Codice Civile art. 1484 - Evizione parziale.Evizione parziale. [I]. In caso di evizione parziale della cosa, si osservano le disposizioni dell'articolo 1480 e quella del secondo comma dell'articolo precedente. InquadramentoSi ha evizione parziale, disciplinata dalla norma in esame, quando il compratore subisce la parziale espropriazione o rivendicazione del bene (Cass. I, n. 1240/1970). Tale fattispecie viene distinta, in dottrina, dalla cd. evizione limitativa, che ricorre, ai sensi dell'art. 1489 c.c., quando il compratore subisce, ad iniziativa del terzo, l'imposizione o l'esercizio di una limitazione al godimento o alla disponibilità del bene (es.: diritto di usufrutto o servitù) (Bianca, 871). Secondo alcuni, tale ipotesi rimarrebbe distinta dall'evizione parziale (Rubino, 686); secondo altri, potrebbe essere applicata la disciplina dell'evizione parziale, ma il venditore non risponderebbe dell'intervento del terzo se il compratore era a conoscenza della limitazione attuale o virtuale del bene (Bianca, 872). Anche in giurisprudenza si è ritenuto che l'evizione totale o parziale si verifica quando il compratore sia privato in tutto o in parte del bene acquistato (con incidenza, quindi, sul profilo quantitativo dell'acquisto), mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti al godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale (incidendo sul profilo qualitativo e funzionale dell'acquisto), trova applicazione l'art. 1489 c.c., riguardante i vizi della cosa venduta (Cass. II, n. 14324/2014; Cass. II, n. 24055/2008, ove si è precisato che la mancanza della facoltà d'uso di una corte condominiale comune, come area destinata a posto macchina scoperto per i condomini, prevista espressamente nel trasferimento immobiliare, non può integrare l'azione di garanzia per evizione parziale). Si è poi precisato che la garanzia per evizione e quella per l'esistenza di oneri o diritti reali o personali sulla cosa trasferita (art. 1489 c.c.) si differenziano, oltre che per i distinti presupposti su cui si fondano, anche per la diversa disciplina delle relative azioni: invero, nel caso di evizione totale o parziale, la garanzia non è esclusa dal semplice fatto che al compratore o all'aggiudicatario fosse nota l'esistenza del diritto del terzo sulla cosa ed il conseguente pericolo di evizione, e sussiste sempre l'obbligo di restituire (o ridurre) il prezzo pagato e di rimborsare le spese, anche se sia stata esclusa la garanzia; nell'ipotesi di cui all'art. 1489 c.c., invece, l'esperibilità dell'azione è subordinata alla condizione che la denunciata limitazione qualitativa del diritto acquistato derivi dall'esistenza di diritti non apparenti e non altrimenti noti al compratore o all'aggiudicatario (Cass. II, n. 3196/1973). Secondo parte della dottrina, l'evizione parziale si configura anche nel caso di perdita di un diritto accessorio al diritto trasferito, del quale fosse stata presupposta l'esistenza nel contratto. L'esempio classico è quello di una servitù attiva che acceda al bene compravenduto: in tal caso, l'evizione del diritto di servitù, esplicatasi sul fondo servente e non su quello oggetto della vendita, è però ben distinguibile dall'emergere di oneri o diritti reali o personali che ineriscono alla cosa trasferita e ne diminuiscono il libero godimento, fattispecie descritta dall'art. 1489 c.c. (Luminoso, 198). RimediLa norma in esame fa espresso rinvio alla disciplina della vendita di cosa parzialmente altrui, perciò il compratore può chiedere, alternativamente, o la risoluzione del contratto o un'adeguata riduzione del prezzo, qualora possa ritenersi che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui è rimasto evitto; in caso contrario ha diritto solo ad una riduzione del prezzo (Rubino, 723). In ogni caso, il compratore, cui competa l'azione di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, oltre a quella di risarcimento del danno, può rinunciare ad avvalersi dei primi due rimedi, e limitarsi ad esperire l'azione di risarcimento del danno (Cass. II, n. 3749/1975). Il danno da risarcire al compratore consiste anche nella privazione, dal momento della sofferta evizione, del godimento della parte evitta oggetto del contratto (Cass. II, n. 2706/1975). Il diritto alla restituzione di parte del prezzo pagato costituisce credito di valuta, disciplinato dall'art. 1224 c.c. (Cass. II, n. 2541/1999). La conoscenza, da parte del compratore, del pericolo dell'evizione, non