Decreto legislativo - 6/09/2005 - n. 206 art. 71 - Informazioni precontrattuali (1)

Modelli applicativi e natura del diritto

Come anticipato, nella prassi sono stati adottati diversi schemi contrattuali per l'attribuzione del diritto di godimento turnario su beni.

Il modello che maggiormente si è diffuso in Italia è quello della multiproprietà immobiliare, detta anche reale. Questo modello è stato declinato in diverse forme, il cui comun denominatore può essere individuato nel riconoscimento al multiproprietario di un diritto reale che gli consente di godere, in modo diretto ed esclusivo, di un'unità immobiliare per un determinato periodo di tempo ogni anno. In particolare, la società costruttrice (o promotrice) può alienare una quota di comproprietà pro indiviso dell'intero complesso immobiliare, che normalmente comprende gli edifici, l'area su cui questi sorgono, gli arredi, le attrezzature, gli impianti e i locali adibiti ad uso comune; in alternativa, la società può alienare una quota di proprietà indivisa di una singola unità immobiliare collocata all'interno del complesso residenziale. In entrambe le ipotesi, viene stipulato un regolamento di comunione per disciplinare le modalità di godimento del bene; con esso, l'acquirente si impegna per sé e per i suoi aventi causa, a qualsiasi titolo, a rispettare la destinazione turistico-aziendale del bene, a mantenere l'indivisibilità perpetua dello stesso (in deroga all'art. 1111, comma 2 c.c.) e opta per un uso ripartito del bene nel tempo e nello spazio (in deroga all'art. 1102 c.c.) (Giuggioli, 1292 ss.).

Tra i vari problemi che l'utilizzo di questo schema ha posto, vi è certamente il limite di cui all'art. 1111, comma 2 c.c. in merito al patto con il quale si impedisce lo scioglimento della comunione per un periodo superiore ai dieci anni. Per superare questo ostacolo, in dottrina si sono valorizzate le peculiarità di quella particolare forma di comunione che è organizzata con accordi di godimento turnario, per richiamare l'applicabilità dell'art. 1112 c.c., poiché un bene sarebbe indivisibile non soltanto materialmente ma anche in considerazione della finalità impressa con l'accordo dei proprietari. Altra questione che si è posta, attiene alla trascrivibilità del regolamento di utilizzo, che è di tipo contrattuale, anch'essa risolta in modo positivo (Morello, 492 ss. e Finessi, 2014, 557; si veda peraltro quanto osservato da Confortini, Mul1990, 2 ss., dove si propone una ricostruzione della proprietà immobiliare come coesistenza di una pluralità di proprietà aventi per oggetto la stessa cosa in senso empirico ma beni diversi sul piano giuridico).

Un altro modello che è stato adottato prevede l'utilizzo di uno schema societario. In questo caso, è una società ad essere titolare del diritto di proprietà del complesso immobiliare (o di altro alloggio, come potrebbe essere una nave da crociera) e i soci, a loro volta, sono titolari di un diritto di godimento turnario sui beni di proprietà della società, come tale opponibile a quest'ultima ma non ai terzi. Quindi si ha la costituzione di una società, normalmente per azioni ma la prassi conosce anche l'utilizzo di altri schemi, che emette azioni ordinarie e privilegiate e cede queste ultime ai ‘multiproprietari' conferendogli, oltre al diritto di partecipazione e di voto nelle assemblee, il diritto di godimento turnario degli alloggi; le azioni ordinarie vengono distribuite, una volta che sono stati assegnati tutti i turni, in proporzione al valore dell'alloggio e al periodo di godimento di ciascun partecipante. Questo modello, in particolare, viene adottato secondo due varianti: diretta, nel caso in cui il diritto di godimento sia attribuito direttamente con le azioni privilegiate; indiretta, quando il diritto viene attribuito con un apposito negozio stipulato con i soci o con un'associazione, di solito un contratto di comodato o di locazione. In entrambi i casi manca una situazione di realità come accade nella multiproprietà immobiliare, trattandosi piuttosto di un diritto personale di godimento (Finessi, 2014, 558 ss.).

