Incarico di mediazione per la locazioneInquadramentoMediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (cfr. art. 1754 c.c.). Il codice non contiene una definizione del contratto di mediazione, ma del mediatore, non avendo voluto prendere posizione sul tradizionale problema giuridico della mediazione quale contratto o quale effetto del compimento di meri atti giuridici. Proprio per superare tale questione, da tempo si è osservato che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni. Pur essendo evidente che, in tal caso, la mediazione finisce per ricomprendere elementi causali propri del mandato, le S.U. con la decisione n. 19161/2017, partendo dall'elemento comune dell'attività di messa in relazione di due o più parti interessate alla conclusione di un affare, hanno ritenuto che anche il mediatore c.d. “atipico” come pure il procacciatore d'affari devono essere iscritti nel ruolo dei mediatori (oggi, dopo il d.lgs. n. 59/2010, iscrizione nei registri delle imprese tenuti dalla CCIA). FormulaINCARICO DI MEDIAZIONE PER LA LOCAZIONE Tra ... il sig. ... , n. a ... , il ... , c.f. ... (oppure la società ... con sede in ... ( ... ), via ... n. ... , iscritta nel Registro delle Imprese di ... , C.F. ... e P.IVA ... , REA ... , rappresentata ai fini del presente contratto da ... , quale ... , nato a ... ( ... ) il ... , residente a ... ( ... ), via ... n. ... , C.F. ... (il locatore) E L'Agenzia Immobiliare ... con sede in ... , via ... , n. ... , tel. ... , iscritta nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ... , col n. ... , nella persona del Sig. ... , iscritto nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ... , col n. ... , polizza n. ... , stipulata con la Compagnia ... , con scadenza il ... , (di seguito il mediatore), SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE 1) DESCRIZIONE IMMOBILE L'immobile è ubicato nel Comune di ... in Via ... n. ... L'immobile è identificato al N.C.E.U. / N.C.T. come segue: Comune di ... , Foglio ... , Particella ... , Sub ... , Categoria ... , Classe ... , Superficie Catastale ... , Rendita ... . L'immobile, come da planimetria allegata, è composto da: ... ... ... L'immobile è destinato a ... A miglior identificazione di quanto sopra si allega la planimetria dell'unità in oggetto. L'immobile è attualmente: [] libero [] occupato dalla proprietà [] altro (specificare) ... 1 2) STATO DELL'IMMOBILE Il locatore garantisce la conformità di tutti gli impianti a norma di legge, o concorda con il conduttore i seguenti interventi ... entro un massimo di spesa di € ... . Garantisce altresì la conformità urbanistica alla destinazione d'uso, per la quale l'immobile viene concesso in locazione. (eventualmente) Garantisce infine il consenso alla locazione di tutti gli eventuali titolari di diritti reali sull'immobile stesso. 3) CANONE Il canone annuo richiesto è pari ad € ... (in lettere ... ) 2 da pagarsi a rate mensili/trimestrali anticipate, entro il giorno ... di ogni mese 3 . Il canone sarà oggetto di adeguamento annuale nella misura di ... % del pertinente indice ISTAT. 4) CAUZIONE A garanzia degli obblighi da assumere nel contratto di locazione, il locatore richiede al conduttore la costituzione di una cauzione pari a ... mensilità del canone pattuito. Il deposito cauzionale sarà costituito mediante: [] libretto nominativo, del quale il locatore si dichiara custode ad ogni effetto di legge; [] assegno circolare; [] fideiussione bancaria o assicurativa incassabile a semplice richiesta scritta del locatore e con rinuncia da parte del garante e del conduttore a far valere in tale sede ogni eccezione. 5) DURATA DEL CONTRATTO Ai sensi delle vigenti leggi, il contratto avrà una durata pari ad anni ... , con facoltà del conduttore di recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata con preavviso di almeno ... mesi dalla data in cui il recesso avrà esecuzione. Alla scadenza del contratto di locazione, al conduttore è conferito il diritto di prelazione, da esercitare nel caso di nuova locazione (art. 40 l. n. 392/1978): [] sì [] no. Al conduttore è parimenti conferito il diritto di prelazione da esercitare in caso di vendita (artt. 38 e 39 l. n. 392/1978): [] sì [] no. 6) SPESE CONDOMINIALI Le spese condominiali si presumono pari ad € ... annui, come da preventivo gestione corrente/consuntivo gestione antecedente, di seguito allegato sotto la lettera b). Sono altresì a carico del conduttore le spese relative alle utenze di energia elettrica, gas, acqua ed eventuale teleriscaldamento. Al momento dell'immissione nel possesso dell'immobile, in contraddittorio tra l'agente immobiliare ed il conduttore, sono rilevati i dati dei consumi risultanti dai relativi contatori ... 4 ; analoga procedura avrà luogo al termine della locazione. 7) COMPENSO Il compenso dell'agente immobiliare sarà pari ad una mensilità del canone annuo pattuito per locazione ad uso abitativo, mentre sarà pari al ... % (in lettere ... per cento) del canone annuo pattuito per locazione ad uso non abitativo, oltre IVA. Il compenso maturerà all'accettazione della proposta di locazione ai sensi dell'art. 1326 c.c. e verrà corrisposto dal locatore all'agente immobiliare alla sottoscrizione del contratto di locazione, ovvero al più tardi entro ... giorni da tale adempimento. Saranno in ogni caso rimborsate spese vive (ad es. di pubblicità, viaggi, ecc..) fino all'importo di ... €. 