Contratto di multiproprietàInquadramentoIl contratto di multiproprietà, nell'arco di quest'ultimo ventennio, è stato protagonista di una profonda dinamicità normativa, evolvendosi e distinguendosi in forme e modalità sempre più nitide, incidendo, per l'effetto, radicalmente sulla struttura ed applicabilità del negozio de quo. La multiproprietà è il contratto di godimento a tempo parziale di un bene immobile con il quale un fornitore cede, a titolo oneroso, a un consumatore il diritto di utilizzare periodicamente uno o più immobili per un tempo determinato. FormulaCon la presente scrittura privata 1 TRA: Il Sig. ... , nato a ... , il ... , domiciliato per la carica presso la sede sociale di cui infra, il quale dichiara di intervenire al presente atto non in proprio, ma nella sua qualità di amministratore unico e legale rappresentante della società denominata " ... ", società italiana, con sede in ... via ... capitale sociale € ... interamente versato, codice fiscale ... , partita iva ... , iscritta al Registro delle imprese di ... in data ... n ... , munito dei necessari poteri ai sensi dell'art. .... dello statuto sociale, società che agisce nell'ambito della propria attività professionale e, da qualificarsi pertanto, come soggetto “Operatore/Professionista”, di seguito denominato anche alienante E Il Sig. ... , nato/a a ... , il ... , residente a ... , via ... n ... codice fiscale ... , che agisce per fini privati, da qualificarsi pertanto, come soggetto “consumatore”, di seguito denominato anche acquirente PREMESSO CHE: - l'Operatore è titolare del diritto di piena proprietà sull'unità immobiliare, facente parte di un più ampio complesso turistico residenziale denominato ... sito nel Comune di ... , via ... n. ... , suddivisa in quote di multiproprietà, e precisamente: ... (descrizione dell'immobile in oggetto); - è intenzione dell'Operatore cedere una quota dell'immobile suddetto al sig ... , il quale a sua volta intende acquistarla, avente ad oggetto il pieno godimento turnario dell'appartamento stesso e delle parti comuni, nei termini e con le modalità di seguito descritte; - la parte acquirente dichiara di aver ricevuto il documento informativo in data ... mediante ... che si allega, previa sottoscrizione, al presente contratto, sotto la lettera “A”; TUTTO CIO' PREMESSO SI STIPULA E CONVIENE QUANTO SEGUE. 1. Oggetto L'Operatore, come rappresentato, trasferisce all'acquirente, che accetta ed acquista, il diritto di godere in regime di multiproprietà dell'appartamento specificamente individuato in premessa, facente parte di un più ampio complesso turistico residenziale denominato ... sito nel Comune di ... , via ... , n ... Il suddetto immobile è censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di ... al ... (inserire dati), come risulta dalla planimetria depositata in Catasto in data ... che si allega, previa sottoscrizione al presente contratto sotto la lettera “B”. La parte alienante dichiara che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. 2. Godimento turnario La parte acquirente ha il diritto di godere in modo esclusivo dell'appartamento, e di ... millesimi sulle parti comuni, come si evince dalla relativa tabella, per il periodo dell'anno ad essa attribuito da ... al ... di ogni anno, e precisamente dal giorno ... di ogni settimana, con decorrenza a partire dal ... La parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare i regolamenti d'uso e di condominio che, si obbliga ad osservare per sé e suoi aventi causa, e che, previa sottoscrizione delle parti, si allegano, unitamente alla tabella millesimale rispettivamente sotto le lettere “C”, “D” ed “E”. 3. Precisazioni L'appartamento viene compravenduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni accessorio e accessione, pertinenza e servitù, comprensivo di mobilio, apparecchiature sanitarie e di cucina, con le stoviglie e la biancheria e, più in generale, con tutti i beni che ne costituiscono la dotazione, i quali risultano elencati nel documento allegato al presente contratto sotto la lettera “F”. 4. Provenienza Circa la provenienza dell'immobile in oggetto, l'alienante dichiara che il complesso immobiliare di cui l'appartamento in oggetto fa parte è stato costruita da essa parte venditrice su terreno acquistato con atto a rogito Notaio ... di ... in data ... repertorio n ... estremi di registrazione e trascrizione ... (se diversa, precisare la modalità di provenienza). 