Contratto di vendita

Premessa

Il contratto di vendita è disciplinato dagli artt. 1470 e seguenti c.c., in cui è contenuta la definizione di compravendita e la normativa di riferimento.

Non rappresenta questa, dati l'angusto ambito e la vastità dell'argomento, la sede per tentare di sviscerare tutte le numerose questioni sottese all'istituto in esame, sicché verranno qui analizzati solo i profili critici maggiormente delicati, rinviando per gli approfondimenti alle altre formule dedicati ai vari tipi di vendita.

Si tratta di un contratto traslativo del diritto di proprietà o di altro diritto di godimento, a titolo oneroso e volontario.

Affinché possa esistere un contratto di vendita, è fondamentale che il trasferimento di una proprietà o altro diritto avvenga a fronte della quantificazione di un prezzo determinato o determinabile, cioè di una somma di denaro stabilita nello stesso contratto dal venditore, da terzi (si pensi a pubbliche autorità) ovvero desumibile (cfr. artt. 1473-1474 c.c.).

Il contratto di vendita è nullo, quando non è possibile stabilire un prezzo per la compravendita.

Se il compenso per la cessione di un bene o di una proprietà è costituito da un “corrispettivo” diverso da una determinata somma in denaro, la figura negoziale non può più essere inquadrata nella vendita, ma nel contratto di permuta.

Gli effetti giuridici e il passaggio di proprietà dal venditore all'acquirente si hanno al momento in cui le parti del contratto raggiungono l'accordo, anche quando il bene non è ancora stato consegnato e il prezzo non è ancora stato pagato: si parla a tal proposito di “negozio consensuale” del contratto di vendita.

Per le vendite che hanno ad oggetto una cosa futura l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza.

Il contratto di vendita non presuppone, in via generale, dei particolari obblighi formali. Per la compravendita vale, cioè, il principio venerale della libertà di forma, eccezion fatta per particolari ipotesi riferite alla natura specifica del bene oggetto del contratto.

In particolare, per la vendita di beni immobili che comportano il trasferimento di diritti di proprietà o altri diritti reali di godimento la forma del contratto di compravendita è obbligatoriamente scritta, pena nullità dell'accordo, ai sensi di quanto previsto dall'art. 1350 c.c. Per i beni mobili, invece, non sono richieste particolari regole nella forma del contratto che, pertanto, è libera. Per la vendita di un'automobile iscritta al P.R.A. parimenti non è necessaria la forma scritta ai fini della validità del contratto di vendita, non dovendosi confondere tale forma con gli obblighi e gli adempimenti in materia di registrazione della proprietà del veicolo nei pubblici registri.

Gli elementi essenziali del contratto di compravendita

Elementi essenziali del contratto di compravendita sono il consenso, il prezzo e l'oggetto. Deriva da quanto precede, pertanto, che in mancanza di specifica pattuizione altri elementi – pur contrattualmente previsti – non hanno il connotato della essenzialità e pertanto non possono influire sulla validità del contratto, ove vengano meno, e deve, di conseguenza, trovare applicazione la regola di cui all'art. 1419 c.c. (Cass. II, n. 8363/2011).

Solo l'indicazione di un prezzo assolutamente privo di valore, meramente apparente e simbolico, può determinare la nullità della vendita per difetto di uno dei suoi requisiti essenziali, mentre la pattuizione di un prezzo, notevolmente inferiore al valore di mercato della cosa venduta, ma non del tutto privo di valore, pone solo un problema concernente l'adeguatezza e la corrispettività delle prestazioni ed afferisce, quindi, all'interpretazione della volontà dei contraenti ed all'eventuale configurabilità di una causa diversa del contratto (Cass. II, n. 9640/2013).

