Decreto legislativo - 20/06/2005 - n. 122 art. 8 - Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente alla compravendita

Portata dell'obbligo del notaio e conseguenze sul piano disciplinare

La disposizione in esame tutela il diritto degli acquirenti degli immobili da costruire ad ottenere, prima dell'acquisto, il frazionamento del finanziamento e della relativa garanzia ipotecaria, ovvero la cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

La portata della norma è stata oggetto di differenti interpretazioni in dottrina sin dall'entrata in vigore della stessa. Invero, secondo una prima tesi l'art. 8, del d.lgs. n. 122/2005, non contiene alcun limite applicativo riferibile ai soli immobili da costruire e può pertanto applicarsi a qualsiasi immobile, finito o ancora da costruire, gravato da pignoramento o da ipoteca, esista o meno un precedente preliminare. Altra posizione ne limita l'operatività invece agli immobili da costruire (cfr. Ferrucci, Ferrentino, Amoresano, 214 ss.).

Nell'intervenire sulla questione, la S.C. ha tratto le mosse dai contenuti della legge delega n. 210/2004, in attuazione della quale è stato dettato il d.lgs. n. 122/2005, fornendo quindi una interpretazione logico-sistematica delle norme degli artt. 1, 2, 3 e 4 del decreto. In particolare, la Corte di legittimità ha sottolineato che 1) la previsione di cui alla lettera n) dell'art. 3 della legge delega stabiliva che il decreto legislativo delegato dovesse «prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell'acquirente al perfezionamento degli atti indicati all'art. 39, comma 6, del T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al d.lgs. n. 385/1993 e all'eventuale cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento gravante sull'immobile da costruire, assicurando che gli atti che permettono l'esecuzione delle formalità nei registri immobiliari siano posti in essere prima della stipula dell'atto definitivo di compravendita, o contestualmente alla stessa»; 2) il d.lgs. n. 122/2005 nella sua epigrafe chiarisce che il provvedimento è volto a fissare «disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire»; 3) entrambe le definizioni di acquirente e costruttore, definite nell'art. 1 del d.lgs. n. 122/2005, contengono il riferimento agli «immobili da costruire», i quali sono quegli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.

La S.C. ha quindi affermato il principio per il quale il divieto di stipula di cui all'art. 8 d.lgs. n. 122/2005 non può che ritenersi operante per gli atti di compravendita che vedano come «acquirente» (o promissaria acquirente) una persona fisica, come venditore (o promittente alienante) un «costruttore», ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e che abbiano ad oggetto un «immobile da costruire», ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata, versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità (Cass. II, n. 24535/2016).

Ne deriva l'inapplicabilità del divieto agli atti di vendita che abbiano ad oggetto immobili ultimati ed, a fortiori, per quelli per i quali sia stata rilasciato il certificato di agibilità.