Contratto di locazione a canone concordatoInquadramentoLa locazione a uso abitativo è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all'altra (locatario o conduttore o inquilino) un immobile in cambio di un determinato corrispettivo e per un certo periodo di tempo, al termine del quale il bene deve essere restituito nel medesimo stato iniziale. La l. n. 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione con il valore del canone, la durata del contratto e con altre condizioni contrattuali definite in appositi accordi in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al locatore sono riservati due vantaggi: la minore durata del contratto e il trattamento fiscale più favorevole. FormulaCONTRATTO DI LOCAZIONE A CANONE CONCORDATO ( ex art. 2, comma 3 della l . 431/1998) (Allegato A, d.m. 16 gennaio 2017,Pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo). Il Sig 1 ... , nato a ... , il ... , residente a ... , via ... , n ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “locatore”, assistito/a da 2 ... in persona di ... , concede in locazione al/alla Sig ... , nato/a a ... il ... , residente a ... , via ... , n ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “conduttore” identificato mediante 3 ... assistito/a da ... in persona di ... , che accetta, per sé e suoi aventi causa: l'unità immobiliare posta in ... via ... n. ... piano ... scala ... int. ... composta di n. ... vani, oltre cucina e servizi, non ammobiliata
ammobiliata come da elenco a parte, che sottoscritto dalle parti, si allega al presente contratto sotto la lettera “A”.
L'immobile in oggetto è censito al Catasto Fabbricati del Comune di al ... indicare dati catastali) Prestazione energetica: il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, redatta da... in data ... Documentazione relativa alla sicurezza degli impianti ... Tabelle millesimali: proprietà ... riscaldamento ... acqua ... altre ... La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti. 1. Durata Il contratto è stipulato per la durata di ... anni 4 , dal ... al ... , e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore per i motivi di cui all'art. 3 della L. 431/98. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione corrisposto. 2. Canone Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo territoriale tra ... e depositato il ... presso il Comune di ... , Clausola alternativa: Il canone di locazione, secondo quanto stabilito dall'accordo integrativo sottoscritto tra 5 ... in data ... , è convenuto in € ... ,
Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all'art. 4, comma 3, della l. n. 431/1998, è convenuto in € ... ,
che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore, ovvero a mezzo di bonifico bancario, sul conto corrente n. ... IBAN ... esistente presso la filiale di ... della Banca ... ovvero in n. ... rate anticipate di € ... ciascuna, alle seguenti date: ... mediante ... Il canone viene aggiornato ogni anno nella misura contrattata del ... , (che comunque non può superare il 75% della variazione Istat ed esclusivamente nel caso in cui il locatore non abbia optato per la “cedolare secca” per la durata dell'opzione 6 ). 3. Deposito cauzionale e altre forme di garanzia A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa (ovvero non versa) al locatore che con la firma del presente contratto ne rilascia corrispondente quietanza una somma di euro pari a ... mensilità 7 del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Eventuali altre forme di garanzia 8 : ... 4. Oneri accessori Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della “Tabella oneri accessori” che si trova allegata sotto la lettera “D” al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti in data 16 gennaio 2017. In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione nonché dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente. Per le spese di cui al presente articolo il conduttore versa una quota di € ... salvo conguaglio 9 . 5. Spese di bollo e di registrazione Le spese di bollo per il presente contratto sono a carico del conduttore. Le spese di registrazione del presente contratto sono ripartite in parti uguali tra conduttore e locatore. Il locatore darà comunicazione al conduttore e all'Amministratore del condominio. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo 10 . 6. Pagamento Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della l. n. 392/1978. 7. Uso L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti n ... persone attualmente con lui conviventi ... Salvo patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l'art. 6 della l. n. 392/1978, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte cost. n. 404/1988. 8. Recesso del conduttore È facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima. 9. Consegna Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all'uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Salvo il deperimento d'uso, il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità immobiliare nello stato in cui l'ha ricevuta, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell'unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1590 del c.c. di quanto segue: ... ovvero di quanto risulta dall'allegato verbale di consegna. 10. Modifiche e danni Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 11. Assemblee Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell'assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d'aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l'osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. 12. Impianti In caso d'installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata, il conduttore si obbliga a servirsi unicamente dell'impianto relativo, restando sin d'ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all'impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del d.lgs. n. 192/2005, con particolare riferimento all'art. 7 comma 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell'onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione. 13. Accesso Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore o ai suoi incaricati motivandone la ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere o, in caso di recesso anticipato del conduttore, locare l'unità immobiliare, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: ... 