Contratto di locazione di struttura alberghieraInquadramentoCon il contratto di struttura alberghiera si intende il contratto con il quale una parte (albergatore) concede in locazione verso corrispettivo all'altra parte la struttura alberghiera per un periodo minimo determinato dalla legge in nove anni. Affinché possa configurarsi locazione di immobile e non affitto di azienda è necessario che l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore e che l'inizio dell'attività alberghiera ad opera del conduttore coincida con la prima destinazione (in assoluto) dell'immobile all'esercizio di una azienda alberghiera. Non differisce, nella sostanza, l'ipotesi in cui l'attività seppur iniziata dal locatore si sia poi completamente dissolta, con la dispersione di tutti i suoi elementi costitutivi e in primo luogo dell'avviamento, e sia stata, a distanza di tempo, ricostituita nello stesso immobile ex novo dal conduttore. Formula
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI STRUTTURA ALBERGHIERA Con la presente scrittura privata, redatta tra: Il Sig. ...., nato a .... il ...., residente a ...., via ...., n. ...., codice fiscale ...., di seguito denominato “locatore”, e Il Sig [1] ...., nato a .... il ...., residente a ...., via ...., n. ...., codice fiscale ...., di seguito denominato “conduttore” PREMESSO CHE .... (nome cognome del locatore) è proprietario di un locale ad uso [2] .... sito nel Comune di .... alla via .... n. .... meglio descritto in prosieguo; - che detta unità immobiliare è allo stesso pervenuta in forza di ....; - che il signor .... e il Sig. .... intendono stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto il suddetto immobile; TUTTO CIÒ PREMESSO SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE 1. Consenso Il Sig. ...., concede in locazione a ...., che accetta, la struttura adibita ad albergo sito in ...., via ...., n. .... La suddetta struttura ricettiva ha la consistenza qui di seguito descritta: - piano terra composto da .... (segue descrizione completa) Censito al Catasto Fabbricati del Comune di .... al .... 2. Durata La durata della locazione è stabilita in anni 9 (nove) decorrenti dal .... (30 giorni) dalla data odierna. Ai sensi dell'art. 28 della l. n. 392/1978 il contratto si rinnova tacitamente di nove anni in nove anni, salvo la disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare la facoltà di diniego per i motivi di cui all'art 29 l. n. 392/1978. Dalla data odierna inizia a decorrere il termine di 30 giorni assegnato al conduttore, quale limite massimo, per rendere completamente funzionante la struttura ricettiva con l'acquisizione e l'installazione degli arredi necessari, delle attrezzature di cui al successivo punto 4 e quant'altro necessario per l'inizio della gestione. Decorso inutilmente il citato termine di 30 giorni, inizierà comunque a decorrere il periodo utile di locazione con conseguente maturazione del diritto del locatore a percepire il relativo canone. 3. Canone Il canone annuale di locazione viene stabilito di comune accordo tra le parti in € .... oltre IVA, da pagarsi in rate trimestrali anticipate di euro .... ciascuna, entro il giorno 5 (cinque) dei mesi di gennaio, aprile, luglio ed ottobre. Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti e non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo eseguito il pagamento delle rate scadute. Ai sensi dell'art. 32 della l. n. 392/1978, trascorso il primo anno di locazione il canone verrà aggiornato annualmente nella misura del 75 per cento della variazione, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell'anno precedente. 4. Possesso In data odierna il conduttore viene immesso nel possesso della intera struttura alberghiera come da verbale di consegna di cui infra. 