Contratto di vendita sottoposto a condizione sospensiva

Premessa.

La condizione è un elemento accidentale del contratto disciplinato dagli artt. 1353 e ss. del c.c.

Prima di procedere ad una breve ricostruzione teorica dell'istituto, deve evidenziarsi che essa costituisce, sotto il profilo pratico, un utilissimo strumento a disposizione dell'autonomia privata per la regolamentazione del rischio contrattuale ed in generale per la realizzazione di esigenze cui, oggi, mal sopperiscono altri istituti tipici.

Da un lato, difatti, si prestano ad essere dedotti in condizione comportamenti che non potrebbero costituire oggetto di obbligazione per la loro incoercibilità o non patrimonialità; dall'altro la condizione consente di amministrare le ragioni del contratto previste dalle parti contrattuali e dalle stesse valutate, ma delle quali esse non vogliono assumere il rischio.

Nonostante l'indubbia utilità del congegno condizionale e, nonostante il dato normativo non contempli particolari limitazioni, la dottrina tradizionale individua due requisiti della condizione, l'accidentalità e l'estrinsecità, che valgono in concreto a limitarne lo spazio operativo.

In primo luogo, difatti, secondo l'orientamento tradizionale la condizione sarebbe un elemento accidentale del contratto, un elemento cioè che le parti possono liberamente decidere di inserire o meno nel contratto, in quanto la loro assenza non incide sulla validità del medesimo.

La condizione, in secondo luogo, dovrebbe essere estrinseca, cioè posta a servizio di un piano di interessi esterno ed incompatibile rispetto a quello proprio del negozio, che costituisce la causa del contratto. In altri termini, a fronte dell'interesse interno, le parti del contratto predisporrebbero un controprogramma di contenuto opposto a quello del programma negoziale.

Ambo i requisiti dell'istituto condizionale sono ad oggi superati dalla giurisprudenza.

In ordine al requisito dell'accidentalità, l'esame del diritto positivo ha dimostrato che esistono sia tipi di negozi che non tollerano l'applicazione delle condizioni, a pena di invalidità del negozio; sia tipi negoziali caratterizzati dall'inerenza al negozio di una condizione, tanto che l'assenza di quest'ultima determinerebbe l'inapplicabilità della disciplina di quel tipo o sottotipo (si pensi alla vendita a prova). A ciò si aggiunga, inoltre, che l'accidentalità della condizione può difficilmente essere valutata con riferimento ai negozi atipici.

Allo stesso modo, la giurisprudenza ritiene superato il requisito dell'estrinsecità, e ciò soprattutto alla luce della teoria della causa in concreto del negozio giuridico, secondo cui non vi sarebbe un assetto di interessi interno ed uno esterno al contratto, ma un unico interesse composito all'attuazione del programma negoziale a determinate condizioni.

A conclusioni completamente diverse, invece, si giunge con riguardo al requisito dell'accessorietà della condizione giuridica rispetto al negozio, in quanto innegabilmente la clausola condizionale, quale elemento marginale al negozio, non può che seguire le sorti (invalidità o inefficacia) di quest'ultimo.

Definizione della condizione.

Fermo restando il carattere di accessorietà della condizione e, superati invece i requisiti di accidentalità ed estrinsecità sui quali la dottrina ha per decenni costruito i confini dell'istituto condizionale, giova ora dare atto dei reali criteri discretivi della condizione rispetto a fattispecie analoghe.

Ai sensi dell'art. 1353 c.c., le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.

Già dalla definizione normativa emerge che la condizione è una clausola del contratto avente ad oggetto un evento futuro ed incerto al cui verificarsi le parti ricollegano l'an e il quando della produzione degli effetti finali del negozio.

Detto evento, inoltre, deve essere possibile, nel senso di essere in concreto avverabile, e lecito, quindi non contrario ai principi dell'ordinamento giuridico.

In nessun caso, la condizione incide sul contenuto del programma negoziale e quindi sugli effetti tipici del negozio, avendo il solo scopo di subordinare la produzione di quegli effetti, ovvero la inefficacia del contratto, ad un evento futuro ed incerto.

Un altro aspetto qualificante della condizione è rappresentato dalla efficacia retroattiva. Ai sensi dell'art. 1360, comma 1 c.c., gli effetti del contratto vengono riportati indietro al momento in cui il contratto è stato concluso. In particolare, la retroattività in discorso ha carattere reale, essendo opponibile erga omnes e non solo inter partes e coinvolgendo gli acquisti effettuati dai terzi durante il periodo di pendenza della condizione.