Il pagamento del prezzo della compravendita, in quanto oggetto di un'obbligazione pecuniaria, deve effettuarsi, ex art. 1277 c.c., in moneta avente corso legale, salvo diversa volontà delle parti, sicché, in assenza di prova di quest'ultima, lo stesso, qualora eseguito mediante cessioni di cambiali, non ha effetto solutorio, avendo la cambiale natura di strumento per la circolazione del credito e non di pagamento, ed avvenendo la cessione o la girata pro solvendo e non pro soluto, ove non differentemente ed espressamente pattuito (Cass. II, n. 24560/2013).

La vendita di cosa futura (rinvio)

A differenza del contratto preliminare, la vendita di cosa futura non integra gli estremi del contratto “in formazione”, ma costituisce un negozio perfetto ab initio, avente la sola particolarità che l'effetto traslativo è rinviato al venire ad esistenza del bene, al cui avverarsi esso si produce automaticamente, senza che occorra un successivo atto di trasferimento; pertanto, nel caso in cui la vendita abbia ad oggetto un immobile in costruzione, è necessario che l'atto contrattuale, ai sensi dell'art. 17 l. n. 47/1985, indichi, a pena di nullità, gli estremi della concessione ad edificare (Cass. III, n. 21739/2010). Costituendo un negozio perfetto ab origine, con contenuto ed effetti obbligatori, di cui il principale per il venditore è quello di osservare un comportamento necessario perché la cosa venga ad esistenza, la mancata consegna della cosa stessa (nella specie, bene immobile) nel termine contrattualmente stabilito determina a carico del venditore l'insorgere del rischio per il ritardo nell'adempimento (c.d. perpetuatio obligationis, ex art. 1721 c.c.; Cass. II, n. 20998/2009).

Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili futuri, la forma scritta è necessaria solo per la stipulazione del contratto ad effetti obbligatori e non anche per l'individuazione del bene, la cui proprietà è trasferita non appena lo stesso viene ad esistenza (Cass. I, n. 9994/2016).

Nell'ipotesi di emptio spei speratae, a norma dell'art. 1472, comma 2, c.c., la vendita è soggetta alla condicio iuris della venuta ad esistenza della cosa alienata, la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento, bensì la sua nullità per mancanza dell'oggetto. E poiché, ove si tratti dei frutti naturali della cosa, il passaggio di proprietà avviene, a mente dell'art. 821 c.c., con la separazione dei primi dalla seconda, ne consegue che il rischio del verificarsi di eventi che impediscano la venuta ad esistenza dei frutti naturali della cosa, al pari del rischio della mancata venuta ad esistenza di quest'ultima, è a carico del venditore, giacché grava su di esso, salvo patto contrario, l'obbligazione di separazione dei frutti dalla cosa principale che si trovi nel suo dominio e possesso e, dunque, nella sua disponibilità giuridica e materiale (Cass. II, n. 14461/2011).

Il rimedio della garanzia per vizi, apprestato dall'art. 1490 c.c. a tutela del compratore, opera anche nell'ipotesi di vendita di cosa futura (Cass. II, n. 5202/2007).

La vendita di cosa altrui (rinvio)

La vendita di cosa parzialmente altrui ha effetti obbligatori soltanto per la quota relativa a diritti altrui, mentre per la parte soggetta al potere di disposizione dell'alienante produce immediati effetti traslativi, salvo che l'acquirente non faccia valere i diversi diritti conferitigli dall'art. 1480 c.c. (Cass. II, n. 3088/2014).

L'ipotesi di vendita di cosa solo parzialmente altrui si configura esclusivamente sulla base della situazione oggettiva della res alienata al momento della stipula del relativo negozio, indipendentemente dagli elementi soggettivi, che possono riflettersi unicamente sulle conseguenze. Pertanto, ancorché la cosa venduta appartenga per quote indivise al venditore e a un terzo, trova applicazione l'art. 1478 c.c., alla cui stregua il venditore è obbligato a far conseguire al compratore la proprietà del bene, acquisendola egli stesso dal dominus o procurando, nelle forme previste, direttamente la ratifica del suo operato da parte del dominus stesso. Gli elementi soggettivi, al contrario, possono riflettersi unicamente sulle conseguenze di tale situazione, che sono diverse, a seconda che il compratore sia in buona o mala fede. Nel primo caso, infatti, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto nella sua interezza, oltre a rimborsi e risarcimento, quando le circostanze del caso concreto facciano ritenere che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; nel secondo caso, invece, nell'ipotesi cioè che il compratore fosse a conoscenza del fatto che il venditore era soltanto comproprietario, il compratore può ottenere soltanto una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni (Cass. II, n. 24144/2015).

