Contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativoInquadramentoLa locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo trova la propria disciplina fondamentale nella legge 27 luglio 1978, n. 392 ed in particolare negli artt. 27 e ss. Pertanto, le norme del codice civile vengono all'attenzione solo per colmare eventuali lacune della disciplina anzidetta o per espresso rinvio della medesima. FormulaContratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo (ex art. 27 della l. n. 392/1978) Con la presente scrittura privata, redatta tra: Il Sig. ... , nato a ... , il ... , residente a ... , via ... , n. ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “locatore”, e Il Sig [1] ... , nato a ... il ... , residente a ... , via ... , n. ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “conduttore” PREMESSO CHE ... (nome cognome del locatore) è proprietario di un locale ad uso [2] ... sito nel Comune di ... alla via ... n ... meglio descritto in prosieguo; - che detta unità immobiliare è allo stesso pervenuta in forza di ... ; - che il Sig. ... e il Sig. ... intendono stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto il suddetto immobile; TUTTO CIÒ PREMESSO SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE 1. Consenso La parte locatrice concede in locazione alla parte conduttrice, che accetta, l'unità immobiliare adibita a ... , sita in ... , via ... n ... posta al piano ... , interno numero ... , di complessivi ... metri quadri, censita al Catasto Fabbricati del Comune di ... La locazione viene effettuata per l'esclusivo uso di ... ; qualsiasi mutamento di destinazione dell'unità immobiliare urbana è vietato, ai sensi dell'art. 80 della l. n. 392/1978. Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza. 2. Consegna Il conduttore dichiara di aver ricevuto prima d'ora in consegna l'unità immobiliare locata, di averla trovata in buono stato locativo e idonea all'uso al quale è destinata, con le seguenti precisazioni: ... 3. Durata La durata della presente locazione è stabilita in ... anni [3] a decorrere dalla data odierna. Alla scadenza il contratto si rinnoverà automaticamente alle medesime condizioni per ulteriori ... anni. Tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'art. 29 della l. n. 392/1978. 4. Canone Il canone annuo della presente locazione è stabilito in euro ... , da pagarsi in rate trimestrali anticipate di euro ... ciascuna, entro il giorno ... dei mesi di gennaio, aprile, luglio ed ottobre, mediante assegno da consegnarsi al domicilio del locatore, ovvero a mezzo di bonifico bancario da effettuarsi sul conto corrente numero ... IBAN ... esistente presso la filiale di ... della Banca ... La parte locatrice dichiara di aver ricevuto in data odierna il pagamento della prima rata mensile mediante ... e pertanto ne rilascia corrispondente quietanza. Decorso un anno da oggi, Il locatore potrà richiedere l'aggiornamento annuale del canone di locazione nella misura [4] del 75% sulla base della rivalutazione accertata dall'ISTAT. Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri accessori di cui infra, quando l'importo pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c. 5. Oneri accessori Sono a carico del conduttore in proporzione alla quota millesimale spettante all'unità locata le spese condominiali ed integralmente le spese relative all'allacciamento delle utenze ed i relativi consumi, nonché ogni altro onere anche di natura fiscale connesso al godimento dell'immobile, tassa, passo carraio e smaltimento rifiuti. Restano a carico della parte locatrice tutte le altre spese di straordinaria manutenzione. Le parti convengono quindi il pagamento a carico del conduttore, in aggiunta al canone di locazione, di una somma annuale forfettariamente stabilita in € ... mediante ... , salvo conguaglio a fine anno a seguito di consuntivo. La parte conduttrice ha diritto di visionare i documenti giustificativi delle spese, facendone richiesta al locatore. 6. Obbligazioni Il locatore si obbliga a mantenere l'unità immobiliare in oggetto in buono stato locativo, effettuando tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di ordinaria manutenzione che restano a carico del conduttore quali, a titolo esemplificativo, le riparazioni di piccola entità, che comportino spese di modesto importo, e riguardino elementi accessori dell'immobile, che per loro natura, si consumano e deteriorano per il solo effetto del loro uso normale. Restano a carico del locatore le altre riparazioni tra cui quelle relative ad elementi dell'immobile soggetti a deterioramento a meno che siano stati danneggiati da un uso improprio fattone dal conduttore stesso. Il conduttore