Concordato preventivo e ripartizione delle spese condominiali relative ad immobile ipotecato

“Nell'ambito di un concordato preventivo il valore periziato e contabilizzato di un immobile risulta essere superiore rispetto al credito vantato dal creditore ipotecario. In questo caso, le spese condominiali relative all'immobile gravano proporzionalmente sulla quota spettante al creditore ipotecario ovvero gravano interamente sulla differenza tra il prezzo di vendita e l'ammontare del credito ipotecario?"

Riferimenti normativi - Artt. 160, 111, 111-bis, 111-ter, 111-quater l.fall.; artt. 2770, 2777 c.c.

Per rispondere al quesito occorre preliminarmente distinguere tra i) spese condominiali maturate prima del deposito della domanda di concordato e ii) spese maturate successivamente a tale momento, fino alla cessione del bene.

Con riferimento alle prime, il codice civile non assegna nessun tipo di privilegio (generale o speciale) a crediti di siffatta natura. Ne consegue che nel piano di concordato preventivo tali crediti devono essere sicuramente considerati alla stregua di crediti chirografari.

Per quanto riguarda invece le spese condominiali maturate dopo l'apertura della procedura – posto che si tratta sicuramente di crediti prededucibili, ai sensi dell'art. 111 l.fall. - occorre capire se questi debbano essere soddisfatti prima o dopo i crediti garantiti da ipoteca.

Prima dell'introduzione dell'art. 111-bis l.fall. (in vigore dal 16 luglio 2006) il tradizionale conflitto tra creditore prededucibile e creditore ipotecario/pignoratizio veniva risolto a favore a favore del creditore prededucibile, facendo sì che il creditore ipotecario sopportasse le spese specificatamente ricollegabili all'amministrazione del bene, tra cui le spese condominiali (Trib. di Palermo 26 settembre 2003; Trib. di Palmi 10 novembre 2005).

Invece, ai sensi del comma 2 dell'art. 111-bis i “crediti prededucibili vanno soddisfatti per il capitale, le spese e gli interessi con il ricavato della liquidazione del patrimonio mobiliare e immobiliare, tenuto conto delle rispettive cause di prelazione, con esclusione di quanto ricavato dalla liquidazione dei beni oggetto di pegno ed ipoteca per la parte destinata ai creditori garantiti”.

La norma attualmente in vigore sembra, quindi, seguire un orientamento diametralmente opposto (propugnato da parte della dottrina), secondo cui il ricavato della vendita dei beni in garanzia pignoratizia o ipotecaria non sopporta alcuna spesa prededucibile. Secondo la dottrina non può, peraltro, negarsi soddisfazione – a carico dei creditori ipotecari - dei crediti prededucibili di diretta imputazione che abbiano contribuito a conservare o incrementare l'utilità dell'immobile (oltre che di una quota delle spese generali), perché apparirebbe paradossale che questi crediti possano godere di privilegio ex art. 2770 c.c. nell'esecuzione individuale e non anche di collocazione prededucibile nel fallimento. Un “conflitto” emergerebbe però solo laddove il valore di realizzo dell'immobile non consentisse il soddisfacimento integrale del creditore prededucibile e di quello ipotecario. La questione non si pone nel caso di specie, in cui entrambi andranno pagati in misura integrale in quanto trovano capienza nel valore di realizzo dell'immobile.