Codice Civile art. 1502 - Obblighi del riscattante.Obblighi del riscattante. [I]. Il venditore che esercita il diritto di riscatto è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell'aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa. [II]. Fino al rimborso delle spese necessarie e utili, il compratore ha diritto di ritenere la cosa. Il giudice tuttavia, per il rimborso delle spese utili, può accordare una dilazione disponendo, se occorrono, le opportune cautele [1151, 1179]. InquadramentoIl legislatore ha disciplinato dettagliatamente la retroattività che consegue all'esercizio del riscatto, prevedendo, con la norma in esame, che il riscattante è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese e ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell'aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa, con diritto di ritenzione a favore del compratore fino al rimborso delle spese necessarie e utili. La ratio della norma è di evitare l'indebito arricchimento del venditore, il quale ha diritto di acquisire la cosa per lo stesso prezzo per il quale era stata venduta ex art. 1500 c.c., nonostante l'incremento di valore apportato dal compratore, e di impedire, per converso, che il venditore medesimo debba sostenere un onere in difetto di sostanziale correlativo incremento del suo patrimonio, per fatto del compratore, sicuramente lecito ma posto in essere in una consapevole situazione aleatoria. L'efficacia della dichiarazione di riscatto del venditore è subordinata, però, al solo rimborso o offerta del prezzo e delle spese fatte per la vendita, e non anche delle altre somme relative alle spese qualificate utili, per le quali, invece, alla mancanza di pagamento (o di offerta) è collegato unicamente il diritto di ritenzione del compratore; peraltro, talune di queste ultime sono suscettibili di diniego da parte del giudice (Cass. II, n. 1332/1983). Onere di restituzioneAll'onere del riscattante di restituzione del prezzo trova applicazione il principio nominalistico (Cass. III, n. 7829/1987). Se vi è stata simulazione del prezzo, deve essere restituito il prezzo effettivamente corrisposto e non quello risultante dall'atto (Cass. III, n. 2703/1978). Gli eredi del venditore, per esercitare validamente il diritto di riscatto ed evitare la decadenza da esso, devono corrispondere o, comunque, offrire al compratore, nel termine fissato, il prezzo effettivamente ricevuto e non quello simulato, senza che al riguardo derivi al compratore un onere di informare della reale entità del prezzo gli eredi del venditore, non potendo questi ultimi invocare l'ignoranza della simulazione, data l'irrilevanza di tale stato soggettivo in una situazione nella quale essi sono subentrati al posto del venditore (Cass. II, n. 1916/1985). Oltre al pagamento del prezzo, il venditore ha l'onere di corrispondere le somme relative alle spese e ad ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, e cioè quelli obiettivamente giustificati che il compratore abbia dovuto affrontare per concludere la vendita (Carpino, 268; Bianca, 659). Tra le spese utili e necessarie per la cosa venduta, fino al rimborso delle quali è previsto il diritto di ritenzione del compratore, sono comprese le spese notarili, eventuali provvigioni del mediatore, le spese di trascrizione e le imposizioni fiscali, oltre a tutte le spese necessarie per la stipulazione del contratto (Bianca, ibidem; Pelosi, 522). Tra i pagamenti rimborsabili non rientra, invece, l'onorario corrisposto per il ricorso alla consulenza di un professionista legale nella stipula di una comune vendita immobiliare non coinvolgente rilevanti interessi economici (Cass. III, n. 1113/1972). In ogni caso, il venditore non decade dal diritto di riscatto qualora non provveda al rimborso di quelle spese accessorie la cui esistenza ed il cui ammontare siano da lui ignorati senza colpa (Cass. n. 3774/1956); tra tali spese non può ricomprendersi l'imposta complementare di registro, dato che il relativo ammontare può sempre essere accertato dal venditore per proprio conto (Cass. I, n. 1023/1967). Il rimborso delle spese necessarie e utili costituisce, secondo parte della dottrina, debito di valore (Bocchini, 683; Carpino, 270; Rubino, 1054); secondo altra tesi, l'oggetto dell'obbligazione sarebbe la spesa erogata e non l'utilità conseguitane, la quale verrebbe in rilievo solo come limite massimo di detta obbligazione (Luminoso, 349; Greco, Cottino, 343; Bianca, 660, secondo il quale sarebbe applicabile il principio nominalistico). Diritto di ritenzioneCome mezzo di autotutela è riconosciuto al compratore, per il rimborso delle sole spese necessarie e utili, e quindi per i rimborsi di natura obbligatoria, il ius retentionis, salva la dilazione concedibile dal giudice ai sensi del comma 2 della norma in esame e limitatamente al caso delle spese utili (Cass. II, n. 1332/1983). BibliografiaBianca, La vendita e la permuta, in Tr. Vas., 1993; Bocchini, Vendita con contenuti speciali, in Tr. Res., 2000; Carpino, La vendita, in Tr. Res., 1984; Greco, Cottino, Vendita, in Comm. S.-B., 1981; Luminoso, La vendita con riscatto, in Comm. S., 1987; Mirabelli, Della vendita, in Comm. UTET, 1991; Pelosi, v. Vendita con patto di riscatto, in Enc. del diritto, 1993; Rubino, La compravendita, in Tr. Cicu-Messineo, 1971 |
