Contratto di vendita in blocco

La vendita “in blocco” in generale.

Nell'ipotesi in cui più venditori trasferiscano, con il medesimo atto, una pluralità di immobili, l'indicazione del prezzo di ciascuno di essi è necessaria, a pena di nullità dell'atto, solo ove i contraenti non intesero dare vita ad una vendita cumulativa con pluralità di oggetti ovvero ad una cd. vendita in blocco, ma a tanti singoli contratti conclusi contestualmente, sebbene strutturalmente distinti in ragione degli oggetti alienati; tale valutazione, che si risolve in una quaestio voluntatis risolubile solo con riferimento al caso concreto, integra un apprezzamento di fatto del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato (Cass. II, n. 15751/2017).

Nella vendita «in blocco» di più unità immobiliari per un unico corrispettivo, l'invalidità della cessione di uno solo dei beni ceduti determina la nullità parziale del negozio ex art. 1419 c.c., a meno che non sia provato che le parti non avrebbero concluso il contratto senza il trasferimento invalido, non potendo desumersi l'invalidità del contratto neanche dalla quantificazione unitaria del corrispettivo, da ritenersi comunque determinata o determinabile anche all'esito della complessiva entità del trasferimento immobiliare (Cass. II, n. 13561/2008). Si può parlare a tal proposito di nullità parziale c.d. «oggettiva», ossia quella che colpisce solo una parte del contenuto di un contratto avente ad oggetto una pluralità di beni (art. 1419 c.c.), da tenersi distinta dalla nullità parziale c.d. «soggettiva», ossia quella che nei contratti con una pluralità di parti colpisce il vincolo di una delle parti, ai sensi dell'art. 1420 c.c.. In definitiva, la nullità parziale del contratto, di cui al comma 1 dell'art. 1419 c.c., non comporta di per sé la nullità dell'intero contratto, trovando applicazione, per quanto possibile, il principio della conservazione del contratto: utile per inutile non vitiatur.

La prescrizione del comma 1 dell'art. 1419 c.c. - secondo cui la nullità parziale di un contratto (al pari della nullità di singole clausole) importa la nullità dell'intero contratto se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità - costituisce l'eccezione, mentre la regola è la conservazione della parte del contratto non affetta dal vizio di nullità.

La nullità dell'intero negozio si verifica quando la nullità è relativa ad un elemento essenziale del negozio o ad una pattuizione legata alle altre da un rapporto di interdipendenza ed inscindibilità (cfr. Cass. n. 27732/2005). Ne consegue, sul piano probatorio, che, stante appunto l'eccezionalità della disposizione che prevede l'estensione all'intero contratto della nullità di singole parti o clausole dello stesso, tale invalidità può essere dichiarata dal giudice - afferma la sentenza in rassegna - soltanto nei casi in cui la parte interessata, che l'abbia dedotta o eccepita, abbia assolto al relativo onere probatorio (cfr. Cass., n. 11248/1997).

Il prezzo delle residue parti dell'immobile è determinante solo ai fini della restituzione parziale agli acquirenti e non rileva quoad validitatem. Inoltre, in materia di compravendita, anche immobiliare, il requisito essenziale costituito dal prezzo resta soddisfatto non solo nei casi in cui lo stesso sia espressamente determinato, ma anche in quelli in cui sia determinabile sulla base degli elementi desumibili dal contratto (sul punto si rinvia alla formula dedicata alla vendita con prezzo da determinarsi).

I l diritto di prelazione spettante al conduttore.

L'art. 36 della l. n. 392/1978 attribuisce al conduttore di immobili ad uso commerciale il diritto di prelazione.

Per ogni atto di alienazione a titolo oneroso il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di riscatto e di essere preferito a parità di condizioni rispetto ai terzi nell'acquisto della proprietà (Cass. III, n. 8713/1996).

