Contratto di rent to buyInquadramentoCon l'art. 23 del d.l. n. 133/2014, detto “sblocca-Italia” è stata introdotta in Italia una nuova fattispecie negoziale di origine anglosassone, quella del rent to buy, al fine di ovviare alle esigenze del mercato immobiliare in un periodo, come quello attuale, caratterizzato da una forte contrazione. In questa sede si procederà quindi ad esaminare il nuovo contratto di rent to buy, analizzandone la struttura, la funzione e la disciplina, nonché le similitudini e le differenze con istituti affini. FormulaRepertorio N. .... Raccolta N. .... CONTRATTO DI CONCESSIONE DEL GODIMENTO CON DIRITTO DI ACQUISTO AI SENSI DELL'ART. 23 D.L. N. 133/2014 REPUBBLICA ITALIANA L'anno .... nel giorno .... del mese di .... davanti a me notaio .... sono comparse le parti infradescritte: il/la Sig./Sig.ra/la società, ...., nato/a/iscritta nel R.I. il ...., C.F./P.IVA .... residente/con sede in .... alla .... (di seguito “Concedente”) il/la Sig./Sig.ra/la società, ...., nato/a/iscritta nel R.I. il ...., C.F./P.IVA .... residente/con sede in .... alla .... (di seguito “Conduttore”) I costituiti, dell'identità personale dei quali io Notaio sono certo, avendone i requisiti di legge, mi dichiarano di non volere richiedere la presenza dei testimoni; dopodiché mi richiedono di ricevere il presente atto pubblico per far constare quanto segue PREMESSO a) che il Concedente è proprietario del seguente bene immobile, riportato al NCEU .... sito nel Comune di ...., alla .... fol. ...., p.lla ...., confinante con ...., con allegate planimetrie catastali (di seguito “l'immobile”); b) che l'immobile è pervenuto in proprietà del Concedente a seguito dell'atto di compravendita/donazione/testamento in data .... n. .... di rep., Notaio .... registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di .... Ufficio Territoriale di .... il .... al n. .... trascritto presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di .... Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare .... in data .... ai nn. .... in .... con studio in ....; c) che a fronte della volontà manifestata Concedente di vendere l'immobile, il Conduttore ha manifestato la propria disponibilità ad acquistarlo, mediante la stipula di un contratto avente le caratteristiche di cui all'art. 23 d.l. n. 133/2014 convertito con l. n. 164/2014, ossia mediante la stipula di un contratto che preveda la immediata concessione del godimento de l'immobile al Conduttore, a fronte del pagamento di un canone a favore del Concedente, e con diritto del Conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone così come indicata nel contratto; d) che alla proposta avanzata dal Conduttore e di cui al precedente punto c), ha aderito il Concedente, per cui le parti intendono, ora, formalizzare, il relativo contratto tutto ciò premesso è da considerarsi parte integrante e sostanziale del presente atto, le parti qui costituite convengono e stipulano quanto segue: ART. 1 CONCESSIONE DEL GODIMENTO 1.1. Con il presente contratto .... il Concedente concede in godimento al Conduttore (la “parte conduttrice”) l'immobile riportato al NCEU .... sito nel Comune di ...., alla .... fol. ...., p.lla ...., confinante con ...., con allegate planimetrie catastali L'immobile viene consegnato, con effetto dalla data odierna, al Conduttore, che quindi, a decorrere dalla data odierna, ne acquista il materiale godimento, e ne assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili al Concedente. Per i vizi preesistenti, invece, vale quanto di seguito convenuto sub art. 5. 1.2 Il Conduttore assume, pertanto, sin d'ora a proprio carico ogni e qualsiasi rischio inerente al perimento ed al deterioramento de l'immobile, come pure ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi, nei termini sopra convenuti al precedente punto 1.1. A tal uopo, il Conduttore si obbliga ad assicurare ed a tenere assicurato l'immobile, per un congruo valore (comunque non inferiore ad ....) contro i rischi dell'incendio, scoppio e caduta di fulmini, ed inoltre ad assicurarlo contro i rischi della responsabilità civile per un massimale di €. .... si obbliga, conseguentemente, a vincolare la polizza o le polizze a favore del Concedente, in modo che in caso di sinistro la relativa indennità non possa essere pagata senza il concorso del Concedente stesso; si obbliga, pertanto, a consegnare al Concedente copia della polizza o delle polizze di assicurazione relative. Nel caso in cui il Conduttore non provveda a pagare le rate del premio assicurativo, vi potrà procedere il Concedente, con diritto al rimborso di quanto dalla stessa pagato a tale titolo, e salvo sempre il risarcimento degli eventuali danni subiti. 1.3 Si dà atto tra le parti che tra le stesse è già stato redatto, in ottemperanza al disposto dell'art. 1002 c.c., così come richiamato dall'art. 23 d.l. n. 133/2014, apposito inventario degli impianti fissi esistenti e degli arredi che vengono messi a disposizione del Conduttore; inventario che si allega al presente atto sub “ .... ”; A garanzia dell'adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto il Conduttore consegna al Concedente, che ne accusa ricevuta, un deposito cauzionale pari ad €. ....; deposito che verrà restituito al momento della riconsegna dell'immobile, maggiorato degli interessi al tasso legale nel frattempo maturati, salvo eventuali danni. A garanzia dell'adempimento delle obbligazioni tutte discendenti dal presente contratto il Conduttore consegna al Concedente, che ne accusa ricevuta, apposita polizza fideiussoria dell'importo di €. .... rilasciata in data .... da .... (polizza n. ....);
1.3 In deroga al disposto dell'art. 1002 c.c., così come richiamato dall'art. 23 d.l. n. 133/2014, viene espressamente dispensato dal Concedente, sia dal fare l'inventario che dal prestare garanzia, in relazione anche all'obbligo ad assicurare ed a tenere assicurato l'immobile assunto dal Conduttore e di cui al precedente punto 1.2
1.4 L'immobile viene concesso in buono stato di conservazione, come il Conduttore attesta e conferma. La concessione viene effettuata per il solo uso abitativo ed in particolare per l'esclusivo uso di abitazione del Conduttore e delle persone con la stessa abitualmente conviventi; qualsiasi mutamento di destinazione de l'immobile è vietato e comporta la risoluzione di diritto del presente contratto: a tal fine il Concedente potrà dichiarare di avvalersi della presente clausola, ai sensi dell'art. 1456 del codice civile, entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del suddetto mutamento di destinazione. Troverà, inoltre, applicazione la disposizione del successivo art. 7.3. 1.5 La parte conduttrice non potrà locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento, né concederli ad uso gratuito. ART. 2 OBBLIGHI DELLE PARTI 2.1 Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell'immobile (e le relative parti condominiali) sono a carico del Conduttore. Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni che riguardino elementi accessori de l'immobile che, per loro natura, si consumano e deteriorano per il solo effetto del loro uso normale: e così, a titolo esemplificativo, quelle relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato, cardini degli infissi, ecc. ecc.; sono pure a carico del Conduttore le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.). 2.2 Le riparazioni straordinarie de l'immobile (e le relative parti condominiali) sono a carico del Concedente. Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta, nonché tutte quelle riparazioni che riguardano interventi su parti strutturali dell'edificio o che comportano la sostituzione di impianti di dotazione. Il Conduttore deve corrispondere al Concedente, durante la concessione del godimento, l'interesse (nella misura del tasso legale) delle somme spese per le riparazioni straordinarie (salva la facoltà per le parti, di volta in volta, di convenire diverse modalità di imputazione di dette spese) (art. 1005 c.c.). 2.3 Se il Concedente rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l'esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del Conduttore di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine della concessione del godimento senza interesse (art. 1006 c.c.). 2.4 Se durante la concessione del godimento un terzo commette usurpazione de l'immobile o altrimenti offende le ragioni del Concedente, il Conduttore è tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al Concedente. Il Conduttore può far riconoscere l'esistenza delle servitù a favore de l'immobile o l'inesistenza di quelle che si pretende di esercitare su l'immobile; il Conduttore deve in questi casi chiamare in giudizio il Concedente (art. 1012 c.c.) 2.5 Le spese delle liti che riguardano tanto la proprietà quanto la concessione del godimento sono sopportate dal Concedente e dal Conduttore in proporzione del rispettivo interesse (art. 1013 c.c.). 2.6 Il Conduttore ha diritto ad un'indennità per i miglioramenti dallo stesso apportato a l'immobile se ed in quanto Il Conduttore non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all'acquisto di cui al successivo art. 4 e detti miglioramenti sussistano al momento della restituzione de gli immobili. L'indennità sarà pari alla minor somma tra l'importo della spesa sostenuta e l'aumento di valore conseguito da l'immobile per effetto dei miglioramenti apportati. Si applica la disposizione dell'art. 985, ultimo comma, c.c. 2.7 È facoltà del Conduttore eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica de l'immobile, e comunque nel rispetto della vigente normativa ed in particolare delle vigenti disposizioni di legge e regolamentari in materia urbanistica ed edilizia. Nell'eseguire le addizioni dovranno, inoltre, essere rispettate le eventuali specifiche prescrizioni poste dal Regolamento di Condominio. Il Conduttore, qualora non eserciti, nei termini convenuti, il diritto all'acquisto di cui al successivo art. 4, ha diritto di togliere le addizioni dalla stessa eseguite se ciò possa farsi senza nocumento de l'immobile, salvo che il Concedente preferisca ritenere le addizioni stesse. In questo caso deve essere corrisposta al Conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa ed il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Si applica la disposizione dell'art. 986, ultimo comma, c.c. 2.8 Il Conduttore non potrà, invece, apportare alcuna modifica o innovazione senza il preventivo consenso scritto del Concedente; in caso di risoluzione del contratto nessuna somma o indennità potrà essere richiesta dal Conduttore per le eventuali modifiche o innovazioni, salvo che il Concedente abbia, per iscritto, autorizzato i lavori, impegnandosi a riconoscere in tutto o in parte la spesa.
