Contratto di vendita ad effetti anticipati

Preliminare di vendita ad effetti anticipati

La figura del cosiddetto preliminare ad effetti anticipati va ricondotta al collegamento negoziale del contratto preliminare con un contratto di mutuo gratuito e con un contratto di comodato attributivo della mera detenzione e non del possesso, per cui il già avvenuto pagamento del corrispettivo e l'attribuzione della detenzione anticipata dell'immobile non possono essere considerati come rivelatori del compimento di una vendita indiretta, allorquando le parti abbiano, come di regola avviene, puntualizzato nel contratto di voler rinviare il trasferimento della proprietà al momento della conclusione del contratto di compravendita (Trib. Roma X, 13 gennaio 2016, n. 510).

In particolare, nel contratto preliminare di vendita d'immobile, ancorché siano previsti la consegna del bene e il pagamento del prezzo prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica di per sé l'anticipazione di tutti gli effetti traslativi del contratto definitivo, se il giudice del merito, ricostruendo la comune intenzione delle parti e valutando il loro comportamento anche successivo al contratto, accerti che trattasi di contratto preliminare improprio, cioè con alcuni effetti anticipati, ma comunque senza effetto traslativo, in quanto la disponibilità del bene ha luogo nella piena consapevolezza dell'altruità della cosa (Cass. I, n. 12634/2011; nel senso che la consegna del bene ed il pagamento anticipato del prezzo non sono indice della natura definitiva della vendita cfr. altresì Cass. n. 4863/2010).

Quanto all'acquisto della proprietà per usucapione, il possesso, oltre ad essere pacifico, incontestato e prolungato, deve essere connotato dall'animus possidendi e, quando la disponibilità del bene provenga dagli effetti anticipati derivanti dalla stipula di un contratto preliminare di vendita, deve ritenersi inesistente nel promissario acquirente tale animus, sicché la sua relazione con la cosa va qualificata come semplice detenzione e non costituisce possesso utile ai fini dell'usucapione (Trib. Roma, sez. fall., 4 febbraio 2015, n. 2636; Trib. Catanzaro I, n. 1496/2023).

In particolare, in tema di promessa di vendita, la relazione con la cosa da parte del promissario acquirente integra una detenzione qualificata (e giammai un possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta «interversio possessionis» nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.) solo nei casi in cui venga convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo. In altri termini, si avrà una detenzione esclusivamente quando le parti diano luogo ad un cd. «contratto preliminare ad effetti anticipati», nel quale si pattuisca l'immediata traslazione materiale del bene prima del rogito definitivo (Cass. S.U., n. 7930/2008; Tribunale Nola, II, 24 marzo 2009).

L'impostazione cui ormai hanno concordemente aderito la giurisprudenza di merito e di legittimità rappresenta l'effetto della previa disamina della differenziazione – assente (non deducibile) nel dato normativo – tra detenzione e possesso e, quindi, dell'affermazione che la detenzione, per trasformarsi in possesso utile ai fini dell'usucapione ventennale, necessita di uno specifico atto di interversio possessionis che deve manifestarsi all'esterno attraverso il compimento di atti che consentano di desumere, anche al possessore, che il detentore ha iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa nomine proprio.

Nell'ambito delle diverse interpretazioni giurisprudenziali si è ritenuto – in senso conforme alla decisione che si annota – che al fine di stabilire se, in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile, si abbia un possesso idoneo all'usucapione, ovvero una mera detenzione, occorre fare riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso, a tal fine dovendosi distinguere se la convenzione si configuri come contratto ad effetti reali o obbligatori, potendosi solo nel primo caso ritenere il contratto idoneo a determinare nell'indicato soggetto l'animus possidendi (Cass. n. 7142/2000).

