Contratto preliminare di vendita per l'acquisto di prima casa

Premessa

L'agevolazione per l'acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull'atto di acquisto di un'abitazione in presenza di determinate condizioni.

Chi acquista da un privato (o da un'azienda che vende in esenzione IVA) deve versare un'imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell'immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 €.

Se, invece, il venditore è un'impresa con vendita soggetta a Iva, l'acquirente dovrà versare l'imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 € ciascuna.

Per godere dell'agevolazione per l'acquisto della “prima casa”, l'acquirente non deve possedere un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione o, se lo possiede, deve venderlo entro 12 mesi dal nuovo acquisto agevolato.

Inoltre, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente abbia la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall'acquisto.

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazione di tipo ultra popolare); A/6 (abitazione di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni, inoltre, spettano anche per l'acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È comunque necessario che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell'abitazione principale e che quest'ultima sia stata acquistata beneficiando dell'agevolazione “prima casa” (così ad esempio Cass. trib., n. 6160/2025).

L'agevolazione non è ammessa, invece, per l'acquisto di un'abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Ai fini dell'estensione dell'aliquota agevolata dell'imposta di registro per l'acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell'immobile, destinate al servizio e ornamento dell'abitazione oggetto dell'acquisto, ai sensi della nota II-bis all'art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, come modificata dall'art. 3 della l. 28 dicembre 1995 n. 549, e sulla base della nozione dettata dall'art. 817 c.c., anche la spiaggia privata di proprietà esclusiva dell'acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all'immobile principale, né che l'acquisto della pertinenza sia stato concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria - nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale c/2, c/6 e c/7 - mera valenza complementare rispetto alla citata mozione civilistica (Cass. VI, n. 6316/2022; inoltre, più ampiamente, Cass. trib., n. 2351/2024).

L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile:

- in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell'atto

- in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile entro 18 mesi dell'acquisto.

In caso di decadenza:

- è dovuta la differenza tra l'imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l'atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora

- se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d'imposta non versata (ossia la differenza tra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

I requisiti e presupposti per usufruire del beneficio fiscale “prima casa”

Cass. sez. trib., n. 05943/2017, relativamente all'aliquota agevolata dell'IVA per l'acquisto della casa di abitazione, ha premesso che, in considerazione del fatto che è frequente nella pratica l'eventualità che, anteriormente alla stipula dell'atto di acquisto, vengano versati acconti del prezzo pattuito, il legislatore ha previsto che la dichiarazione da parte dell'acquirente possa essere resa, oltre che nello stesso atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare concluso ai sensi dell'art. 1351 c.c., ciò al fine di poter fruire dell'aliquota agevolata in relazione agli acconti corrisposti anteriormente alla stipulazione dell'atto di acquisto. Resta inteso che la dichiarazione eventualmente resa nell'atto preliminare deve essere comunque ripetuta nell'atto definitivo, in quanto la nota II-bis all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al T.U. sull'imposta di registro subordina l'applicazione dell'aliquota agevolata alla sola circostanza che la dichiarazione relativa alla sussistenza dei requisiti necessari per usufruire dell'agevolazione sia resa nell'atto di acquisto. Ha, poi, precisato la S.C. che con la circolare 2 marzo 1994 n 1/E del Ministero delle finanze si è anche previsto che, qualora la dichiarazione di possedere i requisiti per usufruire del beneficio “prima casa” non sia resa dall'acquirente nel contratto preliminare, ma esclusivamente nell'atto di acquisto, le fatture relative agli acconti, già emesse con l'aliquota del 10 % (applicabile alle cessioni di case di abitazione non di lusso ai sensi del n. 127-undecies) della Tabella A, parte terza allegata al d.P.R. n. 633/1972) potranno essere rettificate ai sensi dell'art. 26 del d.P.R. n. 633/1972, onde consentire l'applicazione dell'aliquota ridotta del 4% sull'intero corrispettivo.

Cass. sez. trib. n. 00635/2017, ha rilevato che il godimento dei benefici fiscali connessi all'acquisto della prima casa presuppone, tra l'altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell'atto di acquisto dell'immobile, dichiarando espressamente, pena l'inapplicabilità dei benefici stessi: a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l'immobile; b) di non godere di altri diritti reali immobili siti nello stesso comune; c) di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto dalla Nota 2-bis della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986 (nel testo vigente ratione temporis).