Con riguardo alle spese condominiali tra le parti si conviene quanto segue: - le spese condominiali ordinarie vengono assunte a proprio carico del Conduttore, in quanto immesso nella detenzione de l'immobili (come, peraltro, già convenuto al precedente punto 2.1) - per le spese straordinarie troverà applicazione la disciplina dettata dall'art. 1005 c.c. (salva la facoltà per le parti, di volta in volta, di convenire diverse modalità di imputazione di dette spese).
Le parti prendono atto che: - il Concedente e il Conduttore rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi condominiali; - il diritto di voto nelle assemblee su ordini del giorno relativi ad affari che attengono all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni spetterà al Conduttore; - il diritto di voto, nelle altre assemblee, spetterà al Concedente a meno che il Conduttore intenda avvalersi della facoltà di cui al precedente punto 2.3 (e di cui all'art. 1006 c.c.), nel qual caso l'avviso di convocazione dovrà essere comunicato sia al Concedente che al Conduttore; il tutto in applicazione dei principi desumibili dall'art. 67, commi 6, 7, 8, disp. att., c.c.) ART. 3 DURATA DELLA CONCESSIONE DEL GODIMENTO 3.1 La durata della concessione del godimento di cui al precedente art. 1 è stabilita dalle parti in anni .... a decorrere dalla data odierna. ART. 4 DIRITTO ALL'ACQUISTO 4.1 Al Conduttore è riconosciuto il diritto ad acquistare l'immobile (di seguito “il diritto di acquisto”). Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dalla data odierna ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente art. 3.1 (di seguito “il termine per l'acquisto”). Nel caso di mancato rispetto de “il termine per l'acquisto”, la parte conduttrice s'intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo.
Il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dal .... ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento di cui al precedente art. 3.1 (di seguito “il termine per l'acquisto”). Nel caso di mancato rispetto de “il termine per l'acquisto”, la parte conduttrice s'intenderà decaduta dal diritto di acquistare gli immobili, quale disciplinato dal presente articolo.
4.2 Per l'esercizio del proprio diritto di acquisto, il Conduttore dovrà inviare, al Concedente, entro il termine per l'acquisto, apposita dichiarazione scritta da cui risulti la propria volontà di esercitare il diritto di acquisto, e da spedirsi con lettera raccomandata A.R. o con posta elettronica certificata (di seguito la “dichiarazione di acquisto”). L'atto finale di trasferimento de l'immobile (di seguito “l'atto di compravendita”) dovrà essere stipulato entro i trenta giorni successivi alla ricezione della dichiarazione di acquisto, nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ai fini della sua trascrizione. 4.3 Una volta formalizzata la dichiarazione di acquisto, in caso di inadempimento, la parte non inadempiente potrà richiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c., salvo il risarcimento dei danni eventualmente subiti. 4.4 Nel caso in cui il Conduttore non eserciti, nei termini sopra convenuti, il diritto all'acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto al precedente art. 3, con la conseguenza che, a tale data: a) il Conduttore dovrà riconsegnare al Concedente l'immobile, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trova (salvo il deterioramento d'uso); i locali dovranno essere riconsegnati puliti e tinteggiati; il diritto alla riconsegna de l'immobile spetterà al Concedente alla scadenza del termine di durata, senza che debbano ricorrere altre condizioni ed il presente atto potrà valere come titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.) nell'ambito dell'apposito procedimento di rilascio di cui all'art. 2930 c.c.; b) il Concedente, ai sensi dell'art. 23, comma 1-bis, d.l. n. 133/2014, dovrà restituire al Conduttore una percentuale pari al .... % della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del .... % fermo restando il suo diritto a trattenere, in via definitiva, l'intera componente dei canoni imputata alla concessione del godimento. 4.5 Il Concedente, in relazione a quanto prescritto per l'atto di compravendita dall'art. 29, comma 1-bis l. n. 52/1985 e s.m.i., sin da ora dichiara che i dati catastali relativi a l'immobile, quali sopra riportati, e le planimetrie catastali depositate in Catasto e quali allegate al presente atto, sono conformi allo stato di fatto. 4.6 L'immobile sarà trasferito dal Concedente al Conduttore nello stato di fatto in cui si troverà al momento della stipula dell'atto di compravendita, così come in quel momento detenuti dal Conduttore, in forza della concessione del godimento di cui al precedente art. 1, con ogni inerente diritto, onere servitù attiva e passiva; dalla data di trasferimento della proprietà saranno a carico della parte conduttrice tutte le spese e tutti gli oneri relativi agli immobili ed a suo favore saranno tutti i frutti da esso dipendenti.
Il Conduttore prende atto che a l'immobile inerisce il diritto di comproprietà sulle parti comuni e correlativamente l'obbligo di partecipazione alle spese generali di condominio inerenti la manutenzione e la conduzione delle parti comuni, il tutto in conformità al vigente Regolamento di condominio e per le quote riportate nelle Tabelle Millesimali attualmente in vigore.
ART. 5 CANONI - PREZZO DI VENDITA 5.1 Il corrispettivo del presente contratto dovrà essere pagato dal Conduttore al Concedente mediante canoni mensili, per tutta la durata fissata per il presente contratto o, comunque, sino al momento della cessione de l'immobile al Conduttore, ai sensi precedente art. 4. Il canone mensile (comprensivo sia della componente da imputare alla concessione del godimento che della componente da imputare al prezzo di vendita), è stato convenuto e qui si conferma, in €. .... IVA esclusa. Le parti riconoscono che il canone è stato da esse determinato nella misura innanzi indicata in ragione della natura unitaria dell'operazione e, dunque, in considerazione dell'eventuale futuro acquisto della proprietà in favore del Conduttore. Il pagamento dei canoni dovrà essere effettuato, entro il giorno .... di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente che sarà indicato dal Concedente.
