Società semplice di mero godimento: costituzione di società semplice immobiliareInquadramentoÈ ben noto che il rapporto tra “comunione” ed “impresa” è complesso, e che le ragioni di tale difficoltà riposano principalmente nei diversi interessi che ciascuno degli istituti è destinato a comporre e tutelare, e ciò si avverte specie quando si tratti di impresa collettiva. È infatti agevole considerare che le categorie tradizionali dell'“impresa”, delle “società” o dell'“azienda” rischiano di rivelarsi piuttosto astratte in tempi in cui l'investimento in partecipazioni sovente crea distanze siderali tra il “socio” e l'attività d'“impresa”, o nei quali la commistione tra comunione e schemi (e schermi) sociali risulta assai più sfumata di quanto non accadesse in passato nonostante la “formale” sopravvivenza del disposto dell'articolo 2248 cc. a mente del quale la comunione al solo scopo del godimento è regolata dalle norme degli artt. 1100 e ss. del codice civile, postulandosi nelle società la centralità dell'esercizio in comune di un'attività svolta al fine del conseguimento del lucro soggettivo. FormulaRepertorio N. .... Raccolta N. .... COSTITUZIONE DELLA SOCIETÀ SEMPLICE “IMMOBILIARE FAMIGLIA ....” REPUBBLICA ITALIANA L'anno ....il mese ....il giorno .... In ...., nel mio studio in via .... Avanti a me Dott. ...., Notaio in ...., iscritto presso il Collegio Notarile di ...., SONO PRESENTI I SIGNORI - .... (dati anagrafici completi di codice fiscale) per ciascuno dei comparenti I medesimi, cittadini italiani, della cui identità personale, qualifica e poteri io Notaio sono certo, con quest'atto CONVENGONO E STIPULANO QUANTO SEGUE 1. Tra i Sigg.ri .... è costituita una società semplice, sotto la ragione sociale: “IMMOBILIARE FAMIGLIA ....”. 2. La società ha sede in .... via .... n. .... 3. La società ha per oggetto l'acquisto ed il godimento di beni immobili e diritti reali immobiliari di qualsiasi tipologia (terreni o fabbricati), destinazione, ed utilizzo urbanistico. Il godimento e l'uso dei beni sociali è riservato ai soci con esclusione di qualsiasi diritto di terzi che non sia acquisito nei modi di legge. Sono pertanto esclusi dal godimento e dall'uso di cui supra gli eventuali titolari di diritti sulle partecipazioni sociali ivi incluso l'usufruttuario ed il creditore pignoratizio delle quote sociali. Il godimento e l'uso dei beni sociali può essere disciplinato anche da un regolamento da approvarsi dalla maggioranza dei soci da conteggiarsi secondo la partecipazione al capitale sociale. A carattere complementare ed occasionale la società potrà compiere tutte le operazioni commerciali, industriali, mobiliari, immobiliari e finanziarie - non nei confronti del pubblico - che saranno ritenute necessarie od utili, compresa l'assunzione di interessenze e partecipazioni, purchè non prevalenti e non nei confronti del pubblico in altre società, enti od imprese aventi oggetto affine, analogo o connesso al proprio, ed il rilascio di garanzie, anche reali, ed anche a favore di terzi, nel rispetto delle previsioni di legge. 4. Il capitale sociale ammonta di Euro .... sottoscritto dai soci nelle seguenti proporzioni: .... A liberazione delle quote sottoscritte i soci hanno provveduto ai seguenti conferimenti .... .... [1] 5. I soci possono eseguire, su richiesta dell'organo amministrativo, finanziamenti e\o versamenti con o senza obbligo di rimborso volta per volta stabilendo se essi siano onerosi o gratuiti purché nel rispetto delle condizioni e dei limiti stabiliti dalla normativa primaria e secondaria in materia di raccolta del risparmio. 6. L'amministrazione e la legale rappresentanza della società di fronte ai terzi e in giudizio spettano ai soci [2] (congiuntamente o disgiuntamente tra loro o ad alcuni soltanto) sia per gli atti di ordinaria che di straordinaria amministrazione. Agli amministratori spetta il rimborso delle spese sostenute per l'esercizio delle loro funzioni purché documentate ai sensi di legge, ed inoltre, con il consenso unanime può essere stabilito un compenso annuo a favore degli amministratori. 7. Le partecipazioni sociali possono essere trasferite per atto tra vivi, a titolo oneroso o gratuito, solo con il consenso espresso di tutti\alcuni soci (ovvero a maggioranza\ ovvero subordinatamente al consenso del solo socio ....). 8. In caso di morte di uno dei soci gli altri devono liquidare la quota agli eredi in base alla situazione patrimoniale della società nel giorno del decesso, a meno che preferiscano sciogliere la società oppure continuarla con gli eredi stessi, e questi vi consentano. In ogni caso l'accordo per la continuazione della società con gli eredi deve essere perfezionato per atto pubblico o scrittura privata autenticata entro centottanta giorni dalla morte del socio. In mancanza di detto perfezionamento la quota va come sopra liquidata agli eredi. 