Esperto stimatore

Nell'espropriazione immobiliare l'esperto stimatore, del quale si avvale il giudice dell'esecuzione per determinare il valore dei beni pignorati, appartiene alla categoria degli “altri ausiliari del giudice” di cui all'art. 68 c.p.c. ed, in questa prospettiva, deve essere distinto dal consulente tecnico che, ai sensi dell'art. 61 c.p.c., è un ausiliare “tipico” del giudice, che fornisce allo stesso elementi di carattere integrativo per l'accertamento e la valutazione di fatti controversi ai fini della risoluzione delle controversie nei processi civili di cognizione.

Nondimeno, sotto un primo profilo, sebbene non trovino applicazione le norme regolanti la consulenza tecnica d'ufficio ex artt. 191 e ss. c.p.c., il procedimento di stima nell'espropriazione immobiliare, anche grazie alle “buone prassi” della maggior parte degli uffici giudiziari, è caratterizzato da importanti regole che appaiono ormai sostanzialmente sovrapponibili a quelle che connotano attualmente il procedimento di istruzione mediante consulente tecnico d'ufficio, sul piano, ad esempio, del contraddittorio dell'esperto stimatore con le parti e gli eventuali periti nominati dalle stesse sin dalla fase antecedente alla consegna dell'elaborato con l'invio di una bozza “provvisoria”, in vista del deposito della stima definitiva che tenga conto delle eventuali osservazioni effettuate rispetto a tale bozza.

Per altro verso, la Suprema Corte ha affermato il principio per il quale l'esperto stimatore, una volta assunto l'incarico, è equiparabile al consulente tecnico d'ufficio, sul piano della responsabilità ex art. 64 c.p.c. (Cass. civ., 18 settembre 2015, n. 18313).

La nomina dell'esperto stimatore non è obbligatoria nell'espropriazione immobiliare: tuttavia, in concreto viene di norma disposta perché il giudice possa avere, mediante l'ausilio tecnico (peraltro sempre più specialistico) dell'ausiliario, un valore attendibile del bene.

Il giudice dell'esecuzione nomina l'esperto stimatore scegliendolo, secondo criteri di rotazione, nell'ambito degli elenchi predisposti dagli ordini professionali di riferimento.

La nomina dell'esperto è un atto meramente preparatorio ed organizzativo della vendita forzata contro il quale, pertanto, è esperibile, per vizi di forma ovvero per dedurre motivi di incompatibilità o il conflitto di interesse dell'esperto, entro il termine di venti giorni dalla comunicazione o dalla conoscenza effettiva dello stesso. Ne deriva l'inammissibilità del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., trattandosi di provvedimento privo di natura decisoria e revocabile, o modificabile, da parte dello stesso giudice dell'esecuzione, che lascia impregiudicata la possibilità, per l'avente interesse, di far valere i vizi ad esso relativi mediante opposizione agli atti esecutivi (v., da ultimo, anche con riferimento alla parte della stima che definisce lo stato di possesso dell'immobile, Cass. civ., 23 maggio 2018, n. 12637).

Nella formulazione originaria dell'art. 569 c.p.c., l'esperto stimatore nominato dal giudice dell'espropriazione immobiliare era tenuto a prestare in udienza dinanzi allo stesso il giuramento di rito, in mancanza del quale si radicava un vizio formale del procedimento, deducibile mediante in sede opposizione agli atti esecutivi.

La riforma realizzata dal d.l. n. 83/2015, conv. in l. n. 132/2015, in una prospettiva di semplificazione, ha previsto che l'esperto stimatore non deve essere più convocato dinanzi al giudice per rendere il giuramento di rito che, invece, sarà reso in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione dell'incarico. Lo scopo è quello di eliminare un adempimento solo formale per il giudice dell'esecuzione, essendo i quesiti “standardizzati”, e far concentrare l'attività d'udienza dello stesso su questioni di maggiore rilevanza e complessità.

Nulla esclude, peraltro, che dopo il giuramento prestato in cancelleria lo stesso esperto possa chiedere la fissazione di un'udienza al fine di illustrare eventuali criticità riscontrare nell'esecuzione dell'incarico ed avere dal giudice le relative indicazioni.

La prima attività demandata all'esperto è il controllo della completezza e dell'idoneità della documentazione ipo-catastale, dovendo lo stesso segnalare tempestivamente al giudice dell'esecuzione le eventuali difformità riscontrate.

Tuttavia, una corretta stima del valore del compendio può essere effettuata solo previo accesso all'immobile da parte dell'esperto che può avere così avere contezza dell'effettivo stato del bene pignorato, anche in relazione all'ampio oggetto della relazione secondo quanto previsto dal combinato disposto degli artt. 568, comma 2, c.p.c. e 173-bis disp. att. c.p.c..