Peraltro, perché si abbia vendita di cosa altrui, è rilevante non il convincimento che l'alienante abbia o meno dell'altruità della cosa, ma l'effettiva appartenenza ad altri della stessa (Cass. II, n. 7515/2007).

La disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui si applica in base alla situazione oggettiva della res alienata, sicché il trasferimento parziale del bene non dipende da una volontà del venditore in tal senso, ma dal principio di conservazione degli effetti negoziali, che si esprime nell'art. 1480 c.c. (Cass. II, n. 20347/2015).

L'evizione, totale e parziale, della cosa

Fra le obbligazioni principali del venditore rientra quella di consegnare la cosa al compratore e di garantirlo dall'evizione; sicché, finché la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore è obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all'epoca del contratto (Cass. II, n. 7957/2013).

L'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell'ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina, al pari dell'ipotesi di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una qualitas fundi, con conseguente applicazione dell'art. 1489 cod. civ., estensivamente interpretato, il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno (Cass. II, n. 14324/2014).

La responsabilità per evizione del venditore è l'effetto dell'esercizio di “diritti” del terzo, senza altra qualificazione, che possano essere fatti valere sulla cosa venduta e va rapportata, quindi, a qualsiasi diritto anche di carattere personale (come, ad es., il diritto di riscatto agrario). Ne consegue che il promissario acquirente ha la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, ai sensi dell'art. 1481 c.c., ove sussista, in suo danno, pericolo di rivendica da parte del titolare della prelazione agraria violata (Cass. II, n. 24131/2013).

Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art. 1476 c.c., conseguono al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass. II, n. 5561/2015).

Nell'ipotesi di evizione totale, il venditore deve normalmente risarcire al compratore il danno, nei limiti del cd. interesse negativo, costituito dalla restituzione del prezzo, dal rimborso delle spese della vendita e dai frutti, che l'acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, oltre gli accessori e le spese giudiziali; tuttavia, qualora si accerti che abbia agito con dolo o con colpa, in riferimento alla particolare causa che ha determinato l'evizione, il venditore è obbligato al risarcimento integrale del danno, comprensivo anche del lucro cessante, ponendosi la causa di evizione sullo stesso piano giuridico dell'inadempimento (Cass. II, n. 18259/2015). Con riferimento alle spese giudiziali si veda Cass. II, n. 10767/2023.

Il compratore, evitto anche in via parziale, ha diritto al risarcimento del danno subito sia per la lesione dell'interesse negativo che per la lesione dell'interesse positivo. Quanto al primo aspetto, il diritto del compratore al risarcimento del danno, nei limiti dell'interesse negativo, sorge in conseguenza del mero fatto della perdita del diritto acquistato, facendo venir meno la ragione giustificatrice della controprestazione ed alterando l'equilibrio del sinallagma funzionale, con la conseguente necessità che vi sia posto rimedio mediante ripristino della situazione economica dell'acquirente, senza che rilevi in tal caso l'eventuale buona fede del venditore; quanto al secondo profilo, invece, in caso di lucro cessante, l'acquirente, per ottenerne il risarcimento, deve provare non solo il danno subito, ma anche la colpa di parte venditrice (Cass. VI, n. 20877/2011). Il diritto del compratore al risarcimento del danno nei limiti dell'interesse negativo sorge in conseguenza del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, facendo venire meno la ragione giustificatrice della controprestazione ed alterando l'equilibrio del sinallagma funzionale, con la conseguente necessità che vi sia posto rimedio mediante ripristino della situazione economica dell'acquirente. L'eventuale buona fede del venditore non rileva ai fini del risarcimento del danno nei limiti suddetti.