Si è rilevato che questo schema operativo pone problemi maggiori che il modello della multiproprietà immobiliare. Si osserva, tra l'altro, che a differenza che in quest'ultima ipotesi qui manca un diritto reale sul bene; inoltre, si è posto il problema dello scopo della società, che non potrebbe esaurirsi nel godimento da parte dei soci dei beni di cui essa è proprietaria (Morello, 495 ss.). Rispetto al problema dello scopo della società, si è messo in luce che questo non sussisterebbe in quei casi in cui, come di fatto accade, la società compia anche attività di gestione del complesso, dei servizi e degli impianti ricreativi, a maggior ragione se i diritti di godimento costituiti in capo ai soci coprono soltanto un periodo dell'anno, cioè, più in generale, nei casi in cui le società impiegano solo in parte il proprio patrimonio nella multiproprietà (Confortini, Multiproprietà, 1990, 5 ss.).

Infine, vi può essere il caso del complesso immobiliare destinato all'esercizio di un'attività alberghiera, caratterizzato dall'attribuzione in godimento turnario di unità poste all'interno di complessi alberghieri che appartengono ai multiproprietari in comunione indivisa (multiproprietà alberghiera immobiliare); talvolta la proprietà del complesso può essere di una società alla quale partecipano i multiproprietari (multiproprietà alberghiera azionaria). L'attività alberghiera viene esercitata da un soggetto terzo che riceve in locazione il complesso immobiliare o in affitto l'azienda alberghiera. I singoli multiproprietari hanno dei diritti di prenotazione turnari sulle singole unità abitative. Quando gli alloggi non sono prenotati, l'albergatore deve renderli disponibili al pubblico e riconosce un compenso ai multiproprietari (Giuggioli, 1296 ss.). Sul punto si è osservato che benché secondo questo modello possa essere effettivamente trasferito un diritto reale (secondo lo schema ‘immobiliare'), il diritto turnario di godimento si esercita concretamente nei confronti del gestore e solo con la sua cooperazione (Finessi, 2014, 561 ss.).

Anche questo modello presenta delle criticità specifiche, come la particolare destinazione d'uso del complesso immobiliare, la necessità di una gestione unitaria, la disciplina delle tariffe ecc. (Morello, 497 ss.). D'altro canto, si è affermato che il fatto che l'oggetto materiale del godimento turnario consista in un albergo, se può porre dei problemi dal punto di vista del rispetto della destinazione d'uso, comunque non si riflette sulla natura delle situazioni giuridiche soggettive dei multiproprietari, ben potendo questo modello essere attuato sia secondo lo schema della multiproprietà immobiliare che secondo quello della multiproprietà azionaria, ovvero tramite una serie di contratti di albergo (Confortini, Multiproprietà, 1990, 8).

Per quanto concerne la multiproprietà alberghiera, T.A.R. Trento 21 marzo 2012, n. 89, ha precisato che il titolo di proprietaria di parti comuni di immobili e di periodi di multiproprietà, cioè frazioni reali e ideali di complessi alberghieri, non conferisce automaticamente la legittimazione a gestire le relative strutture; a tal fine, invero, occorre documentare all'Amministrazione competente l'avvenuto trasferimento della gestione dell'azienda e il suo necessario esercizio in forma unitaria.

Nel corso degli anni gli interpreti si sono interrogati a lungo sull'inquadramento dogmatico di tale istituto e sulla natura delle posizioni giuridiche dei comproprietari, con particolare riferimento alla multiproprietà immobiliare.

In tal senso, sono state elaborate numerose configurazioni della multiproprietà, tra le quali, principalmente: comunione e condominio; diritto reale atipico; diritto personale di godimento; proprietà temporanea; proprietà avente ad oggetto un bene definito mediante criteri spazio-temporali (Confortini, 1990, 2 ss.; per un quadro delle posizioni dottrinarie in materia si veda Cillepi, 327 ss; cfr. anche Parodi, 453 ss. e Finessi, 2014, 553 ss.;). La ricostruzione che sembra riscuotere maggiori consensi è quella della multiproprietà immobiliare come un'ipotesi di comunione pro indiviso, dove la possibilità di utilizzare turnariamente in perpetuo il bene costituisce una modalità convenzionale di regolazione dell'uso della cosa comune (Guizzi, 879 ss., dove pure si valorizza il ruolo dell'art. 1112 c.c. sul problema del limite di durata del patto di indivisione; si veda anche Morello, 493 ss.).