14.Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione e esecuzione del presente contratto la Commissione, di cui all'articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze, emanato ai sensi dell'art. 4, comma 2, della l. n. 431/1998, composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore. L'operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione”, Allegato E al citato decreto. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali. La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri. 15. Varie A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore ed il conduttore, dandosi reciprocamente atto che l'indicazione nel presente contratto dei propri dati personali ai sensi del Reg. UE 679/2016 è necessario al suo perfezionamento ed alla sua corretta e piena esecuzione, anche nei confronti delle Autorità Amministrative preposte, espressamente si obbligano a trattare gli stessi conformemente alla normativa, anche comunitaria, vigente. Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalla l. n. 392/1978 e l. n. 431/1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della l. n. 43/1998 ed all'Accordo definito in sede locale. Letto, approvato e sottoscritto in ... , lì, ... sottoscrizione locatore ... sottoscrizione conduttore ... A mente degli artt. 1341 e 1342 del c.c., le parti specificamente approvano i patti di cui agli artt. 3 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 4 (Oneri accessori), 6 (Pagamento, risoluzione), 9 (Consegna), 10 (Modifiche e danni), 12 (Impianti), 13 (Accesso), 14 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale) e 15 (Varie) del presente contratto. sottoscrizione locatore ... sottoscrizione conduttore ... [1] 1. Per le persone giuridiche indicare: denominazione, sede, capitale sociale, codice fiscale, partita IVA, numero d'iscrizione al Registro delle imprese, nonché generalità del legale rappresentante. [2] 2. L'assistenza è facoltativa. [3] 3. Documento di riconoscimento: tipo ed estremi. Nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all'autorità di P.S., ai sensi dell'art. 7 del d.lgs. n. 286/98. [4] 4. La durata minima è di anni tre. [5] 5. Indicare i soggetti sottoscrittori dell'Accordo integrativo (Proprietà, Gestore, Cooperativa, Impresa di costruzione, Comune, Associazioni della proprietà edilizia e Organizzazioni dei conduttori). [6] 6. Se previsto dall'Accordo territoriale. [7] 7. Massimo tre mensilità. [8] 8. Indicare fidejussione bancaria o assicurativa, garanzia di terzi o altro. [9] 9. Indicare: mensile, bimestrale, trimestrale, ecc. [10] 10. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca non sono dovute imposte di bollo e registro, ivi compresa quella sulla risoluzione. CommentoIl canone concordato è stato introdotto dall'art. 2, comma 3 della l. n. 431/1998. Fino al 1998, il canone di locazione era stabilito in maniera libera, in base all'incontro tra la domanda di immobili da parte degli inquilini, e la disponibilità fornita dai proprietari. In alcune grandi città, quali Roma, Bologna, Torino, e Milano dove da sempre è esistita una certa scarsità degli alloggi, domanda ed offerta non sempre riuscivano a trovare un equilibrio. Spesso, appartamenti posti sul mercato ad un canone di locazione difficilmente sostenibile da una famiglia media potevano restare vuoti. Pur di risparmiare, gli inquilini preferivano affittare appartamenti in periferia o fuori dalle grandi città, sobbarcandosi viaggi pendolari quotidiani. Per arginare questa tendenza preoccupante, la l. n. 431/1998 è intervenuta introducendo dei limiti massimi e minimi al canone di locazione degli immobili. Tali limiti sono determinati mediante accordi territoriali conclusi tra le associazioni degli inquilini, e le organizzazioni che rappresentano i proprietari. Il contratto di locazione a canone concordato è caratterizzato da una durata inferiore, è infatti prevista nel minimo in 3 anni, e rinnovabile per altri 2. Il vantaggio di questo tipo contrattuale è sia per il locatore che per il conduttore. Infatti, il prezzo dovrà essere stabilito dal Comune di residenza in accordo con le varie associazioni degli inquilini. In questa maniera, il proprietario pagherà una imposta minore e il conduttore pagherà un canone più basso. Si precisa, inoltre, che nel caso in cui le parti scelgano l'opzione della cedolare secca, il locatore pagherebbe solamente un 10% di imposte. Questa tipologia contrattuale, a differenza di quello libero, ha un canone di locazione determinato da: - accordi nazionali stabiliti ogni 3 anni dal Ministro dei Lavori Pubblici e le organizzazioni più rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, in una Convenzione nazionale; - accordi locali stabiliti a seguito di quelli nazionali, tra i Comuni e le organizzazioni più rappresentative a livello locale. All'interno delle fasce di oscillazione stabilite dai singoli Comuni (e a cui per il resto spetta soltanto di convocare le associazioni della proprietà e dell'inquilinato maggiormente rappresentative a livello locale perché diano corso alle trattative: ad es. Trib. Udine, 7 aprile 2022) le parti possono determinare il canone di locazione. Per sapere in quale fascia ricade il proprio immobile, e calcolare quindi il proprio canone concordato, è necessario tenere conto dei metri quadri dell'immobile, della sua collazione geografica, della tipologia catastale, dell'esposizione delle finestre, di eventuali accessori ad uso esclusivo, dei servizi tecnici come l'impianto di condizionamento. In questo modo il contribuente potrà individuare il valore locativo minimo e massimo al quale rifarsi per stipulare il contratto a canone concordato, solitamente inferiore rispetto ai prezzi di mercato. Ai sensi dell'art. 3, comma 6 della l. n. 431/1998 il conduttore può dare disdetta al contratto di affitto 3+2 “qualora ricorrano gravi motivi”. Il locatore al contrario potrà recedere dal contratto solo alla scadenza dei primi 3 anni, o per i motivi previsti dall'art. 3, comma 1 della l. n.431/1998. |
