Legge - 2/04/2015 - n. 44 art. 1

Definizione ed evoluzione normativa

Nell'introdurre nel nostro sistema l'istituto del prestito vitalizio ipotecario mediante l'art. 11-quaterdecies del d.l. n. 203/2005, il legislatore ordinario aveva definito lo stesso come quello avente ad oggetto «la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte degli intermediari finanziari, di cui all'art. 106 d.lgs. n. 385/1993, di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in un'unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti», senza introdurre una più specifica disciplina che potesse promuovere lo sviluppo e l'operatività bancaria del nuovo prodotto (cfr. Rumi, 937).

Sin dall'inizio la finalità dell'istituto è stata quella di garantire alle fasce in età avanzata della popolazione, spesso proprietarie di beni immobili ma con redditi da pensione esigui, di ottenere una congrua liquidità continuando a vivere nella propria abitazione. Si tratta di uno schema alternativo soprattutto alla nuda proprietà che ha, da un lato, il vantaggio di rispondere alla richiesta di soggetti ancora relativamente giovani che difficilmente riuscirebbero a trovare un'acquirente della nuda proprietà e, da un altro, più flessibile, consentendo di dilazionare nel tempo la somma erogata in prestito e di godere della somma erogata senza privare il soggetto finanziato della titolarità del bene (Iuliani, 717).

Il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico del 22 dicembre 2015, n. 226, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 38 del 16 febbraio 2016, nel dare attuazione all'art. 1 l. n. 44/2015, ha modificato in parte la disciplina del prestito vitalizio ipotecario per cercare di renderlo più competitivo e di maggiore utilizzo nella prassi, al pari di quanto avviene in altri ordinamenti, mediante una politica di incentivi fiscali.

Peculiari sono i doveri informativi posti a carico del soggetto finanziatore.

In particolare, l'art. 2 del decreto attuativo prevede che il finanziatore sia tenuto a consegnare gratuitamente al richiedente, almeno 15 giorni prima dell'eventuale stipula del contratto, un prospetto informativo contenente le informazioni minime tra cui l'importo finanziato, il valore dell'immobile dato in garanzia e la somma effettivamente percepita dal finanziato al netto delle imposte e di tutti i costi.

Inoltre, ai sensi dell'art. 2, comma 1, dello stesso decreto attuativo, a carico dell'istituto finanziatore di predisporre nel contratto due prospetti esemplificativi sull'andamento del debito nel tempo, uno utilizzando il tasso previsto al momento della conclusione del contratto, l'altro simulando al terzo anno un rialzo del tasso di interessi.

Ambito d'applicazione

Sul piano soggettivo, la nozione di finanziatore viene circoscritta alle banche ed agli altri intermediari finanziari di cui all'art. 106 TUB ed eliminato il pregresso riferimento alle aziende ed istituti di credito.

Con riferimento al soggetto che può beneficiare del finanziamento, per consentire una maggiore diffusione dell'istituto, l'età minima prevista è attualmente pari a 60 anni e non più a 65 anni, come nella pregressa formulazione normativa.

Il beneficiario dell'erogazione creditizia può essere una «persona fisica».

Tuttavia, in dottrina si è osservato che, non essendo precisato che la stessa deve operare al di fuori dell'attività commerciale o professionale eventualmente svolta, si tende a ritenere che siano escluse soltanto le persone giuridiche e che, pertanto, il professionista possa ottenere l'erogazione del prestito vitalizio in esame (Iuliani, 719).

Per altro verso, il settimo comma dell'art. 2 del richiamato decreto attuativo della disciplina primaria stabilisce che, ove il soggetto finanziato sia coniugato o convivente da almeno cinque anni, il coniuge o il convivente sono tenuti alla sottoscrizione del contratto e ciò anche nell'ipotesi in cui l'immobile non sia in comunione dei beni, al fine di evitare che si verifichi il pericolo per il coniuge o il convivente più giovane, in caso di morte dell'altro coniuge, di perdere il diritto d'abitazione di cui all'art. 540, comma 2 c.c. sulla casa data in ipoteca e lega a tal fine la durata del finanziamento alla vita del coniuge o convivente superstite.

Sotto il profilo oggettivo, il contratto stipulato tra le parti è di «finanziamento», al quale possono essere ricondotti, stante la genericità del termine, diversi tipi negoziali accomunati dalla medesima finalità, così da consentire alle parti di scegliere lo schema di erogazione del credito più rispondente alle loro esigenze: pertanto, oltre al mutuo, potranno essere stipulati, ad esempio, un'apertura di credito o un contratto di rendita la cui disciplina si applicherà in quanto compatibile.