5. Prezzo Il prezzo del presente acquisto è stato convenuto dalle parti in € ... comprensivo di IVA. La parte acquirente si obbliga a corrispondere alla parte venditrice la suddetta somma con le seguenti modalità: - quanto ad € ... , verranno corrisposti, a titolo di acconto, a mezzo ... , alla scadenza dei termini concessi per l'esercizio del diritto di recesso di cui al successivo articolo 15; - quanto ad € ... verranno corrisposti, a titolo di saldo del prezzo, a mezzo ... , all'atto notarile da stipularsi entro il ... . 6. Spese di gestione Il canone annuo per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni, per le spese di gestione e manutenzione ordinaria dell'appartamento è pari ad € ... , salvo conguaglio, e dovrà essere corrisposto dalla parte acquirente secondo quanto previsto dal Regolamento d'uso già allegato al presente atto sotto la lettera “C”. L'importo del canone verrà aggiornato di anno in anno con il variare del costo della vita accertato dall'Istat, e verrà corrisposto entro il ... di ogni anno dalla parte acquirente. Il mancato godimento del turno, per qualsiasi motivo, non comporta l'esonero dalle spese. Non è neppure ammessa la rinunzia ai servizi per avere una riduzione dei costi. 7. Manutenzione La manutenzione straordinaria è a carico dei multiproprietari. Qualora a causa di interventi di manutenzione o lavori straordinari la parte acquirente non possa godere della cosa nel periodo stabilito, la stessa potrà essere temporaneamente sostituita, per il periodo strettamente necessario per l'esecuzione di detti interventi, con altro appartamento avente stessa o superiore metratura, stesso o superiore numero di vani, con medesimi servizi, accessori e pertinenze, così come indicato nel formulario informativo di cui alla premessa. Detta sostituzione non comporterà alcun onere né aggravio di spesa a carico dell'acquirente; qualora non fosse possibile la sostituzione, l'Operatore dovrà corrispondere alla parte acquirente una somma di denaro a titolo di penale pari ad euro ... . 8. Garanzie Il venditore presta le garanzie previste dalla legge e dichiara che l'immobile in oggetto è libero da servitù, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, garantendo altresì l'acquirente per eventuali ipotesi di evizione e/o molestie, di fatto e di diritto da parte di terzi estranei. L'esecuzione del contratto da parte dell'Operatore viene garantita con fideiussione ... 2 9. Ape L'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, che previa sottoscrizione, si allega al presente atto sotto la lettera “G”. 10. Uso e indivisibilità L'acquirente prende atto del vincolo di destinazione esistente sull'immobile in oggetto nonché della indivisibilità dello stesso come dichiaratagli dal venditore ed accettandole si obbliga per sé, per i propri eredi ed eventuali aventi causa a non chiedere la divisione delle parti comuni, a non apportare modifiche né all'immobile, né al mobilio, né alle parti comuni. 11. Divieto di acconti L'Operatore dichiara che non vi sono altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto. Si precisa che è fatto divieto alla parte venditrice di esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di somme di denaro a titolo di acconto, anticipo o caparra, prestazione di garanzie, l'accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario, il riconoscimento esplicito di debito ed ogni altro onere da parte di un consumatore a favore dell'operatore o di un terzo, fino alla scadenza dei termini previsti per l'esercizio del diritto di recesso. 12. Diritto di recesso La parte acquirente ha facoltà di recesso entro quattordici giorni dalla data odierna, dandone comunicazione scritta all'operatore, senza precisarne il motivo, servendosi del modulo allegato al presente contratto sotto la lettera “H”. Nel caso di esercizio del diritto di recesso l'acquirente non sarà tenuto a pagare alcuna spesa né penalità, né potrà essere considerato debitore del valore corrispondente all'eventuale servizio reso prima del recesso. Decorso il suddetto termine, senza aver esercitato il diritto di recesso, il contratto si intende irrevocabile. Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla persona indicata nel contratto e, in mancanza, al venditore. La comunicazione deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro il termine previsto all'indirizzo ... (indicare indirizzo completo). Essa può essere inviata, entro lo stesso termine, anche mediante telegramma allo medesimo indirizzo, o tramite telex/fax al numero ... , a condizione che sia confermata con lettera raccomandata al citato indirizzo con avviso di ricevimento entro le quarantotto ore successive. 13. Non è possibile partecipare ad un sistema di scambio....
