). Chiarissima Cass. II, n. 4679/2009 la quale, in motivazione, precisa che «[...] la corte di merito ha fornito una motivazione ampiamente argomentata – e come tale non censurabile in questa sede – sulla ritenuta inesistenza di una lesione del decoro architettonico; a tal fine ha preso in esame in modo analitico i vari elementi delle costruzioni oggetto di causa, rapportandoli alle componenti preesistenti in una attenta valutazione del relativo impatto visivo, dando fondatamente rilievo anche alla posizione del fabbricato e alla ridotta apprezzabilità di talune delle opere in questione. Per altri versi la corte d'appello, nell'escludere l'incidenza sul decoro architettonico delle verande rea-lizzate in relazione ad una omogeneità rispetto a preesistenti elementi di modifica del disegno compositivo della facciata, ha fatto applicazione di un principio costantemente affermato da questa corte, secondo cui nella valutazione della incidenza sul decoro architettonico di un'opera modificativa di un edificio non può essere ignorata la eventuale situazione di degrado di detto decoro per preesistenti modificazioni [...]» (nei medesimi termini Cass. II, n. 16518/2023, la quale invita ad dottare un criterio di reciproco temperamento tra i rilievi attribuiti all'unitarietà originaria di linee e di stile, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche e all'alterazione prodotta dall'opera modificativa sottoposta a giudizio. Cfr. anche Cass. II, n. 11177/2017; Cass. II, n. 14992/2012; Trib. Roma, 2 maggio 2012).  In senso opposto si pone, invece, Cass. II, n. 14455/2009, per cui non rileva che il decoro architettonico dell'edificio sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, essendo sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. Ha dato continuità all'orientamento da ultimo prospettato, Cass. II, n. 25790/2020, la quale ha ritenuto sufficiente l'alterazione, in modo visibile e significativo, della particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità: “neppure può attribuirsi alcuna influenza - si legge in motivazione - ai fini della tutela prevista dall'art. 1102 c.c., al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizza… Ai fini della tutela del decoro architettonico dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale fisionomia sia stata già gravemente ed evidentemente compromessa da precedenti interventi sull'immobile” (così anche Cass. II, n. 851/2007).

La casistica giurisprudenziale in tema di tutela del decoro architettonico è particolarmente ampia: a) è lecita e non implica l'alterazione del decoro architettonico l'installazione di un ascensore per eliminare le barriere architettoniche, ai sensi della l. n. 13/1989 (Cass. II, n. 8286/2005); b) è illecita ed illegittima la realizzazione di tettoie che, pur trovandosi nella proprietà esclusiva del singolo condomino, comportano un danno estetico alla facciata dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 2743/2005); c) è stato escluso che l'installazione di una controporta a filo del muro di separazione fra l'appartamento del condomino ed il ballatoio condoAggiungi a paragrafiminiale abbia un'incidenza apprezzabile sull'armonia complessiva del pianerottolo (Cass. II, n. 1076/2005); d) è illecita l'apposizione sul muro perimetrale di un condizionatore di dimensioni mastodontiche (Cass. II, n. 12343/2003). Nello stesso senso è stato chiarito che l'installazione di motori dell'aria condizionata, da parte del condomino, in maniera ben visibile sulla facciata condominiale in corrispondenza dell'appartamento di proprietà, integra una lesione del decoro architettonico dello stabile (Trib. Roma, 4 ottobre 2017); e) è lecito l'appoggio di una canna fumaria (come, del resto, anche l'apertura di piccoli fori nella parete) al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, sempre che la nuova opera non si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile (Cass. II, n. 6341/2000); Precisa al riguardo Cass. II, n. 25790/2020 che l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune che, seppur conforme alla destinazione della stessa, ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico” (in senso del tutto conforme, cfr. anche Cass. II, n. 30462/2018 e Cass. II, n. 6341/2000);  f) è illecita la realizzazione di alcuni fori di porta o di finestra posti sulle facciate dell'edificio, i quali avevano alterato la simmetria dei fori preesistenti, producendo un risultato esteticamente sgradevole (Cass., II, n. 14607/2012); g) è escluso il carattere lesivo del decoro architettonico di una veranda realizzata da un condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento nella parte retrostante del fabbricato (Cass. II, n. 1297/1998); h) è stata ritenuta illecita, perché lesiva del decoro architettonico, la trasformazione in porte di tre finestre di un appartamento condominiale (Cass. II, n. 1918/1981); i) costituisce alterazione del decoro architettonico dell'edificio la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio, essendo nozione comune che una simile operazione alteri, peggiorandola, la sagoma dello stabile (Cass. II, n. 27224/2013). In senso conforme è stato chiarito che costituisce lede il decoro architettonico di un edificio condominiale la realizzazione, sul terrazzo di proprietà esclusiva del condomino, di un nuovo corpo di fabbrica (specificamente costituito da una veranda), che incombe sulla facciata principale dell'edificio e che nulla ha a che fare con la composizione prevista dal progettista, compromettendo irrecuperabilmente le linee architettoniche e l'aspetto armonico del fabbricato condominiale, dovendosi in tal modo intendere la completa differenziazione progettuale e la illogica sovrapposizione (Cass. II, n. 2109/2015 ; Cass. II, n. 17102/2018); l) non viola il decoro architettonico il comproprietario che esegue i lavori se, sulla facciata, sono presenti interventi preesistenti tollerati dagli altri comproprietari e di cui non è stata richiesta l'eliminazione (Cass. II, n. 14992/2012); m) non rileva, ai fini del decoro architettonico, l'apposizione di tendaggi e stracci rimovibili sul terrazzo dell'edificio (Cass. II, n. 1326/2012); n) l'apertura di una porta di accesso diretto sul balcone realizzata in un fabbricato non dotato di particolare pregio architettonico ed edilizio e già interessato da interventi di altro genere (quali l'adattamento di balconcini in verande ovvero l'inserimento di grate di protezione in ferro in talune finestre o balconi), non integra lesione del decoro architettonico ex art. 1120 c.c. e ciò a prescindere dalla non visibilità dell'innovazione contestata dalla strada (Trib. Napoli, 15 gennaio 2010); o) non è possibile escludere, a priori, un'alterazione del decoro architettonico per il solo fatto che la realizzazione di una veranda su di una terrazza a livello interessi un appartamento posto non sulla facciata principale, bensì su quella interna, dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 1718/2016); p) non è stata ritenuta lesivo del decoro architettonico dell'edificio l'apposizione di pannelli fotovoltaici sul lastrico o sul tetto (Trib. Roma, 17 novembre 2015); q) integra gli estremi di una lesione del decoro architettonico dell'edificio condominiale, per la sua posizione di immediata evidenza, l'installazione di un cartellone pubblicitario luminoso, di ragguardevoli dimensioni, sul prospetto principale dell'edificio condominiale e per tutta l'estensione del parapetto del balcone dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva (Trib. Bari, 24 febbraio 2014); r) non integra violazione delle norme che regolamentano l'uso della cosa comune la costruzione, da parte di uno dei condòmini, di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, a copertura di alcuni posti auto siti all'interno della sua proprietà esclusiva, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. 

Del “decoro architettonico” si occupa, invero, anche l'art. 1138 c.c., a proposito del contenuto “minimo” del regolamento di condominio, essendo ivi previsto che il regolamento assembleare deve contenere “le norme per la tutela del decoro dell'edificio”, pur essendo incerti, tuttavia, i limiti della potestà regolamentare.

Va in proposito anzitutto chiarito che il disposto in esame si riferisce al decoro in generale, avendo ad oggetto non solo l'estetica e l'aspetto “architettonico”, ma anche l'autoregolamentazione della vita condominiale concernente, ad esempio, la modalità di sciorinatura dei panni, i tempi di battitura dei tappeti, il divieto di rumori molesti o di ingombro di parti comuni (atrio, portone, cortile, ecc.): sicché non sono coinvolte solo l'armonia e la bellezza dell'edificio, ma anche i comportamenti che possono deprezzarne il valore o l'estimazione generale (cd. decoro morale) dell'edificio, tutelando così la dignitosa coesistenza dei singoli e delle famiglie nello stesso stabile (Celeste, 2018).

Con specifico riferimento al decoro architettonico, la giurisprudenza ritiene che una norma del regolamento che vieti le innovazioni che modificano l'architettura in generale dello stabile, non solo contribuisce a definire la nozione del medesimo decoro, ma recepisce anche un autonomo valore, nel senso che quest'ultimo viene qualificato da elementi attinenti alla simmetria e all'estetica, impressi dal costruttore o comunque esistenti al momento di esecuzione dell'innovazione (Cass. II, n. 8861/1987). In particolare, le norme del regolamento di condominio aventi natura contrattuale – in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono derogare od integrare la disciplina legale e, per quanto in questa sede interessa, possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella fornita dalla giurisprudenza in relazione all'art. 1120 c.c. (ed applicabile, altresì, all'art. 1102 c.c.), estendendo il divieto di immutazione fino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva (Cass. II, n. 1748/2013; Cass. II, n. 14626/2010; Cass. II, n. 11121/1999; Cass. II, n. 8731/1998; App. Campobasso, 8 novembre 2017): in tal caso, non potendo più il giudice valutare il pregiudizio arrecato in concreto, ma dovendosi piuttosto attenere alla normativa regolamentare, alcuna innovazione che alteri le linee esterne dell'edificio può essere consentita.

Il principio è costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 12582/2015; Cass. II, n. 1748/2013; Cass. II, n. 8174/2012; Cass. II, n. 8883/2005; Cass. II, n. 11121/1999) come di merito (Trib. Udine, 24 febbraio 2016) e la spiegazione di una tale conclusione è facilmente intuibile: una clausola contrattuale che detti una rigorosa definizione del decoro architettonico dell'edificio, irrigidendone l'ambito operativo rispetto all'art. 1120 c.c., non mira infatti, a tutelare, in sé, il decoro architettonico, ma costituisce una vera e propria servitù di immodificabilità (Cass. II, n. 1748/2013; Cass. II, n. 14898/2013). Così, ad esempio, in presenza di una clausola del regolamento di condominio che precluda di apportare variazioni all'aspetto esterno dell'immobile, è valida la delibera condominiale che vieti ad un condomino l'installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una zanzariera che, per le sue caratteristiche (nella specie, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell'appartamento) risulti immediatamente visibile dall'esterno (Cass. II, n. 8883/2005). Va tuttavia segnalata una singolare pronunzia di merito (App. Firenze, 16 febbraio 2017) che, sovrapponendo principi elaborati per fattispecie diverse, ha ritenuto non invocabile, pur in presenza di un regolamento condominiale contrattuale, che legittimamente dia al concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 c.c., la lesione del decoro architettonico, allorché esso sia già degradato a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino.

Caso peculiare, recentemente affrontato in sede di legittimità, è quello relativo ad una clausola del regolamento contrattuale di condominio che, per le modifiche esterne ed interne delle proprietà individuali incidenti sulle facciate dell'edificio, richieda il benestare scritto dell'architetto progettista del fabbricato, ovvero di altro architetto da nominare (Cass. II, n. 30528/2017): si è ritenuto che una simile clausola non costituisca deroga agli artt. 1120 e 1122 c.c. (che, dunque, rimangono certamente applicabili) ma dia, piuttosto, luogo a vincoli di carattere reale tipici delle servitù prediali, nel senso di specificare i limiti di carattere sostanziale delle innovazioni, mediante predisposizione di una disciplina di fonte convenzionale, espressione di autonomia privata, che pone nell'interesse comune una peculiare modalità di definizione dell'indice di decoro architettonico.

Ci si è chiesti, inoltre, se anche un regolamento “assembleare” possa vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare un pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio: dando una risposta positiva al quesito, infatti, si riconoscerebbe l'attitudine di un regolamento non contrattuale a contenere norme recanti imposizioni o divieti ai condomini di determinati comportamenti in ordine all'uso, alla manutenzione e alla modifica delle porzioni di proprietà esclusiva, «nella misura in cui tali prescrizioni si rendano necessarie per tutelare interessi generali della collettività condominiale» (Cass. II, n. 5065/1986). Sennonché, la risposta al quesito che precede non può che essere negativa, nel senso che una clausola del regolamento assembleare, che inibisca ai singoli di apportare modifiche alle parti esclusive comportanti pregiudizi all'estetica dello stabile, deve ritenersi una mera clausola di stile, perché riproducente in modo apodittico il dettato del comma 4 dell'art. 1120 citato, che appunto vieta «innovazioni...che ne alterino il decoro architettonico»; se, invece, la prescrizione del regolamento abbia ad oggetto specificatamente la conservazione dell'originaria facies architettonica dell'edificio, così si dispone una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero “decoro architettonico” di cui ai summenzionati artt. 1120 e 1138 c.c. (Cass. II, n. 1748/2013; Cass. II, n. 11121/1999), con la conseguenza che, in presenza di opere esterne, persino migliorative, la loro realizzazione integra di per sé una vietata modificazione dell'originario assetto dello stabile (Cass. II, n. 8883/2005; Cass. II, n. 312/1999: ed in quest'ottica appare corretto ritenere che una simile compressione del diritto di proprietà dei singoli, mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice, pur ispirato dalla considerazione di peculiari valori stilistici di un determinato immobile, debba inserirsi in un regolamento contrattuale (Cass. II, n. 8731/1998).

Si deve, dunque, concludere nel senso che deve escludersi che la maggioranza dei condomini, attraverso l'approvazione del regolamento assembleare, possa imporre una norma diretta a limitare l'uso – inteso sia come opere che come attività di godimento – dei singoli appartamenti, sia pure al fine ulteriore di impedirne una destinazione non conforme all'interesse della collettività, nel caso concreto, relativo all'estetica dell'edificio.

Cass. II, n. 29905/2018 ha, inoltre, da ultimo chiarito che la legittimazione passiva, rispetto all'azione volta all'accertamento della responsabilità per gli effetti pregiudizievoli derivanti all'edificio da interventi realizzati da singoli condomini con installazioni di manufatti vari sui singoli balconi, spetta ai singoli responsabili delle violazioni e non all'amministratore che, al massimo, sarebbe passivamente legittimato in relazione all'azione volta all'accertamento dell'illiceità della sua inerzia nell'agire a tutela del decoro dell'edificio.

Il decoro architettonico va, infine, tenuto distinto dall'aspetto architettonico, previsto dall'art. art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alla facoltà di sopraelevare: in particolare, il concetto di "aspetto architettonico" dell'edificio, come tutti quelli elaborati dalle scienze - quale l'architettura - idiografiche, che non poggiano su leggi generalizzabili, ma studiano oggetti singoli, non è connotato dall'assolutezza dell'inferenza induttiva tipica delle scienze che, al contrario, elaborano frequenze statistiche direttamente rilevanti per l'accertamento del fatto litigioso e perciò rappresenta una nozione che la legge configura con disposizione delineante un modulo generico, che richiede di essere specificato in sede interpretativa, mediante l'accertamento della concreta ricorrenza, nella vicenda dedotta in giudizio, degli elementi che integrano il parametro normativo, ponendosi sul piano del giudizio di fatto, demandato al giudice di merito e, come tale, incensurabile in cassazione, se privo di errori logici o giuridici (Cass. II, n. 29584/2021). In tale prospettiva, mentre il decoro architettonico rappresenta una qualità positiva dell'edificio (derivante, per l'appunto, dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie), il secondo delinea la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio stesso, percepibile con immediatezza dall'osservatore esterno (Cass. II, n. 16258/2017; Cass. II, n. 1025/2004; Cass. II, n. 8861/1987), senza che occorra che l'edificio sia dotato di particolare pregio artistico, ma soltanto di una fisionomia propria - a meno che, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si trovi in stato di degrado complessivo tale da rendere ininfluente ogni ulteriore intervento modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si trovi in stato di degrado complessivo tale da rendere ininfluente ogni ulteriore intervento, dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia e alterare le linee impresse dal progettista (Cass. II, n. 23256/2016; Cass. II, n. 17350/2016) ed occorrendo all'uopo fare riferimento, senza alcuna distinzione, non solo alla facciata principale, ma anche agli altri lati dello stabile nonché, più in generale, alle previsioni del regolamento condominiale di natura contrattuale, eventualmente più restrittive (Cass. II, n. 10848/2019). Può per tale via sostenersi, allora, che le due nozioni si completano e sono imprescindibili l'una dall'altra, vivendo in rapporto di stretta complementarietà tra loro, sostanzialmente risolvendosi la valutazione di continuità stilistica in una verifica del rispetto delle direttive architettoniche impresse dal progettista (in tal senso cfr. anche Cass. II, n. 33104/2021ove, a proposito della struttura realizzata in sopraelevazione, si evidenzia che la nozione di aspetto architettonico ex art. 1127, comma 3, c.c., siccome complementare, ancorché differente, rispetto a quella di decoro architettonicoex art. 1120 c.c., non può comunque prescinderne).

È stato precisato (Cass. II, n. 851/2007) che il decoro architettonico si riferisce all'aspetto fisionomico dell'edificio – ossia all'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata fisionomia ed una specifica identità – mentre l'aspetto architettonico rappresenta la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio tale che l'adozione, nella parte sopraelevata di uno stile diverso da quello della parte preesistente, comporta un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo percepibile da qualunque osservatore (Cass. II, n. 10048/2013).

L'evidenziata distinzione, peraltro, non è priva di risvolti pratici, in quanto la modifica strutturale di una parte dell'edificio – eventualmente anche di modesta consistenza – se può non incidere sull'aspetto architettonico, nondimeno può comportare il venir meno di altre caratteristiche influenti sull'estetica dell'edificio, e dunque alterare il decoro architettonico dello stesso.

Segue. Profili processuali relativi alla tutela del decoro architettonico

La tutela del decoro architettonico degli edifici condominiali è stata apprestata dal legislatore – come visto – non già in astratto ma in considerazione della concorrenza di due distinte circostanze di fatto: 1) l'alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio o di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia; una consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono. Ne consegue che la legittimazione attiva ad agire per reprimere comportamenti suscettibili di ledere il decoro architettonico spetta ad ogni singolo condominio e non solo al condominio, in persona dell'Amministratore p.t.

Estremamente chiara e consolidata è la posizione della giurisprudenza al riguardo: se, infatti, l'amministratore è certamente legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la rimozione di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, perché tale atto, diretto a preservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, e pertanto ricade, ai sensi dell'art. 1130, n. 4), c.c., tra le sue attribuzioni (Cass. II, n. 14626/2010; Cass. II, n. 7677/1986), cionondimeno è riconosciuto a ciascun partecipante al condominio il diritto di agire in giudizio per la tutela del decoro architettonico della proprietà comune (Cass. II, n. 14474/2011; Cass. II, n. 5417/2002; Cass. II, n. 10609/1996; Cass. II, n. 8531/1994).

Non è comunque necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, salvo che il condomino convenuto in giudizio eccepisca di aver apportato modifiche o innovazioni sulla proprietà esclusiva e chieda l'accertamento di tale stato di diritto, giacché oggetto di controversia, in tal caso, non è più soltanto l'alterazione del decoro architettonico, bensì anche l'accertamento della natura condominiale o meno, in base ai rispettivi titoli di acquisto, delle parti di edificio alterate (Cass. II, n. 3238/1998); peraltro, non versandosi in ipotesi di controversia concernente le modalità d'uso o la misura dei servizi condominiali quanto, piuttosto, la contestazione in radice del diritto del condomino di fare un determinato uso della cosa comune e del potere dell'assemblea di consentirlo, la causa esula dalla competenza ratione  materiae del giudice di pace ed è soggetta alle regole della competenza per valore nelle cause relative a beni immobili (art. 15 c.p.c.), (arg. da Cass. II, n. 10519/1993).

Quanto al termine entro il quale far valere la lesione del decoro (con conseguente obbligo di riduzione in pristino del'opus novum), va segnalata l'esistenza di un contrasto di giurisprudenza giacché mentre per un orientamento il diritto del singolo ad agire per la tutela del decoro architettonico è imprescrittibile, in applicazione del principio per cui in facultativis non datur  praescriptio (anche se l'imprescrittibilità può essere superata dalla prova dell'avvenuta usucapione del diritto a mantenere la situazione lesiva. Cass. II, n. 7727/2000), secondo altra impostazione, pronunziatasi a proposito di un'ipotesi di sopraelevazione ed aderente al più antico orientamento, fatto proprio da Cass. II, n. 10334/1998, alla cui stregua, il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, siccome disponibile, si prescriverebbe per mancato esercizio ventennale, occorrerebbe distinguere tra azione volta ad ottenere la riduzione in pristino, per lesione del decoro architettonico, ed azione volta ad ottenere il medesimo risultato, fondata sul pericolo alla staticità dell'edificio: nel primo caso, l'azione sarebbe soggetta a prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale (sì che il condomino che ha sopraelevato in violazione dell'obbligo di cui al comma 3 dell'art. 1127 c.c. acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l'ha realizzata; nel secondo frangente, relativo all'ipotesi di compromissione delle condizioni statiche dell'edificio, non vi è un limite al suo diritto di sopraelevare, ma difetterebbe il presupposto stesso della sua esistenza e, conseguentemente, la relativa azione di accertamento negativo sarebbe imprescrittibile (così Cass. II, n. 17035/2012).

La tutela del decoro architettonico può essere avanzata anche in sede possessoria, allorché il condominio – ovvero singoli condomini – invochi, ex art. 1170 c.c. (Pret. Roma, 11 marzo 1989), la cessazione delle molestie arrecata da uno dei membri della compagine condominiale al decoro architettonico dell'edificio, mediante la modifica, totale o parziale, della facciata.

È stato infine precisato che, costituendo la facciata di un edificio ed il relativo decoro architettonico un modo di essere dell'immobile e dunque, in ultima analisi, un elemento del modo di godimento da parte del suo possessore, la modifica della facciata, comportando un'interferenza nel godimento medesimo, può integrare un'indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria (Cass. II, n. 7069/1995; Trib. Milano, 26 novembre 2015), esperibile anche nei confronti del conduttore di uno degli immobili in proprietà esclusiva siti nell'edificio condominiale e che si sia reso autore della lesione (Cass. II, n. 4109/1985).

Segue. Ancora sull'uso del muro comune

Rinviando al successivo paragrafo 8.6.per l'esame della tematica afferente l'apertura di varchi nei muri comuni, al fine di mettere in comunicazione beni comuni e proprietà individuali ovvero proprietà individuali tra loro, vanno specificate le ulteriori possibili funzioni del dei muri.

