Codice Civile art. 1585 - Garanzia per molestie.

Nozione di molestia di diritto

Si configurano quali molestie di diritto — per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ex art. 1585, comma 1 — quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore; sia contestando il potere di disposizione del locatore, sia rivendicando un diritto reale o personale che infirmi o menomi quello del conduttore. Nel caso, invece, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, con il proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto, ed il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi dell'art. 1585, comma 2 (Cass. n. 11514/2008; Cass. n. 1693/2010). In quest'ultimo caso (molestie di fatto) va escluso, in altri termini, che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore per il fatto del terzo, facendo la norma salva la facoltà del conduttore di agire direttamente ed in nome proprio contro quest'ultimo.

Si ha molestia di fatto — contro la quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi del comma 2 dell'art. 1585 — qualora il pregiudizio al conduttore medesimo derivi da un atto illecito aquiliano del terzo, senza che venga posto in questione, né direttamente né indirettamente, il diritto del conduttore stesso al godimento della cosa locata (Cass. n. 939/1995, nella specie, il conduttore di un immobile aveva chiesto la condanna del proprietario del fondo limitrofo a provvedere alla potatura della siepe di cipressi a confine, onde impedire la riduzione di luce ed aria che la crescita incontrollata delle piante aveva provocato nel proprio giardino. La sentenza impugnata, avendo qualificato quella proposta come azione di manutenzione del possesso, gli aveva negato la legittimazione nella sua qualità di mero conduttore dell'immobile. La Suprema Corte, in applicazione del principio di diritto di cui alla massima, ha cassato la sentenza di merito).

Il conduttore ha diritto ad essere garantito dal locatore per la molestia di diritto avente ad oggetto il godimento del bene locato che può essere consistere anche nel comportamento di un terzo volto a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa attraverso una menomazione materiale del bene (Cass. n. 6010/2018).

Legittimazione del conduttore

In base alle disposizioni degli artt. 1585 e 1586, in presenza di molestie di diritto può avvalersi della sola garanzia contrattuale verso il locatore al quale deve a tale scopo fare avviso affinché questi agisca verso il terzo rivendicante, ma non ha azione diretta verso quest'ultimo per far accertare l'insussistenza della pretesa che contrasti con il diritto personale di godimento.

In altri termini il conduttore ha legittimazione passiva nel giudizio intrapreso dal terzo e diretto ad affermare diritti incompatibili con la locazione (e può essere estromesso per effetto dell'assunzione di lite da parte del locatore, che vi è obbligato salvo che il conduttore non abbia interesse a permanere in giudizio) ma, in linea generale, non ha azione verso il terzo per far accertare in proprio il diritto da questi vantato (Cass. n. 5607/1979; Cass. n. 3261/1972; Cass. n. 11514/2008). Egli conserva tuttavia l'esperibilità dei rimedi di carattere risarcitorio anche verso il terzo ove a causa della condotta di quest'ultimo, abbia subito un danno ingiusto.

In sostanza è impregiudicata per il conduttore che abbia subito molestie di diritto da parte di terzi, la facoltà di agire direttamente in via di responsabilità extracontrattuale contro di essi, senza esser obbligato ad una previa rinuncia alla azione di garanzia ex art. 1585 verso il locatore, potendo, anzi, le due azioni essere proposte cumulativamente nello stesso giudizio dal momento che esse traggono origine da due titoli diversi ma tra loro concorrenti e compatibili (Cass. n. 2568/1967; Cass. n. 950/1979; Cass. n. 2658/1967).

Da ciò discende che in tema di locazione, l'art. 1585, comma 2, esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi a nome proprio, senza impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti; ne discende che, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno (Cass. n. 1693/2010).

Nella giurisprudenza di merito si è osservato che se è vero che grava sul locatore l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto e, pertanto, di eseguire a tal fine tutte le riparazioni necessarie che esulino dalla manutenzione ordinaria, il cui onere spetta al conduttore, tuttavia ciò non esclude il diritto del conduttore di agire nei confronti di terzi che gli abbiano cagionato un danno, che abbia compromesso il godimento dell'immobile condotto in locazione (Trib. Milano, 29 gennaio 2021, n. 627).

In materia di locazione di cosa altrui, l'estinzione del diritto personale di godimento in capo al concedente non determina l'automatico scioglimento del contratto di locazione del quale, pertanto, permangono inalterati gli effetti obbligatori, con la conseguenza che l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se non riceve, dal terzo proprietario, alcuna molestia ovvero se ricevendola, venga garantito dal concedente (Cass. n. 25339/2024).