Per Cass. V, n. 7069/2014, i benefici di cui all'art. 1, nota II-bis, lett. b), della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, spettano solo a chi dimostri, in base a risultanze certificate, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto o uso di un altro immobile ubicato nel medesimo comune, senza che possano rilevare situazioni di fatto contrastanti con le risultanze del dato anagrafico. In base a tale principio, la Corte ha escluso la compatibilità delle agevolazioni de quibus con la separazione di fatto tra i coniugi.

L'agevolazione per l'acquisto della prima casa non è preclusa al titolare di una quota particolarmente esigua di un altro immobile (nella specie, pari al 5%), atteso che tale titolarità non comporta il potere di disporre dell'immobile come propria abitazione ed è perciò assimilabile ad una proprietà inidonea per le esigenze abitative, tranne l'ipotesi della quota di un immobile in comunione legale tra i coniugi (Cass. VI, n. 21289/2014).

Cass. sez. trib., n. 09030/2017, ha chiarito che, anche nel caso di più contemporanei acquisti di diverse unità immobiliari destinate a costituire una unica abitazione, sussistono i presupposti per usufruire dei benefici per l'acquisto della prima casa, a condizione che l'acquirente proceda alla unificazione effettiva e reale dei suddetti immobili entro tre anni dalla data di registrazione dell'atto e l'alloggio frutto di tale unione rientri, per superficie, numero di vani ed altre caratteristiche specificate dall'art. 13 della l. n. 408/1949 nella tipologia degli immobili non di lusso.

Nell'analisi dei requisiti legittimanti per accedere al beneficio “prima casa” Cass. sez. trib., n. 02278/2016, ha chiarito che ai sensi dell'art. 1 della l. n. 75/1993, il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione deve essere riscontrato in senso soggettivo, in relazione alla non utilità dello stesso per dimensioni e caratteristiche alla scopo abitativo del contribuente e della sua famiglia. Cass. sez. trib., n. 14673/2016, sullo stesso tema ha evidenziato come il requisito della mancanza di titolarità su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso abitazione e nuda proprietà di un'altra casa acquistata con medesimo beneficio, atteso il senso della previsione di cui all'art. 1 del d.P.R. n. 131/1986, da intendersi come mancanza di disponibilità effettiva di essa, non sussiste ove l'immobile di proprietà del contribuente sia stato assegnato al coniuge separato, in sede di separazione o divorzio, in quanto affidatario di prole minorenne.

Il contribuente, per usufruire dei benefici in oggetto, deve invocare, a pena di decadenza, al momento della registrazione dell'atto di acquisto, alternativamente, il criterio della residenza o quello della sede effettiva di lavoro, dovendosi valutare la spettanza del beneficio, nel primo caso, in base alle risultanze delle certificazioni anagrafiche e, nel secondo, alla stregua dell'effettiva sede di lavoro. Ne consegue che decade dall'agevolazione il contribuente che non abbia indicato, nell'atto notarile, di voler utilizzare l'abitazione in luogo di lavoro diverso dal comune di residenza (Cass. sez. trib., n. 13850/2017).

Per la Cass. II, n. 3132/2018, in caso di stipulazione di un contratto preliminare nel quale le parti abbiano concordato il corrispettivo in una misura tale da comprendere anche l'ammontare dell'imposta al cui pagamento è tenuto il cedente, ai fini delle agevolazioni previste per la “prima casa”, dalla nota II-bis all'art. l della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, le dichiarazioni di sussistenza delle condizioni ivi previste ove non siano state rese nel contratto preliminare e il contratto definitivo non sia stato stipulato, con la conseguente proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica, possono essere rese anche nel corso del giudizio, fino alla sentenza pronunciata a norma dell'art. 2932 c.c.

