Incarico di mediazione commercialeInquadramentoMediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (cfr. art. 1754 c.c.). Il codice non contiene una definizione del contratto di mediazione, ma del mediatore, non avendo voluto prendere posizione sul tradizionale problema giuridico della mediazione quale contratto o quale effetto del compimento di meri atti giuridici. Proprio per superare tale questione, da tempo si è osservato che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni, come ad esempio la conclusione di uno specifico contratto commerciale, come l'affitto o la cessione di un'azienda. Pur essendo evidente che, in tal caso, la mediazione finisce per ricomprendere elementi causali propri del mandato, le S.U. con la decisione n. 19161/2017, partendo dall'elemento comune dell'attività di messa in relazione di due o più parti interessate alla conclusione di un affare, hanno ritenuto che anche il mediatore c.d. “atipico” come pure il procacciatore d'affari devono essere iscritti nel ruolo dei mediatori (oggi, dopo il d.lgs. n. 59/2010, iscrizione nei registri delle imprese tenuti dalla CCIA). FormulaINCARICO DI MEDIAZIONE COMMERCIALE Tra ... il sig. ... , n. a ... , il ... , c.f. ... (oppure la società ... con sede in ... ( ... ), via ... n. ... , iscritta nel Registro delle Imprese di ... , C.F. ... e P.IVA ... , REA ... , rappresentata ai fini del presente contratto da ... , quale ... , nato a ... ( ... ) il ... , residente a ... ( ... ), via ... n. ... , C.F. ... (il cedente) E L'Agenzia Immobiliare ... con sede in ... , via ... , n. ... , tel. ... , iscritta nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ... , col n. ... , nella persona del Sig. ... , iscritto nel Ruolo degli Agenti di affari in mediazione della CCIAA di ... , col n. ... , polizza n. ... , stipulata con la Compagnia ... , con scadenza il ... (di seguito il mediatore), SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE 1. INCARICO Il Cedente conferisce alla Agenzia irrevocabile ed [] esclusivo [] non esclusivo incarico di mediazione al fine di reperire un acquirente/affittuario per l'azienda ... , e contestualmente subentrare (ex art. 36 l. n. 392/1978) nel contratto di locazione relativo all'immobile ... , corrente in ... , via ... n. ... , piano ... , confinante con ... con destinazione d'uso ... , distinto in catasto del Comune di ... al foglio ... part. ... sub ... cat. ... classe ... consistenza ... rendita ... , con annessa pertinenza ... foglio ... part. ... sub ... cat. ... classe ... consistenza ... rendita ... di proprietà di ... , dove si esercita l'attività di ... , che verrà trasferita, nello stato di fatto in cui attualmente si trova, con tutti i suoi accessori e pertinenze, avviamento, escluse le merci ... 1 . L'azienda deve ritenersi ad ogni effetto: [] libera da persone e cose in quanto ... (ad es. condotta e di proprietà del cedente) [] occupata da affittuario ... come da contratto di affitto d'azienda con scadenza il ... al canone annuo di € ... (che si allega). 2) OBBLIGHI DEL CEDENTE Il Cedente si impegna a comunicare al conduttore la messa in vendita dell'azienda, anche ai fini dell'esercizio dell'eventuale diritto di prelazione. In caso di acquisto da parte del conduttore il sottoscritto si obbliga ugualmente a riconoscere alla Agenzia il compenso pattuito per l'intermediazione ... 2 . Il Cedente dichiara e garantisce: 1) Il possesso delle seguenti autorizzazioni amministrative ... ; 2) La conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche ... 3 ; 3) L'assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, oneri, vincoli, gravami e servitù di qualsiasi genere, privilegi anche fiscali, liti giudiziarie, diritti di godimento, ad eccezione di ... 