Codice Civile art. 1616 - Affitto senza determinazione di tempo.

Recesso nei contratti di durata

Nei contratti di durata, in cui sono previste reciproche prestazioni da attuarsi in un lungo lasso di tempo, qualora la cessazione del rapporto sia pattuita con riferimento alla consumazione di una certa quantità di beni o di merci da parte di uno dei contraenti; non può parlarsi di durata indeterminata, risultando il termine finale del rapporto prefissato in modo indiretto col rinvio al verificarsi della prevista situazione di esaurimento del bene o della merce in questione, con la conseguenza che l'esistenza del termine finale (certus an incertus quando) preclude la possibilità del recesso unilaterale, che è applicabile ai contratti senza alcuna determinazione di tempo, essendo i suoi effetti in contrasto con un'esplicata, diversa volontà delle parti (Cass. n. 6354/1981).

L'art. 2764, comma 1, c.c. prevede che il credito dei fitti degli immobili ha privilegio, oltre che sui frutti dell'anno e su quelli raccolti anteriormente, anche sopra tutto ciò che serve a coltivare il fondo locato: questa espressione si presta ad essere riferita al bestiame che sia immesso dall'affittuario nel fondo come mezzo per la sua conduzione (si consideri che, interpretando lo stesso articolo per la parte relativa al credito delle pigioni, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2257/1994 — ha ritenuto che il privilegio possa esercitarsi sulle merci che il conduttore abbia introdotto, per la vendita, nel negozio da lui preso in locazione e che vi si trovino nel momento in cui il privilegio è fatto valere: ciò in base al rilievo che l'esistenza del privilegio è collegata ad un rapporto di funzionalità e di inerenza economica tra le cose immesse nell'immobile ed il suo godimento).

La scelta del conduttore di non servirsi più della presenza di bestiame sul fondo come mezzo per la sua conduzione e la sua conseguente vendita determinano il risultato che il privilegio del concedente non possa più esercitarsi su quel bene (se egli non si sia avvalso del rimedio accordato dall'ultimo comma dell'art. 2764 c.c.).

L'affittuario di un fondo rustico, in quanto ciò non determini una trasformazione dell'indirizzo produttivo (art. 16 l. n. 203/1982), è però facoltizzato ad assumere tutte le iniziative di organizzazione e gestione richieste dalla razionale coltivazione del fondo (art. 10 l. n. 11/1971): ciò comporta che egli può valersi dei mezzi materiali che ritenga più adatti per la conduzione del fondo e così modificarli o sostituirli con altri.

Da quanto precede discende che: «va esclusa la risoluzione per grave inadempimento di contratto di affitto di fondo rustico, concesso privo di scorte e senza obbligo di allevamento del bestiame, ove l'affittuario abbia alienato il bestiame allevato sul fondo senza sostituirlo con altro» (Cass. n. 3599/1995, con riguardo alla dedotta risoluzione del contratto di affitto, non è stato ritenuto rilevante che il canone d'affitto fosse stato in parte commisurato ad una data quantità di latte per ettaro; che il fondo fosse dotato di una stalla obsoleta e non funzionale; che il concedente perdesse, per via della cessazione dell'attività di allevamento del bestiame da parte dell'affittuario, la «quota latte» e la garanzia di soddisfare il proprio credito sul bestiame).

La rinnovazione tacita del contratto

In tema di contratto di affitto a tempo determinato, con la permanenza dell'affittuario nel godimento del fondo oltre la scadenza del termine contrattuale e l'accettazione dei canoni relativi al periodo successivo da parte del conducente senza alcuna manifestazione di una contraria volontà mediante intimazione di disdetta o citazione per il rilascio, si ha rinnovazione tacita del contratto a tempo indeterminato (Cass. n. 5815/1979).