In generale, la prelazione è un diritto a essere preferiti a tutti i possibili acquirenti di un determinato bene. In concreto, significa che il proprietario deve interpellare per primo il titolare di questo diritto manifestandogli la sua intenzione di vendere e a quali condizioni. Se il prelazionario non è interessato all'acquisto, il proprietario potrà ritenersi libero di vendere a chi vuole.

Nel caso specifico in esame il conduttore ha diritto di ricevere dal locatore un'apposita comunicazione nella quale sono riportate le condizioni di vendita e, ove voglia esercitare il proprio diritto, deve comunicare al proprietario uguali condizioni di acquisto entro 60 giorni dal ricevimento.

In altre parole, per principio generale il conduttore di un immobile ad uso non abitativo ha diritto a essere preferito qualora il proprietario locatore voglia venderlo a terzi.

I requisiti della prelazione sono i seguenti:

1. In primo luogo il diritto di prelazione è attribuito dalla legge al conduttore solo per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.

2. L'interesse tutelato non è esclusivamente quello privato dell'inquilino, ma l'interesse pubblico delle aziende (negozi di commercio), che trovano proprio nel contatto diretto con il pubblico la fonte prevalente del proprio avviamento; pertanto, il sacrificio di tale interesse è giustificato solo quando l'atto di cessione a titolo oneroso a favore di terzi del bene locato serva a soddisfare il prevalente interesse del proprietario ad ottenere un maggior compenso.

3. La prelazione concerne ogni atto d'alienazione: riguarda non solo la vendita (art. 36 l. n. 392/1978), ma anche la locazione (art. 40 l. n. 392/1978).

4. La prelazione può risolvere solo in senso soggettivo il contratto, comportando la modifica di una delle parti. Non può operare nel caso d'alienazione a titolo gratuito (donazione) e quando il corrispettivo dell'alienazione non sia fungibile, come nell'ipotesi di permuta e di datio in solutum.

5. Mentre nel caso di nuova locazione la prelazione ha carattere obbligatorio (con la conseguenza che l'originario conduttore ha diritto solo al risarcimento dei danni), nel caso di alienazione onerosa, invece, la prelazione è di natura reale, con la possibilità di riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (artt. 38 e 39 l. cit.).

6. A pena di nullità, la domanda giudiziale di retratto deve essere esercitata nei confronti di tutti gli eventuali acquirenti; in tal caso si realizza, infatti, un'ipotesi di litisconsorzio necessario; se uno degli acquirenti fosse coniugato in regime di comunione legale, l'azione dovrebbe essere esercitata anche nei confronti del coniuge (Cass. S.U., n. 9523/2010).

7. Data la natura retroattiva dell'esercizio del diritto di riscatto, in quanto è dall'atto di vendita che il conduttore deve considerarsi proprietario dell'immobile, questi non dovrà restituire al terzo acquirente i canoni di locazione pagati nel tempo intercorrente tra la vendita effettuata dal locatore e il vittorioso esercizio dell'azione di riscatto (Cass. III, n. 25230/2011).

8. La prelazione non si può esercitare quando l'immobile, che fa parte del patrimonio di una società, è stato alienato in conseguenza della cessione di tutte le partecipazioni sociali; in tale ipotesi, infatti, l'oggetto dell'atto d'alienazione non è l'immobile, ma le quote o le azioni della società che lo possiede (Cass. I, n. 25703/2011).

Nei casi in cui il conduttore ha il diritto di prelazione, se quest'ultimo non viene rispettato, egli avrà diritto – tramite apposita domanda di riscatto – di recuperare la proprietà del bene anche nei confronti del terzo acquirente.

La vendita in blocco di immobili destinati ad uso non abitativo.