A questo proposito in giurisprudenza si è affermato che si deve tenere conto delle nuove esigenze di carattere economico-sociale alla base della nascita della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per la presenza di un diritto turnario di godimento di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti. Questo fenomeno è stato comunemente configurato come trasferimento, da parte del soggetto proprietario di un complesso immobiliare, di più quote di comproprietà di una stessa unità immobiliare ubicata nel complesso a più acquirenti, con il vincolo perpetuo di uso turnario tra questi ultimi, in periodi predeterminati e ciclici e con il vincolo di immodificabilità della destinazione e di indivisibilità della cosa. In considerazione dei diversi schemi negoziali utilizzati nella prassi per disciplinare tale istituto, questo è stato inquadrato nell'ottica della comunione e del condominio. Le altre diverse ricostruzioni prospettate non appaiono invece appaganti: in particolare, non risulta condivisibile l'orientamento che riconduce questo fenomeno ad un atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diretto reale, poiché ciò si pone evidentemente in contrasto con il principio del “numerus clausus” dei diritti reali; parimenti non è condivisibile la configurazione della multiproprietà come forma di proprietà temporanea in quanto, a prescindere dall'astratta ammissibilità nel nostro ordinamento di un tale istituto, il carattere turnario del godimento non dà luogo ad una proprietà limitata nel tempo ma semmai ciclica (Cass. II, n. 6352/2010).

Secondo quanto statuito da T.A.R. Trento 14 maggio 2014, n. 186, la multiproprietà si sostanzia in una forma di comproprietà, contraddistinta dall'attribuzione in favore del multiproprietario, ogni anno, del pieno ed esclusivo godimento di un immobile per un certo arco di tempo: pertanto, non si tratta di una forma di proprietà temporanea e dunque atipica, posto che il carattere turnario del godimento non dà luogo ad una proprietà limitata nel tempo, quanto piuttosto ciclica nel concorso con gli altri aventi diritto. La quota di multiproprietà, dunque, costituisce la concreta ed effettiva partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'alloggio oggetto di comproprietà.

In merito ai possibili rapporti tra i multiproprietari e il condominio all'interno del quale è eventualmente inserito l'immobile oggetto dei diritti turnari di godimento, App. Torino 20 dicembre 2007, ha affermato che il condominio non è soggetto terzo rispetto al multiproprietario; quest'ultimo, in particolare, è condomino a tutti gli effetti e quindi titolare dei diritti e degli obblighi che gli fanno capo in quanto tale. Conseguentemente, non sussiste tra i multiproprietari un rapporto di solidarietà passiva per le obbligazioni incombenti verso il condominio, senza che in senso contrario rilevi l'eventuale presenza di un ente di gestione della multiproprietà operante quale mandatario dei multiproprietari.

La direttiva 2008/122/CE e la sua attuazione mediante il d.lgs. n. 79/2011

Dalle consultazioni avviate nel 2006 dalla Commissione europea è emerso che dalla seconda metà degli anni '90 il fenomeno del timesharing è stato caratterizzato da un tasso di crescita decrescente nell'area dell'Unione a 15 Stati rispetto a quanto avvenuto nell'est Europa e in altre zone geografiche a vocazione turistica. Una delle principali ragioni di tale situazione è stata la percezione sempre più negativa che i consumatori hanno avuto del fenomeno del godimento turnario degli alloggi per le vacanze, connesso anche al problema delle frodi nel settore. Sul piano giuridico, poi, si sono evidenziate le criticità del precedente impianto normativo, la cui applicazione veniva aggirata con l'utilizzo di schemi che formalmente evadevano dalle definizioni legislative, in cui mancava un'adeguata disciplina di tutela nella fase della rivendita del proprio diritto di godimento e nel cui vigore veniva utilizzata una modulistica legale complessa e nelle cui pieghe finivano per essere occultati dei costi eccessivi, come per la manutenzione. A fronte di tale situazione, si è inteso intervenire con un'innovazione normativa che fosse in grado di ridare fiducia ai consumatori e pure agli operatori del settore delle vacanze a godimento turnario, anche attraverso l'ampliamento degli schemi operativi ricompresi nel campo applicativo della nuova disciplina e con il miglioramento della tutela del consumatore sul piano informativo e in occasione della rivendita (Lascialfari, Art. 69 – Definizioni, 2015, 611 ss.).

