Contratto preliminare di vendita

Premessa

Il contratto preliminare è uno strumento contrattuale di larghissima applicazione, soprattutto nell'ambito delle compravendite immobiliari, ed era diffuso nella prassi già prima di ricevere un timido avallo legislativo, ottenuto solo con il codice civile vigente.

Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio che incide sulla volontà di contrarre: mediante tale peculiare tipologia contrattuale una o entrambe le parti si obbligano a stipulare un nuovo contratto, il cd. contratto definitivo, i cui tratti essenziali sono già definiti nel preliminare.

Nonostante la nozione in parte atecnica (necessaria per distinguerlo dal definitivo), il preliminare rappresenta un vero e proprio vincolo negoziale, e deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto, indicati dall'art. 1325 c.c.: l'accordo delle parti, la causa, l'oggetto e la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità.

Funzione del contratto preliminare

Mediante il contratto preliminare le parti si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l'immobile, sia pure rinviando il trasferimento di proprietà all'atto della stipula del secondo contratto.

La funzione del preliminare, pertanto, è quella di impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto definitivo, onde la prestazione principale che ne forma l'oggetto è costituita da un obbligo di facere, consistente nella stipulazione di un contratto corrispondente a quella programmata in sede di compromesso. Accanto al preliminare bilaterale, in cui entrambe le parti assumono l'obbligo di stipulare il definitivo, si colloca il preliminare c.d. unilaterale, in cui l'obbligo di prestare il consenso per il definitivo è assunto da una delle due parti, mentre l'altra rimane libera di consentire o meno.

La forma del contratto preliminare

Il codice civile non definisce il contratto preliminare ma si limita a disciplinarne la forma, sancendone, ai sensi dell'art. 1351 c.c., la nullità nell'ipotesi in cui non sia fatto nella stessa forma prevista per il contratto definitivo. La forma del preliminare si determina, quindi, per relationem, in quanto si instaura un collegamento negoziale tra il contratto preliminare e il definitivo, tale che il primo debba rivestire la forma che la legge prescrive per il definitivo.

Per Cass. II, n. 2359/2024, in tema di preliminare di vendita immobiliare l'operatività del principio secondo cui il perfezionarsi del negozio può avvenire anche in base a un documento firmato da una sola parte, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte, presuppone che detto documento abbia tutti i requisiti necessari a integrare una volontà contrattuale, ivi compresa l'individuazione o quantomeno l'individuabilità del destinatario della dichiarazione e che inoltre tale volontà non sia stata revocata dal proponente.

La differenza tra il preliminare e il definitivo

Pur in mancanza di una disciplina espressa, ciò che distingue il contratto preliminare dal definitivo è il diverso contenuto della volontà dei contraenti: nel preliminare le parti intendono impegnarsi a prestare in un momento successivo il loro consenso al trasferimento della proprietà, mentre nel definitivo intendono attuare il trasferimento.

Alla luce di tale differente contenuto, si riconosce che il contratto definitivo non è mera ripetizione del preliminare ma rappresenta l'unica fonte dei diritti e delle obbligazione inerenti all'operazione negoziale voluta.

Non convince, pertanto, la teoria dottrinale secondo la quale il preliminare avrebbe una funzione meramente dilatoria, in virtù della quale le parti tenderebbero a differire nel tempo la conclusione del contratto. È, invece, preferibile la tesi secondo cui il preliminare abbia la funzione di controllo delle sopravvenienze, cioè di consentire alle parti di valutare l'incidenza sull'assetto degli interessi che esse intendano definitivamente realizzare di eventuali fattori sopravvenuti alla conclusione del contratto preliminare. [Ipotesi classica di sopravvenienza gestibile mediante il contratto preliminare è quella della parziale impossibilità sopravvenuta della prestazione, in conseguenza della quale le parti possono prevedere in sede di stipula del definitivo una riduzione del prezzo, salvo il diritto di recesso (ove ne ricorra il caso)].

