Contratto di concessione di ipotecaInquadramentoL'ipoteca è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare i beni oggetto della garanzia, siano essi del debitore o di un terzo, e di essere preferito agli altri creditori sul prezzo ricavato dalla espropriazione. L'ipoteca attribuisce al creditore che ne è titolare il c.d. diritto di seguito, cioè la sua opponibilità anche ai terzi acquirenti del bene che ne costituisce oggetto purché, naturalmente, iscritta anteriormente nei registri immobiliari. Quello che per il pegno, infatti, è lo spossessamento – cioè una relazione materiale che finisce per avvertire di fatto i creditori ed i terzi che il bene mobile non è nella disponibilità del suo titolare – nel caso dell'ipoteca è rappresentato dall'iscrizione nei registri immobiliari, che realizza una funzione di pubblicità legale avente effetto costitutivo. Caratteristiche essenziali dell'ipoteca sono: - la specialità, in quanto l'ipoteca deve essere iscritta solo su beni esattamente individuati, mentre non è ammissibile un'ipoteca generale sull'intero patrimonio del debitore; - l'indivisibilità, posto che la garanzia si estende su tutto il bene che ne costituisce oggetto, anche in caso di successiva vendita parziale o divisione pro quota del bene; - determinatezza, in quanto il credito garantito dal bene ipotecato deve essere determinato del suo ammontare in denaro e risultare liquido. L'ipoteca può avere fonti diverse: legale (vds. art. 2817 c.c.), giudiziale (art. 2818 c.c.) e volontaria (art. 2821 c.c.), a sua volta riconducibile ad un atto unilaterale ovvero ad un contratto. FormulaCONTRATTO DI CONCESSIONE DI IPOTECA Tra la Impresa ... con sede legale in ... , CAP ... , prov. di ... , via ... n. ... , p. IVA ... ,c.f. ... ,PEC ... iscritta presso la CCIA di ... al n. ... del Registro delle Imprese, nella persona del suo Rappresentante Legale Sig. ... , nato il ... , a ... , CAP ... , prov. di ... , c.f. ... (IL DEBITORE) E La Banca ... , con sede legale in ... , CAP ... , prov. di ... , via ... , n. ... , p. IVA ... , c.f. ... , PEC ... , (IL CREDITORE) PREMESSO CHE a) la impresa è debitrice della Banca ... , per la somma di € ... , in forza di ... in data ... , ed è calcolato alla data odierna applicando interessi del ... ,% a decorrere dal ... , 1 ; b) la impresa intende garantire la Banca ... in ordine alla effettiva restituzione dell'importo di cui sopra, impegnandosi a non contestare la validità ed efficacia del titolo ... allegato al presente contratto; 2 c) le premesse costituiscono parte integrante del presente accordo; tutto ciò premesso, SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE Art. 1 - OGGETTO Allo scopo di garantire alla Banca il totale pagamento di quanto ad essa dovuto per capitale, interessi e spese, in dipendenza del titolo ... , allegato al presente contratto, il debitore ... , 3 costituisce a favore della Banca ipoteca di primo grado fino alla concorrenza di € ... , (sia per capitale, che per interessi e spese o commissioni comunque dovute) sul seguente: Bene immobile ad uso ... posto in ... , via ... , identificato al Catasto fabbricati del Comune di ... al foglio ... part. ... sub ... , rendita ... pervenuto al debitore in forza di Rogito a mezzo Notaio ... reg. in data ... , dal dante causa ... ; Art. 2 - DURATA La garanzia avrà la durata di anni ... e comunque sino all'integrale restituzione di ogni somma, spesa od importo comunque dovuto alla banca in virtù di quanto indicato nel titolo richiamato nella premessa ed allegato al presente contratto quale doc. ... 