Il pagamento dei canoni viene così effettuato: a) i primi .... canoni, per l'importo complessivo di €. .... (I.V.A. compresa) vengono pagati in via anticipata con le seguenti modalità: - quanto ad € .... mediante accollo del residuo, di pari importo, del mutuo contratto dalla parte venditrice con la .... giusta atto in data .... n. .... di rep. Notaio ...., registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di ...., Ufficio Territoriale di .... in data .... al n. .... e garantito da ipoteca iscritta su l'immobile presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di ..... Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare in data .... ai nn. ....;
il Conduttore pertanto subentra in tutti gli obblighi assunti dal Concedente nei confronti dell'Istituto mutuante, accettando tutti i patti e condizioni contenuti nel citato atto di mutuo che essa dichiara di ben conoscere; provvederà pertanto a pagare, alle scadenze convenute, tutte le rate residue di ammortamento del mutuo di cui trattasi e provvederà inoltre a sua cura e spese a notificare il presente atto all'Istituto mutuante. Le parti si riservano comunque di addivenire ad un eventuale conto di conguaglio per l'ipotesi che il debito residuo nei confronti dell'Istituto mutuante di cui sopra sia di diverso ammontare di quello innanzi indicato. Il Concedente si riserva di richiedere all'istituto mutuante l'adesione al presente accollo con propria liberazione da ogni obbligo a sensi dell'art. 1273 secondo comma c.c.; nel caso intervenga detta liberazione, il Concedente, acconsente sin d'ora a che vengano mantenute tutte le garanzie annesse al finanziamento oggetto del presente accollo, ed in particolare l'ipoteca sopra citata, e ciò ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1275 c.c.; - quanto ad € .... mediante i mezzi di pagamento di seguito indicati: (dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e segg. d.P.R. n. 445/2000): il Concedente e il Conduttrice, consce delle sanzioni penali previste dall'art. 76 d.P.R. n. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, in relazione a quanto disposto dall'art. 35, comma 22, l. n. 248/2006 di conversione del d.l. n. 223/2006 dichiarano quanto segue: a) che l'importo di € .... sopra indicato è stato pagato dal Conduttore al Concedente, mediante: - assegno bancario “non trasferibile” n. .... tratto su c/corrente in essere presso la .... filiale di .... in data .... dell'importo di € .... ovvero - assegno circolare “non trasferibile” n. .... emesso dalla .... in data .... dell'importo di € .... ovvero - bonifico bancario dell'importo di €. .... eseguito in data .... per il tramite della .... con addebito su c/c in essere presso la banca suddetta filiale di .... ed accredito su c/c intestato al Concedente presso la .... filiale di .... (rif./CRO n .... ....); b) che per la stipulazione del presente contratto le parti contraenti non si sono avvalse di un mediatore.
Il Concedente, pertanto, dichiara di aver ricevuto prima d'ora il pagamento in via anticipata di n .... canoni, per un importo complessivo (IVA compresa) di €. .... del quale rilascia ampia quietanza liberatoria.
b) i successivi canoni, sino alla scadenza del presente contratto o, comunque, sino al momento della cessione de l'immobile al Conduttore ai sensi del precedente art. 4, dovranno essere pagati, entro il giorno .... di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto corrente che sarà indicato dal Concedente. Il mancato pagamento, nei termini di contratto, delle rate del mutuo oggetto dell'accollo che precede, costituirà inadempimento imputabile al Conduttore ai fini di cui al successivo art. 7, e ciò anche nel caso in cui il Concedente sia stato liberato ai sensi dell'art. 1273 c.c., stante comunque la sua responsabilità in qualità di terzo datore di ipoteca. 5.2 Le parti convengono e riconoscono che di ciascun canone mensile: - l'importo di €. .... costituisce la componente da imputare a corrispettivo della concessione del godimento di cui al precedente art. 1; - l'importo di €. .... costituisce la componente da imputare al prezzo di vendita, a seguito dell'esercizio del diritto all'acquisto di cui al precedente art. 4. 5.3 In caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di almeno .... canoni mensili (il numero non può essere inferiore al ventesimo del numero complessivo dei canoni) il presente contratto si risolverà di diritto. Troverà, pertanto, applicazione la disposizione del successivo art. 7.3. 5.4 Il prezzo di vendita, a seguito dell'esercizio del diritto all'acquisto di cui al precedente art. 4, è stato convenuto e qui si conferma in €. .... IVA esclusa. In occasione della stipula de l'atto di compravendita, il Conduttore, per l'acquisto de l'immobile, dovrà, pertanto, versare al Concedente il prezzo sopra convenuto, decurtato dell'importo complessivo della componente dei canoni da imputare al prezzo di cessione, ai sensi del precedente punto 5.2, versato sino a quel momento. Con il perfezionamento dell'atto di trasferimento de l'immobile, cesserà l'obbligo di versamento dei canoni posto a carico del Conduttore.
In quest'ultimo caso, se la cessione de l'immobile avviene prima della scadenza del periodo contrattuale coperto dai canoni pagati in via anticipata, ai sensi del precedente punto 5.1, i canoni riferibili al periodo successivo alla data di avvenuta cessione e già pagati in via anticipata, saranno imputati per il loro intero importo (compresa la componente relativa alla concessione del godimento) al prezzo di cessione. Il Concedente dichiara di aver ricevuto prima d'ora il pagamento del primo canone mensile dell'importo di € ...., (IVA esclusa) del quale rilascia ampia quietanza liberatoria.
Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e ss. d.P.R. n. 445/2000): il Concedente ed il Conduttore, consapevoli delle sanzioni penali previste dall'art. 76 d.P.R. n. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, in relazione a quanto disposto dall'art. 35, comma 22, l. n. 248/2006 di conversione del d.l. n. 223/2006, dichiarano quanto segue: a) che il canone di cui sopra, oltre all'IVA dovuta a norma di legge, e così l'importo complessivo di € .... è stato pagato dal Conduttore al Concedente, mediante: - assegno bancario “non trasferibile” n. .... tratto su c/corrente in essere presso la .... filiale di .... in data .... dell'importo di € .... ovvero - assegno circolare “non trasferibile” n. .... emesso dalla .... in data .... dell'importo di € .... ovvero - bonifico bancario dell'importo di €. .... eseguito in data .... per il tramite della .... con addebito su c/c in essere presso la banca suddetta filiale di .... ed accredito su c/c intestato al Concedente presso la .... filiale di .... (rif./CRO n. ....); b) che per la stipulazione del presente contratto le parti contraenti non si sono avvalse di un mediatore. ART. 6 CONDIZIONI E GARANZIE 6.1 Il Concedente garantisce di avere la piena titolarità e la libera disponibilità de l'immobile. Garantisce, inoltre, che l'immobile è attualmente e sarà anche al momento de l'atto di compravendita, libero da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole.
Il Concedente garantisce la piena proprietà e disponibilità de l'immobile e dichiara che sullo stesso risulta iscritta ipoteca a favore .... a garanzia del mutuo stipulato in data .... atto n. .... di rep. Notaio .... registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di ...., Ufficio Territoriale di .... in data .... al n. ...., iscrizione eseguita presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di ...., Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, in data .... ai nn. .... come noto al Conduttore che col presente atto si é accollato il pagamento, alle scadenze convenute, di tutte le rate residue di ammortamento del mutuo suddetto.