Requisiti di validità del preliminare

Posta la formale autonomia del contratto preliminare rispetto al definitivo (cui è comunque funzionalmente connesso), si ritiene che lo stesso sia valido solo se contiene già tutti gli elementi essenziali del futuro contratto. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che, ai fini della validità del preliminare, non è indispensabile una completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi, essendo sufficiente che le parti si siano riferite, in particolare, ad un bene inequivocamente identificato, pur quando gli estremi di identificazione dello stesso non siano completi, o addirittura mancanti (Cfr. Cass. II, n. 2473/2013; Cass. n. 16937/2006) (Sul tema della pretesa completezza del contratto preliminare, ha suscitato un acceso dibattito la questione all'ammissibilità di un contratto preliminare di preliminare, alla cui formula si rimanda).

La S.C. (Cass. II, n. 11297/2018) ha precisato che, ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile. In quest'ottica, ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione, dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso.

Più di recente, nello stesso senso, Cass. II, n. 10230/2025, secondo cui occorre che nel preliminare siano delineati con chiarezza gli elementi identificativi dell'immobile futuro, quali la sua ubicazione, le dimensioni, la destinazione d'uso e i criteri specifici che ne permettano la concreta attribuzione.

La possibilità di determinare l'oggetto del contratto mediante il rinvio ad elementi esterni individuabili aliunde, idonei a consentire in modo inequivoco l'identificazione del bene oggetto della futura vendita, trova un limite qualora questo sia individuato per relationem in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordo negoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi esterni diversi dall'atto specificamente richiamato in contratto e destinato a formarne parte integrante (Cass. n. 1626/2020; Cass. n. 26351/2020).

Il carattere della completezza del contratto preliminare, pur non normativamente previsto, si desume indirettamente anche dal disposto di cui all'art. 2932 c.c., che prevede la possibilità di esecuzione in forma specifica, cioè la possibilità che il giudice pronunci una sentenza costitutiva che produca gli effetti del contratto non concluso. Tale rimedio giurisdizionale va inteso non come sostitutivo ma come attuativo dell'autonomia negoziale delle parti, atteso che il giudice è chiamato a dare attuazione ad un contratto di per sé completo e contenente l'obbligo di concludere un altro contratto.

Diversamente opinando, se si ammettesse il rimedio dell'esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare del tutto incompleto, si consentirebbe all'autorità giurisdizionale di svilire il principio della libertà negoziale delle parti, avente ormai pacifico fondamento costituzionale negli artt. 2,13 e 41 Cost.

L'art. 1479, comma 1, c.c. non è applicabile al contratto preliminare di vendita perché, indipendentemente dalla conoscenza da parte del promissario compratore dell'altruità del bene, fino alla scadenza del termine per stipulare il contratto definitivo il promittente venditore può adempiere all'obbligo di procurargliene l'acquisto; seppure ignaro dell'altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine, ma, per converso, lo stesso non è inadempiente se, nonostante la maturazione del termine previsto per la stipula del contratto, il promittente venditore non sia ancora proprietario del bene. Ne discende che quest'ultimo non può in tale situazione avvalersi della clausola risolutiva espressa eventualmente pattuita per il caso di inutile decorso del termine, mancando l'essenziale condizione dell'inadempimento del promissario (Cass. n. 787/2020).

La mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. n. 10665/2020).

L'esecuzione del preliminare di vendita di un immobile indiviso può essere domandata dal promissario acquirente per la sola quota indivisa del promittente venditore quando il bene non sia stato considerato nella sua interezza e in previsione della prestazione del consenso anche da parte degli altri proprietari, né è di ostacolo al trasferimento l'intervenuta divisione,  alla quale  il promissario abbia partecipato, ai sensi dell'art. 1113 c.c., prestandovi consenso (Cass. II, Sentenza n. 2110 del 29/01/2021).

Gli artt.  33  e ss. del codice del consumo sono applicabili anche ad un contratto preliminare di compravendita di bene immobile, allorquando venga concluso tra un professionista, che stipuli nell'esercizio dell'attività imprenditoriale, o di un professionista intellettuale, ed altro soggetto, che contragga per esigenze estranee all'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, non risultando decisivo, in senso contrario, che le parti abbiano espressamente richiamato in contratto la disciplina del d.lgs. n. 122 del 2005 in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, atteso che quest'ultima concorre, in presenza dei relativi presupposti applicativi, con le disposizioni a tutela del consumatore, almeno in difetto di un rapporto di reciproca incompatibilità o esclusione (Cass. VI, Ordinanza n. 497 del 14/01/2021).