4 ; 4) La conformità degli impianti alle normative vigenti ... ; 5) Il possesso dell'attestato di certificazione energetica rilasciata da ... in data ... (che si allega); 6) Il regolare pagamento degli oneri condominiali sino a quanto deliberato in data odierna; 7) Che tutto il personale attualmente impiegato nell'azienda verrà licenziato e liquidato, come per legge, a cura e spese della stessa parte cedente attraverso le consultazioni sindacali ... 5 ; 8) Dichiara inoltre che l'azienda ... 6 . Il Cedente si obbliga a comunicare tempestivamente ogni eventuale variazione che dovesse intervenire in ordine alle dichiarazioni suddette e si assume nei confronti dell'Agenzia e del promissario acquirente ogni responsabilità per l'eventuale esistenza di vizi o irregolarità che possano essere di pregiudizio alla conclusione dell'affare, e si impegna per quanto di sua competenza affinché le autorizzazioni amministrative siano trasferite in capo al cessionario. Nel caso in cui il presente incarico non fosse conferito in esclusiva, il Cedente si obbliga altresì a comunicare all'Agenzia, immediatamente e comunque non oltre due giorni lavorativi successivi, le eventuali trattative e la conclusione della cessione dell'azienda con acquirenti non presentati dall'Agenzia. 3) DURATA Il presente incarico decorre da oggi e terminerà il ... , dopodiché: [] si intenderà tacitamente rinnovato per una sola volta fino al ... , salvo disdetta pervenuta a una delle Parti a mezzo lettera raccomandata a.r. o a mano, telegramma o PEC almeno ... (in lettere ... ) giorni prima della scadenza; [] terminerà senza necessità di disdetta. 4) DIRITTO DI RECESSO Il cedente ha diritto di ripensamento, senza alcun onere a suo carico, da comunicare a mezzo lettera raccomandata, telegramma o e-mail, da inviare all'Agenzia entro il giorno successivo alla data di sottoscrizione del presente contratto, dopodiché entrambe le Parti hanno diritto di recedere in qualsiasi momento dal presente contratto di mediazione verso corresponsione di una somma pari al ... % del compenso pattuito; tale diritto potrà essere esercitato solo fino a che non venga comunicata una proposta di acquisto conforme al presente incarico. 5) PREZZO RICHIESTO Il prezzo di acquisto non dovrà essere inferiore ad € ... Il prezzo dovrà essere versato tramite assegni circolari entro la data della stipula dell'atto notarile, che dovrà avvenire entro ... giorni dalla conoscenza da parte del proponente dell'avvenuta accettazione della sua proposta da parte del Cedente, ovvero entro e non oltre il ... Eventuali rateizzazioni dovranno essere espressamente convenute ed accettate dalle parti per iscritto, previo rilascio di idonea garanzia 7 . Il Cedente autorizza l'Agenzia ... 8 6) COMPENSO Il Cedente si obbliga a corrispondere alla Agenzia una provvigione pari al ... % del prezzo di cessione (oltre i.v.a.), che maturerà al momento della conclusione del contratto preliminare e cioè con la conoscenza da parte del proponente dell'avvenuta accettazione scritta della proposta da parte del Cedente, e dovrà essere versata entro la data dell'eventuale sottoscrizione della scrittura riproduttiva, e comunque allorché il Cedente avrà incassato una caparra confirmatoria o un acconto prezzo di importo pari almeno all'ammontare della stessa provvigione. Detto compenso sarà comunque dovuto all'Agenzia, salvo il risarcimento del maggior danno corrispondente alla mancata provvigione del proponente acquirente, anche nel caso in cui il Cedente, senza giustificato motivo, non accettasse la proposta di acquisto redatta conformemente alle condizioni previste nel presente incarico, o nel caso in cui la cessione fosse effettuata, direttamente dal Cedente o tramite terzi, anche a condizioni diverse, a persone fisiche o giuridiche (e a persone fisiche o giuridiche ad esse riconducibili) ai quali l'Agenzia avrà proposto l'azienda durante il periodo di validità del presente incarico e dei quali l'Agenzia fornirà dettagliato elenco a semplice richiesta del Cedente e comunque entro ... (in lettere ... ) giorni dalla scadenza dell'incarico. 