dovrà dare avviso al locatore della necessità di effettuare le riparazioni che siano a carico del locatore, salvo eseguire direttamente le riparazioni urgenti dandone avviso al locatore il quale sarà tenuto a rimborsarne le spese. Il conduttore ha l'obbligo di custodire la cosa locata con la diligenza del buon padre di famiglia e di restituirla, al termine della locazione, al locatore nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta. In caso di ritardo nella riconsegna del bene al locatore, il conduttore dovrà corrispondere il canone per tutto l'ulteriore periodo della sua detenzione salva l'applicazione di una penale nella misura pari ad euro .... per ogni giorno di ritardo. Al conduttore è vietato effettuare addizioni e modifiche sulla cosa locata, salva l'applicazione degli artt. 1592 e 1593 del codice civile. In considerazione dell'attività svolta dal conduttore, le parti convengono che il conduttore potrà effettuare le opere murarie e di adattamento che si rendessero necessarie e precisamente: ... Ogni nuova opera e/o adempimenti amministrativi eventualmente richiesti dalla legge o dalla pubblica amministrazione per rendere idonei i locali all'esercizio dell'attività per la quale sono locati sarà ad esclusivo carico del conduttore. Il conduttore si impegna a rispettare il regolamento di condominio che dichiara di ben conoscere ed accettare. 7.Deposito cauzionale A garanzia dell'adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal presente contratto il conduttore versa al locatore l'importo di € ... pari a tre mensilità del canone di locazione pattuito, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che devono essere corrisposti alla fine di ogni anno. Il suddetto deposito cauzionale verrà restituito dalla parte locatrice alla parte conduttrice al termine della locazione previa verifica del buono stato dell'immobile e dell'integrale adempimento degli obblighi posti a carico del conduttore. 8. Vicende del rapporto In caso di morte del conduttore gli succederanno nel contratto colore che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto avente data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto a continuare l'attività. Le obbligazioni scaturenti dal presente contratto sono ad ogni effetto di legge indivisibili. 9. Sublocazione e cessione del contratto Ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392/1978 il conduttore può sublocare l'immobile in oggetto o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o affittata l'azienda, dandone comunicazione al locatore con lettera raccomandata. In tal caso il conduttore unitamente a detta comunicazione dovrà trasmettere la copia del contratto di cessione o affitto di azienda. Il locatore potrà opporsi per gravi motivi entro 30 giorni. Ad eccezione della suddetta ipotesi, il conduttore non potrà cedere il presente contratto o sublocare l'immobile se non con il consenso scritto del locatore. 10. Recesso Il conduttore ha diritto di recedere dal presente contratto, senza fornire alcuna giustificazione, con comunicazione scritta mediante lettera raccomandata, con un preavviso di almeno sei mesi. In caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento, o disdetta o recesso, o ad una procedura concorsuale, il conduttore avrà diritto ad una indennità [5] pari a ... mensilità dell'ultimo canone corrisposto, ai sensi dell'art. 34 della l. n. 392/1978. 11. Attestato di prestazione energetica Il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici, redatta da ... in data ... 12. Accesso Per qualunque motivo inerente alla conservazione ed all'uso dell'immobile il locatore ha diritto di visitare o far visitare i locali e di farvi direttamente eseguire, a spese del conduttore, quelle opere che, pure essendo a carico di questo, non siano state eseguite. Nel caso in cui il locatore intenda alienare l'immobile in oggetto, il conduttore dovrà consentire l'accesso al locale agli aspiranti acquirenti una volta alla settimana in giorno feriale dalle ore ... alle ore ... 13. Varie Il conduttore autorizza il locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione ad adempimenti connessi al rapporto di locazione. Qualsiasi modifica del presente contratto dovrà essere convenuta per iscritto. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto doloso o colposo dei dipendenti del locatore, dello stabile o di terzi in genere. Al fine di consentire ogni comunicazione e per le finalità previste dalla legge il conduttore elegge domicilio in ... ; il locatore elegge domicilio in ... . 14. Spese Le spese di registrazione e redazione del presente contratto di locazione sono a carico del locatore e del conduttore in parti uguali. 