vale ad escludere l'esercizio della garanzia, ove l'evizione si verifichi dopo la vendita (Cass. II, n. 2440/1970). Il venditore è, inoltre, obbligato ai rimborsi previsti nel comma 2 dell'art. 1483 c.c., ma solo in misura proporzionale all'entità della parte evitta se si è avuta la riduzione del prezzo e non la risoluzione (Rubino, 723). Queste sanzioni prescindono dal giudizio di responsabilità del venditore, ma se vi è colpa sarà dovuto anche il risarcimento dell'ulteriore maggior danno. L'espropriazione per pubblica utilitàL'espropriazione non limita semplicemente il libero godimento della cosa venduta, ma incide radicalmente sull'esistenza stessa del diritto, privando l'acquirente, in tutto o in parte, della proprietà del bene. Sul punto, i giudici di legittimità hanno ritenuto che possa costituire evizione anche l'espropriazione per causa di pubblica utilità, costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. II, n. 28580/2013). Ricorre, pertanto, la garanzia per evizione nel caso in cui l'immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore particolareggiato preesistente al contratto ed avente incidenza specifica e reale sulla cosa venduta, perché tale vincolo incide sulla radice stessa del rapporto negoziale, limitando od escludendo il diritto trasmesso (Cass. II, n. 5639/1987). Secondo la dottrina (Rubino, 723), non può invece aversi evizione parziale nell'ipotesi di espropriazione per esecuzione forzata. Casistica giurisprudenzialeIn applicazione dei principi ormai seguiti dalla prevalente giurisprudenza, si è ritenuto che, qualora l'immobile venduto risulti costruito in violazione delle limitazioni legali della proprietà, la pretesa del proprietario del fondo confinante, diretta a ottenere il rispetto di tali limitazioni, può concretare un'ipotesi riconducibile, alternativamente, alla garanzia per evizione, ai sensi degli artt. 1483 e 1484 c.c., ovvero alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., secondo che dall'accoglimento della domanda derivi, in tutto o in parte, la perdita della cosa venduta (es.: a seguito della totale o parziale demolizione dell'edificio costruito a distanza illegale), ovvero discenda soltanto una restrizione del godimento del bene, il quale resti, però, integro nella sua identità strutturale (Cass. II, n. 23818/2012; ma v. Cass. II, n. 3025/1975, che configura l'evizione parziale anche nel caso di vittorioso esperimento da parte del terzo dell'actio negatoria servitutis). Invece, l'actio quanti minoris esperita dal compratore di un fondo, per essere lo stesso parzialmente occupato da un terzo sulla base di un contratto di affitto, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1489 c.c., e non dell'evizione parziale, in quanto questa incide sulla quantità del diritto trasferito, che, per la parte evitta, non si acquista, mentre la dedotta presenza del terzo restringe soltanto il libero godimento del bene (Cass. II, n. 3433/1982). Rientra nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., anziché nella fattispecie di evizione parziale, anche la vendita di immobile le cui potenzialità edificatorie risultino ridotte per effetto di cosiddetto trasferimento di cubatura (Cass. II, n. 1613/2003). Sotto il profilo processuale, non costituisce domanda nuova, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., la diversa qualificazione in appello come domanda ex art. 1489 c.c. della domanda di evizione parziale ex art. 1484 c.c. proposta in primo grado (Cass. II, n. 24055/2008). BibliografiaAngelici, Consegna e proprietà nella vendita internazionale, Milano, 1979; Auricchio, La individuazione dei beni immobili, Napoli, 1960; Bianca, La vendita e la permuta, in Trattato Vassalli, 1993; Bonfante, Il contratto di vendita, in Trattato Galgano, 1991; Branca, Sub art. 1103, in Comm. S.B., 1965; Capozzi, Dei singoli contratti, I, Milano, 1988; De Tilla, La vendita, Milano, 1999; Greco, Cottino, Vendita, in Comm. S.B., 1981; Luminoso, La compravendita, Torino, 2011; Macario, voce Vendita, Profili generali, in Enciclopedia Giuridica Italiana, 1994; Mengoni, Profili di una revisione della teoria sulla garanzia per i vizi nella vendita, in Studi in onore di De Gregorio, Città di Castello, 1955; Mirabelli, Della vendita, in Com. UTET, 1991; Rizzieri, La vendita obbligatoria, Milano, 2000; Rubino, La compravendita, in Tr. Cicu-Messineo, 1971; Russo, La responsabilità per inattuazione dell'effetto reale, Milano, 1965 |