L'esecuzione in forma specifica

Dalle considerazioni svolte si desume che il contratto preliminare influisce in maniera determinante sulla conclusione (obbligatoria per entrambe o una sola delle parti) del futuro contratto definitivo. Ne consegue che ove la parte obbligata ovvero una di esse si renda inadempiente all'obbligo assunto, la parte non inadempiente è legittimata ad esperire il rimedio di cui all'art. 2932 c.c., qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo; in tal modo, è possibile ottenere una sentenza costitutiva che produca i medesimi effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto definitivo che la parte inadempiente non abbia voluto concludere. È fatto salvo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno che sia conseguito dall'inadempimento contrattuale imputabile alla controparte.

Il promissario acquirente che, a norma dell'art. 2932 c.c., chieda l'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda giudiziale (o entro il termine convenzionalmente pattuito), mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua) così come l'assolvimento delle altre eventuali condizioni cui si sia obbligato risultino dovute all'atto della stipulazione del contratto definitivo, sicché, in tale evenienza, solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge l'obbligo, anche per l'eventuale successivo mancato saldo del prezzo, al quale è subordinato l'effetto traslativo della proprietà. Ne consegue che è illegittima l'imposizione, con la sentenza emessa ex art. 2932 c.c., di un termine per l'assolvimento delle condizioni alle quali risulta subordinato l'effetto traslativo che debba decorrere anticipatamente rispetto al passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva. Applicando tale principio, Cass. II, n. 22997/2018 ha cassato la sentenza impugnata che, accogliendo la domanda dei promissari acquirenti, aveva subordinato il trasferimento della proprietà al pagamento del residuo corrispettivo e degli accessori entro centoventi giorni dalla pubblicazione della sentenza, anziché dal passaggio in giudicato della medesima.

Nel rapporto giuridico che si costituisce per effetto della sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita, il pagamento del prezzo ancora dovuto (dal promissario acquirente), pur conservando la sua originaria natura di prestazione essenziale del compratore, assume anche il valore e la funzione di una condizione sospensiva dell'effetto traslativo, destinata ad avverarsi, nel caso di adempimento, o a divenire irrealizzabile, precludendo l'effetto condizionato, nell'ipotesi di omesso pagamento nel termine fissato dalla sentenza o, in mancanza, nel congruo lasso di tempo necessario perché la mora del promissario compratore assuma i caratteri dell'inadempimento di non scarsa importanza per il creditore, rendendo non più possibile l'adempimento tardivo contro la volontà di quest'ultimo (Cass. II, n. 20226/2018).

È opportuno, peraltro, ricordare che, se le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui all'art. 2932, comma 2, c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito; in tale ipotesi, deve senz'altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso ed il pagamento del prezzo va imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice (Cass. II, n. 14372/2018).

Da ultimo, la Cass. II, n. 24922/2018, ha chiarito che il giudicato formatosi sulla pronuncia di rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica di preliminare di vendita, per il mancato adempimento o la mancata offerta della prestazione inerente al prezzo, non osta, sempre che il contratto non sia stato risolto, a che quella domanda possa essere riproposta, sulla base della sopravvenienza di detto adempimento o di detta offerta.

Nel caso in cui l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (nella specie, per la presenza di un aumento, non consistente, della volumetria fuori terra realizzata, non risolventesi in un organismo integralmente diverso o autonomamente utilizzabile), non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente (Cass. II, n. 32225/2019 ). In particolare, va richiamato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Il principio di diritto in precedenza enunciato ha come ricaduta che, una volta emersa in sede di ctu la realizzazione di opere difformi da quelle autorizzate, dovere della corte territoriale era, al fine di fare corretta applicazione della norma invocata, quello di verificare l'entità di detta difformità, l'eventuale diversa ed autonoma funzionalità dell'opera e l'autonoma possibilità di utilizzo delle opere oggetto delle riscontrate difformità.

La natura del termine ad adempiere

Al riguardo, la Corte di Cassazione si è a più riprese interrogata sulla natura del termine ad adempiere indicato nel preliminare per la stipula del definitivo, atteso che le conseguenze dell'inadempimento dell'obbligo di contrarre sono differenti a seconda che il termine possa dirsi essenziale oppure semplice.

