Contratto di transazione novativaInquadramentoCon riferimento all'efficacia dell'atto sul rapporto preesistente si distingue tra una transazione semplice e una transazione novativa. Controversa è la relazione tra la novazione, disciplinata nel capo IV del titolo I del libro IV del codice civile, relativo ai mezzi di estinzione delle obbligazioni diversi dall'adempimento, e la transazione, contratto tipico con il quale le parti pongono fine ad una lite già incominciata o che può sorgere, attraverso reciproche concessioni. Formula
CONTRATTO DI TRANSAZIONE NOVATIVA Con la presente scrittura privata, che verrà conservata agli atti del Notaio autenticante, espressamente autorizzato a rilasciarne copie, tra le parti: il Sig. (nome e cognome) ...., nato a .... il ...., residente in .... via .... n. ...., codice fiscale ...., il quale dichiara di essere .... (indicazione del regime patrimoniale della famiglia) il Sig. (nome e cognome) ...., nato a .... il ...., residente in .... via .... n. ...., codice fiscale ...., il quale dichiara di essere .... (indicazione del regime patrimoniale della famiglia) il Sig. (nome e cognome) ...., nato a .... il ...., residente in .... via .... n. ...., codice fiscale ...., il quale dichiara di essere .... (indicazione del regime patrimoniale della famiglia) PREMESSO CHE: - vedi premesse del contratto – tipo di transazione TUTTO CIÒ PREMESSO SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE 1. Contenuto del contratto Le premesse formano parte integrante e sostanziale del presente atto. 2. Oggetto del contratto – reciproche concessioni Le parti, a titolo transattivo, ai sensi dell'art. 1965 del c.c., si fanno le seguenti reciproche concessioni: - il Sig. .... cede e trasferisce al Sig. ...., che accetta e acquista, l'intera piena proprietà dell'immobile descritto in premessa e corrisponde al medesimo, che ne rilascia ampia e definitiva quietanza, l'importo di € .... mediante .... - il Sig. .... rinuncia ad esperire le vie giudiziali per vedere riconosciuti i diritti a lui spettanti, e più precisamente rinuncia a .... 3. Novazione Si precisa che la presente transazione si configura, nell'intenzione delle parti, come transazione novativa [1] , che quindi comporta l'estinzione di ogni preesistente rapporto giuridico e la costituzione di un nuovo rapporto giuridico avente il suo titolo nel presente contratto. Pertanto il presente atto costituisce titolo di acquisto del diritto di proprietà dell'immobile in oggetto risultando conseguentemente irrilevante anche nei confronti dei terzi qualunque causa di invalidità del precedente titolo. Rimane quindi esclusa ai sensi dell'art. 1976 del c.c. la risoluzione della presente transazione per il caso di inadempimento; le parti escludono convenzionalmente, inoltre, anche la risoluzione per impossibilità sopravvenuta o eccessiva onerosità. 4. Conformità catastale Ai sensi e per gli effetti dell'art. 29, comma 1-bis della l. n. 52/1985, si precisa: - che i dati di identificazione catastale come sopra riportati riguardano l'unità immobiliare raffigurata nella planimetria depositata in catasto; - la parte cedente dichiara che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto, in particolare che non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale, ai sensi della vigente normativa, come conferma la parte cessionaria; - l'intestazione catastale dell'unità immobiliare urbana in oggetto è conforme alle risultanze dei Registri Immobiliari. 5. Precisazioni sull'oggetto La cessione delle porzioni immobiliari in oggetto viene effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano; la parte cessionaria dichiara di ben conoscerle, di averne verificato lo stato e di non avere eccezioni da sollevare al riguardo; la cessione comprende altresì tutti gli annessi, connessi, adiacenze e pertinenze, servitù attive e passive, la quota proporzionale di comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui fa parte e tutti i diritti ed obblighi come per legge. 6. Garanzie La parte cedente garantisce la piena e legittima proprietà della porzione immobiliare in oggetto per averla acquistata in virtù di .... e garantisce, inoltre, la libertà della stessa da pendenze, vincoli, privilegi anche fiscali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, obbligandosi in caso contrario a rispondere per qualsiasi molestia od evizione come per legge. 7. Effetti Gli effetti della cessione hanno origine da oggi e da tale data rendite ed oneri relativi decorrono rispettivamente a beneficio e a carico della parte acquirente, la quale da detta data ne viene immessa nel pieno possesso, mentre restano ad esclusivo carico della parte cedente tutti gli oneri relativi riferentesi al periodo anteriore alla data odierna. Dalla data odierna Caio viene immesso nel pieno possesso dei diritti immobiliari in oggetto. 8. Dichiarazioni urbanistiche In ordine all'immobile in oggetto, il Sig. ...., consapevole delle responsabilità cui può andare incontro in caso di dichiarazione falsa, ai sensi degli artt. 47 e 76 del d.P.R. n. 445/2000 mi dichiara, per gli effetti della l. n. 47/1985 e successive modificazioni, che .... (indicazioni dei titoli urbanistici). 9. Ipoteca legale Le parti rinunciano espressamente ad ogni ipoteca legale nascente dal presente atto [2] . 