Contratto di vendita con prezzo da determinarsi

Inquadramento generale.

Nei contratti che hanno per oggetto la compravendita di cose che il venditore vende abitualmente o la somministrazione di cose a carattere periodico, la mancata determinazione del prezzo non ne comporta la nullità, sempre che questo sia determinabile secondo i criteri stabiliti rispettivamente dagli artt. 1474 e 1561 c.c. (in applicazione del suindicato principio Cass. III, n. 10503/2006, ha escluso la nullità del contratto avente ad oggetto merce il cui prezzo era stato determinato dal giudice di merito mediante consulenza tecnica d'ufficio, avuto riguardo ai prezzi ricavabili dalle fatture facenti espresso riferimento agli articoli messi in vendita). In particolare, l'art. 1418 c.c. si articola in forme diverse nei singoli contratti e nel contratto di compravendita o in quello di somministrazione, vale il principio che il prezzo deve essere determinato o determinabile fin dalla conclusione del contratto. Infatti, anche se prima facie potrebbe sembrare che le caratteristiche dell'oggetto attengano solo alla prestazione e non anche alla controprestazione, da un'analisi più approfondita emerge come entrambi contribuiscano alla determinazione della tipologia contrattuale. Basti pensare che nella vendita, a fronte di una prestazione di dare o fare non vi fosse una controprestazione in denaro, ma nella consegna di un'altra cosa, essa si trasformerebbe di fatto in una permuta.

Infatti, se è possibile affermare con certezza che elemento essenziale del contratto di compravendita è il corrispettivo, in quanto, in base alla definizione che emerge dall'art. 1470 c.c., la vendita è quel contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un diritto verso il corrispettivo di un prezzo, altresì è possibile dire che la sua mancanza ne comporti sicuramente la nullità, e ciò in virtù del fatto che il legislatore ha fornito, in determinati casi, dei criteri succedanei per la sua determinazione.

Quindi, solo se il prezzo non è determinato o determinabile, non solo attraverso i criteri stabiliti dalle parti ma neppure dalla legge, il contratto di compravendita è nullo per mancanza di uno dei requisiti essenziali. In quest'ottica, è nullo il contratto di vendita in cui il prezzo non sia stato determinato dai contraenti e i criteri sussidiari previsti dall'art. 1474 c.c. non risultino applicabili (App. Milano 2 novembre 1993). L'accettazione della proposta contrattuale di compravendita, anche nel caso in cui la proposta medesima sia irrevocabile in forza di un fatto d'opzione, è idonea a segnare il perfezionamento del contratto, e quindi a spiegare effetto traslativo della proprietà della cosa venduta (nella specie, quota di società a responsabilità limitata), non soltanto quando il prezzo sia determinato in detta proposta od in detto patto d'opzione, ma anche quando sia determinabile alla stregua di criteri, riferimenti o parametri precostituiti, così che la sua successiva concreta quantificazione sia ricollegabile ad un'attività delle parti di tipo meramente attuativo e ricognitivo, mentre l'insorgenza di un vincolo di natura preparatoria, con effetti puramente obbligatori, è ravvisabile nel diverso caso in cui la predetta concreta determinazione del prezzo richieda un intervento del terzo, ovvero un ulteriore intervento delle parti medesime con nuovi accordi aventi funzione integrativa (Cass. I, n. 873/1986).

Il prezzo è determinato quando l'ammontare di esso è fissato nel momento stesso della conclusione del contratto e, oltre a ciò, è anche noto alle parti già da tale momento. Invece, il prezzo è semplicemente determinabile quando, pur non essendo ancora obiettivamente fissato l'ammontare della somma e non essendo ancora noto suriettivamente alle parti questo ammontare, sono precisati, tuttavia, i criteri, i punti di riferimento, in base ai quali si potrà poi stabilirlo concretamente (Cass., III, n. 1427/1970).