Quanto al requisito della residenza nel comune nel quale è ubicato l'immobile, Cass. sez. trib., n. 14510/2016, afferma l'irrilevanza di un successivo trasferimento di residenza, ove previamente il contribuente abbia trasferito la residenza nei diciotto mesi dall'acquisto nel comune in cui si trova il bene che ha usufruito dell'agevolazione, poiché tale successivo cambio di residenza non è previsto tra le cause di revoca dell'agevolazione e non pregiudica in alcun modo le ragioni del fisco, a meno che non si provi la sussistenza nel caso concreto di un abuso del diritto. Inoltre, premesso che deve ordinariamente prevalere il dato anagrafico sulle risultanze fattuali, il dato che appare rilevante è quello della dichiarazione di cambio di residenza (resa dall'interessato nel comune di nuova residenza), momento dal quale si deve ritenere ricorrente il requisito della residenza nel comune dell'immobile acquistato, laddove non appare preclusiva alla possibilità di usufruire del beneficio la mancata conclusione della pratica di cambio di residenza (Cass. sez. trib., n. 00110/2015; Cass. sez. trib., n. 18187/2015).

Il concetto di residenza è stato puntualizzato da Cass. sez. trib., n. 13335/2016, nel senso che debba essere riferito alla famiglia nel suo insieme, sicché non rileva la diversa residenza di uno dei due coniugi in regime di comunione legale, essendo i coniugi tenuti non ad una medesima residenza anagrafica, ma alla coabitazione, purché effettivamente emerga la destinazione dell'immobile che ha usufruito del beneficio a residenza principale della famiglia.

Per Cass. V, n. 2266/2014, non hanno alcun rilievo le situazioni di mero fatto contrastanti con gli atti dello stato civile, dovendo farsi, invece, esclusivo riferimento alla residenza anagrafica.

Sempre quanto ai requisiti legittimanti Cass. sez. trib., n. 13416/2016, ha precisato come il requisito dello svolgimento della propria attività lavorativa nel comune ove l'immobile è ubicato non deve essere inteso in senso rigido ed assoluto, non essendo richiesto dalla normativa di riferimento che l'attività lavorativa sia svolta in tale luogo in modo prevalente.

Cass. VI sez. trib., n. 00864/2016, afferma che la forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dell'acquirente che non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è situato l'immobile nel termine di diciotto mesi dall'acquisto può anche riferirsi al mancato compimento di lavori o al mancato rilascio di titoli abilitativi, purché ricorra la non imputabilità al contribuente del comportamento ostativo e la necessità ed imprevedibilità dello stesso (contra, Cass. sez. trib., n. 02616/2016, secondo cui nessuna rilevanza può essere attribuita ad eventi sopravvenuti, anche non imputabili al contribuente, come il caso del sopravvenuto fallimento della società costruttrice dell'immobile). Per Cass. sez. trib., n. 08351/2016, la causa di forza maggiore deve, tuttavia, essere caratterizzata dai requisiti della non imputabilità al contribuente, della necessità e della imprevedibilità. Per Cass. sez. trib., n. 13148/2016, non si può ritenere causa di forza maggiore la mancata ultimazione dei lavori di ristrutturazione (né la mancata ultimazione di un appartamento in costruzione), considerato che elemento costitutivo della fattispecie è il trasferimento della residenza nel comune e non nella prima casa intesa come specifico immobile destinatario della agevolazione. Nello stesso senso e in modo conforme si esprime Cass. sez. trib., n. 13346/2016, escludendo la ricorrenza di forza maggiore nel caso in cui il conduttore non abbia rilasciato tempestivamente l'immobile, richiamando ancora una volta la possibilità di trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile, a prescindere dall'effettiva utilizzabilità della prima casa. Per Cass. sez. trib., n. 04800/2015, non possono essere ritenute un impedimento assoluto al trasferimento della residenza eventuali lungaggini burocratiche connesse al rilascio delle concessioni edilizie, che non possono rappresentare in alcun modo la forza irresistibile ostativa al trasferimento nel comune dove si trova ad essere ubicato l'immobile oggetto delle agevolazioni. Cass. V, n. 13177/2014, ha ritenuto inidonea la circostanza, già nota all'acquirente al momento del rogito, che lo sfratto per finita locazione nei confronti del precedente inquilino fosse stato intimato per una data posteriore.

Cass. sez. trib., n. 17225/2017, ha cassato la sentenza con la quale il giudice di merito aveva ritenuto che integrassero la forza maggiore le gravi condizioni di salute del contribuente, in quanto circostanze esistenti già al momento del rogito e, pertanto, prive dei caratteri della posteriorità e della imprevedibilità.

