Contratto di vendita di immobili in comproprietà

Dalla proprietà alle proprietà

Il codice civile disciplina all'art. 834 c.c. lo statuto ordinario e principale della proprietà.

Come sostenuto da alcuni autori, attualmente si è passati "dalla proprietà alle proprietà", in quanto al regime ordinario della proprietà si affiancano una serie di regimi alternativi che divergono dal regime ordinario e tipico previsto dalla norma sopra citata. Si tratta di regimi giuridici della proprietà introdotti da normative anche di settore in ragione della natura giuridica del bene che forma oggetto del diritto di proprietà.

Per Cass., II, n. 2701/2019, il contratto di vendita di un bene in comunione stipulato da uno solo dei comproprietari, nel quale compratore e venditore abbiano, tuttavia, considerato l'immobile come un unicum inscindibile, è, comunque, valido, risultando, secondo i principi generali che regolano il regime giuridico della comunione pro indiviso, meramente inopponibile al comproprietario che non ha preso parte all'atto.

La proprietà temporanea

Tra tali tipi alternativi di proprietà, a lungo si è discusso dell'ammissibilità di una proprietà temporanea, cioè di un modello di proprietà cd. precaria o risolubile.

Il dibattito nasce dalla considerazione che il carattere della perpetuità rappresenta un corollario della pienezza della proprietà: il diritto di proprietà è un diritto pieno del titolare a patto che sia un diritto perpetuo.

Tuttavia, rispetto all'archetipo dell'art. 834 c.c., caratterizzato dalla pienezza e, quindi, dalla perpetuità, si è osservato che lo stesso legislatore contempla delle ipotesi di proprietà non perpetua, quali ad es. la sostituzione fedecommissaria ex art. 692 c.c. e la vendita con patto di riscatto ex art. 1500 c.c..

La multiproprietà

In passato si discuteva sulla possibilità di far rientrare tra le ipotesi di proprietà temporanea anche la multiproprietà (detto anche contratto di time sharing), la quale rappresenta certamente un sotto-tipo di proprietà alternativo a quello ordinario dell'art. 834 c.c..

La multiproprietà si caratterizza per il concorso di diritti di proprietà facenti capo a più soggetti e insistenti sullo stesso immobile, goduto da ciascuno, a turno, per una frazione limitata dell'anno.

Da tale definizione si ricava che nella multiproprietà il fattore temporale incide sulla pienezza del diritto in maniera differente rispetto a quanto accade nella proprietà temporanea.

Ed invero, nel caso della proprietà temporanea il proprietario esercita il proprio diritto di proprietà in maniera piena, continuata (per un certo tempo continuo e ininterrotto) ma ad tempus; viceversa, nel caso della multiproprietà il proprietario esercita il proprio diritto di proprietà in maniera piena ma solo per il periodo di sua spettanza, cioè per un certo periodo ciclico e intermittente.

La multiproprietà, come sotto-tipo di proprietà alternativo a quello ordinario, è il risultato dell'esercizio dell'autonomia negoziale delle parti, che consente di derogare allo schema della proprietà piena, perpetua e continua delineato dal codice civile.

In particolare, la multiproprietà deroga al paradigma tradizionale dei diritti reali in quanto presuppone necessariamente la moltiplicazione dei soggetti titolari di diritti di proprietà sullo stesso bene, in modo che l'oggetto del dominio sia individuato, oltre che in base ai tradizionali in base ai tradizionali riferimenti spaziali e materiali presenti nella compravendita, alla luce di specifici moduli temporali.

Ratio della disciplina

Il legislatore ha sentito l'esigenza di disciplinare la multiproprietà in tema di disciplina consumeristica, in quanto la multiproprietà condivide la ratio della disciplina europea e nazionale di tutela del consumatore, quale parte debole del rapporto.

La legge, exartt. 69 e ss. d.lgs. n. 206/2005 (c. cons.), disciplina esclusivamente il contratto con il quale il consumatore acquista il diritto oggetto di multiproprietà. A norma del Codice del consumo, la multiproprietà riguarda le sole ipotesi in cui il diritto oggetto del contratto sia un diritto reale.

