Codice Civile art. 1599 - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.

Effetti del trasferimento della cosa locata

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti (Cass. n. 898/1965; Cass. n. 1300/1979), la vendita dell'immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602, la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore (Cass. n. 13833/2010; Cass. n. 4588/2008; Cass. n. 14738/2005, che con riferimento al trasferimento all'acquirente della situazione creditoria dell'alienante originata da un contratto di locazione già cessato all'atto dell'alienazione, nel negare l'applicabilità degli artt. 1599 e 1602, fa invero espressamente salva l'ipotesi della cessione del credito).

Pertanto, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599, il subentro — nella posizione del locatore — dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c.; peraltro, il principio stabilito dall'art. 1602, che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 11895/2008). Ed invero, il principio, stabilito dall'art. 1602, comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore (Cass. n. 22669/2004; Cass. n. 8328/2001; Cass. n. 15021/2004), con la conseguenza che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 17986/2014).

Nel caso in cui un bene immobile sia stato assegnato, in sede di divorzio o di separazione, ad uno dei coniugi e venga poi acquistato da un terzo, questi ha diritto di proporre azione ordinaria di accertamento, onde far verificare la decadenza dei presupposti per l'assegnazione ma anche per ottenere la condanna dell'occupante al pagamento dell'indennità di occupazione a decorrere dal momento della mora restitutoria, realizzata mediante intimazione o richiesta, ovvero, in mancanza, dalla domanda giudiziale (Cass. n. 1744/2018).

Qualora le parti abbiano inteso attribuire all'accordo con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico - con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -, effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell'accessione, con il quale il proprietario di un'area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell'opera edificata per l'intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Tale contratto è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643, n. 8, c.c. e, ove stipulato da un condominio per consentire a terzi l'installazione del ripetitore sul lastrico solare del fabbricato condominiale, richiede l'approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni (Cass., sez. un., n. 8434/2020).

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) - locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell'obbligo di pagamento delle quote condominiali del condominio di cui fa parte l'immobile locato; l'onere della prova relativo al fatto costitutivo della pretesa del condominio implicante l'individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle quote condominiali in caso di vicende traslative o di cessione o di locazione di immobile facente parte del condominio stesso nel periodo di maturazione della morosità spetta a quest'ultimo, incombendo, invece, a colui che nega tale qualità, in caso di esercizio di siffatta pretesa nei suoi confronti, la prova su eventuali fatti modificativi od estintivi escludenti la sua responsabilità (Cass. n. 5704/2024).

Rapporti rispetto al deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l'accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale.

L'acquirente dell'immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 c.c.) e, così, anche nell'obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall'inquilino. Con l'ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed è di proprietà del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene.

Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato «esplicitamente» e/o espressamente, con il compratore. Piuttosto il venditore può trattenere per se la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore è dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l'avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioè, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per così dire, «virtuale» (Cass. n. 23164/2013).