Il Concedente, inoltre, garantisce che oltre alla suddetta ipoteca non sussistono altre iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli a carico de l'immobile, né privilegi (neppure di carattere fiscale).
Il Concedente garantisce inoltre che l'immobile sarà al momento de l'atto di compravendita, libero da ogni iscrizione ipotecaria o trascrizione pregiudizievole. A tal fine il Concedente si impegna ad ottenere prima della stipula de l'atto di compravendita la cancellazione definitiva dai RR.II. delle formalità pregiudizievoli attualmente in essere e più precisamente delle seguenti formalità, della cui attuale esistenza il Conduttore si dichiara a conoscenza:
.... Il mancato adempimento, nei termini, dell'impegno qui assunto dal Concedente, costituirà inadempimento contrattuale imputabile alla parte concedente stessa, ai fini di cui al successivo art. 7. 6.2 Il Concedente presta sin d'ora e presterà ne l'atto di compravendita al Conduttrice la garanzia per evizione ai sensi dell'art. 1483 c.c. 6.3 In relazione allo specifico scopo del presente contratto (concessione di godimento in funzione della successiva alienazione) il Concedente presta sin d'ora all'odierno Conduttore la garanzia per vizi a sensi dell'art. 1490 c.c.; a tal riguardo il Conduttore dichiara di aver visitato e visionato l'immobile, e di averne verificato lo stato di manutenzione e conservazione e di accettarne la consegna nello stato in cui attualmente si trovano. In relazione a ciò, la garanzia per vizi cui è tenuto il Concedente, non si estende ai vizi conosciuti ed accettati dal Conduttore o dallo stesso facilmente riconoscibili, e ciò ai sensi dell'art. 1491 c.c.; restano ferme, a carico del Concedente, le garanzie di legge per il caso di vizi occulti. Il Concedente, inoltre, garantisce: - che i beni in oggetto non sono e non saranno neppure soggetti, al momento de l'atto di compravendita, a vincoli che ne limitino uso o disponibilità ad eccezione di quelli sopra indicati e di quelli discendenti dai vigenti strumenti urbanistici - che i beni in oggetto non sono soggetti a prelazioni legali o convenzionali. 6.4 Il Concedente presta sin d'ora, e presterà ne l'atto di compravendita, la garanzia circa la regolarità e la conformità agli strumenti urbanistici de l'immobile e si impegna a produrre almeno quindici giorni prima della data fissata per la stipula de l'atto di compravendita tutta la documentazione necessaria ed a rendere ne l'atto di compravendita tutte le dichiarazioni prescritte dalle vigenti disposizioni di legge in materia edilizia ed urbanistica ai fini della validità dell'atto medesimo. A tal riguardo si precisa, sin d'ora, quanto segue: - in caso di costruzione anteriore al 1° settembre 1967 Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (ex artt. 46 e ss. d.P.R. n. 445/2000): il Concedente, conscio delle sanzioni penali previste dall'art. 76 d.P.R. n. 445/2000 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, dichiara che i lavori di costruzione del fabbricato del quale fa parte l'immobile sono iniziati anteriormente al 1° settembre 1967. - in caso di costruzione successiva al 1° settembre 1967 A tal riguardo il Concedente precisa sin d'ora che il fabbricato del quale fa parte l'immobile è stato costruito in forza di .... - in caso di interventi successivi alla costruzione Dichiara, inoltre, il Concedente che sul fabbricato del quale fa parte l'immobile sono stati eseguiti interventi urbanisticamente rilevanti e ciò in forza dei seguenti provvedimenti: ....; .... 6.5 Il Concedente dichiara che l'immobile è idoneo ad essere utilizzato per l'uso cui è destinato; dichiara, inoltre, il Concedente che con riguardo all'immobile stesso gli è stato rilasciato dal Comune di .... in data .... il certificato di abitabilità/agibilità n. ..... 6.6 Il Concedente garantisce che gli impianti relativi a l'immobile e relative parti condominiali e di cui all'art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico n. 37/2008, sono conformi alla normativa in materia di sicurezza vigente all'epoca di realizzazione, in quanto realizzati da imprese a ciò abilitate nel rispetto delle prescrizioni poste da detta normativa, come attestato nelle apposite dichiarazioni di conformità rilasciate dalle suddette imprese installatrici. 6.7 Il Concedente dichiara di aver consegnato al Conduttore la documentazione in suo possesso relativa all'uso dell'immobile e degli impianti di dotazione quale prevista dalla vigente normativa (compreso il libretto di impianto), esclusa, peraltro, la documentazione inerente l'uso delle parti e degli impianti comuni condominiali, a disposizione presso l'Amministratore del Condominio, che ne cura la conservazione. Con la sottoscrizione del presente atto il Conduttore subentra, per tutta la durata del godimento, al Concedente nell'onere di adempiere alle operazioni di controllo e manutenzione degli impianti di climatizzazione posti al servizio de l'immobile, secondo le prescrizioni della normativa vigente in materia. 6.8 Il Concedente, in relazione al disposto dell'art. 6, comma 2, d.lgs. n. 192/2005 e s.m.i., dichiara che l'unità mapp. .... sub .... è già stata dotata dell'attestato di prestazione energetica rilasciato in data .... da .... iscritto all'Ordine dei .... di .... al n. .... tecnico abilitato alla certificazione energetica ai sensi della vigente normativa, attestato che in originale si allega al presente atto sub “ .... ”; le parti danno atto che detto attestato era stato reso disponibile per il Conduttore sin dall'avvio delle trattative ed è stato, allo stesso, consegnato in copia prima della sottoscrizione del presente contratto. Detto attestato dovrà essere allegato anche a l'atto di compravendita, ai sensi dell'art. 6, comma 3, d.lgs. n. 192/2005. Il Concedente dichiara che dalla data di rilascio non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla validità decennale del suddetto attestato in relazione a quanto disposto dall'art. 6, comma 5 d.lgs. n. 192/2005 e s.m.i. (nuovi interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica ovvero mancato rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica. Il Concedente, peraltro, si impegna, nel caso di cessata validità dell'attestato qui allegato, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 6, comma 5, citato d.lgs. n. 192/2005, a procurare il rilascio di un nuovo attestato di prestazione energetica prima della data fissata per la stipula de l'atto di compravendita. Il Concedente dichiara che non sussiste l'obbligo di dotare l'unità mapp. .... sub .... dell'attestato di prestazione energetica in quanto trattasi di unità adibita a box auto/cantina, autorimessa, a parcheggio multipiano, deposito, come tale esclusa dal campo di applicazione della certificazione energetica, giusta quanto disposto dall'art. 3, comma 3 d.lgs. n. 192/2005 e s.m.i. La parte concedente rimane, pertanto, dispensata dall'obbligo di dotazione e dall'obbligo di consegna dell'attestato di prestazione energetica. ART. 7 INADEMPIMENTO E RISOLUZIONE DEL CONTRATTO 7.1 Salvo quanto previsto ai precedenti articoli 1.4, 4.3 e 5.3, nel caso di mancato adempimento a taluno degli obblighi assunti dalle parti con il presente contratto, la parte non inadempiente potrà a sua scelta: - o chiedere l'adempimento (artt. 2930 e ss. c.c.) - o chiedere la risoluzione del presente contratto (artt. 1453 e ss. c.c.) salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni eventualmente subiti. 7.2 Nel caso in cui la parte non inadempiente intenda avvalersi della risoluzione, ricorrendone i presupposti ai sensi dell'art. 1455 c.c., dovrà intimare all'altra parte di adempiere, fissando alla stessa, con lettera raccomandata A.R., un ulteriore termine, non inferiore a 15 e non superiore a 45 giorni, con dichiarazione che decorso inutilmente detto termine, il presente contratto s'intenderà risolto di diritto (art. 1454 c.c.). 7.3 In tutti i casi in cui si verifica la risoluzione del presente contratto: a) il Conduttore dovrà riconsegnare al Concedente l'immobile, nello stesso stato di conservazione in cui attualmente si trova (salvo il deterioramento d'uso); si applica anche in questo caso quanto disposto nel precedente art. 4.4 suba). b) in caso di inadempimento imputabile al Conduttore, il Concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati (sia con riguardo all'intera componente imputata alla concessione del godimento che con riguardo all'intera componente imputata al prezzo di vendita) e ciò a titolo di indennità;
(in caso di restituzione di parte dei canoni pagati) 1) in caso di inadempimento imputabile al Conduttore, il Concedente avrà diritto di acquisire definitivamente i canoni pagati per l'intera componente imputata alla concessione del godimento mentre dovrà restituire al Conduttore una percentuale pari al .... % della componente dei canoni imputata al prezzo di vendita, con diritto pertanto a trattenere la restante percentuale del .... % a titolo di indennità;
2) in caso di inadempimento imputabile al Concedente, lo stesso potrà trattenere i canoni pagati per l'intera parte degli stessi imputata al godimento mentre dovrà restituire al Conduttore l'intera parte dei canoni imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali;
3) si dovrà procedere tra le parti agli eventuali rimborsi e agli eventuali pagamenti di indennità quali previsti nelle disposizioni che precedono.
