Codice Civile art. 1481 - Pericolo di rivendica.

Caratteri del pericolo di evizione

La facoltà prevista dalla norma in esame presuppone che il pericolo di evizione sia effettivo e cioè non meramente presuntivo o putativo, onde esso non può risolversi in un mero timore soggettivo che l'evizione possa verificarsi. Non basta, anzi, nemmeno sapere che la cosa appartenga ad altri, potendo ciò dar luogo solo ad una presunzione di futura rivendica, ma occorre che da elementi oggettivi o comunque da indizi concreti emerga che il vero proprietario abbia intenzione di rivendicare, in modo non apparentemente infondato, la cosa o intenda esercitare un'azione diretta a far valere un diritto di godimento o un onere reale ex art. 1489 c.c.

In definitiva, il presupposto che abilita l'acquirente a sospendere il pagamento o a pretendere idonea garanzia è l'esistenza di un terzo, la cui pretesa si abbia ragionevole timore non essere infondata, che metta in discussione il diritto dominicale del venditore (Cass. II, n. 3323/1987).

Trattandosi, invero, di un'applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum, di cui all'art. 1460 c.c., l'esercizio dell'autotutela deve risultare conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza (sì da escludere la presenza di un pretesto dell'obbligato per rifiutare l'adempimento dovuto), e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall'art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale. Ne consegue che detta garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass. II, n. 31314/2019; Cass. II, n. 8002/2012).

È, altresì, indifferente che il pericolo sia sorto anteriormente o posteriormente alla vendita (Cass. n. 357/1956).

Secondo la dottrina, non occorre, però, che l'azione di rivendica sia stata già proposta giudizialmente, in quanto la sospensione opera per la sola circostanza che si abbia notizia di concrete pretese avanzate da terzi (Mirabelli, 63), sicché sarebbero sufficienti diffide, dichiarazioni e attività preliminari di terzi nei confronti del venditore (Greco, Cottino, 183). La rivendica può essere anche parziale sia nel caso di vendita di cosa parzialmente altrui, che di vendita di cosa comune. Nell'ipotesi in cui il compratore fosse a conoscenza dell'alienità della cosa, la sospensione può essere concessa solo se, al momento della conclusione del contratto, non vi fosse pericolo di evizione o questo fosse ignoto al compratore (Rubino, 373).

La legittimità, in siffatte situazioni, della temporanea sospensione dell'adempimento può certamente comportare l'esclusione della mora debendi e, dunque, degli interessi moratori sul prezzo o sulla parte di prezzo ancora dovuta, ma non anche, nell'ipotesi in cui il bene oggetto del contratto sia stato già consegnato, eliminare la debenza degli interessi compensativi, la cui funzione, come si desume dall'art. 1499 c.c., è quella di equilibrare le reciproche posizioni economiche, in un contesto nel quale una delle parti si sia privata, a vantaggio dell'altra, di un bene suscettibile di produrre reddito, senza averne ancora ricevuto l'integrale corrispettivo (Cass. II, n. 4426/2013).

La facoltà attribuita al compratore dalla norma in esame non preclude l'azione di risoluzione del contratto ove ne ricorrano gli estremi (Cass. n. 3173/1960).

L'idonea garanzia

La sospensione cessa di essere giustificata sia in presenza di una garanzia sufficiente a tutelare il compratore in caso di evizione (es.: deposito cauzionale o garanzia reale o personale, che assicuri al compratore un valore equivalente in via approssimativa al danno prevedibilmente derivante dall'eventuale evizione), sia quando l'affermato pericolo venga a cessare, anche se non si raggiunga l'accertamento della situazione, ma non sussista più la pretesa del terzo (Mirabelli, 63-64).

Si è anche ritenuto che tale garanzia possa essere sostituita dal deposito del prezzo, purché congruo (Greco, Cottino, 183).

Dal momento in cui viene a mancare la ragione che giustifica la sospensione, si ha mora debendi del compratore (Rubino, 373).