È prevista la possibilità di partecipare ad un sistema di scambio 3 ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto ai seguenti costi ... ed organizzato da ... con le seguenti modalità ... meglio riportate nel catalogo e nel regolamento sistema di scambio, che si allegano in un'unica fascicolazione al presente atto sotto la lettera “I”.
14. Mediazione Tutte le controversie nascenti dal presente contratto potranno essere deferite alla procedura di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010. Qualora il tentativo di mediazione fallisca e le parti intendano adire l'Autorità Giudiziaria ordinaria, il foro competente è quello del luogo di residenza o di domicilio elettivo del consumatore. 15. Privacy L'Operatore si impegna a trattare tutti i dati personali acquisiti in relazione al contratto nel rispetto della vigente normativa in materia di riservatezza. Ai fini del consenso si offre apposita informativa sul trattamento dei dati personali resa ai sensi del Reg. UE 2016/679. 16. Urbanistica La parte alienante dichiara: - che il complesso turistico di cui fa parte l'immobile in oggetto è stato costruito a seguito di concessione edilizia rilasciata dal Comune di ... in data ... n. ... in piena conformità alle leggi statali e regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico ricettiva; - che detto immobile è stato dichiarato abitabile dal Comune di ... con provvedimento in data ... n ... ; - che dalla data del rilascio ad oggi non sono state effettuate modifiche che avrebbero richiesto ulteriori provvedimenti abilitativi. 17. Disposizioni finali Qualunque modifica del Contratto potrà avvenire solamente per atto scritto. Per quanto non previsto dal presente contratto si applicano le norme 3 del codice civile, il d.lgs. n. 206/2005, cosi come modificato dal d.lgs. n. 79/2011, e le altre leggi in materia. 18. Tale scrittura privata sarà autenticata nelle firme dal Notaio ... di ... e le spese sono a carico della parte acquirente. Letto, confermato e sottoscritto Luogo e data ... Sottoscrizione Operatore ... Sottoscrizione Parte acquirente ... Ai sensi e per gli effetti di cui gli artt. 1341 e 1342 c.c., le parti dichiarano di avere letto ed esaminato le premesse e le pattuizioni di cui gli artt. 2, 10, 11, 12 e 15 del presente contratto e di approvarne specificamente il contenuto. Luogo e data ... Firma Operatore ... Firma Parte Acquirente ... Si allegano al presente contratto i seguenti documenti: - Allegato “A” (Formulario informativo); -Allegato “B” (Planimetria); -Allegato “C” (Regolamento d'uso) -Allegato “D” (Regolamento di condominio) -Allegato “E” (Tabella millesimali) -Allegato “F” (elenco dotazioni) -Allegato “G” (Ape) -Allegato “H” (modulo per il recesso) -Allegato “I” (eventuale catalogo e regolamento di scambio) [1] 1. Il contratto deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità, su carta o altro supporto durevole, nella lingua italiana e in una delle lingue dello Stato dell'Unione europea in cui il consumatore risiede oppure di cui è cittadino, a sua scelta, purché si tratti di una lingua ufficiale della Unione europea. [2] 2. La fideiussione bancaria o assicurativa va prevista obbligatoriamente nei casi indicati dall'art. 72-bis del cod. cons., d.lgs. n. 206/2005, come riformato dal d.lgs. n. 79/2011, e cioè: quando l'operatore non ha forma giuridica di società di capitali, ovvero ha un capitale sociale versato inferiore a 5.500.000 € e non ha sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato, oltre che nel caso di alloggio in corso di costruzione a garanzia di ultimazione dei lavori. La menzione espressa della fideiussione nel contratto è obbligatoria a pena di nullità. [3] 4. Se le parti hanno scelto di applicare ai contratti di cui al presente capo una legislazione diversa da quella italiana, al consumatore devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dalla normativa italiana. CommentoLa cosiddetta multiproprietà immobiliare è un particolare tipo di contratto, disciplinata nel codice del turismo agli articoli 69 e seguenti, con cui l'acquirente-consumatore (cosiddetto multiproprietario) acquista da un venditore-professionista il diritto di godere in via esclusiva, entro determinati turni prestabiliti con gli altri multiproprietari, di uno o più alloggi per un periodo non inferiore ad un anno. Nella multiproprietà ogni acquirente può pienamente utilizzare il bene ma solo per il periodo di tempo a lui assegnato per tale motivo con riferimento a tale contratto si è soliti definirlo anche proprietà turnaria. Si riporta in tema di multiproprietà una recente sentenza della S.C.: “l'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario, come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà, dovendo contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c., e non risultando sufficiente all'uopo l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente” (Cass. II, n. 6750/2018). Cass. II, n. 29599/2023 ha similmente statuito la nullità di un contratto di multiproprietà, ai sensi dell'art. 1346 c.c. e degli artt. 2 e 3 del d. lgs. n. 427/1998 (applicabile ratione temporis), per non aver rispettato i requisiti minimi previsti da quest'ultimo decreto in relazione agli obblighi assunti dalle parti, al bene immobile oggetto dello scambio e ai criteri di determinazione e quantificazione della tariffa annuale cui è subordinato il godimento dell'alloggio. Così anche, da ultimo, Trib. Trani I, n. 1181/2024, secondo cui il contratto di multiproprietà (anche se preliminare) deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente. I comproprietari non possono mutare la destinazione dell'immobile in multiproprietà, neanche se d'accordo, e nei regolamenti è solitamente previsto che l'immobile deve essere utilizzato esclusivamente come abitazione per vacanze. Essi non possono inoltre effettuare modifiche e innovazioni all'immobile. Per disciplinare l'uso dell'immobile da parte dei comproprietari si rende necessaria la redazione di un regolamento volto ad identificare il periodo di godimento esclusivo di ciascun comproprietario. Prima di stipulare un contratto di multiproprietà, il venditore-professionista deve fornire all'acquirente, per iscritto, in tempo utile e in modo gratuito, determinate informazioni, mediante un formulario informativo che deve includere: i dati identificativi del professionista; una breve descrizione del prodotto (ad esempio del bene immobile) e dei servizi fondamentali a disposizione del consumatore (ad esempio, acqua, gas, energia elettrica); la natura e contenuto dei diritti che si vogliono acquistare e giorno a partire dal quale tale diritti sono esercitabili; il prezzo e i costi supplementari; le informazioni sul diritto di recedere dal contratto. In caso di violazione di tale obbligo d'informazione scatta una sanzione amministrativa. È possibile la multiproprietà su un immobile ancora in costruzione. Ma in tal caso il venditore deve sempre stipulare una fideiussione bancaria o assicurativa, allo scopo di garantire l'ultimazione dei lavori. Soltanto le società di capitali che hanno sede legale o secondaria in Italia e che detengono un capitale sociale versato pari o superiore ad euro 5.500.000 non devono prestare la garanzia fideiussoria. Per la multiproprietà vige il divieto di versare acconti prima che sia trascorso il periodo di recesso; stesso discorso per quanto riguarda le prestazioni di garanzie, l'accantonamento di denaro sotto forma di deposito bancario. Il venditore ha l'obbligo di includere nel contratto un formulario separato di recesso. Il consumatore può recedere dal contratto, nei termini che a breve vedremo, senza dover dare una motivazione e senza dover sostenere alcuna spesa o penalità. Il recesso si può esercitare entro 14 giorni dal giorno della conclusione del contratto definitivo o del contratto preliminare, o dal giorno in cui il consumatore riceve il contratto definitivo o il contratto preliminare, se posteriore alla data della conclusione del contratto. In caso di violazione dell'obbligo di fornire il formulario di recesso da parte del venditore il termine di recesso è aumentato ad un anno e 14 giorni. |