8) AUTORIZZAZIONI Il locatore autorizza l'agente immobiliare a visitare l'immobile con potenziali clienti, ad esporre cartelli promozionali e ad utilizzare qualsiasi tipo di pubblicità che si riterrà più idonea. Il locatore autorizza altresì l'agente immobiliare a far sottoscrivere una proposta di locazione ed a trattenere il deposito fiduciario gratuito infruttifero che diverrà (oppure che non diverrà) quota parte del canone alla sottoscrizione del contratto di locazione da sottoscriversi entro ... giorni dall'accettazione della proposta di locazione. 9) ADEMPIMENTO OBBLIGHI DI LEGGE DELL'AGENTE IMMOBILIARE Il locatore si dichiara edotto che ai sensi della l. n. 296/2006, gli agenti di affari in mediazione di cui all'art. 10, comma 1, lettera d-bis) del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro n. 131/1986, sono obbligati a richiedere la registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. L'agente immobiliare, senza ulteriore spesa, redige il contratto di locazione secondo le norme vigenti, fornendo l'assistenza necessaria alla registrazione dello stesso. 10) DURATA DELL'INCARICO L'incarico ha decorrenza da oggi ed avrà una durata stabilita ed accettata dalle parti minimo di mesi ... e comunque fino al ... . Eventuali proroghe dovranno essere concordate dalle parti per iscritto. Allo scadere dell'incarico verrà consegnato o inviato al locatore a mezzo fax, raccomandata, e-mail, l'elenco dei potenziali conduttori a cui è stato proposto l'immobile. 11) CONSEGNA La consegna dell'immobile verrà effettuata alla data della sottoscrizione del contratto di locazione. 12) PENALE Una penale pari al compenso pattuito ai sensi del precedente art. 7), sarà dovuta all'agente immobiliare nei seguenti casi: - rinuncia da parte del locatore a concludere locazione alle condizioni sopra indicate; - revoca anticipata del presente incarico da parte del locatore; - mancato perfezionamento della locazione a causa di inesatte o mendaci indicazioni fornite dal locatore; - ai sensi dell'art. 1755 c.c. per locazione effettuata direttamente dal locatore, anche se a condizioni diverse da quelle qui descritte; - in seguito alla scadenza dell'incarico, purché entro un semestre, la medesima penale sarà dovuta nel caso di contratto stipulato fra il locatore ed un soggetto segnalatogli dall'agente immobiliare, durante l'espletamento del presente incarico. 13) OBBLIGO DI RISERVATEZZA Il locatore autorizza espressamente il mediatore, anche ex d.lgs. n. 196/2003 e succ. modd., all'utilizzo dei dati e delle informazioni fornitegli ai soli fini dell'adempimento del presente incarico. 14) FORO COMPETENTE Per ogni controversia che dovesse sorgere in relazione alla presente scrittura, comprese quelle inerenti alla sua validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione, le parti convengono di esperire obbligatoriamente il tentativo di mediazione presso la Camera di Commercio di ... (oppure avvalendosi del servizio di conciliazione predisposto dall'Ordine degli Avvocati di ... ). In caso di insuccesso della procedura, le parti valuteranno l'opportunità di ricorrere al giudizio arbitrale amministrato dalla Camera di Commercio di ... adottato da Arbitro Unico, e celebrato secondo il relativo regolamento. In ogni caso, nei contratti in cui parte è un consumatore, è esclusivamente competente il Foro di residenza o del domicilio del consumatore; nei contratti in cui parte è soggetto diverso dal consumatore, il Foro competente è in via esclusiva quello di ... Si allegano i documenti elencati nel presente incarico. Luogo e data ... Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., il Venditore dichiara di approvare specificamente le clausole di cui agli articoli: Art. 10 (DURATA DELL'INCARICO), Art. 12 (PENALE), Art. 14 (FORO COMPETENTE). Luogo e data ... Il venditore ... [1] Indicare se l'immobile è occupato senza titolo ed in tal caso precisare se è il locatore ad occuparsi a propria cura e spese della liberazione, ovvero indicare se è stato intimato o disposto lo sfratto o la licenza. [2] Il canone può essere indicato a somma fissa oppure come valore minimo cui il locatore è disposto a concedere a terzi il godimento del bene; in tal caso tale dato è naturalmente riservato, posto che l'incaricato deve trattare “al meglio” la locazione del bene appartenente al soggetto che lo ha incaricato. [3] Quando l'immobile sia commerciale può essere stabilita una diversa frequenza di pagamento, (ad es. entro il giorno ... dei mesi di gennaio, aprile luglio, ottobre di ciascun anno). [4] Allegare i dati rilevati ed eventuale foto dei contatori. CommentoElementi essenziali del rapporto di mediazione sono (Cass. n. 24118/2013): • l'onerosità; • la subordinazione della provvigione alla conclusione dell'affare; • la libertà