In particolare, rappresentano espressione del diritto di comproprietà sul muro comune: 1) l'apposizione di targhe, insegne, tende o vetrine nel prospetto dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 12298/2003; Cass. II, n. 2255/2000; Cass. II, n. 1499/1998; Cass. II, n. 1046/1998. Nella giurisprudenza di merito cfr. anche App. Torino, 19 maggio 2020, con precipuo riferimento alle insegne): tale facoltà è riconosciuta, invero, anche al conduttore (Cass. II, n. 1046/1998) ed anche nelle parti del muro che non corrispondono alla proprietà esclusiva del locatore, in quanto la locazione a terzi di un'unità immobiliare compresa in un edifico in condominio pone il conduttore in una posizione affatto dissimile da quella del proprietario in luogo del quale egli detiene. Quanto alle concrete modalità di esercizio di tale diritto, mentre la giurisprudenza ha chiarito sono illegittime (1.1) la collocazione sul muro perimetrale comune di tre bacheche, fornite di impianto di illuminazione, per l'esposizione di quadri in vendita, perché tale comportamento impedisce agli altri condomini l'uso dello stesso bene comune per collocarvi targhe professionali o commerciali (Cass. II, n. 13107/1992), nonché (1.2) l'apposizione di un cartellone pubblicitario sull'intero muro perimetrale, trattandosi di un'innovazione che muta la destinazione del muro ed incide sul decoro architettonico della facciata esterna del fabbricato (App. Milano, 17 giugno 1997), in dottrina (Cirla 345 ss.) si è altresì osservato che (1.3) esiste un generale limite alla collocazione di insegne luminose o targhe sul portone di ingresso, sul muro e nel corridoio dell'atrio condominiale in quanto, da un lato tale utilizzazione è comunque in contrasto con la funzione o la destinazione tipica di tali parti comuni, dall'altro, targhe e insegne «non devono comunque arrecare pregiudizi alle altre proprietà, per dimensioni, fasci di luce e quant'altro. Possono essere anche collocate in modo da occupare parte del muro perimetrale corrispondente alla proprietà di altro condomino ed in caso di contestazione è opportuno astrattamente delimitare lo spazio di ciascuno a quella parte di facciata corrispondente al perimetro interno di ogni singola proprietà. Sotto tale profilo è doveroso tenere presente che i muri dell'edificio costituiscono una comunione indivisa tra tutti i condomini e che, di conseguenza, il singolo condomino è legittimato ad invadere anche la zona di muro corrispondente alla proprietà di altro condomino»; 2) l'installazione di impianti citofonici (Cass. II, n. 1975/1973) o di meccanismi fotocellulari per l'apertura automatica del cancello inserito nel muro (Cass. II, n. 22341/2009); 3) l'apposizione di cavi elettrici, centraline elettroniche ed antenne (Trib. Reggio Calabria, 20 dicembre 2012); 4) la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio, di pertinenza esclusiva di un condomino (Cass. II, n. 14822/2014; Cass. II, n. 1662/1999); 5) la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio, di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 14822/2014; Cass. II, n. 1662/1999); 6) l'apposizione, nel muro condominiale, di due terminali coassiali per lo scarico dei fumi combusti e per l'aspirazione dell'aria comburente, non comportando un'alterazione della cosa comune né un impedimento al suo paritario uso da parte degli altri condomini (Cass. II, n. 14607/2012); 7) infiggere zanche o travi nel muro comune, in quanto tale attività non altera di per sé la naturale e precipua destinazione del muro in funzione di sostegno nonché di delimitazione perimetrale e protezione/isolamento dall'esterno delle proprietà individuali (Trib. Milano, 15 marzo 2005); 8) l'appoggio di una struttura metallica con una tenda avvolgibile al muro comune perimetrale di un edificio condominiale implica, per Cass. II, n. 22572/2020, una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico (ove la nuova opera - secondo  una valutazione che spetta al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità, se non nei limiti di cui all'articolo 360, comma 1, n. 5, c.p.c. - si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio); 9) i lavori eseguiti su di un muro maestro (scavo di una nicchia, allargamento o apertura di un varco) posto all'interno di un singolo appartamento, al fine di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare, qualora non pongano in pericolo la fondamentale funzione di assicurare la stabilità dell'edificio, non integrano un abuso della cosa comune, suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'art. 1102, comma 1, c.c., a condizione che i lavori non compromettano la sicurezza o altre essenziali caratteristiche del muro posto a servizio dell'edificio (Cass. II, n. 35851/2021); 10) l'appoggio al muro perimetrale, ovvero l'incasso in esso, di una canna fumaria a condizione che tale installazione non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico (Cass. II, n. 18350/2013; Cass. II, n. 2741/2012; Cass. II, n. 6341/2000; Cass. II, n. 804/1969; Trib. Bari, 2219/2007; Trib. Monza, 23 maggio 2005; Trib. Roma, 28 luglio 2002; Trib. Napoli, 17 marzo 1990); le medesime regole valgono per il caso di sostituzione di una preesistente canna fumaria (Cass. II, n. 18350/2013). In applicazione di detti principi si è pertanto affermato che costituisce pregiudizio al concorrente diritto degli altri condomini di utilizzare in modo conveniente il muro comune, l'installazione su di esso di una canna fumaria che, per le sue dimensioni o per la sua ubicazione, riduca in modo apprezzabile la visuale di cui tali condomini godono dalle finestre site nello stesso muro (Cass. II, n. 620/1977); del pari, si è escluso che l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune – che funge anche da muro di delimitazione della proprietà individuale – ad esclusivo servizio del proprio immobile possa considerarsi utilizzazione in termini di mero appoggio consentito della stessa al muro comune, considerato il particolare carattere di invasività della proprietà altrui, anche sotto i meri profili delle immissioni di calore e della limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che ne derivano (Cass. II, n. 8852/2004; Cass. II, n. 2774/1992). Non ha invece ancora trovato soluzione definitiva la questione riguardante l'obbligo o meno del condomino di rispettare, nella posa della canna fumarie, le distanze previste dall'art. 889 c.c.: tale norma, infatti, pare applicabile anche in materia condominiale (a dispetto di quanto detto in precedenza circa il contemperamento tra le norme sulle distanze e quelle specifiche sul condominio), trattandosi di norma dettata non già al fine di rispetto delle distanze quanto per motivi di igiene; 

Proprio con riferimento alla canna fumaria, ed anticipando quanto si dirà più approfonditamente nel paragrafo successivo, si ritiene (Manassero, 569) che il relativo tracciato debba rispettare un duplice regime di distanze: sia dai beni comuni condominiali (essenzialmente finestre e luci a servizio delle scale comuni condominiali) che dalle singole proprietà esclusive (finestre e balconi dei singoli appartamenti sovrastanti l'unità a servizio della quale il condotto è posto). Mediante il riferimento a Cass. II, n. 724/1995 si è infatti osservato che «siffatta pronuncia contiene, nella parte motiva, due dogmi di fondamentale rilevanza nella materia qui trattata che riguardano: la distanza che dovrà esser rispettata nei confronti delle finestre e dei balconi privati posti sulla medesima facciata sulla quale sarà apposta la canna fumaria; la distanza che dovrà essere rispettata nei confronti delle finestre comuni condominiali. Pertanto, atteso che il fondo sul quale è esercitata la veduta è la facciata, e con l'affaccio dalle finestre private si potrà dare corso solamente ad una visione obliqua, ma non ad una visione diretta, allora non troverà applicazione la norma di cui all'art. 907 c.c. ma in luogo della misura prevista nella norma testé richiamata, dovrà osservarsi verso le parti in esclusiva proprietà la distanza minima prevista per l'apertura di vedute laterali ed oblique di cui all'art. 906 c.c.., e quindi, cm. 75». Quanto, poi, al punto dal quale calcolare la distanza, la stessa dottrina precisa che «per quanto concerne le finestre dovrà aversi cura di procedere alla misurazione dalla spalletta di contorno della finestra e fino al bordo esterno del condotto fumario; mentre per i balconi si dovrà procedere alle misurazioni a partire dall'ultimo sporto del balcone che deve essere identificato con il lato esterno della soletta, o del «marmetto» che delimita la pavimentazione e che normalmente si inserisce lateralmente nella facciata. Per quanto concerne il regime delle distanze tra il condotto fumario e le finestre comuni condominiali, la Suprema Corte ha, invece, fissato una importante deroga dovuta alla prevalenza del diritto del singolo all'uso più intenso del bene comune sulle norme relative alle distanze. Occorrerà, tuttavia, avere cura di non ostacolare o limitare il normale utilizzo delle finestre in questione e, quindi, il condotto dovrà essere posizionato in guisa da non limitare l'accesso di luce ed aria (e, quindi, la canna fumaria non potrà essere installata davanti alla luce della finestra, bensì a fianco della medesima); e parimenti si dovrà consentire la completa apertura dei battenti ove essi avessero l'apertura a libro verso l'esterno».

Segue. La canna fumaria

La canna fumaria (ma il discorso è ugualmente valido per i camini), ove destinata all'uso comune, rientra tra i beni riconducibili all'elencazione di cui all'art. 1117, n. 3), c.c. (cfr. anche Cass. II, n. 1092/1966): la «presunzione» viene ovviamente meno nel caso di manufatto destinato a servire esclusivamente l'appartamento cui afferisce (Cass. II, n. 16306/2012; Cass. II, n. 9231/1991; Cass. II, n. 1033/1967; Trib. Milano, 11793/2013). A tal ultimo fine, tuttavia, è evidentemente irrilevante che la canna fumaria abbia origine in un determinato appartamento (occorrendo – come detto – la destinazione esclusiva al servizio di questo) né che questa non sia formata da tubi, ma ricavata nel vuoto del muro perimetrale, per tutta l'altezza dell'edificio (Cass. II, n. 1033/1967).

Ove sia comune, è inibito ai singoli condomini effettuare su di essa interventi (quale la riduzione della sezione della canna fumaria stessa) che impediscano agli altri compartecipi di farne uso secondo la sua normale destinazione (Cass. II, n. 1092/1966, cit.). Peraltro, in caso di canna fumaria comune, perché servente rispetto all'impianto di riscaldamento centralizzato, ove questo venga dismesso, non viene perciò meno il compossesso dei singoli condomini sulla relativa canna fumaria, sia perché la facoltà di mettere o non mettere in attività un impianto è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale, sia perché la canna fumaria va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate utilizzazioni (Cass. II, n. 1719/1995). Applicazione pratica di tale ultimo principio è quanto affermato da Cass. II, n. 27822/2007, per cui, nel caso in cui i condomini abbiano deciso a maggioranza, ai sensi dell'art. 26 l. 9 gennaio 1991, n. 10 (recante «Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia») e del relativo regolamento di esecuzione approvato con d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato e la sua sostituzione con autonomi impianti, è obbligatorio per tutti i condomini partecipare proporzionalmente alle spese per l'installazione e manutenzione della nuova canna fumaria, che in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti in condomini sono obbligatoriamente tenuti ad allacciare il proprio.

Con riferimento, invece, al regime di proprietà esclusiva, la «presunzione» di condominialità non opera allorché la canna fumaria – al servizio di un appartamento in proprietà individuale – venga semplicemente appoggiata ad uno dei muri perimetrali e non incassata in esso (cfr. infra). In proposito, però, se la giurisprudenza di legittimità ritiene l'appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale alla stregua di un'ammissibile modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa (art. 1102 c.c.), ciò tuttavia ammette, a condizione che tale installazione non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio e non ne alteri il decoro architettonico (Cass. II, n. 30462/2018;  Cass. II, n. 6341/2000; Trib. Monza 23 maggio 2005): proprio con riferimento a quest'ultimo, poi, appare evidente che l'installazione di una canna fumaria in appoggio non determina una lesione del decoro architettonico allorché si mutano le originali linee architettoniche dell'edificio, ma quando la nuova opera, piuttosto, si rifletta negativamente sull'insieme dell'armonico aspetto dello stabile.

Diverso – ma certamente complementare – è, ai fini del rispetto dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c., il discorso relativo al rispetto delle distanze legali, per l'inevitabile interferenza che, in ambito condominiale, si verifica tra uso del muro per l'appoggio su di esso di una canna fumaria di natura pertinenziale rispetto ad un immobile in proprietà esclusiva e le altre proprietà comuni come individuali. Si è già avuto modo di chiarire che il rapporto tra le norme sulle distanze e quelle sull'uso delle cose comuni deve essere ricostruito nel senso per cui le prime sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino solamente nel caso in cui siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative all'uso delle cose comuni: dunque, nel caso in cui l'applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime, e delle une e delle altre sia possibile un'applicazione complementare. Laddove, invece, sorga un contrasto, devono prevalere le norme relative all'uso delle cose comuni, con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali, le quali, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (Cass. II, n. 724/1995; Cass. II, n. 15394/2000). Principio pienamente rispettato in materia, anche in considerazione della peculiarità della fattispecie: ed infatti, qualora uno dei condomini agisca in giudizio per ottenere l'ordine di rimozione di una canna fumaria posta in aderenza al muro perimetrale dell'edificio, la liceità dell'opera, realizzata da altro condomino, deve essere valutata alla stregua di quanto prevede l'art. 1102 c.c. e non secondo la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, atteso che la canna fumaria non è una costruzione in senso proprio, ma un semplice accessorio di un impianto (Cass. II, n. 10618/2016; Cass. II, n. 4936/2014; Cass. II, n. 16306/2012; Cass. II, n. 2741/2012). Sotto altro profilo, inoltre, va precisato che la disciplina sulle distanze legali non trova applicazione se l'apposizione di una canna fumaria è data dalla necessità di realizzare impianti indispensabili per un'effettiva abitabilità dell'appartamento secondo le esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene (Cass. II, n. 3105/1981; Cass. II, n. 5492/1978): in questo caso, peraltro, è stato altresì chiarito che non occorre il consenso del condominio per installare l'obbligatoria canna fumaria (o sistema alternativo) sul muro comune, nel rispetto delle norme interne (cfr. l. n. 90 del 2013) ed europee sulle distanze per evitare immissioni nocive ai vicini (TAR Marche, n. 648/2017; TAR Lazio, n. 8735/2017).

La casistica è comunque varia: è stata ritenuta illegittima l'installazione, da parte di un condomino, di un'autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità dell'edificio, tale opera viola le norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata (Trib. Milano 26 marzo 1992); del pari, pregiudica il concorrente diritto degli altri condomini di utilizzare in modo conveniente il muro comune, l'installazione su di esso di una canna fumaria che, per le sue dimensioni o per la sua ubicazione, riduca in modo apprezzabile la visuale di cui tali condomini godono dalle finestre site nello stesso muro (Cass. II, n. 620/1977).

Rispetto, invece, al pregiudizio recato ai concorrenti diritti e facoltà degli altri condomini sulle parti comuni o sulle porzioni in proprietà individuale, ove ciò si verifichi, l'appoggio o l'installazione di una canna fumaria è da considerarsi modifica non consentita al singolo.

Sicché, ad esempio, è stata ritenuta illecita – e la relativa delibera autorizzativa assunta a maggioranza dichiarata nulla – l'apposizione di una canna fumaria destinata a smaltire le esalazioni prodotte dal forno di un esercizio commerciale ubicato al piano terra di un edificio condominiale, collocata – nella parte terminale – a breve distanza dalle finestre di altro condominio sovrastante (Cass. II, n. 9130/1993); ugualmente, la canna fumaria posta al servizio di un ristorante, installata in un condominio ex novo e senza alcuna autorizzazione assembleare, deve essere rimossa qualora provochi per i condomini molteplici violazioni rilevanti sul piano possessorio, come immissioni che superino la normale soglia di tollerabilità (Trib. Salerno 23 marzo 2005); nel medesimo senso si è precisato che le immissioni nocive che superino la normale tollerabilità giustificano la richiesta di rimozione della canna fumaria, in particolare se questa è posta ad una distanza inferiore rispetto a quella minima prevista dal regolamento edilizio comunale (Cass. II, n. 18262/2011). Tali dicta poggiano tutti sulla considerazione di fondo per cui l'art. 844 c.c. trova applicazione anche in ambito condominiale allorché un condomino, nel godimento della propria unità immobiliare o delle parti comuni, dia luogo ad immissioni moleste o dannose nella proprietà di altri condomini (Cass. II, n. 250/1973) sebbene, nel procedere all'applicazione della disciplina sulle immissioni, debba aversi riguardo – al fine di operare il giudizio di «normale tollerabilità» – alla peculiarità dei rapporti condominiali ed alla destinazione assegnata all'edificio dalle disposizioni urbanistiche ovvero, in mancanza, dai proprietari: sicché, laddove l'edificio non adempia ad una funzione uniforme e le unità immobiliari siano soggette a destinazioni differenti, contestualmente abitative e commerciali, «il criterio dell'utilità sociale, cui è informato l'art. 844 c.c. impone di graduare le esigenze in rapporto alle istanze di natura personale ed economica dei condomini, privilegiando, alla luce dei principi costituzionali, le esigenze personali di vita connesse all'abitazione, rispetto alle utilità meramente economiche inerenti all'esercizio di attività commerciali» (Cass. II, n. 3090/1993). A tale riguardo è stato recentemente chiarito che, nell'ambito di un edificio in condominio, i parametri fissati dalla normativa speciale in tema di requisiti e dimensionamento degli impianti termici (in quanto diretti alla protezione di esigenze della collettività di rilevanza pubblicistica), pur potendo essere considerati come criteri minimali di partenza, al fine di stabilire la intollerabilità delle emissioni che li eccedono, non vincola il giudice del merito: sicché, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell'ambito privatistico, il giudice può anche discostarsene, pervenendo motivatamente al giudizio di intollerabilità – ex art. 844 c.c. – sulla scorta di un prudente apprezzamento di fatto che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica, e che rimane, in quanto tale, insindacabile in sede di legittimità (Cass. II, n. 20555/2017). Simmetricamente si è affermato che mentre il superamento dei livelli massimi di tollerabilità determinati da leggi e regolamenti integrano senz'altro gli estremi di un illecito, l'eventuale non superamento non può considerarsi senz'altro lecito (Cass. VI-II, n. 1069/2017).

Concettualmente diversa dalla installazione di una canna fumaria pertinenziale ad un'unità immobiliare in proprietà esclusiva è la sua sostituzione, giacché tale operazione non reca, di per sé, un danno alla cosa comune – in specie, la facciata dell'edificio – già in precedenza utilizzata per l'appoggio del manufatto di proprietà individuale.

È, pertanto, diritto del singolo condomino, a prescindere dall'eventuale consenso degli altri membri della compagine condominiale, ottenere la concessione edilizia per sostituire la precedente ed inadeguata canna fumaria con una nuova (Cons. St., n. 11/2006), mentre resta sempre valido, anche in relazione al manufatto sostituito, il limite connaturato all'art 1102 c.c., consistente nell'osservanza, tra l'altro, del divieto di alterazione del decoro architettonico del fabbricato (Cass. II, n. 18350/2013).

Quanto, infine, alle ipotesi di uso di parti comuni per incassarvi una canna fumaria di proprietà individuale, le ipotesi sono due: quella della canna fumaria che sia inserita nel muro maestro e quella (che si anticipa in questa sede, per unità di trattazione) della canna fumaria che sia inserita nel lastrico solare.

Quanto alla prima evenienza, è stato chiarito che l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune – che funge anche da muro di delimitazione della proprietà individuale – ad esclusivo servizio del proprio immobile non può considerarsi utilizzazione in termini di mero appoggio – consentito – della stessa al muro comune, considerato il suo particolare carattere di invasività della proprietà altrui (qual è anche quella non esclusiva bensì comune), anche sotto i meri profili delle immissioni di calore e della limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che ne derivano (Cass. II, n. 8852/2004).

Diversamente, l'inserimento, da parte del singolo condomino, della propria canna fumaria nel lastrico solare comune, con conseguente incorporazione di parte di esso mediante la realizzazione di opere murarie al servizio esclusivo del proprio appartamento, configura un atto di utilizzazione particolare della cosa (art. 1102 c.c.) che non ne compromette necessariamente la destinazione e che deve essere considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona periferica e del tutto trascurabile della superficie complessiva del lastrico, possa escludersi in concreto che la predetta utilizzazione menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico ovvero le possibilità di uso degli altri comproprietari (Cass. II, n. 2774/1992). In senso contrario si è però affermato che la collocazione di canne fumarie nel lastrico solare, implicando una sottrazione della relativa porzione di bene comune all'uso degli altri condomini con limitazione dell'utilizzazione del piano di calpestio e la compromissione della sua funzione di copertura configura un attività illecita (Cass. II, n. 4201/1987). Tra le due soluzioni appare certamente preferibile la prima, anche alla luce di quanto si è detto a proposito del concetto di solidarietà condominiale e della rilettura, operata da Cass. II, n. 14107/2012 e Cass. II, n. 14109/2012, dei limiti imposti dall'art. 1102 c.c. all'uso delle cose comuni, da sottrarre alle spinte egoistiche ed individualistiche dei singoli condomini.

Per concludere sull'argomento va osservato che l'art. 7, comma 3, n. 3), c.p.c. attribuisce alla competenza per materia del giudice di pace tutte le controversie che attengono a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione nelle quali si lamentino immissioni che oltrepassino la soglia della normale tollerabilità, sia che la domanda sia diretta ad ottenere l'inibitoria di cui all'art. 844 c.c., sia che l'azione sia proposta, in via accessoria o esclusiva, per conseguire il risarcimento del danno sofferto a causa delle immissioni. Il criterio, costantemente affermato in giurisprudenza (Cass. II, n. 7330/2015; Cass. II, n. VI-II, n. 1064/2011) e certamente valevole per le azioni tra condomini dovute ad immissioni intollerabili di fumo che si propaghino dalla canna fumaria di proprietà esclusiva di un condomino all'appartamento di altro condomino ubicata nel medesimo edificio, va tuttavia precisato, avendo riguardo all'ipotesi, certamente peculiare, ma non rara, in cui la causa abbia ad oggetto l'illegittima realizzazione, in violazione dell'art. 844 c.c., nonché di un divieto contenuto nel regolamento di condominio, di una canna fumaria: tale controversia rientra nella competenza del tribunale, giacché l'art. 7, comma 3, n. 3), c.p.c., nel devolvere alla competenza per materia del giudice di pace le controversie relative a rapporti tra proprietari o detentori di immobili adibiti a civile abitazione in tema di immissioni, riguarda esclusivamente le cause in cui è demandato al giudice di valutare il superamento della soglia di normale tollerabilità, ex art. 844 c.p.c., non anche le domande volte a far valere, in aggiunta, il rispetto di una clausola del regolamento condominiale (Cass. VI-II, n. 22730/2017).

Segue. Apertura di varchi nel muro

Caso particolare di cui si è occupata la giurisprudenza di legittimità è quello del condomino che apra varchi nel muro perimetrale ovvero di divisione della propria abitazione, al fine di mettere quest'ultima – ovvero le sue pertinenze (es.: giardino) – direttamente in comunicazione con i beni comuni (in specie, il cortile condominiale) ovvero mettere in contatto beni comuni con beni sempre di proprietà esclusiva, ma collocati in edifici esterni al condominio: le due ipotesi, a ben vedere, appaiono sensibilmente diverse tra loro.

Quanto alla prima, si ritiene pacificamente che l'apertura del varco di collegamento tra la proprietà individuale ed il bene comune non integra, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini rientri, piuttosto, tra le attività consentite al condomino, ex art. 1102 c.c., quale espressione del principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale di un edificio, a condizione di non impedire agli altri condomini di utilizzare il bene comune e senza pregiudicare la sicurezza e il decoro (Cass. II, n. 4155/1994; Cass. II, n. 4314/2002), rimanendo peraltro irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. II, n. 4437/2017). I proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari, dunque, possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato. Così, nel caso in cui il cortile comune sia munito di recinzione che lo separi dalla proprietà esclusiva di un condomino, ma pur sempre interna al condominio, è stato chiarito che il singolo può apportare a tale recinzione, pur essa condominiale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modifiche che gli consentono di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini e, quindi, procedere anche all'apertura di un varco di accesso dal cortile condominiale alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non impedisca agli altri condomini di continuare ad utilizzare il cortile, come in precedenza (Cass. II, n. 42/2000; Cass. II, n. 1637/1983).  Del pari, più recentemente Cass. II, n. 9872/2018 per cui costituisce uso consentito della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 c.c. la costruzione di un cancello sul muro condominiale che serva a collegare il cortile dello stabile con una proprietà esclusiva di una condomina; il partecipante alla comunione, infatti, può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di essa, o di non impedire l'altrui pari uso: sicché la costruzione del cancello, utilizzato per accedere dal cortile condominiale ad un terreno privato, non costituisce uso vietato in quanto non viola alcun diritto degli altri comproprietari, costituendo solamente uso più intenso del bene comune ). Altrettanto è da dirsi laddove il varco sia realizzato ovvero ampliato per porre in contatto due aree comuni dell'edificio condominiale (es: cortile e giardino. Cass. II, n. 11445/2015). Sempre in applicazione di tale principio, di recente, Cass. II, n. 6483/2012, ha finanche ritenuto legittima l'apertura di un varco nel muro condominiale, attraverso il quale si ottenuta la trasformazione di una cantina in un box (nel medesimo senso Cons. St. IV, n. 4513/2017); in senso analogo si è ritenuta rientrante nel concetto di uso (più intenso) del bene comune l'apertura di due porte su muri comuni, per mettere in comunicazione l'unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino con il garage condominiale (Cass. II, n. 8830/2003). Logica conseguenza di quanto precede è che, per effetto dell'ampliamento dell'apertura del muro perimetrale, attraverso la quale si passa dalla corte comune alla proprietà privata del singolo condomino, non si verifica alcuna lesione del possesso dei condomini (Trib. Bologna, 9 luglio 2012).

Non è invece consentito, mediante l'apertura di un varco, mettere in contatto il cortile condominiale con un immobile limitrofo, estraneo al condominio e di proprietà esclusiva del singolo condomino, in quanto in tal modo viene realizzato un comportamento illecito ed abusivo, creando a favore del singolo condomino, a carico del condominio ed in danno degli altri compartecipi una servitù di passaggio (Cass. II, n. 5410/2024; Cass. VI-2, n. 5060/2020; Cass. II, n. 32437/2019; Cass. II, n. 4501/2015; Cass. II, n. 14807/2014; Cass. II, n. 21395/2013; Cass. II, n. 15024/2013; Cass. II, n. 8643/2012; Cass. II, n. 26796/2007; Cass. II, n. 9036/2006; Cass. II, n. 17868/2003; Cass. II, n. 360/1995; Cass. II, n. 2773/1992; Cass. II, n. 5780/1988): un'opera di tal genere provoca, infatti, un mutamento di destinazione d'uso dei beni condominiali, senza il necessario consenso degli altri condomini ed in violazione dei concorrenti diritti degli stessi giacché, per effetto di tale modifica, il muro perimetrale non solo viene in parte distolto dalla sua funzione di recinzione dei beni comuni ma, soprattutto, viene altresì asservito al passaggio in favore dell'immobile confinante, con correlativa diminuzione della consistenza dei diritti di comunione. In altri termini, l'apertura di un varco di collegamento tra bene interno al condominio e bene a questo esterno, si determina la cessione, a favore di soggetti estranei al condominio, del godimento di un bene comune, alterandosene la destinazione ed imponendo in tal modo sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è invece necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti al condominio (Cass. II, n. 7748/2011; Cass. II, n. 3035/2009; Cass. II, n. 9036/2006; Cass. II, n. 17868/2003; Cass. II, n. 1708/1998; App. Ancona, 18 giugno 2013); né – ha chiarito Cass. VI-2, n. 5060/2020- è possibile ipotizzare la costituzione di un vincolo pertinenziale tra il muro perimetrale e l'unità immobiliare di proprietà esclusiva esterna al condominio, per atto proveniente dal solo titolare di quest'ultima, giacché detto vincolo postula che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità della cosa accessoria - si da poterla validamente destinare, in modo durevole, al servizio od all'ornamento dell'altra - mentre il muro perimetrale è oggetto di proprietà comune.

Si è occupata della questione Cass. II, n. 25775/2016, la quale ha osservato come, in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Il medesimo ragionamento è, alla base di un'ulteriore orientamento di legittimità, alla cui stregua il condomino non può innestare sul muro perimetrale dell'edificio comune una costruzione di sua esclusiva proprietà se non ottiene il consenso di tutti i condomini: tale muro, infatti, è destinato al servizio esclusivo di detto edificio – di cui costituisce parte organica – e, pertanto, ciascun condomino può usarne, ai sensi dell'art. 1102 c.c., solo per il miglior godimento della parte di fabbricato di sua proprietà esclusiva, ma non anche a favore di un'immobile distinto dall'edificio comune, non trovando applicazione l'art. 884 c.c., che consente al comproprietario del muro comune di appoggiarvi la costruzione di sua proprietà esclusiva (Cass. II, n. 16117/2000; Cass. II, n. 4427/1985).