Tale interrogativo si è posto in quanto nella prassi le parti frequentemente stabiliscono nel preliminare che la stipula del definitivo debba avvenire “entro e non oltre” un determinato termine.

Com'è noto, se tale termine avesse natura di termine essenziale, il mancato rispetto dell'indicazione temporale comporterebbe la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1457 c.c.; viceversa, se il termine avesse natura di termine semplice, la parte inadempiente sarebbe in mora ma il preliminare spiegherebbe ancora la propria efficacia obbligatoria tra i contraenti.

La Corte di Cassazione a tal riguardo ha recentemente affermato che il termine per la stipulazione del contratto definitivo non è di per sé essenziale ma può esserlo laddove tale caratteristica sia ravvisabile nell'oggetto del negozio, dal quale deve emergere inequivocabilmente che le parti abbiano fissato quel termine come momento oltre il quale l'utilità economica sottesa al contratto vada perduta.

Ne consegue che non è possibile desumere la volontà delle parti di considerare come essenziale il termine previsto nel preliminare mediante la sola espressione “entro e non oltre”, la quale non vale a dimostrare l'intento delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto una volta decorso il termine (Cass. II, n. 22454/2014).

Allorquando il preliminare di vendita di un bene immobile sia stato concluso da uno solo dei comproprietari pro indiviso, si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 c.c. il trasferimento coattivo limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, poiché l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ai sensi dell'art. 2932, comma 1 c.c., solo “qualora sia possibile” (Cass. VI-II, n. 21938/2018).

Il preliminare di immobile abusivo

Giova precisare che l'inutile decorso del termine ad adempiere indicato nel preliminare per la stipula del definitivo non è l'unica ipotesi di inadempimento configurabile.

La giurisprudenza, infatti, si è a lungo interrogata sulla possibilità di considerare inadempiente il promittente venditore in caso di abusività dell'immobile oggetto del contratto preliminare.

La Corte di Cassazione recentemente ha dato risposta negativa alla questione, ritenendo che non ricorre inadempimento del promittente venditore allorquando il promissario acquirente sia a conoscenza della – parziale o totale – abusività dell'immobile, atteso che la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della l. n. 47/1985 trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita (cfr. Cass. II, n. 20707/2017).

In tal senso depongono sia il dato letterale dell'art. 40, sia la circostanza che tra la stipula del preliminare e quella del definitivo potrebbe intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi.

A favore della teoria positiva, tuttavia, una parte della dottrina continua a evidenziare che, pur avendo il preliminare efficacia obbligatoria (e non traslativa), il fine ultimo dell'operazione negoziale (complessivamente intesa) resta quello di realizzare il trasferimento di proprietà, onde l'opportunità di estendere la sanzione della nullità anche al preliminare di vendita di immobile abusivo.

In favore dell'estensione della sanzione della nullità di cui all'art. 40 della l. n. 47/1985 anche al contratto preliminare, peraltro, depone l'ulteriore elemento relativo alla difficoltà che spesso si riscontra nel distinguere un contratto preliminare da un contratto definitivo di vendita.

Tale difficoltà è accresciuta dalla circostanza che talvolta le parti, pur obbligandosi a vendere un determinato bene, prevedono l'immediata immissione in possesso del bene oppure il pagamento anticipato del prezzo, rendendo sempre più incerto il confine tra contratto preliminare e definitivo.

La giurisprudenza pronunciatasi sul punto ha stabilito che la distinzione tra preliminare e definitivo non può basarsi sul solo criterio dell'interpretazione letterale, costituita dall'intitolazione del contratto come “compromesso”, oppure dall'uso di espressioni come “promette di vendere”, né è rilevante la previsione di una futura stipula di un atto pubblico, il quale potrebbe essere mera riproduzione di una compravendita già perfezionatasi; ciò che rileva è la ricostruzione della comune intenzione delle parti alla luce di tutti gli elementi del contratto, al fine di verificare se le stesse abbiano o meno inteso trasferire immediatamente la proprietà.