16. Rinvio Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto, si applicano le disposizioni della l. n. 392/1978, nonché in quanto compatibili, le disposizioni del codice civile (artt. 1571 ss.) che regolano il contratto di locazione. Luogo e data ... Sottoscrizione Locatore ... Sottoscrizione Conduttore ... A mente degli artt. 1341 e 1342, del c.c., le parti specificamente approvano i patti di cui agli artt. 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10 e 13 del presente contratto. Sottoscrizione locatore ... Sottoscrizione conduttore ... 1. Se trattasi di società indicare: denominazione, sede, capitale sociale, c.f., p. iva e numero di iscrizione al registro delle imprese, e generalità del legale rappresentante. 2. Precisare l'uso sulla base dell'art. 27 della l. 392/1978. 3. La durata minima è di 6 anni/9 anni per attività alberghiere o teatrali art. 27, l. n. 392/1978. 4. Le variazioni maggiori del 75% sono consentite solo nei contratti di durata superiore a quella minima legale. 5. Per le attività indicate di cui ai commi 1) e 2) dell'art 27 della l. n. 392/1978 l'indennità è pari a 18 mensilità; per le attività alberghiere o teatrali l'indennità è pari a 21 mensilità. CommentoLa l. n. 431/1998 ha modificato la preesistente normativa soltanto per ciò che riguarda le locazioni ad uso abitativo; pertanto, con riferimento alle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione resta inalterata la disciplina di cui agli artt. 27-42 della l. n. 392/1978 (cd. legge sull'equo canone). Per aversi un contratto di locazione “a uso non abitativo” l'immobile locato deve essere destinato per esempio allo svolgimento di un'attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico, all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, allo svolgimento di attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati. Il canone viene determinato liberamente dalle parti e la protezione del conduttore si manifesta successivamente attraverso una normativa che tende a mantenere una certa stabilità e durata del rapporto. Le parti possono convenire che il canone, decorsi tre anni dalla conclusione del contratto, sia aggiornato alle variazioni dei costi della vita, accertate dall'ISTAT, senza però superare il 75%. Per le locazioni de quo la durata minima del contratto di locazione è di sei anni (o nove anni nel caso di attività alberghiere). Se nel contratto è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392/1978 la clausola contrattuale che prevede una durata inferiore è nulla e la locazione si intende pattuita per la durata prevista dalla legge (sei o nove anni). Di contro, le parti possono stabilire liberamente una durata superiore al minimo legale, incontrando solo il limite trentennale di cui all'art. 1573 c.c. Il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un ulteriore identico periodo, salvo tempestiva disdetta del locatore, il quale può intimarla alla prima scadenza soltanto per motivi tassativamente previsti di cui agli artt. 28 e 29 della l. n. 392/1978. Nel caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto, risultante da atto di data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto a continuare l'attività. Succedono inoltre gli altri professionisti, artigiani, commercianti, che insieme con il locatario defunto utilizzavano gli stessi locali pur non essendo titolari del contratto, ma in tal caso il locatore può opporsi per gravi motivi, ex art 37 l. n. 392/1978. Sul contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la più recente giurisprudenza di legittimità si è pronunciata in merito ad alcuni punti. In particolare, la Cassazione ha chiarito che, in tale tipologia contrattuale, il patto mediante il quale le parti concordino occultamente un canone superiore a quello espressamente dichiarato è nullo, anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale del rapporto. Infatti, suddetta nullità "vitiatur sed non vitiat", con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, e ciò a prescindere dall'avvenuta registrazione (Cass. III, n. 12836/2023). La Corte ha, altresì, stabilito che nell'ambito di tali locazioni, laddove la previsione di cui all'art. 27 della L. n. 392 del 1978 consente al conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, la possibilità di recedere in qualsiasi momento dal contratto, tali gravi motivi debbano sostanziarsi in eventi involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere idonei ad incidere gravemente sul conduttore medesimo, sotto il profilo economico, rendendo oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locativo; devono, pertanto, avere carattere oggettivo (Cass. III, n. 12461/2023). |