Mentre la garanzia per evizione opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione di risarcimento danni che presuppone di per sé la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene. Da ciò consegue, fra l'altro, che tale azione si rende ammissibile, in alternativa, ovvero, cumulativamente, con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo (Cass. II, n. 26852/2013).

Quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo (Cass. II, n. 24340/2011).

La garanzia per i vizi della cosa venduta

In tema di inadempimento del contratto di compravendita, è sufficiente che il compratore alleghi l'inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un'obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ne consegue che, solo ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l'esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore (Cass. III, n. 21927/2017). Più in generale, l'onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbia preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza (Cass. III, n. 18947/2017).

Più in generale, è sufficiente che il compratore alleghi l'inesatto adempimento, ovvero denunci la presenza di vizi che rendano la cosa inidonea all'uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, mentre è a carico del venditore, quale debitore di un'obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene; ne consegue che, ove detta prova sia stata fornita, spetta al compratore di dimostrare l'esistenza di un vizio o di un difetto intrinseco della cosa ascrivibile al venditore (Cass. II, n. 24731/2016).

Qualora la vendita abbia ad oggetto cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza; ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa (Cass. n. 14595/2020).

L'art. 1491 c.c. – in base al quale il venditore non è tenuto alla garanzia per i vizi della cosa venduta ove questi siano facilmente riconoscibili al momento della conclusione del contratto – non opera quando la consegna della merce sia successiva a tale conclusione. Qualora, invero, la consegna della merce sia successiva alla conclusione del contratto, ai fini dell'esclusione della garanzia di cui all'ultima parte dell'art. 1491 c.c., la facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta deve essere, piuttosto, verificata con riferimento non al momento della conclusione del contratto, bensì a quello in cui il compratore abbia ricevuto la merce, in questo momento soltanto potendo egli esaminare lo stato in cui essa si trova (Cass. II, n. 23521/2016).  Sulla facile riconoscibilità in generale si veda Trib. Vicenza I, n. 445/2025.

A sua volta, l'art. 1490, comma 2, c.c., secondo cui il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa, presuppone che il venditore abbia raggirato il compratore tacendo consapevolmente i vizi della cosa venduta dei quali era a conoscenza, inducendolo così ad accettare la clausola di esonero dalla garanzia che altrimenti non avrebbe accettato, sicché la norma non si applica ove il venditore sia all'oscuro, anche per sua colpa grave, dell'esistenza dei vizi (Cass. II, n. 9651/2016).

L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza (Cass. II, n. 14289/2018). Per Cass. II, n. 57/2018, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità.

I vizi redibitori e la mancanza di qualità, le cui azioni sono soggette ai termini di prescrizione e decadenza ex art. 1495 c.c. si distinguono dall'ipotesi di consegna di aliud pro alio che dà luogo ad una ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini predetti, e che ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l'acquisto, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti, facendola degradare in una sottospecie affatto dissimile da quella dedotta in contratto (Cass. II, n. 10045/2018). Più precisamente, si ha vizio redibitorio ovvero mancanza di qualità essenziali della cosa consegnata al compratore qualora questa presenti imperfezioni concernenti il processo di produzione o di fabbricazione che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, ovvero appartenga ad un tipo diverso o ad una specie differente da quella pattuita. Si ha, invece, consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c. svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., qualora il medesimo bene sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli essere del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della cosa venduta e quindi, a fornire l'utilità richiesta (Cass. I, n. 2313/2016).