6) PROPOSTA DI ACQUISTO L'Agenzia è autorizzata a compilare e a far sottoscrivere dagli aspiranti acquirenti delle proposte irrevocabili di acquisto e a ricevere e trattenere in deposito, a mezzo di assegni non trasferibili emessi a favore del Cedente, le relative somme che diverranno caparra confirmatoria, e verranno quindi consegnate al Cedente, dopo che il promissario acquirente sarà stato messo a conoscenza dell'avvenuta accettazione della sua proposta. 7) SCRITTURA RIPRODUTTIVA DEL CONTRATTO Entro ... giorni dalla accettazione della proposta di acquisto, il Cedente promettente venditore e il cessionario promissario acquirente potranno sottoscrivere una scrittura riassuntiva dei loro reciproci impegni con contestuale versamento di una integrazione della caparra confirmatoria che dovrà essere complessivamente pari ad almeno il ... % del prezzo di vendita. Tale scrittura una volta sottoscritta da tutte le parti, conterrà, anche in deroga a quanto previsto nel presente contratto, la data di stipula del contratto definitivo e le modalità di versamento del prezzo, forme di garanzia, ed ogni altra pattuizione destinata ad essere recepita nel contratto definitivo. 8) DOCUMENTAZIONE E VISITE Il Cedente si obbliga a fornire, a semplice richiesta dell'Agenzia, tutta la documentazione necessaria per l'espletamento del presente incarico, e con la firma del presente incarico delega l'Agenzia per l'eventuale richiesta della planimetria catastale e di altra documentazione che si rendesse necessaria (ad es. ... ). Il Cedente si impegna altresì a consentire, a semplice richiesta anche verbale, in giorni lavorativi e in orario da concordare, le visite all'azienda ai potenziali acquirenti, accompagnati da personale dell'Agenzia. Nel caso in cui l'acquirente volesse sottoporre l'azienda due diligence la stessa non potrà comunque eccedere la durata di ... giorni; ogni informazione o dato in tale sede acquisito avrà carattere riservato e strettamente confidenziale, non potendo il potenziale acquirente farne uso né divulgarli a soggetti terzi. 9) PENALE Il compenso pattuito, salvo comunque il diritto all'integrale risarcimento del danno (oppure una penale pari al ... % del compenso), sarà ugualmente dovuto dal Cedente all'Agenzia nei seguenti casi 9 : violazione della clausola di esclusività (qualora l'incarico fosse conferito in esclusiva); mancata tempestiva comunicazione all'Agenzia di eventuali trattative o della conclusione della vendita da parte del Cedente (qualora l'incarico fosse conferito in esclusiva); nel caso in cui l'affare non venisse concluso, o fosse comunque impossibile espletare il presente incarico, a causa di errate indicazioni fornite dal Cedente, o per impossibilità a far visitare l'azienda, o per mancata consegna di copia dei documenti necessari per la conclusione dell'affare, come le certificazioni previste dalla Legge, autorizzazioni, bilanci, contratto di locazione. 10) PUBBLICITÀ Il Locatore autorizza l'Agenzia ad effettuare a sua insindacabile discrezione, la pubblicità (cartelli, manifesti, depliants, inserzioni economiche e commerciali su quotidiani, periodici e internet) relativa all'espletamento del presente incarico, a pubblicare fotografie e planimetrie, nonché ad avvalersi di banche dati e di altri agenti immobiliari esterni alla sua organizzazione 10 11) CLAUSOLE FINALI L'agente immobiliare, senza ulteriore spesa, redige la scrittura riproduttiva delle intese secondo le norme vigenti, fornendo l'assistenza necessaria alla parte cedente sino alla conclusione del definitivo. L'Agenzia, solo qualora l'incarico fosse conferito in esclusiva, rinuncerà al rimborso delle spese previsto dall'art. 1756 del Codice Civile, altrimenti le stesse, debitamente documentate, verranno rimborsate fino ad un ammontare massimo di € ... 