Se il debitore o l'eventuale terzo occupante non consentano l'accesso all'esperto stimatore o lo ostacola, il giudice dell'esecuzione può autorizzare – ove non abbia già previsto in termini generali tale ipotesi nel provvedimento di conferimento dell'incarico al perito – l'accesso dello stesso con l'ausilio della forza pubblica.

Diversa è la situazione che si presenta ove l'immobile sia oggetto di proprietà indivisa con uno o più soggetti non debitori: ai fini dell'accesso, in questa ipotesi, l'esperto stimatore dovrà trovare un accordo con un proprietari non debitori, in difetto del quale dovrà richiedere al giudice dell'esecuzione immobiliare le conseguenti “istruzioni”.

La procedura da seguire è analoga in tutte le ipotesi nelle quali l'immobile pignorato sia nella disponibilità di un terzo che vanti un diritto opponibile alla procedura esecutiva, come, ad esempio, un contratto di locazione trascritto prima del pignoramento, avente prezzo non vile ovvero un provvedimento di assegnazione della casa familiare (salva l'ipotesi di iscrizione dell'ipoteca sulla stessa prima della trascrizione di tale provvedimento).

Ai sensi dell'art. 568 c.p.c. nella formulazione anteriore alla novella realizzata dal d.l. n. 83/2015, conv. nella l. n. 132/2015, il giudice, per la determinazione del valore dell'immobile, poteva avvalersi del criterio legale mutuato sui parametri di cui all'art. 15, comma 1, c.p.c. ovvero avere riguardo agli elementi forniti dalle parti (sotto quest'ultimo profilo, si riteneva che, il giudice dell'esecuzione, nell'ambito della propria discrezionalità, dovesse valutare sia elementi di fatto, in considerazione delle cause ipotetiche di incremento di valore del bene, che di diritto, avendo riguardo alle finalità della procedura esecutiva) o, ancora, di avvalersi di un esperto da lui nominato.

Soprattutto il mancato aggiornamento delle rendite catastali, nella pratica, aveva peraltro posto il problema dell'inadeguatezza del criterio della valutazione attraverso le regole indicate dalla legge (che finivano per rendere, nella comune considerazione, l'espropriazione forzata un furto, piuttosto che una legittima forma di tutela: cfr., anche per i riferimenti, Vanz (-Saletti-Vincre), 239) ed aveva indotto, nella prassi, i giudici dell'esecuzione ad avvalersi ai fini della determinazione del valore del bene da porre in vendita, dell'opera di esperti estimatori, ai quali, generalmente, è richiesto anche di individuare l'esatta consistenza catastale dell'immobile, nonché di fornire ogni altro elemento utile ad agevolare la vendita forzata.

In conformità a tali prassi, l'art. 568 c.p.c. è stato radicalmente modificato dall'art. 13, comma 1, lett. o), del d.l. n. 83/2015, demandando la valutazione del bene all'esperto stimatore secondo i valori di mercato. Come autorevolmente osservato, quindi, la norma è stata adeguata ad una realtà già esistente (in arg. cfr., tra gli altri, Bove, 211) nella quale si era tendenzialmente affermata la regola per la quale il prezzo era fissato dal giudice avendo riguardo a quello determinato dall'esperto in virtù di un criterio sintetico-comparativo, applicando talora una riduzione del 10%-15%, in virtù delle minori tutele che, per gli acquisti a titolo originario (specie per effetto di usucapione), gode il compratore nella vendita forzata rispetto a quella volontaria (Saletti, 1038 ss.).

Il comma 2 dell'art. 568 c.p.c., anch'esso novellato dal d.l. n. 83/2015, indica una serie di criteri ai quali l'esperto dovrà fare riferimento nel determinare il valore di mercato dell'immobile.

In particolare lo stimatore dovrà a tal fine considerare non soltanto il valore per metro quadro dell'immobile, specificandone la superficie commerciale, ma apportare in modo analitico e distinto i correttivi alla stima correlati a circostanze di fatto (come ad esempio, lo stato d'uso e di manutenzione dell'immobile) e ad elementi giuridici (quali, ad esempio, l'assenza di garanzia per vizi, lo stato di possesso, quanto dovuto a titolo di oneri per la regolarizzazione urbanistica). I contenuti della relazione di stima sono, poi, anche rispetto alle attività demandate all'esperto, puntualmente descritti dall'art. 173-bis disp. att. c.p.c..

La rilevanza fondamentale della relazione di stima, ai fini delle valutazioni dei potenziali offerenti alla vendita forzata, è confermata dal principio, ribadito di recente dalla Suprema Corte, per il quale l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti all'immobile, e in generale le informazioni comunque rilevanti al fine della determinazione del suo valore, non devono essere dettagliatamente esposte nell'ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere e diritto degli interessati all'acquisto consultare prima di formulare le offerte (Cass. civ., 25 ottobre 2016, n. 21480, v. P. Farina, La conoscibilità delle informazioni rilevanti per gli interessati all'acquisto in vendita forzata, su www.ilProcessoCivile.it).