Va ribadito, pertanto, che, allorché il promittente venditore conceda al promissario acquirente l'immediata disponibilità materiale del bene oggetto del contratto preliminare di vendita ed il promissario acquirente provveda al pagamento anticipato del prezzo pattuito o di una sua parte, si perviene ad una regolamentazione del rapporto, in cui va ravvisata, quanto alla concessione dell'utilizzazione della res da parte del promittente venditore al promissario acquirente, un comodato e, quanto alla corresponsione di somme da parte del promissario acquirente al promittente venditore, un mutuo gratuito. Da ciò consegue, tra l'altro, che, in caso di morte della parte comodataria, ex art. 1811 c.c. è possibile chiedere agli eredi l'immediata restituzione della cosa, qualificandosi da tale data il momento in cui vi è stata occupazione sine titulo comportante il pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno.

Inoltre, poiché in ipotesi di preliminare di vendita ad effetti anticipati in capo al promissario acquirente al quale sia stato consegnato in anticipo l'immobile va riconosciuta la qualità di detentore qualificato, egli sarà legittimato a proporre azione di spoglio (Trib. Messina, II, 29 giugno 2006; per l'affermazione del principio in virtù del quale il detentore qualificato del bene, ovvero chi detenga la cosa nell'interesse proprio in forza di un titolo contrattuale anche atipico, è legittimato a proporre l'azione di reintegra nel possesso anche nei confronti dello stesso possessore, dovendosi escludere per contro che la legittimazione attiva sia estesa a qualsiasi detentore, purché non sia tale per ragioni di servizio o di ospitalità v. Cass. n. 10676/2002; ciò in quanto il detentore di un bene immobile per ragioni di ospitalità non è legittimato ad esperire l'azione di reintegrazione ex art. 1168 c.c. – così Trib. Napoli 10 aprile 2000).

Si è al riguardo, invero, chiarito, in tema di reintegrazione del possesso, che il detentore qualificato o autonomo che proponga azione di spoglio non invoca a suo favore un semplice rapporto di fatto con il bene, bensì un titolo che lo legittima alla detenzione nel proprio interesse; ne consegue che egli deve provare l'esistenza del titolo posto a base dell'allegata detenzione e che il giudice deve verificare la sussistenza, la validità ed efficacia del rapporto dedotto (v., tra le altre, Cass. n. 9226/2005, e Cass. n. 10816/2000).

Nel contratto preliminare a effetti anticipati, come detto, la disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente ha luogo con la piena consapevolezza dei contraenti che l'effetto traslativo non si è ancora verificato, risultando piuttosto dal titolo l'altruità della cosa. Dovendosi, quindi, ritenere inesistente nel promissario acquirente l'animus possidendi e qualificare la sua relazione con la cosa come semplice detenzione, va altresì esclusa l'applicabilità alla fattispecie della disciplina dell'art. 1148 c.c., relativo all'obbligo del possessore in buona fede di restituire i frutti percepiti dopo la domanda giudiziale. In applicazione di tale principio, Cass. II, n. 13368/2005, in una fattispecie in cui, dichiarato risolto per inadempimento del promissario acquirente il preliminare di vendita di un immobile, detto promissario era stato condannato a corrispondere una indennità per il godimento del bene stesso con decorrenza dalla data di inizio dell'occupazione, ha rigettato una tale pretesa, condividendo la deduzione del soccombente secondo cui l'indennità ex art. 1148 c.c. era dovuta unicamente con decorrenza dalla data della domanda (conformi Cass. n. 1533/1996, e Cass. n. 8796/2000). Peraltro, il promissario acquirente di un fondo agricolo, che ne abbia conseguito la disponibilità a titolo di anticipata esecuzione di un contratto preliminare poi dichiarato nullo, in quanto detentore della cosa, è tenuto a restituire non solo il bene indebitamente goduto, ma anche le utilità ab initio ricavate dallo stesso, non rilevando, al riguardo, la disposizione di cui all'art. 1148 c.c., la quale limita temporalmente l'obbligo restitutorio dei frutti per il possessore in buona fede con decorrenza dal giorno della domanda giudiziale (Cass. VI, n. 23035/2013).

