Codice Civile art. 1476 - Obbligazioni principali del venditore.

L'obbligo di trasferimento del diritto

Pur essendo la vendita normalmente un contratto con effetti reali, che cioè trasferisce il diritto venduto per effetto del semplice consenso ed al momento stesso della formazione di questo, tuttavia, in dipendenza di circostanze e clausole varie o di ulteriori adempimenti, il trasferimento del diritto può essere differito ad un momento successivo alla conclusione del contratto. In questo caso, si ha una vendita obbligatoria, cioè un contratto non meramente preliminare, ma con effetto traslativo differito ad un momento posteriore alla conclusione del contratto, in quanto per il trapasso del diritto, che è pur sempre effetto dell'unico contratto di vendita, non basta il semplice consenso, ma occorre il successivo verificarsi di un ulteriore fatto.

Tali fattispecie di vendita obbligatoria si caratterizzano per la presenza in capo al venditore dell'obbligazione di fare acquistare la proprietà della cosa o il diritto al compratore (art. 1476, comma 2). Si tratta, in particolare, delle fattispecie di vendita di cosa generica, di vendita di cosa altrui, di vendita di cosa futura, di vendita alternativa. In tali casi, il trasferimento del diritto è rinviato ad un momento successivo alla conclusione del contratto in attesa del verificarsi di un evento non ancora realizzatosi al momento della stipulazione, consistente nella scelta ad opera del compratore, nell'acquisto della titolarità della cosa da parte del venditore, nella venuta ad esistenza del bene (Cass. II, n. 1371/1999).

In giurisprudenza si è, altresì, precisato, nel caso in cui le parti pattuiscano di rinviare l'effetto traslativo della vendita di un bene immobile, conclusa per scrittura privata, alla stipulazione dell'atto pubblico, che tale clausola non esclude il carattere definitivo della vendita, ma le attribuisce effetti meramente obbligatori. L'atto pubblico, invero, costituisce solo un atto rappresentativo della volontà espressa nella vendita già conclusa e non la manifestazione di una nuova volontà negoziale (Cass. II, n. 3741/1994).

Invece, la vendita successiva, trascritta, ad un terzo dello stesso bene immobile già venduto, ma con atto non trascritto, costituisce inadempimento all'obbligo contrattuale che il venditore implicitamente assume nei confronti del primo compratore allorché esprime la volontà di trasferirgli la piena ed esclusiva disponibilità della cosa (Cass. II, n. 7314/2017; Cass. I, n. 7066/2004, in relazione al preliminare di vendita).

L'obbligo di consegna

La consegna è un'obbligazione accessoria del venditore, anche se definita dal codice come principale. La vera prestazione principale, infatti, consiste nel trasferimento del diritto, che opera indipendentemente dalla consegna, la quale consiste in un obbligo strumentale, nel senso che serve a porre l'acquirente nelle condizioni di poter godere della cosa secondo la funzione e destinazione in considerazione della quale l'ha comprata (Cass. II, n. 4818/1981).

L'acquirente, una volta concluso il contratto, consegue immediatamente, e senza bisogno di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico (sine corpore) della res vendita, con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale (corpus), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo delle parti (Cass. II, n. 569/2008). Ne consegue che costituisce obbligo del venditore, tenuto ai principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, adoperarsi fattivamente perché l'acquirente ottenga la materiale consegna del bene compravenduto (Cass. II, n. 7171/2018).

La consegna si concreta, laddove l'acquirente non abbia già la disponibilità del bene, in una attività materiale, e non può farsi coincidere con l'effetto traslativo del contratto, costituendo un obbligo ulteriore e specifico del cedente, come facilmente si evince dalla sua esplicita enucleazione ad opera della legge (art. 1476, n. 1).

Peraltro, il principio «quod sine die debetur statim debetur», applicato alla compravendita, comporta che il compratore ed il venditore debbono immediatamente adempiere alle rispettive prestazioni, allorché non sia determinato il tempo della prestazione. In tale ipotesi, la traditio e la solutio, dato il rapporto di corrispettività, debbono avvenire simultaneamente (Cass. II, n. 687/2006).

Qualora il venditore abbia assunto nei confronti del compratore l'obbligo di consegnare l'immobile ceduto libero da cose e persone, l'inadempimento del venditore all'obbligo predetto non è escluso dalla circostanza che l'acquirente fosse a conoscenza della occupazione in atto al momento della vendita (Cass. II, n. 5394/1997).