L'immobile oggetto del contratto, in quanto il finanziatore è garantito da ipoteca sullo stesso, viene definito dal Regolamento ministeriale come «immobile residenziale e relative pertinenze».

Pertanto, il bene deve essere adibito ad uso abitativo, sebbene non possa escludersi che si tratti di una seconda casa di villeggiatura (Giordano, 60 ss.).

Tuttavia, l'esistenza di un contratto di locazione sull'immobile si configura, stante la ratio dell'istituto, quale causa impeditiva del perfezionamento del negozio, poiché l'art. 3 del decreto attuativo prevede l'immediata restituzione della somma se, dopo la conclusione del contratto (lett. b), vengono trasferiti diritti di godimento sull'immobile o (lett. g) soggetti che non siano i familiari prendano la residenza nell'immobile (Iuliani, 720).

È controverso, in dottrina, se la garanzia possa provenire da un terzo datore di ipoteca. In particolare, secondo una prima impostazione, in applicazione dei principi generali, dovrebbe ritenersi possibile una dissociazione tra la figura del richiedente il prestito e quella del proprietario dell'immobile residenziale sul quale deve essere iscritta l'ipoteca. Per altri, invece, il soggetto finanziato dovrebbe coincidere con il proprietario dell'immobile concesso in ipoteca, poiché l'art. 11-quaterdecies, comma 12-quater, prevede come ipotesi alternativa alla vendita diretta da parte del finanziatore la possibilità che sia l'erede a provvedere alla vendita dell'immobile, intendendo in tal senso l'erede del proprietario del bene ipotecato che, però, coincide anche con il soggetto finanziato, non potendosi riconoscere ad un altro terzo il potere di vendere un immobile di proprietà altrui (cfr., anche per i riferimenti , Giordano 60 ss.).

Natura del contratto

Si tratta di un contratto bancario a struttura variabile, di durata e a titolo oneroso (Iuliani, 717).

È discussa l'aleatorietà del contratto.

Per alcuni, infatti, il contratto dovrebbe ritenersi aleatorio, in quanto il finanziatore non ha la possibilità di sapere, al momento della stipula dello stesso, quale sarà l'entità dei vantaggi e dei sacrifici che riceveranno dal contratto (cfr. Mannella, Platania, 219 ss.).

Secondo una distinta prospettazione invece pur in presenza di elementi di incertezza non sarebbe tale da far ritenere aleatorio il contratto, poiché la prestazione a carico del soggetto finanziatore è certa e predeterminata, mentre quella del soggetto obbligato è determinabile sulla base dell'ammontare del prestito e degli interessi, ed è peraltro garantita da ipoteca (Farace, 3).

Quanto alla durata del contratto in esame, una parte della dottrina ritiene che dal rinvio effettuato agli artt. 15 e ss. d.P.R. n. 601/1973, relativo alla disciplina delle agevolazioni tributarie per le operazioni di credito a medio e lungo termine, che considera tali le concessioni di credito di durata contrattuale superiore a 18 mesi, deve desumersi che il contratto abbia una durata minima di 18 mesi (Rumi, 942 ss.).

Importo del finanziamento

Quanto ai parametri per determinare l'entità del finanziamento erogabile, sebbene la questione non risulti espressamente disciplinata, può assumersi, secondo alcuni, come riferimento l'art. 38, comma secondo, TUB, laddove rinvia alla Delibera del CICR del 22 aprile 1995 e alle conseguenti istruzioni applicative della Banca d'Italia le quali fissano il limite massimo di finanziabilità in una misura pari all'80 per cento del valore dei beni ipotecati (Cherti, 1103).

L'incidenza dell'età del soggetto finanziato sull'entità del finanziamento appare direttamente proporzionale alla stessa, a differenza di quanto avviene negli altri contratti di finanziamento, poiché nel prestito vitalizio ipotecario l'età avanzata, e quindi la durata relativamente breve del prestito, rappresentano un incentivo per l'istituto erogante, che non corre il rischio né di un aumento eccessivo dei tassi di interessi che potrebbero pregiudicare la restituzione della somma erogata, né di una diminuzione del valore dell'immobile su cui eventualmente potersi rifare (cfr. Iuliani, 721).

In ogni caso il prestito comporta costi fissi iniziali (perizia dell'immobile, spese notarili, di istruttoria, di assicurazione obbligatoria sulla casa) che vengono dedotti dall'importo del finanziamento e costi variabili in quanto connessi alla durata del finanziamento (Rumi, 938).