Tipi di multiproprietà

Esistono diverse fattispecie di multiproprietà, le quali presentano come nucleo comune l'avvicendamento a tempo indeterminato o a lungo termine, a turno, di più titolari nel godimento di uno o più immobili, per un periodo determinato o determinabile (art. 69, comma 1 c. cons.).

Una prima tipologia è rappresentata dalla multiproprietà immobiliare, la quale consiste nell'acquisto della quota di proprietà indivisa della singola unità abitativa, insieme al diritto perpetuo ed imprescrittibile dell'uso pieno ed esclusivo dell'alloggio in un periodo predeterminato ogni anno.

La multiproprietà immobiliare (o "reale") deve la sua diffusione ad una serie di pratiche commerciali diffusesi nei decenni scorsi nel settore dell'edilizia turistica-residenziale, ove si è diffusa l'idea che un immobile potesse essere collocato sul mercato massimizzando i profitti attraverso la vendita del bene ad una pluralità di soggetti, piuttosto che ad un unico proprietario.

Si è quindi iniziato a promuovere la possibilità di fruire di alloggi per vacanze versando un corrispettivo inferiore a quello che sarebbe stato necessario per realizzare una compravendita, in quanto commisurato al periodo di effettivo utilizzo dell'immobile.

Si ha, invece, multiproprietà azionaria nel caso in cui l'intero complesso immobiliare (può trattarsi anche di un albergo) è intestato ad una s.p.a. previamente costituita ed il cui capitale si compone di azioni ordinarie e di azioni privilegiate.

Le azioni ordinarie conferiscono al titolare l'effettivo potere di controllo della società, mentre il titolare delle azioni privilegiate ha il diritto di godimento periodico, a titolo gratuito od oneroso, su una determinata unità immobiliare, la quale fa parte di un complesso immobiliare gestito come impresa alberghiera che quale fornisce servizi per i multiproprietari.

L'azionista privilegiato, quindi, non ha un diritto reale sul bene ma solo un diritto di credito nei confronti della società.

Una variante delle prime due è rappresentata dalla multiproprietà alberghiera, la quale può in concreto seguire lo schema immobiliare o lo schema azionario.

Il godimento turnario necessita di un gestore al quale affidare la disponibilità delle strutture e dell'azienda alberghiera. In tale prospettiva, solo nella multiproprietà immobiliare si ha la diretta attribuzione di un potere al multiproprietario, senza lo schermo societario o i vincoli di destinazione alberghiera.

La natura giuridica della multiproprietà

Date le peculiarità che la contraddistinguono, a lungo si è discusso in merito alla natura giuridica della multiproprietà.

In passato si era diffusa la teoria della comunione ordinaria, a norma degli artt. 1100 e ss c.c..

Tuttavia, si è osservato che la multiproprietà presenta delle evidenti differenze rispetto all'istituto della comunione, attesa l'immodificabilità della destinazione, il divieto di divisione del bene oggetto di multiproprietà e l'esistenza dello ius adcrescendi nella comunione ordinaria, nel caso di rinuncia di uno dei comproprietari al proprio diritto.

Alla luce di tali argomentazioni, pare preferibile la tesi della concorrenza di diritti analoghi alla proprietà individuale, in quanto oggetto della multiproprietà è una frazione spazio-temporale del bene, così come oggetto della proprietà ordinaria è un bene individuato spazialmente.

La disciplina

Nell'ottica di tutela della parte debole del rapporto, la legge (d.lgs. n. 427/1998, confluito nel Codice del consumo) tutela il consumatore acquirente di una multiproprietà, disciplinando il contratto relativo all'acquisto di un diritto di godimento ripartito di beni immobili e concluso tra il consumatore e un venditore o promotore professionale.

In tale prospettiva, la legge prevede, da un lato, degli obblighi di tutela a carico del venditore, a garanzia di chiarezza e trasparenza in ogni fase negoziale e, dall'altro, prevede in favore del consumatore uno speciale diritto di recesso, senza penalità, come ulteriore strumento di autotutela privatistica extragiudiziale.

L'art. 78 c. cons. contempla la nullità di ogni clausola o patto aggiunto di rinuncia dell'acquirente ai diritti garantiti dallo stesso Capo I o di limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore, onde l'inderogabilità di tali garanzie.