7.4 A seguito della risoluzione del presente contratto, si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione del presente contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2668, ultimo comma, c.c., come richiamato dall'art. 23 comma 3, d.l. n. 133/2014, e a tal uopo le parti si impegnano a sottoscrivere, entro trenta giorni dall'intervenuta risoluzione, apposito atto in forma autentica con il consenso alla cancellazione. ART. 8 REGIME FISCALE 8.1 Chiedesi per il presente contratto l'applicazione della imposta di registro: - nella misura del 2%, per la componente dei canoni da imputare alla concessione del godimento, e ciò ai sensi dell'art. 5, Tariffa, Parte Prima, d.P.R. n. 131/1986 (dovendosi tale disposizione, per affinità di situazione, ritenersi applicabile anche alla fattispecie in oggetto) - nella misura del 3%, per la componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita, con diritto per la parte conduttrice di imputare tale ultima imposta a quella dovuta per la registrazione de l'atto di compravendita, e ciò ai sensi dell'art. 10, Tariffa, Parte Prima, d.P.R. n. 131/1986. 8.2 Il Conduttore si riserva di richiedere ne l'atto di compravendita, ricorrendone i presupposti, l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il trasferimento prima casa. 8.3 Il Conduttore si riserva, inoltre, di richiedere ne l'atto di compravendita che la base imponibile ai fini dell'applicazione dell'imposte di registro sia costituita dal cd. “valore catastale”, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, e ciò sensi dell'art. 1, comma 497 l. n. 266/2005. (in caso di operazione IVA)
8.1 Chiedesi per il presente contratto l'applicazione della imposta di registro in misura fissa, trattandosi di operazione soggetta ad I.V.A. Trattasi in particolare di atto per il trasferimento di fabbricato ad uso abitativo costruito dall'odierno Concedente, i cui lavori di costruzione e/o ristrutturazione non sono stati ultimati da oltre cinque anni prima della data odierna, come tale soggetto ad IVA giusta quanto disposto dall'art. 10, comma 1, n. 8-bis d.P.R. n. 633/1972.
8.2 Il Conduttore si riserva di richiedere ne l'atto di compravendita, ricorrendone i presupposti, l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per il trasferimento prima casa.
ART. 9 FACOLTÀ DI NOMINA - CESSIONE DEL CONTRATTO 9.1 È esclusa la facoltà per il Conduttore di nominare persone od enti che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo contratto.
9.1 Il Conduttore si riserva la facoltà di nominare persone o enti che debbano acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti da questo contratto.
Le parti convengono che nell'esercizio di tale facoltà il Conduttore potrà anche procedere alla nomina di persone o enti che acquistino parte dei diritti e assumano parte degli obblighi discendenti dal presente contratto, purché, con o senza il Conduttore le persone o gli enti nominati acquistino complessivamente tutti i diritti oggetto di contratto ed assumano solidalmente tutti gli obblighi nascenti dal presente contratto. Si conviene inoltre che il Conduttore potrà a sua scelta: a) o esercitare la facoltà di nomina entro tre giorni dalla data odierna (con la conseguenza che il nominato o i nominati subentreranno nell'intera posizione contrattuale del Conduttore e quindi in tutti i diritti ed obblighi oggetto dal presente contratto) b) o esercitare la facoltà di nomina con riguardo al solo atto finale di cessione de l'immobile (con la conseguenza che il nominato o i nominati subentreranno solo nei diritti ed obblighi relativi alla cessione de l'immobile) e ciò contestualmente alla stipula di detto atto (che verrà pertanto sottoscritto sia dall'odierno Conduttore che dal nominato o dai nominati); c) o stipulare l'atto finale di cessione de l'immobile, riservandosi in questa sede la facoltà di nomina da esercitarsi nei successivi tre giorni. Con riguardo alla forma, alla pubblicità ed agli effetti della dichiarazione di nomina si applicano le disposizioni degli artt. 1403 e ss. c.c. L'efficacia della dichiarazione di nomina è peraltro subordinata al gradimento del Concedente; pertanto il Concedente non è obbligato a proseguire nel rapporto contrattuale ovvero a stipulare o a ritenere stipulato l'atto finale di cessione dei beni con la persona o l'ente nominati se gli stessi non sono di suo gradimento. Il gradimento dovrà essere manifestato contestualmente alla dichiarazione di nomina; la mancanza di manifestazione contestuale equivale a dichiarazione di non gradimento. In ogni caso la manifestazione di “non gradimento” non deve essere motivata. In assenza di dichiarazione di nomina efficace, il presente contratto proseguirà tra le odierne parti contrattuali e l‘atto finale di cessione dovrà essere stipulato o, se già stipulato, produrrà i suoi effetti tra le odierne parti contrattuali. 9.2. È fatto divieto di cessione del presente contratto, salvo che consti il consenso espresso del Concedente.
9.2 È consentita al Conduttore la facoltà di cedere il presente contratto. In tal caso la cessione sarà efficace nei confronti del Concedente nel momento in cui le è stata notificata ovvero nel momento in cui lo stesso l'ha accettata.