4 Con l'estinzione effettiva, anche anticipata, di ogni debito dipendente da detto atto la Banca si impegna a rilasciarne quietanza e provvedere alla cancellazione della presente garanzia 5 . Art. 3 - GARANZIE Il debitore garantisce la piena proprietà e disponibilità giuridica del bene immobile di cui al precedente art. 1 e dichiara che sullo stesso non grava alcuna iscrizione o privilegio precedenti, né alcuna trascrizione, servitù od altro onere che possano pregiudicare o diminuire la garanzia ipotecaria costituita con il presente contratto. La parte debitrice, inoltre, ai fini del presente contratto dichiara di attribuire all'immobile come sopra identificato il valore di almeno € ..., così come risulta dalla perizia redatta da ... in data ... che pure si allega al presente contratto. Il datore di ipoteca si impegna, anche per conto dei propri successori od aventi causa, a stipulare con la Banca, nel caso di aumento del tasso di interesse pattuito, tutti gli atti conseguenti e necessari per l'estensione della garanzia ipotecaria nell'ipotesi in cui, a causa di detto aumento, il valore del bene risultasse insufficiente a costituire una garanzia effettiva. Tale impegno viene assunto anche per il caso in cui, per effetto di generale o locale deprezzamento dell'immobile, il margine di garanzia stabilito nel presente contratto rispetto al debito esistente, risultasse in qualunque modo pregiudicato. Il datore di ipoteca si impegna, inoltre: - ad eseguire puntualmente il pagamento di qualsiasi tassa, imposta, peso o tributo gravante sull'immobile ipotecato; - a mantenere l'immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, eseguendo ogni riparazione o manutenzione che si rendesse necessaria nel periodo di vigenza della presente garanzia; - a non mutare la destinazione dell'immobile senza il consenso scritto della banca; - ad impedire altrui opere o rivendicazioni che abbiano a danneggiare il bene; - a dare notizia alla Banca, immediatamente e comunque entro ... gg da quanto se ne ha conoscenza, di ogni eventuale turbativa del possesso o contestazione del diritto di proprietà da parte di terzi in ordine all'immobile ipotecato, anche se dovuti a procedimenti di espropriazione per pubblica utilità. La Banca si riserva il diritto di fare ispezionare l'immobile a propri incaricati, in ogni momento, ed il datore di ipoteca si impegna a consentirne l'accesso ricevutane notizia scritta con preavviso di gg. ... Art. 4 – ASSICURAZIONE 6 Il debitore si obbliga ad assicurare l'immobile ipotecato contro rischi di incendio, danneggiamento da parte di terzi, alluvione, infiltrazioni, eventi meteorici, per un valore non inferiore a quello dichiarato al precedente art. 3. Art. 5 - VENDITA Il debitore riconosce e comunque attribuisce alla Banca il diritto, in caso di proprio inadempimento agli obblighi restitutori protratto per almeno ... mesi, di procedere alla vendita del bene ipotecato al valore non inferiore a quello dichiarato al precedente art. 3 e comunque a procedere ad esecuzione forzata sullo stesso, in uno o più lotti, il tutto a criterio esclusivo ed insindacabile della Banca ed esclusa, perciò, al riguardo, qualunque eccezione da parte del datore di ipoteca. In tal caso la garanzia ipotecaria riguarderà anche ogni spesa od onere relativo alla vendita od alla esecuzione forzata sostenuto dal creditore. Art. 6 – SPESE E TASSE Le spese e tasse in qualunque modo dipendenti da o connesse al presente contratto, comprese quelle di registrazione ed iscrizione negli appositi registri immobiliari, nonché quelle per il rilascio della copia esecutiva a favore della Banca sono a carico esclusivo della parte debitrice. Viene inoltre stabilito che i premi relativi ad assicurazioni che la Banca ritenesse, a suo insindacabile giudizio – in caso di inadempimento del debitore a quanto previsto al precedente art. 4 od in caso di assicurazione insufficiente conclusa dal debitore stesso – di contrarre presso una qualunque Compagnia assicurativa, resteranno a carico esclusivo della parte debitrice. ART. 9 – LEGGE APPLICABILE E RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE Per quanto non espressamente previsto o disciplinato dal presente contratto si fa rinvio alle norme del Codice Civile. Tutte le controversie nascenti dal presente contratto, comprese quelle inerenti la sua esistenza, validità, estinzione, interpretazione, esecuzione e risoluzione, nessuna esclusa, saranno devolute in via esclusiva all'autorità giudiziaria del