Quanto alla fonte, essa può essere volontaria, se l'evento condizionate è previsto dalle parti, o legale, se l'evento condizionante è previsto dalla legge; e può essere, quanto agli effetti sia sospensiva, se dal suo verificarsi discende l'efficacia del contratto, o risolutiva se, viceversa, il suo verificarsi ne determina la risoluzione.

L'evento futuro e incerto da cui dipende l'efficacia o l'inefficacia del contratto, può essere sia un evento che dipende da fattori esterni ed imprevedibili alle parti, c.d. condizione causale, sia un fatto che dipende dalla volontà di una delle parti, c.d. condizione potestativa, sia, infine, un evento che dipende in parte dalla volontà di uno dei contraenti, in parte da fattori esterni, c.d. condizione mista.

Sono invece nulle le condizioni meramente potestative, cioè quelle in cui la verificazione dell'evento è fatta dipendere dalla volontà mera delle parti; vale a dire una volontà svincolata da qualsiasi razionale valutazione di opportunità (Cass., n. 18239/2014). Per un esempio recente App. Ancona, n. 100/2025.

In linea di massima, fatte salve poche differenze (tra cui, come visto, la fonte) la condizione volontaria e la condizione legale non si pongono come fenomeni ontologicamente diversi, come pure taluno aveva ritenuto, ma presentano un fenomeno unitario, cui si applica la medesima disciplina.

Allo stesso modo, la disciplina prevista dagli artt. 1353 e s.s. c.c. si applica a tutte le condizioni, senza distinguere i vari interessi con le stesse tutelati.

Deve, infine, precisarsi che ci sono casi in cui la legge esclude che gli effetti di un accordo o di un atto giuridico siano condizionati dagli interessi personali delle parti. La clausola condizionale, difatti, non può essere apposta ai seguenti atti: matrimonio, riconoscimento del figlio naturale, accettazione eredità, rinuncia eredità.

Di regola, pertanto, è possibile apporre una condizione ai soli contratti che hanno ad oggetto interessi economici, mentre la condizione non è valida quando apposta a negozi che coinvolgano situazioni familiari.

C ondizione sospensiva unilaterale

Normalmente la condizione apposta ad un contratto soddisfa interessi di entrambe le parti; la condizione, in questo caso, si dice bilaterale. Diversamente, la condizione è unilaterale se risponde ad esigenze di una sola delle parti.

Mentre la dottrina, soprattutto in passato, ha dubitato dell'ammissibilità della condizione apposta nell'interesse di una sola delle parti del contratto, la giurisprudenza prevalente ne ha tradizionalmente ammesso la configurabilità: è lo stesso codice, difatti, che prevede ipotesi tipiche di condizioni unilaterali.

Pur se con qualche oscillazione sul punto, esempi di condizioni unilaterali tipiche sono la vendita con patto di riscatto (art. 1500 c.c.) o la vendita a prova.

Quando le parti prevedono una condizione nell'interesse di una sola di esse, la parte nel cui interesse è prevista può unilateralmente rinunciarvi, con ciò ponendo termine alla situazione di pendenza (ex multis, Cass. n. 4178/1998, in Foro it., Rep. 1998).

Tanto può accadere non solo anteriormente all'avveramento o al mancato avveramento della condizione, ma anche successivamente, come la giurisprudenza ha più volte avuto modo di precisare (infra alios, Cass., n. 5692/2012).

Nessuna efficienza possiede la condotta dell'altro contraente sull'operatività della rinunzia, trovandosi, quest'ultimo, in una situazione giuridica di mera soggezione (Cass., n. 17059/2011).

Le parti, pertanto, nell'ambito della loro autonomia privata, possono apporre al contratto una condizione sospensiva o risolutiva convenuta nell'interesse esclusivo di uno solo dei contraenti, il quale resta, di conseguenza, libero di avvalersene o di rinunciarvi, sia prima che dopo il non avveramento della stessa, senza possibilità per la controparte di ostacolarne la volontà (Cass. n. 27320/2017)  

Da un punto di vista della forma della rinunzia, la giurisprudenza ha assunto posizioni contrastanti. Secondo un primo orientamento, difatti, la rinunzia ad avvalersi della condizione può intervenire senza alcun vincolo formale, e ciò anche quando la condizione sia stata apposta ad un contratto traslativo di diritti reali su immobili (infra alios, Cass. n. 3965/1984).