In tema di locazione di immobili urbani a uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dagli articoli 38 e 39 della legge 392/1978, a favore del conduttore, presuppone la (perfetta) identità dell'immobile locato con quello venduto. Ne consegue che, nell'ipotesi in cui con un unico atto o con più atti collegati vengano venduti a uno stesso soggetto una pluralità di unità immobiliari, tra cui quello oggetto del contratto di locazione, occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco o di una vendita cumulativa. Perché ricorra la vendita in blocco (nel qual caso è escluso il sorgere in capo al conduttore dei diritti di prelazione o di riscatto) non è indispensabile che questa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari (Cass. III, n. 18626/2015; Cass. VI, n. 3713/2015; Cass. II, n. 25036/2015). In particolare, il diritto di prelazione (o di riscatto) previsto dagli artt. 38 e 39 l. 27 luglio 1978 n. 392 a favore del conduttore di immobile non abitativo è escluso anche nel caso di vendita di beni astrattamente suscettibili di alienazione separata e, tuttavia, considerati dalle parti del contratto di compravendita come un unico oggetto, dotato come tale di una propria identità funzionale e strutturale (Cass. III, n. 3377/2010).

Il complesso immobiliare che costituisce la vendita in blocco deve riguardare immobili che si trovano nello stesso fabbricato o in fabbricati diversi. In quest'ultima ipotesi gli immobili devono essere tra loro confinanti.

La vendita della quota della proprietà comprendente, tra gli altri, l'immobile locato costituisce un caso di vendita in blocco (Cass. S.U., n. 13886/2007; Cass. III, n. 18648/2003; cfr., in senso contrario, Cass. III, n. 9354/1990).

Ricorre, invece, l'ipotesi della mera vendita cumulativa (in relazione alla quale spetta al conduttore il diritto di prelazione o il riscatto, sia pure limitatamente al bene oggetto del contratto di locazione) quando gli immobili posti in vendita anche se con un unico atto e a prezzo complessivo conservino la loro individualità e formino oggetto di distinti trasferimenti, seppure occasionalmente collegati. L'accertamento se la vendita appartenga a una o all'altra categoria è rimesso al giudice di merito il cui accertamento è sindacabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione (Cass. III, n. 6652/2009).

L'autonomia del complesso immobiliare oggetto della vendita ai fini dell'individuazione della fattispecie della vendita in blocco deve essere verificata oggettivamente non potendosi avere riguardo all'utilità soggettiva perseguita dalle parti (ad esempio, un prezzo maggiore per il venditore o la successiva destinazione unitaria da parte dell'acquirente).

In quest'ottica, Cass. II, n. 655/2017, ha escluso la ricorrenza di una vendita in blocco, dal momento che il trasferimento aveva riguardato particelle distinte ed autonome senza che emergesse dal contratto, né da altre circostanze, un collegamento oggettivo o soggettivo dei vari cespiti come complesso unitario non frazionabile.

In caso di offerta di vendita "cumulativa" (e non "in blocco") di una pluralità d'immobili, è efficace la denuntiatio al conduttore per l'esercizio del diritto di prelazione ex art. 38 della l. n. 392/1978, che, pertanto, deve essere esercitata, eventualmente per il solo immobile locato senza che rilevi che l'offerta sia condizionata all'acquisto contestuale di tutti i beni, entro il termine di legge (Cass. III, n. 12536/2016).

Al conduttore, che invoca il diritto di prelazione e il correlato diritto di riscatto di cui agli articoli 38 e 39 della legge 392/1978, spetta dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore, che hanno, cioè, inteso concludere una vendita cumulativa facendola apparire simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore, essendo tuttavia allo scopo irrilevante che la futura, unitaria destinazione del complesso immobiliare sia possibile soltanto a seguito di interventi edilizi o lavori di ristrutturazione, purché questi siano materialmente eseguibili e non siano vietati dagli strumenti urbanistici (Cass. III, n. 11965/2013 e più di recente App. Venezia IV, n. 1233/2022).

Spetta, poi, al giudice del merito l'accertamento, insindacabile in sede di legittimità ove logicamente e congruamente motivato, dell'unicità strutturale e funzionale del bene venduto al fine di escludere o ammettere la prelazione o il riscatto (Cass. III, n. 15897/2011).