La nascita di un'obbligazione svincolata dai termini di prescrizione e decadenza previste in tema di garanzie per vizi (artt. 1495,1512 e 1669 c.c.) può ritenersi avvenuta non solo ove vi sia stato il riconoscimento dei vizi, ma anche e soprattutto ove, da tale riconoscimento, sia scaturito l'impegno o l'obbligo di provvedere alla loro eliminazione, dato che, diversamente, il riconoscimento avrebbe solo effetto ai fini dell'interruzione della prescrizione che, per giurisprudenza costante, costituisce eccezione in senso lato. Inoltre, la formazione della cosa giudicata su un capo della sentenza per mancata impugnazione può verificarsi solo con riferimento a quei capi dotati di autonomia ed indipendenza (Cass. II, n. 28232/2017). A proposito del riconoscimento dei vizi come fattore escludente l'onere della denuncia si veda Cass. II, n. 8775/2024. Peraltro, nella ipotesi in cui il venditore si impegni a eliminare i vizi e l'impegno sia accettato dal compratore, pur sorgendo a carico del venditore una autonoma obbligazione di facere, l'originario diritto del compratore alla riduzione del prezzo e alla risoluzione del contratto resta soggetto alla prescrizione annuale di cui all'art. 1495 c.c. (Cass. II, n. 20705/2017).

La prescrizione dell'azione di garanzia accordata al compratore decorre, in ogni caso, dalla consegna allo stesso del bene, non rilevando in senso contrario che l'acquirente non abbia la possibilità di scoprire il vizio, nonostante l'avvenuta consegna, o che questo gli sia stato dolosamente occultato dal venditore, con espedienti o raggiri, salva tuttavia la possibilità, in tale ultimo caso, di invocare la sospensione della prescrizione, agli effetti dell'art. 2941, n. 8, c.c., ove si accerti la sussistenza di una dichiarazione del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero quanto, altresì, caratterizzata dalla consapevolezza dell'esistenza della circostanza taciuta e dalla conseguente volontà recipiente (Cass. II, n. 18891/2017).

In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta (Cass. II, n. 11046/2016). Più precisamente, ai fini della decorrenza del termine breve di otto giorni per la denuncia, va considerato che solo per il “vizio apparente”, che è quello rilevabile attraverso un rapido e sommario esame del bene utilizzando una diligenza inferiore a quella ordinaria, il dies a quo decorre dal giorno del ricevimento della merce, mentre per gli altri vizi, il termine decorre dal momento della “scoperta”, la quale si ha allorquando il compratore abbia acquistato “certezza” (e non semplice sospetto) che il vizio sussista (Cass. II, n. 22107/2015).

La denuncia dei vizi della cosa venduta, ai sensi degli artt. 1492 e 1495 c.c., non richiede un'esposizione dettagliata, in quanto la finalità di avvisare il venditore sulle intenzioni del compratore e di consentirgli la tempestiva verifica della doglianza può essere assolta anche da una denuncia generica, purché essa renda il venditore edotto che il compratore ha riscontrato, sebbene in modo non ancora esauriente e completo, vizi che rendono la cosa inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (Cass. II, n. 25027/2015).

La Seconda Sezione della S.C., con ordinanza interlocutoria del 2 ottobre 2018, n. 23857, ha rimesso all'esame del Primo Presidente, per la valutazione dell'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, la seguente questione di massima di particolare importanza: “se, previa qualificazione dell'istituto della garanzia per vizi nella compravendita, con esclusione delle ipotesi disciplinate dal codice del consumo, siano configurabili idonei atti interruttivi della prescrizione di cui all'art. 1495, comma 3, c.c., ai sensi degli artt. 2943 ss. c.c., diversi dalla proposizione dell'azione giudiziale e se, ed in quale misura, detti atti interruttivi inibiscano il decorso della prescrizione in relazione alle azioni edilizie di cui all'art. 1492, comma 1, c.c.”.

Il riconoscimento dei difetti che, ai sensi dell'art. 1495, comma 2, c.c., esonera il compratore dall'onere della tempestiva denuncia, consiste in una manifestazione di scienza circa la sussistenza della situazione lamentata dall'acquirente, la quale, pur non richiedendo un'assunzione di responsabilità né forme particolari, deve essere univoca, convincente e provenire dal venditore, sicché ove il riconoscimento provenga da un terzo estraneo al rapporto contrattuale, pur edotto dall'alienante delle lamentele dell'acquirente, questi non è esonerato dall'onere della tempestiva denunzia dei vizi nei confronti del compratore (Cass. II, n. 8420/2016).