Vi è, però, da registrare un orientamento giurisprudenziale contrario in base al quale sussiste un possesso idoneo all'usucapione in capo ad un soggetto che riceva la consegna di un immobile in base ad una convenzione che, per quanto con effetti solo obbligatori, non si limiti ad assicurare il mero godimento della cosa, senza alcun trasferimento immediato o differito del bene, ma tenda a realizzare il trasferimento della proprietà o di un altro diritto reale su di esso, quando alla convenzione stessa acceda un immediato effetto traslativo del possesso sostanzialmente anticipatore degli effetti traslativi del diritto che con essa le parti si sono ripromesse di realizzare. In tal caso l'immediato trasferimento del possesso, perfettamente compatibile con la convenzione stessa, caratterizza anche la consegna del bene oggetto della medesima, conferendole effetti attributivi della disponibilità possessoria, e non della mera detenzione, anche in mancanza dell'immediato effetto reale del contratto. La consegna, del resto, essendo il possesso un fenomeno che prescinde dal fondamento giustificativo, è atto neutro, o negozio astratto, che non richiede affatto il requisito del fondamento causale (Cass. n. 9106/2000; nella specie è stata confermata la sentenza di merito che aveva ravvisato, rispetto al locale sottotetto, un possesso esclusivo animo domini da parte dell'assegnatario in godimento, con patto di futura vendita, del sottostante alloggio economico e popolare, essendo la convenzione intervenuta con l'Iacpm, caratterizzata da cessione in uso dell'alloggio medesimo con promessa di vendita e non da un'assegnazione con locazione semplice).

Sempre in senso contrario si è affermato che, nell'ipotesi di contratto preliminare cosiddetto “complesso” a consegna anticipata del bene, la situazione del promissario acquirente si connota – ove non risulti diversamente dalla relativa clausola contrattuale – nei termini del “possesso” (Cass. n. 14358/2000). Come si è detto in precedenza, peraltro, prevalente è il diverso orientamento secondo cui il trasferimento del possesso della cosa e il pagamento del prezzo non comportano sempre e necessariamente che le parti abbiano voluto l'immediato trasferimento della proprietà in esecuzione di un contratto definitivo di compravendita, ben potendo rappresentare, secondo l'insindacabile interpretazione della volontà delle parti contraenti, un'esecuzione anticipata di una futura vendita, da stipularsi in adempimento degli obblighi assunti in sede di contratto preliminare (sin da Cass. n. 9478/1991).

Azioni a tutela del promittente venditore

Nel caso di risoluzione di un preliminare di vendita immobiliare, con consegna anticipata del bene al promissario acquirente, il promittente venditore adempiente, conseguendo con la restituzione del bene solo in parte la riparazione del pregiudizio subito, con riguardo al danno emergente, ha diritto all'ulteriore risarcimento connesso alla mancata disponibilità dell'immobile, cioè del reddito che avrebbe potuto ricavare ove il bene fosse rimasto nella sua disponibilità (lucro cessante), determinabile con riferimento al valore locativo dell'immobile maturato nel periodo di tempo intercorrente tra la data della consegna all'acquirente e quella della sua restituzione (Cass. n. 6586/1997; conformi Cass. n. 550/2003, Cass. n. 15185/2001, Cass. n. 4465/1997).

In seguito alla violazione di un preliminare di vendita ad effetti anticipati è legittimo il cumulo tra la penale contrattuale e l'indennità di occupazione. Le due somme svolgono infatti funzioni diverse: la clausola penale predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l'interesse negativo, ossia l'interesse a non essere trascinati in una vicenda contrattuale che poi non ha esito; l'indennità di occupazione ripaga da altri pregiudizi, ossia dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri e a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda (Cass. II, n. 5651/2023).