12) OBBLIGO DI RISERVATEZZA Ogni dato o informazione relativa all'azienda del cedente, comunque acquisita o comunicata in dipendenza del presente accordo potrà essere dall'Agenzia utilizzata unicamente per l'adempimento del presente contratto. Ai soli predetti fini il Locatore autorizza espressamente l'Agenzia ad utilizzare e trattare tali dati o informazioni, anche ex d.lgs. n. 196/2003 e succ. modd. 14) FORO COMPETENTE Per ogni controversia che dovesse sorgere in relazione alla presente scrittura, comprese quelle inerenti alla sua validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione, le parti convengono di esperire obbligatoriamente il tentativo di mediazione presso la Camera di Commercio di ... (oppure avvalendosi del servizio di conciliazione predisposto dall'Ordine degli Avvocati di ... ). In caso di insuccesso della procedura, le parti valuteranno l'opportunità di ricorrere al giudizio arbitrale amministrato dalla Camera di Commercio di ... adottato da Arbitro Unico, e celebrato secondo il relativo regolamento. In ogni caso, nei contratti in cui parte è un consumatore, è esclusivamente competente il Foro di residenza o del domicilio del consumatore; nei contratti in cui parte è soggetto diverso dal consumatore, il Foro competente è in via esclusiva quello di ... Si allegano i documenti elencati nel presente incarico. Luogo e data ... Firme ... Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c., il Venditore dichiara di approvare specificamente le clausole di cui agli articoli: Art. 4 (RECESSO) Art. 6 (COMPENSO), Art. 9 (PENALE), Art. 14 (FORO COMPETENTE). Luogo e data ... Il venditore ... [1] È altresì possibile includere le merci nella consistenza in cui sono descritte alla data del ... , nonché beni di arredamento e attrezzature come da elenco ... in allegato.
[2] Oppure la provvigione sarà in tal caso ridotta nella misura del ... %.
[3] Indicare i dati della concessione edilizia o permesso a costruire.
[4] Indicare eventuali pesi, gravami, mutui in corso, servitù gravanti sul bene immobile.
[5] Oppure prevedere obbligo di subentro in un numero minimo di contratti di impiego.
[6] Nel caso di aziende può essere utile la indicazione di dati idonei a dimostrare la redditività o permettere una valutazione (es. copia ultimo inventario, copia ultimo bilancio, contratti in corso di esecuzione con ... fino al ... , ecc.).
[7] In alternativa è possibile prevedere l'accettazione di titoli cambiari di corrispondente importo, con ogni relativa spesa a carico dell'acquirente, oppure inserire una riserva della proprietà che sarà trasferita soltanto al momento del definitivo e completo versamento del prezzo pattuito, restando ogni somma nel frattempo versata, in caso di inadempimento da parte dell'acquirente, definitivamente appresa dal venditore anche a titolo di risarcimento del danno.
[8] In alternativa è possibile inserire il canone minimo cui il cedente è disposto a concludere l'affare, dato da ritenersi riservato fra le sole parti contraenti il presente incarico.
[9] Può essere opportuno prevedere una penale ridotta rispetto alla provvigione integrale, laddove il cedente sia un consumatore, al fine di non incorrere in eventuali violazioni della disciplina in tema di clausole abusive.
[10] Può essere opportuna la consegna di un opuscolo esemplificativo del formato e dei contenuti della pubblicità che si andrà ad adottare. Si ricorda inoltre che l'attività di mediazione può essere esercitata anche da una società, ma a condizione che la stessa sia iscritta nell'albo degli agenti di commercio, o sia iscritto in detto ruolo il suo rappresentante legale in quanto tale.
