Incarico di mediazione creditiziaInquadramentoMediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (cfr. art. 1754 c.c.). Il codice non contiene una definizione del contratto di mediazione, ma del mediatore, non avendo voluto prendere posizione sul tradizionale problema giuridico della mediazione quale contratto o quale effetto del compimento di meri atti giuridici. Proprio per superare tale questione, da tempo si è osservato che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni, come ad es. un certo finanziamento a date condizioni minime. Con riferimento alla mediazione in materia creditizia si è osservato che per effetto dell'integrazione della l. n. 39/1989 ad opera del d.m. n. 452/1990, recante il regolamento di attuazione della legge – il quale ha previsto una quarta sezione del ruolo dei mediatori destinata agli agenti in servizi vari, nella quale vengono iscritti gli agenti che svolgono attività per la conclusione di affari relativi al settore dei servizi, nonché tutti gli altri agenti che non trovano collocazione in una delle altre tre sezioni precedenti – devono essere iscritti in detta sezione, atteso il suo carattere residuale, i soggetti che svolgono attività di intermediazione per i contratti di finanziamento (per i quali è stata successivamente prevista dalla l. n. 108/1996 l'istituzione di un apposito albo). Si è conseguentemente sostenuto che, in difetto di iscrizione, non compete al mediatore finanziario per l'opera prestata il diritto al compenso (cfr. Cass. n. 12829/2014). Con l'entrata in vigore del d.lgs. n. 141/2010, inoltre, la possibilità di operare come mediatore creditizio è riservata alle sole società, costituite in forma di società di capitali o cooperative, aventi come oggetto sociale esclusivo proprio l'attività di mediazione creditizia (salve attività connesse o strumentali). Formula
INCARICO DI MEDIAZIONE CREDITIZIA TRA il Sig. ...., nato a ...., il ...., C.F. .... (oppure la società .... con sede in .... ( ....), via .... n. ...., iscritta nel Registro delle Imprese di ...., C.F. .... e P.IVA ...., REA ...., rappresentata ai fini del presente contratto da ...., quale ...., nato a .... ( ....) il ...., residente a .... ( ....), via .... n. ...., C.F. .... (il cliente) E La società .... con sede in ...., via ...., n. ...., tel. ...., nella persona del Sig. ...., polizza n. ...., stipulata con la Compagnia ...., con scadenza il .... (di seguito il mediatore). Con il presente incarico il cliente, come sopra individuato, intende conferire al mediatore creditizio ...., l'incarico di assistenza e consulenza, in relazione alle informazioni fornite dal cliente od a quelle che il mediatore riuscirà a reperire, per l'ottenimento di uno o più finanziamenti volti a soddisfare le esigenze espresse dal cliente, precisando che nel caso in cui il mediatore dovesse reperire tali operazioni di finanziamento le parti si impegnano a redigere e sottoscrivere .... [1] ; L'incarico sarà regolato dalle seguenti condizioni: 1) OGGETTO DELL'INCARICO Il Mediatore dovrà ricercare al cliente, attraverso la sua consulenza ed assistenza, una o più operazioni di finanziamento che possano essere consone alla sua esigenza economica, mentre il cliente dovrà offrire al mediatore tutta la collaborazione necessaria al fine di permettere al mediatore di poter svolgere correttamente l'incarico affidatogli. L'operazione da finanziare consiste in .... e l'esborso prevedibile ammonta a .... L'importo del finanziamento che il mediatore si impegna a ricercare, pertanto, sarà pari al .... % di detto esborso. Le parti sin da ora pattuiscono che, in relazione all'entità del finanziamento richiesto, il relativo piano di ammortamento debba avere la durata di anni .... e prevedere da parte del cliente la restituzione mediante rate mensili/trimestrali di importo massimo pari a ..... 