Da ultimo, il medesimo divieto opera, per evidente identità di ratio, in relazione all'apertura di un varco che metta in comunicazione il bene di proprietà esclusiva con un bene che sia comune, sì, ma solo ad una parte di comproprietari, per essere la relativa contitolarità limitata ad alcuni condomini (ipotesi in cui, come noto, ricorre la figura del condominio parziale): così, è illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell'edificio condominiale, al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva con l'andito di una scala destinata a servire un'altra parte di fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione di cosa comune (il principio è stato affermato da Cass. VI, n. 35955/2021 in una controversia proposta da un condominio, avente un'unica entrata e due scale, nei confronti di un condomino che aveva aperto un varco sul pianerottolo della scala che non serviva l'appartamento di sua proprietà).

Suolo, sottosuolo e fondazioni

L'art. 1117, n. 1), c.c. contempla espressamente il suolo e le fondazioni tra le parti che si «presumono» comuni ai condomini (anche quelli le cui unità immobiliari insistano, in proiezione, fuori dallo spazio delimitato dai muri maestri dell'edificio. Cfr. Cass. II, n. 505/1979), siccome necessarie alla stessa esistenza del fabbricato condominiale: nulla dice, invece, con riferimento al sottosuolo.

Da un punto di vista classificatorio, dottrina (Branca, 372; Dogliotti-Figone, 42) e giurisprudenza (Cass. II, n. 946/2013; Cass. II, n. 15383/2011; Cass. II, n. 17141/2006; Cass. II, n. 22835/2006; Cass. II, n. 5085/2006; Cass. II, n. 8119/2004) hanno avuto modo di chiarire che con l'espressione «suolo su cui sorge l'edificio» il legislatore ha, in realtà, inteso fare riferimento non solo alla parte di terreno su cui poggia l'intero edificio, ma anche alla parte immediatamente inferiore ad esso, rientrando nella detta definizione anche l'area dove sono infisse le fondazioni (per tali dovendosi intendere non solo le parti dei numeri maestri o delle strutture in cemento armato che stanno al di sotto dell'area su cui poggia l'edificio, ma tutto quanto si è fatto – scavi, opere di consolidamento, di sostegno, di rincalzo, ecc. – allo scopo di elevare e reggere l'edificio) e la superficie (c.d. piano di campagna) sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest'ultimo. In sostanza, il suolo va inteso come area di terreno delimitata in senso orizzontale e verticale, su cui poggia il pavimento del pianterreno ed insiste, sviluppandosi in altezza, la parte fuori terra dell'intero edificio: in senso orizzontale, dunque, esso consiste nello spazio occupato e circondato dalle fondamenta e dai muri perimetrali del caseggiato; in senso verticale, invece, esso rappresenta lo spazio immediatamente al di sotto del piano di campagna (che, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuto a mancare) fino alla base su cui poggiano le fondamenta dell'immobile.

È estremamente chiara la rappresentazione che ne fornisce Cass. II, n. 8346/1998, laddove, partendo dalla premessa per cui, per edificio soggetto al regime del condominio s'intende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta, si precisa che avuto riguardo alla ratio, che giustifica la attribuzione della proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., ed al substrato materiale sotteso dalla disposizione, per «suolo su cui sorge l'edificio» non può intendersi la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, immediatamente, la parte inferiore di esso. Il termine suolo, quindi, nell'art. 1117 c.c. assume un'accezione diversa da quella che ha nell'art. 840 c.c. dove invece indica la superficie esposta all'aria (il c.d. piano di campagna). Ne consegue, da un lato, che i condomini sono comproprietari non già della superficie a livello di campagna che, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, più non esiste, ma della superficie del terreno sulla quale posano le fondamenta (in senso analogo Cass. II, n. 6587/1986; Cass. II, n. 1632/1983) e, dall'altro, che la disciplina ordinaria, concernente l'estensione della proprietà del suolo al sottosuolo stabilita dall'art. 840 c.c., è inapplicabile in materia di condominio, dove il suolo su cui sorge l'edificio, in proprietà comune a tutti i condomini secondo l'art. 1117 c.c., va identificata con la porzione di terreno su cui poggia l'intero edificio, cioè con la parte inferiore della costruzione posta al di sotto del piano cantinato più basso (Cass. II, n. 3882/1985). Nello stesso senso si pone anche la migliore dottrina (Triola 2002, 43). In applicazione di tali principi, dunque, anche il terrapieno insito sul suolo su cui sorge l'edificio condominiale gode di una presunzione di comunione, in virtù del combinato disposto degli art. 1117 e 840 c.c., giacché su di esso poggia l'intero edificio, ovvero, più correttamente e secondo la definizione già data in precedenza, su di esso insistono l'area, limitata dalle mura perimetrali dell'edificio, sulla quale poggia il pavimento del piano terreno e l'area dove sono infisse le fondazioni (Cass. II, n. 17881/2011). Precisa tale concetto Cass. II, n. 855/2000, la quale chiarisce che, ove l'edificio condominiale sia stato realizzato su un pendio o su un declivio, poiché le superfici situate a piano terra sono sfalsate (c.d. a gradoni), rientra nella nozione di suolo comune non soltanto l'area ove poggia il vano più basso, ma anche quella coperta da ciascun locale posto al piano terra: con la conseguenza che ne discende per cui, il terrapieno su cui è costruito un vano a piano terra, è comune e come tale non può esser attratto nella disponibilità esclusiva di condomino, ancorché la sua proprietà sia situata ad un livello ad esso inferiore.

La presunzione ex art. 1117 c.c., concernente la natura condominiale del suolo su cui insiste il fabbricato condominiale, non opera, tuttavia, in direzione inversa: ed infatti, non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale in quanto l'originaria appartenenza, al medesimo proprietario, dell'unico terreno comune su cui, in tempi diversi, siano stati costruiti l'edificio condominiale ed il fabbricato da esso distinto, non costituisce automaticamente quest'ultimo quale parte integrante del condominio stesso, se ciò non risulta dal relativo titolo di provenienza (Cass. II, n. 9105/2013). Ancor più chiara Cass. II, n. 2864/1983, la quale chiarisce che il presupposto della natura comune anche del suolo, di cui all'art. 1117 c.c., va ricercato nella circostanza che su uno stesso suolo insistano diversi piani o porzioni di piani, costituenti uno stesso edificio, onde le costruzioni fra loro separate, ancorché insistenti su suolo originariamente del medesimo proprietario, non rientrano nella previsione della citata norma e delle presunzioni di comunione ivi poste, con la conseguenza che con il loro trasferimento viene alienato pure il suolo sul quale esse sorgono, a meno che l'alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie a favore dell'acquirente, ai sensi dell'art. 952 c.c., riservandosi, al momento della vendita, la proprietà del suolo su cui l'immobile insiste.

Va da sé, allora, che rispetto all'edificio soggetto al regime del condominio, neppure il sottosuolo – che pure, come detto, non è espressamente contemplato dall'art. 1117 c.c. – si identifica, secondo la sua accezione classica, con la zona al di sotto del piano di campagna, consistendo esso, piuttosto, nella porzione di terreno in profondità, posta al di sotto dell'area che sta alla base del fabbricato e sulla quale poggiano le fondamenta dell'edificio.

Sicché, può concludersi nel senso che, in ambito condominiale (a) nel concetto di «suolo» rientra quello che normalmente viene definito quale sottosuolo (e, cioè, il terreno sottostante al piano di campagna), mentre (b) in il sottosuolo identifica una porzione di terreno ancora più in profondità.

Da ciascuna delle definizioni predette (di suolo e sottosuolo, cioè) si coglie dunque il motivo della disquisizione (già accennata nel precedente paragrafo «I singoli beni comuni: il cortile e le aree esterne» del commento al presente articolo) in ordine alla natura, comune o meno (quale species di cortile condominiale), degli spazi esterni all'edificio, la cui proiezione in profondità non coincide con la base su cui appoggia l'edificio.

In aggiunta a quanto già rilevato in precedenza, nega la natura comune di tali aree anche parte della dottrina (Dogliotti-Figone, 42), la quale osserva che il suolo esorbitante l'area delimitata nelle sue dimensioni (lunghezza e larghezza) dall'edificio deve ritenersi estraneo alla presunzione di condominialità e può rientrare tra le cose comuni solo per diverso titolo, quando venga a trovarsi in rapporto di accessorietà o pertinenza con l'edificio e sia, perciò, destinato funzionalmente al servizio del condominio (nel medesimo senso cfr. anche Cass. II, n. 2999/1988, la quale ha evidenziato come lo stabilire se, in concreto, una determinata area adiacente ad un edificio in condominio costituisca, o meno, pertinenza dell'entità condominiale e faccia dunque parte della struttura del condominio stesso, esige una valutazione dello stato effettivo dei luoghi e dei rapporti strutturali intercorrenti tra i manufatti condominiali e la suddetta area, che si traduce in un apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità).

A contrario, poiché il fabbricato condominiale si compone di elementi comuni e non e poiché la locuzione «suolo su cui sorge l'edificio», di cui all'art. 1117, n. 1), c.c., designa – come detto – l'area su cui insiste lo stabile condominiale, la circostanza che una parte delle mura perimetrali sia destinata esclusivamente a delimitare e sorreggere un balcone di proprietà di un singolo condomino non esclude l'appartenenza comune della porzione di suolo su cui quella parte insiste (Cass. II, n. 4430/2012).

Nonostante qualche dissenting opinion (per cui il «suolo» andrebbe identificato con il terreno su cui poggia il pavimento del pianterreno. Cfr. Cass. II, n. 1300/1960; Cass. II, n. 3133/1971), può ritenersi un risultato ormai acquisito quello per cui i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell'area di terreno sita in profondità – sottostante, cioè, alla superficie alla base del fabbricato – sulla quale poggiano le fondamenta dell'immobile, da qualificarsi in termini di «suolo» ma comprensiva, per quanto detto, anche della zona di terreno immediatamente sottostante il piano di campagna (comunemente definita sottosuolo), sempre che, in virtù del combinato disposto degli artt. 840 e 1117 c.c., non vi sia un titolo contrario, che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini (cfr. anche Trib. Salerno, 4 settembre 2023).

Tale titolo contrario può consistere (Dogliotti-Figone, 44): 1) nella riserva di proprietà del suolo da parte dell'originario proprietario-costruttore (la quale implica, quale conseguenza, anche la riserva di proprietà del sottosuolo, in applicazione dei principi dell'accessione); 2) nel fatto che il sottosuolo sia esplicitamente attribuito dal titolo di acquisto ad uno dei condomini (nel qual caso esso sarà di proprietà esclusiva di quest'ultimo. Si pensi all'ipotesi in cui nel sottosuolo dell'edificio sia realizzato un appartamento, in titolarità esclusiva di uno dei condomini); 3) nel compimento, ad opera del singolo condomino, di atti idonei ad integrare un'interversione del titolo del possesso (art. 1102, comma 2, c.c.), con acquisto della proprietà esclusiva per usucapione (si rinvia, a tale ultimo proposito, a quanto già evidenziato nel precedente paragrafo  «L'usucapione» del commento al presente articolo). A tale proposito, v'è chi (Mazzon, 844) suggerisce di adottare, nell'individuazione del soggetto cui spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale sottostante al pianterreno, una gradazione, «poggiante sul principio generale secondo cui, poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto – e quindi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse ed il suolo su cui sorge l'edificio – oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno su cui viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso: di conseguenza, anche per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimento – non alle ordinarie norme poste dagli artt. 840 e 934 c.c., ma – alle norme che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani orizzontali, gradatamente accertandosi al predetto fine: a) se il titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca a taluno la proprietà esclusiva; b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusiva possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usucapione; c) se, non potendo neanche accamparsi l'usucapione, il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune o tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune e debba, viceversa, considerarsi destinato ad uso esclusivo».

Nel medesimo senso la giurisprudenza (Cass. II, n. 1632/1983), la quale ha avuto modo di chiarire che per stabilire a chi spetti la proprietà di un locale sotterraneo deve farsi riferimento non alle ordinarie norme poste dagli artt. 840 e 934 c.c., ma a quelle che regolano la proprietà condominiale, divisa per piani orizzontali, gradatamente accertandosi al predetto fine: a) se il titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca a taluno la proprietà esclusiva; b) se, tacendo il titolo, la proprietà esclusiva possa riconoscersi ugualmente in quanto acquisita per usucapione; c) se, non potendo neanche accamparsi l'usucapione, il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune o tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, e debba, viceversa, considerarsi destinato ad uso esclusivo. La questione è stata sviluppata con particolare riferimento alla titolarità delle cantine realizzate nel «sottosuolo» o, più correttamente, al di sotto del piano di calpestio del cortile condominiale ovvero del c.d. piano di campagna sul quale poggia il pavimento del pianterreno. Si allora osservato che il sottosuolo rilevante ai sensi dell'art. 1117, n. 1), c.c. è quello esistente immediatamente al di sotto del piano cantinato più basso: sicché gli scantinati ubicati sopra tale livello, ancorché sotto il livello del circostante piano di campagna, si possono presumere comuni, non già in quanto facenti parte del suolo su cui sorge l'edificio, bensì solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune (Cass. II, n. 18054/2013; Cass. II, n. 16315/2011; Cass. II, n. 4934/1993; Cass. II, n. 8376/1990). Conseguentemente, è stato ritenuto di titolarità esclusiva il locale seminterrato comunicante, attraverso una botola, unicamente con un appartamento sito al piano terreno in quanto esso, in ragione della sua struttura, non può considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune ovvero tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, essendo destinato ad uso esclusivo dell'immobile con cui era posto in comunicazione (Cass. II, n. 9376/1990); la presunzione di contitolarità è stata altresì esclusa laddove nel regolamento di condominio il cantinato è risultato essere suddiviso in cinque distinte unità immobiliari con destinazione a box o deposito, ciascuna avente una propria millesimazione (Cass. II, n. 4934/1993).

Diverge, invece, dal concetto di suolo (inclusiva di quella di sottosuolo) la nozione di vespaio, con cui si intende fare riferimento al riempimento dello spazio tra il pavimento del piano terra dell'edificio e il c.d. piano di campagna, creato allo scopo di preservare il pavimento dall'umidità ascendente dal sottosuolo e che può essere di due tipologie: di tipo normale (consistente nel riempimento dello spazio di cui sopra con pietrame a secco) ovvero realizzato a mo' di camera d'aria (con la costruzione di muretti di appoggio, cioè, allo scopo di creare un vuoto al di sotto del predetto pavimento).

Tale essendo la fisionomia del vespaio, dunque, esso non rientrerebbe nell'ambito del suolo comune a norma dell'art. 1117 c.c., costituendo, piuttosto, un manufatto poggiante sul suolo comune, ben distinto dalle fondazioni e posto al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno (Cass. II, n. 8119/2004; Cass. II, n. 6357/1993); da tale natura, inoltre, secondo App. Roma, 2 settembre 2008 consegue che i danni causati dal cattivo stato del vespaio e lamentati dal proprietario dell'unità immobiliare collocata al piano terra, vanno ascritti a quest'ultimo. In senso diametralmente opposto, tuttavia, Trib. Palermo, 14 febbraio 2011 e Trib. Siena, 3 agosto 2017, che affermano la natura comune del vespaio in base alla considerazione per cui, consistendo in un'intercapedine posta tra il piano di posa delle fondamenta dell'edificio condominiale e la prima soletta del piano sovrastante, esso, per tale sua collocazione, è destinato all'aerazione e coibentazione del fabbricato: con la conseguenza che ove non risulti diversamente dai titoli d'acquisto, deve ritenersi di proprietà comune e le spese per la sua costruzione – e manutenzione – sono da ripartire fra tutti i condomini. Tali decisioni di merito, il cui principio sarà poi ribadito da Cass. II, n. 23304/2014, e, più recentemente, da Cass. II, n. 22720/2018, si rifanno a due autorevoli precedenti e, in specie, Cass. II, n. 2395/1999 e Cass. II, n. 1524/1978, per cui l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso – e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, e anzi, ove neppure menzionata tra i confini rilevabili dagli atti di acquisto degli appartamenti al piano terreno e seminterrato, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato. Nel medesimo senso anche Cass. II, n. 4391/1996, che fa perno, onde affermare la natura comune del vespaio, alla funzione da questo svolta al fine di prevenire umidità ed infiltrazioni d'acqua non solo a vantaggio dei piani interrati o seminterrati, ma anche delle fondamenta o dei pilastri e, dunque, di parti necessarie per l'esistenza di tutto il fabbricato. Ribadisce la natura privata del vespaio, infine, Cass. II, n. 8252/2025 che, muovendo dall'assunto per cui l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto e quindi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta, onde il suolo su cui sorge l'edificio, oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., non è la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione di terreno sulla quale viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso, ne fa derivare la conseguenza per cui il vespaio, realizzato con la stesura di uno strato di materiale inerte, sottostante al pavimento del piano terra che vi viene poggiato, non rientra nell'ambito del suolo comune ex art. 1117 c.c., costituisce un manufatto distinto dalle fondazioni - posto a servizio esclusivo dell'unità immobiliare del piano terreno - la cui unica funzione è quella di fare da isolante per la separazione della superficie di sedime dalla soletta inferiore.

Del tutto correlata a quella del vespaio è la problematica concernente il regime giuridico del solaio del pavimento del piano terra. In ambito condominiale, infatti, occorre distinguere l'appartenenza del solaio c.d. «divisorio» e quella del solaio in senso stretto: a) il primo – come ogni cosa indivisibile necessaria per la struttura o destinata per la funzione all'uso o al servizio di più cose in proprietà distinte – avendo la funzione non tanto di separare, in verticale, due appartamenti l'un l'altro sovrastanti quanto, piuttosto di sostenere l'appartamento sovrastante e coprire quello sottostante, appartiene in proprietà comune ai proprietari dei due piani (in questo senso anche Cass. II, n. 13606/2000; Cass. II, n. 283/1987) e la relativa titolarità, unitamente ai materiali edili che lo compongono, in quanto cosa unica ed indivisibile, non può fare capo a persone diverse da costoro in proprietà solitaria (sicché, ad esempio, il solaio che divide un piano in proprietà esclusiva dall'atrio o dall'andito comuni appartiene, in comproprietà, al proprietario del piano sovrastante l'andito ed a tutti i condomini). In applicazione analogica dell'art. 874 c.c., il confine tra le due proprietà deve essere individuato nella linea mediana, equidistante tra il soffitto del piano inferiore ed il pavimento dell'appartamento superiore; b) quanto al secondo, da un punto di vista costruttivo è facile osservare che il solaio «in senso stretto» afferente al piano terreno e costruito al livello della superficie di campagna, non ha, al di sotto, un locale in proprietà esclusiva o condominiale e, dunque, esorbita dal concetto di solaio divisorio, perché se svolge la funzione di sostegno del piano terreno, non adempie anche a quella di copertura (posto che un piano sottostante non esiste).

Consegue da quanto precede che, siccome parte integrante del solo piano terreno, il solaio in senso stretto appartiene in proprietà esclusiva al proprietario del piano, alla stessa stregua del pavimento, trattandosi di un elemento strutturale riferibile unicamente a detto appartamento, non costituendosi alcuna comproprietà (superficiaria) tra il proprietario del piano, da una parte, ed i condomini del suolo (o del sottosuolo) dall'altra (Cass. II, n. 3642/1993; Cass. II, n. 1249/2000). Con l'ulteriore conseguenza che ne discende per cui, in caso di vizio costruttivo del solaio, rivelatosi inidoneo a svolgere autonomamente la funzione di sostenere l'unità immobiliare, la responsabilità per i danni che ne siano derivati alle singole proprietà individuali deve ascriversi unicamente al proprietario del piano, con esclusione di ogni responsabilità del condominio. Diversamente, nel caso di solaio divisorio, ai sensi dell'art. 1125 c.c. le relative spese di manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento (che può essere, quindi, da questi liberamente rimossa o sostituita secondo la sua utilità e convenienza. Cass. II, n. 7464/1994; Cass. II, n. 7464/1984) e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 

Si è interessata di questa ultima ipotesi Cass. II, n. 16760/2024 la quale, in applicazione dei principi appena illustrati, ha evidenziato che ove si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura costituita dal pavimento del piano superiore sono a carico del proprietario esclusivo del locale ex art. 1125 c.c. e, pertanto, non rientrano tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale, competente a deliberare sugli interventi relativi alle sole parti comuni del fabbricato condominiale, traendone - quale conseguenza – la nullità della deliberazione assembleare che abbia ad oggetto il riparto inerente a manutenzione straordinaria, riparazioni o ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva.

In quanto parte comune, anche il suolo (comprensivo del sottosuolo) è soggetto ai limiti di uso fissati dall'art. 1102 c.c., nel senso che non esiste un divieto assoluto di utilizzo del sottosuolo da parte del singolo condomino, ma occorre pur sempre valutare, caso per caso, se l'opera realizzata dallo stesso determini l'assoluta preclusione di utilizzo del sottosuolo da parte degli altri condomini (Cass. II, n. 234/2016). È tuttavia pacifico che non trova applicazione analogica, con riferimento al sottosuolo, la regola posta dall'art. 1127 c.c. a favore del proprietario dell'ultimo piano, in virtù della quale questi può realizzare nuovi piani ovvero nuovi corpi di fabbrica (dunque, i proprietari esclusivi dei locali siti al piano terra ovvero dei vani cantinati potrebbero costruire al di sotto del piano di calpestio degli stessi): trattasi, infatti, di norma avente carattere eccezionale, perciò stesso non suscettibile di applicazione analogica, ex art. 14 disp. prel. c.c. A quanto precede aggiungasi che, anche diversamente opinando, difetterebbe la eadem ratio giacché, mentre lo spazio aereo rappresenta una res nullius, il sottosuolo è, per l'appunto, un bene comune a tutti i condomini ex art. 1117, n. 1) c.c. (in termini cfr. anche Cass. II, n. 3317/1968).

Segue. L'uso del sottosuolo

Anche in ordine all'uso del sottosuolo condominiale (nella atecnica accezione innanzi fornitane) la casistica giurisprudenziale è ampia: a) è stato chiarito che il condomino non può, senza il consenso degli altri, procedere ad escavazioni in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, in quanto, attraendo la cosa comune nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti su una parte comune dell'edificio, privandoli dell'uso e del godimento a essa pertinenti a proprio esclusivo vantaggio (Cass. VI-2, n. 29925/2019; Cass. II, n. 6154/2016; Cass. II, n. 4965/2010; Cass. II, n. 14807/2008; Cass. II, n. 17141/2006; Cass. II, n. 22835/2006; Cass. II, n. 8119/2004; Trib. Roma, 19 giugno 2012; App. Salerno 25 giugno 2004). Sicché, ove il singolo condomino proceda, senza il consenso degli altri partecipanti, a scavi in profondità del sottosuolo, così attraendolo nell'orbita della sua disponibilità esclusiva, si configura uno spoglio denunciabile dall'amministratore con l'azione di reintegrazione (Cass. II, n. 10869/2023; Cass. II, n. 6154/2016);  Sennonché proprio con riferimento all'ipotesi di controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell'area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, deve gradatamente accertarsi se la proprietà di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e  934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell'edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario (Cass. II, n. 33163/2019);  b) l'escavazione del sottosuolo condominiale da parte di un condomino finalizzata al collegamento, mediante la realizzazione di una scala, delle unità immobiliari al piano terreno con quelle poste al seminterrato – tutte di sua proprietà esclusiva – non comporta appropriazione del bene comune e non costituisce innovazione vietata, perché non determina l'inservibilità del bene comune all'uso e al godimento a cui è destinato (Cass. II, n. 5546/1999); c) un condomino non può, salvo violare il precetto contenuto dall'art. 1102 c.c., realizzare nel sottosuolo del fabbricato condominiale un vano destinato esclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari e che, per vastità della superficie utilizzata e della destinazione personale, impedisce agli altri condomini di fare del sottosuolo e del relativo sedime un pari uso (Cass. II, n. 6921/2001); d) l'uso particolare che il condomino faccia del cortile comune, interrando nel sottosuolo un serbatoio per gasolio destinato ad alimentare l'impianto di riscaldamento del suo appartamento, è conforme alla destinazione normale del cortile, a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l'utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda la possibilità degli altri compartecipi alla comunione di fare del cortile e del sottosuolo analogo uso particolare (Cass. II, n. 12262/2002); e) il condomino può legittimamente scavare il sottosuolo per installarvi tubi necessari all'allacciamento di un immobile di sua proprietà esclusiva agli impianti idrico-fognario centrali, rientrando nella funzione sussidiaria del sottosuolo del cortile il passaggio in esso di tubi e condutture (Cass. II, n. 9785/1997). Del pari, può porre nel sottosuolo tubature per lo scarico fognario e l'allacciamento del gas a vantaggio della propria unità immobiliare, giacché tale uso del bene comune non limita, né condiziona, l'analogo uso degli altri comunisti (Cass. II, n. 18661/2015); f) non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune (Cass. II, n. 19915/2014). Contra, però, Cass. II, n. 2206/1984, per cui le modifiche apportate dal condominio al vano terraneo in sua proprietà esclusiva, in termini di consolidamento e rafforzamento del piano di calpestio con massicciata più profonda, ovvero con creazione di camere isolanti, devono ritenersi, in relazione a struttura, funzione e destinazione del detto vano pienamente legittime (art. 1102 c.c.), salvo che, determinando un abbassamento del livello di pavimentazione (conseguente alla utilizzazione di una maggior cubatura), esse diano luogo ad invasione del suolo comune, occorrendo all'uopo accertare in concreto se tale suolo condominiale si identifichi con il piano di posa delle fondazioni dell'edificio, ovvero il livello del piano comune sia più elevato rispetto a tale piano di posa per la struttura delle medesime, comportante la configurazione dello spessore del piano di calpestio come manufatto distinto dalle fondazioni e di proprietà (esclusiva) dei condomini dei piani terranei.