Secondo un diverso orientamento, invece, la rinunzia ad una condizione apposta ad un contratto preliminare di vendita immobiliare, accedendo ad un contratto per cui è richiesta la forma scritta, deve, a sua volta, intervenire in forma scritta (Cass., n. 22662/2015).

Sempre in ordine alla condizione sospensiva unilaterale, la giurisprudenza ha ritenuto che la condizione può ritenersi apposta nell'interesse di uno solo dei contraenti solo in presenza di una clausola espressa in tal senso o di elementi che inducano a ritenere che l'altra parte non abbia alcun interesse al suo verificarsi. Ne consegue che l'art. 1359 c.c., secondo cui la condizione del contratto si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento, non è applicabile nel caso in cui la parte, tenuta condizionatamente ad una determinata prestazione, abbia anch'essa interesse al verificarsi della condizione (Cass. sez. lav., n. 18512/2017)

C ondizione di adempimento

Nonostante qualche originaria incertezza, oggi è ritenuta pacificamente ammissibile anche la condizione sospensiva dell'adempimento del compratore.

È ormai superata, difatti, la tesi secondo cui uno stesso fatto non possa contemporaneamente essere oggetto di un elemento essenziale e di un elemento accidentale del rapporto, in quanto si tratta di un argomento che non trova nessun aggancio né testuale, né giuridico (sull'ammissibilità della condizione di adempimento in generale si veda Cass. III, n. 6535/2024).

Allo stesso modo, è superata la tesi secondo cui il legislatore abbia già predisposto per il caso dell'inadempimento il meccanismo della risoluzione, che è più garantista per i terzi rispetto al meccanismo condizionale, con la conseguenza che la condizione di adempimento, annullando tali vantaggi, non potrebbe ritenersi lecita (in questo senso, Cass. n. 20854/2014).

La condizione, difatti, è un elemento consentito dalla legge e, quindi, prima di ritenere inammissibile la deducibilità in condizione dell'adempimento di una delle parti, occorrerebbe dimostrare che la legge vieta tale clausola. In mancanza della suddetta prova, la giurisprudenza ha invece ritenuto che sia la disciplina ordinaria della risoluzione del contratto, sia quella ex art. 1353 c.c. sono liberamente applicabili dalle parti (Cass. n. 3229/1975).

Non può sostenersi, infine, l'inammissibilità della condizione di adempimento in base alla circostanza che, mentre l'adempimento è parte integrante della struttura del rapporto, la condizione debba necessariamente riguardare fatti esterni al medesimo.

Viene, infatti, affermato che l'adempimento può venire considerato in modi diversi: da un lato come oggetto di un obbligo convenzionalmente assunto, dall' altro come evento che, a garanzia delle parti, condiziona l' efficacia del negozio.

A tal fine si è soliti distinguere tra momento programmatico e momento esecutivo nella dinamica del contratto.

Il primo sta a significare che il soggetto, con la dichiarazione negoziale, si prospetta il raggiungimento di un determinato risultato; il secondo, conseguente e perciò successivo ed autonomo rispetto al primo, sta a significare il concreto raggiungimento del risultato al quale ciascuna delle parti tende.

Da questa distinzione deriva che soltanto il momento esecutivo presenta, come ogni attuazione di un programma, i caratteri dell'accidentalità e della futurità, tipici della condizione (art. 1353 c.c.), la quale può pertanto avere ad oggetto l'adempimento o l'inadempimento. Ciò che viene dedotto in condizione è il fatto, non l'obbligo (nel senso dell'ammissibilità, cfr. per tutte Cass. II, n 9504/2010; Cass. n. 17859/2003; Cass. n. 1842/1997, in Corr. Giur., 1997, p.  1102; Cass. n. 10074/1993, in Mass. Giust. Civ., 1993, p. 1461; Cass. n. 8051/1990, in Mass. Giust. Civ., 1990, p. 1492).

La buona fede in pendenza della condizione

L'art. 1358 c.c. prevede espressamente che in pendenza della condizione, l'obbligato sotto condizione sospensiva debba comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte. In altre parole, colui che ha la disponibilità o il potere di incidere sull'avverarsi della condizione, deve attivarsi per tutelare l'aspettativa dell'altra parte.