5. Arredi e accessori - Attrezzature varie La struttura ricettiva viene consegnata dotata di tutti gli impianti e, precisamente: impianto elettrico e termico, nonché degli arredi e delle attrezzature cucina elencate nel verbale di consegna che, previa sottoscrizione dei comparenti, si allega al presente atto sotto la lettera “A”. Il conduttore dovrà, a proprie spese ed entro il termine di 30 giorni di cui al precedente punto 2, completare l'arredamento e dotare la struttura ricettiva delle necessarie attrezzature relative a posateria e stoviglie, biancheria da camera (lenzuola, asciugamani e coperte) e quant'altro necessario per il funzionamento della struttura. Alla scadenza della locazione gli arredi, gli accessori e le attrezzature varie fornite dal conduttore rimarranno di sua proprietà, salvo che il locatore preferisca ritenerli, dietro corresponsione di una somma da concordare sulla base di apposita stima. Degli arredi, delle attrezzature, nonché dei beni immobili deve essere fatto uso esclusivamente secondo le destinazioni specificate nel presente atto ed è fatto tassativo divieto di asportare fuori dell'albergo i beni mobili sopra specificati, salvo che per il tempo strettamente necessario alle operazioni di lavaggio e/o riparazione. Il conduttore provvederà a propria cura e spese alla manutenzione ed alle riparazioni rese necessarie all'uso degli arredi, nonché alla sostituzione dei singoli elementi d'arredo, con elementi di medesime caratteristiche, previa comunicazione al locatore, ai fini della verifica dell'idoneità dei nuovi elementi d'arredo. 6. Obblighi e responsabilità del conduttore Il conduttore dichiara di aver esaminato gli immobili oggetto di locazione e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato. La gestione della struttura ricettiva oggetto di locazione verrà effettuata dal conduttore a proprio nome, per proprio conto ed a proprio rischio e pericolo, a mezzo di personale ed organizzazione propria. È onere del conduttore munirsi di tutte le autorizzazioni necessarie per lo svolgimento dell'attività, rimanendo esclusa ogni responsabilità in merito da parte del locatore, quest'ultimo è inoltre esonerato da responsabilità in caso di interruzione dei servizi per cause indipendenti dalla sua volontà. Sono a carico del conduttore tutti gli obblighi ed adempimenti previsti dalla normativa vigente relativamente all'esercizio dell'attività negli immobili oggetto di locazione. Il conduttore, in ogni caso, si intenderà espressamente obbligato a tenere comunque sollevato ed indenne il locatore da qualsivoglia danno diretto od indiretto, a persone o cose, che possa comunque e da chiunque derivare, in relazione all'attività svolta nella struttura oggetto di locazione, nonché dei conseguenti eventuali danni a persone o cose per l'intera durata della locazione. Il conduttore, oltre all'osservanza di tutte le norme specificate nel presente contratto, è altresì obbligato a far osservare al personale addetto alla struttura, tutte le disposizioni conseguenti a leggi, regolamenti e decreti, siano essi comunitari, nazionali o regionali in vigore, comprese le norme regolamentari e le ordinanze municipali, con particolare riferimento ai regolamenti comunali di igiene. 7. Interventi di manutenzione Il conduttore dovrà compiere, a propria cura e spese, tutte le operazioni di manutenzione ordinaria degli immobili (tinteggiatura dei locali, trattamento degli infissi, ecc.), comprese quelle da farsi agli impianti a norma delle vigenti disposizioni in materia. Gli altri interventi sono a carico del locatore. 8. Sicurezza dei locali Il conduttore dovrà provvedere a sua cura e spese alla redazione del documento della sicurezza di cui al d.lgs. n. 81/2008 e successive modificazioni e integrazioni, nonché all'adempimento di tutti gli obblighi previsti dalla vigente normativa di settore, ivi comprese l'istituzione e la formazione delle figure previste, i cui nominativi dovranno essere comunicati al locatore. Il conduttore, inoltre, dovrà comunicare al locatore il nominativo del responsabile degli impianti ai sensi della vigente normativa. 9. Innovazioni, addizioni e migliorie Il conduttore non potrà apportare innovazioni, addizioni e migliorie agli immobili oggetto di locazione, senza la preventiva autorizzazione scritta del locatore. Nel caso di modifiche debitamente autorizzate è facoltà del locatore chiedere, alla scadenza della locazione, la consegna degli immobili con la rimessa in ripristino degli stessi, ovvero con le modifiche apportate previo indennizzo. 