Ipoteca

Rilevanza centrale nell'istituto in esame è, pertanto, la garanzia del finanziamento mediante ipoteca.

In particolare, si prevede che l'erogazione del credito sia garantita da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, e agli stessi si applica l'art. 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, del Testo Unico di cui al d.lgs. n. 385/1993, con evidente analogia rispetto alla disciplina «privilegiata» del credito fondiario.

Sotto un primo profilo, si è osservato che il rinvio all'art. 40, comma 2, TUB consente di equiparare, sotto il profilo degli effetti, l'inadempimento del mutuatario che sia venuto meno all'impegno di rimborsare anticipatamente il prestito, all'inadempimento del finanziato che, avendo ricevuto il credito fondiario, per sette volte abbia ritardato di pagare eseguendo la prestazione fuori dal periodo temporale stabilito dalla norma (ovvero tra il trentesimo ed il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata), e di qualificarlo come inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., in quanto la norma richiamata, in siffatte ipotesi, legittima il mutuante a richiedere la risoluzione del contratto (Rumi, 938).

Meno rilevante è il richiamo all'art. 39, comma 4, TUB, poiché nel prestito vitalizio ipotecario di norma non si pone, per la qualità del soggetto finanziato, la questione dell'esenzione dell'ipoteca dalla revocatoria fallimentare.

Nel prestito vitalizio ipotecario il potere di auto-soddisfacimento della banca creditrice è costituito dalla possibilità di vendere, al verificarsi di determinati presupposti, per conto del debitore o dei suoi eredi, il bene oggetto di garanzia, soddisfacendosi sul ricavato e attribuendo al debitore o agli eredi l'eventuale eccedenza. Si tratta, pertanto, di una legittimazione a disporre di fonte legale, nell'interesse concorrente di debitore e creditore, senza che si determini alcun mutamento nella titolarità del bene; lo conferma il fatto che il debitore-titolare e gli eredi del debitore conservano, a loro volta, pur con alcune limitazioni la facoltà di disporre del bene, seppur, in quest'ultimo caso, in accordo con il finanziatore (cfr. Lenzi, 1715, il quale osserva che, di conseguenza, il creditore, pur fornito di questa specifica legittimazione a disporre, di fonte legale, resta un creditore ipotecario).

Sotto un distinto profilo, altra questione è quella afferente il coordinamento della descritta disciplina dettata in tema di ipoteca con il disposto del secondo comma dell'art. 2855 c.c., avente la finalità di evitare un eccessivo accumulo di interessi a danno dei successivi creditori e dell'eventuale terzo proprietario, per il quale l'iscrizione di un capitale che produce interessi fa collocare nello stesso grado gli interessi dovuti ma con il limite delle due annate anteriori e di quella in corso al giorno del pignoramento. La violazione di tale previsione è sanzionata espressamente con la nullità il patto di estensione dell'iscrizione ad un numero maggiore di annualità.

Invero, in materia di prestito vitalizio ipotecario, l'art. 11-quaterdecies stabilisce che la capitalizzazione annuale degli interessi con l'obbligo di restituzione soltanto alla scadenza del rapporto.

La questione può essere risolta sul piano interpretativo avendo riguardo al richiamo operato dal comma 12-quater all'art. 39 del TUB ed in particolare al comma terzo, che prevede che il credito dell'istituto erogante relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione sia garantito dall'ipoteca iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per l'effetto dell'applicazione di dette clausole.

Viene, in sostanza, posta una deroga alla disciplina in tema di anatocismo perché si consente al finanziatore la capitalizzazione annuale in tema di interessi e spese e ciò perché il prestito vitalizio ipotecario di regola è rimborsato in un'unica soluzione al momento della morte del mutuatario. Tale forma di capitalizzazione deve escludersi sia nell'ipotesi di rimborso anticipato del prestito rispetto alla scadenza, secondo modalità concordate con il finanziatore al momento della stipulazione del contratto sia in quella di risoluzione del contratto di finanziamento che opera, in virtù del richiamo all'art. 40, comma 2, TUB, in caso di inadempimento dell'obbligo di rimborso anticipato da parte del mutuatario. L'entità del debito alla scadenza non è, invece, predeterminabile al momento della conclusione del contratto, dipendendo da fattori di incertezza come la durata della vita del finanziato, l'evoluzione dei tassi di interesse nel tempo, le dinamiche del mercato immobiliare che nel medio/lungo periodo possono risentire delle variazioni dei prezzi degli immobili residenziali etc., tutti fattori che avrebbero potuto comportare il rischio per il finanziato o, rectius, per gli eredi dello stesso di rimborsare un prestito anche significativamente più elevato del valore dell'immobile concesso in garanzia. Al fine di evitare questo rischio che avrebbe compromesso l'appetibilità dello strumento di finanziamento, la riforma del 2015, mediante il comma 12-quater, ha stabilito che l'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute (cfr. Rumi).