Il legislatore europeo ha posto l'accento sulla necessità di un ulteriore ravvicinamento delle leggi degli Stati membri in materia, con un'armonizzazione piena delle stesse, benché limitata ad alcuni aspetti della disciplina della multiproprietà. Il raggiungimento di un livello massimo di armonizzazione si presenta come un passaggio fondamentale per incoraggiare la crescita e la produttività del settore della multiproprietà, alla luce del crescente ruolo svolto dal turismo nelle economie degli Stati membri. Così si è superata l'impostazione della precedente direttiva 1994/47/CE, il cui art. 11 accordava espressamente agli Stati membri la possibilità di adottare o mantenere in vigore disposizioni più favorevoli in materia, nel rispetto degli obblighi derivanti dal trattato (Finessi, 2012, 501 ss.).

Da un punto di vista generale, si deve subito evidenziare che la direttiva 2008/122/CE, al pari di molti altri interventi in ambito consumeristico che si sono registrati negli ultimi anni, si caratterizza per essere un provvedimento di c.d. armonizzazione massima, che mira quindi ad introdurre un regime normativo uniforme in ambito europeo: nel terzo considerando, infatti, si specifica che non dovrebbe essere consentito agli Stati membri di mantenere o di introdurre, nelle rispettive normative nazionali, disposizioni diverse da quelle previste dalla direttiva.

Come si è sottolineato nei paragrafi precedenti, la normativa comunitaria e la sua attuazione sul piano nazionale non si occupano del fenomeno sostanziale della multiproprietà; in tal senso, l'art. 1, par. 2, direttiva 2008/122/CE, precisa che restano impregiudicate le disposizioni nazionali (lett. d) relative alla determinazione della natura giuridica dei diritti che sono oggetto dei contratti contemplati dalla direttiva medesima. In linea con tale impostazione, come si avrà modo di vedere infra, l'individuazione del campo applicativo delle norme che il codice del consumo dedica alla multiproprietà è particolarmente ampio, destinato a ricomprendere non solo il godimento turnario di beni immobili, ma anche di beni mobili.

Come si è osservato, il codice di settore offre una definizione ampia e minimale di multiproprietà, con lo scopo di ricomprendere nel campo applicativo di tale normativa le molteplici fattispecie in cui tale fenomeno ha preso forma nella prassi le quali, pur accomunate dalla periodicità del godimento, risultano comunque profondamente eterogenee sul piano giuridico. Si è altresì sottolineato che nell'attuale assetto normativo non è stata ripresa la disposizione precedentemente contenuta nell'art. 72 cod. cons., secondo cui il venditore utilizzava il termine ‘multiproprietà' soltanto quando il diritto oggetto del contratto era un diritto reale; in questo modo, pertanto, possono rientrare anche i negozi aventi ad oggetto il trasferimento di diritti di godimento di natura meramente personale (Cillepi, 327 ss.).

Con la direttiva 2008/12/CE e il relativo provvedimento di attuazione (art. 2, d.lgs. n. 79/2011), si sono approntate una serie di norme di tutela dei contraenti deboli che intendono diventare multiproprietari: gli artt. 69 ss. cod. cons., come già avvenuto in altri specifici settori del diritto dei consumatori, intervengono per assicurare un'adeguata informazione del consumatore, con particolare attenzione alla pubblicità e agli obblighi informativi precontrattuali, poi sul piano dei requisiti di forma e di contenuto del contratto, del diritto di recesso che si struttura come una vera e propria ipotesi di ius poenitendi, nonché in punto di sanzioni e tutele.

L'ambito applicativo della disciplina consumeristica sulla “multiproprietà”

Innanzitutto, preme sottolineare che la disciplina contenuta negli artt. 69 ss. cod. cons., concerne non soltanto il fenomeno della multiproprietà in sé considerato ma, coerentemente con le ragioni sottese alla riforma, tenta di abbracciare più ampiamente il campo della vendita dei diritti turnari di godimento delle unità abitative turistiche. In tal senso, l'art. 69 cod. cons., contenente le ‘definizioni' valevoli per il capo I (“Contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio”), titolo IV (“Disposizione relative ai singoli contratti”), parte III (“Il rapporto di consumo”), cod. cons., accanto alla definizione di apertura sul contratto di multiproprietà (lett. a), colloca l'ampia formula che individua i contratti relativi ad un prodotto per le vacanze di lungo termine (lett. b), nonché le figure del “contratto di rivendita” e del “contratto di scambio” (lett. c-d).