10. Valore Le parti dichiarano che il valore della presente transazione è pari a € .... Dichiarazioni fiscali - Spese Ai fini fiscali, i comparenti dichiarano che il presente atto contiene una transazione novativa e pertanto si applica l'imposta proporzionale di registro sul valore indicato. .... eventuale richiesta delle agevolazioni per l'acquisto di prima casa. Le spese del presente atto sono a carico di tutte le parti in quote uguali tra loro. [1]Secondo la giurisprudenza unanime la transazione novativa, che comporta estinzione del preesistente rapporto giuridico e costituzione di uno nuovo, ricorre allorché vi sia un'espressa volontà delle parti in tal senso oppure nell'ipotesi in cui dalla transazione sorga un rapporto oggettivamente del tutto diverso da quello preesistente e con quello incompatibile. In difetto di detti requisiti la novazione non si presume. [2]Il carattere traslativo della transazione novativa comporta il sorgere dell'ipoteca legale. CommentoSi configura una transazione novativa quando si ha l'estinzione del precedente rapporto e il sorgere, con l'atto di transazione, di un'obbligazione oggettivamente diversa dalla precedente; di conseguenza l'estinzione della transazione novativa non può far rivivere la situazione precedente. Secondo una parte della giurisprudenza (cfr. Cass. II, n. 7830/2003) il carattere novativo prescinde dall'intenzione delle parti e dalla loro consapevolezza: deve farsi riferimento all'incompatibilità assoluta tra situazione pregressa e regolamento transattivo; dalla transazione sorge un'obbligazione oggettivamente diversa da quella preesistente (cfr. Cass. n. 16905/2018). Così anche Cass. I, n. 5565/2025: “la transazione è novativa sia nel caso in cui sussista un'espressa manifestazione di volontà delle parti, in quanto le stesse abbiano inteso addivenire alla conclusione di un nuovo rapporto, diretto a costituire, in sostituzione di quello precedente, nuove autonome situazioni giuridiche (Cass. n. 1946 del 2003), sia nel caso in cui sussista una situazione d'oggettiva incompatibilità tra il rapporto preesistente e quello originato dall'accordo transattivo, in virtù della quale le obbligazioni reciprocamente assunte dalle parti devono ritenersi oggettivamente diverse da quelle preesistenti (Cass. n. 21371/2020), con la conseguenza che, al di fuori dell'ipotesi in cui sussista un'espressa manifestazione di volontà delle parti in tal senso, il giudice di merito deve accertare se le parti, nel comporre l'originario rapporto litigioso, abbiano inteso addivenire alla conclusione di un nuovo rapporto, costitutivo di autonome obbligazioni (Cass. n. 21371/2020; Cass. n. 23064 del 2016), ovvero se, al contrario, le stesse, come assume la società ricorrente, si siano limitate ad apportare modifiche alle obbligazioni preesistenti ma senza elidere il collegamento con il precedente contratto (Cass. n. 11692/2016), il quale si pone come causa dell'accordo transattivo che, di regola, non è volto a trasformare il rapporto controverso (Cass. n. 15444/2011)”. Secondo, invece, la giurisprudenza prevalente (cfr. Cass. III, nn. 27448/2005 e Cass. III, n. 421/2006), è necessario accertare se le parti, nel comporre l'originario rapporto litigioso, abbiano inteso, o meno, addivenire alla conclusione di un nuovo rapporto diretto a costituire nuove e autonome obbligazioni incompatibili con alcune delle obbligazioni oggetto del precedente rapporto, dando a tale volontà forma e contenuto adeguati (ciò può essere desunto anche per fatti concludenti). Sul punto la S.C. ha statuito che “l'efficacia novativa della transazione presuppone una situazione di oggettiva incompatibilità tra il rapporto preesistente e quello originato dall'accordo transattivo, in virtù della quale le obbligazioni reciprocamente assunte dalle parti devono ritenersi oggettivamente diverse da quelle preesistenti, con la conseguenza che, al di fuori dell'ipotesi in cui sussista un'espressa manifestazione di volontà delle parti in tal senso, il giudice di merito deve accertare se le parti, nel comporre l'originario rapporto litigioso, abbiano inteso o meno addivenire alla conclusione di un nuovo rapporto, costitutivo di autonome obbligazioni” (Cass. I, n. 23064/2016). Nell'ipotesi di transazione novativa non può essere richiesta la risoluzione per inadempimento, salvo che il diritto alla risoluzione sia stato espressamente stipulato (art. 1976 c.c.). Si veda ad esempio, tra le più recenti, Cass. III, n. 645/2024. La S.C. ha, altresì, affermato che “La transazione avente efficacia novativa del rapporto in ordine al quale era insorto conflitto tra le parti ha effetto estintivo delle garanzie reali originariamente prestate, salvo che i contraenti non abbiano convenuto di conservarle anche in relazione al nuovo contratto, ma, in tale caso, il patto opera esclusivamente “inter partes”, occorrendo, ai fini della conservazione di garanzie prestate da terzi, il necessario consenso del garante; peraltro, la novazione dell'obbligazione garantita determina l'estinzione anche delle garanzie personali, ove non espressamente mantenute, sia “accessorie”, in considerazione del nesso di dipendenza che lega la obbligazione di garanzia a quella principale, sia “autonome” in considerazione del nesso indissolubile che lega la causa concreta di garanzia autonoma alla esistenza del rapporto garantito” (Cass. III, n. 8342/2017). |