Sempre in tema di residenza Cass. sez. trib., n. 13343/2016, afferma come in caso di alienazione prima del decorso dei cinque anni con acquisto di nuovo immobile entro l'anno successivo (dall'alienazione), si imponga il trasferimento effettivo (nel termine perentorio previsto per legge) proprio nell'immobile oggetto di nuovo acquisto e non nel comune come nel caso del primo acquisto, al fine di evitare operazioni meramente speculative (conf. Cass. sez. trib., n. 08847/2015), senza che possa essere ritenuta sufficiente la mera dichiarazione resa nell'atto di compravendita di voler adibire l'immobile a propria abitazione (essendo, invece, necessario che, in relazione al termine perentorio di diciotto mesi introdotto con l'art. 3 della l. n. 388/2000, il contribuente originariamente in possesso dei requisiti per usufruire dell'agevolazione prima casa fissi la residenza anagrafica nell'immobile oggetto di riacquisto.

La S.C. ha ritenuto che tale superamento del termine annuale sia inquadrabile nel concetto di forza maggiore e, dunque, dovuto a circostanza non imputabile, inevitabile e imprevedibile, nel caso in cui essa sia dovuta all'adozione del decreto di trasferimento del bene espropriato, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., con un ritardo di sette giorni rispetto alla scadenza dell'anno, nonostante il versamento del prezzo, da parte del contribuente aggiudicatario, in epoca ben anteriore (Cass. sez. trib., n. 06076/2017).

Cass. sez. trib., n. 20042/2015, ha statuito che non incorre in alcun tipo di decadenza il contribuente che nei diciotto mesi dal primo acquisto, pur non avendo stabilito la propria residenza nel comune dell'immobile originariamente acquistato, lo abbia rivenduto e ne abbia acquistato, entro un anno dalla alienazione, un altro, provvedendo a fissare la propria residenza nel comune ove ha acquistato il secondo immobile, come dichiarato nel successivo atto di compravendita. In questo caso per usufruire dell'agevolazione e per il mantenimento della stessa, in caso di rivendita del primo immobile, non è stata ritenuta preclusiva l'assenza di richiesta di residenza nel primo immobile, purché sia stata effettuata in seguito nel comune del secondo immobile acquistato nel termine di diciotto mesi previsto per legge. Non occorre che sia acquistata la residenza nel primo immobile per il quale era stata formalizzata la dichiarazione di volerlo adibire a propria abitazione nell'atto di compravendita, quando si sia giunti alla vendita di questo e riacquisito di un nuovo immobile entro un anno. Se il contribuente rispetta il termine di diciotto mesi, ed entro tale termine acquista la residenza nel comune del secondo immobile acquistato, potrà usufruire del beneficio fiscale, pur non avendo acquisito la residenza nel comune del primo immobile acquistato. In senso contrario Cass. sez. trib., n. 15266/2015, secondo cui è assolutamente imprescindibile per la conservazione del beneficio l'effettivo trasferimento della residenza nel primo immobile acquistato.

Ai detti fini, il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve intendersi riferito al dato anagrafico e non meramente fattuale, per cui non può desumersi dalla produzione di documenti di spesa (nelle specie, spese condominiali e per utenze) in luogo della certificazione anagrafica (Cass. sez. trib., n. 03713/2017).

Sempre in ordine alla possibilità di mantenere la agevolazione prima casa Cass. sez. trib., n. 23219/2015, ha chiarito che il beneficio permane a favore dell'originario titolare nel caso in cui venga alienato il primo immobile con riacquisto entro l'anno di secondo immobile, anche se a titolo gratuito (nel caso di specie, per donazione). La Corte evidenzia come nel termine acquisto rientri non solo l'acquisto a titolo oneroso, ma anche l'acquisto a titolo gratuito con piena possibilità, dunque, di mantenere l'agevolazione ottenuta in occasione del primo acquisto, in presenza di una effettiva destinazione ad abitazione dell'immobile ricevuto in donazione. Non è, invece, sufficiente, a tale fine, la stipula di un contratto preliminare, che ha effetti obbligatori, visto che, per acquisto, a norma dell'art. 1, nota II-bis, quarto comma 4, della Tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, si deve intendere l'acquisizione del diritto di proprietà e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita (Cass. VI, n. 17151/2014).