Per contratto di multiproprietà si intende un contratto, avente durata superiore a un anno, mediante il quale un consumatore acquisisce, a titolo oneroso, il diritto di godimento turnario su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione (art. 69, comma 1, lett. a) cod. cons.). Per contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine, poi, si intende un contratto, avente durata superiore a un anno, con il quale un consumatore acquisisce, a titolo oneroso, essenzialmente il diritto di ottenere sconti o altri vantaggi relativamente ad un alloggio, separatamente o unitamente al viaggio o ad altri servizi (art. 69, comma 1, lett. b, cod. cons.); con riferimento a quest'ultima fattispecie, come si vedrà meglio infra, l'art. 76 cod. cons. detta delle disposizioni specifiche in merito al pagamento del prezzo.

Completa l'inquadramento di queste due figure il secondo comma dell'art. 69 cod. cons., ai sensi del quale, per la determinazione della durata del contratto, si deve prendere in considerazione qualunque disposizione che ne consenta il rinnovo tacito o la proroga.

L'innovazione normativa ha determinato un consistente allargamento del campo operativo della disciplina in esame. Con riferimento al contratto di multiproprietà, in particolare, la durata minima è stata portata da tre a una annualità, il diritto di godimento turnario è stato esteso genericamente agli ‘alloggi' e non più circoscritto agli immobili ed è venuto meno il riferimento al pagamento del prezzo, essendo ora richiesta solamente l'onerosità del titolo, potendosi quindi fare ricorso a schemi negoziali ulteriori come la permuta (Cillepi, 330 ss.). Si è osservato poi che l'attuale assenza di riferimenti alla natura del diritto di godimento, oltre a deporre per un'applicazione della normativa che prescinde da tale elemento, ‘liberalizza' l'utilizzo del termine ‘multiproprietà', a conferma dell'acquisita consapevolezza circa la maturità del consumatore che non dovrebbe più confondere tale istituto con diritto reale (Giuggioli, 1302 ss.). Dunque, mentre nel quadro previgente era necessario e sufficiente un solo turno della durata minima di sette giorni, ora sono richiesti più turni (almeno due) della durata minima di una notte. È venuto meno il riferimento alla promessa di costituire o trasferire un diritto di godimento, ma a tale omissione non si deve attribuire la volontà di escludere l'assoggettabilità dei contratti preliminari dalla disciplina in commento, potendosi questa ricavare dall'art. 73, comma 2 cod. cons. (Finessi, 2012, 514 ss.).

Con l'individuazione della figura dei contratti relativi a prodotti per le vacanze di lungo termine, si sono poi ricompresi nel raggio di azione della disciplina in esame negozi ulteriori quali, ad esempio, i contratti di acquisto di bonus alberghieri o di carte di appartenenza a clubs con diritti alberghieri (Finessi, 2012, 519 ss.). Si tratta di ipotesi caratterizzate da una ripetitività ad intervalli ciclici e dalla finalità turistica; pertanto, si ritiene che ora siano incluse quelle fattispecie che nella prassi vanno comunemente sotto il nome di holiday discount clubs (Cillepi, 330 ss.). Si è evidenziato come questo ampliamento costituisca l'espressione dell'intento legislativo di attrarre nell'ambito della norma di derivazione europea anche quei nuovi prodotti, apparsi sul mercato, che si caratterizzano per un godimento ridotto in favore della finalità turistica, come i c.d. sistemi a punti; in questo contesto risulta apprezzabile l'utilizzo dell'avverbio ‘essenzialmente', il quale specifica che il diritto allo sconto o ai vantaggi può essere abbinato ad ulteriori diritti acquistati dal consumatore ma deve innanzitutto riguardare l'alloggio (Giuggioli, 1302 ss.; Lascialfari, Art. 69 – Definizioni, 2015, 618 esclude l'ipotesi delle carte di credito con accumulo di punti per pernottamenti, qualora lo sconto su questi ultimi non costituisca lo scopo primario della prenotazione).