2) DURATA L'incarico è conferito senza alcuna rappresentanza. Il presente incarico avrà durata di .... mesi, alla scadenza dei quali le parti potranno decidere un eventuale rinnovo. In assenza di recesso comunicato per iscritto dalle parti, con preavviso di gg. .... rispetto alla predetta scadenza, l'incarico si intenderà rinnovato, per una sola volta, per una uguale durata. Il cliente si impegna, nel caso in cui il mediatore riuscisse a reperire l'operazione di finanziamento richiesta, a sottoscrivere ..... 3) OBBLIGHI DEL MEDIATORE Il mediatore si obbliga a svolgere tutti gli adempimenti e le attività necessarie, per quanto gli fosse possibile, al fine di poter reperire un Istituto Erogante che possa finanziare al cliente l'operazione richiesta. 4) OBBLIGHI DEL CLIENTE Il cliente dichiara di non trovarsi in stato di bisogno e si impegna a fornire tutti i documenti relativi alla sua situazione patrimoniale e necessari per poter valutare l'eventuale richiesta di finanziamento, oltre ad autorizzare il mediatore a svolgere tutti gli accertamenti necessari e che riterrà opportuno effettuare per lo svolgimento dell'incarico. In particolare, il cliente consegna sin da ora la seguente documentazione fiscale/bilancio: .... .... .... [2] . 5) AUTORIZZAZIONE E RISERVATEZZA Il cliente, ricevuta e sottoscritta l'informativa ai sensi del d.lgs. n. 196/2003 (Codice della Privacy), del Regolamento Europeo n. 679/2016 (GDPR) e dei relativi decreti ministeriali di attuazione, autorizza espressamente il mediatore al trattamento dei suoi dati personali ed a richiedere a terzi – persone e/o Enti Pubblici e Privati – le certificazioni e le documentazioni inerenti la propria situazione patrimoniale al fine di poter avanzare la richiesta di finanziamento all'Istituto Finanziatore. Le parti convegno circa il carattere riservato di ogni informazione comunicata od acquisita nello svolgimento del presente incarico, impegnandosi il mediatore ad utilizzare le stesse unicamente a tale scopo. 6) COMPENSO/PENALE Nel caso in cui il mediatore concluda il presente incarico positivamente avendo individuato un Istituto Finanziatore dove il cliente possa ottenere il finanziamento di cui necessita, gli sarà corrisposto un compenso pari a .... % del finanziamento concesso. Uguale importo sarà dovuto dal cliente a titolo di penale, nel caso in cui lo stesso rifiuti, senza giustificato motivo, di concludere il finanziamento individuato dal mediatore e corrispondente, per importo e piano di ammortamento, alle indicazioni sopra individuate. Del pari, identico importo sarà dovuto a titolo di penale laddove il cliente concluda autonomamente un finanziamento analogo a quello previsto dal presente incarico sino alla sua scadenza come definita al precedente art. 2; detta penale sarà inoltre dovuto qualora, fino a un anno dopo detta scadenza, il cliente concluda un contratto di finanziamento con un istituto Finanziatore fra quelli comunicati come disponibili dal mediatore. Al riguardo il mediatore comunicherà per iscritto tale elenco entro .... gg. dalla scadenza dell'incarico [3] . 7) RECESSO Il cliente può recedere dal presente incarico entro .... (in lettere ....) giorni dalla sottoscrizione dello stesso, inviando lettera raccomandata a.r. al mediatore. Nel caso in cui il presente incarico sia stato conferito dal cliente fuori dai locali commerciali del mediatore, il cliente potrà recedere entro .... (in lettere ....) giorni dalla data di sottoscrizione del presente conferimento, inviando lettera raccomandata a.r. al mediatore. Il cliente dichiara di aver ricevuto e preso visione dell'avviso sulle principali norme di trasparenza, del Foglio Informativo, documenti tutti liberamente disponibili ed accessibili al cliente nei locali del mediatore. 