In relazione alla repressione degli usi non consentiti da parte dei condomini, infine, mentre Cass. II, n. 13102/1997 ha chiarito che, nel caso di azione promossa avverso l'escavazione del sottosuolo condotta da alcuni condomini – proprietari di locali sotterranei – per l'ampliamento ed unificazione degli stessi, l'amministratore di condominio è legittimato ad agire senza necessità di autorizzazione da parte dell'assemblea, trattandosi di attività volta alla conservazione dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, ai sensi degli artt. 1130, n. 4 e 1131, comma 1, c.c., Cass. II, n. 6154/2016, cit. ed App. Roma, 21 novembre 2012, hanno affermato la pacifica esperibilità, nei confronti del condomino che abbia fatto uso esclusivo del sottosuolo, delle azioni possessorie: poiché, infatti, la porzione di terreno su cui poggia il condominio è assoggetta alle norme disciplinanti la proprietà comune, il condomino che ne abbia fatto un uso esclusivo va condannato alla reintegrazione degli altri comproprietari nel pieno e pacifico possesso del suolo e del sottosuolo.

Segue. L'uso del sottosuolo per la realizzazione di parcheggi

La l. 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli) non solo ha stabilito all'art. 2 – così modificando, peraltro, l'art. 41-sexies della legge urbanistica fondamentale – un nuovo rapporto dimensionale tra parcheggi e cubatura dell'immobile cui essi accedono (un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di volume edificato) ma, all'art. 9, ha previsto la possibilità di realizzare parcheggi pertinenziali nel sottosuolo o al piano terreno degli immobili, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, prevedendo altresì maggioranze agevolate per i condominii che avessero deciso di fare uso di tale facoltà: era infatti previsto che la delibera potesse essere assunta con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., fermo, però, il vincolo reale tra parcheggio ed unità immobiliare di riferimento, con conseguente nullità, ai sensi dell'art. 5 della l. n. 122 citata, degli atti aventi ad oggetto la cessione separata del primo.

Per quanto concerneva, invece, eventuali parcheggi realizzati in eccedenza a tale rapporto minimo legale, Cass. S.U. n. 12793/2005 ebbe a chiarire che essi non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato con conseguente possibilità, per l'originario proprietario-costruttore del fabbricato di legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo.

La norma è stata oggetto di numerosi interventi nel corso degli anni: dapprima la l. 15 maggio 1997, n. 127 (c.d. Bassanini-bis) ha modificato l'art. 9 della legge Tognoli, prevedendo la possibilità di realizzare i parcheggi – ad uso dei residenti – non solo nel sottosuolo degli edifici ma anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne.; quindi, la l. 28 novembre 2005, n. 246 ha modificato l'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, escludendo la sussistenza di qualunque vincolo di pertinenzialità; ancora, a seguito delle modifiche apportate con d.l. 9 febbraio 2012, n. 5, conv. con modif. dalla l. 4 aprile 2012, n. 35, l'art. 9 della l. n. 122 cit. è stato nuovamente modificato, prevedendosi che, fermo restando quanto previsto dall'art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni, e l'immodificabilità dell'esclusiva destinazione a parcheggio, la proprietà dei parcheggi realizzati a norma del comma 1 può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali, solo con contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso Comune. I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 del medesimo art. 9 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli, ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il Comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione; infine, un'ulteriore modifica è intervenuta con il d.l. 21 giugno 2013, n. 69, conv. con modif. dalla l. 9 agosto 2013, n. 98, che ha introdotto la libera circolazione anche del solo vincolo, prevedendo che «la disposizione di cui al primo periodo si applica anche in caso di trasferimento del solo vincolo di pertinenzialità dei parcheggi realizzati ai sensi del comma 1».

Attualmente, dunque, i cd. «parcheggi legge Tognoli» (così denominati perché previsti dall'art. 9 dell'omonima legge), nati come parcheggi che integravano aree soggette a destinazione d'uso vincolata e a circolazione limitata e correlata a quella del bene principale, senza che fosse dato disporne separatamente (a pena di nullità dell'atto), da realizzare in fabbricati già esistenti, nel sottosuolo dell'edificio o di pertinenze esterne, oppure al piano terreno o – ancora – su aree comunali o nel sottosuolo di esse, previa stipulazione di convenzione, sono invece soggetti a libera circolazione (sia del bene che del vincolo), purché la funzione di parcheggio rimanga esplicata nei confronti di un bene immobile sito nello stesso comune.

Ove realizzate o esistenti nel condominio, salvo che il titolo disponga diversamente, le aree destinate a parcheggio si presumono comuni, ai sensi dell'art. 1117, n. 2), c.c.: in particolare, come anticipato, la loro realizzazione è soggetta all'approvazione assembleare con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., nonostante si tratti di un'innovazione. La formulazione della norma è, però, coerente con il novellato art. 1120, comma 2, n. 2), c.c. che, nel testo introdotto dalla riforma del 2012, che espressamente prevede fra le innovazioni c.d. tecnologiche «la possibilità di realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio», per le quali le relative delibere possono essere assunte ai sensi dell'art. 1136, comma 2, c.c. A conferma della sovrapponibilità tra le prescrizioni, oltre alla salvezza della normativa di settore comunque prevista dall'art. 1120, comma 2, n. 2) c.c., si evidenzia come l'art. 9 cit. richiami, nella sua attuale formulazione, anche gli art. 1120, ultimo comma e 1121, comma 3, c.c., facendone salva la portata.

Ne deriva (Ginesi, 2017) che le innovazioni volte alla realizzazione di parcheggi interrati nel condominio, a mente del combinato disposto degli artt. 1120 c.c. e 9 l. n. 122 del 1989, non potranno comunque comportare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico o rendere talune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino; allo stesso tempo, ai sensi dell'art. 1121 c.c., dovranno consentire a coloro che non abbiano inteso partecipare sin dall'inizio alla innovazione di effettuare il successivo subentro. A tal proposito si è osservato che i condomini potranno deliberare la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo del condominio anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio; tuttavia tale sottrazione sarà ammessa solo ove venga assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione (Cass. II, n. 20254/2009).

Segue. Tetti, lastrici solari, terrazze

Il tetto, indicato tra le cose necessariamente comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 1), c.c., è quella parte dell'edificio accessibile dall'ultimo piano e sovrastante lo stesso, che svolge la funzione di copertura dello stabile condominiale (Cass. II, n. 2924/1986); ad esso sono assimilabili il lastrico solare (anch'esso indicato tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 1 c.c., divergendo l'uno dall'altro unicamente per tipologia costruttiva, cfr. infra), nonché la terrazza con funzione di copertura (Cass. II, n. 5848/2007; Cass. II, n. 3676/2006; Cass. II, n. 3102/2005; Cass. II, n. 7678/1999; Cass. II, n. 12173/1991; Cass. II, n. 5162/1990), pur essendo chiara la diversità ontologica tra quest'ultima ed i primi due: ed infatti, mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.

La differenza di carattere strutturale (prima ancora che in termini di titolarità del diritto di proprietà) tra lastrico e terrazza è chiara soprattutto dall'esame delle giurisprudenza amministrativa, laddove è stato precisato che, a dispetto dell'apparente similitudine tra le due superfici (entrambe piane ed entrambe con funzione di copertura), la trasformazione di un lastrico solare in terrazza necessita del permesso di costruire: il primo, infatti, è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre la terrazza è intesa come ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti, nel senso che, per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno (TAR Campania, Salerno, 30 gennaio 2018; TAR Liguria, 1 dicembre 2016; TAR Lazio, Latina, 24 dicembre 2015; TAR Campania, Salerno, 6 marzo 2013). Nel medesimo senso TAR Veneto, 24 luglio 2017, per cui la trasformazione di un lastrico solare in terrazza costituisce un aumento della superficie dell'immobile cui accede.

Come si anticipava, anche tetto e lastrico divergono sotto un profilo tecnico-costruttivo, in quanto, mentre il lastrico è rappresentato da una superficie piana, solitamente calpestabile, il tetto presenta, al contrario, una struttura di tipo inclinato (c.d. tetto a falde): l'uno e l'altro sono, invece, normalmente accessibili dai condomini, sì da non potersi condividere quell'opinione dottrinale (Salis, 32) che proprio nell'accessibilità ravvisa il tratto distintivo tra le due strutture; anzi, proprio in virtù di quanto appena osservato, si riconosce pacificamente natura comune a quelle strutture accessorie che consentono l'accesso al tetto, quali gli abbaini o i lucernari (Girino-Baroli, 364; Triola, 100. In giurisprudenza Trib. Torino, 9 marzo 1959).

Sicché, tentando una classificazione di sintesi, può concludersi nel senso che; 1) la terrazza a livello rappresenta la superficie scoperta posta al di sopra di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata non solo a coprire una parte di fabbricato quanto, piuttosto, a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo una proiezione all'aperto dello stesso (Cass. II, n. 8394/1990; Cass. II, n. 2924/1986; Cass. II, n. 1501/1974): la funzione di copertura dei piani sottostanti si profila, dunque, come meramente sussidiaria (Cass. II, n. 3832/1994; Cass. II, n. 856/1973) mentre, per quanto riguarda il regime proprietario, essa appartiene al proprietario del contiguo appartamento, di cui costituisce la continuazione priva di copertura, a meno che non risulti diversamente dal titolo (Cass. II, n. 9629/1991). Si è tuttavia recentemente osservato, in senso inverso, che la terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito (Cass. II, n. 20287/2017; Cass. II, 27846/2023). Nel medesimo senso parte della dottrina (Triola, 106), favorevole all'affermazione della natura comune della terrazza a livello in quanto la stessa svolge strutturalmente la funzione essenziale di copertura dei vani sottostanti dell'edificio condominiale e fornisce una particolare (non essenziale) utilità all'appartamento posti allo stesso livello: sicché il titolo contrario servirebbe per l'affermazione della proprietà esclusiva e non già della proprietà condominiale; 2) e 3) tetto e lastrico solare, invece, rappresentano quella parte dell'edificio accessibile dall'ultimo piano e sovrastante lo stesso, che principalmente svolge la funzione di copertura dello stabile condominiale, e che divergono tra loro solo per modalità costruttiva: pacificamente rientrano tra le parti comuni ex art. 1117, n. 1) c.c. – come già d'altra parte chiaro sotto la vigenza del r.d. n. 56 del 1934 (Cass. II, n. 3544/1968) –, attribuibili in comproprietà al gruppo di condomini titolari di proprietà esclusive loro sottostanti (Cass. II, n. 8136/2004) salva l'esistenza di un «titolo contrario». 

in particolare, il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell'edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l'eventuale natura privata, in quanto preordinate a fini solo fiscali ed aventi, pertanto, in concrete circostanze soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l'acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta ad substantiam (Cass. II, n. 22239/2019). 

A tale ultimo proposito - e prima di indugiare sulle questioni afferenti tale titolo contrario -, Cass. II, n. 7563/2019 evidenzia che nell'ipotesi di cessione in proprietà ad un terzo del lastrico solare e del diritto di sopraelevazione, effettuata da chi ne era titolare anteriormente alla costituzione del condominio, non solo il lastrico solare rimane escluso dalla presunzione legale di proprietà comune, ma, nel caso di sopraelevazione, il nuovo lastrico rimane di proprietà del titolare del precedente lastrico, indipendentemente dalla proprietà della costruzione. Il diritto di superficie, infatti, salvo che il titolo non ponga limiti di altezza al diritto di sopraelevazione, non si esaurisce con l'erezione della costruzione sul lastrico, né il nuovo lastrico si trasforma in bene condominiale, poiché il titolare della superficie, allorché eleva una nuova costruzione, anche se entra automaticamente nel condominio per le parti comuni ad esso, ha un solo obbligo nei confronti dello stesso, cioè quello di dare un tetto all'edificio, restando, tuttavia, sempre titolare del diritto di sopralzo, che è indipendente dalla proprietà della costruzione. 

Proprio con riferimento all'identificazione del titolo contrario alla presunzione di comunione, le questioni che si sono poste sono molteplici.

Va in proposito anzitutto chiarito che non intacca il regime condominiale l'esser il lastrico in uso esclusivo ad un condomino (svolgendo, dunque, una funzione simile a quella del terrazzo a livello), trattandosi di una funzione accessoria che non priva in ogni caso la superficie della sua destinazione naturale, che è quella di copertura dello stabile (recte, della colonna d'aria sottostante): occorre, dunque, che la natura privata della superficie risulti, in modo chiaro ed univoco, dal titolo (per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condomini. Cfr. Cass. II, n. 3102/2005; Cass. II, n. 13279/2004; Cass. II, n. 4060/1995), non rilevando in senso contrario che gli altri condomini, proprietari esclusivi di unità immobiliari sottostanti ad esso, non abbiano accesso diretto allo stesso, se questo riveste, anche a loro beneficio, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune (Cass. II, n. 9035/2016), né che la proprietà individuale risulti dal (solo) titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo (Cass. II, n. 27363/2021).Allo stesso modo non si può trarre la prova della proprietà esclusiva del lastrico solare dalla clausola del regolamento condominiale che pone le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle terrazze a carico del proprietario dell'appartamento di cui costituisce proiezione (Cass. II, n. 30791/2024:“Per titolo non si intende, evidentemente, il titolo che individua il soggetto destinatario dei costi della manutenzione, ordinaria e straordinaria, della terrazza…”). Le medesime conclusioni , peraltro, valgono, per uguali considerazioni, in relazione al tetto.

La questione si interseca con quella relativa alla possibilità di sottrarre tetto e lastrici al regime condominiale per l'effetto dell'usucapione del diritto di proprietà esclusiva, ex art. 1102, comma 2, c.c. (cfr. supra, paragrafo «L'usucapione» del commento al presente articolo). Se, infatti, il condomino può usucapire la proprietà di parti comuni, può tuttavia farlo a condizione che il suo godimento sia esclusivo, nel senso che sia eliminato qualsiasi uso comune del medesimo bene da parte degli altri condomini: ciò che, secondo un consolidato orientamento, non potrebbe accadere nel caso di specie in quanto, con riferimento precipuo al tetto ed ai lastrici solari, le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di tali cose alla copertura ed alla protezione del fabbricato, sono concettualmente insopprimibili (Cass. II, n. 3544/1968). Diversamente, possono essere acquisiti per usucapione il diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare (Cass. II, n. 1103/1973), la servitù «di sosta», ai fini della utilizzazione, quale terrazza, di un lastrico solare, in conseguenza dell'avvenuta realizzazione, da parte del singolo condomino, di opere visibili e permanenti destinate al detto fine, quali una recinzione, una rete divisoria, porte e finestre (Cass. II, n. 5861/2006) nonché, a determinate condizioni – si rinvia a quanto già esposto in precedenza, nonché al commento all'art. 1227 c.c. – il diritto a mantenere la sopraelevazione realizzata sul lastrico solare (Cass. II, n. 10334/1998). Sennonché, si pone in contrasto con tale consolidata impostazione la recente Cass. II, n. 9280/2020 (e, prima, Cass. II, n. 3236/1984), la quale afferma il principio, diametralmente opposto, della usucapibilità della proprietà esclusiva del lastrico solare. In particolare, dal regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall'art. 1126 c.c., emerge chiaramente - si osserva - la configurabilità di un "uso esclusivo" del lastrico (o di parte di esso), al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l'ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva: si trova ripetutamente affermato, infatti, che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.. Sicché, "ammessa l'appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione , dovendosi ritenere superata l'affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato (Cass. n. 3544/1968). È vero, al contrario, che l'utilitas concettualmente insopprimibile - copertura dell'edificio - che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell'usucapione".

Quanto, invece, al percorso inverso e, cioè, alla possibilità di rinunzia  al diritto esclusivo sul lastrico o sul tetto, con «accrescimento» in favore degli altri condomini, è noto che, in ambito condominiale, ai sensi dell'art. 1118 c.c. e diversamente da quanto prescritto dall'art. 1104 c.c. in tema di comunione, non è normalmente possibile rinunziare al diritto sulle cose comuni: diversa è, tuttavia, la questione, laddove la rinunzia riguardi non già il diritto ma l'uso particolare che del bene è riconosciuto in favore del rinunziante. Orbene, con particolare riferimento al lastrico Cass. II, n. 3294/1996 ha precisato che il condomino che, essendo titolare del diritto di uso esclusivo sul lastrico solare, vi rinunzi, è esonerato dalla contribuzione nelle spese di riparazione e ricostruzione del lastrico secondo il criterio dell'art. 1126 c.c. ma deve comunque parteciparvi in base alla quota millesimale di proprietà, non potendo estendersi analogicamente alla rinunzia ad un particolare diritto di uso sulla cosa comune la norma dell'art. 1118, comma 2, c.c., in base alla quale la rinunzia al diritto di proprietà sulle cose comuni non esonera il rinunziante dalle spese per la loro conservazione, dal momento che tale norma, oltre a costituire deroga all'opposto principio generale stabilito dall'art. 1104, comma 1, c.c., trova la sua ratio nell'inscindibile collegamento tra la fruizione della proprietà comune e la fruizione di quella individuale e nella conseguente esigenza di non consentire e al condomino di sottrarsi alla contribuzione nelle spese per la conservazione di beni dei quali egli continuerebbe necessariamente a godere pur dopo avervi rinunziato, che non sussiste invece nel caso di un bene il cui godimento, puramente eventuale, è rimesso alla libera determinazione del suo titolare e con la rinunzia di questi si trasferisce alla collettività dei condomini.

La natura comune o privata di tetto, lastrico e terrazze a livello implica conseguenze di non poco conto. Innanzitutto in termini di riparto delle relative spese di manutenzione e conservazione: se, infatti, si versa in presenza di superfici di proprietà condominiale, le stesse vanno ripartite su base millesimale secondo i criteri generali di cui all'art. 1123 c.c.; diversamente, ove in proprietà o in uso esclusivo, soccorrerà il diverso criterio di cui all'art. 1126 c.c.

Estremamente chiaro in tal senso è il principio affermato da Cass. VI-2, n. 24927/2019 in tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale: le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (la S.C., in applicazione di tale principio, ha preciò confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l'obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune). 

Al contrario, poiché il lastrico solare di uso esclusivo costituisce, diversamente dal tetto, quella superficie terminale dell'edificio dotata di accessibilità ed adibita, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo, trova applicazione, ai fini del riparto delle spese di riparazione e ricostruzione, il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. (Cass. II, n. 8532/1999): ove l'uso del lastrico o del terrazzo, anche se di proprietà esclusiva, non sia limitato ad uno o più titolari, ma sia comune a tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. non opera (Cass. II, n. 18045/2020).

Dalla considerazione per cui la terrazza a livello dell'appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve, nei confronti degli appartamenti sottostanti, la medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio, la giurisprudenza ha tratto la conclusione per cui il regime delle relative spese è disciplinato dall'art. 1126 c.c. (Cass. II, n. 14196/2011; Cass. II, n. 26239/2007; Cass. II, n. 11029/2003; Cass. II, n. 3542/1994; Cass. II, n. 5125/1993), ad eccezione delle spese di rifacimento dei parapetti o ripari similari, in quanto essenziali non alla copertura, bensì alla praticabilità della terrazza (Cass. II, n. 15389/2000).In tale ottica Cass. VI, n. 35316/2021ha anzi precisato che costituisce terrazza a livello, equiparabile al lastrico solare agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione e nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., anche la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali formi parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia perciò destinata tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata. Non trova dunque applicazione, in tale ipotesi, l'art. 1125 c.c., riferibile solo alla manutenzione ed alla ricostruzione dei solai e delle volte e non anche della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno (Cass. II, n. 11029/2003). Diversamente, si ricade sotto l'ambito di operatività dell'art. 1125 c.c., laddove la terrazza di proprietà esclusiva sia sovrastata, a propria volta, da altra terrazza che priva la prima della funzione di copertura di cui si è detto (Cass. II, n. 16067/2000). Analogamente, quando il tetto è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti al condominio, le spese di manutenzione del tetto stesso vanno ripartite tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo (App. Trento, 30 novembre 2006), salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in virtù di espressa previsione contrattuale (Trib. Sanremo, 22 settembre 1989), non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (Cass. II, n. 532/1985).

Ulteriore applicazione pratica della diversificazione del regime proprietario si ha in tema di danni da cd. «bagnamento»: qualora l'uso (o la proprietà) del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4), c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. S.U. , n. 9449/2016).

Nel passato la soluzione della questione era stata diversamente prospettata giacché la Suprema Corte, con intervento reso anch'esso a Sezioni Unite (Cass.  S.U. , n. 3672/1997) ed all'esito di una complessiva ricostruzione dell'istituto, aveva invece chiarito che il regime del riparto delle relative spese dovesse avvenire in non già ai sensi dell'art. 2051 c.c. quanto, piuttosto, in base al combinato disposto degli artt. 1218 e 1126 c.c., dovendosi ritenere tutti i condomini le cui unità immobiliari si trovano al di sotto del detto lastrico inadempienti rispetto all'obbligazione, di natura reale, di manutenzione e conservazione dello stesso. Secondo la Corte, infatti, sarebbe stata la specificità della normativa dettata in tema di condominio ad indurre a preferire tale soluzione a quella, pure propugnata in dottrina ed in giurisprudenza, ravvisante nell'ipotesi in esame un caso di responsabilità per violazione del principio del neminem ledere (con specifico riferimento all'art. 2051 c.c.): «alle obbligazioni di conservazione del lastrico solare, infatti, fanno riferimento gli artt. 1123, comma 1 e 1126 c.c. – che menzionano, rispettivamente, le spese per la conservazione e quelle per le riparazioni e per le ricostruzioni; sia pure con diversa terminologia, ambedue le disposizioni disciplinano non solo la ripartizione, ma anzitutto la imputazione delle spese per la tutela della integrità e, quindi, del valore capitale del lastrico (come tali, si distinguono dalle spese per l'uso). Sennonché, tanto l'art. 1123, comma 1, cit., che è norma di carattere generale concernente tutte le parti comuni, quanto l'art. 1126, che è regola particolare riguardante il lastrico solare di proprietà superficiaria o di uso esclusivi, disciplinano delle obbligazioni propter rem, obbligazioni poste dalla legge a carico ed in favore dei condomini dell'edificio, del tutto simili a quelle che insorgono a carico ed a favore dei comproprietari del muro comune per la sua manutenzione, a norma dell'art. 882 cod. civ.; queste obbligazioni sono ascritte immediatamente ai titolari dei diritti reali, poiché nell'interesse di tutti i partecipanti al condominio adempiono alla funzione di garantire l'integrità dei beni comuni: soggetti passivi sono i condomini, ovvero i titolari della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo del lastrico solare; soggetti attivi sono, del pari, i partecipanti al condominio, non solo in quanto comproprietari delle cose, degli impianti e dei servizi comuni siti nel fabbricato, ma anche perché titolari della proprietà solitaria sui piani o sulle porzioni di piano. L'oggetto di tali obbligazioni consiste, infine, nella prestazione delle spese per la conservazione dei beni esistenti nell'edificio, siano essi comuni o esclusivi. Dalla funzione (la garanzia della integrità dei beni siti nell'edificio), dal fondamento (la imputazione come conseguenza della titolarità del diritto reale) e dall'oggetto (la prestazione concernente la riparazione o la ricostruzione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni) si inferisce – prosegue la Corte – che le obbligazioni reali di conservazione riguardano tutti i rapporti reali inerenti all'edificio, donde l'ulteriore inferenza che la susseguente responsabilità per inadempimento concerne i danni arrecati ai beni costituenti il fabbricato, non essendovi ragione per derogare al principio di specificità, per cui la disciplina delle fattispecie deve ricavarsi dalle disposizioni, che espressamente le contemplano, né per allontanarsi dalle regole fondamentali vigenti in tema di inadempimento delle obbligazioni (con la conseguenza di mandare esenti dalla correlativa responsabilità gli obbligati, che non hanno adempiuto)». Nonostante il chiaro dictum del Supremo organo di nomofilachia, tuttavia, la giurisprudenza successiva non è stata univoca in tal senso: ed infatti a fronte di un orientamento ortodosso, rispettoso dei principi espressi nel 1997 (Cass. II, n. 5848/2007; Cass. II, n. 26239/2007; Cass. II, n. 14196/2011), si era, infatti, ritagliata ampio spazio una tesi di contenuto diametralmente opposto, teso a ricondurre l'intera tematica nell'ambito della responsabilità extracontrattuale (da danno da cose in custodia), riassumibile nel principio così costantemente massimato: «il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore» (Cass. II, n. 3465/2012; Cass. II, n. 15131/2001; Cass. II, n. 941/2011; Cass. II, n. 10195/2013). Il persistente contrasto ha pertanto indotto la Seconda sezione civile ad investire nuovamente della questione le Sezioni Unite, per la ritenuta insoddisfacenza della soluzione adottata nel 1997 la quale, benché seguita da successive pronunce, non avrebbe tuttavia consentito di superare le opinioni contrarie né, tantomeno, avrebbe uniformato il quadro giurisprudenziale – come reso palese dalla permanenza in vita, anche in sede di legittimità, del contrario orientamento di cui si è dato conto in precedenza: nel rimettere, dunque, la questione al Primo Presidente, per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, l'ordinanza interlocutoria evidenziò come «gli obblighi di contribuzione fissati negli artt. 1123 e 1125 e 1126 c.c. riguardano il diritto dei proprietari e l'utilità che essi traggono dai beni, non l'allocazione del danno subito dai terzi [che] prescinde, di regola, dalla condotta dell'utilizzatore [del lastrico, essendo riconducibile non già alla maggiore utilità che dal bene si trae, ma alla] mancata solerzia del condominio nell'apprestare ricostruzioni e riparazioni tempestivamente, prima cioè che si produca il pregiudizio per l'appartamento sottostante» (Cass. II, n. 13526/2014). In occasione del proprio nuovo intervento, le Sezioni Unite hanno infine, con la pronunzia innanzi indicata, completamente rivisitato l'istituto, giungendo ad una soluzione diametralmente opposta rispetto a quella adottata nel 1997. La Corte muove dalla considerazione per cui «i profili maggiormente critici della soluzione data dalla decisione del 1997 alla questione in esame sono sostanzialmente ravvisabili in ciò, che risulta attratta ad una disciplina di tipo obbligatorio una situazione in cui viene in rilievo la produzione di un danno ad un terzo, per effetto della violazione di un obbligo di custodia e comunque del dovere di manutenzione della cosa comune. Se la previsione legislativa del concorso tra condominio e condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico solare o di una sua parte, di cui all'art. 1126 c.c., trova la propria giustificazione nella diversità di utilizzazione della cosa comune e quindi nella esigenza che chi sia legittimato a fare un uso esclusivo della cosa comune concorra in misura maggiore – predeterminata in un terzo – alle spese per le riparazioni o le ricostruzioni del lastrico, restando gli altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, altrettanto non può dirsi per i danni che dalla mancanza di manutenzione derivino alle proprietà sottostanti o a terzi. È innegabile, infatti, che chi ha l'uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi in rapporto alla copertura dell'edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l'uso esclusivo, dall'altro lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c. In proposito, si è affermato che per la sussistenza di una simile responsabilità è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, né implica, uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario, responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa [...]». Osserva, quindi, che «la precedente decisione di queste Sezioni Unite ha ricondotto, invece, la posizione del titolare dell'uso esclusivo del lastrico ad una obbligazione propter rem dei condomini per la manutenzione delle cose comuni. In sostanza, la responsabilità risarcitoria del titolare di diritto reale o di uso esclusivo sul lastrico solare sarebbe riconducibile più ad un preesistente rapporto di debito (della prestazione di manutenzione del lastrico o della terrazza) nei confronti del proprietario dell'appartamento sottostante, con conseguente insorgere di una pretesa all'adempimento in capo a quest'ultimo, che non una violazione del dovere generale del neminem  laedere» per chiarire che «la configurabilità di un siffatto rapporto obbligatorio non sembra tenere conto che il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione della cosa comune (in tal senso, v., di recente, Cass. n. 1674 del 2015); il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al titolare dell'uso esclusivo del lastrico e, per la natura comune del bene, dello stesso condominio». Ricondotta la vicenda all'ambito di operatività della responsabilità extracontrattuale, poi, le Sezioni Unite evidenziano come le fattispecie più adeguate di imputazione del danno in questione sono quella ex art. 2051 c.c. – per il rapporto intercorrente tra soggetto responsabile e cosa che ha dato luogo all'evento – ovvero quella di cui all'art. 2043 c.c. – per il comportamento inerte di chi comunque fosse tenuto alla manutenzione del lastrico e concludono, in considerazione della specificità del lastrico solare – che, anche quando solo in parte in uso esclusivo, costituisce, per la parte apparente, e quindi per la superficie, oggetto dell'uso esclusivo di chi abbia il relativo diritto e per la parte strutturale sottostante, cosa comune, in quanto contribuisce ad assicurare la copertura dell'edificio o di parte di esso – nel senso del concorso di responsabilità del proprietario (o usuario) esclusivo e del condominio: il primo, siccome tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione, il secondo, tenuto, ex art. 1130, comma 1, n. 4), c.c. e art. 1135, comma 1, n. 4), c.c. (nei testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio. Sicché ad eccezione del caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l'infiltrazione e quindi il danno, la soluzione adottata dalla Corte porta a concludere per il concorso tra le due descritte responsabilità. Il dictum del 2016 è stato infine confermato dalla giurisprudenza successiva, senza ulteriori rivisitazioni (per l'ultimo intervento sul punto, confermativo dell'esposto orientamento, si rinvia a Cass. VI-2, n. 516/2022, ove si chiarisce, altresì, che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri). Si rinvia, per un ulteriore approfondimento in proposito, al commento all'art. 1126 c.c.