Non è necessario che le parti, al momento della conclusione del contratto, siano consapevoli della somma aritmetica risultante dalla utilizzazione dei criteri predisposti per la determinazione del prezzo, in quanto, in tal caso, il prezzo sarebbe non già determinabile in futuro, ma (ricavandosi lo stesso, nel suo concreto ammontare, da una semplice contabilizzazione aritmetica) già concretamente determinato o, quanto meno, determinabile al momento stesso della stipula del negozio. Tuttavia, è pur sempre necessario che i criteri, i parametri, i punti di riferimento prefissati dalle parti abbiano tale carattere di precisazione e di concretezza da permettere alle parti stesse la futura determinazione o, come si ritiene comunemente, in caso di dissenso tra esse, al giudice di dirimere il contrasto, sovrapponendo in via autoritativa la propria determinazione a quella delle parti non raggiunta sulla base di quei criteri (Cass. n. 1427/1970 cit.).

L'art. 1474 c.c. è applicabile solo allorché sia accertata una mancanza della disciplina pattizia del rapporto, e, quindi, attiene a criteri succedanei e integrativi del regolamento contrattuale, i quali, in quanto tali, non potranno mai essere utilizzati per modificare quanto stabilito dalle parti in piena applicazione della loro autonomia contrattuale. Infatti, qualora in un contratto di compravendita i contraenti abbiano pattuito con precisione il prezzo della merce, specificandone l'importo in relazione alla quantità di essa e in rapporto alla qualità di essa, non può farsi ricorso ai criteri succedanei ed integrativi previsti dall'art. 1474.

Nei casi, invece, in cui la determinazione del prezzo è, comunque, desumibile dal regolamento contrattuale, ma vi sia incertezza sul quantum delle cose alienate oppure per la stessa occorra fare riferimento a calcoli di una certa complessità, il giudice non avrà il potere di ricorrere a criteri legali per la quantificazione del prezzo, ma dovrà svolgere un'indagine interpretativa della volontà negoziale in ordine al concreto ammontare del corrispettivo.

Anche nel caso in cui i soggetti si siano riservati la possibilità di determinare, in un secondo momento, il prezzo, mediante la stipula di un successivo contratto, non può applicarsi l'art. 1474 c.c., visto che la lacuna negoziale o verrà colmata successivamente dalle parti stesse o determinerà la nullità dell'intero contratto.

In tema di contratto di compravendita immobiliare, nel caso in cui il venditore in sede di stipulazione del negozio dichiari che il prezzo è stato pagato, non si configura nullità per mancanza del requisito essenziale del prezzo, perché l'esigenza della determinatezza o determinabilità del prezzo è soddisfatta da tale dichiarazione, essendo in essa necessariamente implicito che l'oggetto dell'obbligazione assunta dal compratore è stato determinato, per accordi intercorsi tra le parti, non potendosi concepire il pagamento di un prezzo che non sia stato in concreto esattamente definito (Cass. II, n. 7848/1996).

Il prezzo della compravendita deve ritenersi inesistente, con conseguente nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale (art. 1418,1470 c.c.), non nell'ipotesi di pattuizione di prezzo tenue, vile ed irrisorio, ma quando risulti concordato un prezzo obbiettivamente non serio, o perché privo di valore reale e perciò meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato. La pattuizione di un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato della cosa compravenduta, ma non privo del tutto di valore intrinseco, può rivelare sotto il profilo dell'individuazione del reale intento negoziale delle parti e della effettiva configurazione ed operatività della causa del contratto, ma non può determinare la nullità del medesimo per la mancanza di un requisito essenziale. Del pari, non può incidere sulla validità del contratto la circostanza che il prezzo, pur in origine seriamente pattuito, non sia stato poi in concreto pagato (Cass. II, n. 9144/1993).

Non è, inoltre, nullo il contratto di compravendita qualora, pur essendo stato specificato l'ammontare complessivo del prezzo, non risultino determinati alcuni elementi accessori dell'obbligazione relativa a quest'ultimo, quale la scadenza e l'entità delle singole rate della quota residua del prezzo, qualora le parti si siano riservate di determinarli in sede di stipula dell'atto pubblico, ovvero qualora, a giudizio del giudice del merito, tali elementi possano essere determinati con riferimento al criterio dell'equo apprezzamento, in relazione al principio dell'integrazione equitativa del contratto di cui all'art. 1374 c.c. (Cass. II, n. 418/1977).

Nel contratto di compravendita di merci appartenenti ad un genus, per il quale l'indicazione degli elementi essenziali di detto genus è idonea ad integrare il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto, la ricorrenza dell'ulteriore requisito della determinatezza o determinabilità del prezzo non resta esclusa dalla circostanza che le parti abbiano fatto riferimento ad accordi da prendersi in proposito in un momento successivo, implicando ciò l'intento delle parti medesime, in difetto di accordo, di rimettersi ai criteri di equo apprezzamento, affidandone al giudice l'applicazione (Cass. II, n. 3109/1985).