ART. 10 DISPOSIZIONI FINALI 10.1 Chiedesi la trascrizione del presente atto ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2645-bis c.c. e 2643, comma 1, n. 8 c.c., così come prescritto dall'art. 23, comma 1, d.l. n. 133/2014. Gli effetti della suddetta trascrizione cesseranno una volta scaduto il termine di durata del presente contratto, quale sopra convenuto sub art. 3, e comunque una volta decorso il termine di dieci anni. 10.2 Le parti confermano quanto sopra già riportato in ordine al proprio stato civile e regime patrimoniale. Precisa al riguardo .... di avere la libera disponibilità dei diritti in oggetto ad esso pervenuti per .... 10.3 Spese e tributi del presente atto e del successivo atto di vendita a carico del Conduttore. 10.4 Le parti danno atto che la registrazione del presente contratto assorbe l'obbligo previsto dall'art. 12 d.l. n. 59/1978 (art. 5, comma 4, d.l. n. 70/2011, convertito con l. n. 106/2011. 10.5 I costituiti mi hanno dispensato dalla lettura degli allegati. [1] [1]La presente clausola è destinata ad operare soltanto nel caso in cui il bene immobile oggetto del contratto di rent to buy sia collocato all'interno di un condominio. [2] [2]La presente clausola è destinata ad operare soltanto nel caso in cui il bene immobile oggetto del contratto di rent to buy sia collocato all'interno di un condominio. [3] [3]Questa pattuizione dovrà essere inserita nel corpo del contratto nel caso in cui le parti convengano che il Conduttore corrisponderà i canoni mediante accollo di mutuo. [4] [4]La clausola in oggetto dovrà essere inserita nel contratto di rent to buy soltanto laddove vi sia stata mediazione. [5] [5]Questa clausola dovrà essere inserita nel corpo del contratto nel caso in cui le parti convengano che il Conduttore corrisponderà i canoni mediante accollo di mutuo. [6] [6]La presente pattuizione dovrà essere inserita nel corpo del contratto nel caso in cui le parti convengano che il Conduttore corrisponderà i canoni mediante accollo di mutuo. [7] [7]Questa clausola dovrà essere apposta nel contratto per l'ipotesi in cui vi siano ipoteche e/o trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile che devono essere cancellate prima di procedere alla stipulazione dell'atto di vendita. [8] [8]Con questa clausola i contraenti possono, nell'esplicazione della loro autonomia privata, regolamentare la misura dei canoni che il Concedente avrà diritto a trattenere in caso di risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti. [9] [9]La pattuizione in oggetto dovrà essere prevista solo nel caso in cui le parti intendano riconoscere la facoltà del Conduttore di nominare altre persone o enti quali parti contrattuali. CommentoPremessa: l'origine del rent to buy Il d.l. n. 133/2014, detto “Sblocca-Italia” (poi convertito con l. n. 164/2014) ha introdotto all'art. 23 una nuova fattispecie contrattuale, ovvero il rent to buy (letteralmente in italiano “affitta per comprare”), di origine anglosassone, essendo nato negli Stati Uniti d'America nei primi anni del secondo dopoguerra per agevolare l'acquisto di beni mobili e soprattutto immobili, al fine di offrire ai consociati uno strumento in grado di fronteggiare la contrazione del mercato immobiliare e di consentire un accesso graduale alla proprietà immobiliare attraverso una contrattazione a fasi progressive. In questo senso può dirsi che l'intervento novellistico del 2014 rientra nell'ambito della c.d. “legislazione della crisi economica”, con cui il legislatore introduce nuovi modelli negoziali nell'ordinamento italiano al fine di superare le criticità connesse all'attuale periodo storico, caratterizzato da forti difficoltà economiche (si pensi, in questo senso, al pegno mobiliare non possessorio coniato con la l. n. 119/2016). L'elemento essenziale dell'operazione in esame risiede nel fatto che con essa si dà all'aspirante acquirente la possibilità di entrare immediatamente nel godimento dell'immobile, pur non avendo questi le risorse finanziarie necessarie per l'acquisto immediato dell'immobile stesso mediante versamento in un'unica soluzione del relativo prezzo. D'altro canto con il rent to buy si realizza anche l'ulteriore obiettivo di agevolare la posizione dei proprietari di cespiti immobiliari rispetto ad un loro utilizzo redditizio, consentendogli di imputare il canone come corrispettivo per il godimento che altri abbia dell'immobile, nonché quale possibile anticipo del prezzo finale pattuito per la vendita per il caso in cui il conduttore, esercitando il diritto potestativo di acquistarlo, decida di acquistarne la proprietà. Struttura e disciplina del rent to buy; figure affini e profili differenziali Il primo comma dell'art. 23 del d.l. n. 133/2014, convertito in l. n. 164/2014, stabilisce: “I contratti diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell'art. 2645-bis del c.c. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di cui all'art. 2643, comma 1, numero 8) c.c.”. Il successivo comma 1-bis prevede invece che “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito”. Le norme di cui sopra consentono di affermare con certezza che il rent to buy costituisce un nuovo schema legale per il nostro ordinamento, il cui elemento caratterizzante risiede nella circostanza che nella prima fase, necessaria, vi è l'immediato godimento dell'immobile da parte del conduttore, poi seguito da una seconda fase, eventuale, in cui il conduttore può acquistare la proprietà dell'immobile entro un determinato termine. Appare così evidente la struttura naturalmente “bifasica” del rent to buy, con la prima fase che si avvicina nettamente al contratto di locazione e la seconda al contratto di compravendita. Ulteriori elementi tipici del rent to buy sono l'imputazione a corrispettivo di una parte del canone indicata nel contratto, nonché la previsione della restituzione di una quota del canone da parte del concedente nel caso di mancato esercizio del diritto potestativo di acquisto della proprietà da parte del conduttore. L'utilizzo da parte del legislatore del termine “contratti” al plurale e delle parole “conduttore” e “concedente” inducono a dubitare dell'effettiva creazione di un nuovo schema legale attraverso la predisposizione della disciplina del rent to buy: secondo una prima impostazione, infatti, proprio l'uso della suddetta terminologia starebbe ad indicare che con questo istituto le parti si avvarrebbero, in sostanza, di schemi negoziali già esistenti nell'ordinamento italiano (locazione, leasing, vendita ecc.) tra loro combinati. Prevale invece la tesi che ritiene che il legislatore abbia in questo modo introdotto un nuovo tipo contrattuale, inquadrabile nell'area dei contratti che garantiscono l'accesso graduale e progressivo alla proprietà immobiliare (e che, dunque, attuano la previsione dell'art. 42 della Costituzione), così come palesato dalla Relazione illustrativa alla legge, dove ci si riferisce ad “una nuova tipologia contrattuale a valenza generale”. Peraltro può dirsi che il rent to buy si distingue dalla locazione per il fatto che il comma 3 dell'art. 23 del d.l. n. 133/2014 richiama le norme sull'usufrutto, nonché per la diversità di interessi finali perseguiti dalle parti, che nel rent to buy non è quello al solo godimento dell'immobile, bensì quello al trasferimento definitivo del bene in proprietà all'utilizzatore. Tale soluzione, accolta anche dalle prime pronunce giurisprudenziali (Trib. Verona 12 dicembre 2014), non ha portata meramente teorica, producendo invece anche effetti di portata pratica: la ricostruzione autonomistica del tipo negoziale del rent to buy, infatti, implica che ad esso non si possano applicare le norme sulla locazione, specie di immobili urbani, nonché le norme speciali che concernono i contratti traslativi di immobili, tra cui soprattutto quelle che individuano limiti urbanistici, edilizi e catastali (es. art. 40 l. n. 47/1985; art. 2, comma 58 l. n. 662/1996; artt. 30 e 46 d.P.R. n. 380/2001; art. 19, comma 14 d.l. n. 78/2010 conv. in l. n. 122/2010). Inoltre il rent to buy, pur assimilabile al leasing finanziario per via del fatto che con esso si realizza un momento di godimento ed uno potenzialmente traslativo, se ne distingue in realtà nettamente, come risulta chiaro già dal primo comma dell'art. 23 d.l. n. 133/2014, ove si fa riferimento a “i contratti, diversi dalla locazione