Casistica giurisprudenziale

Il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia (Cass. II, n. 18496/2021; Cass. II, n. 8571/2019;  Cass. II, n. 2541/1994). Di recente, si è tuttavia sostenuto, in tema di preliminare di vendita, che la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare, sicchè il promissario acquirente, al quale sia stata taciuta la provenienza del bene da donazione, è abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo, ai sensi degli artt. 1481 e 1460 c.c., solo dopo la morte del donante, quando diviene attuale il diritto del legittimario; la valutazione della concretezza di tale rischio non può, inoltre, prescindere da una indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari, al numero e all'ordine cronologico delle donazioni, alla consistenza del patrimonio del donatario e alle garanzie da questo prestate e alla circostanza che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza e sia nelle condizioni giuridiche per farlo (Cass. II, n. 32694/2019).

Invece, il timore dell'acquirente di essere pregiudicato dal possibile fallimento del venditore può giustificare la sospensione del pagamento del prezzo (Cass. II, n. 2615/1988). Ad opposta conclusione la giurisprudenza è, però, pervenuta nel caso di fallimento del dante causa del promittente alienante di un immobile, con l'astratta possibilità di conseguente revocatoria fallimentare, trattandosi di evento che non giustifica, di per sé, l'esercizio, da parte del promissario acquirente, delle facoltà di cui alla norma in esame (Cass. II, n. 3390/2016).

Nel caso di preliminare di compravendita, l'esistenza di un pericolo di rivendica, o la sussistenza di un sequestro conservativo o un pignoramento gravante sul bene o, comunque, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, legittima il promissario acquirente non solo a rifiutarsi di stipulare il definitivo, ma anche a pretendere che quest'ultimo venga stipulato con sospensione del pagamento del prezzo (Cass. I, n. 7013/1988) o con fissazione, in sede di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., delle modalità di pagamento idonee a garantirlo dall'eventualità dell'evizione (Cass. II, 19135/2004; Cass. II, n. 3323/1987).

Il promissario acquirente ha la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo anche ove sussista, in suo danno, pericolo di rivendica da parte del titolare della prelazione agraria violata (Cass. II, n. 24131/2013).

Non sussiste, invece, pericolo di rivendica ai sensi dell'art. 1481 c.c. nel caso di fondo, oggetto di preliminare di vendita, per il quale penda procedimento di affrancazione promosso dall'affittuario dello stesso ai sensi della l. n. 607/1966 (Cass. II, n. 2463/1985), né nel caso di semplice esistenza di un diritto reale di godimento in favore di terzi (Cass. II, n. 3806/1991).

Il sequestro attuato per fini penali, avente natura cautelare, costituisce solo pericolo di evizione. Quest'ultima si verificherà soltanto con l'eventuale adozione dei definitivi provvedimenti di confisca o di restituzione del bene al terzo danneggiato (Cass. VI-II, n. 877/2011; Cass. II, n. 7678/2001).

Anche il promissario acquirente di immobile assoggettato a procedura espropriativa, cui sia stato promesso il pieno, libero e pacifico acquisto del dominium sul bene, e financo la previa dimostrazione di siffatte connotazioni di tale diritto, ben può avvalersi, nei congrui casi, del disposto degli artt. 1481,1482, comma 1, e 1489, comma 2 c.c. (Cass. II, n. 3450/1984).

Non possono essere assimilate a pericolo di rivendica le riserve e diffide di un terzo prima del termine passato per l'esecuzione del contratto (Cass. n. 12/1953, secondo cui, peraltro, il pericolo di rivendica autorizza solo la sospensione del pagamento del prezzo e non anche il rifiuto del compratore alla ricezione della consegna del bene venduto). È, invece, idonea, ai fini dell'applicazione dell'art. 1481 c.c., una controversia giudiziaria in corso sulla spettanza del diritto (anche se successivamente la causa venga abbandonata: Cass. II, n. 24340/2011).

La tutela di cui all'art. 1460 c.c., di cui la norma in esame costituisce applicazione, non è estendibile alla vendita forzata. Pertanto, non è valutabile la sussistenza degli estremi dell'art. 1460 c.c. (o eventualmente degli artt. 1481 e 1482 c.c.) al fine di escludere la decadenza dell'aggiudicatario e la confisca della cauzione o al solo fine di escludere quest'ultima nella ipotesi in cui l'aggiudicatario non versi il prezzo nel termine adducendo la sussistenza di una situazione che comporta l'applicabilità delle norme sopraindicate (Cass. I, n. 959/2000).