La decadenza dal beneficio dell'agevolazione prima casa

Le recenti modifiche legislative di cui al d.lgs. n. 175/2014, hanno ancorato il beneficio fiscale alla classificazione catastale e non alla qualificazione di abitazione non di lusso.

Già in precedenza, in tema d'imposta di registro per l'acquisto della prima casa, l'art. 10, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 23/2011, nel sostituire l'art. 1, comma 2, della tariffa, parte 1, allegata al d.P.R. n. 131/1986, aveva identificato gli immobili non di lusso, cui applicare l'imposta agevolata, in base al classamento catastale e non più alla stregua dei parametri di cui al d.m. 2 agosto 1969, non ha inciso retroattivamente sulla norma sostituita.

Un'abitazione di lusso è esclusa dai benefici per l'acquisto della prima casa ai sensi della tariffa I, art. 1, nota II-bis, del d.P.R. n. 131 cit. Il d.lgs. n. 175/2014, ha ancorato il beneficio fiscale alla classificazione catastale e non alla qualificazione di abitazione non di lusso. In precedenza, Cass. VI, n. 07457/2016, aveva evidenziato che, per stabilire se un'abitazione fosse di lusso, assumeva particolare rilevanza la destinazione che gli acquirenti attribuivano al bene e dunque, nel caso di acquisto pro indiviso, non fosse possibile considerare l'ampiezza e la metratura del bene divisa per piani al fine di ottenere l'agevolazione prima casa, come se si trattasse di due diverse alienazioni. sez. trib, n. 08421/2017, aveva precisato che, per stabilire se un'abitazione fosse di lusso e, quindi, in quanto tale esclusa dall'agevolazione per l'acquisto della “prima casa” – ex art. 1, comma 3, tariffa allegata al d.P.R. n. 131/1986, nella formulazione ratione temporis vigente – occorresse avere riguardo alla nozione di superficie utile complessiva di cui all'art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, pari a quella che residua una volta detratta, dall'estensione globale riportata nell'atto di acquisto, la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina (quest'ultimo da intendersi non soltanto quale posto aperto e delimitato in area comune, ma anche come autorimessa, attesa l'ampiezza della formula usata e l'identità di ratio; Cass. sez. trib., n. 08421/2017). La S.C. aveva, infine, affermato che ciò che rilevava non erano le caratteristiche di lusso intrinseche all'edificio qualificato come “villa”, ma la collocazione urbanistica, la quale costituiva indice di particolare prestigio, e risultava, quindi, caratteristica idonea, di per sé, a qualificare l'immobile come “di lusso” (Cass. sez. trib., n. 15553/2017). Pertanto, l'immobile sito in zona qualificata dallo strumento urbanistico comunale come destinata a “ville con giardino” deve essere ritenuto abitazione di lusso, ai sensi dell'art. 1 del d.m. Lavori pubblici 2 agosto 1969, indipendentemente da una valutazione delle sue caratteristiche intrinseche costruttive.

In caso di acquisto contemporaneo di più unità immobiliari destinate a costituire un'unica unità abitativa, in presenza di taluni presupposti, possono operare le agevolazioni previste dall'art. 2 del d.l. n. 12/1985 (conv. dalla l. n. 118/1985). L'acquirente, in particolare, deve aver proceduto alla effettiva unificazione degli immobili entro tre anni dalla data di registrazione dell'atto. L'alloggio così realizzato deve altresì rientrare, per superficie, numero di vani ed altre caratteristiche specificate dall'art. 13 della l. n. 408/1949, nella tipologia degli immobili non di lusso (Cass. sez. trib., n. 9030/2017).

Cass. sez. trib., n. 4351/2016, evidenzia come la realizzazione di un'opera abusiva in assenza di titolo autorizzativo o in contrasto con lo stesso sulla base di un titolo successivamente annullato, in epoca successiva alla stipula dell'atto di acquisto, non comporta decadenza, poiché la relativa disciplina, da ritenersi di stretta interpretazione, non trova applicazione nel caso in cui l'abuso edilizio, concreto nella specie una veranda, sia successivo alla data di registrazione dell'atto.