In dottrina si è osservato che nell'art. 69, lett. a) cod. cons. è venuto meno il riferimento ai contratti preliminari, ma la loro assoggettabilità alla disciplina in esame si ricava comunque dall'art. 73 cod. cons. sul diritto di recesso, dove tale tipologia negoziale è espressamente prevista (Finessi, 2012, 514 ss.).

Trib. Forlì, 4 aprile 2008, ha precisato che nel contratto di multiproprietà avente ad oggetto un numero particolarmente elevato di unità concesse in godimento in tutto il mondo, in cui i membri del sodalizio possono utilmente scambiarsi usufruendo di un meccanismo centralizzato di gestione e coordinamento, gli utenti ne entrano a far parte acquistando i «punti» dal promotore. Dunque, nel caso in cui la quota spese venga stabilita in misura corrispondente al numero di punti-vacanza per il primo anno e per i successivi rimessa alle determinazioni della società, la quale, sempre tenuto conto di tale relazione di proporzionalità, ne avrebbe fissata l'entità in base ad un bilancio preventivo soggetto all'approvazione del consiglio direttivo, le cui delibere sarebbero poi state soggette al controllo annuale dell'assemblea dei soci, non può esserne chiesta l'invalidità per indeterminatezza dell'oggetto.

L'art. 69 cod. cons. detta anche le definizioni di ‘contratto di rivendita' e ‘contratto di scambio', al fine di potenziare la disciplina di tutela del consumatore sul piano della circolazione dei diritti di godimento turnario. In queste due figure vengono ricompresi, rispettivamente, i contratti con cui il professionista assiste a titolo oneroso il consumatore nella vendita o nell'acquisto di multiproprietà o di prodotti per vacanze di lungo termine e i contratti con i quali il consumatore partecipa, a titolo oneroso, a sistemi di scambio che gli consentono di ottenere alloggi per il pernottamento e altri servizi dietro la concessione temporanea ad altri dei vantaggi derivanti da un suo contratto di multiproprietà.

L'inclusione di queste fattispecie all'interno del campo operativo della disciplina sulla ‘multiproprietà' costituisce un'ulteriore espressione della volontà di ampliare il ventaglio di ipotesi da ricomprendere al suo interno. In questo modo, in particolare, si vengono a includere anche le fattispecie in cui il professionista non assume la veste di venditore ma di intermediario che assiste a titolo oneroso il consumatore, “contratti di rivendita”; vi sono poi anche le ipotesi in cui il consumatore partecipa a titolo oneroso a circuiti di scambio dei diritti in esame, “contratti di scambio” (Cillepi, 330 ss.).

Si è evidenziata l'incongruenza terminologica tra “contratto di rivendita” e la fattispecie da esso disciplinata, che si sostanza in un contratto per l'assistenza al consumatore, mentre tale denominazione evocherebbe piuttosto l'idea di un contratto tra consumatori (Finessi, 2012, 519 ss.).

Per quanto concerne l'ambito soggettivo di applicazione della normativa sulla multiproprietà, le lettere e) e f) del comma 1 dell'art. 69 cod. cons., si limitano a richiamare le nozioni di professionista e di consumatore di cui all'art. 3, comma 1, lett. c) e a) cod. cons.

Desta perplessità l'esclusione delle rivendite tra consumatori dalla disciplina in esame, trattandosi comunque di fattispecie nelle quali sarebbe opportuno assicurare una corretta e precisa informativa precontrattuale nonché la possibilità di disporre di un tempo adeguato per valutare la convenienza dell'operazione. Peraltro, è pur vero che la normativa in esame è stata introdotta tenendo in considerazione l'esistenza di un'organizzazione imprenditoriale del venditore, cosa che mancherebbe nel rapporto tra soli consumatori (Finessi, 2014, 570 ss.).

Cass. V, n. 1848/2010 è intervenuta su una questione particolare, relativamente all'individuazione dei soggetti tenuti al pagamento della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, offrendo un esempio delle peculiarità dell'istituto in esame, specificando che i soggetti passivi sono coloro che occupano o detengono i locali in uso esclusivo, mentre chi gestisce i servizi comuni è responsabile in solido, come risulta dall'art. 63 del d.lgs. n. 507/1993, che contrappone colui che è tenuto al pagamento della tassa a colui che ne è responsabile, nonché dal soppresso comma quarto del medesimo articolo dove si prevedeva l'obbligo per il responsabile di presentare al Comune l'elenco degli occupanti al fine evidente di consentire all'amministrazione di individuare il debitore principale del tributo.