La differenza tra il preliminare e le vendite obbligatorie

Alla luce del criterio ermeneutico indicato è possibile tracciare altresì la differenza tra il contratto preliminare e la categoria delle vendite obbligatorie: andrà qualificata come preliminare l'operazione negoziale con la quale le parti assumono obbligazioni di vendere e di comprare un determinato bene, rinviando il trasferimento della proprietà ad una successiva stipula; viceversa, andrà qualificato come vendita obbligatoria quel contratto definitivo con cui le parti hanno già pattuito il trasferimento di proprietà in cambio del prezzo, ma l'effetto traslativo è soggetto alla condicio iuris dell'adempimento di un'obbligazione del venditore [8]

Il cd. preliminare complesso

Un problema interpretativo si è posto, in passato, nell'individuare la natura di un contratto in cui le parti abbiano previsto il trasferimento immediato del possesso del bene ed il pagamento del prezzo.

Secondo una prima ricostruzione, il trasferimento del possesso ed il pagamento del prezzo sarebbero due elementi incompatibili con la natura preliminare del negozio.

Tale ricostruzione contrasta con le coordinate ermeneutiche sopra richiamate, atteso che, come già evidenziato, la distinzione tra preliminare e definitivo non dipende tanto dalla completezza del programma negoziale ma dalla sussistenza o meno della volontà delle parti di trasferire la proprietà con quel contratto.

In applicazione di tale criterio, si ritiene che il contratto con il quale le parti prevedano la consegna del bene ed il pagamento del prezzo non configuri una compravendita ma un cd. preliminare ad effetti anticipati allorquando emerga che l'intento delle parti era quello di rinviare l'effetto traslativo all'atto della stipula del definitivo, in quanto la disponibilità del bene avviene nella piena consapevolezza dell'altruità della cosa.

Sul punto, le Sezioni Unite della Cassazione hanno riconosciuto che la consegna del bene prima della stipula del definitivo non configura un'anticipazione degli effetti traslativi della vendita, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato collegato al contratto preliminare (cfr. Cass. S.U., n. 7930/2008).

Naturale conseguenza di tale ricostruzione del preliminare ad effetti anticipati è che il promissario acquirente ha semplicemente la detenzione qualificata dell'immobile, onde l'impossibilità di usucapire il bene oggetto di preliminare, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141, comma 2 c.c. (cfr. Cass. III, n. 1670/2015).

Nello stesso senso Cass. II, n. 20614/2025: nel contratto preliminare ad effetti anticipati la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che l'effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando piuttosto dal titolo l'altruità della cosa. Ne consegue che deve ritenersi inesistente nel promissario acquirente l'animus possidendi, sicché la sua relazione con la cosa va qualificata come semplice detenzione e non costituisce possesso utile ai fini dell'usucapione.

L'ammissibilità del contratto preliminare ad effetti anticipati rappresenta una conferma della teoria di autorevole dottrina, secondo la quale «il contratto preliminare è una sorta di contratto parzialmente “in bianco”, che il contratto definitivo provvede a riempire; esso può preludere a qualsiasi tipo di contratto: con prestazione a carico di una sola parte, o con prestazioni corrispettive, consensuale o reale, ad effetti obbligatori o ad effetti reali e anche al contratto per persona da nominare», dando atto, con ciò, delle ragioni che ne giustificano la notevole diffusione nella prassi negoziale.

La consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c. (su cui v. infra), e contemporaneamente agire con l'azione "quanti minoris" per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione (Cass. n. 9953/2020).

Aspetti fiscali

In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504/1992 si evince che soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita (Cass. trib., n. 14119/2017).

In tema di agevolazioni tributarie per l'acquisto della prima casa, il contribuente che sia ancora proprietario di un immobile non può invocare tale beneficio fiscale in occasione di un nuovo acquisto, non essendo sufficiente la stipula di un contratto preliminare di vendita, che ha effetti solo obbligatori, atteso che, come si desume dalla lettera e della ratio dell'art. 1, nota II bis, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, occorre aver già trasferito non il possesso o la detenzione, ma la proprietà di altri immobili (Cass. VI, n. 15264/2015; Cass. VI, n. 17151/2014).