La stima deve essere pubblicata integralmente ex art. 490 c.p.c. sul portale delle vendite pubbliche, almeno quarantacinque giorni prima della vendita.

Il compenso spettante all'esperto stimatore era regolato, prima dell'intervento del d.l. n. 83/2015, dal d.P.R. n. 115/2002, T.U. in tema di spese di giustizia, e dal d.m. del Ministro della Giustizia 30 maggio 2002, sull'adeguamento dei compensi spettanti ai periti, consulenti tecnici, interpreti e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell'autorità giudiziaria in materia civile e penale, con il relativo allegato. In particolare, l'art. 13 delle tabelle di cui al predetto d.m. 30 maggio 2002 prevede per la perizia o la consulenza tecnica in materia di estimo la spettanza di un onorario a percentuale calcolato a scaglioni sull'importo stimato dell'immobile (cfr. Cass. civ., 17 marzo 2006, n. 5325).

L'art. 14 del predetto d.l. n. 83/2015 ha modificato, con il comma 3 dell'art. 161 disp. att. c.p.c. la disciplina del compenso dell'esperto stimatore, stabilendo che lo stesso debba essere

parametrato sul prezzo di vendita dell'immobile e non sul valore stimato.

L'obiettivo è evitare che gli esperti stimino il valore dei beni in modo eccessivamente superiore rispetto a quello effettivo onde lucrare un compenso maggiore, determinando così la necessità di numerosi tentativi di vendita degli stessi con progressivi ribassi prima che il valore si adegui a quello effettivo di mercato (Castoro, 772).

Poiché la determinazione del compenso è “ancorata” al prezzo di vendita dell'immobile si stabilisce che il compenso dell'esperto deve essere liquidato soltanto dopo la vendita, potendosi prima della stessa riconoscere acconti non superiori al 50% del compenso calcolato in base al valore di stima. Potrebbe ovviamente presentarsi una situazione nella quale il bene venga alienato ad un prezzo addirittura inferiore al 50% del valore inizialmente stimato, con onere, in caso di liquidazione di acconti superiori, per l'esperto stimatore di restituzione delle somme eccedenti alla procedura.

Al perito può essere liquidato, poi, un compenso autonomo per attività distinte dalla stima in senso stretto, quali, ad esempio, quelle volte all'effettuazione di rilievi topografici e planimetrici (Cass. civ., 25 marzo 2010, n. 7174).

Sul piano dei compensi spettanti all'esperto stimatore può inoltre incidere in maniera significativa il disposto dell'art. 52 del T.U. in materia di spese di giustizia.

Si stabilisce, in primo luogo, che, per le prestazioni di eccezionale importanza, complessità e difficoltà gli onorari possono essere aumentati sino al doppio. A riguardo, la Suprema Corte ha sottolineato che, ai sensi dell'art. 52, comma 1, del d.P.R. n. 115/2002, costituiscono prestazioni eccezionali, per le quali è consentito l'aumento degli onorari per il consulente fino al doppio dell'importo previsto nelle tabelle, quelle che, pur non presentando aspetti di unicità o, quanto meno, di assoluta rarità, risultino comunque avere impiegato l'ausiliario in misura notevolmente massiva, per importanza tecnico-scientifica, complessità e difficoltà (il che, tuttavia, come precisato con riguardo all'assetto normativo previgente non può semplicemente derivare dal particolare pregio qualitativo dell'elaborato: cfr. Cass. civ., 19 marzo 2007, n. 6464). Il riconoscimento di tale aumento, che a propria volta presuppone il riconoscimento, in favore del consulente, del compenso massimo liquidabile sulla base delle tabelle, costituisce oggetto di un potere discrezionale attribuito al giudice, che lo esercita mediante il prudente apprezzamento degli elementi a sua disposizione (con decisione insindacabile in sede di legittimità, ove congruamente motivata: Cass. civ., 21 settembre 2017, n. 21963).

Per altro verso, il comma 2 prevede che, se la prestazione non è completata nel termine originariamente stabilito o entro quello prorogato per fatti sopravvenuti e non imputabili all'ausiliario del magistrato, per gli onorari a tempo non si tiene conto del periodo successivo alla scadenza del termine e gli altri onorari sono ridotti di un quarto. L'utilizzo dell'indicativo rende doveroso e non discrezionale tale riduzione del compenso da parte del giudice dell'esecuzione nell'ipotesi di ingiustificato ritardo dell'esperto stimatore, rispetto al termine concesso o prorogato, nel deposito della relazione.