luogo in cui ha sede legale la Banca (oppure in caso di consumatore del luogo di residenza del medesimo; oppure ancora del Tribunale nel cui circondario si trova la filiale o dipendenza presso la quale è sorto il rapporto). Luogo, data ... , ... Il Debitore (datore di ipoteca)La Banca ... [1] ndividuare con precisione la causa e l'importo del credito garantito dal rilascio della garanzia ipotecaria: vale infatti il principio di specialità soggettiva e determinatezza della garanzia (ad es. si allega il contratto di mutuo del ... per l'importo di ... quale doc. ... ). Diverso invece è il valore per cui l'ipoteca è trascritta sul bene, che segna il limite masso per cui la garanzia è prestata e non l'importo del credito garantito [2] Clausola esemplificativa da adattare al caso concreto. [3] Oppure può trattarsi di un terzo datore di ipoteca. [4] Allegare anche il piano di ammortamento. [5] Con la l. n. 40/2007 (c.d. legge Bersani) la banca comunica direttamente all'Agenzia del Territorio l'avvenuta estinzione dell'ipoteca affinché gli uffici competenti provvedano alla cancellazione. [6] Cfr. art. 1 comma 135 della l. n. 124/2017, in ordine alla possibilità del cliente di scegliere sul mercato la polizza ed all'introduzione di una facoltà di recesso in caso di assicurazione fornita dalla stessa banca mutuataria (senza che ciò si rifletta automaticamente sul rapporto di finanziamento), oltre a diritti di informazione atti a rendere più trasparenti i relativi costi assicurativi, in termini assoluti e proporzionali all'importo del finanziamento. CommentoL'ipoteca è un diritto reale di garanzia disciplinato dagli artt. 2808 e ss del c.c., concernente prevalentemente beni immobili o mobili registrati. Lo scopo di tale diritto, come nel caso del pegno, è la costituzione di una riserva di utilità volta a rafforzare e rendere specifica la più generale garanzia patrimoniale del debitore, ex art. 27040 c.c. Infatti, con l'iscrizione dell'ipoteca – che ha un effetto di pubblicità legale e costitutiva del diritto – il creditore acquista un diritto di sequela sul bene offerto in garanzia, cioè il diritto di procedere alla sua espropriazione e soddisfarsi con preferenza sul ricavato della vendita sino alla concorrenza del proprio credito, con preferenza sui terzi, ed anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente successivo alla costituzione del vincolo. Il codice prevede essenzialmente tre tipi di ipoteca: a) quella legale, che viene iscritta ogni qual volta un atto di alienazione – in particolare immobiliare - non dia conto dell'integrale pagamento del prezzo e non vi sia rinuncia da parte del venditore: in tal caso l'ipoteca garantisce l'integrale adempimento delle obbligazioni che derivano dall'atto stesso; b) quella giudiziale, che può essere costituita presentando una sentenza di condanna verso il proprio debitore, ovvero un altro titolo giudiziale che la legge individua come idoneo alla costituzione del diritto reale di garanzia (ad es. il decreto ingiuntivo dichiarato provvisoriamente esecutivo); c) quella volontaria, costituita attraverso un atto pubblico o la scrittura privata autenticata, di gran lunga l'ipotesi più frequente. Nell'ambito dell'ipoteca volontaria, un ruolo indubbiamente rilevante è rivestito dall'ipoteca a garanzia di un mutuo fondiario, che trova negli artt. 38 e ss. del T.U.B. una propria disciplina specialistica. Al riguardo, pur con la brevità consentita da queste annotazioni, deve segnalarsi come a partire da Cass. n. 17352/2017, sia stato affrontato in modo innovativo il tema della compatibilità di tale fattispecie – che attribuisce un peculiare privilegio processuale opponibile al fallimento - con il superamento della percentuale dell'80% rispetto al valore dei beni ipotecati. La cassazione ha, infatti, affermato che il mutuo fondiario concesso per una somma eccedente l'80% del valore dei beni ipotecati è nullo, ritenendo che le relative prescrizioni (contenute anche nella delibera Circ. 22 aprile 1995) non siano unicamente poste