Codice Civile art. 1557 - Impossibilità di restituzione.

Inquadramento

La norma si giustifica considerando che l'acquirente, sebbene non ancora proprietario, ha la disponibilità materiale delle cose e, quindi, anche il potere di custodirle.

Inoltre, nell'ipotesi di impossibilità parziale della restituzione, l'accipiens può anche, anziché pagare l'intero prezzo, restituire le cose che non siano perite e corrispondere il valore di quelle distrutte, sempre laddove l'impossibilità parziale non abbia intaccato la funzione e la destinazione economica del complesso delle cose consegnate.

Mentre il tradens può rifiutare la restituzione, chiedendo il pagamento del prezzo, solo nel caso in cui le cose siano deteriorate al punto da non essere più commerciabili. Può, invece, chiedere il risarcimento del danno per la diminuzione del valore delle cose restituite, a meno che l'accipiens non provveda a ripararle a sue spese.

In materia di locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, l'obbligo del locatore relativo al godimento dell'immobile quanto all'uso convenuto (nella specie, alberghiero) deriva da una garanzia negoziale che le parti devono istituire mediante una specifica pattuizione, non discendendo invece ex lege dal contratto locatizio di per sé (Cass. n. 6123/2018).

Come efficacemente ricostruito in alcune recenti pronunce di legittimità rispetto agli obblighi del locatore in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo esistevano due diversi orientamenti nella giurisprudenza di legittimità.

Un primo indirizzo (per il quale si vedano: Cass. n. 15489/2002; Cass. n. 975/2007; Cass. n. 7550/2009; Cass. n. 17986/2014) affermava che «nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle relative autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile».

Un diverso orientamento (per il quale si vedano: Cass. n. 20067/2008; Cass. n. 12708/2010; Cass. n. 12286/2011) dava invece, a vario titolo, rilievo al difetto della documentazione in parola, asserendo che «nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio — e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell', a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata».

La Corte di Cassazione ha operato una condivisibile sintesi ed un coordinamento dei due citati orientamenti (confermati e ribaditi dalle successive pronunzie n. 26907/2014 e n. 666/2016) affermando che «solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti».

In tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione dei bene sotto il profilo edilizio — e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale — solo quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento dei locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli (Cass. n. 15377/2016).

Bibliografia

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