Un tema delicato è affrontato dalla Cass. sez. trib., n. 5156/2016, con la quale si è affermato che l'attribuzione al coniuge della casa coniugale, in adempimento di una condizione inserita nell'atto di separazione consensuale, non costituisce una forma di alienazione dell'immobile rilevante ai fini della decadenza, ma una semplice modalità di utilizzazione, correlata al giudizio di separazione o divorzio, svincolata dalla corresponsione di qualsiasi corrispettivo e quindi priva di intento speculativo. Nello stesso senso Cass. sez. trib., n. 13340/2016 precisa che l'attribuzione al coniuge della proprietà della casa familiare in adempimento di condizioni di separazione non costituisce atto dispositivo rilevante ai fini della decadenza dai benefici, perché diretto a sistemare globalmente i rapporti tra i coniugi nella prospettiva di una stabile definizione della crisi familiare, ed è quindi un atto relativo a tali procedimenti, che ricade nell'esenzione di cui all'art. 19 della l. n. 74/1987, salva la contestazione da parte dell'Amministrazione della finalità elusiva, con onere a suo carico. Ugualmente, i presupposti per godere dell'agevolazione in esame non vengono meno nel caso in cui il contribuente abbia trasferito l'immobile, a favore dell'altro coniuge, prima del decorso dei cinque anni in conseguenza dell'accordo concluso in esecuzione della modifica delle condizioni di separazione tra gli stessi coniugi (Cass. sez. trib., n. 8104/2017).

Cass. sez. trib., n. 13141/2016, ha precisato come la revoca dei benefici prima casa, a causa della mancanza dei presupposti di legge, indicati mendacemente dal contribuente, determina l'applicazione di un'imposta di registro complementare dovuta per un fatto imputabile ad una delle parti contraenti, e resta, in forza dell'art. 57, comma 4, del d.P.R. n. 131/1986, esclusivamente a carico di quest'ultimo, senza che in capo al venditore operi la solidarietà dell'obbligazione tributaria di cui al precedente art. 57, comma 1.

Con riferimento alla revoca dei benefici per l'acquisto della prima casa, la Cass. sez. trib., n. 2889/2017, ha affermato che sussiste la responsabilità solidale del venditore, ai sensi dell'art. 57, comma 1 d.P.R. n. 131/1986, qualora essa sia dovuta a circostanze non imputabili in via esclusiva ad un determinato comportamento dell'acquirente, come una dichiarazione mendace sulla sussistenza di presupposti per fruire del trattamento agevolato, ma ad elementi oggettivi del contratto stipulato tra le parti (ad esempio, l'avere l'immobile caratteristiche di lusso).

Per Cass. sez. trib., n. 13850/2017, decade dall'agevolazione il contribuente che non abbia indicato, nell'atto notarile, di volere utilizzare l'abitazione in luogo di lavoro diverso dal comune di residenza.

In ordine al termine per la Amministrazione per far valere l'indebito godimento del trattamento agevolato per l'acquisto della prima casa, Cass. VI, n. 15960/2015, ha chiarito come l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro con aliquota ordinaria e connessa soprattassa a carico del compratore dell'immobile è soggetto a termine triennale di decadenza, ai sensi dell'art. 76, comma 2 d.P.R. n. 131/1986, termine decorrente dal momento della registrazione dell'atto se il beneficio non poteva essere concesso (essendo le dichiarazioni circa l'utilizzo a fini abitativi rese all'atto della registrazione mendaci) o, in alternativa, dal giorno in cui i suoi presupposti sono venuti a mancare o sono divenuti irrealizzabili (Cass. sez. trib., n. 15960/2015). Più precisamente, il termine triennale per l'emissione dell'avviso di liquidazione dell'imposta ordinaria e della soprattassa di cui all'art. 76, comma 2, del d.P.R. n. 131/1986, decorre, nel caso in cui l'acquirente a titolo oneroso di una casa non di lusso non abbia trasferito la propria residenza nel comune ove è ubicato l'immobile, entro diciotto mesi dall'acquisto, non dalla data della registrazione dell'atto, ma dal momento in cui il dichiarato proposito di trasferimento, inizialmente attuabile, sia successivamente rimasto ineseguito o ineseguibile e, quindi, al più tardi, dal diciottesimo mese successivo alla registrazione dell'atto (Cass. VI, n. 252; Cass., sez. trib., n. 2400/2017; Cass., sez. trib., n. 2527/2017).