Pertanto, ai fini della determinabilità del prezzo della compravendita, è necessario che i parametri prefissati dalle parti abbiano tale carattere di precisazione e di concretezza da permetterne la futura determinazione ad esse stesse, ovvero al giudice in caso di loro dissenso, senza che intervenga un'ulteriore determinazione di volontà delle parti stesse; tale requisito va riconosciuto sussistente ove la determinazione del prezzo venga dalle parti collegata al criterio del prezzo ricavabile da una libera contrattazione ovvero di quello che la parte acquirente pagherà in sede di futuri acquisti nella zona adiacente l'immobile compravenduto: in ambi i casi, infatti, la determinazione del prezzo resta ancorata a criteri obbiettivi, per cui l'eventuale disaccordo sul punto tra le parti in sede di determinazione concreta del prezzo ben può essere risolto dal giudice, che quindi sovrapporrà in via autoritaria la propria determinazione a quella non raggiunta dalle parti sulla base dei criteri obbiettivi pur da esse stabiliti in contratto (Cass. II, n. 3853/1985).

Il giudice non potrà applicare l'art. 1474 c.c. nei casi in cui il prezzo di vendita è determinato dai pubblici poteri per particolari esigenze di natura collettiva. In tal caso, infatti, qualora il prezzo sia imposto dalla legge, esso è inserito di diritto nel contratto anche in sostituzione delle clausole difformi approvate dalle parti ex art. 1339 c.c.. Qualora le parti, nel concludere un contratto di compravendita, abbiano fatto riferimento per la determinazione del prezzo al contenuto di una norma di legge regolatrice di tale prezzo, occorre stabilire quale tipo di rinvio - "fisso" o "mobile" - esse abbiano inteso effettuare; con la conseguenza che, solo se si tratta di rinvio mobile, il contenuto negoziale resta esposto alle vicende modificative ed estintive della norma richiamata; in mancanza, dovendo il rinvio ritenersi fisso, il contenuto della norma viene definitivamente recepito nella dichiarazione negoziale, divenendone elemento stabile e immutabile, insensibile alle vicende della norma stessa sopravvenute dopo la conclusione del contratto (Cass. II, n. 2111/2004). In particolare, in questi casi occorre distinguere l'ipotesi in cui i contraenti abbiano voluto semplicemente accogliere nel regolamento contrattuale il testo della disposizione, così come esistente al momento nel quale il rinvio è stato effettuato (il cosiddetto rinvio fisso o recettizio), da quella in cui gli stipulanti abbiano deciso di regolare il proprio assetto di interessi in conformità alla volontà del legislatore nel disciplinare una determinata materia, accettando di conseguenza gli eventuali mutamenti che il testo vigente al momento della conclusione del contratto potrebbe subire a causa dello jus superveniens o di una declaratoria di incostituzionalità (il cosiddetto rinvio mobile o non recettizio). Il rinvio mobile implica l'accettazione del rischio della fluidità e variabilità della disciplina richiamata, così che, in assenza di una inequivoca manifestazione di volontà, si deve optare per il rinvio fisso, che non espone le parti all'alea del mutamento. Il riferimento contenuto in un contratto di compravendita ad una legge, altrimenti non applicabile, al fine di determinare il prezzo, in assenza di una diversa ed esplicita scelta delle parti, riguarda il testo di essa vigente al momento della stipula, con contestuale fusione nel regolamento negoziale, e non la legge come fonte, le cui norme sono destinate a subire modificazioni nel corso del tempo.