finanziaria .... ”. Ma non solo. Infatti, mentre il rent to buy ha una struttura bilaterale, intercorrendo il contratto tra il locatore e l'utilizzatore, il leasing finanziario c.d. “traslativo” ha di regola struttura trilaterale, vedendo coinvolti il fornitore, il concedente e l'utilizzatore, oltre ad essere permeato da una spiccata funzione di finanziamento. Quanto ai rapporti con il leasing c.d. “di godimento”, pur essendo i due istituti simili per la loro struttura bilaterale, il leasing si caratterizza per avere uno scopo esclusivamente di godimento, mentre il rent to buy presenta sempre un profilo traslativo, ancorché mediato dalla prima fase ad effetti obbligatori. Il rent to buy si distingue anche dalla vendita con riserva di proprietà, pur essendo le due figure simili per il fatto che in entrambe un soggetto gode di un bene (immobile) dietro pagamento di un prezzo in forma rateale. Mentre nel rent to buy, infatti, il momento traslativo è soltanto eventuale, nella vendita con patto di riservato dominio l'effetto reale del trasferimento della proprietà in capo all'acquirente costituisce un effetto naturale e fisiologico voluto dalle parti. Analogamente, il rent to buy pare accostabile al c.d. “help to buy”, ovvero al contratto preliminare con pagamento dilazionato del prezzo anteriore alla stipulazione del definitivo, poiché in entrambi i casi l'utilizzatore è immesso nell'immediato godimento del bene senza acquistarne la proprietà. Tuttavia mentre nel c.d. “help to buy” vi è l'obbligo bilaterale per le parti di concludere il definitivo, questo manca nel rent to buy. Il rent to buy è altresì diverso dall'operazione, pure utilizzata nella prassi, della locazione con patto di opzione di acquisto a favore del conduttore: in quest'ultimo caso, infatti, posta l'impossibilità di trascrivere il patto di opzione per effetto del principio di tipicità degli atti trascrivibili, il conduttore non può godere dell'efficacia prenotativa della trascrizione tipica del rent to buy così come delineato dal legislatore, con conseguente vanificazione dell'interesse del conduttore all'acquisto finale della proprietà del bene concessogli in godimento. Parimenti, il rent to buy risulta anche diverso dalla locazione con preliminare bilaterale di vendita, poiché in quest'ultimo caso vi è, ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c., una durata dell'effetto prenotativo soltanto triennale, e nel rent to buy vi è l'obbligo soltanto in capo al concedente di vendere il bene, e non anche dell'utilizzatore di acquistarlo. Al fine di ovviare alle suddette criticità il legislatore ha quindi creato o, meglio, recepito l'istituto del rent to buy, in cui però non vi è un autentico obbligo dell'utilizzatore di acquistare l'immobile, bensì soltanto un diritto potestativo di farlo. Tanto si evince dal comma 1-bis dell'art. 23 d.l. n. 133/2014, che parla letteralmente di “esercizio del diritto di acquisto” da parte del conduttore, nonché dalla ratio della nuova normativa, volta a favorire soprattutto i potenziali acquirenti di immobili. Si è però osservato che il rent to buy sarebbe assimilabile strutturalmente ad un contratto di locazione con contratto preliminare unilaterale con obbligo a carico del concedente di vendere, atteso il richiamo legislativo alla disciplina della trascrizione (esclusa invece per l'opzione) ed al disposto dell'art. 2932 c.c. per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre. Proprio il riferimento legislativo a quest'ultima norma mal si concilierebbe con la struttura con patto di opzione attributivo del diritto potestativo di concludere la vendita in capo all'utilizzatore, dal momento che se questa fosse la natura giuridica del rent to buy, allora non sarebbe necessaria una pronuncia costitutiva del giudice quale quella di cui all'articolo 2932 c.c. Quanto all'ambito applicativo della disciplina legale di cui all'art. 23 del d.l. n. 133/2014, essa risulta applicabile, sul piano soggettivo, a tutti i soggetti dell'ordinamento, senza alcun limite di sorta. Sul piano oggettivo, invece, l'unico limite rilevante attiene alla natura del bene che può essere oggetto del rent to buy, ovvero i beni immobili a prescindere dalla loro destinazione d'uso (residenziale, produttiva ecc.), non potendosi di contro concedere in godimento con questo strumento negoziale i beni mobili, sia che siano registrati sia che non lo siano. Recentemente il Tribunale di Catanzaro (sent. n. 8064 del 05/12/2019) ha chiarito che il contratto di rent to buy può avere ad oggetto anche un complesso aziendale, comprensivo o meno di beni immobili e/o diritti reali immobiliari, con la particolarità che, laddove l'azienda ricomprenda beni immobili, trova piena applicazione l'art.23 D.L. 133/2014. La struttura del rent to buy appare quanto mai equivoca, atteso che il legislatore all'art. 23 del d.l. n. 133/2014, poi convertito in l. n. 164/2014, si è riferito genericamente a “contratti”: tuttavia dalla novella normativa si evince che l'elemento essenziale del nuovo tipo contrattuale è la sua struttura bifasica, connotata da una netta scissione tra un primo momento, necessario e ad effetti solo obbligatori (in cui il conduttore gode immediatamente dell'immobile) ed un secondo, eventuale e ad effetti reali (in cui il conduttore può acquistare la proprietà dell'immobile di cui è già nel godimento). Tra queste due fasi sussiste un collegamento negoziale genetico, come dimostra la duplice funzione attribuita ex lege al canone pagato dal conduttore, che è in parte da imputare a titolo di corrispettivo per il godimento dell'immobile, in parte da imputare a titolo di corrispettivo per il pagamento del prezzo finale. Come si è avuto modo di vedere oggetto del contratto di rent to buy è l'immediato godimento dell'immobile: da ciò si evince che è quanto meno dubbio che questo nuovo tipo contrattuale possa avere ad oggetto beni immobili da costruire dei quali, per natura, è impossibile il godimento, essendo in questo caso al più ammissibile un contratto preliminare di rent to buy. Quanto alla qualifica giuridica da attribuire al diritto di godimento dell'immobile da parte dell'utilizzatore, il del d.l. n. 133/2014, che stabilisce che “si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli art. 1012 e 1013 del c.c., in quanto compatibili”, in questo modo richiamando il diritto reale su cosa altrui di usufrutto. Tuttavia queste disposizioni che concernono l'inventario e la garanzia cui è tenuto l'usufruttuario, le spese e gli oneri a carico dello stesso e quelli a carico del proprietario, le usurpazioni e le azioni relative alle servitù, non sono in grado di individuare la natura giuridica del diritto, anche tenuto conto che esse sono in tutto e per tutto simili a quelle dettate dagli artt. 1576 e 1577 c.c. per il diritto personale di godimento del conduttore nella locazione. Pertanto può dirsi che l'utilizzatore del bene concesso in rent to buy non acquisisca sullo stesso alcun diritto reale di usufrutto, bensì un diritto personale di godimento connotato da momenti di realità laddove se ne prevede la sua opponibilità attraverso la trascrizione. Di conseguenza l'utilizzatore dovrà essere qualificato come detentore qualificato per il caso di questioni attinenti all'eventuale usucapione o alle azioni possessorie. Oltre alla sua ontologica struttura bifasica, il rent to buy si caratterizza per il fatto che esso è suscettibile di essere trascritto nei registri immobiliari, al fine di consentire l'opponibilità del diritto personale di godimento dell'utilizzatore nei confronti dei terzi in caso di eventuali conflitti con atti di disposizione posti in essere dal concedente durante il tempo anteriore alla scadenza del termine per l'esercizio del diritto potestativo dell'utilizzatore di acquistare il bene. L'effetto dell'opponibilità in caso di conflitti circolatori in ordine allo stesso bene immobile è stato assicurato dal legislatore mediante il rinvio alla disciplina della trascrizione del contratto preliminare di cui all'art. 2645-bis c.c., alla quale viene attribuita efficacia per così dire “prenotativa” della successiva trascrizione del definitivo o della domanda ex art. 2932 c.c. seguita poi dalla sentenza, i cui effetti retroagiscono al momento della originaria trascrizione del preliminare. La novella normativa, onde assicurare l'effettivo esercizio