In questi termini (Cass., n. 1887/2018), “la parte che si è obbligata a trasferire un bene sotto la condizione sospensiva dell'ottenimento di determinate autorizzazioni o concessioni amministrative ha il dovere di conservare integre le ragioni della controparte, comportandosi secondo buona fede, compiendo, cioè, tutte le attività, che da essa dipendono, per l'avveramento di siffatta condizione, le quali tuttavia non possono implicare il sacrificio dei suoi diritti o interessi, in particolare imponendo l'accettazione del mutamento dell'equilibrio economico delle prestazioni stabilito nel contratto, posto che l'obbligo di buona fede è semplicemente volto ad impedire (e non a provocare) ai contraenti un minor vantaggio ovvero un maggior aggravio economico”.

Dalla violazione della suddetta regola di correttezza discende la finzione di avveramento ex art. 1359 c.c.

Nell'ipotesi di negozio condizionato, per l'operatività dell'art. 1359 c.c., in virtù del quale la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento, è necessaria la sussistenza di una condotta dolosa o colposa di detta parte, non riscontrabile nel caso di mero comportamento inattivo, salvo che questo non costituisca violazione di un obbligo di agire imposto dal contratto o dalla legge (Cass., n. 8843/2013).

Si richiede, pertanto, affinché la finzione di avveramento possa operare che il mancato avveramento dipenda dal comportamento di una delle parti; che la parte che ha determinato il mancato avveramento ne abbia tratto un beneficio; che il mancato avveramento sia dipeso da una condotta dolosa o colposa della parte.

Quanto all'ambito di applicazione, l'art. 1359 c.c. trova applicazione nella sola ipotesi di condizione casuale (il cui avveramento dipende, cioè, dal caso o dalla volontà di terzi) o di condizione mista (il cui avveramento dipende in parte dal caso o dalla volontà dei terzi, in parte dalla volontà di uno dei contraenti), ma non nell'ipotesi di condizione potestativa semplice o impropria (Cass., n. 8172/2013).

La finzione di avveramento, difatti, non può applicarsi in caso di condizione potestativa, attesa l'incompatibilità tra la libertà di cui gode la parte in ordine alla verificazione dell'evento dedotto in condizione e l'obbligo comportamentale ex art. 1359 c.c.

Tuttavia, non mancano indirizzi di segno opposto.

Una parte della dottrina, difatti, sostiene che anche l'esercizio della libertà di decidere circa l'avveramento o il mancamento della condizione sarebbe sottoposto al limite costituito dal dovere di correttezza di cui all'art. 1358 c.c., come tale sanzionabile dalla finzione di avveramento.

C lausola di condizione sospensiva e regime fiscale

La condizione, intervenendo sulla efficacia del contratto, assume rilevanza anche ai fini fiscali sia delle imposte sui redditi, sia dell'imposta sul valore aggiunto e di registro.

Quanto alle imposte sui redditi, in ordine alla condizione sospensiva apposta ad un contratto traslativo, occorre distinguere tra operazione intervenuta tra privati e quella effettuata nell'ambito di un'impresa commerciale.

Se l'operazione è effettuata tra i privati, il provento appartiene alla categoria dei redditi diversi (art. 67, d.P.R. n. 917/1986) e va tassato nel periodo d'imposta nel quale il corrispettivo è effettivamente percepito.

Se, invece, l'operazione è effettuata nell'ambito di un'impresa, il periodo d'imposta che rileva è quello nel quale avviene il trasferimento giuridico del bene, indipendentemente dal momento in cui è corrisposto il prezzo della cessione.

Quanto all'Iva, se il contratto traslativo sospensivamente condizionato è concluso tra soggetti IVA, l'operazione si considera effettuata nel momento in cui si producono gli effetti traslativi del contratto, fatta eccezione per l'ipotesi in cui l'acquirente paghi anticipatamente il corrispettivo o emetta fattura, ovvero, per i beni mobili, sia trascorso un anno dalla consegna o spedizione (art. 6, d.P.R. n. 633/1972).

Profili fiscali.

Il contratto di vendita, stipulato e registrato prima della data di entrata in vigore del d.P.R. n. 643/1972, istitutivo dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili (I.N.V.I.M.), non è assoggettabile all'imposta medesima, ancorché sia sottoposto a condizione sospensiva verificatasi dopo quella data, tenuto conto che tale condizione, in applicazione del principio fissato dall'art. 1360 c.c., non derogato dal citato decreto, opera retroattivamente al tempo della conclusione del contratto stesso, e che inoltre detto tributo comunale, di natura indiretta e con strutturazione analoga all'imposta di registro, è sottoposto, ai sensi dell'art. 31 del decreto istitutivo e per quanto non espressamente previsto, alla disciplina relativa all'imposta di registro, ivi compresa, pertanto, la disposizione transitoria dettata dall'art. 77 del d.P.R. n. 634/1972 con riguardo agli atti sottoposti a condizione (Cass. I, n. 4735/1981).