Affermare, sulla scorta dell'enunciato dell'art. 1374 c.c., che il giudice possa sostituirsi alla volontà delle parti nella determinazione del prezzo (e più in generale, se possa sostituirsi alle parti in caso di mancanza di qualsiasi elemento essenziale del contratto) anche quando manchi una norma specifica in tal senso significherebbe svuotare completamente di significato il comma 2 dell'art. 1418 c.c. allorché prevede che «la mancanza di uno dei requisiti essenziali» del contratto ne comporta automaticamente la nullità. Sul punto, cfr. Cass. n. 2891/1988, secondo cui, quando le parti abbiano dichiarato nel contratto preliminare o definitivo di compravendita di riservarsi la fissazione del corrispettivo senza alcuna indicazione delle modalità della futura determinazione, il prezzo non può considerarsi ancora determinato, né determinabile ai sensi dell'art. 1474 c.c., con la conseguenza che, se in seguito non sia raggiunto l'accordo sull'ammontare del prezzo stesso o se tale determinazione non sia più possibile, il contratto deve ritenersi nullo, o comunque definitivamente non perfezionato, e insuscettibile, quindi, di acquistare rilevanza giuridica (v. anche Cass. n. 5882/1961, e n. 873/1986).

Le norme poste dal legislatore a integrazione dell'autonomia privata siano norme eccezionali che permettono al giudice di operare, in sostituzione delle parti, soltanto in virtù di un espresso richiamo legislativo.

In genere, l'accettazione della proposta contrattuale di compravendita, anche ove quest'ultima sia irrevocabile in forza di un patto d'opzione, è idonea a segnare il perfezionamento del contratto, e quindi a spiegare effetto traslativo della proprietà della cosa venduta, non soltanto quando il prezzo sia stabilito in detta proposta o in quel patto d'opzione, ma anche quando sia determinabile alla stregua di criteri, riferimenti o parametri precostituiti, così che la sua successiva concreta quantificazione sia ricollegabile ad un'attività delle parti di tipo meramente attuativo e ricognitivo (così Cass. I, n. 1332/2017, in una fattispecie in cui ha ritenuto perfezionata la vendita di un'azienda il cui prezzo era stato contrattualmente determinato in ragione dei canoni che l'affittuario della stessa avrebbe dovuto versare dalla data di esercizio dell'opzione al termine del contratto di affitto).

È opportuno evidenziare che chi lamenta il mancato accordo sul prezzo non rinuncia all'accertamento dell'effettivo valore della merce, ad esempio per la presenza di vizi dei prodotti (Cass. II, n. 648/2010).

I parametri per l'integrazione eteronoma del prezzo.

La preferenza accordata dall'art. 1474, primo comma, c.c., in caso di mancata indicazione espressa del prezzo della cosa venduta, al criterio di determinazione consistente nel prezzo correntemente praticato dal venditore, è ammissibile solo con riguardo alle cose generiche e non anche a quelle specifiche, le quali, per la loro peculiare individualità, non sono suscettibili di prezzi uniformi, tali da poter fornire un sicuro parametro di riferimento (Cass. II, n. 25804/2013). Per «prezzo normalmente praticato dal venditore» si intende non quello richiesto al momento dell'esecuzione del contratto, ma quello che si accerti essere praticato tra il venditore e lo stesso compratore in altri rapporti commerciali, o in secondo luogo il prezzo che si accerti essere praticato dal venditore nei confronti della generalità o della maggioranza dei clienti. Ai fini dell'applicazione del criterio di determinazione del prezzo normale, il comma 1 dell'art. 1474 c.c. non presuppone, peraltro, l'esistenza di una pluralità di contrattazioni fra uno stesso venditore ed una molteplicità di acquirenti (Cass. II, n. 9224/2005). Quando il contratto di vendita ha per oggetto cose che il venditore abitualmente vende, la mancata determinazione espressa del prezzo non importa la nullità del contratto, dovendosi presumere che le parti abbiano voluto riferirsi al prezzo normalmente praticato dal venditore, da desumere, se trattasi di prezzo di mercato, tranne patto contrario, dal listino o dalle mercuriali vigenti al momento della consegna (Cass. II, n. 3435/1982).