A risoluzione di contrasto, le Sezioni Unite hanno affermato che la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e  40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendosi intendere, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. S.U.,  n. 8230/2019).

Ancora a  risoluzione di contrasto, le Sezioni Unite hanno affermato che, in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi  (Cass. S.U. n. 11748/2019).

Le Sez. Unite, su questione di massima di particolare importanza, hanno affermato il seguente principio di diritto: “Nel contratto di compravendita costituiscono – ai sensi dell'art. 2943, comma 4, c.c. – idonei atti interruttivi della prescrizione dell'azione di garanzia per i vizi, prevista dall'art. 1495, comma 3 c.c., le manifestazioni extragiudiziali di volontà del compratore compiute nelle forme di cui all'art. 1219, comma 1, c.c., con la produzione dell'effetto generale contemplato dall'art. 2945, comma 1, c.c.” (Cass. S.U., n. 18672/ 2019).

Infine, in tema di vendita di beni di consumo affetti da vizio di conformità, ove la riparazione o la sostituzione risultino, rispettivamente, impossibile ovvero eccessivamente onerosa, va riconosciuto al consumatore, benché non espressamente contemplato dall'art. 130, comma 2, cod. consumo, ed al fine di garantire al medesimo uno standard di tutela più elevato rispetto a quello realizzato dalla Direttiva n. 44 del 1999, il diritto di agire per il solo risarcimento del danno, quale diritto attribuitogli da altre norme dell'ordinamento, secondo quanto disposto dall'art. 135, comma 2, del cod. consumo (Cass, n.  1082/2020).

Aspetti fiscali

Nel rinviare, quanto alle agevolazioni fiscali connesse all'acquisto della prima casa, alla specifica formula, si segnaleranno qui alcune peculiarità tipiche della vendita in generale.

In tema di accertamento dell'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio finanziario ha il potere di accertare la sussistenza dell'eventuale simulazione relativa (inerente al prezzo di vendita di un bene) in grado di pregiudicare il diritto dell'Amministrazione alla percezione dell'esatto tributo, senza la necessità di un preventivo giudizio di simulazione, spettando poi al giudice tributario, in caso di contestazione, il potere di controllare incidenter tantum, attraverso l'interpretazione del negozio ritenuto simulato, l'esattezza di tale valutazione, al fine di verificare la legittimità della pretesa tributaria (Cass. V., n. 12782/2016).

Sempre in tema di  IVA, la nozione di "cessione di bene" quale presupposto impositivo, in forza  della interpretazione conforme del diritto interno a quello sovranazionale come interpretato dalla Corte di giustizia, si riferisce non al trasferimento di proprietà nelle forme previste dal diritto interno, bensì a qualsiasi operazione di trasferimento di un bene materiale con la quale una parte autorizzi l'altra a disporne di fatto come se ne fosse il proprietario, spettando al giudice di merito determinare, caso per caso, in relazione alla singola fattispecie, se una data operazione comporti il trasferimento del detto potere. Ne discende che la vendita "sale and  lease  back", unitaria e complessa operazione fondata sulla causa concreta finanziaria, impedisce di assimilare, ai fini IVA, la somma corrisposta dall'acquirente-concedente al corrispettivo dovuto al venditore in forza del tipico contratto di vendita e, allo stesso tempo, l'ininterrotta disponibilità del bene in capo all'alienante-utilizzatore, impedisce di assimilare l'operazione  ad  una "cessione di bene", in ragione dell'assenza di autorizzazione in capo all'acquirente-concedente di disporre del bene come se ne fosse proprietario (Cass. V, n. 11023/2021). In particolare, per escludere dal novero delle «cessioni di beni» imponibili la vendita "sale and  lease  back", oltre all'accertamento dell'unicità della complessa operazione, è necessaria la verifica della liceità del contratto, con particolare riguardo alla finalità elusiva di obblighi tributari eventualmente perseguita; spetta al giudice di merito, pertanto, verificare che essa sia stata effettivamente  posta in essere  per soddisfare reali esigenze di liquidità, quale libero esercizio dell'attività economica, e che non si sia tradotta in un uso distorto o improprio dello strumento negoziale o in un comportamento anomalo rispetto alle ordinarie logiche d'impresa, volto a realizzare, non la causa concreta del negozio, ma esclusivamente o essenzialmente un indebito vantaggio fiscale, contrario allo scopo delle norme tributarie .