Per quanto attiene alla corretta individuazione di una fattispecie come cessione di diritto in multiproprietà, cioè di una quota di proprietà di immobile, Trib. Perugia 12 marzo 2018, ha specificato che sebbene la terminologia utilizzata (“contratto di acquisto”, “acquirente”, ecc.) nel contratto possa rimandare in più punti ad un contratto di compravendita, la limitazione temporale del diritto di godimento (in tal caso per venti anni) risulta incompatibile con il trasferimento del diritto dominicale con conseguente qualificazione del negozio come mera concessione in godimento di immobile per un periodo determinato.

Pubblicità e obblighi informativi precontrattuali

Passando ad esaminare la disciplina dettata per le fattispecie negoziali individuate dall'art. 69 cod. cons., analogamente ad altri settori della disciplina consumeristica, le norme intervengono innanzitutto sul piano informativo, al fine di assicurare al consumatore, contraente debole, un'adeguata conoscenza di tutti gli elementi dell'operazione che gli consenta di esprimere un consenso consapevole e meditato. A tal fine, l'art. 70, cod. cons. disciplina le informazioni pubblicitarie, mentre il successivo art. 71 cod. cons., interviene sul piano degli obblighi informativi precontrattuali.

Ai sensi dell'art. 71, cod. cons., il professionista deve fornire al consumatore informazioni accurate e sufficienti, in tempo utile prima che questi sia vincolato da un contratto o da un'offerta, a titolo gratuito su carta o su altro supporto durevole che sia facilmente accessibile al consumatore, in lingua italiana e in una delle lingue dello Stato membro in cui il consumatore risiedo oppure di cui è cittadino, a sua scelta, purché si tratti di una lingua ufficiale dell'Unione.

Per l'individuazione del contenuto delle informazioni e delle modalità di trasmissione l'art. 71, comma 1, lett. a)-d), cod. cons., rinvia ai formulari informativi di cui agli allegati II-bis — II-quinquies cod. cons., con un'articolazione distinta per le quattro figure negoziali previste dall'art. 69 cod. cons.

Alcuni interpreti, peraltro, hanno rilevato che se si muovesse dalla premessa per cui il consumatore è un soggetto potenzialmente vittima di un sistema di vendite aggressive, l'accessibilità a numerose e complesse informazioni sul prodotto in promozione rischia di essere una misura di protezione meramente formale (Lascialfari, Art. 70 – Pubblicità, 2015, 625 ss.).

In dottrina si è evidenziato che l'individuazione normativa del termine entro cui adempiere l'obbligo di consegna lascia aperte alcune questioni. Innanzitutto, analogamente alla situazione antecedente la riforma, non è chiaro se per la nascita di tale obbligo sia necessaria l'instaurazione di una trattativa tra le parti o sia sufficiente una semplice richiesta da parte del potenziale cliente; questa seconda impostazione potrebbe risultare oggi preferibile se si considera che l'art. 70 cod. cons. impone ora all'operatore di mettere a disposizione del consumatore le informazioni già durante gli eventi promozionali. Altrettanto generica è parsa l'indicazione dell'adempimento in tempo utile; peraltro, quantomeno ciò significa che deve esserci un lasso di tempo minimo, ancorché non determinabile a priori, tra l'adempimento degli obblighi informativi e la conclusione del contratto, evitando che la stipula possa avvenire nell'immediato della consegna del documento informativo (Finessi, 2014, 572 ss.).

I formulari informativi si compongono di tre parti: la prima parte concerne gli elementi più importanti dell'operazione negoziale, tra cui i riferimenti degli operatori che saranno parti del contratto, la descrizione del prodotto, la natura e il contenuto del diritto oggetto del contratto, le caratteristiche di tempo e di ricorsività del prodotto, il prezzo e i costi supplementari; poi vi è la seconda parte, con ulteriori informazioni di carattere generale come sul diritto di recesso, sul divieto di porre a carico del consumatore costi od obblighi diversi da quelli previsti in contratto nonché il fatto che il contratto, secondo la normativa di diritto internazionale privato, potrebbe essere soggetto alla legge di uno Stato membro diverso da quello di residenza o domicilio abituale del consumatore, così come per la giurisdizione su eventuali controversie; la terza parte dei formulari, infine, è dedicata alle ‘informazioni supplementari' ed è quella che risente di più delle peculiarità della specifica figura negoziale presa in considerazione tra le quattro previste dall'art. 69 cod. cons. e possono riguardare, a seconda dei casi, elementi quali le informazioni sui diritti acquisiti, sui beni e sugli alloggi in costruzione, sui costi e sulla risoluzione del contratto (Lascialfari, Art. 71 – Informazioni precontrattuali, 2015, 634 ss.).