Il regime proprietario non influisce, al contrario, sulla competenza gestoria dell'assemblea: ed infatti, l'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea (Cass. VI-2, n. 19779/2017; Cass. II, n. 10602/1990).

Esulano, infine, dal concetto di tetto o lastrico solare, ai fini della disciplina applicabile, il cortile condominiale che svolga anche funzione di copertura di vani sottostanti (Cass., II, n. 23250/2023; Cass. II, n. 30935/2018; Cass. II, n. 10858/2010; Cass. II, n. 18194/2005. Si rinvia, per un approfondimento della tematica al precedente paragrafo  «Il cortile con funzione di copertura di vani sottostanti» del commento al presente articolo, nonché al commento agli artt. 1125 e 1126 c.c.) ed il lastrico che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni, presenti nel c.d. condominio orizzontale, difettando in tal caso quei connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (Cass. II, n. 22466/2010).

Segue. Gli usi particolari di tetto e lastrico solare

Definite le questioni relative al regime proprietario, resta da verificare quali i possibili usi consentiti di tetto e lastrico, ove non attribuiti in uso o proprietà esclusivi, ma di proprietà condominiale.

Quanto al tetto, si è chiarito in giurisprudenza che non costituisce «nuova fabbrica» in sopraelevazione, agli effetti dell'art. 1127 c.c., quanto una consentita modifica dell'originario tetto, la cosiddetta altana (denominata anche «belvedere»), struttura tipica dei palazzi veneziani, consistente in una piattaforma o loggetta, di regola in legno, realizzata sulla sommità del fabbricato: essa, a differenza delle terrazze e dei balconi, normalmente non sporge dal corpo principale dell'edificio e dà luogo ad un intervento che non comporta lo spostamento in alto della copertura, mediante occupazione della colonna d'aria sovrastante il medesimo fabbricato, quanto, piuttosto, la modifica della situazione preesistente, attuata attraverso una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte del tetto comune, con relativo potenziale impedimento all'uso degli altri condomini (Cass. II, n. 23243/2016; Cass. II, n. 5039/2013). Ugualmente, pur in presenza di un regolamento contrattuale di condominio che preveda l'assoluto divieto di sopraelevazione, nel tetto possono essere inseriti comignoli o canne fumarie che fuoriescono dallo stesso, giacché l'erezione di simili manufatti, ove non comporti pregiudizio per la stabilità e la sicurezza del fabbricato ovvero l'alterazione del suo decoro architettonico, non costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1122 c.c., bensì una mera modificazione, consentita ai sensi dell'art. 1102 c.c. a condizione che non incida sulla sostanza e struttura del bene comune sì da alterarne l'originaria ed unica funzione di copertura dell'edificio e senza impedire agli altri condomini l'eventuale identico uso del tetto stesso (Cass. II, n. 8040/1990). Ancora, è stato chiarito che ciascun condomino, pur in presenza di un'antenna centralizzata, ben può utilizzare il tetto per installarvi singole ed autonome antenne radiotelevisive (Cass. II, n. 7825/1990; Cass. II, n. 5399/1985), tale attività non costituendo, peraltro, trasformazione del territorio agli effetti delle leggi urbanistiche e non necessitando, pertanto, di autorizzazione o concessione edilizia (TAR Abruzzo, n. 207/2009).

Di sicuro impatto, però, è quell'orientamento giurisprudenziale che, attraverso una rilettura costituzionalmente orientata dell'art. 1102 c.c., ha affermato la legittimità della parziale trasformazione di un tetto comune in una terrazza in uso esclusivo.

Invero, un orientamento costantemente osservato, in passato, dalla giurisprudenza di legittimità come di merito, ha ritenuto illegittima la sostituzione, ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, di una parte del tetto con una diversa copertura piana giacché tale alterazione strutturale, pur non eliminando la funzione di copertura originariamente svolta dal tetto, cionondimeno imprime al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera (Cass. II, n. 5039/2013; Cass. II, n. 14950/2008; Cass. II, n. 5753/2007; Trib. Firenze, 28 gennaio 2016; Trib. Milano, 27 febbraio 2015, n. 2687), con conseguente violazione dei pari diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dello edificio, privati della possibilità di utilizzazione della cosa comune con tale medesima finalità. Tale orientamento, tuttavia, è stato oggetto di rivisitazione ad opera di Cass. II, n. 14107/2012 (sul punto si rinvia anche al precedente paragrafo «Il titolo contrario» del commento al presente articolo), la quale ha proceduto ad un ripensamento delle proprie posizioni sotto molteplici profili. Ciò ha fatto, in particolare, prendendo le mosse, anzitutto, da una constatazione di carattere sistematico, essendo ricorrente l'affermazione che l'ampliamento o l'apertura di una porta o di una finestra, ovvero la trasformazione di una finestra, prospiciente il cortile comune, in porta di accesso all'unità immobiliare di proprietà esclusiva, mediante l'abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non rappresentano opere incidenti sulla destinazione della cosa. Allo stesso modo, con precipuo riferimento al tetto, si è ritenuta legittima, ad opera del proprietario del piano sottostante, l'apertura in esso di abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale di copertura dei sottostanti appartamenti – per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. II, n. 17099/2006; Cass. II, n. 1498/1998; Cass. II, n. 391/1964). Sicché, «questa ormai pacifica facoltà di frantumare l'unitarietà strutturale del bene perimetrale (muro o tetto che sia) fa dubitare circa la fondatezza della perentoria affermazione di divieto di modesti tagli del tetto e qualora detti tagli diano luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa, può dirsi che rientrino nell'ambito delle opere consentite al singolo condomino.

Dal punto di vista strutturale si può dar luogo a interventi meno vistosi della realizzazione di un abbaino, che, se attuati con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali, sono compatibili con il mantenimento della destinazione della cosa locata» (Carbone, 1157). In sostanza – questo il ragionamento della Corte – muovendo dalla premessa che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo e considerando che i rapporti condominiali sono informati al principio di solidarietà (che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione), ove sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto. Muovendo dunque da principi di carattere specificamente solidaristico, la rilettura delle applicazioni dell'istituto di cui all'art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative, appare una conclusione scontata, con una conseguente valorizzazione ed espansione delle facoltà connesse al diritto proprietà del singolo: in altri termini – per usare un'espressione tratta dalla motivazione della Corte – «non è coerente, né credibile, intendere la clausola del» pari uso della cosa comune» come veicolo per giustificare impedimenti all'estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo». La destinazione della cosa, di cui è vietata l'alterazione, è allora da intendere in una prospettiva dinamica del bene considerato, tenendo presente che ciò che deve essere preservata è la complessiva destinazione della cosa comune, da salvare in relazione alla sua funzione e non alla sua immodificabile consistenza materiale. Pertanto, la soppressione di una piccola parte del tetto, che ne determini un uso più intenso da parte del condomino, al contempo salvaguardandone la funzione di copertura, non può essere intesa alla stregua di un'alterazione della destinazione – di copertura, per l'appunto, dei locali sottostanti – comunque assolta dal bene nel suo complesso, con la precisazione che il relativo giudizio di compatibilità va formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari della fattispecie concreta, risolvendosi in una valutazione di fatto sindacabile in sede di legittimità solo per motivi attinenti alla motivazione. A tale riguardo si è allora osservato, in dottrina (Carbone, 1157), che non può ritenersi funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un'opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio, dovendosi intendere per destinazione della cosa la complessiva destinazione di essa, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale: donde la conclusione che la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può essere intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso.

Distonica rispetto a tale impostazione è la posizione della giurisprudenza amministrativa, per cui il singolo condomino non è legittimato a richiedere, in via autonoma, un permesso di costruire per realizzare interventi riguardanti il tetto dello stabile condominiale in quanto, essendo lo stesso di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, per apportarvi modifiche è necessaria, ai sensi dell'art. 1120 c.c., una apposita deliberazione dell'assemblea condominiale assunta con le maggioranze stabilite dall'art. 1136 c.c. (TAR Lombardia, Milano, n. 1820/2013).

Quanto al lastrico, invece, il novellato art. 1120, comma 2, lett. b), c.c., assegna all'assemblea dei condomini la possibilità di deliberare, con la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., le opere e gli interventi previsti per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi, che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune; a ciò aggiungasi che il successivo art. 1122-bis, comma 2, c.c. consente al singolo condomino di procedere, altresì, all'installazione, anche sul lastrico solare comune, di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio della proprietà individuale sul lastrico solare. Si tratta, dunque, della possibilità di realizzare (anche) sulla superficie del lastrico solare, le c.d. innovazioni tecnologiche, nell'interesse della compagine condominiale ovvero del singolo condomino, in tal ultimo caso come esplicazione, regolamentata, delle facoltà allo stesso riconosciute ex art. 1102 c.c. e, in alcuni casi, già dalla giurisprudenza (cfr., ad esempio, App. Napoli, 13 maggio 1983, con riferimento al posizionamento sul lastrico comune di pannelli solari). Tale conclusione appare chiara sia alla dottrina (Celeste-Scarpa, 46 ss.) che alla prima giurisprudenza pronunziatasi al riguardo (Trib. Milano, 7 ottobre 2014) che, a proposito dell'intervento realizzato da un condomino sul tetto dell'edificio, consistito nell'installazione di otto pannelli fotovoltaici, ha chiarito come esso rientrasse «pienamente nei limiti che l'art. 1102 c.c. – di cui l'art. 1122-bisc.c. costituisce speciale ipotesi applicativa – ha previsto al fine di consentire al singolo condomino l'uso più intenso delle parti comuni». Da osservare che Analogamente a quanto previsto per il tetto, inoltre, il lastrico può essere utilizzato dai singoli condomini per l'installazione di antenne televisive (Cass. II, n. 1176/1985): in proposito, anzi, è stato recentemente chiarito che non può prospettarsi, in virtù di tale uso, alcuna violazione dell'art. 1102 c.c. ove le soluzioni tecniche prospettate siano compatibili con un analogo utilizzo del lastrico da parte degli altri condomini (Trib. Milano, 26 febbraio 2015). Tale facoltà rappresenta espressione del diritto alla libertà di manifestazione del pensiero e può, pertanto, essere esercitata anche laddove l'edificio condominiale sia già provvisto di antenna centralizzata (Cass. II, n. 5399/1985).

In applicazione di tale assunto, pertanto, App. Perugia, 1 luglio 2004 ha dichiarato nulla la deliberazione del condominio, con la quale è stata disposta la rimozione dell'antenna parabolica, posizionata da un condomino sul lastrico solare, perché contrastante con un complesso normativo che, ripetendo il proprio fondamento dal principio costituzionale di libertà di informazione, facoltizza il singolo condomino alla installazione dell'antenna medesima, con il solo limite che essa non arrechi pregiudizio all'uso del bene da parte degli altri condomini, nè produca un qualsiasi, apprezzabile danno alle parti comuni.

Ovviamente diversa è la soluzione nel caso in cui l'installazione dell'antenna avvenga su di un lastrico solare di proprietà esclusiva: il diritto di collocare nell'altrui proprietà antenne televisive, originariamente riconosciuto dagli artt. 1 e 3 della l. 6 maggio 1940, n. 554 e dall'art. 231 del d.P.R. 29 marzo 1973, n. 156 ed attualmente regolato dagli artt. 91 e 209 del d.lgs. 1 agosto 2003, n. 259, è infatti subordinato all'impossibilità, per l'utente di servizi radiotelevisivi, di utilizzare spazi propri, poiché il diritto all'installazione non comporta anche quello di scegliere a piacimento il sito preferito per l'antenna. Sicché l'utente è onerato della prova della inesistenza di spazi propri o condominiali da utilizzare all'uopo, giacché altrimenti sarebbe ingiustificato il sacrificio imposto al proprietario del lastrico (Cass. II, n. 16865/2017).

Il sottotetto

Si intende per sottotetto lo spazio lasciato tra la copertura del fabbricato ed il solaio che copre l'ultimo piano: non costituendo una parte essenziale all'esistenza del condominio ovvero all'uso comune, esso non era originariamente contemplato nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. (Cass. II, n. 2646/1961); a seguito della Riforma del 2012 e dopo ampia discussione il sottotetto è stato incluso tra i beni contenuti nell'elencazione di cui al n. 2) dell'art. 1117 c.c. (c.d. beni comuni facoltativi o di pertinenza. Si rinvia al paragrafo «Le parti comuni: nozione» del commento al presente articolo), solo ove destinato, però, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune: sicché, contrariamente rispetto a quanto auspicato in sede di lavori preparatori, laddove pure si era proposto di ricondurre il sottotetto al n. 1) dell'art. 1117 c.c., resta pienamente valida la «classica» impostazione giurisprudenziale che considera il sottotetto, normalmente, pertinenza esclusiva dell'appartamento sito all'ultimo piano, rispetto al quale assolve la funzione di isolare e proteggere l'unità stessa dal caldo, dal freddo e dall'umidità, creando una sorta di camera d'aria (Cass. VI-2, n. 6314/2017; Cass. II, n. 6143/2016; Cass. II, n. 24147/04; Cass. II, n. 7764/1999) mentre, ove abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, lo stesso deve presumersi di proprietà condominiale laddove risulti in concreto, seppur in via solo potenziale, oggettivamente destinato all'uso comune (Cass. VI-2, n. 7483/2019;  Cass. VI-2, n. 3627/2018; Cass. II, n. 28141/2013; Cass. II, n.1953/2012; Cass. II, n. 8968/2002; Cass. II, n. 8468/2002; Cass. II, n. 6027/2000). Tale diverso regime (e la conseguente attuale destinazione tra i beni inclusi nel n. 2 dell'art. 1117 c.c.) fonda sulla considerazione per cui il sottotetto non è parte necessaria all'esistenza del condominio né all'uso comune né, di regola, è destinato a servizi comuni (Cass. II, n. 1285/1964): anzi, la giurisprudenza formatasi anteriormente alla Riforma del 2012 solitamente concludeva nel senso che, mentre per il tetto la proprietà comune si presume, per il sottotetto varrebbe la regola opposta e, cioè, che ove non sia dimostrata, per le sue peculiari caratteristiche strutturali e funzionali, la sua destinazione – come detto, anche solo potenziale – ad un servizio comune ovvero la sua annessione alle parti comuni, sì da costituirne elemento integrante, esso si presume di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento sottostante al tetto, del quale svolge funzione pertinenziale (Cass. II, n. 6640/1993), secondo il regime proprio dettato dall'art. 817 c.c., quale cosa destinata, in modo duraturo, a servizio o ad ornamento di un'altra cosa (rappresentata, nella specie, dall'appartamento sottostante).

Conforme è la dottrina (Tortorici 2006, 22 ss. ed ivi altri riferimenti bibliografici) la quale, riprendendo praticamente alla lettera i principi appena esposti, afferma costantemente che, se il sottotetto ha dimensioni e caratteristiche tali da consentirne l'uso come vano autonomo, e per caratteristiche obiettive e strutturali risulti, sia pure in via potenziale, effettivamente destinato all'uso comune o all'esercizio di interesse comune, esso deve essere considerato oggetto di proprietà comune, indipendentemente dall'uso concreto a cui sia stato adibito dai partecipanti, pur senza omettere di considerare che, seppure il sottotetto assolva la funzione di camera d'aria (e, dunque, teoricamente dovrebbe ritenersi di proprietà esclusiva), ciò non esclude, tuttavia, che il medesimo svolga anche un'altra funzione prevalente e primaria rispetto a quella appena citata, con la conseguenza che, ove tale funzione ulteriore sia a servizio di tutti i condomini il sottotetto deve intendersi di proprietà comune.

Sempre in dottrina (Terzago, 100) si è osservato che il sottotetto non identifica un'unica realtà, ma molteplici fattispecie, dovendosi distinguere tra la mansarda (o camera a tetto), che ha la consistenza e la struttura di un locale abitabile, la soffitta, costituita da un vano non abitabile, con funzione di deposito o magazzino e la camera d'aria (o palco morto) e, cioè, un vano sprovvisto di solaio idoneo a sostenere persone e cose, avente l'unica funzione di preservare l'ultimo piano dell'edificio da caldo, freddo ed umidità. Tale distinzione si riflette anche sul regime giuridico, giacché il discorso innanzi proposto circa il regime pertinenziale appare valido e spendibile unicamente con riferimento al sottotetto riconducibile alla terza tipologia (camera d'aria), ma non anche alle prime due laddove è solo il titolo ad indirizzare il regime proprietario (Cass. II, n. 5668/1988). La questione si complica ulteriormente, poi, nel caso di soffitta o mansarda (quindi, un vano autonomamente fruibile) che sia però accessibile (pur non essendo allo stesso collegato) unicamente dall'appartamento posto all'ultimo piano: «in tal caso non appare ammissibile assumere la proprietà in capo al condomino dell'ultimo piano quando dall'atto di acquisto risulti la sola compravendita del'unità immobiliare senza alcun riferimento al sottotetto, posto che, in caso contrario, si verificherebbero vere e proprie forme di arricchimento indebito: in difetto di espresso trasferimento del bene deve pertanto ritenersi che il sottotetto sia rimasto in proprietà all'originario costruttore-venditore» (Dogliotti-Figone, 61).

Ampia, invero, è la casistica giurisprudenziale volta a dirimere le controversie circa la natura – privata o condominiale – del sottotetto. È stato anzitutto chiarito che essa è determinata, in primis, dai titoli, (cfr. anche Cons. st., n. 7594/2023), tenendo presente che, allorché si fa riferimento al titolo, esso deve intendersi in senso proprio, tale per cui non sono determinanti né le risultanze dell'eventuale regolamento di condominio né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino (Cass. II, n. 17928/2007): in mancanza di questi ultimi, il sottotetto può ritenersi comune, se risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (Cass. II, n. 9383/2020; Cass. II, n. 11184/2017; Cass. II, n. 13555/1999; Cass. II, n. 7764/1999; Cass. II, n. 1303/1998; Trib. Milano, 7 aprile 2017), spettando al condomino che ne affermi la proprietà esclusiva darne la prova, non essendo a tal fine sufficiente l'allegazione del proprio titolo di acquisto ove lo stesso non contenga, in modo chiaro ed inequivocabile, elementi idonei ad escludere la condominialità del bene (Cass. II, n. 3310/2019 ): così, ad esempio, deve intendersi destinato all'uso comune di tutti i condomini – e, dunque, rientrante tra i beni di cui all'art. 1117 c.c., il sottotetto dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per l'accesso al tetto comune (Cass. II, n. 4509/1996), mentre non altrettanto è da dirsi laddove, rispetto alla funzione di copertura dello stabile condominiale, prevalga la concreta destinazione, conferita dall'originario proprietario costruttore, dei volumi in questione ad unità abitative autonomamente fruibili, ancorché ubicate sulla sommità dell'edificio e sottostanti al tetto comune (Cass. II, n. 12046/2013). Può, del pari, considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, il sottotetto che assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (Cass. II, n. 9383/2020, cit.; Cass. II, n. 28141/2013; Trib. Monza, 7 maggio 2013). Analogamente, App. Milano, 4 maggio 2017 ha ritenuto in proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano il sottotetto, inaccessibile a tutti gli altri condòmini, in quanto raggiungibile esclusivamente tramite una botola posta nella nell'immobile immediatamente sottostante al tetto, destinato a svolgere la funzione di mero isolamento termico, e non abitativa. Il criterio discretivo è nitidamente fornito da Trib. Torino, 17 aprile 2019: per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché: a) quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, cod. civ.; b) viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

Dal regime proprietario del sottotetto derivano conseguenze rilevanti sotto il profilo disciplinare.

Sotto un primo profilo, infatti, allorché il sottotetto sia di titolarità esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, per la precipua funzione isolante che svolge rispetto a questo, non è predicabile l'esercizio, rispetto ad esso, di un valido possesso ad usucapionem da parte del proprietario di altra unità immobiliare (Cass. II, n. 24147/2004; Cass. II, n. 4970/1986): ed infatti allorché assolva l'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio ad esso sottostanti, il sottotetto si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi cui serve da protezione e non può essere separato da questi senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell'insieme. Principalmente – verrebbe da dire – la non configurabilità di un possesso utile ad usucapire trova ragion d'essere nella considerazione che, analogamente a quanto già osservato per il lastrico solare ed il suolo condominiale (anche se, in quel caso, si tratta di bene comuni), la funzione primaria di spazio isolante per il sottostante appartamento verrebbe comunque preservata, anche in ipotesi di occupazione del sottotetto da parte di un terzo. A contrario, il proprietario esclusivo del sottotetto può aprire, sul soprastante tetto e nell'esercizio delle facoltà riconosciutegli dall'art. 1102 c.c., abbaini e finestre, al fine di dare aria e luce alla sua proprietà, purché non siano incompatibili con la sua destinazione naturale, non pregiudichino la sua funzione di copertura, non alterino il decoro architettonico dell'edificio, non ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. II, n. 391/1964; Trib Padova, 5 marzo 2004), ovvero non esista una specifica limitazione in tal senso contemplata dal regolamento contrattuale di condominio (Cass. II, n. 312/1999). In proposito, è stato chiarito che i lucernari di pertinenza delle unità immobiliari di proprietà esclusiva non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, salvo che, per la peculiare conformazione architettonica del fabbricato, assolvano alla prevalente funzione di proteggere o di rendere esteticamente gradevole l'intero edificio (Cass. II, n. 1422/2019). A quanto precede aggiungasi che il proprietario del sottotetto può utilizzarlo, rendendolo abitabile: di particolare interesse è, a tale proposito, la motivazione di Cass. II, n. 5164/1997 la quale chiarisce che «una simile opera non può essere considerata altrimenti che come costruzione di un “nuovo piano”, ai sensi dell'art. 1127 c.c. I sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili, destinati a isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura, costituiscono una semplice pertinenza dell'intero edificio condominiale (o del suo ultimo livello, ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo, come nella specie) e non danno luogo a loro volta a un piano a sé stante, destinati come sono a funzioni accessorie, quali depositi, stenditoi, camere d'aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall'umidità: cfr., da ultimo, Cass. II, n. 4509/1996. Pertanto la ristrutturazione di locali del genere non comporta “sopraelevazione” esclusivamente nell'ipotesi di modificazioni soltanto interne, contenute negli originari limiti dell'edificio, senza alcun aumento della sua altezza: v. Cass. II, n. 680/1983. Il che è coerente [...] con la ratio della disposizione di cui si tratta, poiché trasformare in appartamento una soffitta inabitabile comporta quel più intenso sfruttamento di parti comuni come il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, che giustifica l'imposizione del pagamento di un'indennità, destinata a compensare gli altri condomini della corrispondente minore utilizzazione, da parte loro, di beni che appartengono a tutti: cfr. Cass. II, n. 12173/1991».