Gli obblighi di informazione precontrattuale

La legge, inoltre, contempla specifici obblighi di informazione precontrattuale nei confronti del professionista, parte forte, tenuto a informare il consumatore sulle caratteristiche del contratto, del bene oggetto del contratto, della durata ed altri elementi che devono essere presenti nel documento informativo che deve essere consegnato.

A proposito della necessità di indicare puntualmente il bene oggetto del contratto si veda Trib. Trani I, n. 1181/2024.

Gli elementi contenuti nel documento informativo devono essere trasfusi nel contratto, il quale deve avere forma scritta a pena di nullità, sempre nell'ottica di garantire alla parte debole le informazioni necessarie per poter giungere alla contrattazione.

Il recesso di pentimento

Un ulteriore strumento di tutela della parte debole del contratto di multiproprietà è rappresentato dalla facoltà concessa all'acquirente di riflettere in modo autonomo, lontano da pressioni o scelte avventate sul contratto concluso, e, quindi, eventualmente, di recedere, nei modi e nelle forme previste dalla legge.

Tale facoltà era prevista dalla disciplina comunitaria contenuta nella direttiva 94/47/ Ce ed è stata prevista dal legislatore italiano all'art. 6 del decreto di recepimento, poi trasfuso nel Codice del consumo (d.lgs. n. 206/2005).

Più nel dettaglio, il recesso di pentimento (cd. ius poenitendi o diritto di ripensamento) attribuisce all'acquirente la facoltà di sciogliere il contratto senza alcun obbligo di motivazione o vincolo.

Si tratta di una facoltà che era già presente nella nostra legislazione nelle ipotesi di vendite aggressive o caratterizzate dall'utilizzo di tecniche di persuasione potenzialmente idonee a indurre in confusione l'acquirente, facendogli compiere atti che altrimenti non avrebbe compiuto.

In una logica di speciale protezione del contraente debole, il recesso di pentimento è volto a garantire che il consenso prestato dal contraente non sia solo libero ma anche ponderato, potendo la parte cambiare idea rispetto al contratto già concluso; il pentimento, pertanto, si traduce in un atto capace di liberare la parte debole dal vincolo contrattuale non più gradito.

È di tutta evidenza, quindi, che il recesso di pentimento rappresenta un rimedio del tutto eccezionale, in quanto realizza una deroga al generale principio di vincolatività del contratto previsto dall'art. 1372, comma 1, c.c., secondo cui «il contratto ha forza di legge».

Il divieto di acconti

Al fine di evitare che in concreto lo strumento del recesso di pentimento venga di fatto reso inoperativo, la legge ha previsto a carico dell'alienante il divieto di esigere dall'acquirente somme di denaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini connessi per l'esercizio del diritto di recesso.

La ratio di tale divieto è quella di evitare che la consegna immediata di denaro da parte dell'acquirente finisca, di fatto, per limitare il reale esercizio del diritto di recesso.

È pacifico che il divieto di dazione di somme di denaro non vada inteso in senso letterale, essendo il divieto agevolmente estendibile alla dazione di assegni circolari, assegni bancari, vaglia cambiari, pagherò e disposizione di ordini di pagamento.

Posto tale divieto, la giurisprudenza si è interrogata sull'ammissibilità della consegna, prima dello spirare del termine di recesso, di un assegno con scadenza successiva al decorso di detto termine, da parte dell'acquirente di una quota di multiproprietà.

In tale peculiare ipotesi, il dubbio si pone in quanto, pur in presenza di una consegna di titoli di credito anteriore al decorso del termine per il recesso, la postdatazione dell'assegno comporta che la somma ottenuta dal venditore in acconto o caparra diventerebbe esigibile solo una volta scaduto detto termine.

Com'è noto, l'assegno bancario è un titolo di credito in cui è incorporato l'ordine diretto ad una banca di pagare a vista una somma all'ordine di una determinata persona o al portatore.

A differenza dell'assegno privo di data, che è nullo e non costituisce valido mezzo di pagamento (cfr. Cass. I, n. 5039/1996; Cass. II, n. 4368/1995), l'art. 31, comma 2, legge sull'assegno, dispone che «l'assegno bancario presentato al pagamento prima del giorno indicato come data di emissione è pagabile nel giorno di presentazione».