10. Spese di gestione Sono ad esclusivo carico del conduttore tutte le spese imputabili alla gestione del servizio, o, comunque, dipendenti da esso. Sono, in particolare, a carico del conduttore tutte le spese relative: - alla voltura dei contratti relativi all'erogazione del gas metano per riscaldamento e cucina, dell'energia elettrica, acqua e telefono. Sono, altresì, a carico del conduttore eventuali altri oneri necessari per ottenere nulla osta e/o autorizzazioni per l'esercizio dell'attività. 11. Sublocazione e cessione del contratto di locazione I locali si concedono per il solo esercizio dell'albergo .... con divieto di sublocazione e cessione parziale e divieto di mutamento di destinazione. 12. Deposito cauzionale A garanzia dell'adempimento degli obblighi previsti dal presente contratto, il conduttore ha costituito un deposito cauzionale dell'importo pari a tre mensilità del canone che verrà restituito dopo la regolare riconsegna dei locali. 13. Ispezione dei locali Il locatore potrà in qualunque momento ispezionare o far ispezionare i locali affittati, previo avviso del conduttore almeno 48 ore prima e durante i normali orari di apertura dell'attività. 14. Polizza assicurativa Il conduttore ha stipulato con la ...., Agenzia di .... la polizza n. .... a favore del locatore per tutta la durata della locazione a garanzia dei rischi derivanti da incendio per una somma assicurata di € .... (Luogo, data, sottoscrizioni con approvazione espressa delle clausole exartt. 1341 e 1342 c.c.) [1]Se trattasi di società indicare: denominazione, sede, capitale sociale, C.F., p. iva e numero di iscrizione al registro delle imprese, e generalità del legale rappresentante. [2]Precisare l'uso sulla base dell'art. 27 della l. n. 392/1978. CommentoL'inizio dell'attività alberghiera da parte del conduttore dell'immobile, compiuta ai fini della qualificazione del contratto come locazione di immobile ad uso alberghiero (come tale assoggettata alla disciplina degli artt. 27-42 l. n. 392/1978), si ha quando l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore, secondo la presunzione posta dall'art. 1, comma 9-septies, d.l. n. 12/1985, convertito, con modificazioni, in l. n. 118/1985. L'art. 1, comma 9-septies del d.l. n. 12/1985, convertito dalla l. n. 118/1985 pone una presunzione di riconducibilità al tipo della locazione alberghiera dell'affitto di azienda alberghiera per il solo caso in cui il titolare dell'azienda l'abbia affittata per la prima volta, cosicché l'attività alberghiera venga a essere svolta inizialmente da parte del concessionario del godimento; detta presunzione non opera nel caso in cui l’affittuario di azienda si sia limitato ad apportare miglioramenti all’immobile locato per obbligo contrattuale o con il consenso del locatore (Cass. III, n. 24276/2017). Diversamente, una volta cessato l'originario rapporto, con conseguente riacquisto della disponibilità dell'azienda nel suo complesso da parte dell'avente diritto, la conclusione di un altro contratto, avente il medesimo contenuto e lo stesso oggetto di quello precedentemente risolto, non integra altra locazione d'immobile a destinazione alberghiera, ma consiste in un affitto di azienda in tutte quelle ipotesi in cui, pur nell'eventuale mutata consistenza dell'originario complesso aziendale, il valore aggiunto dell'avviamento continui ad essere la conseguenza dell'attività d'impresa del primo conduttore. La locazione di immobile con pertinenze, si differenzia dall'affitto di azienda – nella specie, alberghiera – perché la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene – l'immobile concesso in godimento – che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell'economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione-subordinazione. Mentre nell'affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all'art. 2555 c.c. (Cass. III, n. 24276/2017). |