Il contratto di locazione con patto di futura vendita stipulato inter partes anteriormente alla riforma tributaria del 1973 è del tutto assimilabile al contratto di vendita con patto di riservato dominio. In entrambe le fattispecie il detentore dell'immobile, sia locatario che compratore, non acquistò la proprietà del bene all'atto della stipula del rispettivo contratto ma in epoca più distanziata, ben specificata, e solo ed in quanto abbia assolto "medio termine" il pagamento di tutte le rate di prezzo pattuite. Da tale equiparazione consegue che il trattamento fiscale, più favorevole, previsto dalla legge sull'imposta di registro (art. 26, comma 3, d.P.R. n. 634/1972) per le vendite con riserva di proprietà per gli atti soggetti a condizione sospensiva, la cui verificabilità dipende dalla volontà del venditore o dell'obbligato, è estensibile alla locazione con promessa di futura vendita, con riferimento al momento di pagamento dell'ultima quota di preammortamento del periodo previsto, con il risultato che in sede di registrazione, l'imposta da pagare per l'atto di assegnazione in proprietà è a misura fissa, senza possibilità per l'ufficio di pretendere supplementi, a titolo di imposta proporzionale, allorché si producono gli effetti reali del contratto (Comm. trib. centr. XXVI, 3 luglio 1992, n. 4257).

In tema di imposte sui redditi, l'art. 81 comma 1 lett. a) d.P.R. n. 917/1986, nell'assoggettare ad imposizione, tra i redditi diversi, le plusvalenze derivanti dalla vendita d'immobili posta in essere al di fuori dell'esercizio di imprese, individua il presupposto dell'obbligazione tributaria in una fattispecie a formazione progressiva, per il cui perfezionamento è necessario il concorso di due elementi costitutivi, il secondo dei quali è rappresentato dalla vendita del terreno o dell'edificio, mentre il primo si realizza alternativamente mediante la lottizzazione del terreno o l'esecuzione di opere finalizzate a renderlo edificabile. Tale disposizione, diversamente dall'art. 76 d.P.R. n. 597/1973, non pone una presunzione assoluta circa l'intento speculativo della vendita di suoli che siano stati oggetto di lottizzazione o dell'esecuzione di opere tali da renderli edificabili, ma ancora la plusvalenza all'effettiva sussistenza di un rapporto di causalità tra la maggiorazione del prezzo di vendita per l'alienante e la possibilità per l'acquirente di realizzare opere edilizie in conseguenza della lottizzazione. A tal fine, pertanto, un terreno deve considerarsi lottizzato allorquando l'autorità competente abbia provveduto ad emettere la prescritta autorizzazione, senza che assuma alcun rilievo l'eventuale subordinazione della lottizzazione ad una condizione sospensiva o risolutiva (ad esempio, la stipulazione di una convenzione da trascrivere o l'effettiva realizzazione di opere edilizie), mentre l'intervenuta scadenza del termine di efficacia dell'autorizzazione comporta, in assenza di proroghe esplicite e formali, l'inidoneità della stessa a produrre vantaggi economici, assoggettabili a tassazione (Cass. sez. trib., n. 23352/2006).

In particolare, in tema di redditi diversi, per l'applicazione dell'art. 76, comma 3, n. 1), d.P.R. n. 597/1973- che considera in ogni caso fatta con fini speculativi, senza possibilità di prova contraria, la lottizzazione di terreni e la successiva vendita degli stessi - un terreno deve ritenersi giuridicamente "lottizzato" nel momento in cui l'autorità competente ha emesso la necessaria autorizzazione alla lottizzazione, e non è indispensabile che si sia già realizzata la condizione sospensiva cui l'autorizzazione è subordinata, cioè la stipula di una convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda i vari oneri a carico di quest'ultimo: diversamente, infatti, si giungerebbe a risultati paradossali tanto in materia civile e penale (perché diventerebbe illegittima la diffusa prassi delle vendite frazionate di ampi appezzamenti, dopo che sia stata emessa autorizzazione alla lottizzazione, a vari proprietari che si assumono ciascuno una parte degli oneri stipulando la convenzione con il comune) quanto in materia tributaria (essendo evidente che i criteri di valutazione di un terreno si modificano con l'autorizzazione alla lottizzazione; Cass. sez. trib., n. 15208/2001).