La postdatazione, pertanto, non è causa di nullità dell'assegno ma comporta soltanto la nullità del relativo patto per contrarietà a norme imperative, penalmente sanzionate, poste a tutela della buona fede e della regolare circolazione dei titoli di credito, onde è consentito al creditore di esigere immediatamente il suo pagamento. Ne consegue che l'assegno bancario postdatato, al pari di quello regolarmente datato, viene ad esistenza come titolo di credito al momento stesso della sua emissione, cioè al momento del passaggio della disponibilità del titolo dalla sfera del traente a quella del prenditore.

Alla luce di tali considerazioni, la giurisprudenza ha riconosciuto che anche la consegna di un assegno postdatato realizza una violazione del divieto di corrispondere acconti previsto in tema di multiproprietà (cfr. Trib. Bergamo 21 novembre 2001).

Irrinunciabilità delle garanzie

Recentemente in giurisprudenza si è posta la questione relativa alla possibilità per le parti di escludere l'applicazione delle garanzie previste dalla normativa comunitaria, recepita anche in Italia nel Codice del consumo.

Il dubbio nasce soprattutto nelle ipotesi in cui il contratto sia stipulato in Italia tra contraenti di nazionalità italiana, ma contenga una clausola secondo cui il contratto è regolato dalla legge dello Stato extracomunitario in cui si trova l'immobile venduto.

La giurisprudenza di merito pronunciatasi sul punto ha stabilito che una clausola siffatta, predisposta unilateralmente dalla società venditrice e inserita in un contratto per adesione relativo all'acquisto di un immobile in multiproprietà situato in uno Stato extracomunitario, avrebbe come unica funzione quella di eludere le garanzie previste a tutela della parte debole dalla normativa comunitaria e recepita in Italia, qualora i contraenti siano di nazionalità italiana e il contratto sia stato concluso in Italia (cfr. Trib. Chiavari 8 agosto 2000; Trib. Chiavari 12 luglio 1999).

Risulterebbe, infatti, anomalo assoggettare il negozio giuridico ad una legge straniera pur essendo i contraenti italiani e pur essendo stato il contratto concluso in Italia. Ne consegue che tali garanzie devono trovare applicazione anche in presenza di una simile pattuizione.

Il contratto nelle more del periodo concesso per il recesso

La previsione del diritto di recesso ha indotto la dottrina e la giurisprudenza ad interrogarsi in merito alla possibilità o meno di ritenere concluso il contratto, e in che termini, in pendenza del periodo concesso all'acquirente per esercitare il suo diritto di pentimento.

Sul punto si sono contese il campo tre diverse ricostruzioni.

Secondo una prima ricostruzione giurisprudenziale, durante la pendenza del periodo concesso per il recesso non si potrebbe parlare di vero e proprio contratto, in quanto il legislatore avrebbe inteso ritenere il contratto non perfetto o per lo meno non produttivo di tutti i suoi effetti nelle more dell'esercizio del diritto di recesso.

Tale ricostruzione si fonda sulla considerazione che il diritto di ripensamento dovrebbe operare non su un rapporto obbligatorio già sorto, bensì sullo stesso consenso alla conclusione del negozio.

Aderendo a tale ricostruzione, il divieto di acconti sarebbe funzionale ad evitare che l'acquirente assuma su di sé l'obbligazione di pagamento, sia pure di un acconto, onde l'inammissibilità della consegna di un assegno con data di scadenza successiva alla periodo in cui può esercitarsi il diritto di recesso.

Per altro orientamento, opposto al primo, il contratto è perfettamente concluso, valido ed efficace fin dall'inizio, salvo gli effetti espressamente vietati dalla legge, tra i quali rientra il divieto di dazione di acconti.

Tale ricostruzione sarebbe coerente con la possibilità per l'acquirente di accedere immediatamente al godimento dell'immobile, con la consapevolezza di entrambe le parti, che il vincolo contrattuale potrebbe sciogliersi entro un determinato periodo iniziale.

Secondo una terza ricostruzione, infine, in posizione mediana rispetti ai primi due orientamenti, si ritiene che il contratto sia valido ab origine ma, nonostante ciò, i suoi effetti sono differiti ad una data successiva a quella di conclusione, onde consentire all'acquirente di ponderare la convenienza della sua scelta e accettare gli effetti del contratto già sottoscritto.

