Codice Civile art. 1582 - Divieto d'innovazione.

Nozione di innovazione

Rientra nel divieto di cui all'art. 1582, l'innovazione nella cosa locata che, per la sua pericolosità, sia suscettibile di arrecare un pregiudizio al conduttore, in quanto si risolva in una diminuzione del godimento della cosa stessa (Cass. n. 772/1973).

Sotto altro aspetto, qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla stipulazione logistica dell'immobile, non gravosa né voluttaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente all'applicazione dell'art. 9 l. n. 392/1978, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene (Cass. n. 7001/1993).

Clausola risolutiva espressa

Allorché le parti del contratto di locazione, nell'ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all'uso della cosa locata, il, divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456, della clausola risolutiva espressa, il giudice — chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato — non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico-economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento (Cass. n. 3343/2001).