Codice Civile art. 1639 - Canone di affitto.

Requisiti del corrispettivo

Il corrispettivo a carico dell'affittuario nel contratto di affitto di fondo rustico, può consistere in cose diverse dal denaro ed essere rappresentato da utilità di varia natura, e, sempre che sia pattuito, non importando la mancanza di consenso sulla sua misura esclusione del perfezionamento del contratto, deve soddisfare il duplice requisito della determinatezza (o, almeno, della determinabilità della sua entità economica alla stregua di elementi prestabiliti dalle parti, nello stesso atto di stipulazione del contratto o verbalmente, anche con rinvio al criterio dell'equo apprezzamento) e della obbligatorietà, nel senso che la sua prestazione non può trovare la causa in ragioni (di convenienza, opportunità, liberalità, cortesia ecc.) diverse dalla forza cogente del rapporto contrattuale (Cass. n. 4897/1988).

Pertanto, per quanto, in particolare, concerne il contratto di affitto di fondo rustico, il corrispettivo a carico dell'affittuario, che può consistere anche in cose diverse dal denaro ed essere rappresentato da utilità di varia natura, deve comunque essere pattuito (ancorché la mancanza di consenso sulla sua misura non escluda di per sè il perfezionamento del contratto) ed ove non determinato, almeno determinabile nella sua entità economica alla stregua di elementi precostituiti dalle parti (nello stesso atto di stipulazione del contratto o verbalmente, anche con rinvio al criterio dell'equo apprezzamento) ed, inoltre, deve avere natura obbligatoria, nel senso che la sua prestazione non può trovare la causa in ragioni (di convenienza, opportunità, liberalità, cortesia ecc.) diverse dalla forza cogente del rapporto contrattuale (Cass. n. 1484/1975; Cass. n. 4937/1977; Cass. n. 618/1982).

In tal senso si è affermato che: qualora il fondo rustico concesso in affitto risulti dotato di un impianto o servizio produttivo di particolari utilità per una più redditizia coltura del fondo medesimo, come un impianto di irrigazione, la clausola contrattuale che preveda a carico dell'affittuario l'obbligo della manutenzione dell'impianto, non contravviene al divieto di porre a carico dell'affittuario prestazioni aggiuntive del canone, previsto dall'art. 9 l. n. 567/1962, avendo ad oggetto un'utilità addizionale rispetto al semplice godimento del fondo (Cass. n. 2081/1979).

Le norme sulla misura dei canoni di affitto agrario di cui alla l. n. 11/1971 sono state dichiarate costituzionalmente illegittime dalla sent. Corte cost. n. 155/1972, così come la stessa Corte cost., con la successiva sent. n. 153/1977 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale degli art. 2, comma 1, art. 3, commi 2 e 11, e art. 42, comma 3, della successiva l. n. 814/1973 che aveva fissato nuovi criteri per la determinazione dei canoni dei fitti agrari. Essendo, perciò, caduta tutta la normativa speciale relativa alla determinazione dei canoni di affitto dei fondi rustici, la materia ritorna ad essere regolata dalle disposizioni comuni del codice civile, di cui agli art. 1372, 1571 e 1639 con il correlativo ripristino dei contratti stipulati e dei relativi canoni di affitto già pattuiti fra le parti del relativo giudizio tuttora fra loro in corso e non definito da un giudicato, con le relative modalità pattizie di pagamento secondo la loro misura contrattuale (Trib. Mantova, 31 gennaio 1978).

L'art. 1669 al pari del corrispondente art. 1639, abrogato, configura una responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, sancita dalla legge al fine di promuovere la stabilità e solidità degli edifici nonché delle altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata e di tutelare in tal modo la incolumità personale dei cittadini; pertanto la responsabilità stessa può essere fatta valere non solo al committente, ma anche dal compratore dell'immobile e da qualunque terzo che sia stato danneggiato dalla rovina o dal pericolo di rovina dell'opera o dai gravi difetti della costruzione. L'applicabilità dell'art. 1669 c.c., nei confronti del venditore, rimane esclusa soltanto quando quest'ultimo non sia un costruttore professionale, o non abbia costruito egli stesso l'immobile con propria gestione diretta, ma l'abbia fatto costruire da un appaltatore» (Cass. n. 1253/1957).