Qualora l'esperto stimatore necessiti, a propria volta, dell'ausilio di un altro soggetto che abbia specifiche competenze tecniche per assolvere all'incarico (ad esempio, per l'effettuazione di rilievi topografici e planimetrici), occorre che si faccia autorizzare, preferibilmente già in sede di conferimento dell'incarico, ad avvalersene, onde poter richiedere la liquidazione del compenso per il proprio collaboratore.

Invero, la liquidazione di un compenso specifico per “l'ausiliario dell'ausiliario” è subordinata all'autorizzazione del giudice dell'esecuzione ad avvalersi dello stesso a seguito della relativa istanza presentata dall'esperto stimatore, poiché non possono essere rimborsate spese per collaborazioni inerenti allo svolgimento dell'incarico peritale che non siano state previamente autorizzate dal giudice ai sensi dell'art. 56, comma 3, del d.P.R. n. 115/2002, avendo l'incarico natura strettamente personale.

Infatti è stato chiarito che, in tema di liquidazione dei compensi e delle spese ai consulenti tecnici d'ufficio, gli artt. 49 e 56 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, che ha abrogato l'art. 7 della l. 8 luglio 1980, n. 319, hanno mantenuto la distinzione tra le spese sostenute dal consulente tecnico per l'adempimento dell'incarico, il cui rimborso è subordinato alla loro documentazione e necessità, ed è rimesso, quanto alla determinazione, al libero mercato, e le spese per le attività strumentali, svolte dai prestatori d'opera di cui il consulente sia stato autorizzato ad avvalersi, in ordine alle quali trovano applicazione le medesime tabelle con cui deve essere determinata la misura degli onorari dei consulenti tecnici, anche in virtù della natura di munus publicum che caratterizza l'incarico assegnato al consulente, del quale l'ausiliario non può ignorare l'esistenza e che, inevitabilmente, si riflette anche sul rapporto tra l'ausiliario e il consulente (cfr. Cass. civ., 11 giugno 2008, n. 15535).

Agli ausiliari del magistrato, e quindi anche all'esperto stimatore, spettano le indennità di viaggio e di soggiorno, le spese di viaggio ed il rimborso delle spese sostenute per l'adempimento dell'incarico, ai sensi dell'art. 49, comma 1, del d.P.R. n. 115/2002.

Quanto alla necessità che il perito documenti tali spese occorre operare una distinzione, seguendo i criteri che sono stati elaborati nella giurisprudenza della Suprema Corte.

È stato infatti chiarito, a riguardo, che la nota spese del consulente tecnico deve essere specifica e corredata della documentazione delle spese documentabili, mentre non è necessaria per quelle che non richiedono fatturazione o ricevuta fiscale perché insite nella presentazione dell'elaborato o per i costi di trasporto ove lo studio professionale o la residenza dell'ausiliario non siano nelle vicinanze dell'ufficio giudiziario o degli altri luoghi nei quali lo stesso si debba recare in ragione dell'incarico (Cass. civ., 18 settembre 2015, n. 18331).

In particolare, il rimborso delle spese di viaggio non necessita di una specifica documentazione a sostegno, trovando applicazione le tariffe di prima classe sui servizi di linea, fatta eccezione per il servizio aereo, il cui utilizzo deve essere previamente autorizzato da parte del giudice dell'esecuzione. Le spese di trasferimento con mezzo proprio, che dovrebbero essere anche oggetto di preventiva autorizzazione giudiziale, possono essere riconosciute secondo le tariffe ACI.

Spetta inoltre all'esperto stimatore il rimborso delle spese per diritti corrisposti ad uffici tecnici, catasto e conservatoria.

Almeno il T.U. in materia di spese di giustizia, non prevede, invece, il rimborso per le fotografie digitali, considerate parte integrante dell'elaborato peritale, a differenza delle spese sostenute dal perito per copie eliografiche e fotostatiche, delle quali può essere richiesto il rimborso, purché documentate.

Le spese generali d'ufficio per l'espletamento dell'incarico non possono essere invece oggetto di distinta liquidazione, stante il principio di onnicomprensività dell'onorario.

• Bove, La liquidazione forzata, in (-Balena), Le riforme più recenti del processo civile, Bari 2006;
• Castoro, Il processo di esecuzione nel suo aspetto pratico, 14a ed., curata da Giordano, Milano 2017;
• Giordano, Stima del bene pignorato: principi normativi e giurisprudenziali, in (-De Stefano), Manuale degli ausiliari dell'esecuzione immobiliare;
• Saletti, Tecniche ed effetti delle vendite forzate, in Riv. dir. proc., 2003, 1038 ss.;
• Vanz (-Saletti-Vincre), Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto, in Le nuove riforme dell'esecuzione forzata, Torino 2016.