Vendita dell'immobile oggetto della garanzia

Nell'ipotesi di mancato rimborso del prestito vitalizio ipotecario, il comma 12-quater prevede che, entro dodici mesi dal verificarsi dell'inadempimento, il finanziatore vende l'immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso. Ne deriva che l'immobile deve essere venduto dal finanziatore necessariamente ad un valore almeno pari a quello di mercato, accertato da un perito indipendente, e le somme ricavate dalla vendita saranno impiegate per estinguere il credito derivante dal finanziamento, ferma la restituzione dell'eventuale eccedenza al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.

Se il bene non è venduto entro un certo termine, nell'ipotesi di mancato rimborso del finanziamento, è previsto un meccanismo di riduzione progressiva del relativo prezzo. Invero, trascorso un anno da quando il creditore avrebbe potuto alienare l'immobile senza che la vendita abbia avuto luogo, il valore del bene viene decurtato del 15% «per ogni dodici mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile» o, in alternativa, il finanziatore potrebbe, d'accordo con l'erede, incaricare quest'ultimo di vendere l'immobile entro dodici mesi dal conferimento dell'incarico.

Tuttavia è espressamente previsto — con un'agevolazione significativa in favore del soggetto beneficiario del finanziamento — un effetto esdebitatorio conseguente all'alienazione del bene, laddove si dispone che l'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile, al netto delle spese sostenute.

Quindi, se il bene viene alienato ad un prezzo superiore al debito, il soggetto che ha ricevuto il finanziamento o i suoi eredi hanno diritto alla restituzione dell'eccedenza da parte del finanziatore mentre, qualora il prezzo conseguito sia inferiore alle somme dovute, il debitore, in deroga all'art. 2740 c.c., è liberato dalla propria obbligazione. Infatti, il debitore non soggiace al principio della responsabilità patrimoniale generica in quanto il ricavato della vendita del bene ipotecato esaurisce le ragioni di credito della banca, non consentendo quindi al creditore di agire anche, sussidiariamente, sui residui beni del finanziato, si assiste, di fatto, al sorgere di un rapporto ove il debitore non è tenuto ad adempiere né risponde con l'intero suo patrimonio, alla medesima stregua di una sorta di «terzo datore di ipoteca».

Si è osservato che proprio dal riconoscimento dell'effetto esdebitatorio, si evince la funzione assistenziale dell'istituto del prestito vitalizio ipotecario, che, salvo diversa volontà degli eredi, esaurisce le dinamiche del rapporto obbligatorio con riferimento al solo specifico bene oggetto del finanziamento, «cosicché, unitamente alla possibilità che l'adempimento sia interamente differito post mortem debitoris, si viene a creare, in capo al finanziato, una sorta di responsabilità senza debito» (Lenzi, 1715).

Occorre interrogarsi, essendo previsto che ove il creditore proceda alla vendita satisfattiva, il ricavato non portato ad estinzione del suo credito è riconosciuto al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa, sull'individuazione dei soggetti da annoverare nella categoria degli «aventi causa». Eventuali ipoteche o alienazioni successive disposte dal debitore non sarebbero opponibili al terzo acquirente dal creditore legittimato a disporre, con la conseguenza che il terzo acquisterebbe il bene libero. Il finanziatore, una volta soddisfatto, dovrebbe restituire il supero individuando, in conformità al disposto normativo, gli aventi diritto, tra il soggetto finanziato, l'eventuale terzo acquirente del bene stesso o anche di diritti parziari, quale avente causa dal debitore, e l'eventuale creditore ipotecario di grado successivo, qualora si voglia ricomprendere anch'esso nella categoria degli aventi causa evocata nel 12° comma, come risultato di una sintesi verbale compiuta dal legislatore. Qualora l'esubero fosse attribuito comunque all'originario concedente la garanzia, gli aventi causa dal finanziato, si intendano per tali il terzo acquirente, anche di un diritto reale minore, o il creditore ipotecario di grado successivo, verrebbero pregiudicati da una eventuale dispersione da parte del finanziato dell'eccedenza ricevuta dal finanziatore e ciò anche nel caso in cui l'esubero sia ampiamente sufficiente a soddisfare le ragioni dei terzi creditori.