9. Ciascun socio può recedere dalla società dandone preavviso di centottanta giorni mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento inviata agli altri soci e presso la sede sociale. Il recesso è efficace e produce effetto tra le parti e comunque verso la società dal momento del ricevimento dell'ultima delle suddette raccomandate secondo le risultanze del timbro postale e, divenuto efficace, esso è irrevocabile. I soci non receduti possono liquidare la quota del socio recedente in base alla situazione patrimoniale della società nel giorno del recesso, oppure sciogliere la società e metterla in liquidazione. La determinazione di liquidare la quota e la relativa valutazione va comunicata dalla società al socio receduto entro novanta giorni dal ricevimento della raccomandata di recesso presso la sede sociale e la relativa liquidazione va effettuata entro centottanta giorni dal momento in cui il recesso sia divenuto efficace. L'eventuale disaccordo sul valore della quota non impedisce l'efficacia del recesso, la sua definitività né gli obblighi di liquidazione a carico della società secondo quanto previsto nel presente articolo fatto salvo l'eventuale intervento dell'autorità giudiziaria ed i provvedimenti della medesima resi anche in sede cautelare. 10. Gli esercizi sociali si chiudono al trentuno dicembre di ogni anno. Gli amministratori devono presentare agli altri soci il rendiconto della gestione entro centoventi giorni dalla chiusura dell'esercizio. Utili e perdite quali risultanti dal rendiconto sono ripartiti e sopportati dai soci in proporzione alle quote di partecipazione alla società. 11. Per la modifica dei presenti patti sociali è necessario il consenso di tutti i soci (ovvero della maggioranza da calcolarsi: per teste\ ovvero per quote di partecipazione \ ovvero maggioranza “qualificata”. La trasformazione della società va deliberata all'unanimità. 12. Sono cause di scioglimento della società quelle previste nell'articolo 2272 c.c. Verificatasi una delle ipotesi ivi previste i soci decidono (a maggioranza\unanimità) le modalità della liquidazione e ne nominano l'organo (composto da uno a tre membri), determinandone i poteri. La fase di liquidazione può essere evitata se alla data del verificarsi della causa di scioglimento non sussistano debiti sociali, ed i soci decidano di ripartirsi direttamente l'eventuale patrimonio sociale residuo in proporzione alle rispettive quote, anche mediante assegnazioni in natura. 13. Eventuale: Tutte le controversie compromettibili in arbitrato ai sensi delle vigenti disposizioni di legge, sorte tra i soci, o tra soci e società, amministratori o liquidatori, aventi per oggetto diritti disponibili relativi al rapporto sociale, saranno risolte da un arbitro unico nominato dal Presidente del Tribunale del luogo ove la società ha sede, entro trenta giorni dalla richiesta avanzata in forma scritta dalla parte più diligente. La sede dell'arbitrato è in .... L'arbitro procede in via rituale, e decide secondo diritto, in osservanza delle norme del codice di rito. 14. Per tutto quanto quivi non disciplinato si fa espresso rinvio alle norme in materia di società semplice. Le spese del presente atto e conseguenti a carico della società .... CHIUSURA ATTO PUBBLICO [1]Il conferimento di beni immobili e diritti reali immobiliari va trattato alla stregua di un trasferimento immobiliare con tutte le problematiche relative alle norme formali (conformità catastali, certificazioni di destinazione urbanistica, disciplina degli impianti, regolarità urbanistica, attestazioni di efficienza energetica e relative certificazioni, etc.), sostanziali e fiscali inerenti la disciplina dei trasferimenti immobiliari ed in particolare dei conferimenti. [2]È da ritenersi pienamene legittima la clausola di affidamento dell'amministrazione ad un estraneo. CommentoIl tradizionale legame tra statuto dell'impresa collettiva ed attività sembra destinato a cambiare. Infatti, i criteri comuni di selezione del rapporto tra attività e statuti organizzativi dell'impresa collettiva – per come disegnati dal legislatore nel codice del 1942 – risultano messi in crisi dalla legislazione più recente che partendo principalmente da un punto di vista tributario ha man mano disegnato scenari diversi che obbligano a riflettere sul progressivo riconfigurarsi del rapporto tra attività e tipi sociali più adeguato alle più moderne esigenze dell'organizzazione della ricchezza. È stato autorevolmente osservato, infatti, che a differenza del codice di commercio del 1865, il codice civile del 1942 aveva creato un preciso ordine di rapporti tra tipi sociali (ossia tra modelli organizzativi dei rapporti interni ed esterni di attività economiche) ed attività “economiche” stesse, stabilendo, in buona sostanza, che l'attività d'impresa da esercitarsi in comune -se commerciale- esigesse una formula organizzativa appartenente ad uno dei tipi regolati dal Capo III e ss. del Titolo V del Libro V del Codice (Fermo restando che “ ....Per “solo scopo di godimento” dovendosi intendere l'esercizio finale (cioè non strumentale alla ricerca di ulteriori utilità) delle facoltà d'uso e di disposizione di un diritto cointestato (reale, stante il riferimento testuale alle “cose” e, a fortiori, personale)” Spada, Studio CNN n. 69-2016/I, Dalla