Codice Civile art. 1580 - Cose pericolose per la salute.

Natura eccezionale della garanzia

In materia di locazioni l'art. 1580, che consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto e non anche il risarcimento del danno nel caso in cui i vizi siano dal medesimo conosciuti al momento della conclusione del contratto, ha carattere eccezionale e non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal locatario ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all'obbligo di mantenere il bene in stato di servire alluso convenuto, trovando applicazione, in detti casi; le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c. (Cass. n. 23909/2006).

In tema di locazione di immobili, sono considerati vizi della cosa, rilevanti ai sensi degli artt. 1578-1581 c.c., in presenza dei quali il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del canone: le infiltrazioni di umidità dipendenti dall'esecuzione della costruzione su terreno argilloso; la presenza di umidità per il trasudo delle pareti; la corrosione delle strutture per la fuoriuscita di liquami in conseguenza di un difetto costruttivo; l'occlusione di tubature di scarico che avevano dato origine a infiltrazione di acqua attraverso le pareti dell'appartamento; la difettosa costruzione degli scarichi fognanti (App. Roma, 15 aprile 2021, n. 2728, nel caso di specie, i giudici hanno accolto l'appello del conduttore e dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, essendo stati accertati all'interno dei locali vizi, quali fessurazioni nelle pareti, distacchi dal solaio del soffitto, abbassamento delle pareti perimetrali, che hanno alterato l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata).

Applicabilità della garanzia a vizi preesistenti

La responsabilità del locatore per i danni derivanti dall'esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l'ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all'art. 1578 c.c. (Cass. n. 18854/2008; Cass. n. 8729/1991) e che il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato quand'anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità (Cass. n. 915/1999).