Come è stato attentamente evidenziato, nell'introdurre il nuovo testo degli artt. 69-81-bis cod. cons. il legislatore ha commesso diversi errori redazionali, in particolare per quanto concerne i rinvii interni a commi e formulari, come il riferimento agli “allegati da III a VI” fatto dall'art. 73, da intendersi agli allegati II-bis — II-quinquies (Finessi, 2012, 507).

Per quanto concerne la disciplina della pubblicità, l'art. 70, cod. cons., si allaccia ai doveri informativi di cui all'art. 71, precisando che il professionista in ogni comunicazione pubblicitaria deve specificare che possono essere richieste le informazioni di cui all'art. 71, comma 1 cod. cons. e le modalità attraverso cui queste possono essere ottenute. Nel caso in cui vengano sottoposte al consumatore delle offerte nell'ambito di promozioni o iniziative di vendita, il professionista deve indicare con chiarezza nell'invito lo scopo commerciale e la natura dell'evento; inoltre, durante l'evento dovranno essere sempre disponibili per i consumatori le informazioni di cui al primo comma dell'art. 71 cod. cons.

L'art. 70 cod. cons. si chiude con un ultimo comma, il terzo, dalla spiccata finalità di contrasto ad eventuali tattiche di aggressione dei consumatori, stabilendo che le multiproprietà e i prodotti per le vacanze di lungo termine non possono essere commercializzati o venduti come investimenti.

Per il caso di inadempimento degli obblighi prescritti sul piano informativo, sono previste delle apposite conseguenze sulla decorrenza del termine per l'esercizio del diritto di recesso (v. commento artt. 72-75); sempre in merito al rispetto delle prescrizioni sugli obblighi informativi, si deve tenere conto della disciplina dettata dall'art. 72, comma 4 cod. cons. che prevede l'integrazione contrattuale automatica (v. infra). Qui preme osservare che, anche alla luce di quanto disposto dall'articolo 81-bis, cod. cons., le disposizioni del capo dedicato alla multiproprietà non escludono l'applicazione né limitano i diritti che sono attribuiti al consumatore da altre norme dell'ordinamento e che, per quanto non previsto dal complesso normativo in discorso, si applicano le disposizioni del codice civile in materia di contratti.

Si è osservato che stante la mancanza di criteri di valutazione del carattere ingannevole del messaggio pubblicitario, si può fare ricorso alla disciplina generale prevista per le pratiche commerciali ai sensi degli artt. 18 ss. cod. cons., ferma restando l'esperibilità dei rimedi generali, quali l'annullamento, ove ne ricorrano i presupposti (Finessi, 2014, 571).

Per quanto concerne la disposizione contenuta nel terzo comma dell'art. 70, effettivamente, si tratta di una prescrizione dotata di una certa rilevanza se si considera come spesso, nella prassi, uno degli argomenti utilizzati dagli operatori per promuovere le vendite di multiproprietà è proprio quello di sostenere che sono degli investimenti (Lascialfari, Art. 70 – Pubblicità, 2015, 626 ss.).

In tema poi di inadempimento, nonostante la disciplina sul piano informativo precontrattuale non contenga delle disposizioni con sanzioni sul piano negoziale, la dottrina è concorde nel ritenere esperibili i rimedi ordinari, sia sul piano della validità del negozio che su quello risarcitorio, rimedi che non sono esclusi dall'applicabilità delle disposizioni appositamente dedicate al diritto di recesso. Così, se nel contratto vi sono lacune su elementi principali quali il corrispettivo, l'alloggio oggetto del godimento, ecc. si potrà avere un'ipotesi di nullità del contratto; l'inadempimento degli obblighi informativi potrebbe poi integrare i presupposti per l'esperimento di un'azione di annullamento e di un'azione risarcitoria (Finessi, 2014, 576 ss.).