per il mediatore di attivarsi o meno; • l'autonomia e l'indipendenza del mediatore; • lo svolgimento dell'attività mirante a mettere in contatto le parti. Secondo Cass. n. 6552/2018, “La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti”. Si è pure riconosciuto che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata; pertanto, l'intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l'attività del primo e la conclusione dell'affare (così Cass. n. 869/2018). La conclusione dell'affare è rappresentata dalla conclusione fra le parti intermediate di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio ovvero per il risarcimento del danno, come nel caso del contratto preliminare e, secondo alcuni, del contratto di opzione. Le parti possono tuttavia subordinare il sorgere del diritto alla provvigione alla stipula del definitivo, secondo una clausola atipica che la giurisprudenza ha ritenuto lecita e meritevole di tutela. Si è inoltre osservato che la mediazione ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso. Peraltro, i due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso. L'incarico per la locazione di un immobile determinato, normalmente con indicazione del canone minimo, dà luogo generalmente alla mediazione atipica, sulla quale si sono espresse le S.U. con la pronuncia citata nell'introduzione (cfr. Cass. S.U., n. 19161/2017). I doveri del mediatore sono stati ritenuti dalla giurisprudenza via via più stringenti, potendo la relativa responsabilità estendersi alla “mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene” (Cass. n. 22592/2020), nonché alla “capacità patrimoniale delle parti” (Cass. n. 20512/2020), con onere della prova circa la diligenza impiegata nell'incarico che incombe sullo stesso. La l. n. 39/1989, innovando la materia, ha provveduto a disciplinare l'attività del mediatore professionale, prevedendo che chi intendeva svolgere, anche occasionalmente, l'attività di mediazione, doveva iscriversi in apposito albo istituito presso ogni camera di commercio. La mancata iscrizione comportava che non si aveva diritto alla provvigione, e inoltre si doveva restituire quella eventualmente percepita. Il d.lgs. n. 59/2010 ha lasciato immutata la disciplina previgente ma ha abolito il ruolo dei mediatori, che oggi sono soggetti unicamente a dichiarazione di inizio attività presso la Camera di Commercio che verifica il possesso dei requisiti. Tale adempimento resta comunque indispensabile ai fini del diritto alla provvigione. PROFILI FISCALI Il mediatore è coobbligato solidale dipendente nel pagamento delle imposte per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività nella conclusione degli affari e obbligato alla registrazione delle stesse; egli è pertanto responsabile di imposta con diritto di rivalsa (disponibile), non ha diritto alla provvista (salvo espressa pattuizione in tal senso) e può essere destinatario dell'accertamento della maggiore imposta, nonché delle relative sanzioni anche per omessa registrazione. È nullo il patto volto ad escludere la responsabilità del mediatore per la mancata registrazione o l'omesso versamento dell'imposta. Quanto alla rivalsa interna tra le parti contraenti si può ritenere che in sede di scrittura privata non autenticata possa comunque trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1475 c.c. per cui le spese (comprese dunque le imposte) sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. Se si verifica la stipula e la richiesta di registrazione del preliminare cd. formale notarile nei venti giorni dalla conclusione del preliminare cd. aperto, ancora non registrato ed allegato, il notaio, responsabile di imposta, è unico obbligato ai sensi dell'art. 10 lett. b) d.P.R. n. 131/1986 alla registrazione dell'atto notarile che “assorbe” quella relativa al preliminare cd. aperto allegato, con l'effetto, sotto il profilo dell'obbligazione, di liberare i coobbligati, fermo restando il diritto di rivalsa per il pagamento del tributo nei confronti delle parti (diritto che nel caso del notaio può essere esercitato anche in un momento anteriore alla stipula dell'atto in ragione del diritto di provvista disciplinato ex lege). Le provvigioni corrisposte per prestazioni, anche occasionali, inerenti a rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento di affari sono soggette, ai sensi dell'art. 25-bis, d.P.R. n. 600/1973, a ritenuta a titolo d'acconto da applicarsi su una base imponibile differente, a seconda che l'intermediario si avvalga o meno, in via continuativa, di dipendenti o terzi (secondo la definizione fornita dal d.m. 16 aprile 1983). Nel secondo caso, la ritenuta è applicata sul 50% delle provvigioni corrisposte, mentre nella prima ipotesi la ritenuta è operata soltanto sul 20% delle provvigioni, purché sia presentata una dichiarazione attestante la sussistenza delle condizioni richieste che, per effetto delle modifiche apportate dal d.lgs. n. 175/2014, può essere trasmessa anche tramite PEC, non ha limiti di tempo ed è valida fino a revoca, ovvero fino alla perdita dei requisiti da parte del contribuente. |
