Cessione del contratto di locazione commercialeInquadramentoIl locatore può, ai sensi dell'art. 36 della l. n. 392/1978, cedere il contratto di locazione a terzi senza bisogno del consenso del locatore, purché venga insieme ceduta l'azienda. Detta cessione dovrà essere comunicata al locatore, il quale avrà la possibilità di opporsi soltanto per gravi motivi. FormulaCESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE Con la presente scrittura privata, redatta tra (struttura trilaterale): Il Sig. ... , nato a ... , il ... , residente a ... , via ... , n ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “cedente”, Il Sig ... , nato a ... il ... , residente a ... , via ... , n ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “cessionario”, Il Sig ... , nato a ... il ... , residente a ... , via ... , n ... , codice fiscale ... , di seguito denominato “ceduto” PREMESSO CHE - in data ... con scrittura privata registrata (inserire dati di registrazione del contratto), il Sig. ... ha concesso in locazione al Sig. ... l'unità immobiliare sita in ... (inserire dati dell'immobile), via ... n ... piano ... interno ... censito al Catasto Fabbricati del Comune di ... (inserire dati) per la durata di anni ... ; - è intenzione del Sig. ... cedere il suddetto contratto di locazione al Sig. ... ; TUTTO CIO' PREMESSO SI CONVIENE QUANTO SEGUE 1. Con il consenso [1] del Sig. ... ,quale proprietario dell'immobile, il Sig. ... (cedente) dichiara di sostituire a sé, come in effetti sostituisce, il Sig. ... (cessionario), che accetta, nei rapporti derivanti dal predetto contratto di locazione. 2. Il Sig. ... (cessionario) si impegna a rispettare integralmente il contenuto del contratto che viene allegato alla presente scrittura privata sotto la lettera “A”. 3. Il Sig. ... (cedente) è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto a partire dalla data odierna; Il Sig. ... (cedente) garantisce la validità del contratto di locazione. Letto, approvato e sottoscritto Luogo e data ... Sottoscrizione (cedente) ... Sottoscrizione (cessionario) ... Sottoscrizione (ceduto) ... 1. Se il consenso alla cessione è stato inserito preventivamente nel contratto di locazione, la sostituzione è efficace dal momento in cui le è stata notificata o in cui l'ha accettata. CommentoLa disciplina relativa alla cessione del contratto di locazione è contenuta nell'art. 36 della l. n. 392/1978 ed è considerata inderogabile dalle parti. Detta norma è ritenuta applicabile anche quando nei locali oggetto di locazione vi sia una sede secondaria dell'azienda, mentre è considerata inapplicabile qualora il cessionario abbia intrapreso un'attività del tutto nuova rispetto a quella del cedente. L'art. 36 della suddetta Legge dispone che il cedente debba comunicare la cessione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi per gravi motivi entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Il locatore potrà agire contro il cedente qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte, per il caso in cui il locatore non abbia liberato il cedente. In tal senso, da ultimo, Cass. III, n. 4405/2024: qualora abbiano luogo plurime cessioni del contratto di locazione, di fronte all'inadempimento del pagamento del canone, il locatore deve in primo luogo, prima di poter esercitare l'azione nei confronti del cedente, richiedere l'adempimento all'ultimo cessionario; nel caso in cui quest'ultimo non adempia, scatta automaticamente la solidarietà fra tutti i cedenti e cessionari antecedenti, a cui dunque il locatore potrà successivamente e indifferenziatamente rivolgersi per ottenere il pagamento. Nello stesso senso Cass. III, n. 23220/2024. Questa norma si applica solo in caso di effettivo e reale trasferimento dell'azienda (o di un ramo di essa) e non nella ipotesi di simulazione della cessione d'azienda attuata per mascherare una mera cessione del contratto di locazione. È stata esclusa l'applicabilità di tale disposizione nei seguenti casi: - cessione con oggetto un “punto vendita”, cessione cioè di un immobile nel quale viene esercitata la vendita di articoli che il cedente continua ad effettuare in un altro locale, nell'ambito di un'unica azienda; - subentro del cessionario con esercizio di un'attività del tutto slegata da quella in precedenza esercitata dal cedente. La cessione dell'azienda, come presupposto per il possibile subingresso del cessionario nel contratto locatizio anche in difetto di consenso del locatore, richiede che, almeno al momento della cessione, (salva la possibilità di cambiamenti successivi), vi sia una significativa continuità tra l'attività svolta in quei locali dal cedente e quella che il cessionario si accinge a svolgervi. Alla cessione del contratto di locazione consegue il diritto del cessionario di percepire l'indennità di avviamento di cui all'art. 34 della l. n. 392 del 1978: il diritto di riscatto previsto dall' art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore si trasferisce al cessionario per effetto della successione di questo nel diritto già esercitato dal suo dante causa, a differenza di quanto previsto per la prelazione nel settore agrario, che è caratterizzata da una tendenziale stabilità dei rapporti. L'ambito delle attività commerciali svolte in immobili condotti in locazione è infatti oggetto di una specifica disciplina volta a tutelare l'avviamento commerciale in caso di sublocazione o cessione del contratto (così Cass. III, n. 40252/2021). |