a tutela del mercato finanziario, ma anche degli interessi coinvolti dai singoli rapporti di finanziamento. La S.C. ha peraltro aggiunto che il mutuo fondiario nullo può esser convertito in un mutuo ipotecario ordinario, secondo quanto disposto dall'art. 1424 c.c. Altra fattispecie di particolare interesse riguarda l'ipoteca fiscale. Al riguardo si è affermato che l'iscrizione ipotecaria di cui all'art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973 è ammissibile anche sui beni facenti parte di un fondo patrimoniale alle condizioni indicate dall'art. 170 c.c., sicché è legittima solo se l'obbligazione tributaria (nella specie, per sanzioni amministrative per violazione del codice della strada e per omesso pagamento di tributi) sia strumentale ai bisogni della famiglia o se il titolare del credito non ne conosceva l'estraneità a tali bisogni, gravando in capo al debitore opponente l'onere della prova non solo della regolare costituzione del fondo patrimoniale, e della sua opponibilità al creditore procedente, ma anche della circostanza che il debito sia stato contratto per scopi estranei alle necessità familiari, avuto riguardo al fatto generatore dell'obbligazione e a prescindere dalla natura della stessa (così Cass. n. 20998/2018). In precedenza, Cass. I, 9 gennaio 2014 , ha avuto modo di affermare che l'iscrizione di ipoteca fiscale ai sensi del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 602, art. 77, sugli immobili del debitore e dei coobbligati al pagamento dell'imposta, non è riconducibile all'ipoteca legale prevista dall'art. 2817 c.c., nè è ad essa assimilabile, mancando un preesistente atto negoziale, il cui adempimento il legislatore abbia inteso garantire; essa, peraltro, neppure può accostarsi all'ipoteca giudiziale, prevista dall'art. 2818 c.c., con lo scopo di rafforzare l'adempimento di una generica obbligazione pecuniaria ed avente titolo in un provvedimento del giudice, in quanto quella in esame si fonda su di un provvedimento amministrativo. Ne deriva che, non rientrando nel disposto della l. fall., art. 67, comma 1, n. 4, l'ipoteca in questione non è suscettibile di revocatoria fallimentare, limitata a quelle volontarie e giudiziali. Per il caso di terzo datore di ipoteca la recente Cass. III, n. 10808/2020, ha precisato che in tema di espropriazione immobiliare di un bene gravato da ipoteca per un debito altrui, il debitore garantito non è legittimato passivo dell'azione esecutiva e, pertanto, non deve essergli notificato l'atto di pignoramento, ma soltanto, come previsto dall'art. 603 c.p.c., il precetto e il titolo esecutivo (fatta salva l'eccezione in materia di credito fondiario di cui all'art. 41, comma 1, d.lgs. n. 385/1993). Cass. III, n. 14603/2020 ha inoltre osservato che l'elezione di domicilio inserita dal mutuatario nel contratto di mutuo, priva della dichiarazione espressa di obbligatorietà, non è utile per la notifica degli atti processuali ai sensi dell'art. 141 c.p.c., restando irrilevante quanto previsto dall'art. 39 T.U.B., atteso che tale ultima disposizione abilita all'elezione di domicilio, ai fini dell'iscrizione ipotecaria, il solo creditore bancario. PROFILI FISCALI La concessione dell'ipoteca è soggetta all'imposta di registro, sulla scorta dell'art. 6 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986 (c.d. Testo unico dell'imposta di registro) e, pertanto, si applica in misura pari allo 0,5%. La base imponibile è determinata in relazione a quanto previsto dall'art. 43 dello stesso decreto. Dovendosi procedere all'iscrizione nei registri immobiliari, la costituzione di ipoteca effettuata su base volontaria sconta, altresì, l'applicazione di taluni diritti e dell'imposta ipotecaria. L'imposta ipotecaria è un tributo indiretto che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari (conservatoria), ed è disciplinata dal d.lgs. n. 347/1990. L'aliquota ordinaria è del 2%, che diviene l'1% in caso di rinnovazione e dello 0,5% in caso di restrizioni, riduzioni o cancellazioni di ipoteca. |