8) FORO COMPETENTE Per ogni controversia che dovesse sorgere in relazione alla presente scrittura, comprese quelle inerenti alla sua validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione, le parti convengono di esperire obbligatoriamente il tentativo di mediazione presso la Camera di Commercio di .... (oppure avvalendosi del servizio di conciliazione predisposto dall'Ordine degli Avvocati di ....). In caso di insuccesso della procedura, le parti valuteranno l'opportunità di ricorrere al giudizio arbitrale amministrato dalla Camera di Commercio di .... adottato da Arbitro Unico, e celebrato secondo il relativo regolamento. In ogni caso, nei contratti in cui parte è un consumatore, è esclusivamente competente il Foro di residenza o del domicilio del consumatore; nei contratti in cui parte è soggetto diverso dal consumatore, il Foro competente è in via esclusiva quello di ..... Si allegano i documenti dianzi elencati. Il cliente inoltre dichiara di aver ricevuto in data odierna copia del presente atto di conferimento dell'incarico. Luogo e data .... Il Cliente .... Il Mediatore .... Le parti approvano specificamente ai sensi degli artt. 1341 e ss. c.c. e dichiarano che le seguenti clausole riportate agli artt. 1 (oggetto dell'incarico), 2 (durata), 4 (obblighi del cliente), 6 (Compenso/Penale), 7 (Recesso) e 8 (Foro competente) sono state oggetto di attenta trattativa individuale. Il Cliente .... Il Mediatore .... [1]Inserire l'impegno alla sottoscrizione di contratti di finanziamento, eventuale disponibilità al rilascio di garanzia personale e reale, precisando importo massimo, eventuali beni su cui la stessa può essere imposta, ecc. [2]Se privato, autocertificazione relativa alla composizione del nucleo familiare o stato di famiglia, buste paga, ultime dichiarazioni dei redditi; se impresa bilanci, scritture contabili, visura storica aggiornata, ecc. [3]Può essere opportuno prevedere una penale ridotta, quando il cliente sia un consumatore, rispetto all'ammontare della provvigione piena. CommentoElementi essenziali del rapporto di mediazione sono (Cass. n. 24118/2013): - l'onerosità; - la subordinazione della provvigione alla conclusione dell'affare; - la libertà per il mediatore di attivarsi o meno; - l'autonomia e l'indipendenza del mediatore; - lo svolgimento dell'attività mirante a mettere in contatto le parti. Secondo Cass. n. 6552/2018, “La condizione perché sorga il diritto alla provvigione è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Nel caso in cui il soggetto intermediato sostituisca altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione resta pur sempre la parte originaria, essendo costei la persona con cui il mediatore ha avuto rapporti”. Si è pure riconosciuto che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata; pertanto, l'intervento di un secondo mediatore non interrompe di per sé il nesso di causalità tra l'attività del primo e la conclusione dell'affare (così Cass. n. 869/2018). La conclusione dell'affare è rappresentata dalla conclusione fra le parti intermediate di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio ovvero per il risarcimento del danno, come nel caso del contratto preliminare e, secondo alcuni, del contratto di opzione. Le parti possono tuttavia subordinare il sorgere del diritto alla provvigione alla stipula del definitivo, secondo una clausola atipica che la giurisprudenza ha ritenuto lecita e meritevole di tutela. Si è inoltre osservato che la mediazione ed il contratto atipico di procacciamento d'affari si distinguono sotto il profilo della posizione di imparzialità del mediatore rispetto a quella del procacciatore il quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato da un rapporto stabile ed organico (a differenza dell'agente) può pretendere il compenso. Peraltro, i due rapporti hanno in comune l'elemento della prestazione di una attività di intermediazione finalizzata a favorire fra terzi la conclusione degli affari, onde è sufficiente perché il mediatore ed il procacciatore abbiano diritto al compenso che essi abbiano posto in contatto i soggetti interessati e che l'affare, per effetto del loro intervento, si sia concluso, nel senso che quei soggetti abbiano stipulato il contratto da costoro promosso. L'incarico per la conclusione di un affare commerciale determinato (es. ottenimento di un finanziamento), normalmente con indicazione dell'importo capitale, della durata della rateazione e degli interessi massimi, dà luogo generalmente alla mediazione atipica, sulla quale