Inoltre attraverso tale meccanismo operativo, il finanziato, attraverso una operazione di prestito vitalizio ipotecario, vedrebbe posto al riparo da qualsiasi altro creditore il bene oggetto di garanzia, anche se di valore ampiamente eccedente il debito derivante dal prestito vitalizio. Il pvi, indipendentemente dal rapporto tra credito e oggetto di garanzia, consentirebbe di sottrarre quest'ultimo alla garanzia patrimoniale generica nei confronti della generalità dei creditori del titolare del bene stesso. L'istituto si presterebbe quindi ad una possibile utilizzazione abusiva. In questo senso deve quindi intendersi, e interpretarsi in senso ampio, la disposizione che impone al creditore la restituzione del supero agli aventi causa. La disposizione, nel fare riferimento agli aventi causa, non si limita a regolare il caso in cui il finanziato sia venuto meno o abbia ceduto a terzi il proprio diritto all'eccedenza, bensì intenda invece imporre al finanziatore di disporre dell'eccedenza secondo i diritti che i terzi hanno acquistato sul bene in oggetto, seppur non opponibili, per quanto attiene alla circolazione del bene, al terzo che ha acquistato dal creditore, nell'esercizio del proprio potere legale di disporre. Il creditore deve quindi provvedere a distribuire l'eccedenza del ricavato agli aventi causa del garante, secondo un ordine di graduazione che egli sarebbe tenuto a ricostruire. Si tratta di una soluzione non esente da rilievi critici (Giordano, 60 ss.).

La garanzia consente al finanziatore, quale creditore ipotecario, di optare, in via alternativa, per l'ordinario procedimento esecutivo, regolato dagli artt. 474 e ss. c.p.c.

Sorge, in relazione a tale ipotesi, l'interrogativo se l'effetto esdebitatorio, per cui, con la vendita, si estinguono le ragioni di credito non soddisfatte, operi anche in tal caso, oppure se la disposizione normativa limita l'effetto estintivo del debito eccedente alla sola ipotesi di esercizio, da parte del finanziatore, della propria legittimazione a disporre.

Secondo l'impostazione preferibile, anche in considerazione della ratio dell'effetto esdebitatorio, per la natura del finanziamento, le ragioni del creditore non possono trovare soddisfazione oltre il ricavato della vendita del bene ipotecato, qualunque sia la modalità con cui si perviene alla realizzazione della garanzia, sia essa l'alienazione ad opera del creditore ovvero ad opera degli eredi, d'accordo con il creditore, o, ancora, anche nel caso in cui l'alienazione avvenga attraverso la procedura esecutiva ordinaria, sempre che, secondo quanto sopra prospettato, la si ritenga una modalità attuativa utilizzabile.

Tuttavia, ciò posto, occorre interrogarsi se l'effetto estintivo della pretesa creditoria operi anche laddove ricorra una delle cause previste dalla legge, nelle quali sorge in capo al finanziatore il diritto di esigere anticipatamente il credito. Per alcuni, in ragione dell'eccezionalità della previsione che, in deroga al principio generale dell'art. 2740 c.c., dispone la limitazione di responsabilità, il beneficio dell'effetto esdebitatorio dovrebbe venir meno qualora il soggetto finanziato non si conformi agli oneri di comportamento che la disciplina del particolare finanziamento ottenuto gli impone, così che la funzione sanzionatoria che determina la risoluzione del rapporto si estende anche agli altri benefici che tale disposizione prevede, con la conseguenza che il creditore potrà agire anche per l'eccedenza, essendo venuto meno, a causa di tali comportamenti, anche il beneficio dell'esdebitazione. Per altri, invece, la limitazione di responsabilità al solo ricavato dalla vendita del bene ipotecato è effetto caratterizzante il tipo, che, come tale, sorge automaticamente con la conclusione del contratto e che resta quindi indifferente alle successive vicende del rapporto, dovendosi considerare la limitazione di responsabilità come elemento che caratterizza il prestito vitalizio ipotecario, in considerazione della funzione assistenziale svolta dal tipo contrattuale. Il rinvio all'art. 39 TUB comporta vantaggi sia rispetto alla disciplina dell'ipoteca che a quella della revocatoria fallimentare (cfr. Giordano 60 ss.).