del diritto di acquisto della proprietà da parte dell'utilizzatore, ha esteso il termine di efficacia della trascrizione del preliminare, che ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile è di tre anni a far data dalla trascrizione, a dieci anni. Nel caso in cui, però, le parti non provvedano entro il suddetto termine decennale a trascrivere il successivo atto di acquisto oppure la sentenza di cui all'art. 2932 c.c., gli effetti della trascrizione cesseranno “ex tunc”. Il primo comma dell'art. 23 del d.l. n. 133/2014 prevede anche un rinvio al disposto dell'art. 2643, comma 1, n. 8) c.c. sulla trascrizione del contratto di locazione ultranovennale, con ogni probabilità al fine di assicurare comunque il godimento dell'utilizzatore nei confronti dei terzi cui eventualmente il concedente abbia alienato l'immobile in proprietà. Il terzo comma dell'art. 23 d.l. n. 133/2014 richiama anche gli artt. 2668, comma 4, 2775-bis e 2825-bis c.c. che regolano la cancellazione della trascrizione dei contratti preliminari, il privilegio speciale sull'immobile riconosciuto dalla legge a favore del promissario acquirente e la prevalenza dell'ipoteca sul bene oggetto del preliminare rispetto alla trascrizione anteriore del preliminare stesso. L'art. 23, comma 4 d.l. n. 133/2014 sancisce poi che “se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'art. 8 d.lgs. n. 122/2005, opera fin dalla concessione in godimento”. Questa disposizione richiama la normativa a tutela degli acquirenti di immobili da costruire al fine di vietare ai notai di ricevere atti di compravendita qualora, prima della stipula o coevamente, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile. Anche questa norma si spiega alla luce della finalità di agevolare l'acquisto finale del bene da parte dell'utilizzatore, evitando che questo incontri degli ostacoli nell'esistenza di ipoteche e pignoramenti incombenti sull'unità immobiliare da acquistare. Il comma 1-bis d.l. n. 133/2014 disciplina l'inadempimento nel contratto di rent to buy, stabilendo che “le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito”. Questa norma riconosce dunque alle parti l'autonomia di regolare quale è il prezzo che il concedente avrà diritto a trattenere nel caso in cui il conduttore non dovesse esercitare il diritto di acquisto. In ordine alla portata della disposizione in oggetto, una prima impostazione ritiene che essa non abbia efficacia vincolante, posto che il quinto comma dell'art. 23 d.l. n. 133/2014 statuisce, per il caso di inadempimento del conduttore, che “il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”. Per un'altra tesi, che appare maggiormente condivisibile, l'interpretazione di cui sopra sarebbe corretta soltanto laddove si configurasse un autentico obbligo dell'utilizzatore di acquistare la proprietà dell'immobile concessogli in godimento; tuttavia, poiché così non è, occorre seguire un'altra strada. Da ciò deriva che mentre il comma 1-bis sarebbe applicabile al caso in cui il conduttore decida di non esercitare il diritto potestativo di acquistare l'immobile alla scadenza pattuita, il comma 5 riguarderebbe la diversa ipotesi in cui, in costanza del rapporto contrattuale e prima della scadenza del termine per l'acquisto del cespite, il conduttore non adempia l'obbligo di pagare i canoni per il godimento. Il secondo comma dell'art. 23 del d.l. n. 133/2014 prevede una presunzione legale relativa di “non scarsa importanza dell'inadempimento” ai sensi dell'art. 1455 c.c., stabilendo che “il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. La norma in oggetto sembra contemplare un'ipotesi di risoluzione automatica del contratto di rent to buy al verificarsi delle condizioni in essa indicate, come dimostra l'espressione “il contratto si risolve .... ”. Tuttavia pare preferibile ritenere che con la norma di cui sopra il legislatore non abbia voluto prevedere un'ipotesi di risoluzione automatica del contratto, bensì semplicemente i presupposti in presenza dei quali è possibile determinare lo scioglimento del negozio attraverso un meccanismo che opera alla stregua di una clausola risolutiva espressa ex lege, come tale azionabile su impulso del concedente. Il terzo comma dell'art. 23 d.l. n. 133/2014 richiama il disposto dell'art. 2932 c.c., prevedendo l'esperibilità della tutela in forma specifica fisiologicamente prevista per gli obblighi (legali e negoziali) di contrarre per il caso in cui, a fronte dell'esercizio da parte del conduttore del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile versando il c.d. “supercanone”, il concedente non ottemperi al suo obbligo di vendere. Infine il quinto comma dell'art. 23 d.l. n. 133/2014 regolamenta le conseguenze derivanti dalla risoluzione per inadempimento del concedente all'obbligo di trasferire la proprietà, laddove il conduttore preferisca perseguire la strada della risoluzione e del risarcimento del danno, stabilendo che il concedente “deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”. In caso di inadempimento del conduttore dell'obbligo di corrispondere i canoni, invece, “il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”. La disciplina in oggetto si distingue nettamente da quella prevista dall'art. 1526 c.c. per il caso di vendita con riserva di proprietà, ove risulta fortemente tutelata la posizione dell'acquirente, il quale avrà diritto alla restituzione delle rate pagate, salvo il diritto del venditore ad un equo compenso per l'utilizzo del bene restituitogli. Rapporti tra rent to buy e fallimento L'art. 23, comma 6 d.l. n. 133/2014 disciplina le vicende del contratto di rent to buy nel caso in cui venga dichiarato il fallimento di una delle parti. “In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'art. 67, comma 3, lett. c) r.d. n. 267/1942, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'art. 72 r.d. n. 267/1942 e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5”. La prima parte della norma riguarda l'ipotesi in cui a fallire sia il concedente e contempla una deroga alla regola generale di cui all'art. 72, comma 1, della legge fallimentare, in base alla quale la dichiarazione di fallimento determina la sospensione dell'esecuzione dei contratti pendenti alla data del fallimento, con facoltà del curatore di decidere di subentrarvi oppure no. Ai sensi del comma 6 dell'art. 23, prima parte, il contratto prosegue con la curatela, a prescindere dalla destinazione dell'immobile o dalla qualità del conduttore-aspirante acquirente: ciò al fine di assicurare la tutela di quest'ultimo rispetto al rischio di insolvenza del concedente e, dunque, rispetto all'effetto finale traslativo del rent to buy. La seconda parte della suesposta disposizione riguarda invece il caso del fallimento del conduttore, al quale si applica l'art. 72 della legge fallimentare, che stabilisce di regola la sospensione dei rapporti contrattuali in corso di esecuzione, ivi compreso quello di rent to buy. Laddove poi il curatore decidesse di sciogliersi dal contratto, “si applicano le disposizioni di cui al comma 5”, riconoscendosi così al concedente il diritto alla restituzione dell'immobile mediante l'insinuazione al passivo fallimentare ed ai sensi del comma 5 il diritto alla ritenzione dei canoni percepiti a titolo di indennità, salvo che non sia stato diversamente pattuito dalle parti. Profili fiscali Il d.l. n. 133/2014 e la successiva l. di conversione n. 164/2014 non hanno previsto alcunché in merito alla regolamentazione fiscale del contratto di rent to buy, ponendo così l'interprete di fronte al problema di ricostruire la disciplina legale ad esso applicabile. Sul punto l'Agenzia delle Entrate con Circolare 4/E del 19 febbraio 2015, onde assicurare una tassazione “agevolata” al nuovo tipo contrattuale ha accolto la tesi della doppia natura tributaria dell'operazione negoziale. L'Agenzia delle Entrate ha quindi assimilato ai fini fiscali l'immediata concessione in godimento dell'immobile a fronte del pagamento dei canoni al contratto di locazione, del quale si applicano dunque sia le imposte dirette che indirette. Inoltre l'Agenzia delle Entrate ha assimilato ai fini fiscali la quota di canone destinata ad essere imputata a corrispettivo del trasferimento, che secondo l'AE ha natura di anticipazione del corrispettivo, agli acconti sul prezzo della successiva vendita dell'immobile. |