La questione circa la spettanza ai condomini, in ipotesi di trasformazione del sottotetto da vano inabitabile a vano abitabile, dell'indennità di sopraelevazione contemplata dall'art. 1127 c.c. è stata, invero, oggetto di contrasto giurisprudenziale. Se nel passato, infatti, la Suprema Corte aveva fornito risposta negativa a tale quesito, chiarendo che in ipotesi di modificazione solo interna, contenuta – cioè – negli originari limiti strutturali delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura, non fosse pensabile discorrere di sopraelevazione (Cass. II, n. 10568/1998, conforme a Cass. II, n. 5164/1997, cit.) più recentemente essa ha mutato orientamento, precisando che quando il proprietario dell'ultimo piano innalzi mura perimetrali, rifacendo il tetto e creando nuove unità abitative sostitutive delle precedenti soffitte esistenti, gli altri condomini del fabbricato hanno comunque diritto a ottenere dal realizzatore la corresponsione dell'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127, comma 4, c.c., in quanto l'indennizzo in questione compete a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo esso natura sostanzialmente riparatoria: tale indennità, infatti, è finalizzata a compensare gli altri condomini della perdita derivante dalla diminuzione di valore di ogni piano o porzione di piano del quale i predetti abbiano la proprietà, a nulla valendo l'eventuale aumento degli oneri condominiali, in capo al proprietario dell'ultimo piano, scaturente dall'ipotetica rettifica delle tabelle millesimali dell'edificio (Cass. S.U. , n. 16794/2007. Nella giurisprudenza di merito, App. Firenze, 16 agosto 1960). La decisione della Corte, seguita anche successivamente da Cass. II, n. 24327/2011, fonda principalmente sulla considerazione per cui la trasformazione del sottotetto da inabitabile ad abitabile implica la realizzazione di una «nuova fabbrica», siccome determinante un incremento delle superfici o della volumetria del locale preesistente, con la conseguente applicazione, peraltro, dell'art. 1127 c.c., non solo per il pagamento dell'indennità compensativa del decremento delle quote di partecipazione alla comproprietà dell'area comune di pertinenza degli altri condomini, ma anche per la eventuale revisione delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni.

Che la trasformazione del sottotetto possa implicare la necessità di modificare le tabelle millesimali è considerazione sviluppata anche in dottrina: sia quelle di proprietà che quelle di gestione: a tale ultimo proposito, però, può accadere che taluni dei servizi comuni (ad esempio il riscaldamento centralizzato) non siano usufruiti dal sottotetto, con conseguente esonero dalla partecipazione ai relativi costi. Qualora invece il proprietario del sottotetto si sia allacciato ai servizi comuni, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1102 e 1121 c.c., lo stesso dovrà essere chiamato a concorrere alle relative spese e la revisione delle tabelle di gestione è dovuta a sua cura e spese (Tortorici 2006, 22). Specifica Trib. Torino, 22 ottobre 1979 che l'allaccio dovrebbe essere acconsentito solo a seguito di voto unanime dei condomini, per il peso che esso impone ai servizi comuni assimilabile ad una servitù: la soluzione non è tuttavia condivisibile, laddove si consideri che ai condomini è sempre consentito l'uso dei servizi comuni con il solo rispetto dei limiti ex art. 1102 c.c.

Sempre in tema di allaccio dei locali sottotetto ai servizi condominiali, merita di essere segnalata, poi, Cass. II, n. 16641/2007, che ha affrontato il caso di una delibera condominiale che, determinando un illecito edilizio, ha consentito ai condomini, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, attraverso l'autorizzazione al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, originariamente destinati a lavanderia/stenditorio, in vani abitabili: tale delibera ha un contenuto illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell'oggetto, né può considerarsi valida per effetto del successivo condono edilizio giacché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione.

Sono, infine, indicativi della natura condominiale del sottotetto elementi quali l'impegno del proprietario originario – costruttore dell'edificio – nei confronti del Comune ad adibire il solaio a «volumi tecnici»; il regolamento condominiale che vieta in via generale ogni sopraelevazione (con ciò escludendo, dunque, la possibilità di operare nei termini innanzi indicati); i dati della tabella millesimale, che non attribuiscono ai proprietari degli ultimi piani una misura maggiore di millesimi in proporzione alla quota di sottotetto; l'esistenza di due soli accessi all'estremità dei corpi di fabbrica e la disponibilità delle chiavi di accesso al solo portiere (App. Milano, 26 febbraio 1988). In presenza di un sottotetto comune, deve considerarsi in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilità di godimento degli altri codomini (cfr. art. 1102 c.c.): sicché, in applicazione di tale principio, si è recentemente ritenuta illecita – e, dunque, non consentita – l'avvenuta occupazione in via esclusiva, ad opera di uno solo dei condomini, di una porzione del sottotetto, realizzata mediante un tramezzo che materialmente separava una porzione di esso dalla restante superficie, la quale era normalmente adibita, nella sua interezza, all'uso comune per il passaggio dei fili delle antenne e l'accesso al tetto dello stabile; si è rilevato, infatti, che tali opere «hanno determinato l'assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini» (Cass. II, n. 23448/2012).

I balconi

Come già chiarito, a seguito della Riforma del 2012 la facciata è entrata a far parte a pieno titolo delle parti comuni dell'edificio condominiale, pur non essendo tale natura oggetto di discussione alcuna ad opera della giurisprudenza precedente alla novella che anzi, qualificandola in termini di muro, già la attraeva tra i beni necessari all'esistenza dello stabile, come enucleati dall'art. 1117, n. 1), c.c. (Cass. II, n. 945/1998). Su di essa – come già anticipato – possono aprirsi porte, finestre e balconi: in particolare, questi ultimi possono essere incassati ovvero fuoriuscire dalla facciata, nel qual caso si discorre di balconi aggettanti. Tale ipotesi è, certamente, quella maggiormente problematica, giacché il balcone stesso finisce per svolgere un ruolo duplice, nel senso che, da un lato, esso rappresenta un prolungamento dell'unità immobiliare cui accede (Cass. II, n. 25192/2025;Cass. II, n. 14576/2004, nella giurisprudenza di merito cfr. Trib. Palermo, 17 aprile 2018), non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio (Cass. II, n. 15913/07; Trib. Milano 28 aprile 2005) mentre, dall'altro, soprattutto ove presenti fregi o elementi architettonici similari, esso concorre a valorizzare l'aspetto esterno dell'edificio.

Sicché, se sotto il primo profilo (per così dire, «individuale») il balcone è certamente da considerare un bene di proprietà esclusiva del proprietario dell'unità immobiliare cui esso accede (cfr. anche Cass. II, n. 25192/2025, la quale chiarisce che essi non sono necessari per l'esistenza del fabbricato, né sono destinati all'uso o al servizio di esso), sotto il secondo aspetto (per così dire «collettivo») esso si integra completamente con la facciata, della quale entra a far parte a pieno titolo, inserendosi nel concetto stesso di estetica dell'edificio: va da sé, tuttavia, che, non solo l'individuazione di tali elementi, ma anche la loro funzione architettonica ed il conseguente regime di appartenenza – condominiale se assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio e, quindi, in quanto «destinati all'uso comune» a norma del n. 3) dell'art. 1117 c.c., oppure privato, ove servano solo al decoro dell'unità immobiliare in proprietà esclusiva – non possono definirsi in astratto, ma devono essere effettuati in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente.

L'esistenza di questa sorte di doppio binario è pacificamente affermata in giurisprudenza, la quale osserva che, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso, contestualmente afferma che il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. II, n. 30071/2017; Cass. II, n. 19990/2016; Cass. II, n. 6624/2012. Trib. Grosseto, 11 dicembre 2017; Trib. Roma, 4 aprile 2009; Trib. Milano, 28 aprile 2005). Così anche Cass. II, n. 21641/2017 che specifica come gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale (c.d. frontalini) e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un edificio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero stabile, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c. (con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno).Cass. VI-2, n. 7042/2020trae alcuni ulteriori conclusioni dalle precisazioni che precedono: le spese relative alla manutenzione dei balconi restano a carico del solo proprietario dell'appartamento e non possono essere ripartite tra tutti i condomini (cfr. anche Cass. II, n. 25192/2025, cit.); b) l'assemblea condominiale non può prendere decisioni che riguardano i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà, con conseguente nullità della deliberazione assembleare che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione dei balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti.

Del medesimo avviso la dottrina (Dogliotti-Figone, 55; Celeste 2017, ed ivi altri riferimenti bibliografici) la quale osserva come, in estrema sintesi, debbano distinguersi i balconi incassati all'interno dei muri perimetrali – da considerarsi al pari dei solai divisori di cui all'art. 1125 c.c. e, quindi, stante la funzione di copertura e sostegno, di proprietà comune dei titolari dei rispettivi piani sovrapposti – ed i balconi aggettanti – i quali, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare. Viene quindi precisato, richiamando l'insegnamento di Cass. II, n. 14576/2004, che può oramai ritenersi ius receptum che i balconi appartenenti a tale ultima tipologia, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, mentre soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Tra i summenzionati elementi decorativi possono poi annoverarsi – riportando i termini adoperati dalle pronunce giurisprudenziali edite – i frontalini (intendendo per tali la parte terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini.

Anche la giurisprudenza, invero, si è attardata nell'individuare le parti comuni di un balcone aggettante, indicando le stesse: a) nei rivestimenti e negli elementi decorativi della parte frontale ed inferiore (frontalini, pilastrini e parte sottostante la soletta), allorché si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole (Cass. II, n. 6624/2012; Cass. II, n. 14576/2004; Cass. II, n. 14590/2004; Cass. II, n. 568/2000); b) nella parte esterna dei parapetti, nella fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi intradossi, mentre sono di proprietà esclusiva la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti dei balconi (App. Salerno, 16 marzo 1992); c) nelle lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone, nonché nei listelli incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell'edificio condominiale (Trib. Udine 23 novembre 1998); d) nei cementi decorativi relativi ai frontali ed ai parapetti (Cass. II, n. 27413/2018). Rientrano, invece, nella proprietà esclusiva i pannelli di cemento che delimitano il fianco libero di ciascun balcone aggettante (ossia il fianco opposto a quello in cui il terrazzo è delimitato dal muro di un corpo avanzato del fabbricato) che, costituendo parti strutturali del balcone stesso (e non della facciata dello stabile), non possono qualificarsi come opere meramente ornamentali (Trib. Firenze, 4 agosto 2009).

Nella ricerca di un criterio discretivo da seguire per identificare parti comuni e porzioni in proprietà esclusiva, si è suggerito (così anche Chiesi-Troise, 52) di discernere tra elementi dei balconi che consentono la possibilità di affaccio e di utilizzazione, i quali costituiscono una proiezione della proprietà individuale e parti estranee a tale destinazione, le quali assolvono, piuttosto, ad una funzione estetica, collocandosi nella facciata dell'immobile condominiale, della quale rappresentano componenti essenziali, che vanno considerate alla stregua di parti comuni.

Da tale doppio regime discendono conseguenze disciplinari di rilievo in termini di uso, riparto delle spese nonché poteri deliberativi dell'assemblea.

Sotto il primo profilo, costituendo solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, si era ritenuto, in passato, che la domanda di demolizione dei balconi dovesse essere proposta, anche se gli stessi risultano inseriti nella facciata, nei confronti dei soli condomini proprietari degli appartamenti ai quali accedono, senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri condomini (Cass. II, n. 7148/1995). Tale orientamento è stato, tuttavia, oggetto di ripensamento, proprio considerando la natura «comune» degli elementi decorativi accessori ai balconi, essendosi più recentemente affermato che l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino o, comunque, al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio – costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c. – va proposta nei confronti di tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza inutiliter data. Peraltro, sempre in virtù della descritta natura, i balconi aggettanti non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può pertanto applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c. (Cass. II, n. 13509/2012; Cass. II, n. 587/2011; Cass. II, n. 218/2011), con conseguente preclusione all'uso della soletta (da intendersi quale parte di proprietà esclusiva, a differenza del suo rivestimento esterno) da parte del proprietario del piano sottostante (ad esempio, si è negato allo stesso, senza il consenso del proprietario del piano superiore, la possibilità di agganciare alla stessa una tenda. Così Cass. II, n. 15913/2007; Cass. II, n. 14576/2004). In sostanza, se i balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare che «prolungano» e se i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, solo allorché si inseriscano nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole, si devono considerare beni comuni a tutti i condomini, ne discende che – anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto aggettante posto al piano sottostante sulla stessa verticale, e pur potendo riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani (Scarpa, 2009, 435 ss.).

Nei rapporti tra i proprietari dei piani l'un l'altro sovrapposti, tuttavia, la descritta natura della soletta non è stata sempre così pacificamente intesa: nel passato, infatti, la giurisprudenza ne sosteneva la natura comune ai proprietari dei piani sovrapposti, ipotizzando che, in difetto di un'espressa previsione normativa di segno opposto, essa dovesse intendersi alla stregua di un prolungamento del solaio, con conseguente estensione analogica, in virtù dell'identità di caratteristiche strutturali e funzionali dei due elementi (copertura, sostegno e separazione in senso orizzontale), della presunzione di comproprietà ex art. 1125 c.c. (Cass. II, n. 283/1987. In termini anche Cass. II, n. 4821/1983 e, nella giurisprudenza di merito, Trib. Napoli 11 aprile 1994). Tale soluzione sembrava essere anche maggiormente appagante rispetto alle ordinarie e normali modalità di sfruttamento dei balconi, sovente utilizzati per l'ancoraggio alla sovrastante soletta delle strutture di chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda, oppure di tendaggi ovvero, ancora, per la installazione di apparecchiature volte all'illuminazione del piano sottostante. Sennonché, con successivo mutamento di indirizzo (Cass. II, n. 11155/1994, seguita successivamente anche da Cass. II, n. 13509/2012) la Corte ha inteso distinguere tra terrazza a livello incassata nel corpo dell'edificio (c.d. «a castello») e, per l'appunto, balcone aggettante: «la ratio che spiega il criterio di ripartizione delle spese previsto nell'art. 1125 c.c. – si legge in motivazione – è data dall'avere il legislatore ritenuto i soffitti, le volte ed i solai comuni ai proprietari dei due piani in quanto relativi ad immobili sovrastanti l'uno all'altro. In altri termini, il fatto che tali immobili non siano strutturalmente configurabili senza che il soffitto, la volta o il solaio dell'immobile sottostante funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore ha indotto il legislatore a ritenere i suddetti elementi a servizio di entrambi gli immobili, da cui la presunzione di proprietà comune (di essi) ai proprietari dei due piani e, conseguentemente, la ripartizione in parti uguali delle spese di manutenzione e ricostruzione afferenti a tali elementi. La ratio anzidetta non è ravvisabile con riferimento ai balconi aggettanti che, dal punto di vista strutturale, sono autonomi rispetto ai piani sovrapposti, nel senso che ben possono sussistere indipendentemente dalla presenza o assenza di altro balcone nel piano sottostante o sovrastante. Il balcone aggettante, infatti, pur costituendo normalmente il prolungamento della soletta, non ha mai, contrariamente a quanto sostenuto dalla corte di merito, funzione di sostegno del piano sovrastante, e se, di regola, nel caso di balconi posti su ciascun piano, può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, e quindi non indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. Deve, pertanto, essere esclusa la possibilità di una interpretazione estensiva dell'art. 1125 c.c. [...]».

L'adesione all'una, piuttosto che all'altra tesi, ha evidenti conseguenze pratiche in quanto, mentre per l'orientamento che fa applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. il proprietario del piano sottostante ha il diritto a fare uso della soletta del balcone (es., per l'aggancio delle tende o di impianti elettrici), oltre al dovere di concorrere alle relative spese di riparazione, accedendo all'opposto orientamento da un lato, il proprietario del balcone sottostante non può in alcun modo usare la soletta di quello sovrastante, se non previo consenso del proprietario di quest'ultimo ma, dall'altro, è esonerato della partecipazione alle spese di manutenzione della soletta, che cedono ad esclusivo carico del proprietario del balcone sovrastante. Completamente diverso il regime, invece, nel caso di balconi incassati nel perimetro dei muri portanti dell'edificio, rispetto ai quali, al contrario, la soletta costituisce solaio divisorio tra i due piani ed ha (anche) la funzione di sostegno dei piani sovrastanti: rispetto a tale fattispecie, dunque, diversamente da quella appena esaminata, trova perciò applicazione l'art. 1125 c.c.

Correlativamente – per restare in tema – per quanto concerne le spese relative alle opere di manutenzione del balcone aggettante, esse gravano totalmente carico del proprietario dell'unità immobiliare cui accede il balcone, salvo che per quelle parti di esso aventi una finalità meramente decorativa, che concorrono insieme alla facciata a conferire allo stabile, attraverso l'armonia e l'unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio, relativamente alle quali le spese vano essere ripartite fra tutti i condomini quali beni comuni, alla cui manutenzione è interessata la collettività dei comproprietari. 

. Allo stesso modo, cedono sul proprietario del piano sovrastante i danni (muffa e condensa) verificatisi nell'unità immobiliare sottostante ed eziologicamente riconducibili al balcone aggettante (Cass. II, n. 23069/2025).

Per quanto concerne, infine, i poteri deliberativi dell'assemblea, dalla diversa composizione strutturale dei balconi aggettanti Cass. VI-II, n. 6652/2017 trae l'inevitabile conclusione che, poiché l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono.

L'androne, le scale ed i portici

Rientrano tra le parti comuni, ex art. 1117, n. 1), c.c., gli anditi (e, cioè, quelle parti dell'edificio che danno accesso a parti di proprietà comune o esclusiva: in tale nozione rientra l'androne che rappresenta quel particolare andito che dal pianterreno conduce ai singoli appartamenti o all'eventuale cortile o giardino condominiale), i vestiboli (e, cioè, quelle parti degli anditi immediatamente successive al portone), i portici e le scale (e, cioè, le strutture che servono a dare accesso alle unità immobiliari ubicate ai vari piani dell'edificio).

Prima di soffermarsi sulle rispettive peculiarità disciplinari va tuttavia premesso che sia le scale che l'androne, essendo elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117, n. 1), c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (Cass. II, n. 9986/2017; Cass. II, n. 4372/2015; Cass. II, n. 4419/2013; Cass. II, n. 15444/2007, nonché Cass. II, n. 1498/1988, che si riferisce, tra l'altro, alle singole rampe).

Ed infatti, non si nega che in applicazione di Cass. II, n. 7885/1994 sembrerebbe doversi discutere, in tal caso, di un «condominio parziale», quanto meno in dipendenza dell'estraneità ad esso dei proprietari dei locali terranei aventi accesso direttamente dalla strada: «nondimeno [...] imprescindibile risulta le reiterazione pur dell'insegnamento n. 1357 del 22 febbraio 1996, secondo cui a norma dell'art. 1117 c.c., n. 1), le scale di un edificio condominiale, anche se più di una e poste concretamente al servizio di parti diverse dell'edificio stesso, vanno sempre considerate, in assenza di un contrario titolo negoziale, di proprietà comune di tutti i condomini, senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123, comma 3, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae. Più esattamente, se è vero che «il condominio parziale postula che il condominio originario non si frantumi in nuovi, distinti condominii» (così in motivazione Cass. 21 gennaio 2000, n. 651), talché è figura diversa dal «condominio separato» ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c., ne deriva che anche nell'evenienza in cui le scale, i cortili, i lastrici solari, gli impianti siano «destinati a servire una parte dell'intero fabbricato», permangono in ogni caso la partecipazione, l'inclusione strutturale di tali beni, di siffatte opere nell'«unico edificio» e con essa la comproprietà ex art. 1117 c.c. degli stessi beni, delle stesse opere in capo a tutti ed a ciascun condomino. In questi termini la locuzione «destinati a servire una parte dell'intero fabbricato», figurante nel corpo dell'art. 1123, comma 3, c.c., non può essere intesa in guisa tale da azzerare l'utilità seppur ridotta comunque destinata a persistere e da ciascun condomino destinata ad esser ricavata dall'inclusione della sua esclusiva proprietà nell'»unico edificio» (Cass. II, n. 9986/2017, cit.). Sostanzialmente conforme Cass. II, n. 10483/2015, la quale – sia pure relativamente ad un'ipotesi diversa quanto a presupposti – chiarisce che la semplice presenza in un edificio di più scale e più androni non è di per sé sola sufficiente a far ritenere la piena autonomia e indipendenza strutturale e funzionale delle relative porzioni immobiliari rispetto alla rimanente parte dell'intera opera edilizia, ove solo si tenga conto che funzione della scala è anche quella di consentire l'accesso al tetto o al lastrico solare comuni all'intero edificio, e che l'androne non dà accesso solo alla scala, ma anche ai muri perimetrali, anch'essi comuni all'intero stabile condominiale. In senso contrario, però Trib. Parma, 10 maggio 2011, che ha ritenuto esonerato dalla contribuzione alle spese per i lavori di rifacimento dell'ascensore il condomino proprietario di unità immobiliari adibite a negozi, con accesso diretto ed indipendente esclusivamente dall'esterno, prive di cantina e con nessuna possibilità di uso dell'androne e delle scale comuni (nella specie, tuttavia, era altresì presente una clausola del regolamento contrattuale di condominio che prevedeva espressamente tale esonero).

Premesso quanto precede, dunque, l'androne rappresenta una forma particolare di andito e, cioè, uno spazio destinato al passaggio per accedere alle proprietà individuali ed alle altre aree comuni: esso, in particolare, rappresenta la zona di disimpegno immediatamente successiva al portone di ingresso dell'edificio condominiale, dalla quale si accede alle scale, al cortile nonché ad altre aree private o comuni.

Quanto ai possibili usi cui l'androne può essere destinato, la giurisprudenza è stata particolarmente copiosa in materia: a) analogamente al cortile, si ritiene legittima l'apertura, (nel muro perimetrale che affaccia) nell'androne condominiale, di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso, nel pieno rispetto dell'art. 1102 c.c. (Cass. II, n. 24295/2914; Cass. II, n . 4314/2002). A tale proposito, anzi, si è ritenuta legittima anche l'apertura, praticata ad opera del proprietario di un immobile ubicato al pianterreno ma con accesso dall'esterno del portone di ingresso dell'edificio, per collegare il proprio immobile all'androne condominiale (TAR Calabria, Catanzaro, 23 febbraio 2015; Cass. II, n. 24295/2014; Cass. II, n. 761/1979; Cass. II, n. 1398/1962); b) è stata, al contrario, ritenuta contrastante con gli stessi limiti di cui al menzionato art. 1102 c.c., la condotta di un condomino consistente nell'incorporazione di parte dell'androne (o di altro andito) nel proprio appartamento, in tal modo privando, in maniera irreversibile, la porzione inglobata di parte comune all'uso degli altri condomini (Cass. II, n. 2788/1962); c) al pari del cortile, l'androne, comunemente utilizzato per l'accesso veicolare alle singole proprietà private, è funzionalmente destinato anche alla sosta temporanea con veicoli, trattandosi di uso accessorio al passaggio (Cass. II, n. 11204/2008). Sennonché è illecita la condotta del condomino consistente nel parcheggiare la propria autovettura nell'androne condominiale, atteso che detto parcheggio impediva ai pedoni di accedere ad un piccolo cortile per raggiungere gli appartamenti, nonché il transito delle altre autovetture per il ricovero nelle rispettive autorimesse (Cass. II, n. 19615/2012. Nel medesimo senso Trib. Vigevano, 12 febbraio 1982 che, più genericamente, si riferisce all'illegittimità di un parcheggio che renda difficoltoso, per le dimensioni dell'androne, il suo uso); d) non è consentito al condomino aprire di un varco nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, per mettere l'androne comune in comunicazione con altra sua proprietà contigua, estranea al condominio, trattandosi di un indebito uso del muro e dell'androne, il primo, alterato nella sua destinazione e funzione di recinzione del fabbricato condominiale, il secondo, assoggettato a passaggio in favore di bene non compreso in detto fabbricato (Cass. II, n. 23339/1981); e) il condomino non può aprire una finestra nel muro perimetrale che delimita l'androne, giacché la naturale destinazione di quest'ultimo è quella di consentire l'accesso alle parti individuali e non anche quella – propria del cortile – di dare aria e luce a queste ultime (Cass. II, n. 2544/1941 ; Trib. Roma, 20 maggio 2020).).