società civile alla società semplice di mero godimento) laddove il tipo società semplice fosse il modello residuale per le “attività diverse” (prima tra tutte quella agricola) e fermo, infine, che il “solo scopo di godimento” fosse del tutto estraneo ai modelli organizzativi societari stante, com'è noto, il disposto dell'articolo 2248 c.c. nella piena vigenza del quale, quindi, un contratto che “programmasse” il mero godimento collettivo dei beni sociali doveva ritenersi assoggettato al “diritto della comunione” e non alla disciplina societaria. La “semplificazione” pretesa dal codice civile è stata ampiamente messa in crisi nei decenni successivi dalle più disparate esigenze di adeguare i modelli organizzativi delle attività alla programmazione dell'organizzazione della ricchezza sol che si pensi alla progressiva disarticolazione – almeno nei modelli cd. “capitalistici” – della stessa organizzazione dall'attività comune di cui è parola nell'articolo 2247 c.c. stante com'è noto l'ampia possibilità di società (di capitali) unipersonali. In questo contesto una corposa produzione normativa tributaria (di cui ultime la l. 28 dicembre 2015, n. 208 (legge di stabilità 2016), e quella del 2017, l. 11 dicembre 2016 n. 232, pubblicata in G.U. il 21 dicembre 2016), stabilendo il generale principio della trasformazione in società semplice di società – destinate (dal codice) all'attività commerciale ma – che avessero per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni non destinati all'attività (rectius non “strumentali”) ha imposto alcune considerazioni di massima. La prima, più pacifica, è che il modello della società semplice appare, per scelta legislativa peraltro non unicamente riferibile – se non a pena di un'inaccettabile ed ingiustificata disparità – alla sola trasformazione, un modulo organizzativo pienamente compatibile con il mero godimento destinando così alla soffitta – almeno per tale ipotesi ordinamentale – la disposizione dell'articolo 2248 c.c. In secondo luogo, le norme ora considerate, nella parte in cui prevedono l'esistenza di società “tipicamente” commerciali che hanno ad oggetto il mero godimento potrebbero, inoltre, indurre a pensare che anche tali moduli organizzativi possano, oggi, considerarsi pienamente compatibili con il mero godimento. (Conclusione, quest'ultima meno pacifica dell'altra, ancorché valga comunque ricordare che secondo autorevole ricostruzione il “godimento indiretto” dei beni sociali, e dunque ad una nozione di godimento sprovvisto di servizi, può essere valido oggetto sociale di società semplice e di società commerciali, trattandosi di attività economica non commerciale. Così G. Ferri Jr, M. Stella Richter, L'oggetto sociale statutario, in Giust. civ. 2002, II, 483 ss. e in Annali della Facoltà di Giurisprudenza dell'Università di Macerata, Milano, 2004, 367 ss.) dovendosi intendere il precetto della trasformabilità in società semplice come un semplice tentativo da parte del legislatore di scoraggiamento del mantenimento di società tipicamente commerciali finalizzate al mero godimento da cui, appunto, lo “stimolo” dell'agevolazione fiscale. Tale ultima conclusione imporrebbe, coerentemente, di considerare definitivamente abrogato il precetto di cui all'articolo 2248 c.c. Giova considerare che il Tribunale di Roma (sentenza dell'8 gennaio 2016) ha pienamente confermato la legittimità della costituzione ex novo di una società semplice di mero godimento e della sua iscrizione nella sezione speciale del Registro delle Imprese, dovendosi appunto ribadire che per mero godimento si sia definitivamente inteso l'esercizio esclusivo dell'attività di acquisto ed amministrazione di beni immobili, nonché il mero godimento di questi ultimi da parte dei soci. Nell'ottica del Giudice del Registro di Roma, quindi, quanto meno la società semplice è destinata a divenire il tipo sociale cui poter ricondurre sia l'esercizio di attività economiche non commerciali (agricole) sia un regime organizzativo elettivo del godimento collettivo alternativo alla disciplina della comunione. Va da ultimo messo in evidenza che in questo tipo di contratti sociali è particolarmente importante la forma essendo destinati ad essere verosimilmente caratterizzati da conferimenti in natura immobiliari. Da qui la nota questione se l'assenza di atto scritto, nei casi in cui sia indispensabile, determini o meno la nullità del conferimento o del contratto sociale nel suo complesso. Va condivisa l'opinione secondo cui in tal caso nullo sarebbe il conferimento. (Già così G. Ferri, sub art. 2251, Delle società, in Commentario del Codice Civile, Scialoja, Branca, Bologna-Roma, 1981) salvo che quella partecipazione debba essere considerata essenziale e perciò il suo caducarsi determini la nullità dell'intero contratto. Fuori dai casi del conferimento in natura di diritti reali immobiliari la società potrà costituirsi anche oralmente, né può escludersi il complesso e delicato fenomeno della società di fatto. In tal caso la prova della sua esistenza potrà avvenire anche per testimoni (artt. 2721 e 2724 c.c.). |