In particolare, l'indagine del giudice del merito non deve essere condotta solo sulla base della situazione oggettiva, di fatto, esistente al momento della vendita (o della denuntiatio), non potendo il giudice del merito prescindere da quello che è il tenore del contratto di vendita (o del preliminare), nonché - in considerazione delle circostanze del caso concreto - di altri eventuali contratti che, seppure intervenuti tra soggetti parzialmente diversi possano dirsi collegati al primo e sulla base di questi apprezzare se le parti hanno, o meno, considerato la vendita dei vari cespiti come la vendita di un complesso unitario non frazionabile. Al detto fine, deve essere adeguatamente apprezzata altresì l'intenzione dell'acquirente (o del promittente acquirente) di utilizzare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l'accorpamento. È salva, comunque, la facoltà per il conduttore dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell'operazione (Cass. III, n. 23749/2008; conf. Cass. III, n. 9368/2011, e Cass. III, n. 25448/2010 e più di recente Cass. III, n. 13253/2023).

Poiché la vendita in blocco e la vendita cumulativa si differenziano sotto il profilo oggettivo, riguardando la prima l'intero stabile in cui si trovi, come porzione distinta dalle altre, l'immobile locato ovvero una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata, e riguardando, invece, la seconda più immobili non strutturalmente omogenei né funzionalmente coordinati, è palese che per la verifica in concreto della ricorrenza dell'uno piuttosto che dell'altro "tipo" di vendita non sono necessari particolari cognizioni tecniche, tali da richiedere l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio (Cass. III, 20/12/2007, n. 26981/2007).

Al fine di accertare se sussiste, in concreto, in dipendenza di una particolare pattuizione, un vincolo di indissolubilità alla utilità connessa al bene oggetto della obbligazione, deve essere adeguatamente tenuto presente, tra l'altro, sia la circostanza che l'alienante riesca a ottenere, vendendo tutti i beni di cui è proprietario nello stesso complesso, un maggior corrispettivo, sia, ancora, quella che è la intenzione dell'acquirente (o promittente acquirente) di impiegare tutti i beni acquistati per una utilizzazione che ne imponga l'accorpamento (come nella eventualità una pluralità di locati adibiti a distinti, autonomi esercizi commerciali, voglia essere acquistata per realizzazione di una grande struttura di vendita, a norma dell'art. 9 d.lgs. n. 1998/114). Invero, al fine di stabilire se ricorra l'ipotesi della c.d. vendita in blocco di più immobili, tale da escludere il diritto di prelazione del conduttore, occorre avere riguardo non solo al criterio di carattere oggettivo determinato dalla frazionabilità e divisibilità dei beni promessi in vendita, di per sé non sufficiente in quanto assume rilievo nelle singole ipotesi il criterio soggettivo relativo alla concreta volontà delle parti, desumibile dal contenuto del contratto di vendita, in base al quale il giudice deve determinare la volontà dei contraenti di addivenire ad una vendita unitaria del complesso immobiliare e non frazionabile e ciò al fine di ottenere il venditore un maggiore corrispettivo e l'acquirente l'interesse ad un acquisto e utilizzazione unitaria dei beni (App. Bologna III, 7 ottobre 2014). Quanto precede, comunque, non esclude, come detto, che il conduttore possa dedurre e dimostrare, con ogni mezzo, la natura fittizia dell'operazione, cioè dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore, avendo inteso concludere una vendita cumulativa e fatto apparire simulatamente la stessa come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative del conduttore (Cass. III, n. 13223/2010).

Fattispecie analoghe.

Il conduttore ha diritto di prelazione sull'immobile da lui condotto anche quando si tratta di immobili a uso abitativo e il proprietario – che non ha altri beni immobili salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione – ha dato disdetta del contratto di locazione al termine dei primi quattro anni perché intende vendere l'immobile a terzi. In questo caso il locatore è tenuto a comunicare al conduttore — che intenda acquistare l'immobile — il corrispettivo e le condizioni della compravendita. Il conduttore potrà, a sua volta, esercitare il diritto di prelazione comunicandolo al locatore, entro 60 giorni dalla data della ricezione della comunicazione del locatore. Non spetta, invece, il diritto di prelazione in favore del conduttore se il locatore non ha disdettato anticipatamente il contratto, ma si limita a vendere l'immobile.