Secondo l'art. 42, comma 1 d.P.R. n. 131/1986, l'imposta di registro liquidata dall'ufficio a seguito dell'accertata insussistenza dei presupposti del trattamento agevolato previsto dal decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12, in relazione all'acquisto della “prima casa”, applicato al momento della registrazione dell'atto di trasferimento della proprietà di un bene immobile (nella specie, la natura di abitazione non di lusso dell'immobile trasferito), va qualificata come imposta “complementare”, non rientrando nelle altre specie, positivamente definite, dell'imposta “principale” (in quanto applicata in un momento successivo alla registrazione) e dell'imposta “suppletiva” (in quanto, rivedendo a posteriori il criterio di liquidazione in precedenza seguito, non è rivolta ad emendare errori od omissioni commessi dall'ufficio in sede di registrazione). Le conclusioni di tale iter logico-argomentativo hanno portato la S.C. ad affermare che, ai sensi dell'art. 76, comma 2 d.P.R. 131/1986, la pretesa oggetto di giudizio deve essere fatta valere con apposito atto di imposizione tributaria entro il termine di decadenza di tre anni, da ritenere decorrente – in applicazione del principio generale desumibile dall'art. 2964 c.c. – dalla data della registrazione, a partire dalla quale l'ufficio del registro ha la facoltà di contestare al contribuente la perdita del trattamento agevolato.

Ugualmente, poiché, ai sensi del comma 4, ultimo periodo, della nota II bis all'art. 1 della Tariffa, Parte 1, allegata al d.P.R. 131/1986 la suddetta decadenza è evitata se il contribuente, pur avendo trasferito l'immobile acquistato con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto stesso, entro un anno dall'alienazione ne acquisti un altro che adibisce ad abitazione principale, il dies a quo della decorrenza del termine triennale di decadenza del potere dell'Ufficio di recuperare l'imposta nella misura ordinaria va individuato nel giorno di scadenza dell'anno successivo all'alienazione, poiché solo allo spirare di tale termine senza avere effettuato un nuovo acquisto il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all'agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto (Cass. sez. trib., n. 9495/2017).

Qualora il contribuente acquirente dichiari, nell'atto di acquisto, la sussistenza di uno specifico presupposto, che si riveli successivamente inesistente, il beneficio non può essere riconosciuto sulla base di un presupposto differente, essendo subordinato alla formulazione di una specifica ed inequivoca istanza e dovendo l'Amministrazione finanziaria essere posta in condizione di verificare la sussistenza dei relativi presupposti, quali dichiarati nell'atto prima della sua registrazione (Cass. sez trib., n. 08103/2017).

La Sezione tributaria ha affermato che la vendita a terzi dell'immobile acquistato in comunione dai coniugi con le agevolazioni “prima casa”, prima del decorso del termine di cinque anni dall'acquisto, non comporta la revoca dai benefici fiscali se è stata effettuata in attuazione di accordi raggiunti in sede di separazione o di divorzio, attesa l'operatività dell'art. 19 della l. n. 74/1987, nel testo conseguente alla declaratoria d'incostituzionalità (Corte cost., n. 154/1999), la cui ratio è quella di favorire la complessa sistemazione dei rapporti patrimoniali in occasione della crisi coniugale, senza che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli (Cass., sez. trib., ord. n. 7966/2019).

In caso di rivendita dell'immobile acquistato con tariffe agevolate, la tempestiva registrazione della scrittura privata di compravendita - entro l'anno dall'alienazione del primo - di altro immobile da destinare ad abitazione principale conferisce certezza alla data di acquisto della nuova proprietà e, dunque, del suo trasferimento, senza che sia richiesta la formalità della trascrizione nei registri immobiliari affinché il contribuente non incorra nella decadenza comminata alla nota  II-bis  dall'art.  1 , comma 4, della Tariffa, parte Prima, allegata al  d.P.R.  n. 131/1986 (Cass. V, Ord. n. 12813/2021).