L'art. 1, nota 2-bis, della tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 (poi modificata dalla l. n. 549/1995) non contempla alcuna deroga al termine ivi previsto per l'assolvimento dell'onere di assumere la residenza nell'immobile per il quale si è fruito del beneficio della riduzione delle imposte connesse alla registrazione del contratto di vendita. Pertanto, la mancata assunzione della residenza nel Comune ove è situata l'abitazione acquistata comporta la perdita delle agevolazioni fiscali concesse provvisoriamente e il diritto dell'Amministrazione finanziaria al recupero dell'imposta di registro con aliquota ordinaria e connessa soprattassa (Cass. V., n. 10586/2015).

In tema di imposte sui redditi d'impresa, per la determinazione della plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile, ai sensi dell'art. 54 del d.P.R. n. 917/1986, occorre avere riguardo alla differenza fra il prezzo di cessione e quello di acquisto, e non, come per l'imposta di registro, al valore di mercato del bene, essendo i principi relativi alla determinazione del valore di un bene, che viene trasferito, diversi a seconda dell'imposta da applicare. Ne consegue che, in presenza di contabilità formalmente regolare, per procedere all'accertamento previsto dall'art. 39, primo comma, lettera d), del d.P.R. n. 600/1973, le valutazioni effettuate dall'UTE non sono sufficienti per giustificare una rettifica in contrasto con le risultanze contabili, ma possono essere vagliate nel contesto della situazione contabile ed economica dell'impresa, e, ove concorrano con altre indicazioni documentali o presuntive gravi, precise e concordanti (quali l'assoluta sproporzione tra corrispettivo dichiarato e il valore di mercato dell'immobile), costituire elementi validi per la determinazione dei redditi da accertare (Cass.V., n. 24054/2014).

In tema di INVIM, è nullo l'avviso di accertamento con il quale l'Agenzia delle Entrate abbia rettificato il valore di un immobile oggetto di compravendita sulla base di una stima UTE, qualora la motivazione dell'avviso di accertamento faccia riferimento ad altri atti, non conosciuti né ricevuti dal contribuente, non riprodotti nell'avviso stesso e neppure allegati, senza che possano trovare rilievo eccezioni riferite alla tutela della privacy, trattandosi di un adempimento obbligatorio ex lege.

Il corrispettivo della vendita di un complesso di unità immobiliari, effettuato da una società avente come oggetto principiale l'attività di compravendita di immobili, costituisce, a norma dell'art. 53 (ora art. 85), comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 917/1986, ricavo interamente tassabile, atteso che la tassabilità della sola plusvalenza riguarda il corrispettivo realizzato mediante cessione di beni relativi all'impresa diversi da quelli alla cui produzione o al cui scambio essa è diretta.

In tema di plusvalenze (tassabili) di cui all'art. 81 (ora 67), comma 1, lett. a) e b) del d.P.R. n. 917/1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola, la mancata indicazione, nell'atto di vendita dell'immobile, del valore del cespite, così come rideterminato a norma dell'art. 7 della l. 28 dicembre 2001, n. 448, non costituisce condizione ostativa alla facoltà del contribuente di assumere come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello alla data del 1° gennaio 2002 individuato sulla base di una perizia giurata.