Inoltre, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1442, comma 4 c.c., un contratto di compravendita immobiliare si deve considerare «non eseguito» anche quando il venditore non abbia adempiuto la propria obbligazione di consegnare il bene all'acquirente, che su di lui grava a norma dell'art. 1476, n. 1 c.c., e si deve considerare «convenuto per l'esecuzione del contratto» anche il venditore che sia chiamato in giudizio per l'adempimento del richiamato obbligo di consegna, con la conseguenza, allora, che costui risulta legittimato ad opporre l'eccezione di annullabilità del contratto anche se è prescritta l'azione per farla valere (Cass. I, n. 6526/1998).

Accanto all'obbligo di consegna del bene compravenduto, la giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto carattere strumentale all'obbligo di custodia del venditore rispetto a quello di consegna, sicché, finché la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore è obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all'epoca del contratto. Da ciò consegue il riconoscimento della legittimazione passiva in capo al venditore in relazione all'azione dell'acquirente per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, non rilevando, al fine della individuazione del soggetto responsabile dell'illecito contrattuale, che il bene medesimo sia stato trasferito a terzi dalla parte venditrice ancor prima che la stessa abbia adempiuto all'obbligo di consegnarlo agli originari acquirenti (Cass. II, n. 7957/2013).

Per quanto attiene alla vendita di cose mobili da trasportare da un luogo all'altro, la proprietà si trasferisce al compratore al momento della consegna al vettore, e con essa si trasferiscono anche i rischi ed i pericoli cui è esposta la merce; ne consegue che i diritti nascenti dal contratto di assicurazione stipulato dal venditore (prima o dopo la consegna) non possono essere fatti valere dallo stesso venditore, bensì dall'acquirente (Cass. III, n. 11585/2005).

Garanzia per evizione e vizi

La garanzia — sia quella per evizione e fattispecie assimilabili che quella per vizi strutturali della cosa di cui agli artt. 1490-1497 c.c. — è un rimedio apprestato dall'ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'inadempimento del venditore. Tale rimedio — che è rafforzativo e non sostitutivo di quello a carattere generale previsto per i contratti in genere — opera, nei limiti del ripristino della situazione economica del compratore anteriore alla conclusione del contratto, anche in mancanza di colpa del venditore, requisito che è necessario solo allorché il compratore richieda il risarcimento integrale dei danni (cioè comprensivo anche del cosiddetto interesse positivo) e in relazione al quale opera in tal caso la presunzione di cui all'art. 1218 c.c., avente carattere generale ed applicabile all'inadempimento contrattuale in genere.

In particolare, l'evizione totale o parziale si verifica quando l'acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti al godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale, trova applicazione l'art. 1489 c.c., riguardante i vizi della cosa venduta (Cass. II, n. 14324/2014).

A tal fine si è precisato che l'espropriazione non limita semplicemente il libero godimento della cosa venduta, ma incide radicalmente sull'esistenza stessa del diritto, privando l'acquirente, in tutto o in parte, della proprietà del bene.

Sicché può costituire evizione anche l'espropriazione per causa di pubblica utilità o comunque un atto ablatorio del bene compravenduto (come un vincolo di piano regolatore generale preesistente al contratto), costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. II, n. 5561/2015; Cass. II, n. 28580/2013). E non è di ostacolo all'applicabilità di detta garanzia, il fatto che il vincolo derivante dalla esistenza del piano regolatore esecutivo fosse assistito da presunzione di conoscenza generale, in conseguenza dell'avvenuta pubblicazione del piano medesimo, perché la garanzia per evizione è indipendente dall'ignoranza del compratore circa l'esistenza della causa di evizione.

È stato affermato, peraltro, che in materia di compravendita, in caso di inadempimento del venditore, oltre alla responsabilità contrattuale da inadempimento o da inesatto adempimento, è configurabile anche la responsabilità extracontrattuale del venditore stesso, qualora il pregiudizio arrecato al compratore abbia leso interessi di quest'ultimo che, essendo sorti al di fuori del contratto, hanno la consistenza di diritti assoluti; diversamente, quando il danno lamentato sia la conseguenza diretta del minor valore della cosa venduta o della sua distruzione o di un suo intrinseco difetto di qualità si resta nell'ambito della responsabilità contrattuale, le cui azioni sono soggette a prescrizione annuale (Cass. III, n. 3021/2014).