Per quanto concerne, invece, le scale, principio fondante il loro regime giuridico è quello per cui la scala va considerata, nella sua struttura unitaria ed in relazione alla sua finalità (consistente nel dare accesso alle unità immobiliari di proprietà esclusiva collocate ai vari piani dell'edificio), come un bene comune indivisibile (Cass. II, n. 1295/1972): dunque, non è possibile discutere di proprietà di singole rampe o di singoli piani (Cass. II, n. 1489/1998, cit. In dottrina, conformi, Visco 1976, 115; Peretti Griva, 117). Resta ovviamente salva la possibilità, contemplata dall'art. 1117 c.c. – e comunque ammessa anche in dottrina – che il titolo disponga diversamente: tale titolo, però, nonostante il contrario avviso della giurisprudenza più remota (Cass. II, n. 147/1965) e di parte della dottrina (Salis 1959, 44; Peretti Griva 1960, 107) non può essere ravvisato – come anticipato – nella sua destinazione al servizio solo di un gruppo o di una parte dei condomini, giacché la scala servirebbe in ogni caso a consentire l'accesso al tetto o al lastrico solare comuni all'intero edificio (Cass. II, n. 5657/2015), ma va rinvenuto nel titolo originate il condominio; così, se ne è tratta la conclusione, per cui, da un lato, la presunzione di proprietà condominiale delle scale non viene superata dal mero fatto che il regolamento condominiale, tra varie scale esistenti per l'accesso al lastrico solare di copertura, ne privilegi una, espressamente indicandola come normale via di accesso a esso (Cass. II, n. 13200/1999) mentre, dall'altro, è senz'altro lecita la realizzazione di un varco su di (un muro che affaccia su) una scala, ad opera del proprietario di un vano terraneo con accesso solamente dall'esterno dell'edificio (Cass. II, n. 2328/1977).

Sottoproblemi della questione appena tracciata sono quelli afferenti la titolarità di una scala che serva un solo appartamento all'interno del condominio e della scala che conduca ai cantinati: mentre nel primo caso la soluzione sembra orientata nel senso di un regime proprietario esclusivo (Trib. Roma, 4 ottobre 1968), nel secondo la dottrina è divisa tra chi ritiene che la proprietà sarebbe comuni a tutti e chi, al contrario, la riserva in favore dei soli proprietari delle cantine.

La nozione di «scala» va comunque interpretata in senso ampio, intesa come comprensiva, cioè, di tutti gli elementi accessori al suo utilizzo. Tale conclusione si trae, in particolare, da numerosi interventi della giurisprudenza – soprattutto quella formatasi avuto riguardo all'art. 1124 c.c. (al cui commento più compiutamente si rinvia), ma non solo – che consente di definire in tali termini ampi la fattispecie: 1) sono stati ritenuti rientranti nelle spese di cui all'art. 1124 c.c. gli esborsi per il rifacimento di un controlucernaio collocato sul soffitto del vano scale di un edificio condominiale, in corrispondenza del lucernaio collocato sul tetto, avente funzione di consentire il passaggio della luce nel vano scale, in quanto il controlucernaio costituisce una rifinitura del vano scale, alla stregua del controsoffitto, e non ha alcuna funzione statica né di protezione o impermeabilizzazione dell'edificio (Trib. Firenze, 2 luglio 1999); 2) simmetricamente, partendo dalla considerazione per cui la nozione di «scale» comprende l'intera area relativa «cassa» (Cass. II, n. 3486/1977), di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano – assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse – quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base al regola posta dall'art. 1124, comma 1, c.c., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso, bensì soltanto le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale, poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli art. 1123, comma 2, e 1124, comma 1, c.c. (Cass. II, n. 3698/1997); 3) va inclusa nel concetto di scala anche la rampa, aggiuntiva a quelle originarie, realizzata dal proprietario dell'ultimo piano che abbia edificato in sopraelevazione ex art. 1127 c.c. (Trib. Palermo, 8 marzo 1963). In proposito, anzi, è stato recentemente evidenziato che le scale con i relativi pianerottoli, che insistano su un ballatoio e servano da accesso al lastrico solare comune, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, tra le parti che devono presumersi comuni, in forza dell'art. 1117, n. 1), c.c., a nulla rilevando che le suddette opere siano state materialmente realizzate da uno solo degli originari comproprietari, valendo tale circostanza solo a giustificare la pretesa dello stesso a vedersi riconoscere dagli altri condomini un contributo per le spese di installazione e manutenzione dei manufatti, e non quale titolo idoneo ad attribuirne la proprietà esclusiva al loro autore (Cass. II, n. 4372/2015); 4) l'area costituita dalla proiezione delle scale, sulle verticali in alto e in basso, si presume comune, a norma dell'art. 1117 c.c., e tale presunzione può essere vinta soltanto da un titolo contrario, il quale non è ravvisabile nella generica riserva dell'originario proprietario di apportare al fabbricato le modifiche murarie che avesse ritenuto opportune, contenuta nel regolamento condominiale (Cass. II, n. 15848/2012 relativamente alla possibilità, negata nella specie, di coprire il lucernaio delle scale); 5) rientrano, altresì, nella nozione di scala i muretti che la fiancheggiano e che svolgono la funzione di parapetto e di ringhiera-appoggio (Cass. II, n. 1295/1972); 6) fanno parte delle scale anche i pianerottoli (Cass. II, n. 1776/1994; Cass. II, n. 843/1981) – i quali, peraltro, ove non possano essere ricondotti alla nozione di scala, in ogni caso rientrano nella nozione di andito (Trib. Pisa, 24 gennaio 1956) e per tale via si presumono comuni ex art. 1117, n. 1), c.c.

Con riferimento ai pianerottoli occorrono, tuttavia, delle precisazioni. È stato anzitutto chiarito che il titolo contrario alla presunzione di comunione dei pianerottoli può essere rinvenuto unicamente nella destinazione al servizio e godimento di un'unica unità immobiliare in proprietà esclusiva (Cass. II, n. 11405/1998; Cass. II, n. 1498/1998 cit.), ovvero nell'atto costitutivo del condominio (Cass. II, n. 1776/1994). Interessante, a tale specifico riguardo, il caso affrontato da Cass. II, n. 2126/1965, che sottrae alla presunzione di condominialità il pianerottolo che, pur essendo in origine destinato a servire più appartamenti, sia stato incorporato in uno di essi  prima del sorgere del condominio. La decisione afferma, infatti, che il momento cui occorre riferirsi, onde accertare l'attitudine funzionale di un bene o servizio al godimento della collettività condominiale e, conseguentemente, inquadrarli tra le parti ed i servizi indicati dall'art. 1117 c.c., è quello in cui ha luogo la formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali: sicché, ove a tale momento il bene, per obiettive caratteristiche strutturali, serva in modo esclusivo all'uso ed al godimento di una parte dell'immobile che formi oggetto di autonomo diritto di proprietà, viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione alla stessa stregua di un titolo contrario e non è, quindi, invocabile il principio secondo cui, in difetto di titolo, la presunzione di comunione non è esclusa o sminuita dal maggior vantaggio che, in virtù di una particolare situazione dei luoghi, possa competere ad uno dei condomini nel godimento di una parte dell'edificio (nei medesimi termini, più recentemente e con riferimento alla natura comune o meno dell'unità immobiliare destinata all'alloggio del portiere, Cass. II, n. 14796/2017). Diversamente, ove il pianerottolo mantenga la sua natura di bene comune, non è consentito al proprietario esclusivo dell'unità immobiliare che su di esso affacci, farlo proprio ed incorporarlo nel proprio dominio, esorbitando tale attività dalle facoltà consentite al condomino ex art. 1102 c.c. siccome lesiva del concorrente diritto degli altri condomini di fare pari uso del bene comune (in termini anche Cass. II, n. 7704/1990; Cass. II, n. 4299/1974). Al contrario, invece, è del tutto legittima la creazione di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all'edificio ed al suo decoro architettonico (Cass. II, n. 843/1981).

Anche la dottrina è concorde con le indicazioni che precedono e fa rientrare nella nozione ringhiere, passamani, pianerottoli, finestre, soffitti e lucernari che afferiscono la singola scala (Jannuzzi-Iannuzzi, Il condominio negli edifici, Milano, 1994, 292 ss).

Quanto al sottoscala e, cioè, lo spazio vuoto sottostante la prima rampa, che può essere anche tompagnato e, dunque inaccessibile, è dibattuto se esso rientri o meno tra le parti comuni dell'edificio: se la dottrina maggioritaria (Branca, 431; Visco 1976, 383) non nutre dubbi in proposito, evidenziando come il sottoscala rappresenti una pertinenza della scala e, dunque, ne segue inevitabilmente il regime giuridico, in giurisprudenza si contrappongono due orientamenti. Ed infatti, mentre Trib. Milano, 8 giugno 1992 (e, prima ancora, App. Napoli, 11 giugno 1964) ritiene che il volume lasciato libero dalle scale (vano scala) e delimitato da queste non rientri tra le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., diversamente, per Cass. II, n. 9523/2014  (e, nel merito, App. Messina, 31 agosto 2023, n. 718), il sottoscala, benché non incluso nell'elencazione di cui all'art. 1117 c.c., va ricompreso tra le parti che si presumono comuni , non solo per la natura intrinseca (in quanto trattasi di proiezione delle scale), ma anche per la sua collocazione all'interno dell'immobile condominiale. Non appare risolutiva, infine, Cass. II, n. 28350/2013 la quale può prestarsi, invero, ad una lettura ambivalente: è ivi affermato, infatti, che nell'ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire con esse un'entità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, un'unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto, ciò che non può affermarsi con riguardo ad una superficie libera sormontata da una rampa di scale. È stato tuttavia chiarito che l'eventuale regime proprietario individuale del vano scala non può trarsi dalle schede catastali (Cass. II, n. 9523/2014, cit.).

Relativamente ai portici, infine, essi designano l'area colonnata e coperta, interna ovvero esterna al fabbricato condominiale, destinata al transito ovvero al ricovero di beni: essi concorrono all'estetica dell'edificio e, quando esterni e prospicienti a strade o vie pubbliche, su di essi si configura, nella ricorrenza dei presupposti, una servitù pubblica di passaggio. A tal fine occorre, in particolare, la contemporanea presenza delle seguenti condizioni: 1) l'uso generalizzato del passaggio da parte di una collettività indeterminata di individui, considerati uti  cives in quanto portatori di un interesse generale, non essendo sufficiente un'utilizzazione uti  singuli, cioè finalizzata a soddisfare un personale esclusivo interesse per il più agevole accesso ad un determinato immobile di proprietà privata; 2) l'oggettiva idoneità del bene a soddisfare il fine di pubblico interesse perseguito tramite l'esercizio della servitù; 3) il protrarsi dell'uso per il tempo necessario all'usucapione, con permanenza, tuttavia, delle relative spese di manutenzione a carico del condominio (Cass. II, n. 28632/2017). Ove ciò si verifichi, resta tuttavia da risolvere il problema dell'imputazione delle relative spese di manutenzione e ricostruzione: se, infatti, in dottrina si afferma che esse gravano sempre sul condominio (Visco 1966, 109), diversamente, applicando i principi costantemente affermati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di responsabilità ex art. 2051 c.c. della pubblica amministrazione, dovrebbe potersi affermare l'esistenza di una responsabilità (quantomeno concorrente) di quest'ultima essendo quest'ultima tenuta a garantire la circolazione dei veicoli e dei pedoni in condizioni di sicurezza e venendo essa meno non solo quando l'ente proprietario della strada non provvede alla manutenzione di quest'ultima, ma anche quando il danno sia derivato dal difetto di manutenzione di aree private destinate al pubblico transito, atteso che è comunque obbligo dell'ente verificare che lo stato dei luoghi consenta la circolazione dei veicoli e dei pedoni in totale sicurezza (Cass. VI-3, n. 3216/2017).

Interessante, per concludere sul punto, il principio affermato da Cass. II, n. 1956/1964 in tema di limiti alla destinazione dell'area coperta del portico, in ipotesi di suo acquisto in proprietà esclusiva ad opera del proprietario dei vani terranei sullo stesso prospicienti: il diritto di fare uso di tale spazio, se il contrario non risulti dal titolo e ciò faccia parte della sua destinazione, deve intendersi naturaliter limitato dal concorrente diritto degli altri condomini a che il portico non venga meno alla sua funzione di dare all'edificio di cui fa parte il previsto decoro architettonico ed il passaggio coperto di transito ai condomini stessi. Con il rispetto di tale comune utilizzazione, dunque, il proprietario esclusivo della superficie coperta dal porticato può adibirla ad ogni uso, che non leda il decoro architettonico dell'edificio e la sua efficienza statica (fattispecie relativa all'installazione, al di sotto di un portico prospiciente su pubblica piazza, di pompe per rifornimento di carburante ad autoveicoli e relativi servizi accessori).

L'alloggio del portiere ed il locale portineria

L'art. 1117, n. 2), c.c. include, tra i beni comuni, per essere destinati a servizi comuni, il locale portineria (anche detta guardiola o gabbiotto), incluso l'alloggio del portiere: si tratta, dunque, di beni comuni cd. facoltativi o di pertinenza, nel senso che – ribadendo un concetto che dovrebbe essere oramai sufficientemente chiaro – essi sono suscettibili anche di uso individuale, non ponendosi la loro destinazione in funzione collettiva in termini di assoluta necessità. Detto in altre parole, loro presenza non è indispensabile per l'esistenza del condominio; ove, però, vi siano, essi si presumono comuni, purché destinanti al godimento collettivo dei condomini, di fatto ovvero in base ad un titolo. Il momento rilevante per la verifica di tale presupposto va identificato con quello di nascita del condominio. La presunzione suddetta, peraltro, opera per i locali che siano inglobati nell'edificio condominiale, giacché ove si tratti di manufatti autonomi, la loro comproprietà in capo ai condomini va ricostruita in base ai titoli (e, in specie, dal'esser gli stessi eretti su suolo comune condominiale, cui vengono attratti per il principio dell'accessione) (Cass. II, n. 5946/1996; Cass. II, n. 5154/1986. In senso contrario Cass. II, n. 1090/1977). In maniera – incomprensibilmente, tra l'altro – del tutto opposta rispetto a quanto chiarito per scale ed androne, tuttavia, vengono esclusi dalla contitolarità di tali beni i proprietari esclusivi dei locali terranei, con ingresso autonomo dall'esterno dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 77/1972).

Chiara la posizione della giurisprudenza sul punto. Per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2), c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito – afferma Cass. II, n. 11195/2010 – deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa. Né per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117, n. 2), c.c. sono sufficienti il frazionamento-accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per sé inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale (cfr. anche Cass. II, n. 8222/1987), e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti.

Il superamento della presunzione di comunione non è, tuttavia, sufficiente, di per sé, ad escludere la destinazione dei beni in commento allo specifico servizio di portierato, vigendo in materia condominiale un principio, di carattere generale, per cui, ove la proprietà di una parte dell'edificio necessaria all'uso comune sia esclusiva, il condomino titolare di essa è comunque tenuto, nell'esercizio delle sue facoltà di godimento (cfr. art. 832 c.c.), al rispetto della destinazione obiettiva di detta parte all'utilità generale del'edificio (Cass. II, n. 2897/1974). In proposito, si ritiene che anche la destinazione debba essere espressamente esclusa nell'atto di alienazione della parte in favore del proprietario esclusivo, stante la natura reale che al vincolo viene attribuita (cfr. infra. Sulla necessità di una espressa manifestazione di volontà, al fine di superare il vincolo derivante dall'assunzione di un'obbligazione reale, cfr. Cass. III, n. 18501/2012): tant'è che, in applicazione di tale principio, si è ritenuto che, in caso di alienazione dell'alloggio del portiere a condominio già costituito, sia necessaria una deliberazione assembleare che escluda il bene dalla sua destinazione originaria (Cass. II, n. 4662/1998). Il principio non è, però, univoco: in senso contrario, infatti, la recente Cass. II, n. 14796/2017 per cui la contestuale messa in vendita, in uno alle altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte dell'originario unico proprietario dell'intero stabile, ad alloggio del portiere, ne determina (per facta concludentia, verrebbe da dire) la sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune; del pari, Cass. III, n. 4435/2001, la quale contempla la possibilità che l'atto di alienazione indifferentemente contenga il riferimento al mantenimento ovvero alla soppressione della destinazione al servizio o godimento collettivo del bene (in termini anche Cass. II, n. 5167/1986). In altri termini, il superamento della presunzione di comunione non implica, quale diretta ed immediata conseguenza, anche il superamento del vincolo di destinazione: sicché pur appartenendo ad un condomino, i locali in questione rimarrebbero comunque destinati al servizio o godimento collettivo dei condomini, in quanto parti integranti dell'immobile o necessarie per l'espletamento del servizio di portineria.

Quanto alla natura di tale vincolo, la giurisprudenza è granitica nel ricostruirla in termini di obligatio propter rem gravante sul proprietario esclusivo, fondato su una limitazione del diritto di proprietà dell'originario venditore, suscettibile di essere trasmesso in favore dei successivi acquirenti anche in difetto di trascrizione, siccome inerente alla res per espressa previsione legislativa (da rinvenire, per l'appunto, nell'art. 1117, n. 2), c.c.).

Chiara, ad esempio, Cass. II, n. 6474/2005 (ma, nei medesimi termini, cfr. anche Cass. II, n. 4435/2001) la quale, chiarisce che, ove la casa del portiere costituisca oggetto di trasferimento separato in favore di un singolo, occorre comunque accertare se l'atto che le sottrae alla «presunzione» di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla sua natura, configurandosi, in tale ultimo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi aventi causa dei singoli appartamenti, pur difettando la relativa trascrizione. Da ciò discende, inoltre, che, se anche protratto per oltre vent'anni, il mancato rispetto della destinazione non importa l'estinzione del rapporto obbligatorio (come invece accadrebbe per il caso di non uso ventennale, ove si fosse in presenza di una servitù) ma, anzi, consente ai condomini di agire per ottenere l'eliminazione della situazione determinata dalla violazione stessa, avendo quest'ultima carattere permanente (Cass. II, n. 24141/2007, cit.): sicché, al fine di ottenere, successivamente alla nascita del condominio, l'effetto di fare cessare il vincolo di destinazione in questione occorrono necessariamente una deliberazione espressa in tal senso dell'assemblea ovvero, in alternativa, una deliberazione di soppressione del servizio di portierato (Cass. II, n. 642/1996), sebbene sia ancora discusso se a tale ultimo riguardo occorra il rispetto della maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. – nel rispetto, peraltro, dei principi fissati dall'art. 1120 c.c. per le innovazioni e senza arrecare a taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri (Cass. II, n. 88/2002; Cass. II, n. 5083/1993; Cass. II, n. 4437/1985) – ovvero, qualora il servizio di portierato sia previsto nel regolamento di condominio, occorra la maggioranza ex art. 1136, comma 2, c.c., comportando la sua soppressione una modificazione del regolamento (Cass. II, n. 12290/2001; Cass. II, n. 3708/1995). Ove l'alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, peraltro, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale, con la conseguenza, evidenziata da Cass. VI, n. 35957/2021 , che i partecipanti a siffatta comunione devono contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle occorrenti - come nella specie - per la riparazione del lastrico solare che funge da copertura, ex art. 1126 c.c., in proporzione al solo valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico.

Sulla questione delle maggioranze necessarie alla cessazione della destinazione si innesta, evidentemente, il nuovo art. 1117-ter c.c., ai sensi del quale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

L'impostazione che ravvisa nel vincolo di destinazione in esame una obbligazione propter rem è stata, però, molto criticata in dottrina (Di Martino, 982; Bottoni, 1339), ove si è evidenziato che la forzatura interpretativa, ad opera della giurisprudenza, dell'art. 1117 c.c., va ricondotta all'esigenza di tutelare l'interesse comune dei condomini con riguardo ai beni elencati nella richiamata disposizione e, in particolare, a quelli menzionati al n. 1), in relazione ai quali è avvertito in maniera più incisiva il carattere di indispensabilità rispetto alla struttura condominiale giacché «l'attribuzione esclusiva di uno di tali beni potrebbe infatti incidere sulla conformazione funzionale dell'intero edificio, permettendo al singolo proprietario di una porzione immobiliare rivestente interesse comune il compimento di atti potenzialmente incompatibili con gli interessi sottesi alla generalità dei condomini. In decisioni precedenti e più analitiche sul punto è stato osservato, infatti, in relazione a taluni beni quali potrebbero essere un muro perimetrale, un lastrico solare od un cortile, che il proprietario esclusivo del medesimo non potrebbe certamente disporre di tali beni in contrasto con le destinazioni funzionali di essi che consentono di sorreggere l'edificio, nel proteggere gli appartamenti sottostanti, nel dare luce e veduta alle finestre che vi si affacciano» (Bottoni, 1339).

La più recente Cass. III, n. 29199/2024sposa questa impostazione, quantomeno con riferimento al negozio con cui, successivamente alla costituzione del condominio, si imprimeadun immobile, ab origine di proprietà di uno dei condomini, il vincolo di destinazione in perpetuo ad alloggio del portiere: secondo la Corte, esso non è sussumibile nella categoria delle obbligazioni propter rem, non essendo configurabili obbligazioni reali atipiche in ragione dell'impossibilità, in capo ai singoli, di incidere sulla posizione giuridico-economica del terzo indipendentemente da una sua determinazione di volontà, in difetto di una disposizione normativa. In motivazione, la Suprema Corte osserva che “L'intangibilità della sfera giuridica del terzo a prescindere dalla sua accettazione, dunque, oltre a costituire un limite alla creazione di oneri reali, risulta altrettanto efficace in relazione all'ammissibilità di un'obbligazione reale atipica. In tale direzione si è da sempre in prevalenza espressa la dottrina e in larga prevalenza anche la giurisprudenza, la quale, a partire dagli anni cinquanta, ha seguito costantemente un orientamento volto ad escludere che le obbligazioni propter rem risultino liberamente costituibili da soggetti privati (v. ex aliis Cass. 18/01/1951, n. 141; 07/09/1978, n. 4045; 20/08/1993, n. 8797; 02/01/1997, n. 8); indirizzo, come detto, solo intervallato dai contrari precedenti richiamati nella sentenza della Corte partenopea, ma ripreso dalle più recenti citate pronunce. Né potrebbe sostenersi che la configurabilità di una obbligazione reale possa trovare fonte legale nel disposto dell'art. 1117 cod. civ.. Uno sguardo alle ipotesi di obbligazioni reali normalmente ravvisate nel Codice, quali ad esempio le prestazioni positive a carico del titolare del fondo servente (art. 1030 cod. civ.) o la contribuzione dei comproprietari alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento della cosa comune (artt. 1104 e 1123 cod. civ.), mostra chiaramente la loro alterità rispetto all'art. 1117, nel quale nessuna prestazione è esplicitamente contemplata”. Ciò non toglie, evidentemente, che il vincolo di destinazione in questione potrebbe in astratto ricevere una più appropriata qualificazione giuridica riconducendolo ad un rapporto di servitù, in virtù degli obblighi negativi sottesi a tale destinazione: esso, tuttavia, deve pur sempre rinvenire la propria fonte in un apposito titolo, debitamente trascritto, dal quale risulti la volontà di restringere permanentemente i poteri normalmente connessi alla proprietà di quel bene e ad assicurare correlativamente particolari vantaggi ed utilità alle altre unità immobiliari ed alle parti comuni, assumendo perciò carattere di realità, sì da inquadrarsi nello schema delle servitù ovvero nell'acquisto mediante usucapione. In assenza di tali presupposti, la materiale assegnazione di una porzione di fabbricato al servizio di portineria potrebbe assumere diverso rilievo nei limiti in cui risulti possibile la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia, allorché le opere permanenti destinate all'esercizio della servitù medesima, predisposte dall'unico proprietario, preesistano al momento dell'atto di costituzione del condominio; di modo che, nell'ipotesi in cui l'unico proprietario del fabbricato provveda ad un'espressa esclusione della condominialità dei beni adibiti a portineria ed alloggio del portiere, tale riserva non può tuttavia risultare idonea ad evitare la costituzione di una servitù in favore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, per gli effetti dell'art. 1062 c.c.In difetto di tali elementi, in ultima analisi, alcuna connotazione di carattere reale può essere attribuita alle altre ipotesi di limitazione, stante i confini dell'autonomia privata sopra analizzati, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano dell'efficacia per i terzi acquirenti.

La concessione al portiere (ma anche al guardiano o al custode. Cfr. Cass. III, n. 3680/1984) di un alloggio sito all'interno dello stabile condominiale ed all'uopo destinato si configura in termini di prestazione accessoria al contratto di portierato, del quale segue le sorti essendo a questo funzionalmente collegata, costituendone un parziale corrispettivo (Cass. L., n. 18649/2012). Rinviando per quanto concerne il rapporto negoziale in questione a quanto già illustrato in precedenza, vale la pena ribadire, per completezza di trattazione, che l'eventuale soppressione del servizio di portierato, se incide sul rapporto con il dipendente, non ha uguale effetto sulla condominialità dei locali destinati al servizio stesso, «non comportando affatto un ritrasferimento del diritto di proprietà sull'alloggio del portiere al venditore costruttore, a meno che non sia stata manifestata un'espressa volontà pattizia di operare il trapasso del bene nei singoli contratti di vendita delle unità immobiliari» (Scarpa 2018, 221).

Gli impianti destinati all'uso comune

La nuova formulazione dell'art. 1117, n. 3), c.c., reca alcune novità di rilievo: 1) ad acquedotti, fognature, canali di scarico ed impianti per l'acqua è stata sostituita la più generale ed omnicomprensiva dizione «impianti idrici e fognari»; 2) è stata poi integralmente riscritta la parte centrale della norma, sottoponendo a regime condominiale i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti. La norma va inoltre coordinata con il successivo art. 1120, comma 2, nn. 2) e 3), c.c. che contempla la possibilità, per l'assemblea, di deliberare rispettivamente opere ed interventi per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio nonché l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze.