Effetti risarcitori si hanno nel caso di esito negativo dell'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, che comporta di regola che il promittente acquirente sia tenuto a restituire il bene nella cui disponibilità sia stato immesso anticipatamente in forza del contratto preliminare. Ciò avviene allorché la domanda non venga accolta in conseguenza dell'invalidità del negozio (si pensi ai casi di dichiarazione di nullità o di annullamento) o della sua inefficacia (si pensi ai casi di risoluzione o di rescissione), le quali fanno venir meno il titolo della detenzione, ma non anche quando la sentenza si fondi sul contrario presupposto della perdurante operatività del contratto preliminare e, quindi, anche della clausola in esecuzione della quale il futuro compratore è stato immesso nel possesso dell'immobile (Cass. n. 565/2000).

A nulla rileva che il venditore abbia tardato a chiederne la riconsegna e che l'immobile restituito abbia medio tempore acquistato un maggior valore di mercato, giacché la compensatio lucri cum damno postula che il vantaggio patrimoniale conseguito dal soggetto danneggiato costituisca una conseguenza immediata dell'inadempimento o del comportamento illecito, mentre tale immediatezza manca quando l'incremento patrimoniale di cui si chieda la detrazione dal pregiudizio derivato al danneggiato sia riferibile ad una particolare condizione della cosa di cui ricorreva l'obbligo della riconsegna (Cass. n. 139/1993).

Nella diversa ipotesi di risoluzione del contratto per c.d. mutuo dissenso, è stato affermato che, a differenza della risoluzione per inadempimento, non operando, in difetto di specifica pattuizione negoziale, l'effetto retroattivo previsto dall'art. 1458, comma 1, c.c., non consegue il ripristino dello status quo ante, che deve ritenersi, anzi, escluso per effetto della globale valutazione datane dalle parti all'atto dello scioglimento del contratto; dal che, in caso di contratto di compravendita, l'ulteriore conseguenza, in difetto di contraria pattuizione, che gli interessi sulle somme dovute in restituzione dalla parte venditrice devono ritenersi compensati dal godimento della cosa che la parte compratrice abbia medio tempore avuto (Cass. n. 5065/1993).

Azioni a tutela del promissario acquirente

È senz'altro ammissibile l'azione di esatto adempimento di un contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati, soggetta all'ordinario termine decennale di prescrizione, essendo applicabili a tale contratto le norme generali in tema di adempimento delle obbligazioni.

In caso di preliminare di vendita avente per oggetto un immobile parzialmente altrui, è ammissibile la pronuncia della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., con la contestuale riduzione del prezzo pattuito di cui all'art. 1480 c.c., limitatamente alla parte dell'immobile, oggetto del preliminare, effettivamente di proprietà del promittente venditore. Tale principio è stato per la prima volta enunciato da Cass. II, n. 1741/1986, in una fattispecie in cui, stipulato un preliminare di vendita ad effetti anticipati, era risultato che soltanto una parte del terreno promesso in vendita apparteneva al promittente venditore, essendo la restante parte di proprietà altrui od in comproprietà con terzi; in forza del preliminare era stata consegnata la parte del terreno di proprietà del promittente venditore, ed era stata pagata una parte del prezzo stabilito per la vendita definitiva.

La consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l'adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l'azione quanti minoris per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione (Cass. II, n. 2755/2018; Cass. I, n. 7584/2016).

Ne consegue che, nel caso in cui il promissario acquirente sia stato immesso nella disponibilità materiale del bene prima della stipula del definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente – senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c., per la denuncia dei vizi della cosa venduta – ad opporre la exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita, altresì, a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. II, n. 3028/2015).

Profili fiscali

In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 d.lgs. n. 504/1992 si evince che soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita (Cass. trib., n. 14119/2017).

In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504/1992 si evince che soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento sull'immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato, tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile compromesso in vendita (Cass. trib., n. 14119/2017).