In tema di INVIM, in caso di trasferimento immobiliare disposto dal giudice con la sentenza di cui all'art. 2932 c.c., per la determinazione del valore finale va esclusa l'applicabilità in via analogica dell'art. 44 del d.P.R. n. 131/1986 – proprio della vendita in sede di esecuzione forzata e in cui l'imponibile è determinato sugli incrementi di valore realizzati tra il precedente atto di trasferimento del diritto e quello che dà luogo alla tassazione, senza alcun riferimento al prezzo pattuito – in quanto, ai fini impositivi, la citata sentenza, pur se regolata nell'ambito dell'esecuzione forzata, è equiparata dall'art. 2 del d.P.R. n. 643/1972 ad un atto di alienazione a titolo oneroso, perché in entrambi i casi il prezzo del trasferimento rispecchia esattamente l'ammontare già convenuto tra le parti, senza che vi interferisca alcuna valutazione di congruità da parte del giudice (Cass. trib., n. 20299/2013).

In tema di imposta di registro, nel caso di stipula di un preliminare di vendita, per il quale sia corrisposto un acconto, relativo ad un immobile in comproprietà, è dovuta l'imposta nella misura del 3%, anche in caso di carenza di sottoscrizione di uno dei comproprietari, in quanto la nullità civilistica dell'atto non incide sull'obbligazione tributaria dovuta dal comproprietario che ha sottoscritto l'atto, ma al più sulla ripetizione delle somme relative (Cass. trib., n. 22606/2012).

In tema di benefici fiscali, ai sensi del comma 2 dell'art. 3 l. n. 168/1982, come modificato dall'art. 4 d.l. n. 747/1983, conv. in l. n. 18/1984, soltanto la stipula tempestiva, da parte del contribuente, d'un negozio giuridico avente effetto traslativo del diritto di proprietà sulla nuova unità immobiliare da destinare a propria abitazione, realizza la condizione richiesta dalla legge per il beneficio dell'esenzione dall'INVIM, non invece la stipulazione, entro i termini di legge, d'un contratto preliminare di compravendita, quand'anche la conclusione di quello definitivo si sia resa impossibile per il fallimento dell'imprenditore, che aveva promesso la vendita del cespite, atteso che l'agevolazione è di natura “eccezionale” e le disposizioni che la disciplinano sono di “stretta interpretazione” e, infine, che la capacità di adempimento dell'altra parte contraente è rischio assunto del contribuente (Cass. trib., n. 1613/2002).

È legittima (dal punto di vista civilistico) la previsione in sede di contratto preliminare di compravendita della possibile attuazione, a richiesta del promissario acquirente, della vendita in forma indiretta, attraverso la consegna del bene, il pagamento del prezzo e il rilascio di una procura irrevocabile a vendere, secondo un sistema diffuso nella pratica degli affari e diretto a soddisfare l'interesse dell'acquirente che abbia concluso il contratto preliminare per fini speculativi e miri a rivendere il bene evitando il doppio trasferimento e la connessa duplicazione degli oneri tributari; né il promittente venditore può legittimamente subordinare l'esecuzione di tale patto alla fissazione di un termine alla procura o all'indicazione nella stessa del prezzo del contratto da stipulare, poiché tali elementi sarebbero incompatibili con il carattere irrevocabile e la finalità pratica della procura, rilasciata nell'esclusivo interesse dell'acquirente-mandatario, limitando la libertà del medesimo di rivendere a terzi il bene al prezzo e nel tempo da lui ritenuto più conveniente (Cass. II, n. 9837/1999).

In tema di IVA, la diversità di funzioni che la corresponsione di caparra  confirmatoria  può assumere nell'ambito della  stipula  di preliminare di compravendita immobiliare - anticipazione del prezzo finale ovvero risarcimento forfetario - impone di distinguere, ai fini dell'assoggettabilità all'imposta, tra due ipotesi: nel caso di regolare esecuzione del contratto, la caparra è imputata in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti ad IVA, andando ad incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare il presupposto impositivo in base all'art. 6, comma 4,  d.P.R.  n. 633 del 1972; l'inadempimento del preliminare, invece, ne propizia il trattenimento, risarcendo, in tal modo, il promittente venditore e, di conseguenza, non fa parte della base imponibile dell'IVA (Cass. V, Ordinanza n. 17868 del 23/06/2021).