Inoltre, la determinazione del prezzo con riferimento a quello normalmente praticato dal venditore deve avere riferimento a merci di largo consumo e molteplicità di contrattazione, sicché in tal caso non può farsi riferimento al criterio del prezzo corrente o di mercato risultante da listini, di cui al comma 2 dell'art. 1474 c.c., nè a quello del " giusto prezzo" (Cass. III, n. 719/2006). Viceversa, ove si tratti di cessione di immobili, tale forma di determinazione del prezzo va esclusa quando i beni appartengono a un genus limitatum di ristrettissima consistenza (o addirittura costituiscono un unicum) rispetto ai quali è inconcepibile una molteplicità e continuità di contrattazioni omogenee (Cass. I, n. 13807/2004; cfr. Cass. II, n. 2804/1990, con riguardo ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare in cui non poteva ritenersi determinato o determinabile il prezzo che le parti si erano riservate di fissare successivamente senza però indicare i criteri per stabilirlo). Così, quando le parti abbiano dichiarato nel contratto preliminare o definitivo di compravendita di riservarsi la fissazione del corrispettivo senza alcuna indicazione delle modalità della futura determinazione, il prezzo non può considerarsi ancora determinato, nè determinabile ai sensi dell'art. 1474 c.c. con la conseguenza che, se in seguito non sia raggiunto l'accordo sull'ammontare del prezzo stesso o se tale determinazione non sia più possibile, il contratto deve ritenersi nullo, o comunque definitivamente non perfezionato e insuscettibile, quindi, di acquistare rilevanza giuridica (Cass. II, n. 2891/1988).

Ricorre, invece, l'ipotesi di cui all'art. 1474, comma 3 c.c. (nel qual caso il prezzo va determinato facendo riferimento a quello normalmente praticato dal venditore o a quello desunto dai listini o dalle merculiari del luogo in cui deve essere eseguita la consegna), ove le parti, nel contratto, si siano riferite al "giusto prezzo", senza che assumano rilievo espressioni diverse, ancorché equivalenti (come prezzo congruo, adeguato, e simili), mentre l'accordo, cui fa riferimento il secondo inciso della medesima disposizione (in mancanza del quale il prezzo è determinato da un terzo, nominato a norma del secondo comma dell'art. 1473 c.c. e, quindi, se del caso, dal presidente del tribunale del luogo in cui è stato concluso il contratto), indica una pattuizione successiva, non prevista nel contratto originario, la quale si innesta su una previsione contrattuale che ha fatto riferimento al "giusto prezzo" (Cass. III, n. 11529/2014).

Quando nella vendita le parti si siano riferite al prezzo di piazza, esso va desunto non dai listini e dalle mercuriali del luogo in cui il contratto è stato concluso, ma da quelli del luogo in cui la merce deve essere consegnata (Cass. III, n. 447/1973).

L'esercizio dell'azione giudiziaria costituisce una mera facoltà e non un obbligo del titolare, sicché il mancato ricorso all'autorità giudiziaria per la determinazione del prezzo ai sensi dell'art. 1474 c.c. non integra un concorso colposo del danneggiato e non giustifica una riduzione del risarcimento ex art. 1227, comma 1 c.c. (Cass. II, n. 470/2014).

Sul piano processuale, in tema di nomina del terzo arbitratore nei casi previsti dal comma 2 dell'art. 1473 c.c., contro il provvedimento del presidente della Corte d'appello, reso su reclamo avverso il decreto di nomina del presidente del tribunale ai sensi dell'art. 82 disp. att. c.c., non è esperibile il ricorso straordinario per cassazione ex art. 111 Cost., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione avente carattere non decisorio, bensì sostitutivo della volontà negoziale delle parti; nè tale carattere viene meno allorché il giudice si pronunci anche sulla contestata sussistenza dei presupposti della nomina, atteso che tale verifica non costituisce accertamento idoneo al giudicato, ma ha valenza meramente incidentale in funzione della nomina stessa, e lascia dunque impregiudicata la definizione di ogni questione in sede di giudizio contenzioso, il cui esito può anche porre nel nulla gli effetti della pronuncia presidenziale (Cass. I, n. 17527/2003).

Aspetti fiscali.

Termine utile, ai sensi del d.m. 15 novembre 1975, con riferimento alle operazioni di cessione di beni il cui prezzo, in base a disposizioni normative, usi commerciali, accordi economici collettivi o clausole contrattuali deve essere commisurato ad elementi non conosciuti alla data di effettuazione dell'operazione (es.: listini ufficiali non ancora pubblicati), per procedere all'emissione della fattura relativa alle operazioni che, nel corso del mese precedente, sono pervenute ad individuare gli elementi non noti o nell'ipotesi in cui il prezzo è stato, comunque, determinato, anche, eventualmente, in via transattiva (è, inoltre, consentita l'emissione di un unico documento per le cessioni poste in essere tra le stesse parti) e all'annotazione della medesima nell'apposito registro IVA delle fatture emesse.