CommentoElementi essenziali del rapporto di mediazione sono (Cass. n. 24118/2013): • l'onerosità; • la subordinazione della provvigione alla conclusione dell'affare; • la libertà per il mediatore di attivarsi o meno; • l'autonomia e l'indipendenza del mediatore; • lo svolgimento dell'attività mirante a mettere in contatto le parti. Secondo Cass. n. 6552/2018, “La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti”. Si è pure riconosciuto che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata; pertanto, l'intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l'attività del primo e la conclusione dell'affare (così Cass. n. 869/2018). La conclusione dell'affare è rappresentata dalla conclusione fra le parti intermediate di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio ovvero per il risarcimento del danno, come nel caso del contratto preliminare e, secondo alcuni, del contratto di opzione. Le parti possono tuttavia subordinare il sorgere del diritto alla provvigione alla stipula del definitivo, secondo una clausola atipica che la giurisprudenza ha ritenuto lecita e meritevole di tutela. Si è inoltre osservato che la mediazione ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso. Peraltro, i due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso. L'incarico per la conclusione di un affare commerciale determinato (es. cessione od affitto d'azienda), normalmente con indicazione del prezzo o del canone minimo, dà luogo generalmente alla mediazione atipica, sulla quale si sono espresse le S.U. con la pronuncia citata nell'introduzione (cfr. Cass. S.U., n. 19161/2017). I doveri del mediatore sono stati ritenuti dalla giurisprudenza via via più stringenti, potendo la relativa responsabilità estendersi alla “mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene” (Cass. n. 22592/2020), nonché alla “capacità patrimoniale delle parti” (Cass. n. 20512/2020), con onere della prova circa la diligenza impiegata nell'incarico che incombe sullo stesso. La l. n. 39/1989, innovando la materia, ha provveduto a disciplinare l'attività del mediatore professionale, prevedendo che chi intendeva svolgere, anche occasionalmente, l'attività di mediazione, doveva iscriversi in apposito albo istituito presso ogni camera di commercio. La mancata iscrizione comportava che non si aveva diritto alla provvigione, e inoltre si doveva restituire quella eventualmente percepita. Il d.lgs. n. 59/2010 ha lasciato immutata la disciplina previgente ma ha abolito il ruolo dei mediatori, che oggi sono soggetti unicamente a dichiarazione di inizio attività presso la Camera di Commercio che verifica il possesso dei requisiti. Tale adempimento resta comunque indispensabile ai fini del diritto alla provvigione. PROFILI FISCALI Il mediatore è coobbligato solidale dipendente nel pagamento delle imposte per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività nella conclusione degli affari e obbligato alla registrazione delle stesse; egli è pertanto responsabile di imposta con diritto di rivalsa (disponibile), non ha diritto alla provvista (salvo espressa pattuizione in tal senso) e può essere destinatario dell'accertamento della maggiore imposta, nonché delle relative sanzioni anche per omessa registrazione. È nullo il patto volto ad escludere la responsabilità del mediatore per la mancata registrazione o l'omesso versamento dell'imposta. Quanto alla rivalsa interna tra le parti contraenti si può ritenere che in sede di scrittura privata non autenticata possa comunque trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1475 c.c. per cui le spese (comprese dunque le imposte) sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. Se si verifica la stipula e la richiesta di registrazione del preliminare cd. formale notarile nei venti giorni dalla conclusione del preliminare cd. aperto, ancora non registrato ed allegato, il notaio, responsabile di imposta, è unico obbligato ai sensi dell'art. 10 lett. b) d.P.R. n. 131/1986 alla registrazione dell'atto notarile che “assorbe” quella relativa al preliminare cd. aperto allegato, con l'effetto, sotto il profilo dell'obbligazione, di liberare i coobbligati, fermo restando il diritto di rivalsa per il pagamento del tributo nei confronti delle parti (diritto che nel caso del notaio può essere esercitato anche in un momento anteriore alla stipula dell'atto in ragione del diritto di provvista disciplinato ex lege). Le provvigioni corrisposte per prestazioni, anche occasionali, inerenti a rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento di affari sono soggette, ai sensi dell'art. 25-bis, d.P.R. n. 600/1973, a ritenuta a titolo d'acconto da applicarsi su una base imponibile differente, a seconda che l'intermediario si avvalga o meno, in via continuativa, di dipendenti o terzi (secondo la definizione fornita dal d.m. 16 aprile 1983). Nel secondo caso, la ritenuta è applicata sul 50% delle provvigioni corrisposte, mentre nella prima ipotesi la ritenuta è operata soltanto sul 20% delle provvigioni, purché sia presentata una dichiarazione attestante la sussistenza delle condizioni richieste che, per effetto delle modifiche apportate dal d.lgs. 175/2014, può essere trasmessa anche tramite PEC, non ha limiti di tempo ed è valida fino a revoca, ovvero fino alla perdita dei requisiti da parte del contribuente. |
