Codice Civile art. 1584 - Diritti del conduttore in caso di riparazioni.Diritti del conduttore in caso di riparazioni. [I]. Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. [II]. Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto [1622]. InquadramentoLa norma segna il limite entro il quale deve essere contenuto il sacrificio del conduttore per i casi di riparazioni dell'immobile (art. 1583 c.c.), atteso che questi ha comunque diritto al godimento del bene. Obbligo di versamento del canone di locazioneIn tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cass. n. 261/2008; Cass. n. 24799/2008). I giudici di legittimità hanno evidenziato che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460, postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 (Cass. n. 3341/2001). Riduzione del canone di locazioneIl mancato godimento del bene locato durante l'esecuzione di riparazioni da parte del locatore, che di per sé non implica il diritto del conduttore al risarcimento del danno, bensì, ai sensi dell'art. 1584, la facoltà di chiedere una riduzione del corrispettivo ovvero la risoluzione del rapporto, può determinare l'insorgenza di detto diritto, a titolo di responsabilità contrattuale del locatore, (nonché a prescindere dall'attribuibilità del fatto al terzo appaltatore dei lavori e dall'autonoma responsabilità risarcitoria dello stesso per illecito aquiliano) ove si deduca e si dimostri il verificarsi, in derivazione causale rispetto a quelle riparazioni, di un pregiudizio ulteriore e diverso riguardo alla diminuzione o perdita dell'utilizzabilità del bene locato (quale, in caso di locazione ad uso commerciale, la perdita di clientela per effetto delle modalità di esecuzione dei lavori), atteso che, nell'indicata situazione, è configurabile una autonoma inadempienza del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento della cosa locata (Cass. n. 3590/1992). Le norme del codice civile che stabiliscono i privilegi in favore di determinati crediti sono norme eccezionali che, in quanto tali, non sono suscettibili di interpretazione analogica, ma possono essere oggetto di interpretazione estensiva. Quest'ultima costituisce il risultato di un'operazione logica diretta a individuare il reale significato e la portata effettiva del disposto legislativo, che permette di determinare il suo esatto ambito di operatività, anche oltre il limite apparentemente segnato dalla sua formulazione testuale e, quindi, di estendere la regula iuris a casi non espressamente previsti dalla norma, ma dalla stessa implicitamente considerati, alla luce dell'intenzione del legislatore e della causa del credito che, ai sensi dell'art. 2745 c.c., rappresenta la ragione giustificatrice di qualsiasi privilegio. (Cass. n. 73/2025, Il tribunale - ha osservato la Suprema Corte - ha posto in rilievo come il privilegio richiesto dall'odierna ricorrente [gerente una discarica e preteso quale corrispettivo per l'attività di smaltimento dei rifiuti solidi urbani svolta in favore della controparte trovi fondamento in una norma (art. 2752, ultimo comma, c.c. che fa espresso riferimento a «imposte, tasse e tributi dei comuni e delle province previste dalla legge per la finanza locale». Occorre, inoltre, considerare, che, a mente dell'art. 13, comma 13, d.l. n. 201/2011, convertito dalla l. n. 214/2011, «ai fini del quarto comma dell'art. 2752 c.c. il riferimento alla "legge per la finanza locale" si intende effettuato a tutte disposizioni che disciplinano i singoli tributi comunali e provinciali». Dunque, tanto la norma codicistica quanto quella di interpretazione autentica fanno esplicito riferimento a crediti aventi natura tributaria). BibliografiaBarraso, Di Marzio, Falabella, La locazione, Padova, 1988; Barraso, Di Marzio, Falabella, La locazione, contratto, obbligazione, estinzione, Torino, 2010; Bianca, Diritto civile, III, Milano, 2000; Carrato, Scarpa, Le locazioni nella pratica del contrato e del processo, Milano, 2010; Cuffaro, Calvo, Ciatti, Della locazione. Disposizioni generali. Artt. 1571-1606, Milano, 2014; Gabrielli, Padovini, Le locazioni di immobili urbani, Padova, 2005; Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggi speciali, Padova, 2005. |