In tema di dismissione in blocco del patrimonio immobiliare da parte di amministrazioni pubbliche, della Consap e di società derivanti da processi di privatizzazione, al conduttore non spetta il diritto di prelazione, ai sensi dell'art. 3, comma 109, l. n. 662/1996, quando la vendita abbia avuto ad oggetto tutte le proprietà del locatore nell'edificio ove si trova l'immobile locato, poiché in tal caso non ricorre un'ipotesi di vendita frazionata, che sola da diritto alla prelazione (Cass. I, n. 14847/2013).

La prelazione ed il riscatto agrari da parte del coltivatore diretto, proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita, sono configurabili anche quando quest'ultimo costituisca parte di un blocco immobiliare più ampio oggetto della vendita, sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi un'unità poderale inscindibile od un'unica azienda agraria, ma l'appezzamento costituisca un'unità poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni (Cass. III, n. 24018/2011).

Profili fiscali.

In tema di imposta di registro, nella compravendita immobili “in blocco” la pretesa dell'Agenzia delle Entrate di una maggiore imposta complementare basata sulla comparazione con altri immobili è inaccettabile allorché oggetto del trasferimento non è un singolo immobile ma più immobili ceduti in blocco, la cui fattispecie non è assimilabile a quella trasferimento di unità immobiliari distinte, tanto più se il contribuente provi situazioni di fatto riconducibili allo stato abitativo delle unità immobiliari non libere ma occupate costituenti il blocco. Pertanto nella vendita in blocco di immobili, ai fini della determinazione dell'imponibile da assoggettare ad imposta complementare di registro, è da escludersi la comparazione tra il blocco delle unità immobiliari alienate con singoli immobili, mentre per il valore delle unità in blocco è ammissibile il ricorso a quotazioni o.m.i., ma con abbattimenti percentuali dei valori per la presenza di situazioni di fatto incidenti sui valori stessi (Comm. trib. prov.le Milano VI, 20 luglio 2016, n. 6388).

La fattispecie delle vendite cosiddette “in blocco” di immobili non è nuova nella giurisprudenza di legittimità, che è stata interessata ai fini dell'accertamento o meno, nei rapporti di locazione, dei diritti di prelazione o di riscatto del conduttore. In particolare per Cass. II, n. 25036/2015, si evince che “Perché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che la vendita riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti a un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari”. L'importanza di questo principio porta ad affermare, da un lato, che un fabbricato, considerato “in blocco”, è bene di rilevanza economico-sociale diversa dalla mera somma delle singole unità che lo compongono, tanto è vero che l'interesse al suo acquisto può venir meno ove anche una sola di quelle unità, per quanto piccola, rispetto all'insieme, debba per avventura restarne fuori; dall'altro che, ai fini delle imposte sui trasferimenti, esteso il principio al campo fiscale, non può assumersi, per l'accertamento dell'imponibile e per la conseguente imposizione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il criterio comparativo per la valutazione del blocco di unità abitative o del fabbricato inteso come blocco oggetto di trasferimento. Risalendo nel tempo, va ricordata Comm. trib. centr. II, n. 9493/1985, secondo cui alla vendita in blocco, sia pure nell'ambito del fallimento, di quasi tutti gli immobili, i macchinari e gli automezzi appartenenti alla società fallita, sul valore “va applicata l'imposta proporzionale di registro”.

La vendita in blocco, sia pure nell'ambito del fallimento, di quasi tutti gli immobili, i macchinari e gli automezzi appartenenti alla società fallita, anche se fatta con eccezione del marchio, realizza in sostanza l'alienazione dell'azienda nel suo complesso, sul cui valore va applicata l'imposta proporzionale di registro (Comm. trib. centr. II, 14 novembre 1985, n. 9493).