L'elencazione, non tassativa, dei «sistemi centralizzati» appare, infatti, caratterizzata dall'esigenza di tener conto dello sviluppo e della diffusione delle nuove tecnologie che corredano gli edifici di nuova costruzione e delle quali, per la loro evidente utilità, si sono muniti (ma, soprattutto, si muniranno, secondo sviluppi al momento ancora non immaginabili) anche i vecchi condomini; d'altra parte, quale esempio delle potenzialità espansive della norma, può farsi riferimento (De Tilla, 176) alle vicende relative all'impianto centralizzato di condizionamento dell'aria ovvero all'antenna satellitare centralizzata: l'installazione di quest'ultima, infatti, è stata guardata con tale favore già anteriormente alla legge di riforma tanto che il legislatore, considerandola un'innovazione necessaria ai sensi dell'art. 2-bis, della l. 20 marzo 2001, n. 66 (recante «Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, recante disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il risanamento di impianti radiotelevisivi») aveva previsto, per la sua installazione, la maggioranza semplificata di cui all'art. 1136, comma 3, c.c. e non quella dettata specificamente per le innovazioni, ex art 1136, comma 5, c.c. (si rinvia, per una più approfondita disamina relativa alle innovazioni c.d. tecnologiche, al commento all'art. 1120 c.c.).

Tali impianti e sistemi centralizzati soggiacciono al regime condominiale, ove destinati all'uso comune, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini (sotto tale profilo la formulazione della norma è rimasta invariata) ovvero – e qui la previsione è, invece, di nuovo conio – in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. Se la ratio della scelta legislativa appare chiara per la prima ipotesi giacché, arrivato al punto di diramazione, l'impianto cessa di fornire utilità a tutte le unità immobiliari (donde l'attrazione nel regime proprietario della condominialità) e si rivolge, piuttosto, esclusivamente al godimento ed al servizio di beni in proprietà individuale (con conseguente attrazione nell'orbita della proprietà esclusiva), non altrettanto è da dirsi avuto riguardo al concetto di punto di utenza: probabilmente, si vuole fare riferimento a quegli impianti che prevedono l'installazione di un contatore per il controllo dei consumi all'interno dell'abitazione, con ciò volendosi significare che fino a che non raggiunga tale contatore, l'impianto resta di proprietà comune, ance se scorre all'interno di vani in proprietà individuale. È invece chiaro il riferimento alla salvezza di quanto previsto dalle normative di settore in tema di reti pubbliche, potendo la relativa legislazione imporre vincoli sull'edificio analoghi a servitù.

Come noto, poi, l’art. 1117-bis c.c. dispone che la disciplina condominiale debba trovare applicazione, in quanto compatibile, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici o più condominii di unità immobiliari o di edifici abbaino parti in comune: si comprende, allora, il principio affermato da Cass. II, n. 2623/2021 (ma cfr. anche, in senso conforme, Cass. II, n. 13883/2010) , per cui rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini - giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso od al godimento di tutti i fabbricati - trova applicazione la disciplina specifica del condominio (anziché quella generale della comunione) e, con essa, opera la presunzione legale di condominialità, sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio (da ciò consegue, peraltro, che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomìni, la relativa responsabilità - nella specie, di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c. - è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomìni del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio).  

Se quanto precede vale in linea generale, cionondimeno le tubazioni, le condutture ovvero altre strutture necessarie al funzionamento dell'impianto medesimo possono essere collocate anche in porzioni dell'edificio in proprietà esclusiva, con conseguente sviluppo, all'interno di esse, di parte del loro percorso. Ne è derivata, dunque, una dibattuta questione interpretativa circa il relativo regime proprietario.

La giurisprudenza ha chiarito (sia pure con riferimento al regime pregresso alla Riforma del 2012) che, in tal caso, la presunzione di comunione riguarda non soltanto quella parte di impianto che si sviluppa in aree comuni, ma anche quella che passa attraverso parti di proprietà esclusiva, purché sia preservato il nesso di accessorietà rispetto al servizio collettivo dell'intero edificio (Cass. II, n. 913/1960). Estremamente chiara, nei suddetti termini, Cass. II, n. 2151/1964, la quale osserva che la presunzione di comunione delle parti comuni, elencate, in forma non tassativa, al n. 3) dell'art. 1117 c.c. (fognature, canali di scarico, impianti per l'acqua, per il gas, per la energia elettrica, per il riscaldamento e simili), «fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini», non sempre implica che, nell'ambito della porzione di fabbricato esclusiva del singolo condomino, non ricada alcuna parte comune, in quanto gli impianti di eduzione e di scarico delle acque, per le esigenze tecniche costruttive dell'intero edificio, di frequente, attraversano la proprietà esclusiva del singolo condomino, con la conseguenza che il punto, o i punti, di diramazione degli impianti a servizio esclusivo degli altri condomini ricadono nella quota della proprietà esclusiva di un altro di essi. Nondimeno – si osserva – le parti comuni non perdono tale caratteristica neanche nei tratti suddetti, il criterio distintivo tra parti comuni e parti esclusive del condomino dovendosi rinvenire solo nella loro destinazione, la quale può essere così ricostruita nella specie: il condotto di acque è di proprietà esclusiva, indipendentemente dalla sua ubicazione, per la parte in cui direttamente afferisce al servizio del singolo, mentre è comune in tutta la restante porzione, in cui ad esso si innestano uno o più altri canali a servizio di altri condomini. In applicazione di tale principio e con riferimento specifico all'impianto di riscaldamento centralizzato, si è allora chiarito che la collocazione in un vano (o altro ambiente o spazio) compreso nel perimetro del condominio delle tubazioni (o parte di esse) dell'impianto termico centralizzato, o di altro servizio comune, non rende di per sé quel vano insuscettibile di autonomo ed esclusivo diritto di proprietà, salve le limitazioni di tale diritto – concretanti corrispondenti servitù – correlata all'obbligo di consentire e conservare la destinazione di tali tubazioni al servizio ed a vantaggio dell'intero edificio condominiale (Cass. II, n. 5978/1992). In termini sostanzialmente analoghi Cass. II, n. 7761/2010 la quale specifica ulteriormente che il proprietario del vano o della struttura al cui interno scorre parte dell'impianto comune ha l'obbligo di consentirne e conservarne la destinazione al servizio collettivo, configurandosi l'impedimento all'utilizzazione del servizio da parte degli altri comproprietari come un uso illegittimo dei poteri a lui spettanti in qualità di comproprietario (cfr. anche, per la giurisprudenza di merito, App. Roma, 11 aprile 2012). Si è quindi giunti alla conclusione per cui, in caso di attraversamento, ad opera dei tubi del'impianto centralizzato di riscaldamento, di un vano in proprietà esclusiva che di tale servizio non fruisca, deve ritenersi esistente una servitù di conduttura di liquidi a carico di tale cespite ed in favore delle altre parti dell'edificio condominiale (Cass. II, n. 369/1982). Non sempre, però, tale conclusione è stata sostenuta in giurisprudenza, essendosi al contrario affermato che, non potendosi la presunzione di comunione estendere a quella parte dell'impianto compresa nell'ambito della proprietà esclusiva di singoli condomini, non possono conseguentemente avvantaggiarsene neppure le diramazioni (necessarie a servire altre utenze e) «passanti» in tali unità di proprietà individuale. 

Conforme a tale impostazione - contraria, al riconoscimento della proprietà comune della parte di impianti "passante" per le proprietà esclusive - è, in dottrina, l'opinione espressa da Branca, 345 e Visco 1966, 186).

Tale ultima soluzione  originariamente propugnata da Cass. II, n. 2043/1963  è stata di recente riproposta da Cass. II, n. 27248/2018 che, pur dando atto del contrario orientamento, se ne discosta motivatamente osservando come lo stesso, che per individuare la "diramazione degli impianti" di cui all'art. 1117 c.c. fa riferimento unicamente alla destinazione del condotto delle acque, prescindendo dal tutto dalla sua ubicazione, non convinca, in quanto l'art. 2051 c.c. (normativa invocabile in caso di danni derivanti da percolazioni in condominio) prevede una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l'effettiva disponibilità della stessa - ciò che, nella specie, difetterebbe, per l'ubicazione della parte dell'impianto medesimo, in capo al condominio.

Del medesimo tenore Cass., VI-2, n. 16608/2017che, con riferimento all'impianto condominiale di distribuzione e trasmissione dell'energia elettrica, individua il suo "confine", rispetto all'inizio degli impianti rientranti nelle proprietà esclusive delle rispettive unità immobiliari, in quella parte del sistema posto prima delle diramazioni negli appartamenti, rimanendo i singoli condomini tenuti alla manutenzione degli impianti interni. L'indirizzo da ultimo esposto è stato infine confermato e fatto proprio daCass. II, n. 6735/2020 la quale, relativamente all'irrilevanza del malfunzionamento del calorifero presente nell'unità immobiliare di proprietà esclusiva della parte ricorrente rispetto alla partecipazione alle spese di riscaldamento centralizzato, si è così espressa:"la presunzione di proprietà comune dell'impianto di riscaldamento di un immobile condominiale, ex art. 1117, n. 3, c.c., non può estendersi a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno ai componenti radianti che vengono installati nelle unità immobiliari di proprietà individuale, anche se collegati tramite tubi alla caldaia comune, sicché è il proprietario dell'appartamento che deve curarne la manutenzione".

Segue. L'impianto di scarico delle acque

Approfondimento particolare merita, poi, l'impianto di scarico delle acque provenienti dagli appartamenti e destinate ad essere addotte nel sistema fognario: sebbene esso certamente rientri nell'elencazione di cui all'art. 1117, n. 3), c.c. (Cass. II, n. 9765/2012), occorrono, tuttavia, alcune precisazioni. Anzitutto, seguendo un percorso logico-giuridico coerente con le premesse svolte circa il «titolo contrario» all'operatività della presunzione di condominialità, l'attrazione al regime comune vale solo per quelle condotte che abbiano una destinazione al godimento collettivo, con conseguente esclusione di quelle condutture (ivi compresi i raccordi di collegamento) che servono un solo appartamento di proprietà esclusiva. Appare inoltre ugualmente evidente che, ove operante, la presunzione di condominialità dell'impianto di scarico debba essere correttamente intesta, quale comproprietà in capo al «gruppo» dei condomini che di esso fa uso: sicché, rispetto a tale impianto appare certamente configurabile un condominio parziale tra i proprietari esclusivi che da esso effettivamente traggano utilità (cfr., per un caso specifico di rottura della fecale, Trib. Napoli, 27 giugno 1992). Va infine segnalata, in relazione a tale impianto, l'esistenza di un contrasto in ordine circa la ricomprensione o meno, nel punto di diramazione all'interno della proprietà esclusiva, della braga.

La questione è meritevole di attenzione, giacché i condotti di scarico sono normalmente considerati parti comuni dell'edificio (e sono oggetto di proprietà comune) fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva (Cass. II, n. 9765/2012): resta, allora, da definire la natura della braga e, cioè, di quell'elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale (di pertinenza del singolo appartamento) e la tubatura verticale (di pertinenza condominiale). La giurisprudenza maggioritaria è nel senso della natura privata di tale elemento, fondando tale conclusione sulla considerazione che essa serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (Cass. II, n. 1027/2018); conforme Cass. II, n. 19045/2010, la quale osserva che, poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (ed al godimento) di tutti i condomini. Non mancano, tuttavia, arresti di senso diametralmente opposto che, al contrario, ritengono che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti va qualificato come bene condominiale (Cass. II, n. 778/2012; Trib. Roma, 6 luglio 2017; Trib. Bari, 15 luglio 2016), proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale: la braga, cioè, nella misura in cui assolve alla sua funzione di convogliare la colonna verticale ai singoli appartamenti, serve proprio all'uso di tutti i condomini in quanto in sua assenza, non vi sarebbe raccordo tra le tubazioni di scarico verticale poste in corrispondenza dei singoli piani dell'edificio condominiale e, dunque, la conduttura scaricherebbe nel vuoto, creandosi una soluzione di continuità al suo interno. D'altra parte, ad ulteriore conferma della cenata natura comune della braga, si osserva che ogni intervento su detto raccordo deve essere operato sulla condotta verticale, mentre qualsiasi intervento sui tubi di scarico delle singole unità immobiliari fino al raccordo in questione può essere effettuato senza sostanzialmente impegnare lo scarico condominiale.

Diverso, infine, è il regime giuridico di gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale e che costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 c.c., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso (Cass. II, n. 27154/2014).

Segue. L'impianto di riscaldamento centralizzato

Tra gli impianti che, a norma dell'art. 1117, n. 3), c.c. sono soggetti al regime di condominialità, ove destinati al servizio comune, quello su cui maggiormente si sono attardate le elaborazioni di dottrina e giurisprudenza è certamente l'impianto di riscaldamento centralizzato, espressamente associato, dal legislatore della Riforma del 2012 a quello di condizionamento, al posto della generica dizione «e simili» contenuta nel testo originario dell'art. 1117, n. 3), c.c.: tale scelta, peraltro, è in perfetta linea con l'accostamento che di tali impianti viene fatto all'art. 10, comma 1, della l. n. 392 del 1978, alla cui stregua il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.

Come evidenziato poc'anzi, la presunzione di comproprietà sancita dall'art. 1117, n. 3), c.c. testualmente opera solo con riferimento alla parte dell'impianto di riscaldamento che rimane al di  fuori dei singoli cespiti di proprietà esclusiva e non si estende – sia pure con le precisazioni già svolte nel precedente paragrafo «Gli impianti destinati all'uso comune» – invece alle condutture che si addentrano negli appartamenti di proprietà individuale, trovando il regime condominiale il proprio sbarramento nel «punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini». Cionondimeno si ammette che il condominio, nella persona dell'amministratore (cui spetta, ex art. 1130 c.c., il compito di disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini) al fine di consentire che il servizio comune si svolga in modo da garantire pari condizioni di uso per tutti i condomini, possa intervenire anche sulle parti dell'edificio e sulle cose che, pur essendo di proprietà del singolo condomino (nella specie, i tubi del termosifone ed i radiatori installati nelle singole proprietà individuale), cionondimeno interferiscano con l'impianto comune, eseguendo verifiche ed impartendo le necessarie istruzioni per mantenere integra la funzionalità del servizio: sicché ben può essere disposta la sostituzione negli impianti esistenti nei singoli appartamenti, allacciati a quello centralizzato, dei bocchettoni liberamente manovrabili con dentori fissi (Cass. II, n. 1216/1960).

In applicazione dei principi più volte affermati nel corso della trattazione che precede, la natura comune dell'impianto incontra un limite nell'essere il servizio non fruibile, strutturalmente, da una o più delle unità immobiliari: considerazione che può essere condensata nel principio per cui i proprietari dei locali di proprietà esclusiva non raggiunti dalle diramazioni dell'impianto di riscaldamento non possono considerarsi comproprietari di tale impianto (Cass. II, n. 4270/1996). Così si trova ripetutamente affermato che i proprietari delle unità immobiliari (nella specie mansarde) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non siano servite dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non possono legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, non essendo questo legato alle dette unità immobiliari da alcuna relazione di accessorietà e, cioè, da un collegamento strumentale, materiale e funzionale, consistente nella destinazione all'uso o al servizio delle medesime (Cass. II, n. 7730/2000). Allo stesso modo Cass. II, n. 1420/2004 per cui, qualora nell'edificio condominiale vi siano locali non serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato (nella specie, box o cantine), i condomini titolari esclusivi di tali cespiti non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni, con conseguente esonero dall'obbligo di contribuzione alla conservazione e gestione del servizio (cfr. infra), nonché Cass. II, n. 24296/2015 per cui il proprietario di un magazzino che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non sia servito dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non ha su di esso il diritto di condominio, mancando la relazione di accessorietà che ne costituisce il fondamento tecnico.

Assolutamente concorde la dottrina, la quale osserva che, allorché indica come comune l'impianto per il riscaldamento, l'art. 1117, n. 3), c.c. vuol significare che esso appartiene a tutti i condomini al servizio delle cui proprietà esclusive esso è effettivamente destinato, difettando, in mancanza di godimento del servizio per ragioni di conformazione dell'edificio, il presupposto stesso dell'attribuzione della contitolarità (De Tilla, 161 ed ivi altri riferimenti bibliografici).

La mancanza del vincolo di comproprietà, in conseguenza dell'assenza di accessorietà tra impianto comune e proprietà individuale, in capo ai condomini le cui unità immobiliari non sono servite dall'impianto, implica il mancato concorso di costoro alle spese di conservazione e gestione del servizio (Cass. II, n. 24296/2015; Cass. II, n. 10546/2001). Diversamente, in caso di regolare fruizione del riscaldamento mediante sistema centralizzato, la ripartizione dei relativi costi di gestione (che, ove l'immobile sia concesso in locazione, gravano sul conduttore, ai sensi dell'art. 9 della l. n. 392 del 1978 il quale correlativamente, ha diritto di voto nelle delibere relative, per l'appunto, alle spese ed alle modalità di gestione del servizio) deve avvenire in proporzione all'uso e, solo in mancanza di sistemi che consentano la misurazione del calore erogato in favore di ciascuna delle unità servite, le spese sono legittimamente ripartite in base al valore millesimale delle singole unità immobiliari servite (Cass. II, n. 18045/2024; Cass. II, n. 22573/2016). Un chiaro precedente in tal senso si rinviene in Cass. II, n. 4166/1974 la quale afferma essere in contrasto con l'art 1123, comma 2, c.c. – secondo cui, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne – la ripartizione delle spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, deliberata dall'assemblea o disciplinata dal regolamento condominiale, effettuata in base al valore della proprietà delle singole quote, ovvero in base ad un diverso criterio che appaia inidoneo, per la sua evidente irrazionalità, a fissare un congruo rapporto fra la spesa e l'uso individuale; qualora, invece, questo rapporto possa essere attuato con più sistemi pratici che, come i tre metodi adottati nella prassi edilizia e rispettivamente fondati sulla estensione della superficie irradiata o, sulla cubatura degli appartamenti o sul numero degli elementi radianti, che attuano, in modo più o meno soddisfacente, riguardo alle circostanze del caso, il precetto di legge, la preferenza accordata, in concreto, ad uno di essi non è viziata da illegittimità e sfugge, pertanto, al controllo del giudice, cui spetta reprimere una deliberazione illegale, ma non sostituire alla deliberazione legalmente adottata una più conveniente, senza invadere la sfera di autonomia degli organi condominiali. È infine recentemente intervenuta, a proposito del criterio riparto delle spese di riscaldamento, Cass. II, n. 28282/2019, la quale ha chiarito che, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, le spese devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri - sia pure solamente parziale - alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né potendo a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio (nella specie, pertanto, la S.C. ha cassato la sentenza gravata, la quale aveva ritenuto legittima una delibera condominiale che, in presenza di un sistema di contabilizzazione del calore, aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e, per il restante 50%, in base ai millesimi di proprietà, secondo quanto previsto dal punto 10.2 della Delibera della Giunta regionale della Lombardia n. IX/2601 del 30 novembre 2011.  

In dottrina (Cusano, 84) si concorda con la considerazione che la redazione della tabella millesimale «riscaldamento» non debba avvenire secondo quanto prescritto dall'art. 1123, comma 1, c.c. (in considerazione della differente temperatura che ogni unità riceve, del diverso numero di elementi radianti e, infine, della differenza tra i metri quadri degli immobili posti a base della determinazione dei millesimi generali e la cubatura da riscaldare) e debba tenere conto piuttosto, del criterio della superficie radiante ovvero, in alternativa della cubatura da riscaldare, mentre si propone di non seguire il metodo del numero degli elementi radianti.

Chiara applicazione del risalente principio affermato da Cass. II, n. 4166/1974 e di cui si è appena dato conto è fatta da Cass. II, n. 19651/2017, per cui è invece nulla, per impossibilità dell'oggetto, la delibera condominiale che, a maggioranza ed in deroga ai suddetti criteri legali, del consumo effettivamente registrato ovvero del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

Connessa a quella che precede è la questione – probabilmente la più controversa in tema di riscaldamento centralizzato – concernente la possibilità di rinunzia all'uso dell'impianto, mediante distacco individuale da esso: il tema sarà approfondito nel commento all'art. 1118 c.c. con particolare riguardo al comma 4. L'intera materia, tuttavia, andrà rimeditata a seguito dell'effettiva entrata in vigore dell'art. 9, comma 5, lett. b), c) e d) del d.lgs. n. 102 del 2014 (recante «Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE»), di recepimento della Direttiva 2012/27/UE, come modificato dal d.lgs. n. 141 del 2016, il quale ha prescritto l'obbligo della contabilizzazione del calore e della termoregolazione, allo scopo di contenere al massimo i consumi di energia termica ed elettrica in tutti gli edifici con riscaldamento centralizzato o teleriscaldamento, ove vi siano almeno due soggetti che debbono dividere il costo del riscaldamento.

Diversa dalla rinuncia all'uso è, infine, la possibilità che il condominio opti per la soppressione dell'impianto, con sua trasformazione in impianti unifamiliari a gas, ai sensi della l. 9 gennaio 1991, n. 10. Secondo quanto previsto dall'art. 26, comma 2, della citata l. n. 10 del 1991 (anch'esso novellato, in parte qua, dalla l. n. 220 del 2012) è ben possibile che l'assemblea, con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (anteriormente alla Riforma del 2012 era invece richiesta la maggioranza delle quote millesimali) – e, dunque, in vistosa deroga a quanto previsto dagli artt. 1120 e 1136 c.c. – deliberi la soppressione dell'impianto centralizzato di riscaldamento, con sua trasformazione  in singoli impianti unifamiliari, con contestuale autorizzazione a ciascun condomino a provvedere autonomamente alla installazione dell'impianto da lui ritenuto più opportuno: a tale riguardo, se non si richiede, ai fini della validità della delibera, che questa sia accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità prevista dall'art. 28, comma 1, l. n. 10 cit. – attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera – (Cass. II, n. 7130/2001; Cass. II, n. 1165/1999), cionondimeno occorre che in essa si faccia riferimento al rispetto delle prescrizioni per la riduzione dei consumi energetici dettate dalla medesima l. n. 10 (Cass. II, n. 5117/1999). Peraltro, è stato ulteriormente chiarito che non sono necessarie verifiche preventive circa l'assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto (Trib. Bari, 11 febbraio 2015), né si richiede che l'impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas-metano, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare ed irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l'impossibilità di realizzare l'impianto autonomo in uno degli appartamenti (Cass. II, n. 22276/2013; Cass. II, n. 10860/2014).

Conforme a tali direttive la successiva – monolitica, verrebbe da dire – giurisprudenza di legittimità. Così, Cass. II, n. 16980/2005, ribadisce che la delibera adottata a maggioranza semplice (si ribadisce che la giurisprudenza in materia, formatasi anteriormente alla Riforma del 2012, tiene conto dell'originaria formulazione dell'art. 26, comma 2), per essere valida, deve almeno prevedere il tipo di impianto che sarà instaurato tra quelli contemplati dalla l n. 10 del 1991, pur senza che venga sottoposto ed approvato dall'assemblea il progetto esecutivo, non essendo sufficiente la sola previsione che il suddetto impianto centralizzato, di cui si decide l'abolizione, venga sostituito con impianti autonomi, poiché, essendo tale iniziativa meramente eventuale e non programmata, siffatta delibera si ridurrebbe alla mera soppressione, senza il consenso di tutti i condomini aventi diritto a fruirne in quanto bene oggetto del diritto di condominio. Del pari, è stata ritenuta legittima la soppressione dell'impianto centralizzato di riscaldamento deliberata con la maggioranza prevista dall'art. 26, della l. n. 10/1991 in un caso in cui l'assemblea, dopo avere espresso la volontà di modificare il relativo impianto senza approvare il progetto accompagnato dalla relazione tecnica prevista dall'art. 28 della citata legge, ha successivamente proceduto alla relativa fase esecutiva, deliberando la trasformazione del bene comune in impianti autonomi unifamiliari secondo un progetto tecnico che prevedeva l'installazione di canne fumarie singole e collettive con un risparmio energetico rispetto al consumo necessario per il funzionamento dell'impianto centralizzato (Cass. II, n. 10871/2006). Viene infatti messo in luce che la non necessità, al momento della delibera di soppressione del servizio, del progetto tecnico previsto dall'art. 28 fonda sulla considerazione per cui la l. n. 10 del 1991 distingue, nell'ambito delle operazioni di trasformazione degli impianti di riscaldamento destinate al risparmio di energia, una fase deliberativa «interna» (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati dall'art. 26 in deroga al disposto dell'art. 1120 c.c.) da una fase esecutiva «esterna» (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione, disciplinata, per l'appunto, dall'art. 28), e solo per quest'ultima impongono gli adempimenti in argomento (Cass. II, n. 862/2015; Cass. II, n. 4216/2009. Trib. Bari, 23 giugno 2015).

Assolutamente concorde, circa la distinzione tra le due fasi – interna (deliberativa) ed esterna (esecutiva) anche la dottrina, la quale ha evidenziato come le delibere di trasformazione dell'impianto sono validamente adottate con la sola maggioranza delle quote millesimali, pur necessitando, tuttavia, di un supporto tecnico che dimostri il rispetto delle prescrizioni di legge, ravvisabile nel deposito, unitamente alla denuncia di inizio lavori, del progetto dell'opera e di una relazione tecnica dello stesso progettista (Tortorici 1991, 471 ss.).

Approvata la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato ai sensi dell'art. 26, comma 2, cit. e la sua sostituzione con autonomi impianti, va da sé che la delibera vincola anche i condomini dissenzienti, i quali non hanno più la possibilità di mantenere in funzione il vecchio impianto (peraltro, ove ciò comunque avvenga, i perduranti utilizzatori del vecchio impianto non hanno titolo al rimborso di alcun costo relativo ala sua conservazione o gestione da parte degli altri condomini che, al contrario, ottemperando a quanto deciso dall'assemblea, abbiano proceduto al distacco, da esso, dei propri impianti individuali. Cass. II, n. 21742/2013). Ulteriore conseguenza che discende da tale deliberazione è quella per cui tutti i condomini devono partecipare proporzionalmente alle spese per l'installazione e manutenzione della nuova canna fumaria che, in quanto posta a servizio dei singoli impianti di riscaldamento, costituisce bene comune cui tutti i condomini sono tenuti ad allacciare il proprio. Conforme in giurisprudenza Cass. II, n. 27822/2008.