si sono espresse le S.U. con la pronuncia citata nell'introduzione (cfr. Cass. S.U., n. 19161/2017). I doveri del mediatore sono stati ritenuti dalla giurisprudenza via via più stringenti, potendo la relativa responsabilità estendersi alla “mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene” (Cass. n. 22592/2020), nonché alla “capacità patrimoniale delle parti” (Cass. n. 20512/2020), con onere della prova circa la diligenza impiegata nell'incarico che incombe sullo stesso. La l. n. 39/1989, innovando la materia, ha provveduto a disciplinare l'attività del mediatore professionale, prevedendo che chi intendesse svolgere, anche occasionalmente, l'attività di mediazione, dovesse iscriversi in apposito albo istituito presso ogni camera di commercio. La mancata iscrizione comportava che non si avesse diritto alla provvigione, e inoltre si dovesse restituire quella eventualmente percepita. Il d.lgs. n. 59/2010 ha lasciato immutata la disciplina previgente ma ha abolito il ruolo dei mediatori, che oggi sono unicamente alla presentazione di una dichiarazione di inizio attività presso la Camera di Commercio, che verifica il possesso dei requisiti. Tale adempimento sostitutivo resta comunque indispensabile ai fini del diritto alla provvigione. Profili fiscali Il mediatore è coobbligato solidale dipendente nel pagamento delle imposte per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività nella conclusione degli affari e obbligato alla registrazione delle stesse; egli è pertanto responsabile di imposta con diritto di rivalsa (disponibile), non ha diritto alla provvista (salvo espressa pattuizione in tal senso) e può essere destinatario dell'accertamento della maggiore imposta, nonché delle relative sanzioni anche per omessa registrazione. È nullo il patto volto ad escludere la responsabilità del mediatore per la mancata registrazione o l'omesso versamento dell'imposta. Quanto alla rivalsa interna tra le parti contraenti si può ritenere che in sede di scrittura privata non autenticata possa comunque trovare applicazione la disciplina di cui all'art. 1475 c.c., per cui le spese (comprese dunque le imposte) sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente. Se si verifica la stipula e la richiesta di registrazione del preliminare cd. formale notarile nei venti giorni dalla conclusione del preliminare cd. aperto, ancora non registrato ed allegato, il notaio, responsabile di imposta, è unico obbligato ai sensi dell'art. 10, lett. b) d.P.R. n. 131/1986 alla registrazione dell'atto notarile che “assorbe” quella relativa al preliminare cd. aperto allegato, con l'effetto, sotto il profilo dell'obbligazione, di liberare i coobbligati, fermo restando il diritto di rivalsa per il pagamento del tributo nei confronti delle parti (diritto che nel caso del notaio può essere esercitato anche in un momento anteriore alla stipula dell'atto in ragione del diritto di provvista disciplinato ex lege). Le provvigioni corrisposte per prestazioni, anche occasionali, inerenti a rapporti di commissione, agenzia, mediazione, rappresentanza di commercio e procacciamento di affari sono soggette, ai sensi dell'art. 25-bis, d.P.R. n. 600/1973, a ritenuta a titolo d'acconto da applicarsi su una base imponibile differente, a seconda che l'intermediario si avvalga o meno, in via continuativa, di dipendenti o terzi (secondo la definizione fornita dal d.m. 16 aprile 1983). Nel secondo caso, la ritenuta è applicata sul 50% delle provvigioni corrisposte, mentre nella prima ipotesi la ritenuta è operata soltanto sul 20% delle provvigioni, purché sia presentata una dichiarazione attestante la sussistenza delle condizioni richieste che, per effetto delle modifiche apportate dal d.lgs. n. 175/2014, può essere trasmessa anche tramite PEC, non ha limiti di tempo ed è valida fino a revoca, ovvero fino alla perdita dei requisiti da parte del contribuente. L'Agenzia delle Entrate con raccomandazione 26 gennaio 2015 ha ritenuto che anche le provvigioni del mediatore creditizio siano soggette a ritenuta d'acconto. |