Il differimento degli effetti, inoltre, sarebbe ipotizzabile mediante una condicio iuris sospensiva o un termine iniziale di efficacia.

La terza ricostruzione sembra la più coerente con la ratio del recesso di pentimento e del divieto di acconti, consistente, come già evidenziato, nella volontà del legislatore di tutelare non solo la libertà ma anche la ponderatezza del consenso prestato dall'acquirente, parte debole del contratto di multiproprietà.

Determinatezza del contratto di multiproprietà

Sempre a tutela della parte debole, la legge individua tutte le informazioni che devono essere contenute nel contratto di multiproprietà, a pena di nullità per indeterminatezza dell'oggetto.

Più in particolare, l'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio.

Per tale motivo la giurisprudenza ha riconosciuto che è nullo per indeterminabilità dell'oggetto ex art. 1346 c.c. il contratto di multiproprietà (o anche il contratto preliminare) che contenga l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente, senza indicare la quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale (Cass. II, n. 6352/2010).

Allo stesso modo è nullo per indeterminatezza dell'oggetto il contratto di vendita di certificato di associazione a complesso turistico, avente per oggetto la fruizione in multiproprietà di un immobile, che non consenta di decifrare la durata e la collocazione temporale del periodo di godimento; né il periodo di godimento può essere indicato per relationem nel modulo predisposto dal venditore in maniera non idonea ad individuare il periodo dell'anno nel quale può esplicarsi.

La giurisprudenza ha precisato, infine, che l'acquirente deve essere posto nella condizione di conoscere con esattezza non solo ciò che sta acquistando ma anche gli impegni che sta assumendo, onde la nullità del contratto diretto alla realizzazione di una multiproprietà societaria (caratterizzata dal conferimento dell'immobile nella società alla quale partecipano, acquistandone una quota del capitale, i soggetti che intendono ripartirsene il godimento) nella quale non siano ben individuati gli impegni dell'acquirente (cfr. Trib. Firenze 7 aprile 2004).

Cass. II, n. 29599/2023 ha similmente statuito la nullità di un contratto di multiproprietà, ai sensi dell'art. 1346 c.c. e degli artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 427/1998 (applicabile ratione temporis), per non aver rispettato i requisiti minimi previsti da quest'ultimo decreto in relazione agli obblighi assunti dalle parti, al bene immobile oggetto dello scambio e ai criteri di determinazione e quantificazione della tariffa annuale cui è subordinato il godimento dell'alloggio.

Profili fiscali

In tema di imposta di registro, nel caso di stipula di un preliminare di vendita, per il quale sia corrisposto un acconto, relativo ad un immobile in comproprietà, è dovuta l'imposta nella misura del 3%, anche in caso di carenza di sottoscrizione di uno dei comproprietari, in quanto la nullità civilistica dell'atto non incide sull'obbligazione tributaria dovuta dal comproprietario che ha sottoscritto l'atto, ma al più sulla ripetizione delle somme relative (Cass. trib. n. 22606/2012).

In tema di INVIM su vendita di immobile in comproprietà il ricorso contro l'avviso di accertamento, tempestivamente proposto avanti il giudice tributario da parte di un alienante, non rende ammissibile il ricorso dell'altro alienante, che sia stato proposto oltre il termine perentorio previsto dall'art. 16 d.P.R. n. 636/1972. Le obbligazioni solidali, infatti, danno luogo, sul piano processuale, a cause scindibili, ciascuna delle quali può avere sorte diversa dall'altro e, pertanto, il termine per impugnare un atto notificato a ciascuno dei condebitori, ancorché in tempi diversi, decorre per ognuno di essi dalla data della notifica nei suoi confronti, potendosi verificare la decadenza dall'impugnazione solo per alcuni, per il mancato tempestivo esercizio del relativo potere. Tale principio non resta escluso dalla regola contenuta nell'art. 1306, comma 2, c.c., che consente al condebitore inerte di opporre al creditore la sentenza favorevole formatasi nel giudizio tra quest'ultimo e altro debitore, in quanto la norma presuppone che tal sentenza sia stata già pronunciata e sia passata in giudicato (Cass. trib., n. 15449/2006; cfr. altresì Cass. I, n. 2191/1992).